Immobilier Hongrie : pourquoi bat-il des records?

Mise à jour immobilier  (24/12/18) :

Ma nouvelle chronique BFM sur les opportunités dans l’immobilier  sur BFM Business Intégrale placements.

Je vous souhaite d’agréables fêtes de fin d’année et mes meilleurs voeux de santé et de bonheur pour l’année 2019!

Mise à jour 11/10/18 :

De nombreux articles sont disponibles depuis plusieurs années sur le marché immobilier en priorité Budapest sur notre site.

Je tiens d’ailleurs à remercier le Docteur Molnar (hongrois) pour son aide précieuse et sa connaissance très pointue sur l’immobilier hongrois.

Les prix ont pratiquement doublé sur Budapest dans les meilleurs arrondissements.

Les rendements sont sous les 4% nets par an. Quel intérêt quand on a en France du LMNP avec du 4% nets par exemple?

Les prix dépassent les 2000 euros du m 2 et même plus par exemple sur le 5ème arrondissement (exorbitants) sur les zones recherchées.

Certes, il existera toujours des biens de niches (rares). Vous pouvez aussi aller dans d’autres villes mais vous en accepterez le risque également de sortir de la capitale. Vous devrez réagir à la journée pour espérer faire une vente tellement les vendeurs et acheteurs sont réactifs. Le rendement a un prix, le risque.

Vous pouvez viser la valorisation du bien, peut être… Mais, le marché est au sommet.

Il semble préférable de mettre en attente ce marché et de regarder d’autres pays.

Nous y reviendrons dans de nouveaux articles sur l’immobilier et vidéos sur BFM Business.

Nous mettons l’immobilier hongrois en pause car il est à ce jour trop cher à nos yeux : prix trop élevés et rendement trop bas. Nous vous invitons à regarder d’autres marchés par exemple la Bulgarie (jusqu’à la fin de l’année 2018, après tout dépendra des prix).

Je vous invite également à étudier : Bali.

Seuls éventuellement les investisseurs prêts à mettre le prix pour un espoir à long de valorisation peuvent peut-être le regarder.

Nous vous invitons à contacter des agences locales si vous souhaitez toujours investir en Hongrie.

Nous ne pourrons pas vous aider sur ce marché.

Pour toutes solutions de niches, rares, hors Budapest, il faudra accepter le risque à tenant si on vous le propose localement. La réactivité s’imposera pour choisir un bien car la rareté et la pression sur les prix sont très fortes. Comme toujours en immobilier, il conviendra d’accepter le risque locatif hors de France.

Néanmoins, pour d’autres marchés (hors Hongrie), n’hésitez pas à nous contacter formulaire à la fin de l’article pour échanger.

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Quelles sont les nouvelles tendances de l’immobilier en Hongrie?

Faut-il toujours investir en immobilier en Hongrie? A quel prix?

Qui sont les nouveaux acteurs du marché immobilier hongrois?

Je ne continue plus… Suivez-moi et à la fin de l’article vous aurez la réponse à ces questions et  à bien d’autres!

Sommaire de l’article :

1. Investissement immobilier en Hongrie
2. Location appartement à Budapest
3. Achat immobilier en Hongrie. A quel prix?
4. Achat immobilier à Budapest. A quel prix?
5. Investissement immobilier à Budapest
6. Prix immobilier Balaton
7. Conclusion

1. Investissement immobilier en Hongrie

En Hongrie, les dernières années, le nombre des investisseurs en biens immobiliers a bien augmenté. Ce n’est pas étonnant vu le niveau très bas du taux d’intérêt bancaire, en même temps que le prix des biens immobiliers, depuis 2014, ne cesse d’augmenter. A côté de la hausse des prix, les loyers ont également augmenté ce qui représente un placement et un rendement toujours sûrs pour ceux qui ont acheté, et achètent, dans le but d’investir. Oui, Cher Ami Lecteur, beaucoup d’investisseurs croient au marché immobilier en Hongrie!

Les prix s’envolent sur Budapest en Hongrie ces dernières années, est-il encore intéressant d’investir? Notre mise à jour sur la situation du marché et notre avis d’expert.

En Hongrie, les quatre dernières années, on a observé une hausse de prix vertigineuse: 150%, autrement dit 12% par an! Celui qui a acheté il y a quatre ans, a conclu une bonne affaire. Si l’on tient compte de la baisse historique du taux d’intérêt bancaire et de la faible rémunération annuelle du dépôt en banque, l’investissement en immobilier est indiscutablement resté une valeur sûre: entre le taux de crédit de 5-6% et l’augmentation de la valeur annuelle des appartements du centre de Budapest (12-15% en moyenne), il y a une marge confortable.

2. Location appartement à Budapest

La hausse du prix de l’immobilier à Budapest a battu tous les records: dans le centre de la capitale les prix ont doublés, et même dans les quartiers périphériques la hausse était au-dessus de la moyenne.

Il en résulte que dans le quartier Ve,VIe et VIIe, la plus-value annuelle due à la hausse du prix de l’immobilier a atteint les 15-20%.

Cela veut dire qu’il ne fallait même pas donner à louer un appartement pour réaliser un rendement très honnête.

Location appartement courte durée Budapest

Vous savez, le but des investisseurs est rarement l’envie d’avoir un bel appartement. Ils en demandent bien plus! Ils optent soit pour la location à courte durée ou saisonnière, soit à longue durée. Les deux choix ont leurs avantages et leurs inconvénients sur le marché hongrois que j’ai déjà traités sur ce blog mais je juge utile de faire un court rappel.

Je vous conseille de tirer au clair vos objectifs avant même l’achat d’un appartement. Pour pouvoir choisir entre les deux types de location, il vaut la peine de chiffrer la rente que vous souhaitez en tirer et mesurer le travail que vous voulez investir à moins que vous ne vouliez confier la gérance à une agence immobilière qui évidemment ne s’en chargera pas gratuitement. Dans les deux cas il faudra compter sur une baisse du rendement.

La location appartement à courte durée à Budapest rapporte plus actuellement, et si vous voulez vous en occuper, on peut la considérer comme un travail à mi-temps. Mais, elle est lourde à gérer! Que se passe-t-il si la règlementation se durcie? 

Si vous optez pour la location Airbnb, sachez que la majorité des locataires est exigeante à tel point qu’elle attend un programme sur mesure à son arrivée.

Même si Budapest offre toutes sortes de programmes en toutes saisons, et que l’intérêt pour la ville est pratiquement constant, il est indéniable qu’entre février et octobre on peut réaliser un gain plus important que le reste de l’année. Cela veut qu’entre la performance du rendement et celle du flux du tourisme il y a une relation étroite.

La réglementation locale n’est pas négligeable non plus.

C’est un point important à prendre en compte car la réglementation peut évoluer rapidement dans un pays, cela impactera de fait la rentabilité de votre placement immobilier en Hongrie.

A titre d’exemple, en 2020, sur l’immobilier neuf la TVA va fortement augmenter dans ce secteur. Cela se répercutera également dans le coût des travaux par exemple. Cela fera sans doute monter les prix dans l’ancien mais jusqu’à quel niveau? En excluant les populations locales?

Vous comprenez alors pourquoi vous devez réagir vite sur ce marché hongrois.

Est-on prêt à accepter d’acheter aussi cher de l’immobilier dans ce pays de l’Europe de l’Est? Ce sera probablement la question fondamentale que vous devrez vous poser si vous ne pensez qu’à ce pays pour investir.

Uniquement la Hongrie? A titre d’exemple, nous avons évoqué d’autres marchés à l’image de la Bulgarie et d’autres marchés sur BFM :

Un dernier élément à souligner: l’importance de l’emplacement du bien. Avant la signature du contrat d’achat, je vous conseille de faire un tour dans le quartier pour vous renseigner sur le taux d’occupation. Votre appartement doit se situer dans un quartier où les touristes ont envie d’aller.

Location appartement longue durée Budapest

La location appartement à longue durée est avantageuse pour ceux qui veulent consacrer peu de temps à leur investissement et à tout ce qui va avec. Disons tout de suite que cette catégorie souhaite également prendre moins de risque. Mais je leur conseille de sortir du centre ville, et regarder les offres dans les quartiers périphériques car avec ce type de location appartement on a plus de chance de trouver une famille hongroise ou étudiants hongrois comme locataire.

La location appartement à longue durée a ses propres risques:

– on peut tomber sur un locataire qui ne paie pas régulièrement, et la procédure de l’expulsion peut être couteuse

– si le locataire (ou les locataires) cause des dégâts matériels, le remplacement, la réparation demandent des efforts financiers (et peuvent causer des ennuis) et baissent le rendement

On peut donc en conclure que l’achat dans l’immobilier est loin d’être un investissement sans risque. Soit en Hongrie, soit en France, si l’on compare le rendement de la location appartement au rendement des dépôts en banque, le premier est plus élevé mais le deuxième est sans risque. Autrement dit: je vous mets en garde de faire un simple calcul de rendement (loyer  mensuel multiplié par douze) car l’achat immobilier a des frais accessoires de même que la location a les siens.

Lors de l’achat, au-delà du prix à acquitter, il faut penser

• aux frais d’avocat et aux autres taxes en Hongrie
• au financement des éventuels travaux d’intérieur
• aux frais d’équipement de l’appartement

En cas de location appartement à longue durée, en général, le rendement net correspond au loyer de 10 mois après la déduction

• des frais d’assurance
• des appels de fonds de la copropriété
• de l’amortissement de l’appartement (liste non exhaustive)

Il convient également se renseigner, en cas de location Airbnb, sur l’impôt à payer car le nombre des voisins  « bienveillants » se multiplie à une vitesse remarquable!

3. Achat immobilier en Hongrie. A quel prix?

Avant de rentrer dans les détails de l’achat immobilier en Hongrie, je vous propose de jeter un coup d’oeil sur les indicateurs de prix des logements provenant d’Eurostat.

Il en sort qu’au premier trimestre 2018 par rapport à la même période 2017, l’augmentation du prix de l’immobilier de la majorité des pays de l’UE  est de 4,7% et celle de la zone euro est de 4,5%.

Parmi les pays de l’UE, les plus fortes augmentations annuelles ont été enregistrées en Lettonie (+13,7%), en Slovénie (+13,4%), en Irlande et au Portugal (+12,3% et +12,2%). Les baisses ont été notées en Suède et en Italie (-0,4% chacun) ainsi qu’en Finlande (-0,1%).

Si l’on regarde les données entre le quatrième trimestre 2017 et le premier trimestre  2018, les plus fortes hausses ont été relevées en Lettonie (+7,5%), en Hongrie et en Slovénie (+4,4% chacune) ainsi qu’au Portugal (+3,7%). Les baisses les plus marquées ont été observées à Malte (-4,7%), à Chypre (-1,8%) et en Suède (0,8%).

Après ce bref détour, revenons au cas de la Hongrie!

Dans le contexte actuel du marché immobilier en Hongrie, la question à laquelle tous les acteurs voudraient avoir la réponse tourne autour du prix.

Selon les indices de la Banque nationale hongroise (MNB) qui sont plus nuancés que ceux d’Eurostat (d’où la différence en parlant de la même période), le prix nominal de l’immobilier a augmenté, en moyenne de 5,4% pendant le premier trimestre 2018 par rapport à la même période 2017.

Le prix réel a augmenté de 4,8% pendant la même période.

Par rapport au prix d’il y a un an, la hausse nominale annuelle est de 15,4%, la hausse réelle annuelle est de 13,2%.

A Budapest, la tendance a dépassé la moyenne nationale trimestrielle: le prix nominal du premier trimestre de 2018 augmentait de 5,6%, le prix nominal annuel a progressé de 16,6%.

A la fin du premier trimestre 2018, la prix de l’immobilier a grimpé plus que l’on attendait. (5,4%) Mais selon l’avis de nombreux agents immobiliers, à l’avenir proche, l’allure de cette hausse va ralentir. Concrètement: à la fin de cette année, on aura une hausse de 10%, et à long terme, les estimations très prudentes prévoient une hausse entre 3% et 5%.

Cette hausse effrénée a évidemment baissé le rendement net aux alentours de 3-3,5%. Le loyer a certes  augmenté mais son niveau d’augmentation n’a pas atteint celui de la hausse de prix.

Il est vrai qu’en Hongrie le loyer rapporte plus que le dépôt en banque mais celui-ci est sans risque. Et prendre un risque, ce n’est pas du goût de tous les investisseurs!

Mais si la hausse du prix de l’immobilier se stabilise autour de 3-5%, le rendement va s’élever à 6-8,5%. Cela peut être plus que convainquant à ceux qui hésitent à se lancer dans l’achat immobilier. (Source: portfolio.hu)

4. Prix achat immobilier Budapest. A quel prix?

Selon les analyses les plus récentes, à Budapest la hausse du prix de l’immobilier (plus précisément le prix du mètre carré) était la plus importante dans le II^e arrondissement ainsi que dans les quartiers périphériques.

Les prix immobilier n’ont baissé nulle part, dans le meilleur des cas ils stagnent.

La demande est restée aussi vive pour l’ancien que pour le neuf.

En août, à Budapest le prix moyen du mètre carré était supérieur à 1800€ (600 000HUF), 20% de plus par rapport à la même période de 2017.

On a également observé que ce n’est pas uniquement le prix du mètre carré qui est différent d’un quartier à l’autre mais aussi la proportion de la hausse.

La hausse la plus considérable ne concerne plus les appartements en brique des quartiers les plus prestigieux mais aussi les panels des quartiers périphériques.

Ce n’est pas une consolation mais il est vrai que dans le Ier arrondissement, sur le Mont Gellért, le prix du mètre carré n’a pas évolué, il est resté en moyenne 2466€ (822 000HUF).

Les quartiers du IIe arrondissement ont remporté la palme: le prix d’un appartement en brique à Hüvösvölgy, au coeur des collines de Buda, a augmenté en moyenne de 66% pour atteindre 3450€/m² (1 150 000 HUF).

La deuxième et la troisième place sont prises par Lipotmezö et Rézmàl (en contrebas de Rozsadomb càd Colline des Roses) en réalisant une hausse de 45%. Cela signifie qu’il faut payer 3150€ (1 050 000HUF) pour un m².

Dans le II^e et le XII^e arrondissements l’offre est plus restreinte que dans les autres quartiers de Budapest mais beaucoup d’acheteurs persévèrent et veulent y acheter, ce qui fait monter le prix de l’immobilier à Budapest.

Sur le Mont Svàb (Svàbhegy) dans le XIIe arrondissement la hausse est de 40% correspondant ainsi actuellement à 2481€ (827 000HUF) par m².

Le prix du panel s’envole

Il monte partout à Budapest, en moyenne de 20%, pour atteindre les 1410€/m². Dans les quartiers périphériques la hausse est encore plus importante. Par exemple dans le XXe arrondissement (à Pesterzsébet), on a constaté une hausse de 43% correspondant à 1215€ (405 000HUF).

La 2^e place est prise par l’un des quartiers du XXIIe arrondissement: Budatétény. 39% de hausse correspondant à plus de 1500€/m² (500 000HUF). Même Köbànya (Xe), quartier ouvrier et sans charme particulier, monte sur le podium: 38% de hausse correspondant à 1413€ (471 000HUF).

Quelle explication à donner à cette folie?

Il y a trois raisons qui méritent d’être citées:

• à partir du mois d’octobre, les règles d’obtention du crédit seront modifiées donc dans les quartiers de prestige, beaucoup d’acheteurs ont anticipé et ont réalisé leur achat immobilier prévu mais ultérieur à la date d’entrée en vigueur des nouvelles règles

• beaucoup d’acheteurs (surtout hongrois) décrochent: ne disposant pas de moyens suffisants, ils se tournent vers les quartiers périphériques ce qui pousse les prix vers le haut

• n’oublions pas que dans les quartiers périphériques les prix sont partis d’un niveau bas pour qu’ils arrivent à un niveau de prix relativement plus élevé par rapport aux quartiers du centre où la proportion de la hausse est restée inférieure à celle des quartiers périphériques 

5. Investissement immobilier à Budapest

D’où viennent les investisseurs?

Ce sont les Chinois que représentent le plus grand nombre des investisseurs étrangers à Budapest. Ils achètent le plus vite et le plus cher de l’immobilier à Budapest, surtout dans leurs quartiers préférés.

Les acheteurs venant d’Asie, principalement de la Chine et du Vietnam, témoignent d’une bonne connaissance du marché immobilier de Budapest.

Ils ont 40 ans (au moins), mariés avec des enfants. Pour se faire aider, ils vont directement dans les agences recommandées. Leur choix donne la priorité aux maisons familiales de Buda. A Pest, ils visitent les grandes maisons du XVI^e arrondissement. Ils achètent pour leur famille mais pas uniquement…

Dès l’arrivée, beaucoup d’entre eux souhaitent investir en cherchant dans le centre de Budapest où ils sont intéressés aussi bien par les grands appartements que par les studios.

Ils sont assez intuitifs, et ils prennent la décision très rapidement.

Au cours des négociations, ils se montrent plus déterminés et féroces que les Hongrois.

Ils comptent sur l’aide de A à Z des agences: au-delà des conseils, ils n’hésitent pas à s’appuyer sur leurs connaissances locales dans les méandres de l’administration ainsi que  dans la découverte rapide du quartier de leur choix.

Selon les statistiques de l’Office Central de Statistiques (KSH), actuellement ce sont les Chinois qui sont les plus gros investisseurs sur le marché immobilier à Budapest: ils sont capables de débourser 124 200€ (41 400 000HUF) pour acheter un bien.

Les Français sont les deuxièmes plus gros investisseurs. Ils ont environ le même budget que les Hongrois, 99 300€ (33 100 000HUF).

Les Chinois sont devant les Allemands de point de vue de volume (montant investi) mais leur nombre pèsent également sur le marché immobilier à Budapest.

On peut observer une différence non négligeable entre les investisseurs de ces deux nations: contrairement aux Chinois, les Allemands préfèrent investir dans les grandes et moyennes villes de province, et surtout celles du Balaton.

De leur côté, les agents immobiliers hongrois sont capables de relever le défi. La valeur ajoutée de leur travail se traduit

• par la capacité d’apporter de l’aide juridique et comptable
• par la bonne maîtrise au moins de deux langues étrangères
• par la disposition d’un réseau d’expert (surtout d’avocat) pour venir à l’aide des acheteurs potentiels

Les agents immobiliers hongrois ont parfaitement compris que la maîtrise du temps est primordiale dans ce métier: ceux qui sont les plus rapides et les plus efficaces, seront les gagnants et concluront les affaires de grand volume.

Les acheteurs potentiels, mais surtout un Chinois ou un Vietnamien, passent peu de temps (entre 5 jours et 2-3 semaines) en Hongrie pour trouver le bien qui leur faut (et surtout à leur famille). Pour cette raison, les agents immobiliers donnent souvent des renseignements sur notre pratique de la vie quotidienne (école, médecin par exemple) à ceux qui viennent d’une culture différente de la nôtre.

Il faut bien dire que ces petits plus sont bien appréciés…

6. Prix immobilier Balaton

Quittons la capitale pour arriver sur les eaux douces du lac Balaton!

Commençons par les bonnes nouvelles! Qu’on découvre, et qu’on redécouvre le Balaton!La preuve est apportée par les agences immobilières du Balaton: elles ont constaté la croissance de l’intérêt porté à l’immobilier à hauteur de 30% (en moyenne annuelle) par rapport à 2017.

Par rapport à 2016, ce chiffre a carrément explosé: 100% en plus de ceux qui étaient sérieusement intéressés par l’achat immobilier au Balaton. Selon l’une des plus grandes agences immobilières hongroises, trois facteurs expliquent ce record:

• le prix de l’immobilier au Balaton ne cesse d’augmenter
• les prévisions économiques du pays s’améliorent
• le taux de crédit est très bas

Ce qui est positif c’est que le nombre des transactions du mois de juillet 2018 a fait tomber  la moyenne de plusieurs années passées. Les 14 000 transactions signées en juillet 2018 représentent 10% de plus par rapport au juillet 2017, et 27% de plus par rapport au juillet 2016.

Sur la côte Sud, le mètre carré est plus élevé, 1050€ (350 000HUF) ou plus que sur la côte Nord. Cela s’explique par le fait que le nombre de construction déjà en cours sur la côte Sud est largement supérieur à celui de la côte Nord. Les constructions en cours ont tiré vers le haut le prix du mètre carré.

7. Conclusion du marché immobilier hongrois

Le marché immobilier bat des records: ceux du prix et du nombre des transactions également. Ceux qui veulent gagner, doivent croire au marché et prendre des risques car l’investissement en immobilier reste le meilleur placement.

L’attention des investisseurs doit sortir de Budapest pour se tourner vers les grandes villes universitaires de province par exemple comme Szeged.

Pour investir aujourd’hui sur Budapest dans les meilleurs arrondissements, les budgets seront d’au moins 200000 euros pour un bien de qualité avec un espoir de plus-value à la revente.

Pour des rendements supérieurs à 4% nets sur Budapest, seul un réseau sur des ventes par exemple en saisie bancaire pourra promettre plus.

Pour des prix plus attractifs et plus de rendement, il faut viser des villes moyennes comme Szeged en priorité. 

On n’exagère pas quand on dit qu’il faut pratiquement oublier les appartements des quartiers du centre de Budapest car il n’y a plus de biens à saisir ou dès qu’une opportunité se présente, les investisseurs les plus avertis sont là et agissent.

Tous les moyens sont bons pour s’informer: la méthode « de bouche à oreille » s’avère le plus efficace. Mots d’ordre: esprit ouvert, capacité de prendre des risques, rapidité dans les actions et prise en possession des informations justes et fiables.

Cher Ami Lecteur, rassurez-vous! L’immobilier en Hongrie garde son attrait mais vous devez avoir envie de découvrir ses nouvelles offres. L’heure du changement est arrivée!

Si vous souhaitez avoir plus renseignements sur l’immobilier Hongrois : contactez-nous!

Article rédigé par le docteur Andrea MOLNAR avec l’aide de Cyril JARNIAS