Investir en Bulgarie: est-ce le Moment Ou Jamais pour l’immobilier?
Mise à jour du 25/04/20 :
En pleine crise du coronavirus, il me semblait important de faire un point sur ce marché immobilier bulgare.
Quelques chiffres à jour sur le marché immobilier à Sofia capitale de la Bulgarie pour le premier trimestre 2020 (selon l’institut de l’immobilier en Bulgarie) :
Sur le 1er trіmеѕtrе 2020, Sofia a eu 5285 transactions, le volume a été divisé par deux sur la période précédente.
Comparé au trоіѕ рrеmіеrѕ mоіѕ dе 2019, le nоmbrе dе trаnѕасtіоnѕ а dіmіnué autour de 6% (5641 trаnѕасtіоnѕ)
Si on regarde le bord de mer sur Varna par exemple, à contrario, nous avons assisté à une hausse des transactions de +6% par rapport au même trimestre entre 2019 et 2020.
On trouve sur Sofia des programmes neufs autour de 800 euros du m2 en début de construction.
Si on regarde les possibilités de location dans le neuf, le rendement a tendance à se reprendre en 6-7% nets par an.
Les appartements avec une chambre semble à privilégier compte tenu de la demande locative des étudiants étrangers ou des expatriés.
Nous ignorons quel sera l’impact de la crise économique (longue) causée par le coronavirus.
A mon sens, nous sentirons les premiers remous et correction sur l’immobilier bulgare seulement à 3-6 mois (je pense que ce sera le même phénomène sur d’autres marchés immobiliers, les investisseurs et propriétaires sont encore dans le déni et l’incertitude du déconfinement).
Il est peu probable que la correction soit très forte, nous ne sommes pas dans la crise bancaire de 2008-2009 (où sur Sofia les prix avaient baissé de 30%) car le crédit ne s’est pas arrêté.
Je pense que les bonnes affaires sur l’immobilier bulgare seront surtout sur le bord de mer de la Bulgarie à partir de l’été et la rentrée 2020.
J’ai rédigé un article sur l’immobilier bulgare en bord de mer ICI.
Vous pouvez découvrir le charme des plages et villes autour de la mer noire pour vous faire un premier avis.
Sur le plan de la gestion de la Pandémie par la Bulgarie :
Si la Bulgarie est un des pays les plus pauvres de l’union européenne, la gestion de la crise du coronavirus semble bien gérée avec seulement une cinquantaine de décès pour 7 millions d’habitants.
Il est encore possible de sortir avec précaution avec des masques obligatoire pour profiter un minimum du printemps (seuls les parcs sont fermés). Les déplacements entre villes supposent un document de son employeur prouvant que le mouvement se justifie par son travail.
Les rayons de pâtes, riz ou encore papier wc n’ont jamais connu de pénuries.
Les agriculteurs locaux sont en mesure d’alimenter de produits frais les rayons des supermarchés ou les marchés à des prix décents.
Les bulgares ont des masques et pratiquent une politique « ferme » de confinement et de fermeture des frontières. Les tests sont aussi pratiqués et l’industrie dont la part est encore importante dans le PIB permet notamment de produire des équipements de protection rapidement pour les équipes médicales (ou encore les proposer à l’Allemagne qui importent ces équipements).
Les bulgares savent faire preuve de discipline.
La Bulgarie a lié des relations positives entre la Russie, l’Allemagne, la Chine ou encore l’Etat d’Israel (La Bulgarie a sauvé 52000 juifs de la déportation pendant la seconde guerre mondial), ces pays fournissent de l’aide et des informations privilégiés pour lutter contre la maladie.
Enfin, n’oublions pas que la Bulgarie initie sa demande pour passer à l’euro dans les deux prochaines, cela permettrait à la Bulgarie de disposer de plus de ressources européennes pour se développer et attirera plus les capitaux (plus de confiance) :
Adhésion de la Bulgarie sous 2 ans, on imagine que l’immobilier bulgare peut monter avec l’arrivée de l’euro. Sofia reste une des capitales européennes de l’Union la moins chère.
A méditer…
Mise à jour du 22/05/19 :
Le marché sur Sofia a monté de plus de 5% sur un an.
Les prix sur du neuf permettent d’acheter pour 80000 euros un bien tout équipé avec une rentabilité de 5% contre plus de 6% nets en 2018.
Les studios neufs sont quasi introuvables. Il dépassent les 60000 euros aujourd’hui tout équipés en moyenne%.
Sur le centre ville de Sofia, on trouve de l’ancien à plus de 3000 euros du mètre carré. Cela me semble totalement fou pour le pays le plus pauvre de l’Union Européenne.
Sur du neuf, non achevé, on dépasse les 1200000 euros pour 40 mètre carrés réels.
Le bord de mer autour de Varna?
Oui pour profiter des congés mais vous aurez péniblement moins de 4% nets et sans profiter du bien car hors été, les biens sont peu loués.
Vous devez aussi vous poser la question de la dégradation de vos biens non occupés dans des grandes résidences bien vides hors saisons.
Conclusion sur l’immobilier Bulgarie Sofia :
Je pense qu’à part pour des raisons fiscales (10% de taxes sur les loyers), une installation dans le pays (domiciliation fiscale ou création de société) ou une diversification, ce marché devient trop cher.
Où aller alors pour avoir du rendement immobilier et une fiscalité moindre?
Je vous invite à regarder ma vidéo sur l’Asie, de belles opportunités existent encore!
Vous pouvez me contacter à la fin de cet article pour avoir accès à mon expertise et mon réseau.
Mise à jour du 26/01/19 :
En matière d’immobilier à l’étranger, je constate que tout va très vite.
Depuis 2017, j’ai parlé de l’immobilier en Bulgarie : principalement sur Sofia sur une population d’expatriés et d’étudiants étrangers à même de payer des loyers plus élevés dans le pays économiquement le plus pauvre de l’union européenne.
Que retenir sur l’immobilier en Bulgarie ?
Un marché centré surtout sur Sofia pour des locataires étrangers.
Vous sortez de Sofia, vous allez vite voir que le pays est surtout rural.
Un marché immobilier non règlementé : ATTENTION à vos interlocuteurs!
Un autre marché sur Varna le long de la mer noire où l’on achète surtout pour les vacances des studios ou deux pièces dans des grands complexe bétonnés. Les prix seront sans doute bas (15ke-20ke le studio mais au final pour avoir quoi? Du rendement, je ne le crois pas car une fois l’été passé, les vacanciers ne sont plus là… Un pieds à terre en bord de mer ni plus ni moins, oui! Vous devrez surveiller la qualité de réalisation de votre bien.
Un salaire de base à 250 euros ou un salaire moyen de 400-450e par mois : cela suppose une marge de hausse sur les loyers faibles.
Un pays où l’on vient pour les coûts bas et en aucun cas quand pour dépenser des sommes folles pour y vivre ou pour payer « une tonne de béton » trop chère.
Des loyers ne peuvent pas augmenter fortement de fait.
Un marché principalement sur le neuf car c’est ce que rechercheront les étudiants et les expatriés. Surtout, vous prendrez bien moins de risque que vous lancer dans des biens anciens et souvent vétustes (une grande partie du parc immobilier à Sofia)
La fiscalité est attrayante à 10% sur les revenus fonciers et pas de taxation sur les plus-values après trois ans.
Le prix au m2 était (sur des biens neufs non terminés) entre 900-1000 euros.
Les rentabilités supérieures à 10% sur du neuf sont des pièges, si vous voyez ces offres, fuyez!
La réalité aujourd’hui début 2019?
Les prix s’envolent! (Cela me fait penser à la Hongrie sur les cinq dernières années, le rythme s’accélère)
En plein centre ville, le neuf peut atteindre plus de 3000 euros du m carré. Vous devez donc oublier le centre, c’est hors de prix!
Sur les autres zones, on va être sur du 50 m carré, deux pièces autour de 80000 euros tout compris pour des rentabilités maximales de 5,5% nets. C’est encore valable mais pour combien de temps?
On peut sans trop se tromper être à 5% nets fin 2019.
En 2018, nous avions des studios à 50000 euros pour du 6% nets.
Je considère que quand on dépasse 1000-1200e du m2 dans un pays comme la Bulgarie, c’est cher.
Donc, 2019, Sofia oui mais pas au-delà de 5-5,5% au mieux, ce sera donc plus pour une valorisation des biens dans les prochaines années.
Après, tout est possible, peut-être que les prix sur le neuf se calmeront mais à ce jour, je n’y crois pas.
Les investisseurs ne doivent pas être dupes et rester pragmatiques par rapport aux réalités économiques du pays.
D’autres marchés immobiliers à regarder à l’étranger?
Je vous invite à regarder ma nouvelle chronique sur l’immobilier sur BFM :
Mise à jour du 20/06/18 :
J’ai évoqué ma vision du marché en Bulgarie et des pays à privilégier pour un investissement immobilier à l’étranger dans ma nouvelle chronique sur BFM :
Répondre à cette question, c’est aussi vous montrer si oui ou non vous pouvez faire des profits dans l’immobilier en Bulgarie.
Ce pays d’Europe du Sud-est est l’un de ceux qui est actuellement en bonne santé sur le plan économique, surtout depuis son intégration dans l’Union européenne en 2007. Adoptant une république parlementaire et démocratique, il affiche fièrement un haut indice de développement humain. À titre d’exemple, son taux de chômage a reculé de 18 % à 9,1 % sur la période de 2003 à 2010. Ce pays qui a connu une économie difficile dans le passé se révèle aujourd’hui bien décidé à devenir une terre d’opportunités pour les investissements étrangers surtout dans le secteur de l’immobilier bien qu’il s’agisse avant tout d’un pays industriel.
À ce propos, je vais répondre dans cet article à des questions permettant de comprendre les atouts et les inconvénients de la Bulgarie en matière d’investissement immobilier.
Investissement en Bulgarie
Le marché de l’immobilier en Bulgarie était déjà intéressant pour les investisseurs, mais les choses se sont amplifiées depuis l’adhésion de ce pays dans l’Union européenne en 2007. Ce pays faisant partie de la vielle Europe est désormais plus connu des Européens. Les Français se montrent de plus en plus curieux envers cette république qui fut un temps régie par le régime communiste.
Si avant 2007, il faillait prévoir un prix moyen de 800 euros par m2 pour les biens se trouvant dans les stations balnéaires, aujourd’hui le mètre carré est de 1000 euros, soit une hausse moyenne de 20 %. Il s’agit d’une hausse de prix causée essentiellement par l’intégration dans l’UE, la modernisation des constructions ainsi que l’intérêt que portent de plus en plus les touristes fortunés dans ce pays autre fois peu connu en dehors de l’ex-URSS.
Si le prix de l’immobilier en Bulgarie a grimpé depuis son entrée dans l’Union européenne en 2007 : le prix au m carré reste raisonnable en moyenne 1000 euros.
Faut-il investir en Bulgarie ?
La réponse est bel et bien oui pour de multiples raisons.
Vous projetez de partir là-bas pour vous y installer en tant qu’actif ou vivre pleinement de votre retraite ou vous êtes tombé sous le charme du pays et vous souhaitez pouvoir passer des vacances là-bas autant de fois que vous souhaitez sans vous préoccuper des frais d’hébergement ? Ou encore, vous cherchez tout simplement un pays de l’Union européenne où l’investissement immobilier est un secteur ayant encore un bel avenir ? La Bulgarie est l’un des pays du sud-est de l’Europe qui attire de plus en plus de visiteurs, d’investisseurs étrangers et de travailleurs grâce à sa qualité vie et à son climat favorable aux affaires.
Le marché de l’immobilier bulgare propose ainsi de diverses formes d’investissement et des opportunités. Pourquoi ? Parce que :
- La crise économique y reste encore plus ou moins présente. Comme vous le savez déjà, c’est souvent opportun pour investir en Bulgarie dans la pierre.
- Les prix sont 4 fois moins chers qu’en France. À cela s’ajoute le niveau de vie très bas. Le marché de l’immobilier en Bulgarie se révèle ainsi plein d’opportunités pour les investisseurs français.
- Le pouvoir d’achat des habitants est aussi très bas par rapport à celui des Français. Par conséquent, l’offre est plus importante que la demande. Les prix restent ainsi très intéressants pour les acquéreurs.
- Dans la capitale, Sofia, le rendement sur l’investissement locatif est trois fois plus intéressant que celui de Paris : 2% contre 6%!
- Les 9 millions de touristes sont composés principalement des Russes, Grecques, Roumains, Allemands et Anglais, les Français y viennent aussi de plus en plus, voire s’y installer et faire des acquisitions immobilières.
Selon une étude statistique sur les transactions immobilières pour l’année 2015, les notaires chiffraient 150 000 transactions pour une population au nombre de 11 250 585 habitants.
Investissement locatif en Bulgarie
Grâce à un salaire moyen relativement bas, la Bulgarie est devenue une destination de choix pour les entreprises du monde entier. Depuis que le pays a rejoint l’Europe en 2007, de nombreuses marques se sont implantées. Ainsi, la demande en termes d’immobilier reste élevée dans les principales villes de ce pays de l’Est.
Les conditions d’acquisition immobilière en Bulgarie
En Bulgarie, seules les entreprises peuvent acheter des terrains pour ensuite y construire des bâtiments. La procédure de création reste simplifiée. Il suffit de disposer d’un compte en leva, la monnaie locale, et de faire l’enregistrement auprès de l’administration fiscale. C’est une obligation pour les terrains vierges. Cependant, il est tout à fait possible d’acheter directement un appartement et de le destiner à la location. Toutefois, ce serait toujours préférable de ne pas financer cette acquisition par un prêt bancaire. Au passage, employer quelques Bulgares dans la société d’investissement serait appréciable pour l’économie locale.
Bon à savoir : il n’est pas nécessaire d’avoir une entreprise pour pouvoir acheter des terrains et pouvoir construire dessus.
Le prix au mètre carré reste profitable
La Bulgarie présente de nombreux attraits. Un euro s’échange contre environ deux lev (la monnaie locale). Ce taux profite aux investisseurs. En même temps, le prix de l’immobilier est pratiquement deux fois moins cher qu’en France. Il est possible d’acheter un appartement de standing pour le prix d’une berline. Pour Varna, la deuxième ville du pays, l’estimation du mètre carré est un peu moins de 400 euros au mois de décembre 2017. Pour Paris, cet indicateur se situe entre 8700 et 9400 euros.
En France, le prix de la location au m² serait de 6,6 euros dans certains départements. Pour la Bulgarie, le loyer moyen au m² atteint 4.63 euros à Sofia et à un euro de moins dans les autres agglomérations.
Sofia concentre une partie importante de la demande en immobilier
Sofia connait la plus grande pression immobilière. C’est en partie dû à la concentration des entreprises internationales qui profitent de la main-d’œuvre locale. Elles sont dans divers secteurs d’activité notamment l’automobile. Les calls center et les sociétés spécialisées dans l’externalisation emploie également de nombreuses personnes, dont des cadres expatriés. Cette main d’œuvre a besoin d’être logée à proximité. Ainsi, Sofia reste un choix à privilégier s’il faut investir en Bulgarie dans l’immobilier locatif. Toutefois, cette métropole rencontre les mêmes problèmes que les autres capitales européennes. Il sera par exemple difficile d’avoir des places de parking en centre-ville. Les quartiers limitrophes comme Dragalevtsi disposent de suffisamment de surface pour garer les voitures, mais comme ils sont éloignés, les commerces et les services se font plus rares.
Les autres villes s’ouvrent aux capitaux étrangers
En dehors de la capitale, d’autres villes bulgares attirent également les investisseurs. Cependant, ces localités sont davantage tournées vers le tourisme. À Varna par exemple, il serait plus avantageux de proposer une location par nuitée. Pendant les vacances d’été, cette ville surnommée la perle de la mer noire est prise d’assaut par les plaisanciers. Le prix de la location journalière d’un appartement peut atteindre 30 euros voire plus, c’est donc plus profitable comparé au loyer mensuel en temps normal. La Bulgarie possède d’autres attraits touristiques, dont la station de ski de Bansko. Cet endroit est propice à la location saisonnière.
Fiscalité en Bulgarie
En Bulgarie, la politique fiscale a subi quelques changements ces derniers temps afin d’attirer les investisseurs internationaux. Outre la simplification des procédures de déclaration, une tendance à la baisse a également été observée. Pour les étrangers, il faut être investisseur et se constituer en tant qu’entreprise pour pouvoir acquérir des terrains constructibles. Les principales taxes applicables aux sociétés sont la TVA et les droits d’accises.
Les différents taux d’imposition en vigueur en Bulgarie
La France et la Bulgarie ont signé un accord de non double imposition. Ainsi, les citoyens de l’Hexagone qui vient dans ce pays d’Europe de l’Est ne payeront plus d’impôts dans leur pays d’origine. Dans tous les cas, l’administration bulgare applique des taxes à la consommation de 20 % pour les marchandises produites dans le pays. Ce taux est réduit à 7 % pour les marchandises destinées à l’exportation. Pour les revenus, un impôt forfaitaire de 10 % est appliqué.
A titre comparatif, le taux d’imposition est de 15% en Hongrie pour l’immobilier.
Pour les salaires, le prélèvement est fait à la source. Il existe de nombreuses déductions possibles selon les situations de l’assujetti. Ceux qui travaillent à leur compte sont imposés à hauteur de 15 % de leur revenu net et ne paient plus l’impôt sur les sociétés. En effet, les entreprises doivent s’acquitter de 10 % de leur bénéfice annuel.
Fiscalité en Bulgarie : une des plus basses d’Europe! Seulement 10%. Pas de double imposition avec la France.
Concernant la déclaration d’impôts
L’année fiscale bulgare commence le jour de l’an et se termine le 31 décembre. Le pays s’est conformé avec les normes universelles International Accounting Standards Board. Le bilan doit inclure les différents comptes dont les dettes. Les remboursements à courts et longs termes sont à inclure dans la déclaration. Cette dernière inclut trois composants : un bilan, un compte de résultat et une annexe. Les différents documents doivent être contrôlés par un expert comptable externe à l’entreprise. La déclaration doit être déposée avant le 31 mars de l’année qui suit celle qui suit l’exercice fiscal. À la même date, la taxe sur les véhicules doit être payée au niveau de la commune. Cette collectivité donnera en échange une vignette. Ce document permet de circuler dans la ville qui l’a délivré. Elle donne également le droit de parcourir tout le pays en toute liberté.
Quelles taxes pour les Français dans le pays ?
Les Français expatriés en Bulgarie doivent s’acquitter d’une taxe sur le revenu de 10 %. Seules les sommes perçues dans le territoire national sont imposables. Le paiement doit être effectué au plus tard le 31 mars de l’année qui suit celle de la déclaration. Cette somme est à verser dans les caisses de l’agence nationale des recettes chargées de la collecte des impôts. Afin de se conformer avec la législation de son pays d’origine, le Français résident en Bulgarie doit remplir le formulaire 2047. Les propriétés locatives sont soumises à l’impôt sur le revenu à hauteur de 10 %. En cas de revente, un dixième de la plus value sera à verser en tant que taxe. Pour disposer du statut fiscal de Français résidant en Bulgarie, il faut y vivre pendant un minimum de 183 jours par an. Des preuves matérielles telles que la fiche d’inscription dans une école locale sera également exigée ou disposer d’un bien immobilier et donc d’une adresse en Bulgarie.
Quels impôts les Bulgares paient-ils ?
Les nationaux paient pratiquement les mêmes taxes que les étrangers. Ils s’acquittent également l’impôt sur le revenu de 10 %. Cette taxe inclut les loyers et les transferts de titres. Toutes les transactions dans le pays incluent une TVA de 20 %. Certains produits sont soumis à un droit d’accises. C’est le cas de la cigarette et des boissons alcooliques. Pour rappel, les étrangers ne peuvent pas acquérir des terrains en Bulgarie. Ainsi, lorsque c’est possible, ils mettent leurs biens immobiliers au nom de leurs conjoints bulgares.
Processus achat immobilier en Bulgarie
La Bulgarie présente de nombreux attraits pour tous ceux qui souhaitent investir en Bulgarie dans la pierre à l’étranger. Il s’agit d’une destination qui se trouve à deux heure trente de vol de Paris. A partir de 2018, vous disposerez de vol direct du sud de la France. De plus, le pouvoir d’achat est plus important. Pour cause, la conversion d’euros en monnaie locale joue en faveur des expatriés. Puis, la procédure d’achat reste assez simple. Voici quelques étapes à respecter pour être propriétaire d’un bien immobilier sur le sol bulgare.
La recherche et le choix du bien
Avant tout, il faudra disposer d’un budget. Le montant de cette enveloppe financière sera déterminant sur le type de bien à acheter. C’est une condition importante. Ensuite, la première vraie étape sera la sélection des différentes offres. Les annonces sont à trouver sur Internet, auprès des agences immobilières locales. Il faudra rester attentif aux détails concernant la maison ou l’appartement. La présence d’importants travaux ne sera pas, par exemple, bon signe. Puis, il faudra également prêter attention à la situation géographique. En gros, trois types de localisation intéressent les expatriés dans ce pays. Il y a la mer, les montagnes et les villes.
Prendre contact avec les professionnels locaux
En Bulgarie, il est fortement conseillé d’entrer en contact avec un professionnel avant de décider d’aborder les propriétaires d’une maison. L’idéal serait d’appeler un avocat pour fixer un rendez-vous. Il connait les rouages de l’immobilier, mais maîtrise surtout les droits et réglementations locaux. Son expertise couvrira surtout les volets fiscaux et administratifs de la transaction. La présence d’un avocat permet d’acquérir le bien dans les règles de l’art et en toute sérénité. Cependant, ce juriste n’est pas habilité à trouver les meilleures offres. Pour cela, il faudra faire appel à une agence immobilière. Pour faciliter les échanges, la présence d’un traducteur serait toujours souhaitable.
La visite des lieux
Comme partout ailleurs, la visite est une étape cruciale dans tout achat immobilier. Il ne doit pas se faire à distance. Au pire, il faudra charger une personne de confiance ou un contact local de visiter. Dans tous les cas, il faudra rester vigilant. Il est conseillé de prêter attention au voisinage, à la proximité des commerces et des services, dont les écoles. Il faut vérifier l’aspect général et les éventuels travaux à faire. C’est le moment de revoir l’accessibilité et la sécurité du bien. En intérieur, l’état des lieux concernera différents aspects, dont le chauffage et l’installation électrique. Les revêtements du sol, des murs et du plafond sont à contrôler. L’isolation et la toiture sont aussi à voir.
Acheter un bien immobilier en Bulgarie se fait par plusieurs étapes : de la recherche du bien à l’analyse de la conformité des documents par un avocat en passant par un contrat préalable jusqu’au paiement du bien. Entourez-vous du bon partenaire local!
Conclure un contrat préliminaire
Après la visite, il faudra laisser à l’avocat le soin de poursuivre la procédure. Il devra dans un premier temps vérifier les papiers du bien à acquérir. Son travail consiste à découvrir le maximum de détails sur les propriétaires, notamment en cas de présence de plusieurs héritiers. Quand tous les détails sont en règle, l’acheteur peut faire une offre par le biais de son avocat ou de son agent immobilier. Le propriétaire pourra l’accepter directement ou négocier le prix. Lorsque les deux parties se sont mises d’accord, il faudra faire un contrat préliminaire. Cette entente permet de réserver le bien en attendant de régler les détails administratifs.
Créer une société de droit bulgare
En Bulgarie, les étrangers ne peuvent pas devenir propriétaires d’un terrain. Lorsqu’il faut acheter un appartement, ce ne sera pas un problème. Par contre, pour un terrain prêt à bâtir ou une villa, il faudra avoir le statut d’investisseur et se constituer en tant qu’entreprise. Ainsi, l’ouverture d’un compte en leva sera obligatoire. Ensuite, l’enregistrement de la société constituera la prochaine étape de la démarche. C’est seulement à l’issue de cette démarche qu’il sera possible de conclure un acte de vente définitif.
En résumé, le processus d’achat d’un bien immobilier passe :
par l’ouverture d’un compte bancaire local en passant par le choix du bien et la signature d’une promesse de vente avec l’aide d’un consultant en immobilier bulgare.
Vous souhaitez acheter un terrain et bâtir dessus? Vous devrez créer une entreprise.
Quelques spécificités de l’immobilier en Bulgarie
La Bulgarie se présente comme un eldorado pour ceux qui veulent investir en Bulgarie dans l’immobilier en Europe de l’Est. Ce pays dispose de nombreux avantages économiques géographiques et surtout fiscaux. Cependant, il convient toujours de bien s’informer et d’essayer de cerner les principales spécificités de l’immobilier local avant de se jeter à l’eau. Voici quelques indices qui pourront toujours aider.
Grande variété de choix pour les types de bien
La Bulgarie est un grand pays qui dispose de plusieurs régions. Les amateurs de front de mer trouveront des biens à vendre à proximité de la mer noire. Des appartements sont par exemple à acheter du côté de la station balnéaire de Sunny Beach. Ceux qui aiment la montagne seront au bon endroit. Des maisons sont parfois disponibles près de la station de ski de Bansko. Dans tous les cas, plusieurs villes de ce pays se sont ouvertes aux investisseurs et aux expatriés. Sofia, la capitale, reste une valeur sure pour les biens locatifs. Cependant, des localités comme Varna attirent également les étrangers en quête de tranquillité. Les maisons en question se déclinent en plusieurs catégories du studio à la villa de haut standing.
Des maisons et des terrains à prix abordables
Pour un Européen, le prix de l’immobilier en Bulgarie reste abordable. Le taux de conversion joue en son avantage et lui donne un pouvoir d’achat relativement élevé. Un euro vaut environ deux leva bulgares, la monnaie locale. Par ailleurs, le prix moyen au mètre carré reste faible comparé à celui de la France. Dans l’Hexagone, le cout au m² des maisons est estimé commence à 900 euros et atteint 3000 euros dans les plus grandes villes avec une forte demande immobilière. En Bulgarie, le même prix au m arré reste autour de 299 euros. Il s’agit d’un montant estimé pour Varna, la deuxième agglomération du pays, pour décembre 2017. Ce montant peut encore descendre dans les autres villes bulgares.
L’immobilier bulgare se démarque essentiellement par son prix abordable, sa fiscalité moindre et une gamme variée de biens.
Une fiscalité attractive très simplifiée
L’achat d’un bien sera soumis à la taxe sur la valeur ajoutée, c’est-à-dire la TVA de 20 %. Cependant, les projets qui emploient plus de 50 personnes seront exonérés pendant les deux ans qui suivent son lancement. À titre d’information, le salaire moyen local est fixé à 460 leva, soit 235.31 euros depuis le 1er janvier 2017. Le pays a conclu un accord de non-imposition avec la France dans les années 80. Pour bénéficier d’un statut de résident, il suffit de rester plus de 183 jours en Bulgarie. Un expatrié paiera une taxe sur le revenu de 10 %. La même imposition s’appliquera pour les biens locatifs.
La présence d’un avocat ou d’une agence immobilière
En Bulgarie, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat ou un consultant expert pour toute transaction immobilière. Il apportera son expertise en matière de fiscalité. Ce professionnel s’assurera également de réunir les documents relatifs au bien. Ce sera le meilleur moyen de pérenniser l’investissement immobilier. L’avocat travaillera de concert avec le notaire. Puis, la présence d’une agence immobilière sera aussi souhaitable. Elle jouera le rôle de conseiller en matière puisqu’elle connait les meilleurs emplacements. Ces professionnels sont payés par commission ou avec un petit pourcentage de la valeur du bien à acheter.
Obligation de créer une société
En Bulgarie, les étrangers, ou plutôt les personnes physiques avec une nationalité étrangère ne peuvent pas devenir propriétaires d’un terrain. De ce fait, il faudra être un investisseur pour pouvoir acquérir des surfaces. La procédure de constitution d’une société à responsabilité limitée se fait en moins de 15 jours. Elle peut être enclenchée après avoir trouvé un bien à acheter. Il faudra juste signer un contrat préliminaire avec le propriétaire à titre de réservation. Ces détails demandent l’intervention d’avocat, de notaire et éventuellement d’un traducteur officiel.
En résumé : prenez votre temps et trouvez le bon professionnel pour vous accompagner dans toutes les démarches.
Pièges à éviter sur l’immobilier en Bulgarie
La Bulgarie se présente actuellement comme une destination de choix pour tous ceux qui souhaitent investir sur la pierre. Assez proche de la France et surtout politiquement stable, le pays a tous les attraits pour séduire. Les prix sont doux, à l’image du climat. Pour le prix d’une citadine, il est possible d’acquérir un appartement ou une villa de standing. Toutefois, quelques précautions s’imposent. Investir dans l’immobilier sur le sol bulgare : voici ce qu’il faut éviter.
Décider sur un coup de cœur, sans l’aval d’un notaire
Pour investir en Bulgarie, l’acte notarié est à prendre très au sérieux. Il ne faut pas partir sur un coup de cœur à la vue d’une belle annonce. La prudence préconise de contacter un notaire qui commencera sa prestation par la vérification des papiers. Il devrait donner son aval uniquement quand il a la certitude que le bien immobilier est en règle. Il s’informera sur le ou les propriétaires. Le prestataire pourra également définir à l’avance les taxes et les dépenses à prévoir en plus du prix de la maison ou de l’appartement. Ce sera une manière d’éviter les mauvaises surprises au moment de faire le règlement.
Ne pas avoir des contacts locaux qui parlent la langue
La plupart de ceux qui ont investi en Bulgarie recommandent d’avoir au moins un contact local pour s’occuper de l’acquisition de A à Z. Cette personne peut être un expatrié ou un Bulgare de bonne foi. De préférence, elle devrait parler la langue locale. Ce contact doit absolument être quelqu’un de confiance qui connait les rouages de l’immobilier bulgare. Selon les retours d’expérience, l’erreur serait de se fier totalement aux agences locales. Ces dernières seraient relativement fiables. Elles restent très professionnelles dans leurs actions. Cependant, il faudra comprendre que les agences immobilières existent surtout pour réaliser des bénéfices.
Choix de l’intermédaire pour acheter en Bulgarie? Des locaux qui parleront le français!
Compter sur le loyer pour amortir l’investissement
En Bulgarie, l’expansion démographique et la croissance économique ne suivent pas le même rythme que dans le reste de l’Europe. De ce fait, les loyers sont relativement bas. Parfois même, ils ont tendance à baisser. Inversement, le cours de l’immobilier monte à certains endroits, notamment en littoral. C’est en partie à cause des investisseurs Russes et Chinois qui arrivent en masse. Leur présence fait flamber le prix du mètre carré.
C’est le même phénomène avec les investisseurs américains et chinois à Budapest en Hongrie où les prix sont déjà trop hauts!
Cependant, le loyer ne suit pas. S’il faut encore rembourser la banque, autant ne pas s’appuyer totalement sur le loyer.
Acheter un terrain en tant que personne physique
En Bulgarie, les étrangers peuvent acheter des maisons ou des appartements et devenir des propriétaires à part entière. Ils n’auront même pas l’obligation d’y séjourner quelques semaines comme c’est le cas dans certains pays. Par contre, il leur sera difficile d’acquérir un terrain vierge pour y construire. Cette option est réservée aux investisseurs. Pour disposer d’une parcelle ou de quelques hectares, il faudra créer une société. La procédure est assez simple. Les charges, dont les droits d’enregistrement, sont relativement légères.
Financement à crédit : peu de possibilité
Les banques bulgares sont craintives. Ils financent peu à crédit pour des étrangers.
Les taux sont variables supérieurs à 4%.
Il vous faudra un bien déjà surplace que vous pourrez hypothéquer pour espérer avoir un crédit pour le bien suivant (et encore financé que pour partie <40%).
Financement à crédit : c’est compliqué et cher! Les taux de crédit sont variables en Bulgarie est souvent supérieurs à 4%. Il vous faudra être déjà propriétaire d’un bien en Bulgarie pour bénéficier d’un crédit sur un autre achat ou apporter des capitaux en garantie pour votre crédit.
Etre confronter à la corruption pour faire avancer son dossier
En Europe de l’Est, le niveau de vie demeure relativement bas comparé au reste du continent. C’est peut-être une raison pour laquelle la corruption existe à tous les niveaux. Cependant, il serait préférable, pour un investisseur étranger de ne pas y prendre part. En effet, toutes les formes de corruption s’opposent à une croissance économique. L’argent passé sous la table ne profite qu’à une minorité parmi les Bulgares. Ce serait déloyal à leur égard alors qu’ils seraient les nouveaux voisins. Autant que possible, il faudra payer les impôts et attendre le cours normal des dossiers même si le pays est assez procédurier.
D’autres précautions à prendre
Comme pour tout investissement à l’étranger, il ne faut jamais oublier de calculer les coûts annexes à l’acquisition du bien. Outre les frais du notaire et la part de l’agence immobilière, il y aura également la taxe foncière ainsi que les assurances. À ce titre, il faudra au moins avoir un contact à appeler en cas de soucis avec le bâtiment. Puis, l’achat d’un appartement soumet le propriétaire à des charges fixes telles que le gardiennage ou l’électricité. Dans certaines communes, par exemple, il faudra contribuer pour la sauvegarde de la propreté.
Passer par un consultant en immobilier spécialisé sur le marché bulgare est un choix judicieux pour éviter tous les pièges possibles.
Conclusion : investir en Bulgarie dans l’immobilier, un placement profitable si…
Si pour les jeunes, investir en Bulgarie permet de se démarrer facilement un premier investissement immobilier à moindre coût avec une faible fiscalité et du rendement, pour les retraités, c’est une opportunité pour rechercher des revenus complémentaires à la retraite ou s’installer dans un pays européen où le coût de la vie sera plus bas.
L’accord entre la France et Bulgarie sur la non double imposition permet aux investisseurs français de ne payer sur 10 % d’impôt sur le revenu tiré de son investissement immobilier en Bulgarie. À cela s’ajoutent la transparence et la clarté des règles fiscales.
Pour les investisseurs qui souhaitent s’implanter en Bulgarie, ils ont l’avantage de profiter d’une meilleure qualité de vie résultant d’un coût de la vie bien moindre comparé à la plupart des pays de la zone euro, surtout à la France.
Prix avatangeux, rentabilité 2 à 3 fois plus élevée qu’en France si on compare au prix du m carré plus bas à l’achat, fiscalité faible, qualité de vie : la Bulgarie a de nombreux atouts sur l’immobilier.
Pour les familles, la Bulgarie dispose d’un système d’enseignement public qui n’a rien à envier aux autres pays de la zone euro. L’enseignement privé n’est pas en reste. On y trouve aussi des écoles internationales pour permettre à leurs élèves de suivre des programmes scolaires internationaux.
Côté santé, les établissements publics et privés ainsi que les professionnels indépendants fournissent une qualité de service et des soins de qualité et sont suffisamment nombreux pour garantir une proximité avec la population. Surtout depuis la vaste réforme lancée à Sofia depuis 2015. N’oubliez pas que votre carte de sécurité sociale sera valide en Bulgarie car vous êtes dans l’union européenne.
L’achat d’un bien par crédit immobilier est possible en Bulgarie bien que ce ne soit pas la voie la plus recommandée sauf bien sûr s’il s’agit d’un investissement de grande ampleur. Dans ce cas de figure, il est toujours conseillé d’être plus attentif au contenu du contrat de crédit. Se faire aider par un professionnel externe à l’établissement financier est un réflexe judicieux. La meilleure solution est d’acheter un premier bien en propre : il permettra ensuite d’obtenir un crédit surplace pour un second bien en hypothéquant le premier.
Toujours est-il qu’investir en Bulgarie reste une décision d’autant plus intéressante pour les futurs retraités souhaitant vivre dignement de leurs pensions de retraite dans un pays où ils auront à payer moins d’impôts et bénéficieront d’un coût de la vie moins cher.
La situation de la Bulgarie présente ainsi des similitudes avec celle de l’investissement au Portugal.
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Je vous présente mes meilleurs voeux de bonheur et de santé pour cette nouvelle année 2018!!!
