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Immobilier
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Investir en République Tchèque : marché immobilier attractif ?

Investir en République Tchèque : marché immobilier attractif ?
par cyril jarnias - le 02 mai 2021

Faut-il investir en République Tchèque ? Le marché immobilier en République tchèque est-il encore un marché prospère ? Quel est le taux de rentabilité espéré d’un investissement en République tchèque ?

Je vous propose dans ce guide d’étudier en détail l’investissement en République tchèque.

ATTENTION : On ignore l’impact de la crise sanitaire Covid-19 sur l’économie de la République tchèque. Nous allons le détailler un peu plus bas dans l’article, mais l’économie tchèque est très sensible aux exportations. Veuillez noter que l’article se base sur des données passées. Tout dépendra de la sortie de crise de la pandémie COVID pour évaluer la reprise de l’immobilier sur ce pays et les futures opportunités, notamment l’évolution du tourisme.

En Europe de l’Est, les prix de l’immobilier restent raisonnables.

Alors, investir en République Tchèque, bonne ou mauvaise idée ?

DISCLAIMER : Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Il est essentiel de consulter un professionnel de la gestion de patrimoine avant de prendre une décision financière. Je vous invite à me contacter si vous avez besoin de conseils personnalisés dans le domaine de la gestion de patrimoine. J’ai plus de quinze années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine.

Investir en République Tchèque : comprendre son économie et sa culture avant d’investir

Investir en République Tchèque : comprendre son économie et sa culture avant d'investir ?

Vous souhaitez investir en République Tchèque ? Avant d’investir, il est essentiel de comprendre son économie et sa culture.

Géographie de la République Tchèque

Grâce à son emplacement, qui en fait une passerelle entre l’Europe de l’Ouest et l’Europe de l’Est, le pays est souvent qualifié de « cœur de l’Europe ».

La République Tchèque est située en plein cœur de l’Europe centrale. Le pays est bordé par la Pologne, l’Allemagne, la Slovaquie et l’Autriche. Son positionnement géographique joue un rôle essentiel dans le développement économique du pays.

Carte de la République tchèque : Par Touam — CzechRepublic-geographic map-en.svg, CC BY-SA 4.0

Carte de la République tchèque

Le tourisme en République tchèque : assez attractif pour investir en République tchèque ?

La location meublée de courte durée était rentable et peu taxée avant la crise du COVID.

La République Tchèque présente l’avantage d’être le pays émergent d’Europe Centrale avec l’économie la plus industrialisée et la plus développée. Ses deux principaux secteurs d’activités sont l’industrie et les services, avec le tourisme et les services financiers.

La longue histoire de production industrielle du pays, la qualité de sa main-d’œuvre et sa situation géographique centrale sont des points d’attrait pour les investisseurs étrangers. La République Tchèque offre diverses incitations à l’investissement telles que des réductions sur l’impôt sur le revenu, le soutien financier à la création de nouveaux emplois et à la formation ou la cession des terres à des prix très favorables.

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Elle est la première destination des investissements étrangers en Europe Centrale et Orientale.

La ville de Prague (la capitale) est une ville à découvrir de par son architecture et sa richesse culturelle. Son histoire nous ramène à des milliers d’années. De ce fait, il n’est pas étonnant que les touristes du monde entier viennent en grand nombre.

En 2018, 8.29 millions de touristes ont été recensés. (source) Le tourisme se développe de façon importante depuis quelques années (+24% de hausse entre 2015 et 2018, en constante augmentation). De ce fait, l’immobilier en République Tchèque peut représenter une opportunité d’investissement intéressante. On dénote également une croissance modérée de la capacité hôtelière du pays depuis 2012 (source).

Sachez également qu’une certaine croissance du tourisme était enregistrée dans toutes les régions du pays avant la crise du COVID.

L’évolution est permanente et les chiffres s’envolent en ce qui concerne la saison estivale qui est la période la plus propice pour le locatif saisonnier.

Cependant, en raison de la situation sanitaire mondiale actuelle, l’accès à la République Tchèque est assez restreint, et les investissements y sont beaucoup plus complexes.

En effet, le pays est relativement touché par la pandémie de Covid, notamment depuis le début de l’année, avec près de 10 000 nouveaux cas par jour, en moyenne. C’est pourquoi les autorités ont décidé de mettre en place des règles d’accession au pays, avec une hiérarchie concernant l’origine des personnes souhaitant se rendre sur le territoire. Ainsi, les pays sont classés en 4 catégories représentées par des couleurs (de vert à rouge foncé); avec des restrictions plus ou moins importantes selon la couleur.

Il faut savoir à ce titre que la France est classée rouge, ce qui signifie que l’on doit présenter un test PCR négatif avant le départ ainsi qu’à l’arrivée en République Tchèque si l’on souhaite accéder au territoire.

Vous pourrez trouver toutes les informations détaillées à propos de cette classification et des mesures qui en découlent sur le site de l’ambassade de la République Tchèque.

Son économie

La République tchèque a globalement souffert de la crise économique internationale de 2008. Durant la crise financière 2007 – 2010, la République tchèque a connu une stagnation ou une baisse de son PIB. La politique fiscale du gouvernement de droite a été critiquée par l’opposition politique (notamment l’ancien ministre des finances Miroslav Kalousek). Entre 2009 et 2012, comme de nombreux pays européens, la République tchèque a connu une forte crise économique. En 2009, son PIB chutait de 4.9%, et le pays a connu durant cette période les déficits budgétaires les plus élevés de toute l’histoire de la République tchèque.

Le problème de la République tchèque ? C’est une économie d’exportation. Le pays est tiré par son industrie de machines et d’automobiles. Quand le marché économique européen recule ou ralentit, c’est l’économie de la République tchèque qui en souffre.

Du coup, comme l’économie européenne connaît depuis 2013 une reprise économique assez forte, cela a permis à la République de reprendre des couleurs. Rien que sur l’année 2019, et d’après la Banque Mondiale, le pays a connu un taux de croissance du PIB de 2.3%.

On ignore cependant l’impact de la crise sanitaire sur les finances de la République tchèque sur le long terme.

Sa forte dépendance aux exportations rend l’économie du pays sensiblement fragile en période de récession économique. L’Europe est lourdement touchée par la crise sanitaire du Covid-19. Certains pays, comme la France, ont connu une forte récession en 2020 (8.3%) d’après cet article. Une baisse inédite depuis la seconde guerre mondiale. On ignore l’impact sur le long terme de cette crise sanitaire.

Son climat

La République tchèque a un climat continental tempéré avec 4 saisons. Ce climat n’attire pas les touristes en manque d’exotisme. Mais le pays est cependant attractif au niveau culturel. La saison estivale attire plutôt les randonneurs et les amoureux de la nature, tandis que la saison hivernale attire les skieurs. La République tchèque est réputée pour ses nombreux domaines skiables (ce n’est pas l’objet de cet article, mais vous pouvez découvrir une liste assez exhaustive des domaines skiables ici).

La démographie

Au 1er janvier 2019, la République tchèque comptait une population globale de 10 671 870 habitants (source). La population progresse de façon très modérée. L’indice de fécondité reste globalement faible (1.49 enfant par femme, d’après la CIA). La population vieillit (20.23% de la population a au moins 65 ans ou plus en 2021). C’est clairement un point négatif pour le développement économique du pays sur le long terme.

Statistiques en République tchèque :

Statistiques en République tchèque

Système éducatif en République Tchèque

Le gouvernement Tchèque consacre 4.25% de son PIB à l’éducation nationale (2010) selon le site NationMaster, ce qui est globalement plutôt faible. A titre de comparaison, la France a consacré 5.86% de son PIB en 2010.

Coût de la vie en République Tchèque

D’après le site Numbeo, un site spécialisé dans les comparaisons internationales de coût de la vie, le coût de la vie à Prague serait globalement 43% moins élevé qu’à Paris.

Voici quelques exemples de prix :

1 kilo de filet de poulet = 5.80 euros (contre 12.61 euros à Paris)

1 kilo de pomme de terre = 0.87 euros (contre 2.17 euros à Paris)

1 kilo d’oignons = 0.84 euros (contre 2.70 euros à Paris)

1 appartement en centre ville de Prague (1 chambre) = 706 euros par mois

Les prix sont globalement beaucoup plus faibles qu’en France. C’est un point très positif pour le développement économique et touristique sur le long terme.

La sécurité

La plupart des visiteurs de la République tchèque ne rencontrent aucun problème de sécurité. C’est globalement un pays assez sûr, même si la police locale conseille de se méfier des petits vols et de la criminalité de rue.

Le taux de criminalité est beaucoup plus faible qu’aux USA. D’après NationMaster, un site spécialisé dans les comparaisons de statistiques internationales, la République tchèque a un taux de criminalité 5 à 6 fois moins élevé qu’aux USA.

C’est clairement un point positif pour le développement du pays dans le futur.

Investir en République Tchèque dans le marché immobilier ?

Le marché immobilier en république tchèque

Les États membres de l’UE sont les principaux investisseurs étrangers en République tchèque.

Sur un marché caractérisé, en Europe de l’Ouest, par une forte hausse des prix de la pierre et des perspectives de rendement en berne, l’investissement dans les anciens pays du « bloc soviétique » fait figure d’alternative séduisante. Encouragés par les bonnes performances économiques de ces États nouvellement entrés dans l’Union européenne, les investisseurs y placent un nombre croissant de capitaux.

En 2006, les investisseurs ont acheté sur le marché tchèque des biens immobiliers commerciaux pour 1,3 milliard d’euros, ce qui représente une augmentation de 45 % par rapport à l’année 2005.

Mais qu’en est-il de l’immobilier en République Tchèque aujourd’hui ?

C’est à Prague que sont représentés environ les deux tiers du volume total des ventes. Le coût moyen par mètre carré s’est élevé à 76500 couronnes (2970€), soit une augmentation de 6,5 % d’une année sur l’autre.

Les régions les moins chères pour acheter un appartement résidentiel se situent au cœur de la Bohême septentrionale, avec une moyenne de 20 000 couronnes par mètre carré (776€).

D’après les données du site immobilier spécialisé sur le marché immobilier de la République tchèque, les prix des ventes des anciens appartements tchèques ont augmenté de 32% en moyenne en 2018.

Les points faibles de la République Tchèque :

  • L’économie de la République tchèque est très dépendante des exportations (84 % du PIB en 2017, OCDE) et de l’afflux d’investissements étrangers, ce qui la rend particulièrement vulnérable en temps de crise.
  • L’euroscepticisme ambiant du pays et le manque d’intérêt pour l’adoption de l’euro peuvent décourager certains entrepreneurs européens sur le long terme et rendre le pays moins compétitif.
  • Le pays a également connu des tensions politiques, ce qui peut remettre en cause sa stabilité aux yeux d’entrepreneurs potentiels.
  • Les réformes législatives et judiciaires tardent à se concrétiser ; cela peut être expliqué par un historique politique fait de coalitions gouvernementales.

Comment investir en République Tchèque ? Comment acheter un bien immobilier ?

Comment investir et comment acheter en République tchèque ?

Avant d’investir sur le marché immobilier de la République tchèque, il est essentiel de comprendre le processus d’achat.

Comment investir en République tchèque ? Quelle est la procédure pour investir sur le marché immobilier ? Est-ce qu’un étranger peut faire l’acquisition d’un bien immobilier en République Tchèque ?

Est-ce qu’un étranger peut acheter un bien immobilier en République tchèque ?

L’acquisition d’une propriété immobilière n’est pas réservée exclusivement aux citoyens tchèques. Un étranger peut acheter une propriété immobilière. Cela est garanti par la législation européenne. N’importe quelle personne peut acheter un appartement, une maison, un terrain constructible, une terre agricole ou des forêts en République tchèque, quelle que soit sa nationalité ou bien son lieu de résidence.

Cependant, en fonction de votre nationalité, la procédure d’acquisition d’une propriété immobilière peut néanmoins être plus compliquée dans la mesure où un visa peut être exigible avant votre entrée sur le territoire tchèque (je vous invite à consulter le site du ministère des affaires étrangères tchèque).

La République tchèque faisant partie de l’espace Schengen (source), les citoyens et les détenteurs d’un visa Schengen pourront donc ainsi circuler librement sur le territoire tchèque (sauf restriction sanitaire éventuelle). Par contre, un permis de séjour sera nécessaire si un étranger a l’intention de résider en République tchèque plus de 90 jours. D’autres conditions peuvent s’appliquer (par exemple la nécessité de s’enregistrer auprès de la police des étrangers territorialement compétente si vous avez l’intention de résider plus de 30 jours).

Est-ce qu’un étranger peut vivre dans la propriété immobilière qu’il achète ?

Cela est tout à fait envisageable. Mais que vous soyez ou non propriétaire d’un bien immobilier, les étrangers qui souhaitent résider sur le long terme en République tchèque seront néanmoins obligés de demander un permis de séjour.

Les étrangers peuvent demander un permis de séjour sur la base d’un visa de travail, un visa business ou bien encore un visa étudiant.

Les conditions requises pour obtenir un permis de séjour en République tchèque varient suivant votre citoyenneté, votre pays de résidence, vos conditions financières, la politique d’immigration du gouvernement en place, ainsi que divers facteurs. Je vous invite à me contacter si vous avez des questions supplémentaires.

Qu’en est-il des dispositions relatives à la propriété en république Tchèque ?

Le droit de propriété est-elle soumise à une restriction dans le temps ?

L’article 1 du Protocole n° 1, qui garantit le droit à la propriété, se lit comme suit :

Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux internationaux.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possède l’État de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou encore des amendes.

Cet article est reconnu par d’autres instruments internationaux de protection des droits de l’homme comme la Déclaration universelle des droits de l’homme. Cependant, ni le Pacte international relatif aux droits civils et politiques ni le Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, qui confèrent à la Déclaration universelle un caractère juridiquement contraignant, ne mentionnent la protection de la propriété. De même, à l’époque de la rédaction de la Convention européenne des Droits de l’Homme, les États avaient été incapables de se mettre d’accord. La formulation finalement adoptée dans le Premier protocole prévoit donc un droit à la propriété assez restreint et confère à l’État un vaste pouvoir d’ingérence dans l’exercice dudit droit.

Qu’en est-il du droit de résidence ?

La condition de demeurer sur le territoire de la République Tchèque pour la plupart des délais signifie que la personne doit demeurer en République tchèque pendant au moins deux ans et demi dans le cas d’un ressortissant de pays tiers et un an et demi dans le cas d’un ressortissant de l’UE.

Investir en République tchèque avec un achat à crédit ? Est-ce possible ?

L’emprunt immobilier en République Tchèque est désormais accessible aux étrangers, mais sous certaines conditions. Il suffit de s’adresser directement à la banque choisie, ou de procéder à travers une société à responsabilité limitée (s.r. o).

Les banques imposent certaines conditions en vue de l’octroi d’un crédit pour financer une acquisition immobilière.

Depuis le 1er avril 2020, les conditions d’octroi d’un crédit bancaire immobilier ont été assouplies suivant les recommandations de la banque nationale Tchèque.

Pour obtenir un crédit en République tchèque en vue de financer l’achat d’une propriété immobilière, la banque centrale tchèque recommande aux banques de respecter les conditions suivantes :

  • un prêt bancaire peut financer jusqu’à 90% de valeur totale du bien immobilier (contre 80% avant)
  • les mensualités du prêt ne doivent pas dépasser 50% du salaire net de l’emprunteur (contre 45% avant)

Le ratio de 90% ne s’applique cependant aux crédits destinés à l’investissement immobilier. Ce taux reste ainsi inchangé.

La République Tchèque compte plusieurs banques nationales et internationales. En général, les formalités sont assez similaires pour toutes les banques, bien que chacune d’elles applique ses propres conditions. La plupart des services fournis par les banques tchèques sont payants, comme l’obtention d’une carte de débit, les retraits aux guichets automatiques…

Pour ouvrir un compte en République Tchèque, ces documents suivants sont à fournir :

  • Un passeport valide
  • Une autre pièce d’identité (permis de conduire, carte d’identité, acte de naissance, carte de résident)
  • Et un dépôt minimum (entre 200 et 2000 CZK, selon les banques).

Les modalités de paiement liées à l’achat de biens immobiliers

L’euro n’est quasiment pas accepté en République Tchèque. Chaque paiement doit donc être en couronne tchèque (czech Koruna), soit en espèce, soit par virement bancaire.

Pour les investisseurs étrangers, ceux-ci ont le droit de faire des transferts de l’étranger vers le compte bancaire du promoteur chargé du projet.

Pour ce qui est du règlement en espèces avec des devises, comme l’euro ou le dollar, ces derniers doivent être convertis. La transaction sera basée en fonction du cours de la couronne tchèque.

Ce qu’il faut savoir sur la procédure d’achat en République Tchèque

L’achat d’un bien immobilier en République Tchèque nécessite le paiement de certains frais. Il ne faut pas négliger le coût d’acquisition d’une propriété immobilière en République tchèque.

Depuis décembre 2019, la cession d’une propriété immobilière n’est plus soumise au paiement d’une taxe sur l’acquisition immobilière (cette taxe était de 4% jusqu’en 2019).

L’acquisition d’une propriété immobilière est généralement soumise au paiement de divers frais :

Frais de notaire (à la charge de l’acheteur) : 1%

Frais d’inscription au cadastre (à la charge de l’acheteur) : 0.02%

Frais d’agence : de 2.5 à 5% (suivant l’agence immobilière).

Les étapes essentielles pour investir en République Tchèque

Pour s’offrir un petit bout de la République Tchèque, un certain nombre de choses sont à savoir. Le processus d’achat, de l’acte de réservation à la signature de l’acte de vente, dure en moyenne de 3 à 4 mois.

S’informer : avant toute chose, informez-vous sur le bien. Le vendeur est-il bien le propriétaire légal ? Y’a-t-il des dettes attachées à la propriété et celle-ci fait-elle l’objet de disputes entre, par exemple, des héritiers ?

Le contrat : lorsque vous trouvez votre bien, vous pouvez signer un contrat de réservation pour lequel vous aurez réglé une sorte de caution, afin que le bien soit retiré du marché pour une période de 2 à 4 semaines.

L’acte de vente : lors de la signature de l’acte de vente préliminaire, vous devez verser une caution à hauteur de 10 à 30 % du prix de vente. Cela permet de prouver votre solvabilité avant que le transfert du bien ne soit effectif. Lorsque tous les détails sont réglés, vous procédez à la signature de l’acte de vente définitif. C’est à ce moment que vous versez la somme restante et réglez les honoraires.

Enregistrement du bien : une fois votre bien acheté, il est crucial de l’enregistrer. Pour ce faire, vous devez vous présenter au Bureau du Cadastre de la ville. À partir de l’acte de vente, vous devrez alors demander à modifier les informations dans le registre. Le document va être authentifié par deux signatures de notaires.

Une fois votre bien inscrit au cadastre à votre nom, vous êtes officiellement propriétaire.

Où investir en République Tchèque ?

Capitale du pays, Prague se trouve avoir une fréquentation très importante de touristes. La demande pour des locations d’appartements sur des courtes durées est en constante augmentation.

Bien entendu, le prix de l’immobilier dépend de plusieurs facteurs. Afin de vous donner une idée un peu plus précise sur les tarifs de logement dans la capitale, voici quelques chiffres concernant des appartements à Prague :

Quartier de Prague 1 : plutôt excessif, le m2 est à environ 175 000 CZK (6800 €)

Quartier de Prague 2, 6 et 8 : 119 000 CZK/m2 (4600 €)

Quartier de Prague 3 à 9 : 100 000 CZK/m2 (3900 €)

Dans le sud du pays, vous trouverez la cité typique européenne : Brno. Deuxième plus grande ville du pays, Brno vous offre un ensemble divers et riche de l’histoire et de la culture. Cette ville est fière de d’offrir maintes possibilités pour investir dans les biens immobiliers. Maintenant, voici le prix du m2 :

En centre-ville : 80 000 CZK (3100 €)

Hors centre-ville : 63 000 CZK (2500 €)

ATTENTION : il s’agit du prix avant crise du COVID.

Rentabilité immobilière en République Tchèque

Rentabilité immobilière en République tchèque

La République tchèque figure parmi les pays les plus recherchés par les investisseurs étrangers.

Les atouts principaux offerts par la République tchèque sont des infrastructures de qualité, une main d’œuvre qualifiée et un environnement politique et économique transparent.

La République tchèque peut faire des envieux du côté de l’Europe de l’Ouest. Sa croissance économique est supérieure à 3 % d’année en année, et son mode de vie se rapproche de plus en plus de celui de l’Europe occidentale.

La conséquence est une augmentation de la consommation interne, et bien entendu de la demande de logements. Sa capitale, Prague, fait donc partie des villes européennes les plus attractives pour l’immobilier, et voici une poignée d’arguments en sa faveur.

Les prix moyens sont proches de ceux de Berlin, variant de 2000 €/m² à 4000 €/m².

Mais ce n’est pas tout, les banques tchèques sont heureuses d’accueillir les investisseurs venant d’Europe de l’Ouest, et sont prêtes à financer jusqu’à 90 % du prix de l’appartement convoité.

Il est également intéressant de noter que le nombre d’appartements dans les nouveaux bâtiments, les maisons en briques et les complexes résidentiels préfabriqués a considérablement augmenté ces dernières années.

De nombreux investisseurs ne prévoient pas de vendre leur bien plus cher qu’ils ne l’ont acheté. Mais ils préfèrent le louer pour une longue période.

L’intérêt pour les logements locatifs a augmenté de façon spectaculaire ces derniers mois.

Fiscalité sur les revenus immobiliers en République Tchèque

Fiscalité en République tchèque

La République tchèque a une fiscalité modérée. Depuis 2021, la République tchèque a décidé de basculer vers un régime de taxation progressive : le taux d’imposition personnel (IR) varie entre 15 et 23% suivant le montant des revenus personnels.

ATTENTION : Les données indiquées ci-dessous peuvent évoluer dans le temps. Il est impératif de se renseigner auprès de l’autorité fiscale compétente en République tchèque afin d’obtenir des informations récentes.

Une convention de non double imposition peut être appliquée selon certaines conditions. Je vous invite à me contacter afin d’obtenir de plus amples renseignements.

Impôt sur le revenu

En 2021, le revenu brut personnel jusqu’à 1 701 168 CZK (environ 65 734 euros) est soumis à une taxe de 15%. Les revenus dépassant cette somme de 1 701 168 CZK sont soumis à un taux de 23%. (source).

C’est une grille d’imposition qui devrait évoluer dans le courant des prochaines années. Le montant de 1 701 168 CZK correspond au plafond de paiement de la sécurité sociale.

Aucune taxe de solidarité. La surtaxe de solidarité de 7% a été supprimée depuis 2021.

Impôt sur les sociétés

La République tchèque impose une taxe de 19% au titre de l’impôt sur les sociétés (IS). Ce taux peut néanmoins être réduit dans certaines conditions.

Taxe sur une acquisition immobilière

Jusqu’à fin novembre 2019, la République tchèque imposait une taxe de 4% sur l’enregistrement de la cession d’une propriété immobilière. Cette taxe était supportée par le vendeur. En 2020, le gouvernement tchèque a décidé de supprimer cette taxe d’acquisition immobilière avec effet rétroactif. Depuis décembre 2019, toutes les cessions immobilières ne sont plus soumises à une taxe de 4% (source).

Taxe sur la propriété

L’impôt foncier (taxe sur la propriété) est payé chaque année sur les biens immobiliers dont le contribuable est propriétaire au 1er janvier de l’année concernée. Son montant est fonction du type et de la taille du bien immobilier, de son utilisation et de sa localisation.

La taxe sur la propriété est très raisonnable. Par exemple, pour une copropriété d’environ 80-100 m2, environ 50 EUR par an doivent être payés en taxes.

Les pièges à éviter en République Tchèque

Les pièges à éviter lors d'un investissement en république tchèque

Un tiers des Français envisagent d’investir dans l’immobilier à l’étranger. Quelles que soient les motivations, il faut prendre le temps de se renseigner, car les pratiques immobilières et la législation divergent hors de l’hexagone.

La précipitation

Comme pour tout investissement financier, il vaut mieux éviter l’improvisation et prendre le temps de réfléchir à vos objectifs. Comme par exemple :

Souhaitez-vous récupérer votre bien pour vous-même ?

Le vendre pour réaliser une plus-value une fois le remboursement terminé ?

Est-ce une manière de constituer une rente pour vos vieux jours ?

Se poser les bonnes questions permet de définir le logement et le lieu dans lequel vous allez investir.

Les pratiques inégales

En matière d’achat immobilier, il n’existe pas de dispositions communes entre les pays, pas même dans l’Union européenne. De fait, chacun applique ses propres formalités administratives et juridiques, qui peuvent être très différentes d’un pays à l’autre, mais aussi moins protectrices qu’en France.

La signature d’un avant-contrat, définissant des obligations pour l’acheteur et le vendeur avant l’acte de vente définitif, n’est pas toujours obligatoire.

Au Portugal, par exemple, la vente peut se faire en trois ou quatre semaines. En Espagne, en Belgique et en Angleterre, lorsqu’une forme d’avant-contrat existe, il n’est pas toujours prévu de délai de réflexion ou de droit de rétractation. Si bien qu’une fois le document signé, vous ne pouvez plus changer d’avis.

La conformité de la construction

Les garanties obligatoires dans le contrat de vente en matière de construction peuvent aussi varier sensiblement d’un pays à l’autre.

En Espagne et en Italie, comme en France, les constructeurs ont une obligation d’assurance décennale. Cette dernière garantit pendant 10 ans la réparation des dommages qui se produisent après la réception des travaux. L’acquéreur est notamment protégé contre les vices cachés (le caractère inondable d’une maison ou des fondations défectueuses, par exemple).

En revanche, certains pays sont connus pour des problèmes de conformité voire de légalité des constructions. Au Portugal et en Grèce, par exemple, le permis de construire n’est pas toujours respecté.

Pour éviter un litige, pensez à demander un certificat de conformité précisant le périmètre de la propriété.

Sous-estimer les frais annexes

Une fois les mensualités de votre emprunt connues, la rentabilité tiendra compte des loyers et des avantages fiscaux en déduisant les charges : le budget travaux quand il sera nécessaire, l’entretien, la taxe foncière et les charges de copropriété qui vous incombent.

Sans oublier les différentes assurances et les impôts supplémentaires conséquents de la déclaration de vos loyers.

Ne pas anticiper la suite

Être bailleur d’un logement n’implique pas seulement un investissement financier.

Des petits travaux à réaliser dus à un changement de locataire, organiser des visites, relancer des locataires aux abonnés absents, sont vos futures obligations de propriétaire-loueur.

Certes, prendre un intermédiaire pour s’occuper de la gestion de votre bien diminue votre rentabilité, mais c’est sans doute le prix de l’efficacité et de la sérénité.

Négliger l’importance de la localisation du bien

La règle d’or est de ne jamais investir dans un bien que l’on n’est pas certain de pouvoir louer dans de bonnes conditions.

En effet, la localisation de votre bien est le principal déterminant du potentiel locatif d’un appartement. Mieux vaut délaisser les offres proposant certes un prix au m² moins élevé, mais dans des quartiers périphériques ou peu dynamiques, pour se concentrer sur des quartiers porteurs.

Vous devez également veiller à la qualité de l’environnement direct de l’appartement : population, nuisances sonores, projets urbains éventuels…

Se passer d’une agence immobilière

Il existe de nombreuses plateformes qui mettent en avant l’achat immobilier entre particuliers. Et certains investisseurs se tournent vers cette solution pour faire des économies sur leur achat immobilier. Toutefois, les particuliers sur-estiment souvent le prix de leur bien, car ils ne sont pas professionnels et ne connaissent pas les prix du marché. En plus, ils incluent parfois un surplus qui représente les honoraires qui auraient été versés à l’agence.

En passant par une agence, l’investisseur peut recevoir un accompagnement professionnel de qualité, et avoir accès à un plus grand nombre de biens.

Le prix d’un bien indiqué par une agence peut être inférieur à celui d’un particulier.

Ne pas s’entourer de professionnels avant d’investir en République tchèque

Pour sécuriser votre achat immobilier à l’étranger, n’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un notaire français qui pourra vous orienter vers un confrère spécialisé ou installé dans le pays concerné. Suivant le pays, ce n’est pas forcément le notaire qui enregistre la vente.

En République Tchèque, la transaction est enregistrée devant l’administration du cadastre.

Conclusion sur l’immobilier en République Tchèque

Les Tchèques sont des gens très chaleureux et toujours prêts à vous aider.

Un pays magnifique que certains affectionnent tellement, qu’ils décident d’y poser leurs valises, et d’investir !

Que ce soit pour installer une résidence secondaire pour vos congés annuels, ou pour y séjourner de manière définitive, restez toujours prudent avant d’investir.

Pour éviter toutes mauvaises surprises, renseignez-vous bien sur le pays et entourez-vous de professionnels de confiance.

La crise sanitaire actuelle a un réel impact sur l’évolution des prix dans l’immobilier en République Tchèque.

En effet, le prix de l’immobilier avait déjà fortement augmenté ces dernières années. Les coûts de construction de logements ont augmenté de 80 % entre 2015 et 2018, notamment à cause de la pénurie de main-d’œuvre. Le taux d’augmentation des prix a représenté le double du taux moyen d’augmentation dans toute l’Union européenne.

En République Tchèque, les banques ont durci les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire, obligeant les acheteurs à disposer d’un apport d’au moins 10 % du prix d’achat (sous certaines conditions). Par conséquent, moins de personnes ont pu obtenir un prêt, ce qui a entraîné une légère diminution du nombre de transactions résidentielles par rapport à l’année passée.

Investir en République Tchèque n’est pas une mauvaise idée, mais ce n’est pas forcément le bon moment actuellement. Le volume des investissements directs étrangers en République tchèque a subi une importante baisse de 51 % en 2018, selon l’étude sur l’attractivité de l’Europe pour les investisseurs étrangers réalisée par le cabinet de conseil EY.

D’autres destinations à l’étranger, comme les USA par exemple, offrent un taux de rentabilité nettement supérieur. Les USA offrent des opportunités d’investissements intéressantes et de belles rentabilités dans l’immobilier !

J’attire également votre attention sur le fait que vous vous donnez les moyens d’investir à moindre coût sur le dollar en disposant d’une entreprise et d’un compte bancaire avec une fiscalité attrayante : vous vous offrez ainsi une plateforme internationale intéressante pour investir par la suite.

Je vous invite à regarder la santé des banques européennes par rapport aux banques US : c’est très inquiétant !

J’ai également évoqué ma vision du marché en Bulgarie et des pays à privilégier pour un investissement immobilier à l’étranger dans ma nouvelle chronique sur BFM.

En effet, la Bulgarie est l’un des pays actuellement en très bonne santé sur le plan économique, surtout depuis son intégration dans l’Union européenne en 2007.

Adoptant une république parlementaire et démocratique, la Bulgarie affiche fièrement un haut indice de développement humain. À titre d’exemple, son taux de chômage a reculé de 18 % à 9,1 % sur la période de 2003 à 2010. Ce pays qui a connu une économie difficile dans le passé se révèle aujourd’hui bien décidé à devenir une terre d’opportunités pour les investisseurs étrangers surtout dans le secteur de l’immobilier; bien qu’il s’agisse avant tout d’un pays industriel.

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A Propos De Cyril Jarnias

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J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, Protéger et transmettre votre patrimoine en tout sérénité »
J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir...

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