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Investir aux USA : investir dans l’immobilier aux USA

Vous souhaitez investir dans l’immobilier aux USA ? Nous allons étudier dans cet article les différentes raisons qui poussent chaque année des milliers d’investisseurs à franchir le pas et investir des fonds dans l’économie américaine, mais également les meilleurs endroits pour investir dans l’immobilier aux USA, ainsi que les pièges à éviter lors d’un investissement USA.

Disclaimer : Ce guide ne constitue pas une incitation à investir dans l’économie américaine. Tout investissement comporte un risque de perte partiel ou total de votre capital d’investissement. Si vous souhaitez investir dans l’économie américaine, et si vous souhaitez bénéficier de conseils personnalisés, je vous recommande fortement de me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze années d’expérience.

 

Pourquoi investir aux USA dans l’immobilier ?

Pourquoi investir dans l'immobilier aux USA ?

L’investissement dans l’immobilier aux USA attire chaque année des milliers d’investisseurs. Les raisons qui incitent les investisseurs à investir dans les USA sont nombreuses, comme nous allons le voir ci-dessous.

Marché de l’emploi dynamique

Le marché de l’emploi est très dynamique aux USA. Le taux de chômage au mois de mars 2021 atteint le chiffre de 6%, en forte baisse par rapport à son plus haut atteint au mois d’avril 2020 de 14.80%.

Zone économique forte

Les Usa sont la première puissance économique mondiale avec un PIB total de 21 922 milliards de dollars. Les perspectives de croissance restent bonnes.

Protection de l’investisseur locatif (droit américain)

La législation américaine favorise les investisseurs locatifs. Un propriétaire est protégé en cas de non paiement du loyer (éviction des locataires dans un délai de 45 à 60 jours).

Marché immobilier dynamique / attractif

Les américains jeunes préfèrent désormais louer qu’acheter une propriété immobilière. La demande locative est donc très forte. Les loyers augmentent fortement dans certaines zones résidentielles.

Évolution du prix moyen de la location dans l’immobilier aux USA :

Evolution du prix moyen de la location aux USA sur les 20 dernières années

(les données proviennent du bureau national de recensement et des statistiques, vous pouvez accéder au document en cliquant ici)

Euro fort = fort pouvoir d’achat

Au 9 juin 2021, 1 euro égal 1,22 dollar américain. Le taux de change est très favorable aux investisseurs locatifs aux USA. Cela signifie qu’avec 50 000 euros, vous pouvez potentiellement investir 61 000 dollars américains (USD).

Les meilleurs endroits pour investir aux USA dans l’immobilier

Les meilleurs endroits pour investir aux USA

La règle N°1 : Investir dans des régions attractives et dynamiques

Dans l’immobilier aux USA, on tourne globalement d’une rentabilité de 4 à 7%. C’est globalement assez faible. A Cleveland, le taux de rentabilité dans l’immobilier est nettement plus élevé : environ 9 à 10%.

Il est préférable d’investir dans des zones à forte croissance démographique. Nous allons le voir un peu plus bas dans l’article, mais certaines villes comme la ville d’Orlando offrent une forte croissance démographique (+2% par an environ).

Méfiez-vous également des villes trop dépendantes à un secteur d’activité.

Cleveland : hausse des prix de 25.7% en 1 an !

La ville de Cleveland est très attractive pour de l’investissement immobilier, comme nous allons le voir.

Pourquoi investir à Cleveland ?

Cleveland est une ville très dynamique. La ville attire une population de jeunes diplômés dans le secteur des biotechnologies, le secteur médical ou encore le secteur technologique.

Forte progression des prix dans l’immobilier à Cleveland

La ville de Cleveland connaît depuis 2012 une forte progression des prix dans l’immobilier. L’indice Zillow (Zillow Home Value Index) pour la ville de Cleveland révèle un prix médian de 88 987 USD en mai 2021 (contre 70 778 USD en mai 2020).

Une hausse spectaculaire de 25.7% en seulement 1 an.

On constate une forte accélération de la hausse depuis quelques mois.

Si cette hausse peut paraître spectaculaire, il faut savoir que la ville de Cleveland connaît un véritable phénomène de rattrapage. La ville a beaucoup souffert de la crise des subprimes.

Depuis son plus bas atteint en septembre 2012, la hausse dans le secteur immobilier est de 111.44%. En investissant la somme de 100 000 dollars américains en 2012, vous auriez déjà généré 111 440 USD de plus-values latentes, sans compter bien sûr la somme de tous les loyers éventuellement réinvestis dans l’immobilier.

Voici le graphique de l’évolution des prix à Cleveland dans le secteur immobilier (sur une période de 10 ans) :

Evolution des prix dans l'immobilier à Cleveland

(les données proviennent de la base de données Zillow)

Forte rentabilité locative

La rentabilité locative est très élevée à Cleveland. Tandis que le marché américain stagne autour des 4 à 7% de rentabilité locative, la rentabilité locative à Cleveland tourne autour des 10 à 12% par an (avant impôt).

Une étude américaine a révélé que les jeunes américains préfèrent louer une propriété plutôt que de souscrire un emprunt sur le long terme. Le marché de la location est très dynamique aux USA. Peu d’offres et beaucoup de demandes. A Cleveland, ce phénomène est également amplifié par les difficultés des résidents locaux à souscrire un emprunt bancaire.

La ville de Cleveland est en plein boom économique

Le taux de chômage dans la ville de Cleveland est l’un des plus faibles de tous les USA (4.8% en mars 2021, d’après le BLS). La ville attire de nombreux investisseurs étrangers.

Forte attractivité de la ville

La ville de Cleveland est très attractive. Elle attire chaque année une grande diversité d’activités (sportives, culturelles, artistiques,…). La ville dispose d’une industrie médicale très développée, avec notamment la très réputée clinique américaine “Cleveland Clinic”.

Marché immobilier très liquide

Le marché immobilier est particulièrement liquide. Le réseau des agents immobiliers de Cleveland considère qu’une propriété immobilière reste en moyenne sur le marché pendant 55 jours. Le taux d’occupation des logements est en moyenne de 98%. Les propriétés immobilières se vendent généralement au prix demandé.

Où investir à Cleveland ?

Il faut savoir que la ville de Cleveland couvre une superficie de 213.6 km2. C’est vaste. Le taux de rentabilité varie considérablement d’un quartier à un autre.

Le quartier de Woodland Hills est le quartier le plus abordable pour investir dans une propriété immobilière aux USA. Le prix médian d’une maison (selon l’indice ZHVI) est de seulement 46 517 USD (mai 2021), en progression de seulement 1.3% depuis un an. Il est vrai que le quartier de Woodland Hills a connu un très important phénomène de rattrapage des prix entre 2015 et 2020 (les propriétés immobilières ont plus que doublé de valeur).

Evolution des prix dans le quartier de Woodland Hills sur les dix dernières années :

Evolution du prix immobilier à Woodland Hills

(les données proviennent de la base Zillow)

Le quartier de Fairfax à Cleveland semble tout aussi attractif. Le prix médian d’une maison (selon l’indice ZHVI) est de 49 650 USD (mai 2021), en progression de 19.10% depuis un an.

Evolution des prix dans le quartier de Fairfax à Cleveland sur les dix dernières années :

Investir dans la ville de Fairfax aux USA

(les données proviennent de la base Zillow)

D’autres quartiers sont nettement moins accessibles pour acquérir une propriété immobilière. Pour investir dans une propriété immobilière dans le quartier de Central à Cleveland, vous devrez ainsi débourser la somme de 126 638 USD (en mai 2021). Le quartier de Tremont est le plus cher de toute la ville de Cleveland où une maison s’échange en moyenne à un prix médian de 223 759 USD (mai 2021).

Investir aux USA dans l’immobilier à Miami ?

La ville de Miami est une ville souvent très prisée par les investisseurs immobiliers. Il est vrai que la ville est incontournable en Floride. Située dans le sud-est des USA, la ville attire chaque année une population jeune à la recherche d’un climat ensoleillé.

Faut-il investir à Miami dans le secteur immobilier ?

Une propriété immobilière s’échange en moyenne à une valeur de 402 203 USD en mai 2021 (d’après l’indice ZHVI). Des prix en forte progression depuis un an (+9.2%).

Voici l’évolution des prix dans le secteur immobilier à Miami sur les dix dernières années :

Prix dans l'immobilier à Miami sur la période 2012-2021

(les données proviennent de la base Zillow)

Depuis 10 ans, la hausse est encore plus spectaculaire. Il y a dix ans, une propriété immobilière s’échangeait sur la base d’un prix de 199 000 USD. Les prix ont doublé depuis une décennie.

Pourquoi investir à Miami ?

La ville de Miami est principalement connue pour ses longues plages de sable blanc. Les plages sont clairement l’attraction touristique majeure à Miami. Le climat local y est très agréable : les températures descendent rarement au-dessous de 15° toute l’année.

Climat à Miami en Floride (source Google) :

Climat dans la ville de Miami (source : Google)

Forte progression de la démographie aux USA :

Le bureau de recensement de la population aux USA considère que la population dans la ville de Miami est en hausse de 17.10% sur la période 2010 – 2019. Presque 2% de progression par an en moyenne depuis une dizaine d’années.

La demande locative est très forte.

Où investir aux USA à Miami ?

Le quartier de Miami Beach est une ville connectée au continent par des ponts. La ville attire de nombreux touristes. La demande locative de court terme y est très forte. Le taux d’occupation est très élevé. Au niveau des prix immobiliers, une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 384 688 USD (en mai 2021). Les prix ont augmenté en moyenne de 5.50% depuis un an. La hausse n’est pas spectaculaire, mais la demande locative y est très forte, ce qui assure ainsi un fort taux d’occupation.

Evolution des prix d’une propriété immobilière à Miami Beach sur les dix dernières années :

Évolution des prix dans la ville de Miami Beach

(les données proviennent de la base Zillow)

Le quartier de Downtown Miami semble également très prisé par les investisseurs. Une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 351 345 USD (en forte progression de 6.3%).

Evolution des prix dans le secteur immobilier dans le quartier de Downtown Miami

(les données proviennent de la base Zillow)

Le quartier de Wynwood / Edgewater est très prisé par les investisseurs. Le quartier est connu pour ses peintures murales décorées. C’est un quartier très artistique. Une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 401 578 USD (+7.2% sur un an).

Evolution des prix dans l’immobilier dans le quartier de Wynwood / Edgewater sur les dix dernières années :

Evolution des prix dans l'immobilier dans le quartier de Wynwood à Miami

(les données proviennent de la base Zillow)

Le quartier de Little Havana est le quartier cubain de la ville de Miami. Ce quartier est principalement connu pour l’ensemble de ses galeries d’art latino-américaines et tous ses restaurants souvent bondés. C’est un quartier très latino aux couleurs vives. Au niveau immobilier, le quartier du Little Havana est assez abordable. Pour investir dans une propriété immobilière, il faut compter environ 210 996 USD.

Evolution du prix moyen d’une propriété dans le quartier de Little Havana sur les dix dernières années :

Evolution du prix dans l'immobilier dans le secteur de Little Havana à Miami

(les données proviennent de la base Zillow)

Le quartier de Brickell concentre les services financiers. Le quartier abrite notamment de grandes tours imposantes avec des bureaux et des appartements (en anglais : “condos”) de luxe.

Au niveau de l’immobilier, le site spécialisé dans les annonces immobilières Zillow considère que le prix moyen d’une propriété est de 392 743 USD en mai 2021, en hausse de 6.30% depuis un an. Ce n’est pas véritablement une hausse spectaculaire, mais il faut savoir que les prix dans ce quartier ont fortement progressé entre 2012 et 2015, avant d’entamer ensuite une légère décrue et une stabilisation.

Evolution du prix moyen d’une propriété dans le quartier de Brickell sur les dix dernières années :

Evolution des prix dans le secteur de Brickell à Miami

(les données proviennent de la base Zillow)

Investir aux USA dans l’immobilier à Orlando ? 137% en 10 ans ?

Orlando est une ville réputée au niveau touristique, car elle abrite notamment de nombreux parcs d’attractions. La ville attire également les Millenials, c’est-à-dire les personnes nées entre 1980 et l’an 2000 (moyenne d’âge 30 ans). Le marché immobilier est très dynamique : le stock de logements neufs est assez élevé, mais le marché a une capacité d’absorption importante.

Évolution du prix moyen d’une propriété immobilière dans la ville d’Orlando en Floride sur les dix dernières années :

Graphique d'évolution des prix à Orlando

(les données proviennent de la base Zillow)

Le marché immobilier est dynamisé par une forte croissance démographique. D’après le bureau du recensement aux USA, la ville d’Orlando connaît actuellement une croissance de près de 20.40% en seulement 10 ans. Presque 2% de hausse par an de croissance sur les dix dernières années. On constate donc ainsi une très forte progression des prix dans l’immobilier depuis 2012 : +137% environ en seulement 9 ans. La hausse est spectaculaire.

Le rendement locatif est élevé. D’après le site spécialisé dans les statistiques de location courte durée AirDNA, le taux d’occupation des logements sur AirBNB est de 57% sur l’ensemble de l’année, avec un prix moyen de location de 174 USD. Le marché semble dynamique sur des appartements de taille moyenne (de 1 à 3 chambres). Pour de la location courte durée, le marché semble davantage attirer par des logements familiaux.

Investir aux USA dans l’immobilier dans la ville de Detroit ? 230% de hausse des prix en 10 ans ?

En juillet 2013, la ville de Detroit aux USA est officiellement déclarée en faillite (source). La ville de Detroit est sans nul doute l’une des villes américaines les plus sinistrées. A l’époque, il n’était pas rare de voir certaines maisons totalement délabrées vendues pour quelques milliers de dollars. Le chômage a atteint son plus haut taux à 16.20% en juillet 2009 (à titre de comparaison, pendant la période du Covid-19, le taux de chômage était de 24.80% en mars 2020).

Mais ça c’était avant…

Désormais, la ville de Detroit se ré-urbanise. Le taux de chômage est l’un des plus faibles des USA à 3.70% (avril 2021 selon le BLS). La ville de Detroit est l’une des villes américaines avec le meilleur rendement locatif. Une propriété immobilière en février 2012 se négociait en moyenne à 15 477 USD contre plus de 51 083 USD en mai 2021. Une progression spectaculaire de 230% en seulement 10 ans !

En seulement 1 an, les prix ont progressé en moyenne de 27.10% (selon le ZHVI). Une propriété s’échange en moyenne à un prix de 51 083 USD (mai 2021).

Comment acheter et investir aux USA ?

Comment acheter et investir aux USA ?

L’achat d’une propriété immobilière aux USA est soumise à certaines règles. Afin de limiter au maximum votre imposition globale, il existe certains statuts juridiques qui peuvent vous permettre d’économiser

Investir dans l’immobilier via une LLC ?

Une LLC est un peu l’équivalent d’une SARL française mais en plus souple fiscalement.

Investir dans l’immobilier aux USA via le statut de la LLC offre de nombreux avantages. Tout d’abord, c’est la LLC qui achète, loue et vend les propriétés immobilières. Il y a donc une protection optimale de votre patrimoine personnel. La plupart des états américains (comme l’état du Delaware) offrent un total anonymat aux membres de la société. Seul l’IRS (le fisc américain) connaît l’identité des membres de la société (si souscription d’un numéro EIN).

Une LLC est t’il le montage recommandé pour acheter de l’immobilier aux États-Unis ?

Pas forcément ! Comme nous allons le voir plus loin dans l’article, il sera difficile d’avoir accès à un prêt bancaire en cas d’investissement locatif. Les banques préfèrent prêter à des personnes physiques pour une acquisition immobilière. Cela se comprend facilement : en cas de difficulté, la banque ne peut pas saisir le patrimoine personnel du membre de la LLC (responsabilité limitée sauf exception), alors qu’avec un emprunt en nom propre la banque peut facilement saisir vos biens personnels en cas de difficultés.

Cela ne signifie pas pour autant que vous ne pourrez pas emprunter avec une LLC. Mais la banque va demander un financement propre plus important (au moins 20%), et le taux d’intérêt risque d’être plus désavantageux.

En règle générale, les bénéfices d’une LLC sont intégrés dans la feuille d’imposition des membres de la LLC. L’état du Delaware aux USA a été le premier à mettre en place ce statut juridique. Le statut a ensuite été appliqué par de nombreux états américains : Wyoming, Californie, Floride,…

Le statut juridique est simple aux premiers abords, mais je vous invite néanmoins à me contacter si vous avez besoin d’un accompagnement personnalisé dans le domaine fiscal.

Investir aux USA dans l’immobilier via une C-Corporation ?

Une C-Corporation (pour Close Corporation) est l’équivalent d’une société anonyme française. Selon la législation fiscale américaine, une C-Corporation est une entité juridique avec une imposition séparée des actionnaires de la société.

Les bénéfices de la société peuvent donc supporter une double taxation : au niveau de la société avec l’impôt sur les sociétés fédéral (voire éventuellement d’autres impôts locaux) et une imposition sur les bénéfices distribués.

Ce n’est clairement pas un statut juridique préconisé pour de l’investissement locatif aux USA. Mais n’hésitez pas à me contacter si vous avez besoin d’un accompagnement personnalisé dans le domaine fiscal.

Il ne faut pas confondre la C-Corporation de la S-Corporation. La S-Corporation est une société à option IR (impôt sur le revenu), c’est-à-dire imposition des bénéfices de l’entreprise au niveau des actionnaires.

Les règles à suivre lors de l’acquisition d’un bien immobilier et bien investir aux USA

Un investissement locatif aux USA demande le respect de certaines règles à suivre.

La phase de recherche d’un bien immobilier

Tous les agents immobiliers d’un même réseau de franchise ont un accès à l’ensemble des propriétés immobilières du réseau. Ne vous étonnez pas si vous trouvez la même propriété mise en vente sur le même réseau de franchise. La commission est ensuite partagée entre l’agent immobilier du vendeur et l’agent immobilier représentant l’acheteur. Ce système est connu sous le nom de MLS (Multiple Listing System).

Offre d’achat

N’oubliez pas d’intégrer une clause d’obtention de prêt en cas de financement bancaire, sous peine de perdre votre dépôt de garantie en cas de non-obtention de votre emprunt.

Inspection du bien

Le droit américain immobilier autorise un droit à l’inspection de la propriété immobilière, sauf si le contrat de vente stipule le contraire. L’inspection de la propriété est souvent l’occasion de déceler des problèmes structurels.

La période d’inspection est généralement comprise entre 5 et 15 jours.

Si l’inspection révèle un problème d’ordre structurel, une annulation de la vente est envisageable avec un remboursement intégral du dépôt de garantie.

Financement de l’acquisition

Un achat au comptant permet de finaliser l’opération d’achat rapidement.

Une banque peut financer en partie ou en totalité l’acquisition de la propriété immobilière. Il faut compter environ 2 mois pour l’obtention d’un prêt. La banque va chercher à évaluer la valeur marchande de la propriété en lançant une procédure appelée : « Appraisal ».

Des investisseurs locatifs résidant à l’étranger peuvent tout à fait financer une acquisition via un emprunt bancaire (sous conditions). Pour plus de renseignements, je vous invite à me contacter.

Finalisation de la transaction

Quelques jours avant la finalisation de la transaction immobilière, la Title Company devra fournir quelques documents relatifs à la vente : les documents de vente, le document HUD-1, un Deed (acte notarié) ainsi que quelques documents divers.

La déclaration de règlement HUD-1 représente un document qui énumère la liste de tous les frais et crédits de l’acheteur et du vendeur dans une transaction immobilière.

La fiscalité des investisseurs immobiliers aux USA

Fiscalité des investisseurs locatifs aux USA

Les investisseurs locatifs aux USA supportent une taxation assez lourde et complexe. Le recours à un avocat spécialisé en fiscalité est souvent nécessaire. N’hésitez pas à me contacter pour plus de renseignements.

Votre imposition fiscale va principalement dépendre de votre situation fiscale (résident, non-résident, état d’installation,…).

Voici quelques-unes des principales taxes que vous allez supporter :

Taxes sur les revenus fonciers

Le fisc américain (IRS) demande aux propriétaires fonciers d’intégrer dans leurs déclarations de revenus l’ensemble des revenus fonciers perçus pendant l’année fiscale.

L’IRS rappelle clairement sur son site qu’il est nécessaire d’intégrer également le dépôt versé par le locataire pour la dernière période de location (la dernière année par exemple). Un cadre légal de déductions fiscales est prévu par l’IRS. La tenue d’un registre des recettes – dépenses est indispensable pour justifier certaines déductions fiscales.

Les taxes applicables varient considérablement suivant la structure utilisée, la période de location, le lieu de location,… N’hésitez pas à me contacter si vous avez besoin de conseils personnalisés.

La taxe foncière (Real estate Tax)

Il n’y a pas de taxe d’habitation aux USA. Par contre en revanche, il y a bel et bien une taxe foncière.

La taxe foncière varie en fonction de la municipalité.

Carte de la taxe foncière aux USA (source Wikipedia) :

Taxe foncière par conté aux USA

Les municipalités situées dans les États les plus ruraux ont souvent l’habitude d’appliquer la taxe foncière la plus basse. Je vous renvoi à cette excellente carte des taxes foncières moyennes appliquées aux USA (source):

Taxes par état aux USA

(les données sont fournies par le site Tax Foundation)

Les municipalités appliquent en moyenne 0.73% de taxe foncière dans l’État du Wisconsin, contre plus de 2% dans l’État de l’Illinois.

La taxe foncière représente entre 0.5% et 2% de la valeur estimée de la propriété immobilière. La valeur estimée de la propriété immobilière est souvent légèrement moins élevée que le prix d’achat. Mais ce taux varie considérablement selon la municipalité. Le taux varie principalement selon les services offerts par la mairie (piscine municipale, police municipale, entretien général,…).

Pour une propriété immobilière évaluée à 250 000 dollars américains, il faut donc compter environ 5 000 dollars américains de taxe foncière (environ 420 dollars américains par mois). Ce n’est pas négligeable !

La valeur estimée d’une propriété immobilière est réévaluée chaque année par la mairie selon l’évolution du marché immobilier.

Les risques et les pièges dans l’immobilier aux USA

Les risques et les pièges à éviter lors d'un investissement

Vous souhaitez investir dans l’immobilier aux USA. La législation américaine est globalement très favorable aux investisseurs locatifs. Mais il existe néanmoins quelques risques et pièges. On vous propose de les étudier dans ce guide.

Méfiez-vous des frais lors d’une acquisition immobilière

Aux USA, ce n’est pas le notaire qui se charge d’accomplir l’ensemble des démarches juridiques et fiscales lors d’une transaction immobilière.

C’est l’avocat qui se charge d’accomplir toutes ces démarches. L’avocat devra ainsi s’assurer de la bonne rédaction de l’acte de vente, accomplir les recherches sur le titre de propriété, accomplir les formalités légales et fiscales,

Les frais notariés (appelés attorney fees) ne sont pas négligeables. Il faut compter environ 1.5% du prix d’achat.

Les frais notariés représentent environ 1.5% du prix d’achat.

Pour un investissement locatif USA dans un immeuble résidentiel, il faudra également prévoir le versement de frais d’approbation au syndic de copropriété (les frais varient en fonction de la résidence, habituellement entre 100 et 200 dollars américains).

Important : Les frais d’agence sont supportés exclusivement par le vendeur. C’est vrai quelque soit le type de propriété mis en vente : VEFA, logement neuf ou logement ancien. En tant qu’acquéreur, vous n’aurez donc pas à verser la commission à l’agence immobilière.

La fiscalité applicable

Les USA et la France ont signé des conventions fiscales de non double imposition. Mais l’IRS (le fisc américain) veille à la bonne application des règles fiscales sur son territoire. Un investisseur locatif peut supporter une imposition assez lourde : taxation des revenus fonciers,… Il est indispensable de bien se faire accompagner avant tout investissement locatif aux USA. Je vous invite à me contacter si vous souhaitez bénéficier d’une stratégie d’accompagnement personnalisée.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété peut inclure des conditions surprenantes. Avant d’investir dans une propriété immobilière, assurez-vous auprès du HOA que la location est autorisée par le règlement de copropriété. Certains HOA peuvent intégrer une interdiction de location pendant un certain laps de temps (par exemple la première année ou à des conditions prédéterminées).

Les frais HOA

Si vous investissez dans un logement de type Condo, vous devrez alors verser chaque année des frais HOA.

Si vous ne connaissez pas encore ce type de frais, il faut savoir que HOA signifie Home Owners Association, il s’agit en quelque sorte du syndic de copropriété en France.

En tant que propriétaire d’un appartement, vous devrez alors contribuer à l’entretien du bâtiment, et verser des frais HOA.

Les frais de copropriété varient considérablement d’une résidence à une autre. Les frais de copropriété couvrent donc l’entretien de l’ensemble des programmes aménagés, mais également l’entretien de l’immeuble, ainsi que les réparations nécessaires de l’immeuble.

Certaines résidences, très luxueuses, intègrent par exemple une piscine commune, une salle de gym, un parc ou d’autres programmes aménagés.

On le détaille un peu plus haut dans l’article, sur le marché à Cleveland notamment, il est souvent plus rentable d’investir dans une maison que dans un appartement, mais tout dépend de la localisation du bien.

IMPORTANT : Il faut savoir que les copropriétaires supportent très souvent la non-solvabilité des autres copropriétaires. Avant d’acheter un appartement aux USA, il est important de vérifier qu’il n’y a pas de saisies en cours dans l’immeuble.

Assurance sur l’offre d’achat (= Title Insurance)

Il faut savoir que les notaires ne sont pas chargés aux USA de s’assurer de la bonne rédaction des termes de vente. Il est donc souhaitable de souscrire une assurance liée à l’offre d’achat (appelé Title Insurance en droit américain). Une erreur dans la rédaction d’un contrat d’acquisition peut vite coûter cher.

Risque de taux de change

Le taux de change est globalement favorable aux investisseurs locatifs aux USA. Mais il faut savoir que ce taux de change évolue à la hausse ou à la baisse.

Ainsi, en fonction de l’évolution du taux de change, vous pouvez être éventuellement gagnant ou perdant.

Suite à la crise financière de 2008 liée aux subprimes, il ne faut pas oublier que provisoirement le taux de change était descendu à 1.57 dollar américain contre 1 euro (voir le graphique ci-dessous).

Cours Euro / Dollar sur les dernières années

Pour plus d’informations, je vous invite à consulter ce dossier du quotidien Le Point où la journaliste détaille les raisons de la baisse du dollar américain : la hausse du déficit américain en serait la cause.

Difficulté de résider aux USA

Depuis quelques années, les USA ont considérablement durci les conditions de résidence aux USA. Certains visas ont été supprimés, ou remplacés. Les conditions d’obtention de visas USA se sont considérablement durcies. Je vous propose d’étudier les visas pour entrepreneurs / investisseurs aux USA dans ce dossier.

Attention aux frais cachés

Les frais cachés peuvent faire échouer une transaction immobilière. Ce sont souvent les frais de procédure judiciaire en relation avec une propriété immobilière.

Attention à votre zone d’investissement

Méfiez-vous des villes trop dépendantes à un seul secteur d’activité ou à un seul gros client. Ce sont des bassins d’emplois très (ou trop) fragiles. Si du jour au lendemain, l’entreprise délocalise son centre de production ou bien si elle perd un client important, c’est tout le bassin d’emploi qui est menacé. Les travailleurs délocalisent à leur tour, et le taux d’occupation chute de façon brutale.

Il est préférable d’investir dans une ville américaine avec plusieurs centres d’activités indépendants.

Nos conseils pour bien investir aux USA dans l’immobilier

Conseils pour bien investir

Investir aux USA ne s’improvise pas. Il est souvent indispensable de préparer en amont le projet d’investissement afin d’éviter toute mauvaise surprise. Je vous propose ci-dessous de vous présenter quelques conseils pour bien négocier et investir sereinement dans l’immobilier aux USA.

Choisir des professionnels de l’immobilier aux USA pour bien investir aux USA

Le notaire n’intervient pas dans la rédaction des documents de vente. Ce sont les avocats qui se mettent d’accord sur la rédaction des documents de vente. Les avocats doivent également s’assurer de la bonne marche de la cession : vérification des documents officiels,…

Prendre le temps de bien choisir son investissement

Un investissement immobilier, ce n’est pas évident en temps normal. Alors, à plus de 6 000 kilomètres de distance, c’est encore pire ! Il convient de rester prudent, et surtout il est conseillé de faire preuve de patience.

Dans tous les cas, il est préférable de se rendre sur place avant de procéder à un investissement immobilier.

Souscrire une assurance sur l’achat (Title Insurance)

La souscription d’une assurance sur l’achat (appelée également “Title Insurance”) est indispensable pour sécuriser la transaction immobilière. Le Title Insurance protège l’acheteur d’une propriété immobilière contre les pertes financières subies en raison d’une éventuelle irrégularité dans le titre d’une propriété.

Bon à savoir : Il faut savoir qu’aux USA, les documents de vente sont rédigés par un avocat spécialisé et non pas par le notaire.

Intéressez-vous aux REOS

Les REOS sont des propriétés immobilières qui appartiennent à une banque ou un prêteur.

En règle générale, sur le marché immobilier aux USA, une propriété qui n’a pas pu être vendue aux enchères devient la propriété du prêteur. Il peut alors le remettre en vente sur le marché secondaire. Les banques cherchent souvent à se débarrasser au plus vite de ce type de propriété immobilière, et ils accordent souvent une réduction importante sur le prix de la propriété.

La concurrence est très importante. Il faut être rapide pour profiter de la réduction du prix. Il est indispensable d’investir au comptant (donc sans recours à un emprunt).

Conclusion : faut-il investir aux USA dans l’immobilier ?

Cela fait déjà quelques années que je m’intéresse au secteur immobilier locatif aux USA. L’immobilier était très intéressant dans les années 2010 – 2012. A l’époque, on pouvait acheter une propriété immobilière pour moins de 15 000 USD dans des zones résidentielles sinistrées. On pouvait même acheter des propriétés de standing dans des quartiers résidentiels de Phoenix (AZ) pour moins de 100 000 USD.

Mais ça c’était avant…

L’immobilier aux USA a connu une croissance spectaculaire ces dix dernières années. Les propriétés immobilières dans la ville de Detroit se sont appréciées de 237% en seulement 10 ans. Une croissance folle !

Les autres villes ne sont pas épargnées par cette croissance des prix. La ville d’Orlando a par exemple connu une croissance de 137% en seulement 10 ans !

A l’heure actuelle, le taux de rentabilité dans le secteur immobilier aux USA est très correct. On tourne autour d’une rentabilité de 6 à 7% (avant impôt). C’est pas mal, mais il faut savoir que certaines villes comme Cleveland ou Detroit assurent une rentabilité largement supérieure au prix moyen du marché (10 à 12%). Mais ce sont des villes très fragiles financièrement (la ville de Detroit s’est déclarée en faillite en juillet 2013 !).

La législation américaine est très favorable aux investisseurs locatifs (droit d’éviction d’un locataire indésirable en 45 jours en moyenne), mais par contre en revanche il existe quelques pièges et risques. Il convient d’être prudent dans votre démarche d’investissement. Si vous ne connaissez pas bien le système juridique aux USA, il est utile d’être bien conseillé dans votre démarche d’investissement afin d’éviter toute mauvaise surprise.

Le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier est indispensable pour acquérir une propriété immobilière aux USA. L’avocat doit s’assurer de la bonne rédaction des documents de vente.

Méfiez-vous des règlements de copropriétés aux USA. Certaines résidences n’autorisent pas la location d’un logement par exemple pendant une période déterminée. Les frais HOA (Home Owner Association) sont l’équivalent des frais de copropriété aux USA. Ces frais concernent le financement des services associés à un logement dans une copropriété (piscine, salle de gymnastique,…). Les frais HOA ne sont pas négligeables.

Si vous êtes intéressé par de l’investissement locatif aux USA, n’hésitez pas à me contacter pour obtenir de plus amples renseignements.

La fiscalité américaine peut sembler attractive. Mais ce n’est pas forcément la réalité !

Les entreprises américaines supportent habituellement une triple taxation : une taxation au niveau fédéral, une taxation au niveau des états ainsi qu’une taxation au niveau local. La fiscalité est lourde et complexe.

Les taxes locales ne sont pas négligeables. Certaines villes américaines appliquent par exemple l’équivalent d’une taxe foncière qui peut atteindre plus de 2% de la valeur estimée de la propriété.

Il existe des solutions pour réduire votre fiscalité. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter.

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Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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