Investir à Dubaï : Les endroits où investir ?

par | 28 Mar 2021 | Immobilier

Bienvenue dans le guide spécial pour investir à Dubaï. Dubaï, qui était autrefois un simple village de Bédouins, rêve aujourd’hui de devenir la capitale mondiale du luxe. Les Émirats investissent massivement dans le développement de la ville avec la construction d’édifices.

La fiscalité à Dubaï est très attractive, suivant votre activité.

Dans ce guide, je vous propose de vous présenter les avantages fiscaux accordés aux résidents, et surtout d’explorer les opportunités d’investissement au niveau immobilier.

Faut-il investir à Dubaï ? Si oui, comment et dans quels secteurs ?

DISCLAIMER : Cet article a été rédigé début 2021. La législation en vigueur à Dubaï, ainsi que les conditions d’achat dans le secteur immobilier sont susceptibles d’évoluer dans les prochains mois. Il est impératif de diversifier vos informations au maximum. Ce guide ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Si vous souhaitez bénéficier de conseils personnalisés, je vous invite à me contacter.

Dubaï : comprendre son économie et sa démographie avant d’investir à Dubaï

Investir à Dubaï : Les endroits où investir ?

Au niveau démographie :

Dubaï est une ville et un émirat des Émirats Arabes Unis. C’est une ville souvent qualifiée de Cité-État (un peu comme Singapour), car ici la législation locale est différente du reste des Émirats Arabes Unis. A l’origine, la ville de Dubaï était un simple village de Bédouins.

En 1822, le bourg de Dubaï hébergeait seulement 1000 âmes.

Aujourd’hui, c’est une ville cosmopolite de 3.3 millions d’habitants (juillet 2019). La ville a connu une importante phase d’expansion démographique : la ville est passée d’une population de 265 000 habitants en 1980 à plus de 3.3 millions d’habitants en 2019.

Au niveau climatique :

Deux climats à Dubaï : chaud (de novembre à avril) et très chaud (le reste de l’année). Le climat est difficilement supportable la moitié de l’année (trop chaud). Cela favorise une activité nocturne assez dynamique.

Au niveau vie sociale :

La ville de Dubaï est réputée pour ses centres commerciaux (shopping de luxe), ainsi que sa vie nocturne très animée et son architecture très spectaculaire.

Au niveau architectural :

La ville de Dubaï concentre de nombreuses constructions modernes : des immenses grattes-ciels, des îles artificielles, de vastes hôtels, ainsi que la plus grande marina au monde.

Voici un petit tour d’horizon des principales constructions modernes :

  • Atlantis, Le Palm : Hôtel luxueux associé à un parc d’attractions composé de piscines gigantesques. Chambres de l’hôtel luxueuses (à partir de 300 euros la nuit) avec vue surplombant le golfe Persique. Cet hôtel démesuré comprend 23 restaurants, une salle de SPA, un aquarium, un lagon aux dauphins, un parc aquatique, une discothèque ainsi qu’un parc de jeux pour les enfants.
  • La tour Burj Al Arab : ce qui signifie la tour des arabes, est un immeuble de 321 mètres de hauteur, composé de 56 étages. Cet hôtel est construit sur une île artificielle. Il s’agit de l’un des hôtels les plus luxueux au monde. Sa superficie est époustouflante : jusqu’à 111 500 m2. La tour est tellement haute que l’immeuble fait désormais partie intégrante de la skyline de Dubaï. L’auteur de cette conception a souhaité développer une île artificielle pour donner l’impression que cette tour ait l’air d’émerger de l’eau. Vous pouvez retrouver plus d’informations sur cette tour sur cette page : Wikipédia.
  • La Burj Khalifa : 828 mètres de hauteur. Ce gratte-ciel est devenu en 2009 la structure architecturale la plus haute jamais construite par l’homme. Sa construction a duré 5 ans. La tour est composée de 163 étages.
  • La Marina de Dubaï est composée de canaux et de lacs artificiels. La Marina est destinée à abriter plus de 100 000 personnes. La Marina de Dubaï est l’exemple parfait de l’ingénierie à Dubaï.
  • La Cayan Tower : ce n’est pas la plus haute tour de Dubaï, mais par contre elle est en revanche connue pour être torsadée. Son architecture est moderne.

Cette liste n’est bien évidemment pas exhaustive. Comme vous pouvez le remarquer, les Émirats investissent une part substantielle de leurs revenus dans l’industrie du tourisme. Ils appréhendent la fin de l’ère pétrolière.

Coût de la vie à Dubaï

La ville de Dubaï est souvent associée au luxe, en raison de nombreuses boutiques haut de gamme.

Mais le coût de la vie n’est pas hors norme, contrairement à ce que l’on pense. D’après le site Numbeo, spécialisé dans les comparaisons inter-cités, la ville de Dubaï serait même globalement 28% moins chère que la ville de Paris.

Ce qui est cher à Dubaï :

  • le logement (le principal poste de dépense)
  • la connexion Internet et les communications téléphoniques
  • diverses dépenses comme la consommation d’alcool par exemple.

Dubaï : le marché de l’immobilier. Le point complet pour investir à Dubaï

Investir à Dubaï : Les endroits où investir ?

Investir à Dubaï, en pleine crise économique ?

Dubaï souffre depuis 2014 d’une crise immobilière.

La crise immobilière de Dubaï est très spécifique : ce sont les prix qui baissent, mais par contre les ventes restent encore assez dynamiques dans la région.

Pourquoi les prix baissent ?

Un déséquilibre entre l’offre et la demande. La baisse des prix est justifiée par une offre immobilière excédentaire : trop de projets immobiliers et pas assez de demandes. Les prix baissent.

Mais quoi qu’il en soit, le volume de ventes reste très élevé.

Le pays continue d’enregistrer des performances économiques notables : en 2018 son PIB a progressé de 3.3%, tandis que son PIB a progressé de 4.1% en 2019 (le FMI prévoyait une croissance de 3.9%).

La croissance économique AVANT la crise du Covid-19 est très soutenue.

L’économie du pays est tirée par la préparation de grands projets économiques : la construction de l’aéroport international, EXPO 2020, ainsi que de nombreux investissements dans l’immobilier.

Investir à Dubaï malgré la crise du Covid-19 ?

La crise du Covid-19 a cassé la dynamique économique. Cette crise a un impact considérable sur l’économie du pays.

L’émirat de Dubaï a notamment annoncé un budget 2021 prévoyant une forte baisse des dépenses publiques (baisse des dépenses publiques de 14.2% sur 2021 par rapport à l’année 2020), selon BFM TV. Au cours de l’année 2020, l’économie du pays s’est fortement contractée : plus de 10.8% de baisse au premier semestre 2020.

Au niveau immobilier, les experts immobiliers ont constaté une reprise économique très forte à partir du second trimestre 2020 (hausse du volume de ventes de 60% au second trimestre 2020 par rapport à l’année précédente).

La raison du dynamisme ? Effet de rattrapage ?

Il est important de comprendre que la cité-état est empếtrée dans une crise immobilière depuis 2014. Les prix ont fortement baissé. On peut, par exemple, dénicher (dans certains quartiers résidentiels) des appartements se négocient à moins de 1200 euros par mètre carré.

Du coup, pour remédier à cette crise immobilière, l’émirat de Dubaï a lancé un programme destiné à relancer le secteur immobilier :

  • Les promoteurs immobiliers ont réduit le montant de l’acompte nécessaire pour la réservation d’un bien immobilier. Cet acompte passe de 25% à seulement 5% de la valeur du bien. Certains promoteurs immobiliers offrent également des facilités de paiement : possibilité de payer la somme restante directement auprès du promoteur immobilier sur une durée de 10 ans. Les promoteurs s’engagent à couvrir également les frais d’enregistrement (4% de valeur du bien).
  • Simplification du programme de Visa. L’émirat a lancé au quatrième trimestre 2020, son nouveau programme : le “Virtual Working”. Ce programme coûte seulement 287 dollars américains, et il offre la possibilité de venir travailler à distance (tout en gardant son job ou sa société à l’étranger) pendant une durée de 1 an. L’objectif ? Stimuler le tourisme dans l’émirat en accueillant une population jeune, aisée et active.

Quel prix pour un appartement et pour quel loyer en Dubai ? Le guide pour investir à Dubaï

Investir à Dubaï : Les endroits où investir ?

Au 1er trimestre 2019, investir dans l’immobilier à Dubaï offrait un taux de rendement locatif compris entre 5.3% et 9.7%. Le taux de rendement varie considérablement suivant le lieu de la location, par exemple à Palm Jumeirah le taux de rendement locatif est assez faible : 5.3%, tandis que le taux de rendement locatif dans le secteur de “International City” atteint 9.7%.

Investir dans le quartier populaire de International City ?

Le quartier international de la ville de Dubaï est très cosmopolite. Ce quartier populaire couvre une superficie de 800 hectares. La ville internationale de Dubaï est une architecture à thème champêtre de résidences, d’affaires et d’attractions touristiques. Différentes nationalités y sont représentées : les français, les italiens, les allemands, américains, anglais, russes, chinois, espagnols, grecs.

Pour un investissement dans le quartier de International City, voici un petit tour d’horizon des prix habituellement pratiqués dans le secteur immobilier :

Studio : entre 15 000 et 26 000 AED par an

Appartement 1 chambre : entre 20 000 et 33 000 AED par an

Appartement 2 chambres : entre 34 000 et 46 000 AED par an

Appartement 3 chambres : entre 56 000 et 80 000 AED par an.

Les prix à l’achat dans le secteur immobilier dans le quartier de International City :

Studio : entre 180 000 et 350 000 AED

Appartement 1 chambre : entre 270 000 et 580 000 AED

Appartement 2 chambres : entre 600 000 et 800 000 AED

Appartement 3 chambres : entre 900 000 et 1 600 000 AED.

Le taux de rendement constaté semble correct pour la location de petites surfaces (studio, appartement de 1 chambre). Par contre, en revanche, il y a peu de demandes immobilières pour des logements de grandes surfaces. Pour la location immobilière dans cette zone, il serait donc préférable de sélectionner des studios. Beaucoup d’étrangers, notamment des français, qui travaillent à Dubaï préfèrent se loger dans des studios plutôt que dans des appartements plus grands et disproportionnés (célibataires).

Dans cette zone, le prix des appartements est en chute libre. Entre mars 2019 et février 2020, le prix a baissé de 7.94%. La demande locative reste forte, mais le marché souffre d’une trop forte offre immobilière.

Un studio de 45 m2 se loue sur une base moyenne de 5760 euros à l’année, tandis qu’un appartement de 2 chambres se négocie sur une base moyenne de 12 480 euros à l’année.

Exemple : avec ce studio de 53m2 qui coûte 325 000 AED (environ 79000 euros). Appartement meublé. Déjà construit. État neuf. Petit balcon.

Ce type d’appartement peut se louer sur une base moyenne de 5000 à 6500 euros l’année, soit un rendement moyen annuel BRUT d’environ 9.7%.

Cette zone immobilière a cependant quelques problèmes. Tout d’abord, le centre d’épuration apporte une odeur désagréable. Ce centre d’épuration est très proche des districts chinois, émirats et marocains (évitez donc d’acheter une propriété immobilière dans ces districts). Ensuite, la circulation routière est très forte, et très souvent les bouchons font perdre beaucoup de temps aux automobilistes, ce qui pénalise le développement de ce quartier.

La Dubaï Marina : forte demande locative mais prix élevés

La Dubaï Marina est une zone d’investissement particulièrement dynamique. Ici, ce sont des quartiers résidentiels regroupés autour de la Dubaï Marina, avec des restaurants ainsi que des commerces de détails. C’est une zone particulièrement appréciée par les expatriés, qui y découvrent une vie nocturne assez dynamique.

La demande locative y est assez forte, même si globalement les prix restent beaucoup plus faibles que dans des zones plus huppées comme le Palm.

Le prix du mètre carré est très variable dans ce quartier. On peut trouver des studios qui se vendent à 80000 euros environ (niveau de confort assez standard) ou des biens d’exception comme des penthouses (à 27000 euros le mètre carré).

Le marché immobilier y est assez liquide.

Pour un investissement dans le quartier de Dubai Marina, voici un petit tour d’horizon des prix habituellement pratiqués dans le secteur immobilier :

Studio : entre 26 000 et 100 000 AED par an

Appartement 1 chambre : entre 35 000 et 200 000 AED par an

Appartement 2 chambres : entre 50 000 et 300 000 AED par an

Appartement 3 chambres : entre 70 000 et 360 000 AED par an

Les prix à l’achat dans le secteur immobilier dans le quartier de Dubai Marina :

Studio : entre 400 000 et 1 750 000 AED

Appartement 1 chambre : entre 500 000 et 2 500 000 AED

Appartement 2 chambres : entre 700 000 et 6 000 000 AED

Appartement 3 chambres : entre 950 000 et 7 500 000 AED.

Le taux de rentabilité est faible dans l’ensemble sur de la location longue durée.

La zone résidentielle de Palm Jumeirah : investir à Dubaï à Palm Jumeirah ?

Palm Jumeirah est une île artificielle en forme de palme, qui a été spécialement fondée pour accueillir une clientèle très aisée. L’île concentre des hôtels de luxe, des immeubles haut standing, des centres commerciaux, un centre aquatique, des fontaines ainsi que des résidences de luxe.

Le quartier résidentiel de Palm Jumeirah est une zone très populaire pour les expatriés.

Mais c’est également une zone résidentielle très vaste, qui couvre près de 560 hectares de surface (5.6Km2).

C’est une zone assez chère. Vous ne trouverez rien à moins de 200 000 euros. Le moindre petit studio se négocie ici à au moins 200 000 euros, voire beaucoup plus suivant la résidence, ainsi que le niveau de finition. Comptez 500 000 euros (en moyenne) pour un studio.

Pour un investissement dans le quartier de Palm Jumeirah, voici un petit tour d’horizon des prix habituellement pratiqués dans le secteur immobilier :

Studio : entre 45 000 et 90 000 AED par an

Appartement 1 chambre : entre 50 000 et 180 000 AED par an

Appartement 2 chambres : entre 80 000 et 300 000 AED par an

Appartement 3 chambres : entre 110 000 et 370 000 AED par an.

Les prix à l’achat dans le secteur immobilier dans le quartier de Palm Jumeirah :

Studio : entre 780 000 et 2 000 000 AED

Appartement 1 chambre : entre 1 000 000 et 4 000 000 AED

Appartement 2 chambres : entre 1 400 000 et 8 500 000 AED

Appartement 3 chambres : entre 1 800 000 et 12 000 000 AED.

Pour l’acquisition d’une villa, il faut compter au moins 2 millions d’euros, voire beaucoup plus. La demande est forte. Ce sont des biens d’exception comme cette villa de 3 chambres d’une surface habitable de 353 m2 sur un parc arboré proposé à la vente pour 6 500 000 AED (environ 1 580 000 Euro) :

Ici, les prix ont bien résisté à la crise immobilière que subit Dubaï. La situation extraordinaire de ce quartier résidentiel, pousse les prix vers le haut malgré la crise. Le marché est très dynamique et très liquide. La demande locative y est assez forte. Le taux de rentabilité est très correct.

Investir à Dubaï dans le quartier résidentiel de Downtown Dubaï : le coeur social de la ville de Dubaï ?

C’est une zone résidentielle très chic qui abrite notamment la tour la plus haute du monde : la Burj Khalifa. La demande locative y est donc très forte, notamment stimulée par l’afflux de touristes venus des quatre coins du globe pour admirer la vue sensationnelle à 360° offerte par cette tour.

Mais le quartier de Downtown Dubaï est également réputé pour son centre animé avec des spectacles de son et lumière, ainsi que sa fontaine dansante.

Au niveau immobilier :

Vous ne trouverez rien ici à moins de 130 000 euros. Un petit studio coûte au grand minimum 130 000 euros, et les appartements de haut standing se négocient à plus de 2 millions d’euros.

La demande locative y est assez forte, donc bon rendement locatif et marché immobilier assez dynamique.

Pour un investissement dans le quartier de Downtown Dubaï, voici un petit tour d’horizon des prix habituellement pratiqués dans le secteur immobilier :

Studio : entre 35000 et 110 000 AED par an

Appartement 1 chambre : entre 45 000 et 200 000 AED par an

Appartement 2 chambres : entre 60 000 et 500 000 AED par an

Appartement 3 chambres : entre 90 000 et 600 000 AED par an

Les prix à l’achat dans le secteur immobilier dans le quartier de Downtown Dubaï :

Studio : entre 450 000 et 2 000 000 AED

Appartement 1 chambre : entre 700 000 et 4 000 000 AED

Appartement 2 chambres : entre 1 100 000 et 8 000 000 AED

Appartement 3 chambres : entre 1 600 000 et 15 000 0000 AED

Investir à Dubaï dans la zone résidentielle de Dubai Investment Park

Le Dubai Investments Park (DIP) est un complexe résidentiel, commercial et industriel s’étalant sur une superficie de 2273 hectares (environ 23 km 2). Le développement de cette zone s’est fait en trois phases : le complexe industriel, le complexe commercial et le développement des résidences écologiques.

La zone résidentielle inclut notamment des appartements, des maisons de ville, des villas ainsi que des logements pour le personnel. La construction du complexe résidentiel est récente. L’architecture est moderne, et elle a été conçue pour optimiser le confort des résidents.

Les atouts de cette zone :

  • Un développement mixte mélangeant les propriétés résidentielles et commerciales (les commodités sont facilement accessibles aux résidents)
  • Des résidences contemporaines et écologiques
  • Proximité de l’aéroport international
  • Développement de nouvelles lignes de métro, qui devraient rendre facilement accessible cette zone résidentielle. Les nouvelles lignes de métro devraient normalement ouvrir fin 2020 (source)
  • Marché immobilier abordable (environ 1000 à 1200 euros par m2).

Investir à Dubaï dans la zone résidentielle de JBR : Jumeirah Beach Residence

Le quartier de JBR (Jumeirah Beach Residence) est un quartier résidentiel facilement reconnaissable grâce à ses tours surplombant la mer.

Le quartier s’étend en longueur sur toute la promenade de 1.7 km. C’est une zone résidentielle située à proximité de la Dubai Marina.

C’est un excellent emplacement locatif car ici, la demande locative est assez forte. Certains appartements offrent une vue surplombant la mer, ce qui est plutôt agréable et c’est surtout très demandé par les locataires.

C’est une zone résidentielle parfaite pour les familles. Certaines sont équipées de piscine et de salle de gym.

C’est un quartier très sollicité au niveau touristique. La vie nocturne y est très active. Beaucoup de restaurants, de boutiques ainsi que des magasins de proximité.

Au niveau immobilier, près de 1000 unités résidentielles sont à vendre sur le marché secondaire avec des prix oscillant autour des 3500 euros par m2 (entre 2500 et 4500 euros en moyenne), suivant la qualité de la finition, l’emplacement et la vue. Des projets résidentiels neufs sont également proposés à la vente.

Pour un investissement dans le quartier de JBR, voici un petit tour d’horizon des prix habituellement pratiqués dans le secteur immobilier :

Studio : entre 45 000 et 60 000 AED par an

Appartement 1 chambre : entre 50 000 et 165 000 AED par an

Appartement 2 chambres : entre 65 000 et 350 000 AED par an

Appartement 3 chambres : entre 90 000 et 485 000 AED par an

Les prix à l’achat dans le secteur immobilier dans le quartier de JBR :

Studio : entre 800 000 et 1 110 000 AED

Appartement 1 chambre : entre 1 000 000 et 2 500 000 AED

Appartement 2 chambres : entre 1 200 000 et 6 500 000 AED

Appartement 3 chambres : entre 1 600 000 et 11 500 000 AED

Le taux de rentabilité semble assez faible : autour des 6% BRUT. C’est faible, en comparaison avec d’autres quartiers de Dubai.

Investir à Dubaï dans la zone de Dubai Silicon Oasis (DSO)

Le Dubai Silicon Oasis est un complexe résidentiel et commercial. Il est situé à proximité du quartier International City (quartier résidentiel).

Les prix sont plus faibles dans ce quartier que dans le reste de Dubaï. On peut facilement acquérir un studio de 30m2 pour moins de 60 000 euros, un appartement de 1 chambre (70m2) pour environ 100 000 euros et un appartement de 2 chambres à partir de 120 000 euros.

Ce quartier offre des avantages incontournables pour les investisseurs :

    • C’est tout d’abord un quartier résidentiel parfait pour les familles (le Lycée Français est situé à 5 minutes en voiture). L’ambiance est familiale et sportive. C’est un secteur qui séduit les expatriés français en raison de la proximité de l’ensemble de Dubaï (15 minutes de l’aéroport, proximité des grands axes routiers).
    • Les prix restent accessibles (à partir de 1200 euros le m2, en fonction de la surface, l’emplacement et le niveau de finition).
    • Construction neuve et moderne (nombreuses résidences avec piscine et salle de gymnastique).

Complexe résidentiel et commercial.

Pour un investissement dans le quartier de Dubai Silicon Oasis (DSO), voici un petit tour d’horizon des prix habituellement pratiqués dans le secteur immobilier :

Studio : entre 16 000 et 32 000 AED par an

Appartement 1 chambre : entre 25 000 et 48 000 AED par an

Appartement 2 chambres : entre 40 000 et 65 000 AED par an

Appartement 3 chambres : entre 62 000 et 130 000 AED par an

Les prix à l’achat dans le secteur immobilier dans le quartier de Dubai Silicon Oasis :

Studio : entre 250 000 AED et 430 000 AED

Appartement 1 chambre : entre 330 000 et 550 000 AED

Appartement 2 chambres : entre 500 000 et 1 200 000 AED

Appartement 3 chambres : entre 850 000 et 2 500 000 AED.

On tourne autour d’un taux de rendement brut constaté de 7.3%. C’est correct.

Dubai Sports City

Comme son nom l’indique, ce secteur résidentiel est avant tout consacré à la pratique du sport. La construction de nouveau district résidentiel a été mise à mal lors de la dernière récession immobilière. Depuis, certains projets immobiliers sont suspendus.

Pour un investissement immobilier, je trouve que c’est une zone qui réserve un taux de rendement constaté correct (on tourne autour d’un rendement BRUT de 7.5% par an). Le quartier est également proche du centre vital de Dubaï. C’est une zone particulièrement recommandée pour les familles.

Pour un investissement dans cette zone résidentielle, voici un petit tour d’horizon des loyers habituellement perçus :

Studio : entre 18000 AED et 35000 AED par an

Appartement 1 chambre : entre 25 000 AED et 45 000 AED par an

Appartement 2 chambres : entre 38 000 AED et 65 000 AED par an

Appartement 3 chambres : entre 60 000 AED et 110 000 AED par an.

Les prix à l’achat dans le secteur immobilier dans le quartier de Dubai Sports City :

Studio : entre 240 000 AED et 550 000 AED

Appartement 1 chambre : entre 340 000 et 750 000 AED

Appartement 2 chambres : entre 525 000 et 1 250 000 AED

Appartement 3 chambres : entre 800 000 et 2 000 000 AED

 

Achat et location d’appartement à Dubaï : comment?

Investir à Dubaï : Les endroits où investir ?

Habituellement, les investisseurs ont plusieurs solutions pour investir dans l’immobilier à Dubaï :

  • acheter auprès d’un promoteur immobilier sur plan
  • acheter auprès d’un promoteur immobilier un bien achevé
  • sur le marché secondaire (en revente donc).

Achat immobilier sur plan

L’achat immobilier sur plan vous permet de bénéficier d’un rabais justifié par la récompense du risque d’investir avant l’achèvement de la construction (pas de remise de clé avant plusieurs années, risque de retard lié à la construction, immobilisation des capitaux pendant la durée de la construction, risque divers).

Depuis 2019, la plupart des promoteurs immobiliers offrent des conditions d’achat très favorables aux investisseurs :

  • l’acompte a été réduit à 5% (contre 25% en règle générale)
  • facilités de paiement : jusqu’à 10 ans pour payer le solde restant
  • remise accordée selon certaines conditions
  • garantie de rentabilité (pour certains programmes immobiliers, à négocier).

Les paiements de propriétés immobilières sur plan à Dubaï sont désormais effectués sur des comptes bloqués (compte séquestre). Les fonds sont bloqués et soumis à la réglementation de l’autorité de régulation du marché immobilier à Dubaï.

Achat d’une propriété (bien achevé)

L’achat d’une propriété achevée est souvent plus onéreux qu’une construction sur plan, car vous ne courez pas le risque d’un retard et vous pouvez voir le résultat avant l’achat. Le risque lié à la construction est limité. Vous ne mobilisez pas vos capitaux sur une longue période de temps.

Certains promoteurs immobiliers accordent des facilités de paiement (compte bancaire sur place et sur conditions).

Achat sur le marché secondaire (en revente)

Suivant la zone résidentielle, le marché secondaire est plus ou moins liquide. Les zones les plus demandées : Marina Dubai, Palm Jumeirah ainsi que le Downtown Dubai. Le marché secondaire vous évitera d’immobiliser votre argent sur une longue période de temps. Vous ne courez pas de grand risque au niveau de la construction car vous achetez un logement déjà en place.

Les avantages des investisseurs à Dubaï

Investir à Dubaï : Les endroits où investir ?

Les résidents de Dubaï bénéficient d’avantages fiscaux particulièrement alléchants :

  • Aucun impôt sur le revenu à Dubaï. Politique qui ne sera certainement pas revue avant quelques années. Le vice président des Émirats, également souverain de Dubaï, Cheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, a déclaré que son pays n’adopterait jamais d’impôt sur le revenu pour lutter contre le déficit.
  • Aucune taxe sur les revenus locatifs : La perception de rentes immobilières n’est pas taxée à Dubaï.
  • Aucun impôt sur les sociétés (IS) : les sociétés résidentes à Dubai ne sont pas soumises au paiement d’un impôt sur leurs bénéfices (sauf quelques exceptions : filiales de banques étrangères, sociétés pétrolières ou gazières, société non résidentes exerçant une activité commerciale dans les Émirats par l’intermédiaire d’un établissement stable).
  • Aucune taxe foncière ou taxe d’habitation : Dubaï est l’un des rares pays dans le monde à ne pas taxer les propriétaires fonciers. En devenant propriétaire d’un appartement (Condo) à Dubaï, vous ne serez pas taxé au titre de la taxe foncière car il n’y en a pas.
  • Aucune taxe sur les plus-values : sauf si les plus-values sont générées par une entreprise imposable sur l’IS (filiales de banques étrangères,…). Pour les particuliers, ainsi que la majeure partie des entreprises privées, il n’y a simplement aucune taxe sur les plus-values.

Dubaï devrait profiter de l’exposition universelle de 2020. Les économistes prévoient jusqu’à 35 milliards de dollars de retombés jusqu’en 2030 (soit environ 10% du PIB national annuel).

Les Émirats profitent d’une réserve naturelle de pétrole / gaz naturel importante, qui assure aux Emirats un volume d’exportation important (314 milliards de dollars américains en 2017)

Les risques d’investir à Dubaï

Investir à Dubaï : Les endroits où investir ?

Attention à la situation économique

Si investir à Dubaï offre des avantages fiscaux attractifs, la situation économique de l’Émirat n’est pas pour autant si excellente. Certes, les émirats continuent d’enregistrer une forte progression du PIB (en 2018 son PIB a progressé de 3.3%), mais un article du célèbre journal britannique : The Economist, a révélé l’envers du décor. De nombreux expatriés quittent le pays, en raison d’un manque d’emplois, de faibles investissements, peu de nouvelles entreprises sur le territoire et des difficultés à s’installer à Dubaï.

La situation géopolitique au moyen-orient est critique. N’oublions pas que les Émirats participent à une coalition contre les rebelles Houthis au Yémen (un pays géographiquement situé à quelques centaines de km de la frontière des Émirats). Mais fait encore plus inquiétant, la récente déstabilisation de l’Iran par les USA jette encore beaucoup d’incertitudes sur le futur du Moyen-Orient. Une guerre reste dans l’état actuel des choses peu probable, mais la situation risque de rester encore très tendue. Au niveau du pétrole, les prix sont en chute libre. Hors l’économie de Dubaï est très dépendante des prix du pétrole.

Face à tout cela, Dubai souffre depuis 2014 d’une crise immobilière. Trop de promotions immobilières, et pas assez d’acheteurs. Les prix sont en chute libre depuis 2014. Afin de contrecarrer la baisse, l’émir de Dubaï a fondé en septembre 2019 un comité chargé d’établir la stratégie immobilière de l’émirat sur les dix prochaines années.

L’investissement à Dubaï présente quelques risques et des pièges majeurs :

  • Risque politique : les Emirats Arabes Unis (EAU) jouissent d’une politique stable globalement, mais il est important de comprendre le système politique en place. Tout d’abord, il n’existe pas de partis politiques. Chaque émir gouverne sur son émirat et il dispose de sa propre administration. L’émir a une capacité d’autonomie sur la gestion des ressources de son émirat. Le pouvoir législatif est représenté par le Conseil National Fédéral où la moitié des membres sont nommés par le président, tandis que l’autre moitié est élue. Le Conseil National Fédéral ne joue qu’un rôle consultatif. Enfin, les Émirats Arabes Unis sont au centre d’un conflit diplomatique dans le monde arabe entre plusieurs États arabes et le Qatar.
  • Risque économique : La crise pétrolière de 2020 a montré à quel point les monarchies pétrolières arabes sont dépendantes du pétrole. Les ressources pétrolières ne sont pas éternelles. Le développement des voitures électriques pourrait à terme mettre à mal les ressources de Dubaï.
  • Risque réel d’inoccupation : les appartements de grandes surfaces sont plus susceptibles de connaître des périodes d’inoccupation, tandis que les appartements de petites surfaces qui sont moins chers et plus rapides à louer. Il est important de sélectionner une surface résidentielle avec un marché de location dynamique.
  • Le taux de rendement semble attractif ? Mais méfiez-vous du taux de rendement affiché par le promoteur immobilier. Sur Dubaï, en moyenne, on tourne autour des 6% de rentabilité nette mais cela est très variable en moyen des quartiers résidentiels.
  • Les charges de copropriété ne sont pas négligeables. Il ne faut pas uniquement tenir compte du taux de rentabilité brut, mais le taux de rentabilité net, après prise en charge des charges de copropriétés et des autres charges diverses.
  • Le paiement post-livraison n’est pas facilement accessible aux acheteurs étrangers. Vous devez impérativement disposer d’un compte bancaire à Dubaï.
  • Risque climatique : je ne sais pas si vous êtes déjà allé vivre à Dubaï ? Mais le climat n’y est pas supportable la moitié de l’année (trop chaud). Le réchauffement climatique ne devrait rien arranger. Le recours à la climatisation y est systématique.
  • Marché immobilier à risque : l’émirat souffre d’une crise immobilière depuis 2014. Le marché n’est pas stable. Forte fluctuation des prix.

Quelle protection du propriétaire à Dubaï

Investir à Dubaï : Les endroits où investir ?

Le marché immobilier est régulé par l’autorité de régulation du marché immobilier à Dubaï (appelé RERA). Cette agence a été fondée en 2007 afin de poser les bases d’un cadre légal immobilier plus propice au développement immobilier.

La législation locale à Dubaï est très favorable aux investisseurs :

  • Le propriétaire bailleur peut exiger auprès du locataire le versement d’un dépôt de garantie (montant libre)
  • La restitution du dépôt de garantie se fait au moment du départ, après déduction éventuelles des frais de réparation.
  • Protection contre les loyers impayés : la plupart des propriétaires bailleurs exigent le versement d’un an de loyer en amont, ce qui limite les loyers impayés.
  • Rédaction du contrat d’acquisition en anglais et arabe.
  • Frais d’enregistrement de l’acquisition de 4% sur le prix d’achat (50-50, sauf conditions différentes dans le contrat).

Quel est le meilleur pays pour investir dans l’immobilier ?

Investir à Dubaï : Les endroits où investir ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier à l’étranger ?

Il s’agit en aucun cas d’un conseil en investissement. Je vous invite à me contacter pour obtenir des conseils personnalisés. Mais voici un petit tour d’horizon des meilleurs endroits pour investir :

Les USA

L’investissement aux USA reste attractif pour les raisons suivantes :

  • Le taux de change est attractif (fort pouvoir d’achat en euro), à la date de rédaction de cet article, 1 euro vaut environ 1.2 dollar américain ;
  • Fiscalité attractive avec le statut de la LLC (en fonction du montage fiscal) ;
  • Le marché immobilier reste très abordable dans certaines villes américaines (comme Cleveland par exemple). Depuis quelques années, certaines villes américaines connaissent une forte hausse des prix (+10% par an dans certaines villes) avec une accélération depuis quelques années ;
  • Investissement dans une zone économique dynamique (première puissance économique mondiale). Des entreprises internationales de premier plan, comme Tesla, Microsoft, Apple, Facebook.
  • Le droit immobilier américain favorise les investisseurs. La réglementation locale protège les propriétaires bailleurs : en cas d’impayé, il est très facile d’engager une procédure d’expulsion (procédure peu coûteuse).
  • Frais d’achat faible principalement à la charge du vendeur.
  • Marché immobilier liquide
  • Forte demande locative
  • Démographie en constante progression

Je vous invite à consulter mon dossier spécialement consacré aux USA.

La Bulgarie

La Bulgarie est souvent présentée comme une plateforme d’optimisation fiscale en Europe. Mais la Bulgarie offre également des opportunités d’investissement. La Bulgarie offre également des avantages incontournables pour les investisseurs :

  • La Bulgarie est l’un des pays les moins endettés de l’Union Européenne (dette publique représentant 22.3% du PIB en 2018)
  • Fiscalité très attractive (taux IS : 10%).
  • Charges sociales plafonnées
  • Pays membre de l’Union Européenne. La Bulgarie devrait rejoindre normalement la zone Euro (donc devise stable et forte, habituellement gage de forte progression des prix).
  • Marché immobilier dynamique. Forte demande locative.

Conclusion : Faut-il investir à Dubaï ?

Dubaï est attractive au niveau fiscal (IR et IS à 0%). C’est clairement une plateforme d’optimisation fiscale efficace pour les entreprises et les individus aisés.

Mais pour de l’investissement dans le secteur immobilier, la situation est différente.

Alors, certes la demande locative immobilière reste très forte. Il ne faut pas oublier que la population de cette ville se développe rapidement.

Mais le marché immobilier à Dubaï est cependant en pleine crise, car le marché souffre, depuis quelques années, d’un surplus de projets immobiliers. On assiste donc à une dégringolade des prix dans l’immobilier, malgré des volumes de vente records.

Que va t’il se passer avec la crise sanitaire ?

Avant la crise du Covid-19, l’émirat connaissait une période de forte croissance économique.

Mais maintenant, en 2021, c’est fini.

On ignore totalement l’impact de la crise sanitaire sur les finances de l’émirat, même si à l’heure actuelle, l’émirat prévoit dans son budget 2021 une forte réduction des dépenses publiques (13% de baisse c’est pas rien!)

Pour un investissement à Dubaï, la zone d’investissement est primordiale. Marina Dubaï ainsi que Palm Jumeirah semblent davantage plébiscitées par les touristes, mais le taux de rentabilité constaté sur de la longue durée semble plus faible, que dans d’autres zones résidentielles. La baisse des prix dans ces zones est cependant limitée (en 2020, les prix sont même orientés à la hausse à Marina Dubaï). En revanche, il convient de rester prudent sur les quartiers résidentiels saturés par une surabondance de constructions immobilières.

Dubaï semble très préoccupé par la baisse des prix dans le secteur immobilier. L’autorité de régulation de l’immobilier à Dubaï s’investit dans la protection des investisseurs. Il est encore trop tôt pour constater les effets sur le secteur immobilier de cette nouvelle législation.

Pour un investissement à Dubai dans le secteur immobilier, on tourne autour de 5 à 6% de rentabilité nette. C’est faible. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez de plus amples informations sur les secteurs immobiliers à fort potentiel.

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Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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