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LMNP location meublée quelle meilleure solution?

LMNP location meublée quelle meilleure solution?
par cyril jarnias - le 19 août 2018

Location meublée non professionnelle quelle est la meilleure solution?

Mise à jour du 23/08/18 :

J’ai résumé le fonctionnement et l’intérêt du LMNP loueur meublé non professionnel pour avoir plus de rendement et moins de fiscalité dans ma nouvelle chronique sur BFM :

merci d’avance en cliquant sur Pouce si vous aimez la vidéo sur youtube!

 

Vous est-il déjà arrivé de penser à la location meublée non professionnelle LMNP ? Tout comme la plupart des investissements en immobilier, le LMNP peut également être intéressant.

Malgré les efforts du gouvernement pour dévaloriser les placements immobiliers et favoriser les autres investissements, la pierre attire toujours les Français. Les principales raisons à cela sont que l’immobilier est une valeur sûre qui permet en même temps d’acquérir un patrimoine et d’obtenir une autre source de revenus. Et dans certains cas, l’investissement dans l’immobilier permet de bénéficier d’avantages fiscaux.

Après presque dix années de marché morose, 2016 et 2017 étaient des années favorables pour le marché immobilier pour l’hexagone. En effet, les investisseurs ont retrouvé leur engouement pour la pierre à cause de la faiblesse des taux d’intérêt, l’allongement de la durée des prêts et le coût raisonnable de l’immobilier en province. Cela a entrainé une hausse des transactions qui étaient chiffrées à 835.000 en 2016 et 986.000 en 2017, avec comme principaux acheteurs des primo-accédants et des investisseurs. Quant au mètre carré, l’augmentation du prix a été de 4,2% entre les deux années. Et selon les statistiques, il a été constaté une progression de 22% des ventes pour ces dix dernières années avec 300.000 transactions supplémentaires de 2015 à 2017. Et bien sûr, la conséquence a été la diminution du pouvoir d’achat en immobilier.

Pour les investisseurs et contribuables, c’est la fiscalité sur l´immobilier (IFi, taxe foncière i, prélèvements sociaux…) qui les incite à chercher des solutions d’optimisation fiscale. En fait, ils peuvent gagner des avantages fiscaux plus ou moins attractifs selon les dispositifs qu’ils choisissent. Parmi les façons qui permettent de défiscaliser, on trouve par exemple la loi Pinel, le Censi-Bouvard, le Scellier, le Borloo, la loi causse, la loi Malraux, la loi sur les monuments historiques… Ces dispositifs permettent de réduire le niveau de l’IR en toute légalité. Comme le secteur immobilier est une source de création d’emplois, l’État encourage les investisseurs à y employer leur argent en échange de faveurs fiscales.

La plupart du temps oubliés par les investisseurs, les statuts LMNP et LMP sont pourtant avantageux. Je vous dirai dans cet article pourquoi il faut penser à choisir le LMP ou le LMNP comme dispositif de défiscalisation et d’acquisiTion immobilière pour du rendement.


Sommaire LMNP :

  1. Qu’est-ce que le loueur meublé non professionnel ?
  2. Les différents types de loueurs meublés
  3. Le statut du LMP
  4. Exemple de promoteur en résidences de services
  5. Conclusion

 


lmnp

1. Qu’est-ce que le LMNP ?

Historiquement, le LMNP, acronyme de Loueur en Meublé Non Professionnel, est un régime fiscal qui, si vous y réalisez un investissement en immobilier locatif, peut être très avantageux quand on parle de point de vue fiscal. Peu à peu, le LMNP est devenu un investissement immobilier en meublé dans un bien neuf ou ancien en résidence de services, dans le but d’une vente de LMNP ou d’une revente de LMNP d’occasion.

Le LMNP ne fonctionne pas comme la location meublée classique expliquée ICI.

 

Les investisseurs qui mettent en location leurs biens immobiliers à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons, sous le statut de meublé sont soumis à ce régime fiscal si cet investissement n’est pas leur activité principale et que les recettes qu’ils obtiennent de la location sont inférieures à 23.000 € l’année.

Vous comprendrez donc que pour bénéficier de ce statut, vous devez mettre votre bien en location à titre d’usage d’habitation. L’usage d’habitation peut être saisonnier, temporaire ou permanent s’il s’agit par exemple respectivement d’une résidence de tourisme, d’une résidence d’affaires et d’une résidence sénior ou étudiante. Par ailleurs, l’autre condition pour bénéficier du statut de LMNP est de louer son bien en meublé en respectant les règles de la mise en location d’un appartement meublé. Il faut aussi que vous sachiez que depuis le 15 septembre 2015, une liste des équipements qui doivent obligatoirement être respectés accompagne les baux signés. Enfin, les revenus obtenus de la location sont catégorisés dans les biens imposés en BIC.

Loueur en meublé non professionnel : les objectifs

 

L’investissement en LMNP permet d’atteindre quelques objectifs. Bien sûr, les objectifs peuvent varier selon les investisseurs et la durée de détention du bien. Généralement, ce sont :

  • La constitution de revenus supplémentaires. C’est souvent l’un des principaux objectifs que se posent la plupart des investisseurs. Ainsi, vous pouvez obtenir une autre source d’argent tout en continuant à travailler. Vous pouvez aussi compléter votre retraite, surtout dans le cas où le montant de votre pension est insuffisant.
  • La constitution d’un capital financier. Les loyers permettront de rembourser l’emprunt, mais il y a aussi l’effet levier. Par conséquent, vous pourrez détenir un LMNP qui au terme du crédit continuera à générer une rente. L´objectif ńest pas la évente du bien meublée mais sa rente fiscalement optimisée.
  • Du point de vue fiscal, si vous investissez en LMNP, vous voulez certainement une réduction d’impôt de vos revenus. Il se peut même que vous veuillez ne pas payer d’IFI.
  • La fiscalité du LMNP

Au lieu d’être imposé sur les revenus fonciers, vous serez imposé à l’IR. Dans ce cas, vous devez déclarer vos revenus dans les bénéfices industriels et commerciaux. Si des produits imposables sont dégagés, c’est-à-dire si vos revenus excèdent vos charges déductibles, vous pouvez choisir entre 3 régimes d’imposition : régime réel simplifié, régime réel normal ou micro BIC. Si vous avez recours à une société soumise à l’impôt sur les sociétés pour la location, c’est l’impôt sur les sociétés qui est exigible.

Pour que le régime micro BIC soit appliqué, les recettes que vous percevez doivent être inférieures à 32.900 €. Dans ce cas, un abattement de 50% sera appliqué avant que le revenu de vos locations ne soit imposé. Attention, si vous choisissez ce régime, vous n’avez pas le droit de constater un déficit fiscal même si vous pouvez choisir le régime réel d’imposition est prévu par la loi. Si vous avez fait ce choix, sachez que vous devez le maintenir pendant deux ans. En outre, si vous avez opté pour le paiement de la TVA et avez renoncé à la franchise, ou si vous êtes un propriétaire qui est redevable de la TVA sur option, vous ne pouvez pas opter pour le régime micro BIC.

Pour le régime réel d’imposition, vous pouvez le choisir même si vous êtes éligible au micro BIC. Vous avez donc la possibilité d’opter pour ce régime pour amortir vos biens ou déduire vos charges. Toutefois, vous devez connaître les conditions suivantes :

  • Si vos recettes annuelles dépassent 33.200 €, vous êtes imposable à ce régime.
  • Si vos recettes se situent entre 33.200 € et 238.000 €, c’est le régime réel simplifié qui s’applique.
  • Au-delà de 238.000 € de recettes annuelles, le régime réel sera automatiquement appliqué.
  • Les charges déductibles

En outre, le LMNP est soumis à l’IFI.

L’un des avantages dans le LMNP, c’est que toutes les charges qui se rapportent aux biens meublés en votre possession sur vos revenus de même nature sont déductibles.

Les charges concernées sont :

  • Les frais d’acquisition. Ce sont les frais de notaire, les droits d’enregistrement. Vous pouvez même étaler la déduction sur 5 ans.
  • Vous pouvez aussi déduire les intérêts d’emprunt, les frais de gestion ainsi que les primes d’assurance.
  • Les charges locatives sont aussi déductibles, de même que les charges de copropriété.

Si vous présentez un déficit à la fin de l’année (revenus inférieurs au total des charges déductibles), ce déficit peut être imputé sur vos autres revenus du régime BIC. Si malgré cela vous êtes encore en déficit fiscal, vous pouvez imputer le surplus de bénéfice sur les revenus de même nature pour 10 années fiscales.

Pour être déductibles, les charges doivent :

  • Correspondre à des charges qui ont été réellement payées. Si c’est le cas, vous devez obligatoirement appuyer vos dires par des pièces justificatives.
  • S’inclure dans la gestion normale de l’entreprise.
  • Les amortissements

Dans le LMNP, il est tout à fait possible d’amortir votre bien immobilier et les meubles qui le composent. Pour les meubles, leur amortissement se situe entre 5 et 10 ans. Pour les immeubles, la durée est de 20 à 30 ans. Toutefois, vous devez vous rappeler que chaque année, les amortissements ne doivent pas être supérieurs au montant des loyers que vous percevez, moins les charges qui sont liées à votre acquisition. Le reste des amortissements non déduits sont à reporter sur les années suivantes sans qu’il y ait limitation de durée.

  • Récupération de la TVA

Lors d’un investissement dans le LMNP, 20% de TVA sur votre acquisition vous seront restitués dans les 6 mois qui suivent votre investissement. Par contre, vous devez reverser à l’État la TVA se rapportant aux loyers. Si vous voulez récupérer le montant de la TVA que vous avez payé, vous avez l’obligation de détenir votre bien pour 20 ans. Dans le cas où vous revendez le bien avant ce délai, vous devez restituer une partie de la TVA en fonction du nombre d’années où le bien a été à votre possession.

Le LMNP permet d’obtenir d’importants avantages et de choisir le régime d’imposition. Toutefois, des conditions sont à respecter pour bénéficier du statut de LMNP.


types de lmnp

 

2. Les différents types de LMNP

Les LMNP se divisent en plusieurs types. Ce sont les EPHAD, les résidences étudiantes, les résidences séniors et les résidences pour accueillir les touristes.

  • Les EPHAD

Ce sont les établissements qui accueillent les personnes âgées qui ne peuvent plus s’occuper seuls d’eux-mêmes. Les EPHAD constituent un marché encore exploitable, car dans la société, le nombre des personnes âgées augmente de plus en plus au sein de la totalité de la population.

L’EPHAD peut aussi s’en s’envisager avec le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Si vous y investissez, vous bénéficierez d’avantages fiscaux, c’est-à-dire une réduction directe de votre IR de l’ordre de 11% de votre investissement hors taxe. Le montant est soumis à une limite de 300.000 € et la réduction d’impôt s’étale sur 9 ans. Mais si vous choisissez le statut fiscal LMNP, l’amortissement de vos biens peut être étalé sur 20 ans.

Investir dans l’EPHAD comporte plusieurs avantages :

  • Le rendement est net de frais et est très attractif. En effet, le rendement annuel se situe entre 4% et 4,5%
  • Le locataire est permanent, ce qui veut dire que vous récolterez le loyer chaque mois
  • Vous réaliserez une économie d’impôt avantageuse.
  • Les loyers sont sécurisés
  • Vous ne vous occupez pas de la gestion. L’accord entre vous et le gestionnaire est matérialisé sous forme de contrat de bail
  • Avantage fiscal.
  • L’Etat est associé aux projets, ce qui est un plus pour que le placement soit sécurisé
  • Si vous tirez de l’avantage de votre investissement, il n’y a pas de loi qui vous interdise de conserver votre bien.

Néanmoins, il y a également les inconvénients à prendre en compte :

  • S’il y a perte d’agrément du bâtiment, vous perdez tout.
  • Le prix d’une résidence dans l’EPHAD est élevé
  • L’offre est limitée, car les nouvelles constructions sont assez rares
  • Les résidences étudiantes

Ce sont des appartements destinés à accueillir les étudiants. Généralement, ils sont situés près des campus et sont faciles d’accès. Le cadre fiscal pour les résidences étudiantes est le régime fiscal LMNP. Leur prix varie souvent entre 70.000 € et 140.000 € HT s’il s’agit d’un studio. Comparé aux autres types de LMNP, le marché des résidences étudiantes est plus grand et plus dynamique. Il est aussi plus stable et pour cela, vous pouvez y investir plus longtemps.

Mais les résidences étudiantes présentent d’autres avantages :

  • Elles sont beaucoup plus accessibles par rapport aux autres types de LMNP
  • En France, le nombre d’étudiants ne cesse d’augmenter
  • La demande de logement pour les étudiants est de plus en plus volumineuse, ce qui fait que la demande est supérieure à l’offre
  • Elles présentent une sécurité locative : vous signez directement un bail de longue durée avec le gestionnaire
  • Vous récupérez la TVA à l’acquisition
  • La fiscalité est avantageuse

Selon les investisseurs, investir dans les résidences étudiantes comporte aussi des inconvénients et des risques :

  • Vous devez louer votre bien meublé pour une longue durée
  • Comme vous devez déléguer la gestion de votre bien à des gestionnaires, s’ils ne sont pas expérimentés, vous risquez de perdre votre argent
  • Si votre bien ne se situe pas dans un emplacement de qualité, vous risquez de ne pas faire de profit.
  • Les résidences de tourisme

Si vous voulez transformer votre impôt en patrimoine, l’investissement dans les résidences de tourisme est aussi envisageable. Ces résidences ont pour but l’accueil des vacanciers dans des logements confortables en leur mettant des équipements à disposition. Un quart de l’hébergement   pour les touristes sont aujourd’hui représentés par les résidences de tourisme.

Les avantages dans les résidences de tourisme sont :

  • Le marché croit et progresse régulièrement, la demande augmente annuellement et beaucoup de régions manquent encore d’infrastructures adéquates.
  • Le contrat est sécurisé grâce à un bail commercial signé directement avec le gestionnaire. Dans le contrat, il peut être envisagé que vous occupiez le bien pendant une période définie par an.
  • Que le bien soit ou non loué, un loyer non imposable vous sera versé par trimestre.
  • Si vous décédez, votre famille héritera du bien

Les principaux inconvénients sont :

  • Si l’exploitant est défaillant, les loyers ne sont plus garantis et le contrat de bail pourra se rompre
  • Outre les impôts fonciers, vous devez inclure dans votre calcul le coût d’entretien du bien qui peut être onéreux
  • Les résidences séniors

Ces résidences sont non médicalisées et sont adaptées à la perte progressive d’autonomie des séniors. Ainsi, ces résidences ont été construites et aménagées pour que même si les séniors deviennent dépendants, ils ont la possibilité d’y vivre sans être obligés d’être déplacés dans des établissements spécialisés.

Comme pour les autres types de LMNP, les avantages peuvent être considérables :

  • Un marché à fort potentiel, car l’espérance de vie des Français est de plus en plus allongée
  • Ces résidences répondent aux besoins des séniors
  • Vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse

Voici les inconvénients que vous pourrez rencontrer en investissant dans les résidences séniors :

  • Comme le marché est très attractif, les  prix trop élevés eve sont également de plus en plus nombreux
  • Une résidence sénior qui ne se trouve pas dans un bon emplacement peut ne pas acquérir de locataire
  • Favoriser les es moyennes pour un meilleur rapport prix rendement

Le choix du type de LMNP dans lequel vous allez investir dépend surtout de votre patrimoine. Mais la destination du logement peut également dépendre de son emplacement. Si la résidence est bien gérée, les avantages fiscaux et la rentabilité sont des avantages considérables.


le statut du lmp

3. Le statut du LMP :

Pour les professionnels, c’est surtout le statut de LMP qui est attrayant du fait de sa fiscalité avantageuse et la possibilité de pratiquer des loyers majorés. Si vous voulez obtenir le statut du LMP, vous devez réunir ces conditions :

  •  Une décision importante du conseil constitutionnel du 8 février dernier implique qu’il n’est plus nécessaire d’être inscrit au RCS pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel.
  • Elles doivent verser des cotisations sociales.
  • Les bénéfices représentent 50% au moins des revenus du foyer qui est soumis à l’IR
  • Les recettes annuelles obtenues grâce à la location doivent dépasser 23.000 € TTC par an.

Si vous êtes au statut de LMNP, passer au LMP vous procurera beaucoup plus d’avantages. Vous revenus locatifs pourront ne pas être imposés sur une très longue période, dans certains cas allant jusqu’à 20 ans. Quant au déficit, il est reportable jusqu’à 6 ans sur votre revenu fiscal global. En cas de revente, les plus-values sont imposées sous le régime des plus-values professionnelles si vous avez exercé votre activité depuis 5 ans au moins. Par ailleurs, vous pourrez ne pas être soumis à l’IFI, contrairement au LMNP. Enfin, au lieu des prélèvements sociaux, le LMP est soumis à la CSG sur les revenus d’activité.

Attention, le statut de LMP comporte également des inconvénients à prendre en compte :

  • Il n’y a aucune réduction d’impôt au titre de l’investissement
  • Même si vous êtes en déficit, votre revenu net professionnel sera lourdement taxé 
  • Même si les plus-values sont exonérées d’impôt, elles sont soumises aux cotisations sociales RSI

Même si le statut de LMP comporte des inconvénients, les avantages qu’il procure ne sont pas à négliger. Pour savoir sous quel statut vous devrez investir, le mieux est de consulter un expert en gestion de patrimoine ou un comptable expérimenté dans ce domaine.

 


comparatif promoteur en résidences de services

4. Exemples de promoteurs en résidences de service :

Si vous voulez investir dans le LMNP ou le LMP, voici quelques exemples de promoteurs expérimentés.

Liste uniquement à titre d’exemple :

  • Résidences étudiantes :
  • Groupe Réside Études : promoteur et gestionnaire depuis 1989
  • Nexity Studéa : depuis 1987, promoteur et gestionnaire
  • Appart’études : gestionnaire depuis 1997
  • Studélites : gestionnaire depuis 1990.
  • EHPAD :
  • Orpea : c’est un des leaders français dans son domaine. 394 établissements sont pris en charge par ce promoteur
  • Korian : il est à la tête dans le terme d’exploitation de lit en France.
  • DomusVi : il prend en charge environ 200 établissements
  • Résidences de tourisme :
  • Pierre et Vacances : possède à ses actifs 50 ans d’activité
  • Odalys : sur le marché depuis 1998
  • Résidences séniors :
  • Nexity : c’est un des leaders français dans le domaine de l’immobilier
  • Steva : les établissements qu’il exploite figurent parmi les meilleurs en France

Exemples financement résidence séniors à crédit : 

 

Prenons un exemple pour un bien à 150.000 € HT qui va être financé sur 15 ans pour un crédit à 1,7%. La rentabilité sera de 4% nette avec un effort d’épargne qui ne dépassera pas 600 € par mois, avec un loyer de 500 €. De plus, vous aurez une garantie de loyer grâce au bail commercial.

Si vous voulez trouver des prix moins élevés, ciblez les villes moyennes. Vous y trouverez des locataires solvables, y compris des séniors avec une retraite moyenne de plus ou moins 2000 € par mois.

La réussite de votre investissement dépend en partie du promoteur. Il est présent à tous les différents stades de votre projet, de l’achat jusqu’à la remise des clés. Avant de vous lancer, vérifiez également  la réputation et la solidité financière du promoteur.


 

5. Conclusion sur le LMNP

Que ce soit en LMP ou LMNP, vous pouvez compter sur des avantages considérables en termes de rentabilité et de fiscalité. Avec ces deux statuts, vous avez une autre source de revenus et vous payez moins d’impôt. Vous ne vous occupez pas de la gestion du bien, vous récupérez la TVA à l’acquisition et le bail commercial vous offre une certaine protection concernant le paiement des loyers.

Attention toutefois, car si l’investissement est attrayant, il comporte aussi des risques. Choisissez bien votre promoteur et votre gestionnaire. De leur qualité dépendra la réussite de votre investissement. Vérifiez également la localisation du bien et sa rentabilité.

Par ailleurs, votre choix doit dépendre du patrimoine que vous voulez utiliser et de vos objectifs en ce qui concerne la fiscalité. Les résidences séniors figurent parmi les plus rentables avec un marché et des demandes qui ne cessent d’augmenter. D’ici 2050, un tiers de la population française sera composée de personnes âgées. Cela veut dire que l’investissement dans les résidences séniors a encore un grand avenir devant lui.

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A Propos De Cyril Jarnias

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