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Immobilier
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Investir à l’île Maurice : les meilleurs endroits pour investir

Investir à l’île Maurice : les meilleurs endroits pour investir
par cyril jarnias - le 20 septembre 2020

Bienvenue dans mon guide spécial sur comment et où investir à l’île Maurice.

Perle de l’océan indien, l’île Maurice attire chaque année des investisseurs conquis par une fiscalité attractive, ainsi que des conditions de vie de rêve. L’île d’une superficie de seulement 2000 km2 offre des paysages somptueux, des plages paradisiaques et un environnement très stable.

Mais est-ce qu’investir à l’île Maurice est une bonne idée ?

Avec l’émergence du Covid-19, faut-il s’attendre à une baisse des prix dans l’immobilier ? La crise du Covid-19 aura t’elle un impact sur l’économie de l’île Maurice ? Le marché immobilier de l’île Maurice est t’il encore attractif ?

Attention, j’attire votre vigilance que les prix actuels ne préjugent pas des prix futurs. La crise du Coronavirus peut avoir un impact sur les prix dans l’immobilier, il conviendra d’être prudent.

Si je suis confiant sur le marché immobilier intermédiaire entre îles (les réunionnais vont régulièrement sur Maurice), je reste sceptique sur l’immobilier Haut de gamme, il va souffrir avec cette crise.

 

Je vous invite à découvrir mon guide spécialement consacré à l’investissement à l’île Maurice. Dans cet article, je vais décrire les conditions pour investir à l’île Maurice dans l’immobilier.

1. Ile Maurice : comprendre son économie et sa démographie avant d’investir à l’île Maurice

Ile Maurice : économie et démographie

Avant d’investir à l’île Maurice, je vous propose de faire un petit tour d’horizon afin de comprendre son économie et sa démographie.

La carte de l’île Maurice

L’île Maurice a une position géographique très favorable. Située en plein coeur de l’océan indien, le pays est au carrefour de régions très dynamiques au niveau économique : le moyen-orient, l’Afrique et surtout l’Asie.
L’île Maurice est en décalage horaire de 3 heures l’hiver, et 2 heures l’été (par rapport à la France).

Sa position géographique est un atout exceptionnel pour investir à l’île Maurice en toute sérénité.

Ci-dessous la carte de l’île Maurice :

Carte de l'île Maurice

Croissance démographique

La population de l’île Maurice est de 1.36 millions d’habitants (2018).

Il est important de le souligner : l’île Maurice a achevé sa transition démographique, le pays voit désormais sa population vieillir et globalement la population reste stable. Cette réalité me paraît être un gage de stabilité économique pour le futur.

Voici le graphique d’évolution de la démographie à l’île Maurice :

Graphique de l'évolution de la démographie à l'île Maurice

Stabilité monétaire ? Un risque pour investir à l’île Maurice ?

La devise de l’île Maurice est la roupie mauricienne (symbole MUR). Au 26 mai, 1 euro vaut environ 43.40 MUR.

Un point important à remarquer, c’est qu’en pleine crise économique mondiale (crise financière 2008), la banque centrale mauricienne (BoM) a maintenu avec un grand succès la stabilité monétaire. Aucune banque en faillite, ou de plan de sauvetage (voir par exemple cet article)

Des plans d’investissements attractifs pour les investisseurs

L’île Maurice a réussi avec succès sa transition économique. En l’espace de quelques décennies, le pays est passé d’une économie agricole à une économie plus diversifiée basée sur les services et l’innovation.

Le pays a mis en place avec un grand succès un programme destiné à favoriser les investissements étrangers dans le domaine des services. Ces programmes visent à favoriser la croissance, l’emploi et servent à dynamiser la croissance économique.

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Les secteurs d’activité dans lesquels investir à l’île Maurice ?

Pour favoriser la croissance, le pays favorise les opportunités d’investissement dans le secteur des services (centre d’appels, outsourcing de services informatiques), les services financiers, la promotion immobilière, l’hôtellerie, la logistique, l’agro-alimentaire, les soins de santé, l’éducation, l’industrie cinématographique, les énergies renouvelables.

Les “Schemes” : plans destinés à favoriser l’investissement

Les “Schemes” sont des plans d’investissement destinés à favoriser les investissements dans une région ou un secteur d’activité prédéfini. L’île Maurice encourage l’investissement dans le secteur immobilier. L’objectif étant de développer les investissements directs à l’étranger (IDE).

Le dispositif fiscal PDS, un atout pour les investissements à l’île Maurice

L’île Maurice encourage les investisseurs étrangers à investir sur son territoire. Ainsi, le programme connu sous le nom de PDS (Property Development Scheme) est un dispositif fiscal destiné à accorder un permis de résidence fiscale à un investisseur (et sa famille) pour tout achat d’un bien soumis au PDS.

Pour un investissement supérieur à 500 000 dollars américains, l’investisseur peut obtenir un permis de résidence permanent pour lui et sa famille. Ce permis de résidence est valable pendant toute la durée de possession du bien immobilier.

Pour un investissement inférieur à 500000 dollars américains, l’acheteur pourra ainsi obtenir une attestation de résidence provisoire (moins de 6 mois).

Système bancaire, un atout exceptionnel pour investir à l’île Maurice

L’île Maurice est l’un des rares pays non-européens à avoir adopter le système IBAN européen. Un gage de confiance donc dans le système bancaire.
Le régulateur bancaire est la banque centrale de l’île Maurice, qui veille à assurer la stabilité du système monétaire et financier mauricien.

Durant la crise financière 2008, le système bancaire a fait preuve d’une remarquable résistance.

Système éducatif : un système performant avec des résultats mitigés

L’accès à l’éducation est gratuit (écoles publiques). Le système éducatif mauricien est globalement un système éducatif performant. L’île Maurice est l’un des pays les plus alphabétisés sur le continent africain (3éme rang). A tel point, que même le prix Nobel de l’économie, Joseph Stiglitz, a invité les USA à s’inspirer du système éducatif mauricien.

Un avantage conséquent : l’apprentissage du français et de l’anglais à l’école. Ce sont 2 langues très utiles à main d’oeuvre mauricienne pour chercher des jobs. De nombreux centres d’appels s’implantent à l’île Maurice, afin de profiter de la main d’oeuvre mauricienne.

Pour autant, on ne peut pas considérer le système éducatif mauricien comme parfait. Les fortes inégalités sociales poussent certains jeunes à quitter l’école très tôt. Le taux de redoublement est élevé. De nombreux écoliers ne parviennent pas à valider les examens : School Certificate (SC) et le Higher School Certificate (HSC).

Inflation modérée, un gage de confiance afin d’investir à l’île Maurice

L’inflation (hausse des prix) reste modérée, ce qui est un gage de croissance pour le long terme.
Mais attention, car si le taux d’inflation a été maintenu à un niveau bas, on dénote une augmentation des prix depuis début janvier 2020. Conséquence de la crise du Covid-19 ? Depuis janvier 2020, le taux d’inflation poursuit sur sa courbe ascendante, en passant de 0.6 % en janvier à plus de 1.5 % en avril.

2. Le marché de l’immobilier pour investir à l’île Maurice

Investir dans l'immobilier à l'île Maurice

Faut-il investir à l’île Maurice dans l’immobilier ?

Le marché de l’immobilier à l’île Maurice est très actif. Depuis 2002, plus de 2500 biens immobiliers ont été acquis par des investisseurs étrangers.

Tout achat immobilier d’une valeur supérieure à 500000 dollars (ou son équivalent dans une monnaie convertible) donne le droit d’obtenir un permis résidence. Ce permis de résidence est valide tant que l’investisseur reste propriétaire du bien immobilier.

Pour être éligible, le bien doit faire partie d’un programme PDS (Property Development Schème), et le bien doit être luxueux ou bien l’investisseur doit investir dans une résidence en pleine propriété.

Fait importer à noter : la législation mauricienne autorise les étrangers à acquérir des biens immobiliers en nom propre. Mais vous pouvez également investir dans la constitution d’une société mauricienne qui veillera à gérer l’ensemble de vos biens immobiliers.

Dans le cas d’un achat d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société, un seul représentant de la société pourra alors bénéficier d’un permis de résidence.

3.Quel prix pour un appartement / résidence et pour quel loyer ?

Prix et rendement dans l'immobilier à l'île Maurice

Le prix d’un appartement varie en fonction de sa position géographique, de la vue, de la ville dans laquelle il est situé, de son attractivité touristique, sa surface, la sécurité, ainsi que de nombreux autres facteurs.

Globalement, à l’île Maurice, le taux de rendement net (après déduction de l’IR de 15%) avoisine les 4% au mieux, même si ce taux de rendement est très variable est peu dépasser les 8% si on cible le bon bien avec la bonne cible touristique.

Comme partout, vous avez des biens d’exceptions, comme la nouvelle résidence Legend Hill, programme immobilier conçu par une société immobilière française : MJ Développement (Attention : je ne mets en aucun cas en avant ce promoteur). Ce programme immobilier d’exception, permet à des investisseurs de devenir propriétaire d’un bien immobilier avec une très belle vue sur l’océan indien. La résidence de luxe est équipée d’un service de conciergerie, d’un restaurant 2 étoiles au Guide Michelin, d’un club House, d’un restaurant bistronomique en bord de piscine, d’un cocktail bar, d’un SPA et même d’un club de fitness. Sur la base de ce programme, le taux de rendement BRUT est de 5 %, sur la base d’un taux d’occupation de 52 %.

De nombreuses propriétés sont commercialisées, avec des surfaces variant entre 210m2 (appartement) jusqu’aù penthouse de 430m2 avec vue imprenable sur la mer, comme ce magnifique penthouse de 430M2 avec espaces extérieurs et piscine privée sur le toit de 32m2 (à partir de 2.39 millions d’euros).

En fonction de votre budget d’investissement, il est également possible d’acquérir un bien immobilier moins prestigieux, mais aussi plus facile à louer.

Il est tout à fait possible de trouver des biens autour de 160000 euros sur de futures constructions avec des rendements supérieurs à 8% avec le bon réseau et le bon promoteur.

Les meilleurs endroits pour investir à l’île Maurice ?

Investir à l’île Maurice à Grand Baie ?

Village touristique avec des plages splendides. La vie nocturne y est très animée. La région de Grand Baie est l’endroit idéal pour passer un bon moment à l’île Maurice. Les touristes peuvent dîner dans le restaurant de leurs choix (de la cuisine locale à la gastronomie internationale), profiter d’un massage dans un salon, centres commerciaux ou tout simplement profiter des plages locales..

Au niveau immobilier, l’offre immobilière est très dynamique (+700 biens immobiliers en vente sur la région de Grand Baie).

Comme cette propriété immobilière vendue au prix de 16.9 millions roupies mauriciennes (soit environ 365 000 euros, hors frais d’acquisition). Cette propriété immobilière, d’une surface de 116m2, est équipée d’un jacuzzi, d’une petite piscine extérieure, d’une chambre de 20m2, ainsi que de nombreux équipements. Une villa idéale pour une location saisonnière à des couples d’expatriés. Une telle ville pourra se louer entre 150 et 250 euros par nuit. Une location sur le long terme est également envisageable.

Photos de la propriété immobilière (à titre d’exemple) :

Maison en vente à l'île Maurice

Investir à l’île Maurice à Port-Louis ?

Port-Louis est la capitale de l’île Maurice. Cette ville est notamment célèbre pour son architecture coloniale français, ainsi que son hippodrome du Champ de Mars. C’est une ville très animée, avec de nombreux lieux de restauration, ainsi que des centres commerciaux dynamiques.

Au niveau géographique, la ville de Port-Louis est située dans la partie Nord-Est de l’île Maurice. Ville de plus de 150 000 habitants (2015).

Pour faire l’acquisition d’un bien immobilier dans cette zone, il vous faudra compter sur un budget minimal d’environ 70k€. Mais, ne vous leurrez pas les biens d’exception et de qualité bien situé monteront vites au-delà de 400000 euros pour un bien avec deux chambres par exemple.

Comme cette propriété immobilière, un appartement penthouse (vaste appartement sur le dernier étage couvrant toute la surface de l’immeuble) de 3 chambres d’une surface totale de 167 m². Vendu pour 5.5 millions de roupies (soit environ 118 000 euros, hors FAI). Appartement très vaste, nécessitant sans doute un investissement pour la rénovation. Sur le marché de l’immobilier, il est possible de louer ce type de propriété pour environ 30 000 roupies par mois (location longue durée), soit environ 360 000 roupies par an. Sur ce type de propriété, il est possible d’obtenir un taux de rendement brut (avant impôt) d’environ 6 %.

Photos de la propriété immobilière (à titre d’exemple) :

Achat maison à l'île Maurice

Investir à l’île Maurice à Pereybère ? Le bon choix ?

La plage de Pereybère est située à environ 5 minutes en voiture du centre de Grand Baie. Le village de Pereybère offre également quelques opportunités dans le secteur immobilier. La plage est déjà très réputée, aussi bien pour les Mauriciens, que les expatriés / touristes, qui apprécient cette longue plage de sable fin (elle mesure 150 mètres de longueur).

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Dans l’immobilier, les prix varient entre 2 millions de roupies mauriciennes (environ 43000 euros, hors FAI), jusqu’à 200 millions de roupies (pour des programmes d’exceptions).

Pour un budget faible (moins de 150k€), vous pouvez devenir l’acquéreur de cette propriété immobilière :

Propriété vendue 5.7 millions de roupies mauriciennes (environ 123000 euros, hors FAI). Surface de 121m2 sur un terrain d’une surface de 338m2. 3 chambres. 2 salles de bains. Un investissement dans l’amélioration est à prévoir. Une telle propriété peut se louer à l’année, ou bien encore en saisonnier. Pour une location à l’année, le loyer mensuel moyen (sur la base de propriété similaire) est d’environ 30 000 Rs (soit environ 650 euros par mois. Soit un rendement BRUT (hors FAI, taxes, taux d’occupation ou frais de rénovation) de 6.21 % (un taux très correct pour un investissement à l’île Maurice).

Photos de la propriété immobilière (à titre d’exemple) :

Maison en vente à l'île Maurice

 

Je pense que le Nord de l’île peut être une très bonne idée pour investir à Maurice.

 

Faut-il investir à l’île Maurice à Trou aux Biches ? Une bonne destination ?

Trou aux Biches est située dans la partie Nord Ouest de l’île. Cette destination offre l’avantage d’une mer turquoise, ainsi que de longues plages de sable fin. De quoi ravir les touristes. Mais si cette destination est connue pour ses plages de sable fin, elle est également très attractive pour investir à l’île Maurice.

Plus de 150 propriétés immobilières sont actuellement disponibles à la vente dans ce petit paradis. A noter que cette destination est davantage réservée aux gros budgets. Vous ne trouverez pas grand-chose à moins de 200K€.

Comme cette propriété immobilière, vendue pour la somme de 7.5 millions de roupies (162 000 euros, hors FAI). Villa de 3 chambres, 2 salles de bains avec une piscine privée. La villa a été conçue pour apporter le maximum de confort à une famille. C’est exactement ce type de bien, qui est recherché au niveau de la location saisonnière. Pour une location à l’année, il est possible de louer ce type de bien entre 40 000 et 45 000 roupies (soit à l’année, entre 480 000 et 540 000 roupies mauriciennes). Sur ce type de bien, vous pouvez dégager une rentabilité brute (avant impôts) de 6.7 % (hors FAI, taxes, taux d’occupation,…).

Photos de la propriété immobilière (à titre d’exemple) :

Achat maison 3 chambres à l'île Maurice

Belle Mare est-elle une bonne destination pour investir à l’île Maurice ?

Pour les amoureux de la nature. Belle Mare est une destination offrant beaucoup de tranquillité aux touristes. Située dans la partie Est de l’île, il y a environ 40 propriétés immobilières disponibles à l’achat. Budget minimal : environ 300K€. Propriété de luxe (maison avec piscine). La cible d’investissement : des touristes privilégiant l’éco-tourisme.

Belle Mare est une zone privilégiée par les amoureux de la nature. C’est une zone tranquille, et idéale pour investir à l’île Maurice en toute sérénité. Les biens immobiliers s’échangent dans cette zone sur une base de valorisation élevée, comme cette magnifique maison de 4 chambres en vente pour la somme de 18.5 millions de roupies (soit environ 400 000 euros). Cette propriété de 300 m² est située sur un splendide terrain de 1200 m². La propriété est composée de 4 chambres, 4 salles de bain, d’une très large cuisine, d’une salle à manger, d’une veranda et d’un salon donnant une vaste terrasse et la piscine extérieure. Maison moderne et spacieuse.

Photos de la propriété immobilière (exemple) :

Ile Maurice : belle mare / propriété immobilière

Flic en Flac : une bonne solution pour investir à l’île Maurice dans l’immobilier ?

Flic en Flac est considérée comme le meilleur SPOT de l’île Maurice pour faire la fête et s’amuser. La ville située dans la partie Ouest de l’île Maurice offre des lieux pour se divertir, quelques splendides plages ainsi que des lieux pour se relaxer.

Flic en Flac est très prisée des touristes étrangers, ce qui en fait ainsi un lieu idéal pour investir à l’île Maurice dans une acquisition immobilière. Mais attention, le taux de rendement est désormais assez faible, d’autant que l’offre en location est importante.

Plus de 600 propriétés immobilières sont actuellement en vente à Flic en Flac, pour des budgets d’investissement très variables (à partir de 40 000 euros, jusqu’à plusieurs millions d’euros pour les programmes d’exception).

Comme cette propriété immobilière, d’une surface de 80m2, avec vue sur l’océan, 2 chambres, un petit jardin privatif ainsi qu’un jacuzzi. Vendue pour 13.2 millions de roupies mauriciennes (environ 285 000 euros).

Photos de la propriété immobilière (exemple) :

Appartement en vente à l'île Maurice

Une piste pour un futur achat sur l’île Maurice?

Crise du COVID ou non, il existe de futurs beaux programmes à des prix accessibles autour de 160000 euros pour 10% nets de rentabilité avec des concepts touristiques anti crise du Covid.

Si vous souhaitez en savoir plus sur des opportunité à Maurice, vous pouvez me contacter sur le formulaire contact ICI ou sur mon chat pour en savoir plus.


4. Achat et location d’un appartement à l’île Maurice, comment investir ?

Ile Maurice : achat et location d'un appartement

Avant d’investir à l’île Maurice, il est essentiel de comprendre la procédure à respecter afin d’acquérir une propriété immobilière.

L’acquisition d’un bien immobilier par un étranger à l’île Maurice doit respecter un certain nombre d’étapes, détaillées ci-dessous.

Demande d’approbation au BOI :

Tout d’abord, l’étranger doit déposer auprès du « Board of Investment » de l’île Maurice une demande écrite, accompagnée de pièces justificatives, comme la copie du passeport, ainsi qu’une lettre de recommandation de la banque du demandeur.

L’étranger devra également s’acquitter de frais (10 000 roupies mauriciennes, soit environ 250 euros).

Signature du contrat de CRP :

Une fois l’accord du BOI obtenu, l’investisseur doit alors procéder à la signature du contrat de réservation préliminaire (ou CRP). Il s’agit d’un avant-contrat dans lequel l’acheteur s’engage à acheter un bien immobilier en l’état futur achèvement. Il permet à l’acheteur de bloquer la réservation, sur la base des éléments essentiels du bien, comme le descriptif du bien, le calendrier de livraison, le prix,…

Dès la signature du CRP, l’acheteur dispose ensuite d’un délai de 15 jours, pour transférer la somme de 10 % du montant de l’acquisition sur un compte séquestre ouvert par un notaire à son nom. Il s’agit du dépôt de garantie. En cas d’acquisition en VEFA (vente en l’état de futur achèvement), l’acquéreur doit verser, au moment de la signature de l’acte de vente, jusqu’à 25 % du montant de l’acquisition sur un compte séquestre (article 1601-42 du code civil mauricien). Mais le dépôt de garantie en cas de VEFA est limité à 2 % si la signature de l’acte de vente en VEFA doit intervenir entre 1 et 2 ans après la signature de l’acte de réservation préliminaire. En revanche, aucun dépôt de garantie ne peut être exiger par un vendeur en VEFA si la signature de l’acte de vente intervient plus de 2 ans après la signature du contrat préliminaire.

Dès la confirmation de la réservation, l’acheteur peut ensuite finaliser l’acquisition en signant l’acte de vente.

L’acheteur devra ensuite verser le solde restant (90%) en présence d’un notaire, ou bien procéder à des versements supplémentaires en fonction de l’avancement des travaux selon le calendrier de réservation (si vente VEFA). La signature, et le versement des acomptes, se font toujours en présence d’un notaire mauricien.

Frais de notaire :

Une acquisition immobilière doit donner lieu au versement de frais. L’acheteur doit ainsi s’aquitter des frais de notaire (jusqu’à 1.15 % du montant de l’acquisition pour une acquisition d’un programme immobilier réservé aux étrangers).

Pour une acquisition immobilière à l’île Maurice, les frais de notaire sont ainsi calculés en fonction du prix du bien (selon des tranches pré-déterminées).
– 2 % jusqu’à 250 000 Rs ;
– 1.5 % de 250 000 Rs jusqu’à 750 000 Rs ;
– 1 % de 750 000 Rs jusqu’à 1 750 000 Rs ;
et 0.5 % au-delà (sur la tranche supérieure à 1.75 million Rs).

Mais attention, pour les acheteurs internationaux, et dans le cadre de programmes immobiliers réservés aux étrangers, ce qui inclut notamment les programmes en VEFA (vente en état de futur achèvement), alors les frais de notaire sont définis sur la base de 1 % HT du montant du bien (soit 1.15 % TTC).

Taxe sur l’immobilier (Land Transfer Tax) :

Un investisseur devra également verser une taxe immobilière de transfert à hauteur de 5 % du montant de l’acquisition (appelée « Land Transfer Tax »). Cette même taxe doit être payer par le vendeur / promoteur, ainsi que l’acheteur.


5. Investir à l’île Maurice, mais quelle protection pour l’investisseur ?

Protection de l'investisseur à l'île Maurice

Globalement, l’île Maurice offre un haut degré de protection pour les investisseurs. L’île Maurice a en effet signé des accords pour la promotion et la protection des investissements (connu sous le nom de Investment Promotion and Protection Agreement, IPPA).

Les accords de protection des investissements prévoient notamment des garanties aux investisseurs :

• Garanties contre l’expropriation ;
• Indemnisation des pertes en cas de conflits, rébellion,…
• Liberté de déplacement des capitaux investis


6. Les risques et les pièges à éviter pour investir sereinement à l’île Maurice

Ile Maurice : risques et pièges pour l'investisseur

Investir à l’île Maurice dans l’immobilier n’est pas sans risque. Voici un tour d’horizon des principaux obstacles auxquels sont confrontés les investisseurs :

Attention aux promoteurs immobiliers peu fiables

Beaucoup de projets immobiliers sont proposés à la vente à l’île Maurice, mais certains projets n’aboutiront jamais. Le promoteur immobilier peut disparaître dans la nature, et laisser sur le carreau des investisseurs ruinés. Il convient d’adopter la plus grande prudence.

Avant de signer un contrat, il est impératif de s’entourer de professionnels aguerris (avocat, juriste, professionnel de l’immobilier, conseiller en gestion de patrimoine). Vous devrez notamment vérifier la solvabilité du promoteur immobilier : un promoteur sans projets aboutis (ou bien nouveau sur le marché) fuyez ! Il est préférable de payer un peu plus cher, et ne pas risquer vos capitaux.

Exiger une garantie bancaire

Une garantie bancaire est nécessaire afin de vous protéger lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Cette démarche est nécessaire aussi bien pour un achat neuf, que pour l’acquisition d’une construction neuve. Le promoteur immobilier doit être en mesure de fournir une preuve de garantie bancaire dès la démarche d’acquisition.

Pour l’acquisition d’un bien neuf (dans le cadre d’un programme dit VEFA, vente en l’état de futur achèvement), un notaire n’a pas le droit de signer si le promoteur immobilier n’apporte pas la preuve d’une garantie bancaire d’achèvement.

Aucune vente ne peut être conclue sans cette garantie bancaire.

La garantie bancaire d’achèvement (connue sous le nom de GFA)

Le promoteur d’une opération immobilière vendue sous le régime du VEFA doit impérativement fournir :

– soit une garantie d’achèvement dite garantie GFA. En cas de défaillance du promoteur immobilier, l’assurance pourra alors faire l’avance des sommes nécessaires pour l’achèvement des travaux.

– soit une garantie de remboursement des sommes versées par l’acheteur, souscrite auprès d’un établissement financier. Cette garantie de remboursement protège l’acheteur, en cas d’annulation abusive du contrat par le promoteur et elle protège l’acquéreur contre une livraison non conforme au contrat initial.

Les garanties sur les équipements (facultatif)

Il s’agit d’une garantie facultative, mais de nombreux promoteurs immobiliers l’intègrent dans le contrat. Avant toute signature, il convient de bien délimiter le périmètre de protection.

Le promoteur immobilier peut veiller à garantir le bon fonctionnement des équipements pendant une durée de 2 ans au titre de la garantie sur les équipements dissociables de la construction (au titre de la garantie 1646-1 et article 1792 du code Civil sur les garanties biennales). Cette garantie porte sur des équipements comme les volets, les robinets, le carrelage,…

La garantie décennale et obligation d’assurance dommages-ouvrage

Un acquéreur dispose (comme en France) d’un délai de 10 ans, à compter de la réception d’un bien immobilier, pour signaler tout vice caché dans la construction du bien immobilier. Cette garantie concerne toutes les malfaçons touchant la solidité du bâtiment (fondations, toiture,…).

Un promoteur immobilier soumis au régime VEFA doit s’assurer d’avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage. Cette assurance est destinée à protéger un investisseur contre d’éventuels vices cachés. Elle permet de prendre en charge immédiatement le coût des réparations. En cas de revente du bien immobilier, cette garantie est également transmise aux propriétaires successifs, pendant la durée de la garantie.

Le quartier et l’environnement de votre bien immobilier

Ne vous laissez pas aveugler par les brochures publicitaires. Il est indispensable de visiter, dans un premier temps, le quartier dans lequel va être implanter votre futur bien immobilier. Voici une liste non exhaustive des principaux risques :

• trop loin de toute activité humaine (donc moins attractif). Les touristes (sauf pour les éco-touristes) préfèrent généralement être proches d’une activité humaine : plus facile pour participer à la vie nocturne, fêtes diverses, …) ;
• proximité des services (supermarchés, transports en commun,…) ;
• accès au réseau Internet (très important, surtout pour une clientèle aisée internationale qui a besoin d’être constamment accessible par téléphone / internet) ;
• entretien des infrastructures (état des routes notamment) ;
• le quartier avoisinant la résidence ;
• le contrat de maintenance de la résidence (le prix mensuel, ce que le contrat prévoit au niveau de l’entretien,…).

Permis de résidence permanent ne veut pas dire forcément résidence fiscale

Attention, car l’obtention d’un permis de résidence fiscale ne fait pas forcément de vous un résident fiscal. Pour obtenir la résidence fiscale, il faudra justifier auprès de l’autorité fiscale mauricienne (MRA = Mauritius Revenu Authority, qui est l’équivalent du trésor public français) votre statut de résident fiscal.

Pour bénéficier de la résidence fiscale mauricienne, vous devrez justifier auprès de l’autorité fiscale que vous résidez sur l’île (résidence principale, et non secondaire) au moins 183 jours par an (6 mois dans l’année).

La rédaction de l’acte notarié

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier selon le régime du VEFA, l’acquéreur doit alors signer un acte de vente qui doit être établi IMPÉRATIVEMENT par un notaire.

Un acte de vente doit contenir les informations suivantes :

– La description détaillée du bien immobilier en VEFA ;
– Le prix du bien immobilier ;
– La date de livraison du bien ;
– Le programme de livraison (date de livraison, avec pénalité en cas de dépassement) ;
– L’échéancier des paiements (le calendrier de l’échelonnement obligatoire des paiements) ;
– Les autorisations administratives obtenues (comme le permis de construire) ;
– Des documents techniques en annexes (comme le détail des matériaux utilisés, les équipements utilisés,…).
– Les garanties : garantie de l’achèvement des travaux et/ou de remboursement ainsi que les assurances constructions.

Demander un procès-verbal à la réception des travaux

Le maître d’ouvrage (le promoteur) devra à la fin des travaux, établir un procès-verbal avec assistance d’un architecte, et éventuellement émettre des réserves concernant la qualité des travaux.

Nous vous conseillons de demander un exemplaire de ce procès-verbal à la réception des travaux. Cela vous permettra ainsi de connaître la date d’activation des garanties dont il peut bénéficier.


7. Les avantages fiscaux des investisseurs à l’île Maurice

Ile Maurice : avantages fiscaux

L’île Maurice offre des avantages fiscaux particulièrement attractifs pour les investisseurs. L’OCDE classe l’île Maurice comme l’un des pays les plus « vertueux » en matière de fiscalité, tant le pays respecte les normes fiscales internationales.

TVA = 15%

Le taux de la TVA est fixé à 15% à l’île Maurice. La TVA ne s’applique pas sur les biens (ou services) destinés à l’exportation.

Aucune taxe d’habitation ou taxe foncière

Investir à l’île Maurice dans l’immobilier est particulièrement intéressant : il n’y a aucune taxe d’habitation ou taxe foncière sur l’immobilier !

Aucune taxe sur la fortune

L’île Maurice n’a pas mis en place d’impôt sur la fortune (connu sous le nom d’IFI en France).

Impôt sur le revenu de 15%

Les revenus sont taxés à un taux de 15% (Flat-Tax).

A noter, que les revenus ne peuvent être taxés qu’une seule fois. Si vous percevez, par exemple, des dividendes d’une société Mauricienne où les bénéfices ont déjà été taxés à hauteur de 15%, vos revenus ne seront pas de nouveau taxés.

Aucun impôt sur les dividendes

Un résident fiscal Mauricien qui perçoit des dividendes d’une société Mauricienne ne verse aucun impôt sur les dividendes (une seule taxation des bénéfices).
Les profits générés à l’extérieur de l’île Maurice peuvent être rapatriés à l’île Maurice (15 % de taxe).

Aucune taxe sur les plus values

Aucune retenue à la source sur le versement des dividendes.

Impôt sur les sociétés = 15%

Les entreprises sont taxées sur les bénéfices à hauteur d’un taux maximal de 15%. Mais il n’existe aucune taxe sur les plus-values, ni aucune retenue à la source sur le versement des dividendes.

A noter également que le budget 2017 – 2018 prévoit notamment une réduction de l’impôt sur les sociétés sur les bénéfices tirés de l’exportation de produits à l’étranger.

La fiscalité mauricienne prévoit un taux d’impôt sur les sociétés de 3 % sur les sociétés exportatrices de biens. Selon l’autorité fiscale Mauricienne, l’exportation de biens signifie la vente à l’international de biens qui n’ont pas été exportés physiquement à partir du territoire Mauricien.

Accord de non double imposition avec la France (et d’autres pays européens)

La France a signé le 11 décembre 1980 une convention fiscale de non double imposition avec le gouvernement mauricien. Cet accord prévoit d’éviter les doubles impositions en matière d’impôts sur le revenu. En d’autres termes, l’accord de non double imposition signifie qu’un résident fiscal français ne pourra pas être imposé dans deux pays différents à la fois (la France et l’île Maurice) sur le même revenu.

L’article 6 de cette convention fiscale stipule que «Les revenus qu’un résident d’un Etat tire de biens immobiliers (y compris les revenus d’exploitations agricoles ou forestières) situés dans l’autre Etat sont imposables dans cet autre Etat. »

Un résident fiscal français peut ainsi investir en toute sérénité à l’île Maurice, et éviter ainsi une double imposition de ses gains. En tant qu’investisseur à l’ile Maurice, vous pouvez percevoir des loyers, qui seront imposés à l’île Maurice au taux unique de 15 % et vous pouvez parfaitement rapatrier ses mêmes bénéfices en France en évitant une double imposition.

Avec un taux forfaitaire de 15 % (taxe flat), l’imposition est nettement plus avantageuse qu’en France où les loyers supportent une pression fiscale très lourde.


8. Conclusion

Investir à l’île Maurice est une solution d’investissement attractive. Le pays est stable financièrement. Sa position géographique lui est très favorable : en plein coeur de l’océan indien, le pays peut attirer une clientèle internationale (en provenance d’Europe, mais également d’Asie).

Le taux de rendement est d’environ 5 % (mais très variable, suivant le programme immobilier). Ce taux de rendement ne tient pas compte d’une éventuelle appréciation du prix dans l’immobilier à l’île Maurice.

La fiscalité très attractive attire chaque année des investisseurs européens. L’île Maurice est assez dynamique au niveau de la fourniture de services. Certains centres d’outsourcing se sont implantés à l’île Maurice, et il y a un réel marché à développer à ce niveau (comme des centres d’appels, ou des services informatiques).

La législation locale est très favorable aux investisseurs français, grâce notamment à un accord de non double imposition, qui vous assure de n’être imposer que dans un seul pays à la fois. Le taux d’imposition est très avantageux (seulement 15 % d’impôt sur les sociétés / impôt sur le revenu). Percevoir une rente immobilière à partir de l’île Maurice est intéressant fiscalement.

L’île Maurice est très proche d’un point de vue juridique du système juridique français. Le pays offre un niveau de protection assez similaire à celui que l’on peut trouver en France : garantie décennale, assurances diverses, garanties diverses. En devenant l’acquéreur d’un programme immobilier VEFA, et en évitant bien sûr les nombreux pièges et risques, il est possible de se protéger efficacement. N’oubliez pas que l’île Maurice a signé un accord visant à assurer la protection des investisseurs (accords «  IPPA »).

Investissement à l’international – Comparaison de l’investissement à l’île Maurice avec d’autres destinations

Si vous êtes intéressé par l’investissement dans l’immobilier à l’international, je vous invite à consulter mes autres dossiers, orientés sur d’autres destinations offshores, comme par exemple la Bulgarie (destination phare que je recommande régulièrement dans ce blog), ainsi que d’autres destinations comme les USA, Bali, Thailande,…

L’investissement à l’île Maurice offre un très bon rendement, mais comme partout, cette destination peut ne pas vous convenir pour diverses raisons : éloignement géographique, risques géopolitiques, instabilité monétaire,…

Voici mon intervention sur BFM spécialement consacrée à l’investissement dans l’immobilier à l’étranger :

La Bulgarie est une destination qui offre le gros avantage d’être proche géographiquement de la France, puisque ce pays fait parti de l’Union Européenne.

Sofia est à seulement 2h45 (sans escale) de Paris. En tant que citoyen européen, vous n’avez pas besoin de visa pour visiter ce pays. Les investissements sont libéralisés, un étranger peut investir, créer sa société et développer une activité économique en Bulgarie.

Autre fait notable à noter : la Bulgarie va probablement rejoindre la zone euro (le pays a en effet lancé le 10 juillet 2020, la procédure d’intégration du mécanisme de change européen, étape clé avant une éventuelle intégration dans la zone euro). Cette intégration sera synonyme de forte hausse des prix dans l’immobilier (phénomène constaté dans d’autres pays européens au moment de l’intégration dans la zone euro).

Voici une vidéo pour découvrir mon intervention sur BFM consacrée à l’investissement aux USA :

L’investissement aux USA offre également des avantages. Dans certaines villes américaines, comme Cleveland, les prix restent globalement bas et il est possible d’acquérir une propriété immobilière à un prix attractif. Je vous invite à consulter mon dossier spécialement consacré aux USA en cliquant ici.

Je vous invite également à découvrir mon simulateur pour l’investissement à l’étranger en cliquant ici. Cet outil vous permet de simuler un investissement, et de comparer la rentabilité avec d’autres destinations offshores. L’outil se base sur des statistiques diverses. Un outil indispensable pour évaluer votre investissement, et le comparer avec un investissement à l’île Maurice.

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