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Immobilier Bali entre vacances et surtout rendement

Immobilier Bali entre vacances et surtout rendement
par cyril jarnias - le 16 décembre 2018

Immobilier Bali entre vacances et rendement 

Mise à jour immobilier Bali (24/12/18) :

Ma nouvelle chronique BFM sur l’immobilier à Bali et en Asie du Sud Est sur BFM Business Intégrale placements.

Immobilier bali si vous cherchez des investissements rémunérateurs,  c’est probablement une des valeurs sures du moment ne serait-ce que pour le tourisme. 

Des plages de rêve, des paysages magnifiques, de belles rizières en terrasse, des montagnes à la végétation verdoyante, un peuple accueillant aux cultures originales, nul doute, vous êtes à Bali!

Cette île réputée paradisiaque vise plus de 7 millions de visiteurs étrangers en 2018, incluant les touristes, les hommes d’affaires et les passagers de voyage de croisière.

Les européens se tiennent à la troisième position parmi ces visiteurs après les habitants des pays de l’ASEAN et du reste de l’Asie.

Mais ce n’est pas seulement la beauté de l’île qui fait son attrait.

Résumons Bali :

Son économie,

Des paysages paradisiaques et dépaysants,

La stabilité politique et sociale du pays,

une zone sismique avec des volcans dont on doit accepter le risque,

la qualité et le coût attractif de la vie qui peuvent donner un cadre de vie exceptionnel,

la sécurité pour les étrangers et

une fiscalité très attractive (nous y reviendrons).

Ces facteurs incitent les étrangers à investir dans le pays.

Le marché qui attire de plus en plus d’investisseurs est sûrement l’immobilier.

Et, avec la flambée de prix des logements en Europe et la faiblesse des rendements, notamment en France, Bali est l’endroit rêvé pour investir dans la pierre.

A Bali, l’achat d’un appartement ou d’une maison se fait plus facilement et vous procurera des sources de revenus non négligeables.

Nous allons vous expliquer les particularités du marché immobilier à Bali.


Sommaire immobilier Bali :

  1. L’île de Bali
  2. Les prix des appartements à Bali
  3. Le montant des loyers
  4. La fiscalité et les charges à prendre en compte avant d’acheter
  5. Le rendement des appartements
  6. Comment acheter à Bali ?
  7. Le choix des locataires
  8. Conclusion Bail et l’immobilier

ile de Bali

1. L’île de Bali

Bali fait partie des îles de la Sonde. Cette île qui est la plus visitée d’Indonésie a été nommée « Première destination de rêve » en 2013 par le Huffington Post. Elle se trouve entre Lombok et Java. Cette île est facile d’accès grâce à l’aéroport international et national Denpasar, les liaisons navales ainsi que son infrastructure routière.

Contrairement au reste de l’Indonésie, les quelques quatre millions d’habitants de Bali sont restés hindouistes. L’île, poursuivie par le modernisme, est la plus riche du pays tout en sachant préserver la culture ancestrale.

Bali possède plusieurs atouts qui séduisent aussi bien les touristes que les expatriés et les investisseurs. Sa capitale Denpasar se trouve dans le sud de l’île où se concentre la majorité des balinais. Une chaîne de montagnes volcaniques traverse Bali avec, comme le plus haut sommet, le mont Agung qui culmine à 3.142 mètres. Son sol fertile est propice à la culture du riz, un des symboles de l’Indonésie. Ses rizières donnent parfois des rendements tri annuels, ce qui est un phénomène unique au monde. Outre la culture du riz, le tourisme est aussi le tremplin de l’économie balinaise, ainsi que la culture du café arabica et la pêche en mer.

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Histoire de Bali :

 

Bali possède une longue histoire qui a commencé depuis la période paléolithique jusqu’à nos jours. Elle a connu des relations ambivalentes avec l’extérieur. Sa culture a été marquée par les influences arabe, javanaise, chinoise et européenne qui ont été apportées par les commerçants et les envahisseurs qui se sont succédé dans l’île. Les Balinais se sont toujours battus pour garder leurs terres et leur indépendance. En effet, les rivalités internes et la colonisation font aussi partie de l’histoire de cette île.

Il y a 4.000 ans environ, des populations de la Chine migrent vers Taiwan. Environ 500 ans après, des groupes partent de Taïwan pour aller vers les Philippines puis vers l’archipel indonésien. Ces populations ont apporté avec elles les technologies de la navigation ainsi que la culture du riz. Aujourd’hui encore, on voit dans le quotidien des balinais des traces des cultures et tradition de l’océan pacifique et du sud-est asiatique.

Selon l’histoire, Bali aurait établi un commerce avec l’Inde il y a environ 2000 ans. Mais ce n’est qu’à partir du VIIIème siècle qu’elle a subi l’influence indienne après que certains de ces dirigeants aient adopté des éléments du système religieux et politique indien comme l’hindouisme et le bouddhisme.

Autrefois reliées, il y a toujours eu des relations entre Java et Bali. Mais ce n’est qu’à partir de la fin du Xème siècle que l’influence javanaise a été la plus prononcée. En effet, Java devient de plus en plus prospère grâce à la culture du riz, domaine dans lequel le royaume de Majapahit excelait. En 1343, les troupes de ce royaume ont envahi Bali qui devient colonie jusqu’à la fin du XIVème siècle.

Les influences européennes ont commencé à avoir lieu à partir du XIIème siècle quand les européens dominent l’Asie du sud-est. De 1620 à 1830, Bali était le centre de trafic d’esclaves qui sont originaires de Sumbawa, de Lombok, de Bali et de Sumba. A partir de 1840, les Hollandais soumettent successivement chaque potentat indonésien. Pour l’île de Bali, le contrôle hollandais a commencé depuis Buleleng et Jembrana. Les royaumes balinais sont un à un soumis avec l’existence d’un puputan, suicide rituel et collectif, lors des interventions militaires néerlandaises. La mainmise totale des Néerlandais sur Balis a eu lieu en 1908 après le massacre militaire contre le royaume de Klungkung.

Les néerlandais ne quittent l’île qu’en 1942, où les forces japonaises ont à leur tour occupé Bali jusqu’en 1945. Mais après le renversement des japonais par les balinais et la proclamation de l’indépendance de l’Indonésie par Soekarno, les néerlandais reviennent pour coloniser l’île en 1946. L’indépendance ne lui été accordée qu’en 1949 à l’issue de la Revolusi.

La situation géographique de Bali :

 

Bali est la plus occidentale des îles de la Sonde. Elle se trouve à 36 km à l’ouest de Lombok et une distance de 2,3 km la sépare de l’est de Java. Elle a une superficie de 5.637 km² avec une dimension de 153 km d’est en ouest, et de 112 km du nord au sud.

Du centre vers l’est, elle est traversée par une chaine montagneuse et volcanique qui comporte plusieurs pics d’au moins 2000 mètres. Mais la plus haute montagne est Agung qui s’élève à 3.142 mètres d’altitude. Les chaines montagneuses volcaniques provoquent de fortes précipitations et rendent le sol fertile. Ainsi, le secteur agricole est fortement développé avec la culture du café, de légumes mais surtout de riz. L’élevage de bétail est également important.

Des récifs coralliens entourent l’île, ainsi que des plages de sable noir (plages du nord et de l’est) et de sable blanc (plages du sud).

La plus grande ville de Bali est également sa capitale, Denpasar qui se trouve près de la côte Sud. Mais l’île compte d’autres villes importantes comme Singaraja, Kuta et Ubud qui est le centre culturel.

Le climat tropical de Bali se divise en saison de pluies, qui s’étale de novembre à mars, et saison sèche entre avril et octobre. Les mois les plus pluvieux sont Janvier et Décembre et il peut pleuvoir dans l’île même pendant les périodes sèches. Toutefois, les précipitations surviennent généralement en fin d’après-midi ou la nuit. Une chaleur constante qui se situe entre 20°C et 33°C subsiste toute l’année.

La langue parlée à Bali est le Bahasa Indonesia et le balinais. Mais l’anglais est parlé dans les régions touristiques avec un niveau plus ou moins bien.

Le tourisme à Bali

 

Bali possède un riche patrimoine culturel et naturel. Le tourisme s’est développé à partir de 1930 et constitue, avec la culture du riz, la principale ressource de l’île. Depuis 2013, on recense par an environ 3 millions de touristes. Bali possède des caractéristiques qui constituent ses atouts touristiques. Ce sont la beauté de ses paysages, la douceur de son climat, la saveur de sa gastronomie et l’originalité de sa culture.

Bali offre plusieurs activités aux touristes comme les visites des temples et des sites incontournables, l’observation des dauphins et d’autres faunes et flores, le surf et le rafting, les sorties nocturnes à Kuta, la découverte des festivals d’arts balinais,… La population accueillante et le coût de la vie sont des plus pour les touristes qui séjournent dans l’île. Pour se déplacer dans l’île, vous pouvez prendre les transports en commun, le taxi, le vélo ou le scooter.

Grâce à l’aéroport de Denpasar, Bali est facile d’accès. Cette île est riche en histoire, en patrimoine naturel et culturel. Grâce à ses nombreux atouts, le tourisme est la ressource principale de l’île, ce qui fait d’elle l’île la plus riche d’Indonésie.


prix appartement bali

 

2. Les prix des appartements à Bali

Outre les touristes, Bali constitue un endroit de rêve pour les étrangers qui veulent se construire une vie plus confortable. Si vous voulez vivre dans cette île pour construire une nouvelle vie plus confortable, ou si vous voulez faire des affaires il vous faut surement acheter des logements. Les investisseurs qui effectuent l’achat de maisons ou d’appartements à Bali seront séduits par le coût des biens immobiliers. En effet, à partir de 200.000 €, on a de belles villas neuves et avec un standing élevé, dont certaines avec piscine, ce qui est très loin des unes ou deux pièces de France.

Malgré la hausse de l’immobilier causé par la montée en gamme et le développement du tourisme, les prix sont très inférieurs à ceux pratiqués en France. Bien sûr, les prix peuvent varier la qualité de la construction, la superficie du bien et sa localisation. Les endroits les plus chers sont le sud de l’île, où le tourisme de masse sévit, et à Seminyak, la ville huppée de Bali. Dans ces lieux, les prix sont 30% et 50% plus élevés. Néanmoins, ces endroits sont conseillés si vous voulez des rendements locatifs au moins deux fois supérieurs. De plus, si vous investissez à Seminyak, vous ne connaitrez pas de saison creuse et votre villa se louera pour toute l’année.

Si vous voulez investir dans des endroits magnifiques mais où les prix ne s’envolent pas, je vous conseille le nord de l’île ou l’ouest. Les biens immobiliers y sont nettement moins chers. Si vous voulez acheter une villa, sachez que les transactions peuvent commencer à 100.000 € pour atteindre plusieurs millions. Mais en moyenne, une villa coûte aux alentours de 200.000 €.

En ville, comptez plus de 1000 Euros pour acheter un mètre carré de surface habitable d’appartement. Vous constaterez que le tarif est 85% moins cher qu’en France. Et si vous voulez faire construire un logement, vous paierez le mètre carré à minima (si bien placés) 1000 € (vous pouvez facilement dépasser 2000 euros en montant en gamme) en fonction du standing.

Avant de vous lancer dans l’acquisition d’un bien, je vous conseille de comparer les offres car elles peuvent fortement varier d’un endroit à un autre. Il est aussi important de confier votre projet à une agence immobilière qui vous proposera plus de choix et s’occupera de toutes les démarches nécessaires.

Les biens immobiliers de Bali sont 85% moins chers qu’en France. Avec au moins 200.000 €, vous avez une belle villa.


 

montant loyer bali

3. Le montant des loyers à Bali

Bien sûr, si vous vous lancer dans l’achat de maison à Bali, vous espérez sûrement un retour sur investissement. Vous pouvez pour cela mettre votre bien en location ou les revendre. Sachez que la rentabilité peut être supérieure à 15% net selon la localisation du bien. Toutefois, comme les balinais en général ont un faible pouvoir d’achat, il est conseillé de trouver un locataire ou un acheteur étranger.

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Pour un appartement 3 pièces en centre-ville, le loyer mensuel se situe entre 433 € et 618 € le mètre carré, ce qui est 63% moins cher qu’en France. En dehors de la ville, le loyer peut descendre et coûter entre 93 € et 216 €. Dans les villas ou appartements de luxe, le loyer mensuel peut atteindre 5000 € et plus.

Faire louer son bien immobilier par nuitée marche bien pour Seminyak, Kerobokan, Oberoi, Canggu et Umalas qui ont un taux de remplissage de 85% l’année. A Seminyak par exemple, pour une villa de quatre chambres avec piscine, la nuitée peut coûter entre 240 € et s’envoler à plus de 600 €.

Bien sûr, ces tarifs ne sont qu’indicatifs et peuvent considérablement varier selon le type de maison, d’appartement ou de villa, du confort et de la localisation. Pensez à confier vos biens à des agences immobilières qui se chargeront de vous trouver rapidement des locataires sérieux.

Louez vos biens à des étrangers expatriés qui travaillent à Bali et qui ont un pouvoir d’achat plus élevé que les balinais. Contactez des agences immobilières pour trouver des locataires sérieux.


 

fiscalité charges immobilier bali

4. La fiscalité et les charges à prendre en compte avant d’acheter à Bali

Depuis la chute du régime dictatorial de l’Indonésie qui a eu lieu en 1997, le gouvernement indonésien a mis en place un cadre légal qui suscite les investissements. Ainsi, le marché de l’immobilier est ouvert aux investisseurs étrangers. A Bali, les autorités locales s’efforcent de maintenir le boom économique actuel en modernisant les infrastructures que ce soit dans les zones rurales ou les zones urbaines, tout en préservant le patrimoine culturel et naturel du pays. Grâce au développement du tourisme, les établissements ont des taux d’occupation d’au moins 80%.

Lors de l’acquisition du bien immobilier, vous devez prendre en compte plusieurs honoraires :

  • Honoraire du juriste : 2.5%
  • Honoraire du notaire : 1% à 1.5%
  • Coûts d’enregistrement : 1%
  • Coûts administratifs divers : 1%

Il existe entre la République d’Indonésie et la République français une convention fiscale France Indonésie qui tend à éviter les doubles impositions ainsi que l’évasion fiscale concernant les impôts sur le revenu. Par ailleurs, vous serez considéré comme résident, donc assujetti au régime du droit commun qui concerne l’IR si vous séjournez pendant plus de 183 jours dans le pays sur une période d’une année. Pour avoir votre résidence fiscale en Indonésie, vous devez détenir un NPWP ou numéro d’identification fiscale.

Tous vos revenus sont imposables, que ce soit ceux que vous percevrez directement en Indonésie ou ceux qui proviennent de l’étranger. Néanmoins, l’impôt ne dépasse pas les 30% de vos revenus annuels. Par ailleurs, sachez qu’il n’y a pas d’impôt sur la fortune dans le pays, ni droits de succession, ni taxe foncière.

Les autres impôts sur Bali sont :

 

  • La TVA : 10%
  • La Kegiatan Menbagun – PPN : TVA sur la construction d’un bâtiment qui peut être 4% ou 10% du coût de la construction si cette dernière a été réalisée par vous-même ou un constructeur
  • La Pajak Sewa : 10% du prix de la location
  • La BPHTB : 5% sur le prix d’achat du bien et 5% sur le prix de vente
  • La taxe sur les biens de luxe : 20% sur le prix d’achat pour un bien qui est considéré comme luxueux

Points important à retenir :

Les étrangers n’obtiennent pas de crédit à la banque pour l’achat d’un bien immobilier à Bali.

La fiscalité appliquée à Bali est allégée et attractive.

L’impôt sur les revenus fonciers à Bali n’excède pas 10% et il n’y a ni impôt sur la fortune IFI, ni droits de succession et ni de taxe foncière.

 


rendement appartement bali

5. Le rendement des appartements à BALI

Comme pour la fiscalité, vérifiez les rendements que vous pourrez tirer de votre investissement avant tout achat d’une maison ou appartement à Bali. Sachez que le rendement dépend de la valeur fiscale du bien immobilier, du montant du loyer, de la localisation du bien et des charges qu’il engendre. Lors de vos calculs, si le rendement est inférieur à 15% net, l’investissement sera peu intéressant.

Voici les facteurs que vous devez prendre en compte :

  • Le taux de rendement brut de la location : 100 x (loyer mensuel x 12) / prix d’achat.
  • La charge nette locative : 100 x (loyer mensuel x 12) – impôts – charges non récupérables – taxes locales – ISF –  frais de gestion / prix d’achat
  • Vous devrez bien distinguer le rendement de l’année 1 souvent plus bas car souvent pas d’année pleine locative et des frais fixes uniques l’année 1 (notaire, frais de l’intermédiaire…) et celui de l’année 2 plein et moins chargé en frais pour votre analyse!

Normalement, le rendement devrait se situer à partir de 10% à Bali.

Le taux de rentabilité est intéressant à Bali au moins à 10%. En deçà de ce taux, compte tenu de la distance et des risques, ne vous lancez pas.

Ce rendement pourra augmenter car si vos loyers sont placés dans des banques indonésiennes, les comptes peuvent être rémunérés à plus de 5%!

 

 


comment acheter bali

6. Comment acheter à Bali ?

Sachez que vous ne pouvez pas être totalement propriétaire d’un bien immobilier à Bali.

Pour l’achat d’un appartement, maison ou villa à Bali, il existe trois principales catégories de droit :

 

  • Le Hak Milik : titre de propriété qui ne peut être détenu que par un citoyen indonésien. Pour le contourner, vous pouvez utiliser le système « prête-nom ».
  • Le Hak Pakai : c’est le droit d’usage de 25 ans qui est similaire à une location renouvelable. Le bien doit être seulement utilisé à un usage résidentiel.
  • Le Hak Sewa : c’est le plus utilisé par les étrangers et qui leur donnent le droit de modifier, exploiter, construire et relouer les lieux. C’est un contrat pour 25 ou 30 ans renouvelable passé entre le propriétaire du bien et un locataire. Le contrat doit être rédigé et signé devant le notaire et peut être revendu.
  • Retenez que vous n’aurez pas à vie votre terrain et cela aura un coût pour revenouler votre droit du sol, anticiper le!

Dans votre projet, il est essentiel que vous vous entouriez de professionnels pour vous conseiller et vous aider dans la rechercher des biens, dans les négociations des prix et dans l’établissement du contrat.

Attention, il y a des professionnels et des promoteurs qui profitent du manque de connaissances des étrangers.

 

Il est alors essentiel de choisir vous-même votre notaire et votre avocat. Si besoin, prenez conseil à des professionnels de France qui vous donneront des contacts à Bali.

Votre achat doit être réfléchi. Il est essentiel de vous rendre sur les lieux et de ne pas vous fier à internet. Choisissez le bien en fonction de votre budget, de sa localisation (infrastructures et voisinage aux alentours) puis trouvez de bons partenaires pour ne pas vous faire arnaquer.

Fixez-vous un budget, localisez le bien et entourez-vous par des bons professionnels professionnels qui maîtrisent toute la chaine de production de l’achat à la location.

Faites attention aux offres sans intermédiaires maîtrisant votre langue et votre législation.


choix locataire bali

7. Le choix des locataires Bali

Pour des revenus optimaux, il n’est pas conseillé de louer votre bien à des indonésiens, sauf peut-être s’ils sont des hauts fonctionnaires ou des cadres dirigeants dans des grandes entreprises. La raison principale est leur faible pouvoir d’achat.

Préférez faire affaire avec des étrangers expatriés qui viennent à Bali pour travailler : cadres, dirigeants, médecins, avocats, …

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En Indonésie, y compris à Bali, la location se fait souvent annuellement. Cela veut dire que le locataire verse la totalité du loyer d’un an avant d’occuper le logement.

Louez votre bien à des étrangers qui ont un pouvoir d’achat plus élevé.

 


 

8. Conclusion sur immobilier Bali

Bali est un endroit favorable pour l’investissement dans l’immobilier. Ses fortes potentialités touristiques, économique, le coût de la vie au moins moitié moins élevée qu’en France, sa fiscalité intéressante et son peuple accueillant sont autant d’atouts que possède l’île.

Résumé sur immobilier Bali :

  1. des rendements locatifs supérieurs à 10% en moyenne au moins auxquels vous pourrez ajouter 5% (à ce jour) sur les comptes rémunérés en Indonésie,
  2. Pas d’impôt sur la fortune immobilière,
  3. Pas de droits de succession,
  4. Convention de non double imposition des revenus avec la France,
  5. Fiscalité sur les revenus fonciers en moyenne de 10%,
  6. Entourez-vous de professionnels maîtrisant votre langue et tout le processus d’achat et de locations,
  7. Disposer d’avocats notaires fiscalités maîtrisant votre fiscalité,
  8. Un taux d’occupation toute l’année (à minima  30%),
  9. Cibler des biens neufs de standing neufs sur des budgets d’au moins 200000 euros pour avoir des biens différents et accepter que vous ne serez pas propriétaire à vie du terrain et,
  10. Louer à des étrangers et expatriés à la recherche du confort de logements neufs aux normes actuelles.
  11. Acheter un bien locatif aura toujours des risques locatifs notamment et vous devez diversifier votre immobilier !
  12. Si vous achetez sur Bali vous devrez accepter que vous n’êtes pas maître de la nature avec les risques sismiques et ses volcans.

 

A Bali, vous pouvez espérer avoir un rendement locatif élevé pouvant dépasser 10%  et cela peut aller bien au-delà en achetant des maisons de standing dans des zones encore préservées.

Seulement, il va falloir vous entourer de professionnels et confier votre projet à des agences immobilières afin d’éviter les pertes et les arnaques.

Et pour avoir plus de gains, louez votre bien à des étrangers.

Et avec un taux d’occupation annuel élevé (de 1/3 à plus de 70%), vous pouvez avoir des revenus presque toute l’année.

Que pensez-vous de Bali?

Si vous souhaitez échanger pour en savoir plus, vous pouvez nous contacter ci-dessous.

 

 

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A Propos De Cyril Jarnias

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