Tournant et opportunités Sur Le Marché Immobilier A Budapest
Mise à jour 11/10/18 :
De nombreux articles sont disponibles depuis plusieurs années sur le marché immobilier en priorité Budapest sur notre site.
Je tiens d’ailleurs à remercier le Docteur Molnar (hongrois) pour son aide précieuse et sa connaissance très pointue sur l’immobilier hongrois.
Les prix ont pratiquement doublé sur Budapest dans les meilleurs arrondissements.
Les rendements sont sous les 4% nets par an. Quel intérêt quand on a en France du LMNP avec du 4% nets par exemple?
Les prix dépassent les 2000 euros du m 2 et même plus par exemple sur le 5ème arrondissement (exorbitants) sur les zones recherchées.
Certes, il existera toujours des biens de niches (rares). Vous pouvez aussi aller dans d’autres villes mais vous en accepterez le risque également de sortir de la capitale. Vous devrez réagir à la journée pour espérer faire une vente tellement les vendeurs et acheteurs sont réactifs. Le rendement a un prix, le risque.
Vous pouvez viser la valorisation du bien, peut être… Mais, le marché est au sommet.
Il semble préférable de mettre en attente ce marché et de regarder d’autres pays.
Nous y reviendrons dans de nouveaux articles sur l’immobilier et vidéos sur BFM Business.
Nous mettons l’immobilier hongrois en pause car il est à ce jour trop cher à nos yeux : prix trop élevés et rendement trop bas. Nous vous invitons à regarder d’autres marchés par exemple la Bulgarie (jusqu’à la fin de l’année 2018, après tout dépendra des prix).
Seuls éventuellement les investisseurs prêts à mettre le prix pour un espoir à long de valorisation peuvent peut-être le regarder.
Nous vous invitons à contacter des agences locales si vous souhaitez toujours investir en Hongrie.
Nous ne pourrons pas vous aider sur ce marché.
Pour toutes solutions de niches, rares, hors Budapest, il faudra accepter le risque à tenant si on vous le propose localement. La réactivité s’imposera pour choisir un bien car la rareté et la pression sur les prix sont très fortes. Comme toujours en immobilier, il conviendra d’accepter le risque locatif hors de France.
Néanmoins, pour d’autres marchés (hors Hongrie), n’hésitez pas à nous contacter formulaire à la fin de l’article pour échanger.
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Sommaire prix immobilier budapest (article mise à jour le 17 novembre 2017):
1. Vente immobilier à Budapest
2. Achat immobilier à Budapest
3. Rendement locatif à Budapest
5. Conclusion immobiler en Hongrie
Chers Lecteurs !
Si vous voulez vous faire une idée sur la réalité du marché immobilier en Hongrie, suivez-moi ! Je suis sûre que vous ne serez pas déçus parce que le marché immobilier en Hongrie semble continuer sur sa lancée !
Important : j’ai mis l’article à jour à la fin, nous vous invitons à bien prendre en compte ces nouvelles informations!
1. Vente appartement à Budapest
Le volume de ventes du mois de juillet est aussi faible que celui de janvier. Bien qu’il dépasse les résultats de la même période d’après la crise (2008), on n’a enregistré que 79% des transactions de juillet 2015 (12 355) qui était un bon millésime.
Après avoir clôturé le premier semestre de 2016, les experts s’attendent à deux changements d’ici à la fin d’année : les prix des appartements et le volume de ventes vont se stabiliser, voire vont stagner.
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Prix immobilier budapest :
Voyons les chiffres concrets !
Prix moyen et délais de vente achat immobilier en juillet 2016 à Budapest
On peut en conclure que les appartements du centre ville ne restent que deux-trois mois sur les bras de leur propriétaire et que les appartements en brique de Buda et du centre ville sont toujours les plus chers.
Les prix de l’immobilier à Budapest dans l’ancien ont progressé de 5,6%, le volume de ventes de 22%.
Le prix du logement neuf progresse également, mais l’offre est restreinte, pour l’instant. Les agents immobiliers attendent beaucoup du travail des promoteurs et des constructeurs qui doivent terminer de nombreux projets et livrer des logements neufs dès l’automne 2016.
Après les négociations pour acheter un appartement en Hongrie jugées difficiles en 2015, une vraie bonne nouvelle en 2016: les prix sont à débattre dans l’ancien ! Les négociations peuvent déboucher sur une baisse de 4% du prix en vente par rapport au prix de mise en vente à Budapest! En province, la moyenne atteint déjà 8% !
Les agents immobiliers du Xe et de XVIIe arrondissements constatent une tendance défavorable : les propriétaires des appartements en béton auront du mal à augmenter le prix de vente car après leur forte augmentation en 2015, la demande s’est brusquement arrêtée en 2016. Pour l’instant les prix élevés se maintiennent mais il ne faut pas compter sur leur hausse dans les mois qui viennent.
Si l’on se penche sur la cote des quartiers de Budapest, on constate qu’il s’est passé quelque chose d’étonnant cet été! C’est la première fois depuis cinq ans qu’un quartier de Buda (XIe) soit ciblé par 18% des acheteurs potentiels. Le XIIIe et le XIVe maintiennent leur position, ils sont suivis par le VIe et VIIe. Les quartiers du Sud commencent à éveiller la curiosité des acheteurs potentiels.
Cote des meilleurs quartiers : évolution prix immobilier budapest
2. Achat appartement à Budapest
Qui achète quoi ?
Dans la capitale, un tiers des acquéreurs a pour but d’investir. En général, ils achètent des appartements de surface moyenne, 62m² pour environ 87 480€. Les primo-accédants préfèrent les appartements plus petits, 41m², pour un budget de 62 856€.
Bon à savoir : 1/3 des acheteurs à Budapest sont des purs investisseurs.
Il est intéressant qu’à Buda un appartement sur cinq avait entre 80 et 100m² ou entre 20 et 40m², mais 29% des acquéreurs ont acheté des appartements entre 40 et 60m².
Selon les statistiques, les prix immobilier budapest étaient plus élevés en juillet 2016 qu’il y a un an : en juillet 2015, à Buda, 48% des transactions concernaient des appartements dont le mètre carré coûtait plus de 1 134€/m², en juillet 2016 c’était déjà 76%. A Pest la tendance est identique : 25% en 2015, 42% en 2016. On peut parler d’une augmentation significative !
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Focus sur les quartiers du centre de Budapest
les quartiers de budapest
Les quartiers de Budapest
Prix immobilier budapest!
Après la folie de 2015, un certain apaisement est perceptible sur le marché immobilier du centre de Budapest. Les prix qui ont flambé en 2015, se sont stabilisés en 2016 et la forte demande de 2015 est bien redescendue pendant les six premiers mois de 2016, constatent les agences immobilières des Ve, VIe et VIIe arrondissements.
L’offre actuelle est caractérisée par le grand nombre d’appartements surévalués : les propriétaires désireux de vendre ne se rendent toujours pas compte de la réalité du marché. Ils constatent l’activité dynamique du marché immobilier qui leur fait croire que le temps est arrivé de vendre leur appartement pour un prix étonnement élevé. Ils commencent à reconnaître que cela ne sera pas possible.
Bon savoir : de nombreux appartement sur Budapest sont surévalués : il convient d’être sélectif dans un marché immobilier en légère stabilisation.
Revenant aux prix des quartiers les plus recherchés de Pest, on peut dire qu’ils stagnent, enfin ! Mais ils se sont stabilisés à un niveau élevé. La demande qui est toujours forte donne la principale caractéristique du marché immobilier actuel de ces quartiers.
Les investisseurs
Les investisseurs sont actuellement intéressés par les appartements qui se louent à court terme. On observe leur forte présence et ils souhaitent acheter dans les rues très à la mode dont l’emplacement s’avère le plus idéal actuellement : il s’agit de certaines rues du VIIe arrondissement de Budapest (par exemple rue Kazinczy, rue Dob, rue Sebestyén Rumbach) qui est devenu le quartier des “fêtards”.
Pour la Hongrie, l’investissement doit se faire au comptant, les banques ne prêtent pas pour un étranger, idem en France pour un investissement à l’étranger (elles ne peuvent se couvrir).
Contactez-vous pour vous aider à avancer dans votre projet d’investissement!
Les investisseurs cherchent surtout les appartements à petite surface ou les studios car ils savent qu’ils peuvent les donner facilement à louer aux touristes. A côté de cela, ils achètent les grands appartements ayant plus de 100-120m² à conditions qu’ils tombent sur une offre largement en dessous du prix médian. Pour mettre en valeur au maximum la taille de l’appartement, ils s’engagent à faire faire des travaux de manière à ce qu’ils disposent au final de 4-5 chambres à coucher. Ils comptent ainsi à mettre toutes les chances de leur côté pour louer l’appartement rénové.
Location appartement à Budapest
Il n’y a pas de changement significatif sur le marché de la location. La demande est considérable et on peut parler de pénurie au niveau de la location à long terme. La situation s’est aggravée à cause de ceux qui ont changé d’avis et passent à la location à court terme en abandonnant la location à long terme.
Selon les attentes des experts, la situation ne sera guère améliorée dans les mois à venir car avec la rentrée dans l’enseignement supérieur, de plus en plus de jeunes cherchent des appartements à louer. Le demande va donc s’accentuer et les prix aussi qui sont déjà exorbitants.
Bon à savoir : un des arrondissements prisés le 7ème arrondissement ou plus précisément par exemple rue Kazinczy, rue Dob, rue Sebestyén Rumbach. C’est le quartier “des fêtards”!
Pourtant actuellement, un propriétaire demande ce qu’il veut pour un studio dans le centre de Budapest. Cela veut dire concrètement que pratiquement il est impossible de trouver un studio en dessous de 325€. Fait habituel : plusieurs jeunes s’associent et se lancent dans la colocation. Ils louent un appartement de 120m² n’étant pas en excellent état pour tenter ainsi de diminuer les frais à payer. Il est évident qu’il s’agit d’une solution de compromis : par exemple il n’y a qu’une toilette donc les jeunes locataires doivent se contenter d’un niveau de confort moins élevé.
L’apparition de nouveaux étudiants sur le marché immobilier a de l’influence sur l’ensemble du marché parce que les parents ayant des moyens, au lieu de louer, recherchent activement un appartement à leur enfant. Evidemment ils cherchent, eux aussi, de studios de 28-35m² ce qui fait qu’à court terme les prix de ce segment vont également bondir. Actuellement, le prix d’un studio situé dans le centre de Pest commence à partir 64 800€ (20 millions de HUF). Ajoutons qu’en dessous de 38 900€ (12 millions de HUF) il est impossible de trouver un studio habitable dans le centre de la capitale hongroise.
Cela revient à dire que ce sont les studios qui sont actuellement les plus recherchés parmi les acheteurs et que ce sont les investisseurs et les jeunes qui sont surtout présents au détriment des familles qui se sauvent du VIIe arrondissement. En quelques années, celui-ci s’est transformé en quartier des fêtards. Les bars, les boîtes de nuit, les clubs se trouvent surtout dans la rue Kazinczy et dans les rues les plus proches et en raison des tapages nocturnes les nuits sont devenues les cauchemars des familles.
On est donc témoin d’un phénomène de migration de ce quartier ce qui n’enlève rien à la situation chanceuse des propriétaires : la demande est considérable à tel point que même les appartements à rénover trouvent facilement leur acquéreur. Le moment est incontestablement arrivé aux propriétaires qui veulent quitter les rues bruyantes pour acheter dans un quartier plus vivable. Cette tendance de migration commence à prendre de l’ampleur : par exemple dans certaines rues du VIIe arrondissement, il y a des résidences où la grande partie des appartements est déjà habitée par des locataires.
Un marché plus équilibré dans le Ve arrondissement
La situation dans le quartier central de Budapest est différente. Le Ve arrondissement était toujours plus équilibré : le nombre des transactions est inférieur aux autres quartiers du centre en sachant qu’il y a moins d’appartements à vendre qu’ailleurs. Une autre spécificité du quartier : sur le quai du Danube, les appartements ne changent pratiquement pas de propriétaire.
Etant toujours plus élevés ici qu’ailleurs, l’augmentation des prix était moins significative que dans le quartier voisin (VIIe) où le prix du mètre carré a presque doublé pendant peu de temps : de 972€ à 1620-1944€.
Tandis que certaines rues du VIe (rue Kiràly) et du VIIe arrondissement (rue Kazinczy) sont très à la mode, dans le Ve la rue n’intéresse pas les acheteurs surtout les acheteurs étrangers, ce qui compte c’est que l’appartement se situe dans le centre.
Appartement bradé, cela n’existe plus !
Sur le marché immobilier à Budapest, la forte présence des sérieux investisseurs étrangers est toujours frappante. Pour eux, les prix sont toujours compétitifs. Mais Amis Vendeurs, détrompez-vous, ces investisseurs étrangers sont très bien informés, ils regardent bien ce qu’ils achètent et ils choisissent avec circonspection. Ils ne sont pas guidés par leurs sentiments mais ils font le choix en faisant les calculs de prix et de rendement. Si le prix ne leur convient pas, alors sans avoir d’état d’âme, ils n’achètent rien et ils repartent à la recherche.
Depuis quelques mois, une nouvelle tendance se manifeste sur le marché immobilier à Budapest : des particuliers ou des agences immobilières achètent des appartements en dessous du prix du marché pour les rénover et les revendre ensuite. Mais il n’y a plus d’appartement en dessous du prix, cette époque est déjà derrière nous. Les affaires en or n’existent plus ! Je vous mets en garde contre des idées fausses ! Il n’est plus possible d’avoir le beurre, l’argent du beurre et le sourire de la crémière ! Un bel appartement bien placé pour quelques dizaines de milliers d’euros, cela n’existe plus. Par conséquent, les investisseurs doivent se contenter s’ils veulent rester sur le marché, d’une marge bénéficiaire réduite.
Bon à savoir : aujourd’hui les appartements de qualité en dessous du prix sont très rares à trouver sur Budapest!
L’année 2015 a établi le record des investisseurs : ils étaient nombreux à chercher et à trouver de bons placements immobiliers. L’élan se confirme après le premier semestre mais le but des investisseurs semble changer. Ils ne songent plus uniquement à la location à long terme mais à court terme. L’offre a explosé ce qui a entraîné, d’une part, la baisse du prix que les propriétaires peuvent demander pour une nuit, d’autre part la baisse du taux d’occupation des appartements. Vu la diminution du rendement, beaucoup de propriétaires optent volontiers pour la location à long terme.
Je me suis renseignée sur les meilleurs achats actuels afin d’atteindre le meilleur rendement possible sur le marché immobilier à Budapest! Voilà ce que je peux vous dire !
3. Rendement locatif à Budapest
1) Où acheter un appartement à Budapest?
Vous savez que le rendement dépend principalement de l’emplacement et du type de l’appartement. Vous devez savoir POURQUOI vous voulez acheter. Il faut obligatoirement penser
- Au prix d’achat de l’appartement
- Au montant du loyer
- Au « microclimat » c’est-à-dire avoir une bonne connaissance de l’économie du pays pour savoir à quoi s’attendre
Si vous achetez un appartement cher parce que vous croyez que le loyer sera cher, vous risquez de vous faire avoir. Ce n’est pas ce que vous croyez qui compte mais vos connaissances réelles du lieu qui vous mènent à prendre la bonne décision. Si vous n’êtes pas en mesure de voir les choses réellement, vous devez faire appel à un expert. Excellente occasion pour nous contacter !
2) Location appartement à Budapest
Le choix de l’emplacement doit être très fortement influencé par votre objectif: vous envisagez de donner à louer votre appartement A COURT TERME ou A LONG TERME ?
Location à court terme, il vaut mieux d’acheter dans les quartiers proches du centre (Ve,VIe, VIIe, partie intérieure du VIIIe et du IXe, et Ier arrondissements) car les touristes ne veulent pas s’éloigner des curiosités de la capitale. Ceux qui passent 2 jours à Budapest, veulent voir beaucoup pendant peu de temps donc ils n’iront même pas dans le XIVe arrondissement (encore moins dans le XXe). Avant d’apposer la signature sur l’acte de vente, je vous conseille de bien vous informer sur le taux d’occupation des logements aux alentours car le résultat peut être bien différent même s’il s’agit des rues voisines.
Location à long terme : la liste des quartiers peut être un peu plus longue. A côté du centre ville, les XIIIe, XIe, IXe, XIVe et Buda peuvent entrer en ligne de compte. Mais il y a une grande différence entre les exigences des étudiants et des familles. Les étudiants veulent rester à proximité de leur faculté donc ils donnent la priorité au XIe, à une partie du IXe et au Ve arrondissement. Les jeunes sont contents de ne pas s’éloigner des lieux de divertissement (clubs, bar, boites de nuit) même si ces rues sont de moins en moins abordables pour les jeunes étudiants hongrois, par contre elles restent très populaires parmi les étudiants étrangers plus aisés.
Les familles hongroises tiennent nettement moins au centre ville pour des raisons financières. Pour la même raison elles ne boudent pas les appartements en béton.
Bon à savoir : actuellement sur le marché immobilier à Budapest en raison de la pénurie, trouver des locataires n’est vraiment pas difficile mais ce qu’il ne faut pas perdre de vue, c’est le rendement. Son calcul doit tenir compte de l’emplacement, du type d’appartement et de la clientèle (étudiant étranger/hongrois ou famille étrangère/hongroise).
3) Rendement locatif
Pour pouvoir prendre la décision concernant la location à court ou à long terme, avant d’acheter, vous devez avoir une idée réaliste sur le rendement et sur le travail à effectuer. Une location à court terme est plus rentable mais attention ! Si vous devez payer quelqu’un pour tenir l’agenda de réservation, pour accueillir les touristes, pour fait le ménage après eux, pour faire la comptabilité et préparer votre déclaration d’impôt, ces frais non négligeables sont à déduire du rendement. A moins que vous ne souhaitiez prendre ce poste à temps plein… Et si vous voulez obtenir une bonne note sur le site (Airbnb par exemple), selon les dernières tendances, au-delà de l’accueil chaleureux et attentionné, vous devez même organiser quelques programmes pour vos locataires touristes !
La concurrence est rude à Budapest : il y a environ 7000 appartements uniquement sur le site Aibnb (qui n’est pas le seul en Hongrie) ce qui se répercute sur le rendement.
Vous ne devez pas oublier qu’il est impossible d’avoir des touristes pendant 12 mois. La période creuse est entre novembre et février.
Etant réaliste, vous devez faire vos calculs sur 10 mois maximum en cas de location à long terme. Vous devez aussi savoir que si vous avez des locataires hongrois (famille ou étudiants) selon les coutumes du pays, en été ceux-ci ne paient pas de loyer, maximum la moitié du loyer normal qui leur vaut un gage c’est-à-dire une « réservation ».
Il résulte de ce qui précède que si vous cherchez le rendement, et si vous vous lancez dans la location à court terme, vous prenez plus de risque.
Le rendement est plus élevé en cas de location à court terme mais les frais aussi. Pourquoi ? D’abord parce que du point de vue de la fiscalité, vous êtes considéré comme entrepreneur donc administrativement et fiscalement il est plus lourd de le supporter. Ensuite, parce que vous ne pouvez pas échapper au paiement de certains frais obligatoires :
- taxe de séjour qui varie d’une année à l’autre, d’une ville à l’autre,
- frais d’agence si vous lui confiez votre appartement,
- charges du bâtiment,
- frais de ménage si l’agence ne s’en charge pas
Dans le cas de location à long terme, vous n’avez que les charges du bâtiment et l’amortissement. Si vous n’avez qu’un appartement que vous louez, le calcul des impôts est plus favorable pour vous car vous ne payez que 32 000HUF (103€) par chambre par an. Par contre, la location à long terme entraîne un paiement d’impôt de 15%.
Pour une petite démonstration, je vous ai préparé une simulation à titre indicatif. Si vous souhaitez obtenir plus de détails ou de précisions, je vous invite à vous adresser à un comptable francophone.
Exemple achat appartement à Budapest :
J’ai pris un appartement très bien placé dans le Ve arrondissement, avec un prix d’achat réel, avec 80% d’occupation annuelle. Les paramètres sont les suivants :
Un appartement de 68m² (F2) dans le Ve
Prix de mise en vente : 48 000 000HUF (154 560€)
Prix de vente : 45 600 000HUF (146 832€) donc 5% de baisse de prix suite aux négociations
Taxes et frais de notaire : 5% (4+1)
En cas de location à court terme : 19 000HUF/nuit/personne (62€)
Location à court terme : Occupation annuelle 80%=295 jours/an
Location à long terme : Occupation annuelle 10 mois, on demande 310 559HUF (1000€)
En cas de location à court terme : taxe local : 1500HUF/m² (4,80€) ; taxe de séjour annuel : 4% des recettes annuelles
2% d’amortissement
Charges : 40 000€ (129€) pour la location à court terme, 50 000HUF (161€) pour la location à long terme
Impôt en cas de location à long terme 15%
Abattement de 10% en cas de location à court terme
1% d’augmentation du prix réel de l’appartement compte tenu de son emplacement
Tableau Rendement location appartement Budapest
4) Conclusion :
Il est vrai que les recettes sont moins importantes en cas de location à long terme mais les frais aussi donc finalement il n’y a pas une si grande différence entre les deux revenus bruts. Par contre, le taux d’imposition à appliquer sur les loyers perçus est un taux unique de 15% qui baisse le rendement mais la convention de non double imposition entre la France et la Hongrie signée en 1980 permet aux résidents fiscaux français, de payer leurs impôts de source française en France et payer leurs impôts de source hongroise en Hongrie (ex : vos revenus immobiliers à Budapest).
Bon à savoir : l’atout du système hongrois : l’imposition sur les plus-values est de seulement 16% la première année, puis est dégressive jusqu’à l’exonération totale de l’impôt au bout de 5 ans de détention du bien.
Il n’est pas négligeable qu’en cas de la location à court terme, les autorités fiscales hongroises permettent de déduire de l’assiette de calcul 10% de frais.
A noter également qu’il n’y a pas d’équivalent à la taxe d’habitation et à la taxe foncière françaises, par contre la taxe de séjour existe en Hongrie aussi.
Il ne faut pas oublier que le rendement plus élevé demande plus de travail que vous pouvez faire vous même ou vous pouvez le déléguer à une agence qui facture ses services à hauteur de 10%. (par exemple : trouver des clients, s’occuper de l’accueil et du ménage, des réparations nécessaires etc.)
4. Pourquoi vivre en Hongrie ?
Avant de passer à l’avenir, je partage avec vous le fruit de mes vacances d’été. Née du heureux hasard, la rencontre fut riche d’enseignements.
En faisant mes courses dans un magasin d’alimentation, j’ai entendu parler un couple en parfait hongrois mais je me suis dit que ce couple sympathique n’était pas d’ici. Je ne me suis pas trompée parce qu’ils étaient de Hambourg mais depuis 2000 ils vivaient en Hongrie, au bord du lac Balaton. Autour d’un verre de vin, ils m’ont raconté qu’ils adoraient vivre en Hongrie, ils se sont complètement intégrés à la communauté du village. Voilà ma conversation avec deux retraités, Margo et Martin F.
« Mais pourquoi la Hongrie ?
– Margo : Avant 2000, nous sommes déjà venus deux fois en Hongrie pour nos vacances. Nous avons beaucoup aimé le paysage autour du Balaton, les coutumes et les prix bas. Nous avons déjà parlé entre nous sur notre nouvelle vie en tant que retraités. Nous avons trouvé ici le lieu qui nous a permis de sortir de notre appartement dont nous n’avons pas été propriétaires à Hambourg.
Nous avons eu un petit héritage qui n’était bon pour rien en Allemagne, alors on se disait que c’est en Hongrie que nous allons réaliser notre rêve : d’acheter une maison au bord du Balaton pour s’installer définitivement. Notre pays natal est l’Allemagne, mais maintenant nous sommes chez nous ici, en Hongrie.
– Comment trouvez-vous les gens d’ici ?
– Margo : Ils sont très accueillants même si je trouve que ces dernières années ils ont perdu un peu de cette qualité.
– Martin : je pense que tout cela est dû à la situation économique du pays. Nous constatons tous les jours à travers nos amis hongrois que les jeunes partent travailler à Budapest ou ils quittent carrément le pays parce qu’ils veulent réussir dans la vie. La Hongrie deviendra bientôt le pays des retraités. (sourire)
Margo : Même si dans cette région, les jeunes sont plus chanceux, ils gagnent mieux leur vie donc ils sont plus optimistes.
– Selon vous, qu’est-ce qui a changé en Hongrie depuis 2000?
– Martin : Les prix étaient plus bas qu’en Europe de l’Ouest. Aujourd’hui ce n’est plus vrai. Les salaires sont bas par rapport aux prix. Ce qui nous a frappés dès le début c’est qu’ici beaucoup plus de gens sont propriétaires de leur logement qu’en Allemagne par exemple. En sillonnant le pays nous avons vu beaucoup de maisons abandonnées avec du terrain en friche et nous ne comprenons pas pourquoi. C’est un gâchis. Par contre ce qui est positif c’est que depuis quelques années, la qualité du travail des artisans, des techniciens et des spécialistes hongrois s’est remarquablement améliorée. Ils sont devenus beaucoup plus fiables.
– Quels sont vos projets pour les 16 ans à venir ?
Margo : Nous voulons continuer d’accueillir des touristes dans notre maison, et de prendre soins de nos chats. (Ils en ont 16.) Ma fille est d’accord avec nous venir ici quand elle sera retraitée, comme ça notre maison et nos chats seront en de bonnes mains. »
Je pense que vous avez compris le message de ce couple allemand. Si vous cherchez des arguments pour acheter un appartement à Budapest ou une maison au bord du Balaton, ils vous en ont donné. Je peux vous assurer que j’avais en face de moi un couple heureux, épanoui, actif. La qualité de vie est meilleure au bord du lac Balaton qu’elle le serait en Allemagne, la valeur de rachat de leur retraite en Hongrie est supérieure à celle de l’Allemagne. Les gens du village les ont adoptés, en échange, eux, ils se sont parfaitement adaptés à leur nouveau milieu. Le problème de sécurité n’est pas un problème, il ne se pose même pas pour eux. Le climat est plus doux, bref, ils sont heureux de vivre en Hongrie.
5. Conclusion sur l’immobilier en Hongrie ?
Après ce détour, quelle conclusion peut-on tirer de la situation actuelle concernant l’avenir du marché immobilier en Hongrie ?
Les experts ne s’attendent pas à de grands changements mais plutôt au bon fonctionnement d’un marché normal et équilibré sur lequel la demande reste prépondérante et les prix vont stagner. La folie de 2015 ne sera pas de retour, la situation est devenue plus calme sur le marché immobilier.
Les dispositifs du gouvernement hongrois pour relancer la construction vont faire leur effet : le nombre des petites résidences va augmenter dans la capitale ce qui donnera un cadre de vie plus agréable et plus confortable à leurs locataires. Les premières livraisons arriveront cet automne. Il est évident que s’il y a plus de neufs sur le marché, ce fait fera son effet sur l’ancien.
Bon à savoir : la situation un peu plus calme sur la demande entraîne de réelles opportunités d’achat sur l’immobilier à Budapest. Le marché reste complexe mais nous pouvons vous aider dans vos réflexions en nous contactant (formulaire à la fin du mail).
Cependant la direction du tournant constaté après le premier semestre, reste incertaine.
Le prix du loyer a bondi en 2015 mais cette tendance s’est arrêtée dans les quartiers les plus chers. Par contre le loyer dans les quartiers plus modestes commence à rattraper le prix des quartiers recherchés. L’augmentation du prix du loyer n’a pas suivi la hausse du prix des appartements bien situés et de bonne qualité ce qui explique la baisse du rendement : l’année dernière, le rendement net de 8-9 % est descendu à 7% à la fin du premier trimestre.
Mise à jour Novembre 2017 (rédigée par Cyril JARNIAS) : les prix sur Budapest ont pris de l’ordre de +15% en moyenne depuis le début de l’année mais des opportunités existent à nouveau!
Certes, l’engouement des investisseurs a fait “flamber” les prix sur les quartier attractifs de Budapest (je rappelle que on ne construit pas ou plus dans ces arrondissements). Par exemple, les investisseurs américains, notamment, achètent des immeubles pour créer des résidences étudiantes. Les investisseurs asiatiques sont également de la partie.
Après avoir interrogé de nombreux interlocuteurs locaux :
Nous estimons que de nouvelles opportunités apparaissent : certaines nouvelles zones doivent être ciblées et des marchés de niche existent encore.
Les français ont peur des investissements hors de France.
Maintenant, est-il lucide d’acheter de l’immobilier aussi cher dans notre pays? L’arrondissement le moins cher de Paris, le 20ème arrondissement bat des records à 10000 euros du m carré (mes sources viennent d’agences). De qui se moque-t-on?
Pour gagner en immobilier, notez bien ceci :
On achète bon marché (prix élevés en France et hausse continue),
On loue cher (encadrement des loyers en France…),
Une fiscalité attrayante (TMI + 15,5% de prélèvements sociaux plus dans quelques mois…),
On fait des travaux : tout soi-même? Mais pour quel temps mobilisé? La rentabilité nette?
On cherche des locataires solvables…
Immobilier en Hongrie : surchauffe mais opportunités de niche et élargissement de la zone de recherche!
En résumé, les conséquences sont mauvaises pour l’investisseur lambda qui cherche un appartement bien situé à un prix au m carré encore intéressant pour avoir du rendement et de la plus-value à la revente.
Budapest devient moins attractif maintenant et il me semble important disposer d’un réseau sur des biens de niche ou en élargissant sur des zones périphériques.
Donc, rassurez-vous! L’immobilier en Hongrie garde son attrait mais en étant plus sélectif et avec le bon réseau.
Pour en savoir plus, bénéficier de notre expertise et de notre réseau local : vous pouvez me contacter via notre formulaire contact juste en dessous.
Article rédigé (et à partager sur les réseaux sociaux ;-))
avec la collaboration d’Andréa Molnar et mis à jour par Cyril JARNIAS
