Immobilier en Hongrie serait-ce maintenant un jeu de patience ?

Mise à jour du 20/06/18 : 

J’ai évoqué ma vision du marché hongois et des pays à privilégier pour un investissement immobilier à l’étranger  dans ma nouvelle chronique sur BFM :

En parallèle, je vous invite à découvrir : mon nouvel outil sur l’investissement immobilier à l’étranger : ICI

Quand on parle immobilier en Hongrie, chers Amis Lecteurs, on se doit de résumer les tendances de l’année 2017. Ensuite, cela supposera de vous donner quelques conseils afin de savoir à quoi s’attendre en 2018.

Notre analyse à jour du marché immobilier hongrois à jour sur Budapest et plus largement en Hongrie

Pour ceux qui connaissent encore peu la Hongrie : découvrez ici notre article sur le tourisme et la capitale hongroise Budapest.

Il est toujours important de rester réaliste et surtout de ne pas céder à la déraison, à la pression ! Le mouton à cinq pattes est introuvable sur le marché immobilier en Hongrie mais ayant des objectifs clairs et précis, on peut encore conclure de bonnes affaires.

En 2018, tous les acteurs du marché immobilier hongrois attendent la suite des tendances favorables de 2017, la hausse du nombre des transactions et des prix qui dure depuis cinq ans sans relâche.

Sommaire de l’article :

1. Investissement immobilier sur la Hongrie en 2017
2. Où investir en Hongrie aujourd’hui ?
3. Pourquoi le prix immobilier augmente ?
4. Nouvelles stars des investissements
5. Investissement autour du lac Balaton
6. Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?
7. Peut-on encore négocier le prix du bien ?
8. Conclusion

1. Investissement immobilier en Hongrie en 2017

Dans les annales l’année 2017 restera un excellent millésime. Depuis 2014, l’état de santé du marché immobilier hongrois s’améliore dans un élan irrépressible. Cette constatation est justifiée par le nombre élevé des constructions, par la hausse des prix, 12% en moyenne et par l’augmentation du nombre des transactions (plus de 150 000). J’avais évoqué auparavant dans un des articles de 2016 que le manque du neuf était le point faible du marché immobilier en Hongrie. La bonne nouvelle de la fin de 2017 est que les promoteurs ne savent plus comment satisfaire ceux qui souhaitent acheter du neuf: en 2017, on a construit 51% de plus qu’en 2016.

Actuellement il est plutôt conseillé d’acheter du neuf quitte à laisser tomber le charme de l’ancien pour des prix plus abordables. Ces nouveaux appartements sont de bonne qualité, construite avec de la haute technologie. On se laisse facilement séduire par la beauté d’un tel appartement ! Il vaut mieux acheter un appartement neuf de 40-55m² dont le prix (sans frais) est entre 89 600€ et 131 200€ (28 000 000 – 41 000 000HUF) que courir après l’ancien dont le prix est très loin de la réalité.

Image Immobilier neuf Sasad Liget

Nombre de vente :

En 2017, le marché immobilier a vu une augmentation des transactions de 6% par rapport à l’année 2016 : au cours de deux derniers trimestres on a enregistré une hausse de 10% par rapport à la même période de 2016. Malgré le fait que le mois de décembre n’est pas forcément propice à l’achat-vente, si l’on regarde les statistiques, on constate qu’il a été finalement le mois le plus fort en transaction de cinq dernières années.

Prix immobilier :

A Budapest les prix les plus élevés ont été constatés au deuxième semestre de 2017. Le mètre carré de l’ancien en brique en moyenne coûtait 1650€ (514 000HUF), en province 1178€ (367 000HUF).

A Budapest, le Ve arrondissement était le plus cher, il fallait payer 2529€ (788 000HUF) ce qui a eu pour conséquence immédiate: la baisse significative de la demande et le rallongement du délai de vente. Les prix des arrondissements périphériques (XIXe et XXIe) étaient au même niveau que ceux de la province.

Si l’on regarde le prix du béton (toujours l’ancien) les quartiers de Budapest ont remporté la palme: dans le IIe arrondissement à Buda le mètre carré coûtait 1843€ (574 000HUF), dans le XIe 1403€ (437 000HUF). Les moins chers étaient les XXe et XXIIe arrondissements.

Il serait intelligent de s’orienter vers de l’immobilier neuf en Hongrie mais les investisseurs recherchent le charme de l’ancien notamment dans les plus beaux quartiers de Budapest.

La clé : trouver un bien dans l’ancien à rénover et savoir le valoriser!

 

Evolution du marché immobilier

Les quatre dernières années c’est surtout le marché immobilier de Budapest qui s’est développé remarquablement. 2017 a apporté une nouvelle tendance positive du marché immobilier  Hongrie : la grande inégalité entre celui de la capitale et  du reste du pays a commencé à s’aplanir la principale raison étant la nouvelle politique de crédit et celle du remboursement de la TVA que le gouvernement a instaurées à compter du 1er janvier 2017. Résultat : l’essor de l’activité  du marché immobilier que l’on n’a pas vu depuis plusieurs années.

2. Où investir en Hongrie ?

Quand vous parlez de l’immobilier à des Budapestois, vous entendez souvent dire : Sauve qui peut! Mais pourquoi?

Budapest, et les agglomérations qui l’entourent, sont arrivés à un point tournant non étonnant. Selon les sondages, la raison de la fuite massive de Budapest est la hausse du prix de l’immobilier. Elle est devenue insupportable pour la plupart des familles hongroises. Pourvu que dans l’agglomération de Budapest les prix n’arrivent pas  à la même hauteur que ceux de la capitale intra muros car ils ont augmenté de 30% en un an!

J’ouvre une parenthèse pour vous dire quelques mots de l’agglomération de Budapest! « L’aire urbaine de Budapest (en hongrois Budapesti agglomeráció) désigne l’ensemble géographique formé de Budapest et de sa périphérie. L’aire urbaine est structurée par la ville-centre et six secteurs définis par une loi hongroise de 2005: le secteur nord-ouest, le secteur  ouest, le secteur sud, le secteur sud-est, le secteur est, le secteur nord. Ainsi la population de Budapest (1 721 556 hab.) additionnée à celle de sa banlieue (803 141 hab.) atteint 2 524 697 habitats pour une superficie de 2 538 km². »

Les prix de l’immobilier sont trop élevés sur Budapest : les opportunités sont hors Budapest!

Intérêt pour les agglomérations

Après 2006, la population dans les quartiers du centre de la capitale n’augmente plus, celle des quartiers périphériques baisse. Par contre l’attractivité de l’agglomération de Budapest monte en flèche. Ce changement s’exprime sur le prix : en deux ans celui des appartements ont augmenté de 48%, celui des maisons de 23%.

Au-delà des prix exorbitants, pour une famille hongroise avec trois enfants par exemple, la vie n’est plus viable pour plusieurs raisons dans les quartiers du centre de Budapest. Disons clairement que la qualité de vie et les prix de l’immobilier ont poussé les familles vers les banlieues proches ou moins proches en assumant plutôt tous les inconvénients du déplacement quotidien.

Il faut savoir que l’infrastructure des agglomérations n’est pas développée partout de la même façon même si globalement elle s’améliore. Le gouvernement leur réduit d’une année à l’autre le montant des subventions versé  ce qui remet sérieusement en question leur capacité de développer le domaine de la santé et de la culture, bien que ces éléments soient décisifs au moment du choix, souligne l’un des dirigeants d’une grande agence immobilière hongroise.

Aspect négatif

Selon les données de 2016, les agglomérations les plus populaires étaient Érd et Szigetszentmiklós (en français Ile de Sainte Nicolas) On peut voir sur le plan de l’agglomération que leur population a augmenté de 1,7% et de 3% tandis que celle des quartiers du centre de Budapest stagne, celle des quartiers extérieurs de Budapest baisse: dans le IIe arrondissement de 0,1%, dans le IIIe de 0,6%.

Il est évident que les prix suivent fidèlement le mouvement : en cas d’achat d’un appartement il fallait dépenser 18% de plus entre le premier trimestre de 2016 et le deuxième trimestre de 2017; par la suite il fallait ajouter 30% de plus. Mais dans les quartiers extérieurs l’augmentation était de 47% en un an à un rythme plus équilibré, ajoutons-le. Finalement, on constate que les prix des quartiers du centre n’ont augmenté que de 26% en deux ans. Restons quand même modérément satisfaits !

Aspect positif

Ce qui est vraiment réjouissant c’est que l’évolution du parc immobilier du neuf (je reviendrai à ce sujet plus loin) connaît un essor jamais vu dans les quartiers extérieurs, d’où l’explication de l’augmentation vertigineuse des prix par rapport aux quartiers du centre de Budapest où la nouvelle construction est quasiment nulle.

Si on jette un coup d’oeil sur le prix des maisons, on constate que leur prix certes, augmente partout mais plus modestement et plus raisonnablement: dans les quartiers extérieurs les prix ont augmenté de 27% en deux ans, dans l’agglomération ainsi que dans les quartiers du centre de 23% (en deux ans).

3. Pourquoi le prix immobilier augmente?

Au cours des années passées, les investisseurs ont joué un rôle important pour que la demande et les prix montent. Malgré ce fait, leur âme est moins sensible ou leur confiance est inébranlable: même si les prix quasi irréalistes ont baissé la rentabilité à 4-5 %, les investisseurs croient toujours tirer profit du marché immobilier en Hongrie. Ceci est le message le plus important de cet article, Chers Amis Lecteurs!

Immobilier Hongrie, à la recherche de la raison…

Les faits: les prévisions  macroéconomiques  s’annoncent favorables, les salaires augmentent, les taux d’intérêt sont bas (0.9%), le taux de chômage est très modeste en Hongrie : 4% à la fin de 2017, selon l’OCDE il atteindra 3.6% en 2018.

Depuis 2000, la croissance des salaires est plus importante que celle du prix de l’immobilier ce que le marché immobilier n’a toujours pas pu rattraper. L’an 2017 était caractérisé par la hausse des salaires, y compris le salaire minimum.

Aujourd’hui sur Budapest : n’espérez pas avoir plus de 4 à 5% de rentabilité sur l’immobilier hongrois! Le plus souvent, ce sera sur du locatif touristique et non en longue durée.

Pour 2018, la Banque nationale de Hongrie (MNB), tenant compte du taux de l’inflation, prévoit  une augmentation de 9,6 % du salaire brut ainsi que la stabilité voire l’augmentation du taux d’emploi  ceux qui feront leur effet positif sur les revenus et le moral des ménages hongrois.

Ajoutons que la Banque nationale de Hongrie compte sur une croissance économique de 3,9 % qu’approuvent même les analystes internationaux. A propos des prévisions à court terme leurs avis sont également favorables. Certes moins qu’en 2017, les salaires continuent à augmenter en 2018, ce qui va pousser vers le haut le prix de l’immobilier en Hongrie.

Graphique évolution salaires et prix immobilier en Hongrie

Ces éléments poussent plus que jamais les investisseurs à garder l’envie d’investir en Hongrie. Et pour l’instant leur nombre ne semble pas diminuer au contraire: leur présence sur le marché immobilier de Budapest et de province est importante, solide et augmente de plus en plus, constate l’agence immobilière la plus puissante du pays dans son analyse du marché.

Cependant, on n’est pas à l’abri de la baisse du nombre des investisseurs pour deux raisons majeures:

• les prix d’achat très élevés de l’immobilier continuent de monter mais moins que pendant les années précédentes
• le prix des loyers ne suit plus cette augmentation par conséquent le rendement est en baisse

Tableaux taux investisseurs immobilier Hongrie et Budapest 

4. Nouvelles stars des investissements en Hongrie

Selon les agents immobiliers du terrain, il n’y a plus de saison pour investir. En janvier 2018 on a signé plus de 10 918 transactions dans le pays, cela représente une hausse de 4.5% par rapport à la même période de 2017. Après un mois écoulé, il est tôt pour donner le taux exact de la hausse des prix, ce qui est réel c’est la montée des prix dans tout le pays (brique et béton) par rapport au janvier 2017.

Tableau prix de l’immobilier à Budapest

Vente de l’immobilier dans la capitale

Il en ressort que Zuglo (XIVe arrondissement) de Budapest, gardant son allure de quartier résidentiel huppé, a lancé un défi au XIIIe arrondissement, jusqu’ici leader du marché. Le plus grand nombre de vente (environ 35 000) est attendu dans les XIIIe, XIe et XIVe arrondissements. Les agents immobiliers de la capitale prévoient une baisse nette dans le quartiers intérieurs (V.-VI.-VII.).

Immobilier Hongrie : les quartiers de Buda (XI., II., I. et XXII.) peuvent compter entre 2000 et 3000 transactions.

Sur les meilleurs arrondissements, nous sommes à plus de 2000 euros du m carré et sous 150-170000 euros n’espérez pas avoir un bien de qualité avec un espoir de plus-value!

Ceux qui veulent acheter pour investir, doivent savoir que la demande est la plus forte dans les VIIIe, XIe et XIIIe arrondissements : un appartement de 40-55m² avec deux chambres d’entrée séparée trouve vite ses locataires.

Dans les quartiers du centre ville (I., V., VI. et VII.) c’est la location à court terme qui rapporte mieux. (surtout par Aibnb). Dans ces quartiers, l’offre est plus restreinte ce qui a fait monter le loyer : surtout la location à long terme est devenue hors de prix. Les étudiants qui jusqu’ici préféraient se loger près des établissements universitaires, désormais doivent se contenter des quartiers un peu plus éloignés, d’où leur préférence pour les VIIIe (Pest), XIe (Buda) et XIIIe (Pest) arrondissements. Ils sont facilement accessibles par les moyens de transports en commun et sont peu éloignés des principaux établissements universitaires.

Dans ces quartiers, Airbnb n’exerce plus d’influence sur le loyer par conséquent celui-ci n’augmente pas significativement.

Donc ceux qui souhaitent acheter dans but d’investir doivent regarder les annonces de vente dans les VIIIe, XIe et XIIIe. Si on compte 1595-1914€ (500 000-600 000HUF) par mètre carré, on peut devenir propriétaire pour 100 000€ et atteindre 6 % de rendement.

Louer à quel prix ?

Le propriétaire peut demander 10€ (3000HUF) par mètre carré par personne mais le prix dépend de l’état, de l’équipement de l’appartement, et surtout important que les chambres aient leur entrée séparée. C’est un atout majeur pour le propriétaire parce que les futurs locataires cherchent cette séparation. Dans le pire des cas, le propriétaire doit baisser le prix à 6,50€ (2000HUF) par mètre carré par personne.

Le loyer est plus élevé dans le cas des studios avec mezzanine entre 12,80 et 14,40€ (4000-4500HUF) par mètre carré. Il convient d’ajouter au loyer les charges que les locataires doivent acquitter ce qui signifie 2-3€ de plus par mètre carré par personne.

Idée pour améliorer le rendement : décomposer un grand appartement en plusieurs studios ou louer des chambres séparées, cela supposera que les chambres puissent avoir un accès unique.

Vente de l’immobilier en province :

Dans les villes universitaires comme Debrecen, Szeged (ville très francophile jumelée avec Nice),  Pécs, en 2018 le chiffre des ventes se situera entre 3500 et 4000 appartements. L’envolée des prix n’a pas épargné Szeged par exemple où on a enregistré une hausse de plus de 20% du prix de l’immobilier.

Le béton coûte 599€/m² (187 000HUF), la brique 688€ (215 000HUF). Dans les quartiers plus chics (par exemple à Újszeged, considéré comme symbole de statut social) le prix du mètre carré commence à partir de 800€ (250 000HUF) pour souvent atteindre 1120€ (350 000HUF).

Le prix du neuf à Szeged bat tous les records historiques surtout si l’on veut s’offrir la perle rare : un appartement neuf dans le centre ville très bien fréquenté. Si on ne veut que déposer la valise, il faut payer entre 1280 et 1440€/m² et attendre la livraison, 12-16 mois, selon le promoteur.

A Szeged, les appartements de 45-65m² sont les plus recherchés, et les acheteurs cherchent pour eux-mêmes. Les acheteurs étrangers, majoritairement des Hongrois de Voïvodine et des Serbes, sont présents de longue date. Pour les milliers d’étudiants de la ville (parmi eux beaucoup d’étrangers venus de tous les coins du monde), un marché immobilier spécial s’est formé : avec pour but d’investir, les propriétaires achètent de petits appartements qu’ils leur louent. Les universités de la ville emploient également, en général pour une durée déterminée de 2-3 ans, des chercheurs étrangers qui arrivent soit seuls, soit avec leur famille. Eux sont également preneurs de location.

Pour répondre à cette demande du marché, il y a des petites copropriétés qui fonctionnent comme une mini cité universitaire. Le prix du loyer, dépendant de la taille de l’appartement ou du studio, démarre à partir 144€ (45 000HUF) par mois par personne. Si trois étudiants partagent un appartement de 70-80m² le propriétaire peut encaisser 420€. Les étudiants étrangers plus exigeants aiment bien louer des studios joliment aménagés dont le loyer peut atteindre et même dépasser 478€.

Autour de Centre de Recherche de laser les promoteurs sont déjà présents et construisent un nouveau parc immobilier composé de maisons individuelles qui s’annoncent de bons investissements. A bon entendeur !

5. Investissement autour du lac Balaton

… l’année 2018 s’annonce « productive » et pratiquement a déjà démarré. La bonne nouvelle est que la demande importante est enfin suivie par l’offre : les nouvelles constructions poussent comme des champignons, de nouveaux projets se réalisent à toute vitesse. La mauvaise nouvelle est que les prix ne baissent pas : ni celui du terrain, ni celui des constructions.

Depuis 2016, le prix des appartements a augmenté de 20-30 %, celui du terrain de 50 %. L’avis des agents immobiliers du Balaton est unanime : il n’y a pas de type immobilier qui ne serait pas vendable.

Concrètement : l’intérêt le plus vif se manifeste pour l’immobilier dont le prix est environ de 63 000€ (20 000 000HUF) ou en dessous. Dans ce cas, le prix du mètre carré est entre 1276 et 1340 € (400 000 – 420 000HUF). Pour ce prix on peut s’offrir un appartement de 50m² à quelques pas du lac. Ceux qui cherchent dans cette catégorie de prix et de taille représentent 40 % des acheteurs potentiels.

Les nouveaux projets de résidence de qualité supérieure proposent le mètre carré entre 1659 et 1882 € (520 000 – 590 000HUF). Leur surface est entre 80 – 120m², leur prix définitif peut atteindre 319 000€ (100 000 000HUF). Ajoutons honnêtement que ceux qui se montrent intéressés par ce type d’immobilier, ne représentent que 6 % des acheteurs potentiels.

Les prix de l’immobilier autour du lac Balaton grimpent : pour un bien de qualité entre 80 et 120 m carré, il faudra débourser plus de 300000 euros!

Le prix moyen est entre 63 800 et 95 700€ (20-30 millions HUF), 20 % des acheteurs potentiels s’y intéressent.

Aussi incroyable que cela puisse paraître, les maisons depuis longtemps abandonnées trouvent leur propriétaire : 25 % des chercheurs cèdent à la possibilité de transformer une ancienne maison en nouvelle qui correspondra ensuite à leur besoin et à leur goût.

Quelle stratégie à suivre ?

Comme je disais, quand on veut investir, il faut être prêt à agir car la décision prise au bon moment se paie. Cela veut dire qu’il vaut mieux saisir le prix d’annonce car de la manière dont se vendent les biens, le prix des biens non vendus augmentent ; par exemple à Siófok, ville la plus prisée de la région de lac Balaton, par rapport au prix de l’automne, les prix sont plus élevés de 10-12 % pour les appartements qui ne sont pas encore vendus.

Par contre, ceux qui veulent acheter dans l’ancien en automne, ils font mieux d’attendre le mois de janvier-février quand les prix chutent.

Le prix du terrain monte nettement, et il est difficile de trouver une entreprise de bâtiment pour réaliser la construction. Le carnet de certaines était déjà plein en automne de 2017 pour 2018, et beaucoup d’entre elles préfèrent travailler à l’étranger.

Sur le neuf : les résidences sur 2 ou 3 étages sont en plein développement.

Sur la rive nord, Balatonfüred est le plus recherché. Keszthely le suit de près, et il ne faut pas aller chercher l’explication très loin dans le cas de ces trois villes citées: que la demande soit si élevée est due au fait que la construction des résidences de 2-3 étages est en plein essor. Le prix du mètre carré atteint facilement celui du neuf constaté à Budapest.

Les experts de la région attirent l’attention sur le fait que ceux qui sont à la recherche d’une résidence secondaire, y compris les étrangers qui souhaitent passer 6-8 mois là-bas, peuvent conclure de très bonnes affaires dans la proximité de ces grandes villes. Egalement, il convient de tenir compte du fait que la valeur de ces maisons va augmenter suite aux projets de développement touristique soutenus au niveau national et international.

6. Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

Neuf, rénové, ancien ? Quel choix à faire ? Cette question est encore plus légitime quand on parle de l’investissement en immobilier en Hongrie. Surtout quand on sait que l’offre du neuf va augmenter à un rythme jamais vu. Invoquons les principaux arguments !

• Le neuf est bien plus cher… Après l’examen des prix de l’immobilier à Budapest, il en ressort que le prix moyen du mètre carré du neuf coûte 386€ de plus (121 000HUF) que celui de l’ancien. Concrètement : en cas d’achat d’un appartement neuf de 60m² il faut dépenser 23 287€ de plus (7,3 millions HUF) qu’en cas d’achat d’un ancien. Le prix moyen du mètre carré du neuf est 2026€ face à 1640€ pour l’ancien (en brique). Ce n’est pas tout ! Il faut aller plus loin et examiner le coût des travaux à effectuer (modernisation, remise en état) dans un ancien face aux éventuelles remises que l’on peut obtenir dans le neuf. Je ne rentre pas exprès dans les détails parce qu’en raison du changement des conditions du marché et de la politique du gouvernement dans le domaine de l’immobilier, il vaut mieux les examiner cas par cas et consulter un expert immobilier et un expert financier sur place avant de signer le compromis d’achat.

• Au-delà du prix… le cadre et les conditions de vie sont différents dans le cas des appartements qui ont subi une sérieuse rénovation, les nouvelles fonctionnalités et l’intérieur modernisé s’avèrent plus importants pour les acheteurs potentiels que le mètre carré effectif. Les acheteurs ne refusent pas de sacrifier le charme de l’ancien à l’application de la technologie moderne qui aboutit à la création d’un intérieur plus accueillant, moins gourmand en énergie qui diminue, au final, le coût de l’entretient et les charges à payer

• En cas d’achat du neuf, au-delà du sentiment positif de la possession du neuf, il ne faut pas dépenser pour des travaux, par contre la date de l’entrée en possession dépend du délai de livraison qui peut être reporté.

Voilà le tableau immobilier neuf et ancien sur Budapest résumant les principaux arguments !

Investir dans l’ancien ou dans le neuf à Budapest?

Suite au lancement des programmes de construction immobilière, en 2018 il y a plusieurs milliers de nouveaux appartements qui apparaissent sur le marché immobilier de Budapest. Le plus grand nombre est construit dans le XIIIe, XIe, VIIIe et IXe arrondissements.

A Buda, c’est le IIIe qui offre le plus de choix, dans le XIIe c’est le projet des petites copropriétés (4-10 appartements) qui se réalise et connaît un succès franc.

Le bémol est que l’industrie du bâtiment manque de main d’œuvre ce qui retarde la réalisation des projets immobiliers.

Il n’est pas facile à s’orienter concernant le prix du neuf : à quel prix vaut-il la peine d’acheter ? je vous démontre en quelques lignes quel est le prix considéré non excessif en prenant les prix moyens du neuf (ne tenant pas compte d’un tiers des offres les plus chères) par rapport au prix moyen de l’ancien constaté pendant les trois premiers trimestres de 2017.

Tableau comparaison du prix de l’immobilier neuf et de l’ancien à Budapest

Dans les quartiers où il n’y a pas de grande différence de prix entre le neuf et l’ancien, il vaut mieux investir dans le neuf. De ce point de vue, les meilleurs quartiers sont le XIe et le XIIIe. Ici le nombre de construction est également le plus élevé.

Par contre, dans le quartier prémium comme par exemple le XIIe, le prix du neuf peut être deux fois plus cher que celui de l’ancien.

Dans les quartiers recherchés – VII., IX., XIII – un ancien appartement de bon état ne demandant pratiquement pas de travaux, le mètre carré entre 1404 – 1500€ (440 000 – 470 000HUF) est considéré comme une bonne affaire en n’oubliant pas qu’il y a des différences notables entre les parties du même quartier. Tandis que dans ces quartiers une offre à 1914€/m² (600 000HUF) est considérée comme une bonne occasion à saisir, dans le VIIe arrondissement, en raison de l’offre en nombre limité, le mètre carré du neuf commence à partir de 2552€/m².

Dans les quartiers moins chers ou plus chers, la différence entre le prix du neuf et de l’ancien est plus accentuée ce qui est le résultat du fait que le nombre de construction est plus faible qu’ailleurs. Dans les quartiers périphériques, l’ancien de bon état coûte entre 861 et 1021€ (270 000 – 320 000HUF), mais pas d’illusion ! le neuf n’est pas bon marché non plus : le prix du mètre carré commence à partir 1435 – 1595€ (450 000 – 500 000HUF).

Dans les quartiers les plus chers, la différence entre le prix du l’ancien et du neuf est plus remarquable puisque les promoteurs alignent le prix du neuf par rapport à la notoriété du quartier : le prix symbolise la qualité. On ne trouve pratiquement pas d’exemple que la construction des résidences majoritairement avec appartement type F2 soit bâtie dans le Ier, IIe ou XIIe. C’est pour cette raison que dans ces quartiers le prix du l’ancien commence autour de 1914€ (600 000HUF), et le prix du neuf peut atteindre 3190€ (1 000 000HUF).

Pour résumer : Si vous voulez investir dans l’immobilier à Budapest, vous devez décider, en fonction de votre budget disponible,

– si vous voulez acheter un nouvel appartement dans un arrondissement moins cher et un peu éloigné du centre de la ville ou bien

– si vous voulez acheter un ancien dans un arrondissement plus cher et proche du centre. La décision doit être prise en fonction de votre exigence, de votre situation mais sachez que vous ne pouvez choisir que deux éléments du trio « de bon emplacement, de bon appartement et de bon marché ».

7. Possible de négocier le prix du bien ?

La réponse doit être nuancée. Comme je disais plus haut, la demande a augmenté environ de 23% jusqu’à mi-février 2018, par ce fait les acheteurs potentiels ne sont pas en position de force. Leur chance est limitée et d’autant plus faible que l’offre n’a augmenté que de 12 %. Il est donc évident que dans cette situation ce sont les propriétaires qui mènent la danse.

Aujourd’hui, l’acheteur d’immobilier en Hongrie et surtout sur Budapest n’est pas en position de force pour négocier.

Il est aussi vrai que les vendeurs sont un peu gourmand et souvent ils surestiment la valeur de leur bien. Si le bien à vendre est annoncé à un prix réaliste, il est impossible de négocier le prix.

Le côté positif de la situation : la moyenne nationale de la baisse obtenue est entre 2-6% mais il convient d’y ajouter 2 % de baisse de prix correspondant à la correction effectuée par le vendeur, souvent même avant que l’acheteur potentiel ne se présente. Finalement par rapport au prix initial, lors de la signature de la transaction le prix à payer peut être moins élevé de 4-9%.

Ne vous attendez pas à négocier les prix sur l’immobilier à Budapest :  l’offre est trop faible!

A Budapest, on peut atteindre une baisse de 2,6-4,6%, en province de 4-8%. Il faut aussi savoir que le prix d’annonce de l’appartement à vendre (soit en béton, soir en brique) est plus proche du prix de la signature ce qui fait que le vendeur n’obtient que 4-5% de baisse.

Le taux de baisse peut atteindre 8-9% s’il s’agit de la vente d’une maison. A Budapest, c’est seulement dans un quart des cas que l’acheteur a pu négocier le prix de 3190€ (1 million HUF).

En province, les potentiels acheteurs doivent accepter que dans les grandes villes universitaires et dans les chefs-lieux de départements, la situation soit la même qu’à Budapest : les négociations sont très limitées.

8. Conclusion immobilier Hongrie

Les résultats de 2017 ont donné beaucoup d’élan au marché immobilier au début de 2018. Malgré la montée des prix, le nombre des transactions dépasse celui de la même période de 2017. La palme du prix du mètre carré le plus élevé a pu être attribuée au centre de Pest et aux appartements en brique à Buda (1843€).

Le délai de vente varie en fonction du produit : le béton se vend en 60 jours environ, le brique en 90 jours. Le délai de vente des maisons individuelles continue de baisser de 2-3 semaines mais il faut compter sur un délai de 180 jours.

La meilleure nouvelle de l’année 2018 est que les promoteurs vont livrer environ 2000 nouveaux logements à Budapest.

Les investisseurs ne peuvent pas compter sur la hausse du rendement compte tenu des prix actuels sur Budapest.

Suite à l’augmentation des prix, le rendement a baissé, ou a stagné, et se situe, dans le meilleur des cas pour la location à longue durée, entre 4,7 et 6,2%.

Etant en possession des informations détaillées du marché,

contactez-nous pour échanger sur un futur projet immobilier en Hongrie !

Article rédigé par Andrea Molnar et optimisé par Cyril Jarnias