La Pologne est le seul pays à avoir résisté à la crise économique de 2008. La Pologne pourra t’elle renouveller l’exploit, et résister à la crise économique liée au Covid-19 ? Faut-il investir en Pologne malgré le contexte économique actuel ? Avant d’investir en Pologne, je vous invite à découvrir mon guide pour les investisseurs. Est-ce qu’il faut encore investir dans le secteur immobilier en Pologne ? Si oui, dans quelles zones ? Quelles sont vos protections en tant qu’investisseur, et aussi quels sont les risques ?
Attention ! Les prix dans l’immobilier présentés dans cet article sont présentés à titre d’information. Ces prix ne tiennent pas compte de l’impact de la crise du Covid-19 sur l’économie. Je pense que cette crise va considérablement affecter les prix dans l’immobilier durant les 6 prochains mois (au moins !). N’oubliez pas que le marché immobilier Polonais est soutenu par l’investissement des étrangers. Avec la forte récession économique causée par la crise Covid-19, on doit s’attendre à un très fort repli des investissements directs de l’étranger (selon le ministre de l’économie et des finances : «Ce que nous vivons n’a pas d’autre comparaison que la grande dépression de 1929»).
Cet article a été mis à jour sur des donnés de marché sur l’immobilier en Pologne à l’été 2024.
Pologne : comprendre son économie et sa démographie avant d’investir
Avant d’investir en Pologne, il est essentiel de comprendre son économie, ainsi que sa démographie.
Quels sont les principaux atouts de la Pologne ?
Main d’oeuvre qualifiée et polyglote : un atout dans une optique d’investissement en Pologne
La réputation des travailleurs polonais n’est plus à faire. Ce sont des travailleurs motivés, bien qualifiés, autonomes et mobiles. La main d’oeuvre en Pologne est fiable, et qualifiée quelque soit le secteur d’activité. Le travail est valorisé dans la culture polonaise. Le système éducatif Polonais joue d’ailleurs un rôle fondamental dans la formation des jeunes polonais. Ce système éducatif est plus performant qu’en France. Selon le classement Pisa 2018, la Pologne se classe à la 10éme place après des pays comme la Corée du sud, Singapour, Hong Kong ou encore l’Estonie.
Main d’oeuvre bon marché
Le SMIC polonais est de 523.09 euros en juillet 2019, contre 1521.22 euros pour la France. Dans le même temps, les charges sociales sont assez attractives (42% environ). La durée légale du travail en Pologne est de 40 heures par semaine. Pour les congés payés, c’est assez similaire à la France : cela varie entre 20 et 26 jours par an. Le faible coût salarial est un très bon point pour investir en Pologne.
Évolution du SMIC polonais, en comparaison avec la France et l’Allemagne :
Marché interne dynamique avec une population de près de 40 millions d’habitants.
Les récentes hausses des salaires, ainsi que les nouvelles réformes sociales, tirent le marché de la consommation locale. La consommation des ménages polonais est en forte hausse.
Bon à savoir : le salaire moyen des polonais a progressé de 7.9% en 2018, par rapport à l’année précédente.
Sur une décennie, le salaire moyen polonais a progressé de 59%, une hausse fulgurante même si le salaire moyen reste largement inférieur au salaire moyen français.
Évolution de la population de la Pologne :
Souplesse fiscale (au niveau de l’investissement immobilier notamment).
Nous allons le détailler dans le bas de l’article, mais globalement la Pologne favorise les investissements locatifs grâce à une politique fiscale très attractive. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à consulter la section 5 de cet article où je détaille les avantages fiscaux offerts par la Pologne pour favoriser les investissements.
Fort investissement direct de l’étranger (IDE).
La Pologne profite depuis 2016 d’une relocalisation des centres basés au Royaume-Uni. L’Allemagne est le premier investisseur dans le pays, en totalisant 19.1% des IDE. Les investissements directs de l’étranger se font principalement dans le secteur des services, l’immobilier, l’industrie manufacturière, les télécommunications, le commerce de détail et de gros.
Forte croissance des prix dans l’immobilier.
A Varsovie, d’après l’outil Numbeo, les prix dans l’immobilier ont progressé de près de 27.6% entre juin 2018 et novembre 2019. Mais faut-il encore investir en Pologne dans le secteur immobilier ? N’hésitez pas à consulter la section 2 de cet article spécialement consacré à l’investissement en Pologne.
Appartenance à la zone économique européenne : un avantage pour investir en Pologne ?
Les entreprises polonaises peuvent exporter dans toute l’Union Européenne sans formalités douanières. En 2020, la devise de la Pologne est le Zloty (connue sous le symbole PLN). Mais quoi qu’il arrive, la Pologne n’a pas le choix, elle s’est engagée à rejoindre la zone Euro via le traité d’Athènes. Historiquement, les autres pays européens ayant migrés vers la devise européenne, ont tous connu, dans les années qui ont suivi la migration, une forte inflation des prix dans l’immobilier.
La Pologne connaîtra t’elle à son tour une inflation ? Très probablement, car le rattachement à la monnaie unique européenne offrira quelques avantages aux investisseurs : une stabilité monétaire, une facilité de négociation, une possibilité pour les investisseurs de remonter les gains sans conversion de devise étrangère (donc moins coûteux). Le prochaine migration vers la monnaie unique européenne sera probablement source de plus-value immobilière.
Excellente position géographique (au coeur de l’Europe, avec l’Asie à l’est et l’Europe occidentale à l’ouest).
La proximité de l’Allemagne à l’ouest est une opportunité pour les exportations, ainsi que le pour le travail transfrontalier (les entreprises allemandes, notamment dans le secteur du BTP, recrutent beaucoup de polonais).
Une position idéale dans l’Europe :
L’endettement public reste très faible
La dette publique (en % du PIB national) reste très modérée : 48.9% en 2018, ce qui est dans la moyenne basse de l’Union Européenne. Cela confirme ainsi la capacité du gouvernement à résister à la crise du Covid-19 en relançant l’économie à coup d’investissements publics.
Évolution de la dette publique de la Pologne :
Zones Économiques Spéciales (ZES) dynamiques : investir en Pologne dans une ZES, une solution attractive ?
La Pologne a défini 14 zones économiques prioritaires sur son territoire (l’équivalent français de Zones Économiques Spéciales). Des avantages financiers, ainsi que des aides publiques sont à prévoir pour les investisseurs dans ces zones. On peut véritablement considérer que les efforts du gouvernement pour développer ces zones vont porter à terme leurs fruits : donc développement économique, et inflation probable des prix dans l’immobilier ! Nous allons détailler plus bas dans l’article quelques conseils pour investir en Pologne dans des zones économiques prioritaires.
Croissance économique très forte
La Pologne est un pays à forte croissance économique. La croissance économique est l’une des plus soutenues dans l’Europe, avec un PIB national qui s’est développé de 4.5% en 2018. Le marché économique est soutenu par des investissements directs de l’étranger en forte croissance, ainsi que par une très forte consommation intérieure.
Évolution de la croissance du PIB de la Pologne (comparaison avec la France et l’Allemagne).
Fort Investissement direct de l’étranger (IDE)
Le marché économique est soutenu par des investissements directs de l’étranger (IDE) en forte croissance. La plupart des investissements se font dans le secteur immobilier, mais quelques entreprises étrangères se développent sur le marché.
Quels sont les faiblesses du marché polonais ?
- Une forte dépendance aux investisseurs étrangers
- Une dépendance au marché allemand
- La part des exportations dans le PIB national en forte hausse
- Crise démographique
- Exil des talents polonais
Depuis son entrée dans l’Union Européenne, les travailleurs qualifiés Polonais émigrent massivement vers les pays de l’est de l’Europe. Ce phénomène a un impact positif sur l’économie à court terme, car très souvent les travailleurs transfèrent leurs salaires en Pologne et participent ainsi au développement de l’économie Polonaise. Mais seulement, voilà, ce phénomène est à double tranchant : il prive la Pologne d’une main d’oeuvre qualifiée.
Fonds structurels européens
La Pologne est sous “perfusion” des fonds structurels européens. Selon le programme 2013 – 2020 de l’Union Européenne, la Pologne est le pays qui a reçu l’enveloppe la plus importante avec une subvention de 82.5 milliards d’euros (à titre de comparaison, la France a reçu durant la même période une enveloppe de 17.9 milliards d’euros).
Le risque pour l’économie polonaise ? Le budget pour la période 2021 – 2027 n’a pas été défini. Il est probable que la prochaine enveloppe sera nettement moins élevée que la précédente.
Peu d’investissement en recherche et développement (emplois à faible valeur ajoutée).
La Pologne tente dans la mesure du possible d’investir dans le R&D. Des subventions publiques sont prévues pour investir en Pologne dans des technologies de pointe (médecine, communication, transport).
Pénurie de main d’oeuvre. Appel à de la main d’oeuvre étrangère (ukrainiens, biélorusses,…). 50 000 postes d’ingénieurs non pourvus dans le secteur de la technologie d’information et de communication.
En raison d’une chute de la démographie, et de la fuite à l’étranger des talents Polonais, la situation devient dramatique : la Pologne manque de main d’oeuvre, et cela affecte la performance économique des entreprises polonaises. Certains secteurs d’activités sont très touchés par cette pénurie, c’est le cas de la médecine, les ouvriers du bâtiment, les informaticiens. Selon les prévisions les moins optimistes, en 2030, la Pologne offrira 20 millions d’emplois pour seulement 16 millions d’actifs (soit une pénurie de 4 millions d’actifs). Dans ces conditions, le gouvernement Polonais n’a pas d’autre choix que de se tourner vers l’étranger. C’était le cas avec la main d’oeuvre Ukrainienne, mais ce n’est plus suffisant, et à ce jour, le gouvernement signe des accords avec certains pays comme les Philippines.
Taux de chômage incompressible (près de 3%).
En Octobre 2019, selon l’institut Eurostat, le taux de chômage en Pologne est de 3.2% (en baisse quasi-constante depuis 2013). Ainsi, en moins de 6 ans, le taux de chômage est passé de 10.8% à 3.2% (une division par 3 environ). C’est très positif car cela témoigne de la réussite Polonaise, mais en revanche cela affecte les entreprises polonaises en raison des difficultés à recruter (le gouvernement Polonais a signé quelques accords avec des pays comme les Philippines pour trouver de la main d’oeuvre).
Évolution du taux de chômage de la Pologne (comparé à la France et à l’Allemagne)
Réseaux routiers insuffisants
En 2020, la Pologne dispose d’un important réseau d’autoroutes, mais encore insuffisant : les autoroutes s’étendent sur 1330 km (en comparaison, le réseau d’autoroutes Français s’étend sur 11618 km). La contrepartie : des investissements publics futurs à prévoir qui vont alourdir la gestion publique (et probablement l’endettement public), des charges de fonctionnement alourdies (frais de maintenance notamment), et pour le moment une capacité de développement des entreprises limitée (déplacement coûteux et entreprises moins compétitives).
Où investir en Pologne, dans quelle ville ?
Zone N°1 : Investir à Varsovie
Varsovie reste le leader incontesté du marché immobilier polonais, avec une augmentation continue des prix au cours des trois dernières années. Entre 2021 et 2023, les prix au mètre carré ont grimpé d’environ 15 à 20 %, atteignant aujourd’hui entre 13000 et 14000 PLN/m² (environ 2750 à 3000 euros/m²). Cette hausse est principalement soutenue par la forte demande pour des logements modernes, en particulier dans les quartiers centraux, et par une disponibilité limitée de nouveaux terrains pour la construction.
Exemple de rentabilité pour un appartement sur le centre ville de Varsovie :
Pour un appartement de deux chambres d’environ 80 m² dans le centre de Varsovie, les prix moyens au mètre carré en 2024 se situent entre 14500 et 15500 PLN/m² (environ 3100 à 3300 euros/m²), ce qui place le prix d’achat total entre 1160000 et 1240000 PLN (environ 248000 à 265000 euros).
Frais d’achat :
Les frais d’achat comprennent les frais de notaire, la taxe de transfert et autres coûts administratifs, qui représentent généralement environ 3 % du prix d’achat, soit entre 34800 et 37200 PLN (environ 7440 à 7950 euros).
Loyer moyen :
Le loyer mensuel pour un appartement de ce type est d’environ 5000 à 6000 PLN (environ 1070 à 1290 euros), ce qui équivaut à un loyer annuel de 60000 à 72000 PLN (environ 12800 à 15400 euros).
Charges annuelles :
Les charges annuelles pour ce type d’appartement, incluant les frais de copropriété et les services, sont d’environ 5000 à 6000 PLN (environ 1070 à 1290 euros).
Taxe foncière et sur les revenus fonciers :
La taxe foncière en Pologne est relativement faible, généralement autour de 0,5 % de la valeur cadastrale du bien, ce qui représente environ 6000 PLN (environ 1280 euros). Les revenus locatifs sont taxés à un taux forfaitaire de 8,5 % sur le revenu brut, ce qui dans ce cas représenterait environ 5100 PLN (environ 1090 euros) annuellement.
Rentabilité nette centre ville Varsovie pour un appartement de 80 m2 :
Pour calculer la rentabilité nette :
- Revenus annuels locatifs : 70000 PLN (environ 15000 euros)
- Dépenses annuelles (charges, taxes foncières, impôts sur les revenus locatifs) : 17000 PLN (environ 3650 euros)
- Investissement initial : 1198000 PLN (environ 256000 euros)
La rentabilité nette serait donc d’environ 4,34 %.
Zone N°2 : Investir en Pologne à Łódź ?
Au cours des trois dernières années, Łódź a montré des signes de croissance soutenue dans le secteur immobilier, bien que cette ville reste plus abordable par rapport à d’autres grandes villes polonaises comme Varsovie ou Cracovie. Les prix au mètre carré à Łódź ont augmenté de 8 à 12 % entre 2021 et 2023. En 2024, les prix moyens se situent autour de 7500 à 8500 PLN/m² (environ 1600 à 1800 euros/m²).
Łódź, historiquement connue pour son industrie textile, connaît un renouveau grâce à des projets de réaménagement urbain et un intérêt croissant des investisseurs, notamment pour les immeubles résidentiels et commerciaux. Le développement de nouvelles infrastructures et l’amélioration de la qualité de vie attirent de plus en plus de jeunes professionnels et d’investisseurs, ce qui dynamise encore davantage le marché immobilier.
Avec un prix au mètre carré inférieur à celui des autres grandes villes, Łódź offre une bonne opportunité pour les investisseurs cherchant un potentiel de croissance tout en maintenant des coûts d’entrée plus bas.
Exemple de rentabilité pour un appartement sur le centre ville de Łódź :
Pour un appartement de deux chambres d’environ 80 m² dans le centre de Łódź, les prix moyens au mètre carré en 2024 se situent entre 7500 et 8500 PLN/m² (environ 1600 à 1800 euros/m²). Cela place le prix d’achat total entre 600000 et 680000 PLN (environ 128000 à 145000 euros).
Frais d’achat : Les frais d’achat incluent les frais de notaire, la taxe de transfert et autres coûts administratifs, représentant environ 3 % du prix d’achat, soit entre 18000 et 20400 PLN (environ 3800 à 4300 euros).
Loyer moyen : Le loyer mensuel pour un appartement de ce type à Łódź est d’environ 3000 à 3500 PLN (environ 640 à 750 euros), ce qui équivaut à un loyer annuel de 36000 à 42000 PLN (environ 7700 à 8900 euros).
Charges annuelles : Les charges annuelles pour ce type d’appartement, comprenant les frais de copropriété et services, sont d’environ 3000 PLN (environ 640 euros).
Taxe foncière et sur les revenus fonciers : La taxe foncière en Pologne est relativement basse, généralement autour de 0,5 % de la valeur cadastrale du bien, ce qui représente environ 3200 PLN (environ 680 euros). Les revenus locatifs sont taxés à un taux forfaitaire de 8,5 % sur le revenu brut, ce qui représenterait environ 3300 PLN (environ 700 euros) annuellement.
Rentabilité nette :
Pour calculer la rentabilité nette :
- Revenus annuels locatifs : 39000 PLN (environ 8300 euros)
- Dépenses annuelles (charges, taxes foncières, impôts sur les revenus locatifs) : 9500 PLN (environ 2020 euros)
- Investissement initial : 618000 PLN (environ 131000 euros)
La rentabilité nette serait donc d’environ 4,8 %.
Zone N°3 : Investir dans la ville de Wrocław
Wrocław est la 4éme ville de Pologne avec une population de 632 000 habitants (2013). La ville a tout pour plaire : c’est une ville élégante avec une fontaine moderne, ville étudiante et donc population jeune avec de nombreuses universités. Capitale européenne de la culture en 2016. La demande locative y est très forte. Quelques entreprises internationales y ont migré une activité (Amazon,…). Le taux d’occupation est élevé.
Au niveau des prix, ils ont fortement progressé. Dans l’immobilier neuf, il est possible de dénicher des propriétés immobilières se négociant sur une base de 7000 zl par m2.
Exemple de rentabilité pour un appartement sur le centre ville de Wroclaw :
Pour un appartement de deux chambres d’environ 80 m² dans le centre de Wrocław, les prix moyens au mètre carré en 2024 sont autour de 10000 à 11000 PLN/m² (environ 2100 à 2300 euros/m²), ce qui place le prix d’achat total entre 800000 et 880000 PLN (environ 170000 à 188000 euros).
Frais d’achat :
Les frais d’achat sont d’environ 3 %, soit entre 24000 et 26400 PLN (environ 5100 à 5600 euros).
Loyer moyen :
Le loyer mensuel pour un appartement de ce type à Wrocław est d’environ 4000 à 5000 PLN (environ 850 à 1070 euros), équivalent à un loyer annuel de 48000 à 60000 PLN (environ 10200 à 12800 euros).
Charges annuelles :
Les charges annuelles sont généralement d’environ 3500 à 4500 PLN (environ 750 à 960 euros).
Taxe foncière et sur les revenus fonciers :
La taxe foncière est d’environ 0,5 % de la valeur cadastrale, soit environ 4000 PLN (environ 850 euros). Les revenus locatifs sont taxés à 8,5 %, soit environ 4500 PLN (environ 950 euros) annuellement.
Rentabilité nette :
- Revenus annuels locatifs : 54000 PLN (environ 11500 euros)
- Dépenses annuelles : 13000 PLN (environ 2770 euros)
- Investissement initial : 824000 PLN (environ 176000 euros)
La rentabilité nette serait d’environ 5 %.
Zone N°4 : Investir dans la ville de Szczecin, la solution ?
Le marché immobilier de Szczecin a connu une progression stable ces dernières années, bien que les prix y soient restés plus accessibles par rapport à d’autres grandes villes polonaises telles que Varsovie ou Cracovie. En 2024, les prix au mètre carré dans cette ville se situent entre 8600 et 9200 PLN/m² (environ 1820 à 1950 euros/m²), reflétant une légère augmentation par rapport aux années précédentes.
Szczecin, grâce à sa position stratégique proche de la frontière allemande et son accès au port de la mer Baltique, a vu une hausse de la demande pour les biens immobiliers. Cette demande est principalement alimentée par le développement des secteurs du transport et de la logistique. Les prix, en particulier dans les quartiers centraux, ont progressivement augmenté, mais restent encore bien en dessous de ceux des autres métropoles polonaises.
Malgré cette augmentation, Szczecin continue d’être une option attrayante pour les investisseurs en raison de ses coûts d’entrée plus bas et de ses rendements potentiellement plus élevés. La ville attire également un nombre croissant de résidents cherchant à améliorer leur qualité de vie, profitant de l’environnement naturel riche et des infrastructures modernes de la ville.
Les perspectives pour les années à venir, y compris 2024, prévoient une légère hausse des prix, soutenue par une demande continue pour les propriétés situées dans des zones stratégiques bien desservies.
Exemple de rentabilité pour un appartement sur le centre ville de Szczecin :
Pour un appartement de deux chambres d’environ 80 m² situé dans le centre de Szczecin, les prix moyens au mètre carré en 2024 se situent entre 8600 et 9200 PLN/m² (environ 1820 à 1950 euros/m²). Cela place le prix d’achat total entre 688000 et 736000 PLN (environ 146000 à 156000 euros).
Frais d’achat :
Les frais d’achat, qui incluent les frais de notaire, la taxe de transfert et autres coûts administratifs, représentent généralement environ 3 % du prix d’achat, soit entre 20640 et 22080 PLN (environ 4400 à 4700 euros).
Loyer moyen :
Le loyer mensuel pour un appartement de ce type à Szczecin est d’environ 3200 à 3800 PLN (environ 680 à 810 euros), ce qui équivaut à un loyer annuel de 38400 à 45600 PLN (environ 8200 à 9700 euros).
Charges annuelles :
Les charges annuelles, qui incluent les frais de copropriété et services, sont généralement d’environ 3500 à 4500 PLN (environ 750 à 960 euros).
Taxe foncière et sur les revenus fonciers :
La taxe foncière en Pologne est relativement basse, typiquement autour de 0,5 % de la valeur cadastrale du bien, soit environ 3440 PLN (environ 720 euros). Les revenus locatifs sont taxés à un taux forfaitaire de 8,5 %, ce qui représente environ 3260 PLN (environ 680 euros) annuellement.
Rentabilité nette :
Pour calculer la rentabilité nette :
- Revenus annuels locatifs : 42000 PLN (environ 8900 euros)
- Dépenses annuelles (charges, taxes foncières, impôts sur les revenus locatifs) : 11200 PLN (environ 2380 euros)
- Investissement initial : 717000 PLN (environ 152000 euros)
La rentabilité nette serait donc d’environ 4,3 %.
Zone N°5 : Investir en Pologne dans la ville de Cracovie, la solution ?
À Cracovie, les prix immobiliers ont également progressé, bien que de manière plus modérée, avec une augmentation d’environ 12 à 15 % sur trois ans. En 2024, les prix moyens au mètre carré se situent entre 11000 et 12000 PLN/m² (environ 2300 à 2500 euros/m²). Cracovie continue d’être un lieu d’investissement privilégié, en particulier pour la location dans les quartiers historiques et universitaires.
Sur la période 2016 – 2019, la progression des prix a été moins importante qu’à Varsovie. Sur cette période, les prix ont progressé de 17.91% (une hausse très soutenue tout de même). Fin 2019, une propriété immobilière se négocie sur un tarif de 6953 zl par m2. Le rendement brut était similaire à Varsovie (environ 10 %, avant impôts et charges de maintenance).
En 5 ans, avec la hausse des prix, la rentabilité a été divisée par deux.
Exemple de rentabilité pour un appartement sur le centre ville de Cracovie :
Pour un appartement de deux chambres d’environ 80 m² dans le centre de Cracovie, les prix moyens au mètre carré en 2024 sont autour de 12000 à 13000 PLN/m² (environ 2600 à 2800 euros/m²). Cela place le prix d’achat total entre 960000 et 1040000 PLN (environ 208000 à 225000 euros).
Frais d’achat :
Les frais d’achat, comprenant les frais de notaire, la taxe de transfert et autres coûts, représentent environ 3 % du prix d’achat, soit entre 28800 et 31200 PLN (environ 6200 à 6700 euros).
Loyer moyen :
Le loyer mensuel pour un appartement de ce type à Cracovie est d’environ 4500 à 5500 PLN (environ 960 à 1180 euros), ce qui équivaut à un loyer annuel de 54000 à 66000 PLN (environ 11500 à 14100 euros).
Charges annuelles :
Les charges annuelles pour ce type d’appartement sont généralement d’environ 4000 à 5000 PLN (environ 850 à 1070 euros).
Taxe foncière et sur les revenus fonciers :
La taxe foncière est d’environ 0,5 % de la valeur cadastrale, soit environ 4800 à 5200 PLN (environ 1000 à 1100 euros). Les revenus locatifs sont taxés à un taux forfaitaire de 8,5 %, soit environ 4600 PLN (environ 980 euros) annuellement.
Rentabilité nette :
- Revenus annuels locatifs : 60000 PLN (environ 12800 euros)
- Dépenses annuelles : 13600 PLN (environ 2900 euros)
- Investissement initial : 992000 PLN (environ 214200 euros)
La rentabilité nette serait d’environ 4,7 %.
Quels sont les risques et les pièges à investir en Pologne ?
Les pièges à éviter et les risques pour investir en Pologne :
Risque N°1 : Le risque politique
En 2015, le parti conservateur Droit et Justice (Prawo i Sprawiedliwość) a remporté les élections législatives (avec 39.1% des suffrages et en remportant la majorité absolue dans le parlement polonais). Ce parti politique, est classé sur la scéne politique, comme un parti de droite, voire même d’extrême droite. Régulièrement eurosceptique, le parti politique a entamé depuis son élection des réformes anti-démocratiques controversées qui nuisent au relation diplomatique avec les institutions de l’Union Européenne. Cela se traduit par un climat politique très morose, et cela affecte également les décisions d’investissement des firmes étrangères. Les bons résultats économiques du pays ont cependant permis au parti politique de remporter avec succès les dernières élections (sénat : 44.51% des suffrages en 2019, diète : 43.59% des suffrages en 2019, parlement européen : 45.38% en 2019). Dans les conditions actuelles, la prochaine élection du président de la république, prévue en 2020, ne devrait pas révéler de surprises.
Risque N°2 : Réformes sociales coûteuses
Réforme des allocations familiales et âge légal de la retraite abaissé. Hausse du salaire minimum.
Risque N°3 : Résiliation d’un contrat de location
Il est possible de résilier un contrat de location lorsque le le locataire n’a pas payé depuis plus de 3 mois. La loi est plus favorable qu’en France aux investisseurs, mais le risque de non-paiement doit être pris en compte lors de votre investissement en Pologne.
Risque N°4 : Forte sensibilité de l’économie à la zone Euro
Jusqu’à présent, le marché polonais a été épargné par les crises financières internationales grâce notamment aux investissements et la forte demande de consommation du marché intérieur. Mais la Pologne est très sensible aux exportations. En 2018, les exportations représentaient 55.31% du PIB national (source : Banque mondiale). Les exportations (en % du PIB) sont en augmentation constante depuis 2009. A titre de comparaison, en 2009, les exportations ne représentaient que 37.19% du PIB national.
Dans ces conditions, la crise du Covid-19 a un impact très puissant sur la santé économique de la Pologne mais les prix depuis ont fortement augmenté.
On peut difficilement avoir plus de 4% nets dans les grandes villes polonaises. Sur le long terme, je pense que la Pologne a la capacité de résister à la crise économique, et elle devrait même être en mesure de profiter de la crise actuelle grâce au mouvement de relocalisation sur le continent européen des activités sensibles (médicaments,…). Par contre, à court terme, la Pologne est très exposée : forte sensibilité de l’économie à la santé de la zone euro, nombreux travailleurs polonais à l’étranger et IDE très élevé. Le marché Polonais va s’effondrer à court terme : donc forte baisse des prix dans l’immobilier.
Risque N°5 : Vieillissement marqué de la population
Comme le témoigne le graphique ci-dessous, la population agée (+ 65 ans, en % de la population) est en progression constante depuis 1985, et représente désormais 17.34% de la population totale. Quel est donc le risque pour investir en Pologne ? La population vieillit, donc moins active : plus de retraites à verser, moins de cotisations sociales perçues, plus de dépenses de santé, une hausse des charges sociales à prévoir et une économie moins compétitive.
Évolution de la population âgée en Pologne :
Quelle est la protection du propriétaire en Pologne ?
Avant d’investir en Pologne dans l’immobilier, le recours aux services de spécialistes est indispensable. Retrouvez ci-dessus une petite synthèse des règles en matière de bail, et notre avis sur votre protection en tant qu’investisseur.
Un contrat de bail obligatoire dans certains cas
Le contrat de bail pour une personne physique en Pologne est régie par l’article 659 du code Civil. Le statut des baux commerciaux que l’on connaît en France n’a pas d’équivalence en droit Polonais. Un bail peut être conclus sur une durée déterminée ou indéterminé. Pour tout contrat d’une durée supérieure à un an, il faudra obligatoirement rédiger le contrat de manière écrite.
La révision du loyer pas très encadré
Pour la révision du loyer, contrairement à la France, la Pologne ne plafonne pas une éventuelle réévaluation du prix du loyer (le propriétaire devra cependant respecter un délai de préavis minimal de 1 mois avant de réviser à la hausse le loyer).
Les avantages fiscaux pour investir en Pologne
La Pologne est l’une des économies les plus dynamiques (en 2019) en Europe. Les gouvernements polonais ont mis en place des politiques fiscales très dynamiques.
Impôt sur les sociétés
L’IS en Pologne est de 19%, et est réduit à 9% pour les petites entreprises dont le CA annuel ne dépasse pas 1.2 millions euros et pour les nouvelles sociétés durant le premier exercice social. Taux très avantageux dans la moyenne basse de l’Union Européenne.
Les non résidents en Pologne devront demander un numéro d’identification fiscal (“Numer Identyfikacji Podatkowej”), qui devra être demander auprès du centre des impôts Polonais.
Taxation sur la plus-value immobilière
Taxation de la plus-value immobilière de 19%, sauf en cas d’exonération. Exonération de taxe sur la plus-value immobilière au bout de 5 ans. Si vous revendez avant l’échéance de 5 ans, et en réinvestissant le montant de la transaction dans les 2 ans dans un programme immobilier, vous serez également exonéré de taxe sur la plus-value immobilière (dès la première année).
Amortissement possible de votre investissement immobilier sur une durée de 10 ans. (quelque soit le mode d’acquisition : sur fonds propres ou à crédit).
Une taxe de 8.5% sur les revenus locatifs !
Impôt forfaitaire de 8.5% sur les revenus locatifs au delà des 10 années d’amortissement.
Possibilité de revendre le bien immobilier 10 ans après l’achat afin d’échapper à la taxe sur la plus-value et éviter de payer un impôt supplémentaire (8.5% sur vos revenus locatifs) ou bien conserver le bien immobilier et accepter de payer cet impôt (qui est d’ailleurs très faible). => Marché immobilier dynamique car cela incite les investisseurs à revendre régulièrement leurs biens immobiliers. D’où des opportunités et un marché immobilier liquide.
Des frais de succession limités !
Frais de succession : 7% (contre 28% en France).
Convention de non double imposition entre la France et la Pologne.
Une taxe foncière très faible
Taxe foncière : taxe sur la propriété (le taux varie en fonction de chaque municipalité : entre 0.09 et 0.17 euro par m2). La taxe est payable chaque trimestre.
Des règles très simples !
Selon la législation fiscale en Pologne, vous devez déclarer le montant des impôts sur revenus locatifs du mois précédent avant le 20 du mois en cours.
Pas de taxe à payer si moins de 3091 PLN (soit environ 750 euros). Au-delà, il faudra (sauf exonération particulière) appliquer le taux applicable.
Conclusion
Investir en Pologne reste une option pour l’achat sur l’immobilier mais avec des rentabilités en fortes baisses depuis 5 ans.
A ce jour, le gouvernement continue à favoriser les investissements directs de l’étranger grâce à une politique fiscale très avantageuse pour les investisseurs . Le marché intérieur Polonais est énorme, et globalement la main d’oeuvre Polonaise est très qualifiée, ce qui devrait lui permettre à la Pologne de prospérer dans les années à venir. La seule ombre au tableau : les prix ont continué a bien flambé, et il faudra être très sélectif et savoir s’entourer de conseillers performants. Après la crise Covid-19, l’immobilier a stagné, le dynamisme du marché immobilier polonais étant principalement soutenu par des investisseurs étrangers qui cherchent de la rentabilité qu’ils ne retrouvent plus.
Sur le long terme, investir en Pologne reste une solution de diversification où l’on aura du mal à faire plus de 4% nets sur l’immobilier en Pologne victime de l’inflation et d’une hausse continue des prix comme de nombreux pays de l’Union Européenne.
Mais si investir en Pologne reste une bonne option, n’oubliez pas que certaines destinations, comme les USA ou encore la Bulgarie offrent un excellent rapport rendement / risque. Retrouvez quelques articles ici.
