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Investir en Pologne : le bon pays pour du rendement ?

Investir en Pologne : le bon pays pour du rendement ?
par cyril jarnias - le 14 juin 2020

La Pologne est le seul pays à avoir résisté à la crise économique de 2008. La Pologne pourra t’elle renouveller l’exploit, et résister à la crise économique liée au Covid-19 ? Faut-il investir en Pologne malgré le contexte économique actuel ? Avant d’investir en Pologne, je vous invite à découvrir mon guide pour les investisseurs. Est-ce qu’il faut encore investir dans le secteur immobilier en Pologne ? Si oui, dans quelles zones ? Quelles sont vos protections en tant qu’investisseur, et aussi quels sont les risques ?

Attention ! Les prix dans l’immobilier présentés dans cet article sont présentés à titre d’information. Ces prix ne tiennent pas compte de l’impact de la crise du Covid-19 sur l’économie. Je pense que cette crise va considérablement affecter les prix dans l’immobilier durant les 6 prochains mois (au moins !). N’oubliez pas que le marché immobilier Polonais est soutenu par l’investissement des étrangers. Avec la forte récession économique causée par la crise Covid-19, on doit s’attendre à un très fort repli des investissements directs de l’étranger (selon le ministre de l’économie et des finances : «Ce que nous vivons n’a pas d’autre comparaison que la grande dépression de 1929»).

1. Pologne : comprendre son économie et sa démographie avant d’investir

Avant d’investir en Pologne, il est essentiel de comprendre son économie, ainsi que sa démographie.

Quels sont les principaux atouts de la Pologne ?

    • Main d’oeuvre qualifiée et polyglote : un atout dans une optique d’investissement en Pologne

La réputation des travailleurs polonais n’est plus à faire. Ce sont des travailleurs motivés, bien qualifiés, autonomes et mobiles. La main d’oeuvre en Pologne est fiable, et qualifiée quelque soit le secteur d’activité. Le travail est valorisé dans la culture polonaise. Le système éducatif Polonais joue d’ailleurs un rôle fondamental dans la formation des jeunes polonais. Ce système éducatif est plus performant qu’en France. Selon le classement Pisa 2018, la Pologne se classe à la 10éme place après des pays comme la Corée du sud, Singapour, Hong Kong ou encore l’Estonie.

    • Main d’oeuvre bon marché

Le SMIC polonais est de 523.09 euros en juillet 2019, contre 1521.22 euros pour la France. Dans le même temps, les charges sociales sont assez attractives (42% environ). La durée légale du travail en Pologne est de 40 heures par semaine. Pour les congés payés, c’est assez similaire à la France : cela varie entre 20 et 26 jours par an. Le faible coût salarial est un très bon point pour investir en Pologne.

Évolution du SMIC polonais, en comparaison avec la France et l’Allemagne :
Salaire minimum en Europe

    • Marché interne dynamique avec une population de près de 40 millions d’habitants.

Les récentes hausses des salaires, ainsi que les nouvelles réformes sociales, tirent le marché de la consommation locale. La consommation des ménages polonais est en forte hausse.

Bon à savoir : le salaire moyen des polonais a progressé de 7.9% en 2018, par rapport à l’année précédente.

Sur une décennie, le salaire moyen polonais a progressé de 59%, une hausse fulgurante même si le salaire moyen reste largement inférieur au salaire moyen français.

Évolution de la population de la Pologne :
Population active en Pologne

    • Souplesse fiscale (au niveau de l’investissement immobilier notamment).

Nous allons le détailler dans le bas de l’article, mais globalement la Pologne favorise les investissements locatifs grâce à une politique fiscale très attractive. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à consulter la section 5 de cet article où je détaille les avantages fiscaux offerts par la Pologne pour favoriser les investissements.

    • Fort investissement direct de l’étranger (IDE).

La Pologne profite depuis 2016 d’une relocalisation des centres basés au Royaume-Uni. L’Allemagne est le premier investisseur dans le pays, en totalisant 19.1% des IDE. Les investissements directs de l’étranger se font principalement dans le secteur des services, l’immobilier, l’industrie manufacturière, les télécommunications, le commerce de détail et de gros.

    • Forte croissance des prix dans l’immobilier.

A Varsovie, d’après l’outil Numbeo, les prix dans l’immobilier ont progressé de près de 27.6% entre juin 2018 et novembre 2019. Mais faut-il encore investir en Pologne dans le secteur immobilier ? N’hésitez pas à consulter la section 2 de cet article spécialement consacré à l’investissement en Pologne.

    • Appartenance à la zone économique européenne : un avantage pour investir en Pologne ?

Les entreprises polonaises peuvent exporter dans toute l’Union Européenne sans formalités douanières. En 2020, la devise de la Pologne est le Zloty (connue sous le symbole PLN). Mais quoi qu’il arrive, la Pologne n’a pas le choix, elle s’est engagée à rejoindre la zone Euro via le traité d’Athènes. Historiquement, les autres pays européens ayant migrés vers la devise européenne, ont tous connu, dans les années qui ont suivi la migration, une forte inflation des prix dans l’immobilier.

La Pologne connaîtra t’elle à son tour une inflation ? Très probablement, car le rattachement à la monnaie unique européenne offrira quelques avantages aux investisseurs : une stabilité monétaire, une facilité de négociation, une possibilité pour les investisseurs de remonter les gains sans conversion de devise étrangère (donc moins coûteux). Le prochaine migration vers la monnaie unique européenne sera probablement source de plus-value immobilière.

    • Excellente position géographique (au coeur de l’Europe, avec l’Asie à l’est et l’Europe occidentale à l’ouest).

La proximité de l’Allemagne à l’ouest est une opportunité pour les exportations, ainsi que le pour le travail transfrontalier (les entreprises allemandes, notamment dans le secteur du BTP, recrutent beaucoup de polonais).

Une position idéale dans l’Europe :
Carte pologne

    • L’endettement public reste très faible

La dette publique (en % du PIB national) reste très modérée : 48.9% en 2018, ce qui est dans la moyenne basse de l’Union Européenne. Cela confirme ainsi la capacité du gouvernement à résister à la crise du Covid-19 en relançant l’économie à coup d’investissements publics.

Évolution de la dette publique de la Pologne :
Dette publique de la Pologne (en % du PIB)

    • Zones Économiques Spéciales (ZES) dynamiques : investir en Pologne dans une ZES, une solution attractive ?

La Pologne a défini 14 zones économiques prioritaires sur son territoire (l’équivalent français de Zones Économiques Spéciales). Des avantages financiers, ainsi que des aides publiques sont à prévoir pour les investisseurs dans ces zones. On peut véritablement considérer que les efforts du gouvernement pour développer ces zones vont porter à terme leurs fruits : donc développement économique, et inflation probable des prix dans l’immobilier ! Nous allons détailler plus bas dans l’article quelques conseils pour investir en Pologne dans des zones économiques prioritaires.

    • Croissance économique très forte

La Pologne est un pays à forte croissance économique. La croissance économique est l’une des plus soutenues dans l’Europe, avec un PIB national qui s’est développé de 4.5% en 2018. Le marché économique est soutenu par des investissements directs de l’étranger en forte croissance, ainsi que par une très forte consommation intérieure.
Évolution de la croissance du PIB de la Pologne (comparaison avec la France et l’Allemagne).
Évolution de la croissance du PIB de la Pologne (comparaison avec la France et l'Allemagne).

    • Fort Investissement direct de l’étranger (IDE)

Le marché économique est soutenu par des investissements directs de l’étranger (IDE) en forte croissance. La plupart des investissements se font dans le secteur immobilier, mais quelques entreprises étrangères se développent sur le marché.

Quels sont les faiblesses du marché polonais ?

    • Une forte dépendance aux investisseurs étrangers
    • Une dépendance au marché allemand
    • La part des exportations dans le PIB national en forte hausse
    • Crise démographique
    • Exil des talents polonais

Depuis son entrée dans l’Union Européenne, les travailleurs qualifiés Polonais émigrent massivement vers les pays de l’est de l’Europe. Ce phénomène a un impact positif sur l’économie à court terme, car très souvent les travailleurs transfèrent leurs salaires en Pologne et participent ainsi au développement de l’économie Polonaise. Mais seulement, voilà, ce phénomène est à double tranchant : il prive la Pologne d’une main d’oeuvre qualifiée.

    • Fonds structurels européens

La Pologne est sous “perfusion” des fonds structurels européens. Selon le programme 2013 – 2020 de l’Union Européenne, la Pologne est le pays qui a reçu l’enveloppe la plus importante avec une subvention de 82.5 milliards d’euros (à titre de comparaison, la France a reçu durant la même période une enveloppe de 17.9 milliards d’euros).

Le risque pour l’économie polonaise ? Le budget pour la période 2021 – 2027 n’a pas été défini. Il est probable que la prochaine enveloppe sera nettement moins élevée que la précédente.

    • Peu d’investissement en recherche et développement (emplois à faible valeur ajoutée).

La Pologne tente dans la mesure du possible d’investir dans le R&D. Des subventions publiques sont prévues pour investir en Pologne dans des technologies de pointe (médecine, communication, transport).

    • Pénurie de main d’oeuvre. Appel à de la main d’oeuvre étrangère (ukrainiens, biélorusses,…). 50 000 postes d’ingénieurs non pourvus dans le secteur de la technologie d’information et de communication.

En raison d’une chute de la démographie, et de la fuite à l’étranger des talents Polonais, la situation devient dramatique : la Pologne manque de main d’oeuvre, et cela affecte la performance économique des entreprises polonaises. Certains secteurs d’activités sont très touchés par cette pénurie, c’est le cas de la médecine, les ouvriers du bâtiment, les informaticiens. Selon les prévisions les moins optimistes, en 2030, la Pologne offrira 20 millions d’emplois pour seulement 16 millions d’actifs (soit une pénurie de 4 millions d’actifs). Dans ces conditions, le gouvernement Polonais n’a pas d’autre choix que de se tourner vers l’étranger. C’était le cas avec la main d’oeuvre Ukrainienne, mais ce n’est plus suffisant, et à ce jour, le gouvernement signe des accords avec certains pays comme les Philippines.

    • Taux de chômage incompressible (près de 3%).

En Octobre 2019, selon l’institut Eurostat, le taux de chômage en Pologne est de 3.2% (en baisse quasi-constante depuis 2013). Ainsi, en moins de 6 ans, le taux de chômage est passé de 10.8% à 3.2% (une division par 3 environ). C’est très positif car cela témoigne de la réussite Polonaise, mais en revanche cela affecte les entreprises polonaises en raison des difficultés à recruter (le gouvernement Polonais a signé quelques accords avec des pays comme les Philippines pour trouver de la main d’oeuvre).
Évolution du taux de chômage de la Pologne (comparé à la France et à l’Allemagne)
Évolution du taux de chômage de la Pologne (comparé à la France et à l'Allemagne)

    • Réseaux routiers insuffisants

En 2020, la Pologne dispose d’un important réseau d’autoroutes, mais encore insuffisant : les autoroutes s’étendent sur 1330 km (en comparaison, le réseau d’autoroutes Français s’étend sur 11618 km). La contrepartie : des investissements publics futurs à prévoir qui vont alourdir la gestion publique (et probablement l’endettement public), des charges de fonctionnement alourdies (frais de maintenance notamment), et pour le moment une capacité de développement des entreprises limitée (déplacement coûteux et entreprises moins compétitives).


2. Où investir en Pologne, dans quelle ville ?

Zone N°1 : Investir à Varsovie

Varsovie est avant tout connue pour être la capitale de la Pologne, mais c’est aussi la plus grande ville de Pologne avec une population d’environ 3 millions d’habitants (avec l’agglomération). Le marché de l’emploi est dynamique.

Au cours de l’année 2018 – 2019, les prix dans l’immobilier ont flambé. Fin novembre 2019, le prix moyen par m2 était de 2200 euros par m2 (entre 1900 et 4220 euros).

Évolution des prix dans l’immobilier à Varsovie (prix par m2) sur 3 ans :

Évolution des prix dans l'immobilier à Varsovie (prix par m2) sur 3 ans :

On constate une forte progression du prix (au m2) de 22.64% sur une période très courte de 3 ans. Le prix moyen au m2 est propulsé à 8774 zl (soit environ 2200 euros).

EXEMPLE :

La propriété ci-dessous se négocie sur la base d’un prix de 8248 zl par m2. Appartement de 45m2 situé à Varsovie à 17mn du centre-ville. Appartement flambant neuf et tout équipé. Idéal pour de la location courte durée (Airbnb). Sur ce type de propriété, le rendement locatif brut (avant impôts, charges, maintenance, inoccupation) s’élève à environ 10%.

Exemple de propriété en Pologne

Zone N°2 : Investir en Pologne à Łódź ?

Łódź est la 3éme ville de Pologne avec une population de 728 000 habitants (en 2011). La ville est dynamique au niveau de l’emploi grâce à la présence de quelques multinationales (Dell, Whirlpool). La ville est proche de Varsovie (à 1H15 en voiture ou en train), ce qui est un atout. Łódź offre encore quelques opportunités d’investissement dans le secteur immobilier avec des programmes immobiliers neufs sur la base d’un prix de 5000 à 6000 PLN par m2 (soit environ 1250 – 1350 euros). La ville souffre d’une baisse de la démographie avec une population en baisse constante depuis 1988 (la population de la ville passe de 854 000 habitants à 703 000 habitants en 2015).

Bon à savoir : Il existe une zone économique spéciale à Łódź qui s’étend sur une surface de 13 km2. Cette ZES bénéficie d’une localisation exceptionnelle. Aide publique sous forme d’exonération d’impôt sur le revenu des personnes physiques pour un nouvel investissement et en création d’emplois.

Dans la ville de Łódź, il est possible de dénicher des propriétés immobilières à des prix assez attractifs, mais il faut être très sélectif car les prix ont fortement augmenté depuis quelques années.

EXEMPLE :

L’appartement ci-dessous se négocie à un prix de 150 000 zl (soit environ 38000 euros, hors frais d’acquisition immobilière) pour une surface totale de 28.33 m2. L’appartement est composé d’une seule pièce à vivre, ainsi qu’une salle de bain. L’appartement est en état assez correct (quelques travaux de rénovation sont à prévoir). Situé à quelques centaines de mètres d’un parc d’espace naturel. Proche du centre ville. Écoles à proximité. Le rendement brut pour ce type de propriété s’élève à environ 9 – 10%.

Exemple de propriété à Łódź

Zone N°3 : Investir dans la ville de Wrocław

Wrocław est la 4éme ville de Pologne avec une population de 632 000 habitants (2013). La ville a tout pour plaire : c’est une ville élégante avec une fontaine moderne, ville étudiante et donc population jeune avec de nombreuses universités. Capitale européenne de la culture en 2016. La demande locative y est très forte. Quelques entreprises internationales y ont migré une activité (Amazon,…). Le taux d’occupation est élevé.

Au niveau des prix, ils ont fortement progressé. Dans l’immobilier neuf, il est possible de dénicher des propriétés immobilières se négociant sur une base de 7000 zl par m2.

EXEMPLE :

La propriété ci-dessous se négocie sur la base de 7054 zl par m2. Construction neuve (achevée en 2020). Le studio de 18m2 est tout équipé (coin cuisine, salle de bain, WC, chambre). Une propriété idéale dans une optique d’investissement locatif étudiant. Pour faire l’acquisition de ce type de propriété, il vous faudra investir environ 129 000 zl (soit 32 300 euros, hors frais d’acquisition). Par comparaison avec certaines villes étudiantes de France, le prix est élevé, mais la demande locative y est très forte.

Investir Wrocław

Comme il s’agit d’un programme neuf, les frais de notaire sont limités à 1% (contre 3% normalement pour l’acquisition d’un logement ancien). En comptant les divers frais (déplacement, avocat,…), comptez environ 35000 euros tout compris.

Au niveau locatif, ce type de bien se loue entre 1200 et 1700 zl par mois. En considérant le fait que ce bien est plutôt situé dans la périphérie de Wroclaw, comptez environ 1300 zl par mois, soit un rendement brut (avant impôts, charges et inoccupation éventuelle) de 11.1% de rendement.

Zone N°4 : Investir dans la ville de Szczecin, la solution ?

Szczecin est la 7éme ville de Pologne avec une population de 409 000 habitants (2012). D’un point de vue historique, la ville appartenait, avant la seconde guerre mondiale, à l’Allemagne, et c’était même la concurrente de la ville de Hambourg. La ville a une position géographique très avantageuse : elle est située à l’ouest de la Pologne, à quelques kilomètres de la frontière allemande, ce qui favorise ainsi le travail transfrontalier. La ville dispose d’un potentiel de développement énorme grâce au rapport compétitif de la main d’oeuvre polonaise. La rénovation récente du port est un gros atout pour le développement économique de la ville. D’un point de vue investissement locatif, les prix ont fortement augmenté (comme dans tout le reste de la Pologne). Sur la ville, il faut compter entre 4500 et 7000 PLN par m2 (entre 1150 et 1750 euros) avec une moyenne de 1300 euros par m2, c’est cher pour une ville étudiante et peu touristique, mais le rendement locatif reste élevé (entre 8 et 10% brut sur la ville). Le tourisme est assez peu développé dans la ville, pour de l’investissement locatif, il sera préférable de louer à des étudiants ou des employés (la ville compte un bassin de près de 35 000 étudiants grâce aux nombreuses universités, dont la : “Uniwersytet Szczeciński”).

EXEMPLE :

Dans le centre ville de Szczecin, un studio de 25m2 se loue sur la base de 1250 PLN par mois (qualité de construction standard). Pour acquérir une propriété immobilière similaire dans le centre ville, il faut compter environ 1500 euros par m2, soit environ 40 000 euros (en tenant compte des frais notariés, hors frais éventuel d’agence). Pour cette propriété, le rendement brut serait de 9.38% (hors fiscalité, taux d’occupation ou frais imprévus) et sans tenir compte du potentiel de valorisation à long terme.

Investir dans une colocation dans la ville de Szczecin reste également une solution envisageable, en raison de la forte densité d’étudiants (plus d’un habitant sur 10 est un étudiant).

Il est possible de trouver des biens pour moins de 28000 euros !

Par exemple, le bien ci-dessous d’une surface totale de 45 m2 se négocie à un prix moyen de 2440 zl par m2 (110 000 zl, soit environ 27 000 euros, hors frais d’acquisition).

Exemple de propriété à Szczecin

Dans la ville, la demande locative y est très forte. Ce type de logement se loue à une moyenne de 1100 – 1300 zl par mois (dans le quartier), hors rénovation éventuelle. Un rendement brut avant impôt d’environ 12% (hors impôts, charges, rénovations éventuelles et prise en compte des innocupations éventuelles).

Zone N°5 : Investir en Pologne dans la ville de Cracovie, la solution ?

Investir dans l’immobilier dans la ville de Cracovie est t’il la solution ? Tout d’abord, il faut s’intéresser à la ville en elle-même : son histoire, sa situation économique, son potentiel touristique, sa position géographique ainsi que sa démographie. Cracovie est une ville proche de la frontière de la république tchèque. Cette ville est célèbre pour son centre ville médiéval préservé. La ville est forte d’une population de 758 000 habitants (2012), ce qui en fait l’une des villes les plus peuplées de Pologne. Grâce à son dynamisme au niveau économique, la ville a un taux de chômage faible : 4.8%.


Évolution des prix dans l’immobilier à Cracovie sur une période 3 ans (prix par m2) :

Évolution des prix dans l'immobilier à Cracovie sur une période 3 ans (prix par m2) :

Sur la période 2016 – 2019, la progression des prix a été moins importante qu’à Varsovie. Sur cette période, les prix ont progressé de 17.91% (une hausse très soutenue tout de même). Fin 2019, une propriété immobilière se négocie sur un tarif de 6953 zl par m2. Le rendement brut est similaire à Varsovie (environ 10 %, avant impôts et charges de maintenance).

EXEMPLE :

La propriété ci-dessous est neuve (construction récente de 2019). Il s’agit d’un programme immobilier neuf (donc si logement neuf, les frais de notaire seront limités à 1% du prix de la propriété, contre 3% pour un logement ancien). La propriété est divisée en 4 chambres (colocation facile). D’après les statistiques fournies par le promoteur immobilier, après déduction des charges (eau, électricité, internet, charges locatives), les revenus s’élèvent (avant impôts) à 3750 zl par mois, soit 45 000 zl par an. Par rapport au prix d’achat de la propriété (534 000 zl, avec le garage), soit un prix d’acquisition d’environ 560 000 zl (en comptant les frais de notaire, vos propres débours, ainsi que l’avocat et d’éventuels experts techniques), la propriété offre un rendement net estimé de 7.5% par an.

Exemple de propriété à Cracovie


3. Quels sont les risques et les pièges à investir en Pologne ?

Les pièges à éviter et les risques pour investir en Pologne :

Risque N°1 : Le risque politique

En 2015, le parti conservateur Droit et Justice (Prawo i Sprawiedliwość) a remporté les élections législatives (avec 39.1% des suffrages et en remportant la majorité absolue dans le parlement polonais). Ce parti politique, est classé sur la scéne politique, comme un parti de droite, voire même d’extrême droite. Régulièrement eurosceptique, le parti politique a entamé depuis son élection des réformes anti-démocratiques controversées qui nuisent au relation diplomatique avec les institutions de l’Union Européenne. Cela se traduit par un climat politique très morose, et cela affecte également les décisions d’investissement des firmes étrangères. Les bons résultats économiques du pays ont cependant permis au parti politique de remporter avec succès les dernières élections (sénat : 44.51% des suffrages en 2019, diète : 43.59% des suffrages en 2019, parlement européen : 45.38% en 2019). Dans les conditions actuelles, la prochaine élection du président de la république, prévue en 2020, ne devrait pas révéler de surprises.

Risque N°2 : Réformes sociales coûteuses

Réforme des allocations familiales et âge légal de la retraite abaissé. Hausse du salaire minimum.

Risque N°3 : Résiliation d’un contrat de location

Il est possible de résilier un contrat de location lorsque le le locataire n’a pas payé depuis plus de 3 mois. La loi est plus favorable qu’en France aux investisseurs, mais le risque de non-paiement doit être pris en compte lors de votre investissement en Pologne.

Risque N°4 : Forte sensibilité de l’économie à la zone Euro

Jusqu’à présent, le marché polonais a été épargné par les crises financières internationales grâce notamment aux investissements et la forte demande de consommation du marché intérieur. Mais la Pologne est très sensible aux exportations. En 2018, les exportations représentaient 55.31% du PIB national (source : Banque mondiale). Les exportations (en % du PIB) sont en augmentation constante depuis 2009. A titre de comparaison, en 2009, les exportations ne représentaient que 37.19% du PIB national.

Dans ces conditions, la crise du Covid-19 aura un impact très puissant sur la santé économique de la Pologne. Sur le long terme, je pense que la Pologne a la capacité de résister à la crise économique, et elle devrait même être en mesure de profiter de la crise actuelle grâce au mouvement de relocalisation sur le continent européen des activités sensibles (médicaments,…). Par contre, à court terme, la Pologne est très exposée : forte sensibilité de l’économie à la santé de la zone euro, nombreux travailleurs polonais à l’étranger et IDE très élevé. Le marché Polonais va s’effondrer à court terme : donc forte baisse des prix dans l’immobilier.

Risque N°5 : Vieillissement marqué de la population

Comme le témoigne le graphique ci-dessous, la population agée (+ 65 ans, en % de la population) est en progression constante depuis 1985, et représente désormais 17.34% de la population totale. Quel est donc le risque pour investir en Pologne ? La population vieillit, donc moins active : plus de retraites à verser, moins de cotisations sociales perçues, plus de dépenses de santé, une hausse des charges sociales à prévoir et une économie moins compétitive.

Évolution de la population âgée en Pologne :

Évolution de la population âgée en Pologne :


4. Quelle est la protection du propriétaire en Pologne ?

Avant d’investir en Pologne dans l’immobilier, le recours aux services de spécialistes est indispensable. Retrouvez ci-dessus une petite synthèse des règles en matière de bail, et notre avis sur votre protection en tant qu’investisseur.

Un contrat de bail obligatoire dans certains cas

Le contrat de bail pour une personne physique en Pologne est régie par l’article 659 du code Civil. Le statut des baux commerciaux que l’on connaît en France n’a pas d’équivalence en droit Polonais. Un bail peut être conclus sur une durée déterminée ou indéterminé. Pour tout contrat d’une durée supérieure à un an, il faudra obligatoirement rédiger le contrat de manière écrite.

La révision du loyer pas très encadré

Pour la révision du loyer, contrairement à la France, la Pologne ne plafonne pas une éventuelle réévaluation du prix du loyer (le propriétaire devra cependant respecter un délai de préavis minimal de 1 mois avant de réviser à la hausse le loyer).

5. Les avantages fiscaux pour investir en Pologne

La Pologne est l’une des économies les plus dynamiques (en 2019) en Europe. Les gouvernements polonais ont mis en place des politiques fiscales très dynamiques.

Impôt sur les sociétés

L’IS en Pologne est de 19%, et est réduit à 9% pour les petites entreprises dont le CA annuel ne dépasse pas 1.2 millions euros et pour les nouvelles sociétés durant le premier exercice social. Taux très avantageux dans la moyenne basse de l’Union Européenne.

Les non résidents en Pologne devront demander un numéro d’identification fiscal (“Numer Identyfikacji Podatkowej”), qui devra être demander auprès du centre des impôts Polonais.

Taxation sur la plus-value immobilière

Taxation de la plus-value immobilière de 19%, sauf en cas d’exonération. Exonération de taxe sur la plus-value immobilière au bout de 5 ans. Si vous revendez avant l’échéance de 5 ans, et en réinvestissant le montant de la transaction dans les 2 ans dans un programme immobilier, vous serez également exonéré de taxe sur la plus-value immobilière (dès la première année).

Amortissement possible de votre investissement immobilier sur une durée de 10 ans. (quelque soit le mode d’acquisition : sur fonds propres ou à crédit).

Une taxe de 8.5% sur les revenus locatifs !

Impôt forfaitaire de 8.5% sur les revenus locatifs au delà des 10 années d’amortissement.

Possibilité de revendre le bien immobilier 10 ans après l’achat afin d’échapper à la taxe sur la plus-value et éviter de payer un impôt supplémentaire (8.5% sur vos revenus locatifs) ou bien conserver le bien immobilier et accepter de payer cet impôt (qui est d’ailleurs très faible). => Marché immobilier dynamique car cela incite les investisseurs à revendre régulièrement leurs biens immobiliers. D’où des opportunités et un marché immobilier liquide.

Des frais de succession limités !

Frais de succession : 7% (contre 28% en France).

Convention de non double imposition entre la France et la Pologne.

Une taxe foncière très faible

Taxe foncière : taxe sur la propriété (le taux varie en fonction de chaque municipalité : entre 0.09 et 0.17 euro par m2). La taxe est payable chaque trimestre.

Des règles très simples !

Selon la législation fiscale en Pologne, vous devez déclarer le montant des impôts sur revenus locatifs du mois précédent avant le 20 du mois en cours.

Pas de taxe à payer si moins de 3091 PLN (soit environ 750 euros). Au-delà, il faudra (sauf exonération particulière) appliquer le taux applicable.


Conclusion

Investir en Pologne est une excellente option, mais attention à la crise du Covid-19 !! Cette crise sanitaire va avoir un impact considérable sur la croissance économique mondiale. Je pense que la Pologne a la capacité de résister à cette crise économique, mais comme partout ailleurs, les prix dans l’immobilier vont s’effondrer.. A l’heure actuelle, il est trop tôt pour investir en Pologne, et il est préférable de se rabattre sur des actifs tangibles de type spiritueux. (n’hésitez pas à consulter mon article sur les actifs tangibles en cliquant ici).

A ce jour, le gouvernement favorise les investissements directs de l’étranger grâce à une politique fiscale très avantageuse pour les investisseurs (taxation très faible de 8.5%). Le marché intérieur Polonais est énorme, et globalement la main d’oeuvre Polonaise est très qualifiée, ce qui devrait lui permettre à la Pologne de prospérer dans les années à venir. La seule ombre au tableau : les prix ont déjà bien flambé, et il faudra être très sélectif et savoir s’entourer de conseillers performants. Avec la crise Covid-19, on peut s’attendre à une baisse très forte des prix dans l’immobilier, le dynamisme du marché immobilier polonais étant principalement soutenu par des investisseurs étrangers.

Sur le long terme, investir en Pologne reste une solution attractive, car le pays devrait profiter du futur mouvement de relocalisation des activités sensibles (médicaments,…).

Mais si investir en Pologne reste une bonne option, n’oubliez pas que certaines destinations, comme les USA offrent un excellent rapport rendement / risque. Retrouvez quelques articles ici.

Note importante : Toutes les statistiques ou exemples de prix dans l’immobilier en Pologne sont issues du site Otodom.pl (site de référence dans le secteur immobilier en Pologne).
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Cyril Jarnias