Evolution prix immobilier : notre comparatif pour investir en Europe

Evolution prix immobilier en Europe,

le Sommaire :

1. La situation du marché immobilier en Europe

2. La situation du marché immobilier commercial en Europe centrale et de l’Est

3. Prix immobilier au bord de la mer Adriatique et du lac Balaton
4. La situation du marché immobilier à Budapest
5. Conclusion

Quand on parle evolution prix immobilier en Europe, les prévisions valent ce qu’elles valent mais cette fois on peut admettre que Standard & Poor’s ne s’est pas trompé en 2015 en disant que « … L’effet conjugué de taux très bas et d’une conjoncture économique plus favorable va provoquer une hausse des prix de l’immobilier en Europe. Dans la plupart des pays, les prix augmenteront en 2015. » (Source : http://patrimoine.lesechos.fr)

En 2016, de quelles données disposons-nous pour approuver l’exactitude de ces prévisions ? Dans cet article je vous invite à faire un tour sur le marché immobilier en Europe pour examiner plus près la situation du marché immobilier, ensuite à aller un peu plus loin, en Europe de l’Est pour faire des comparaisons intéressantes: en Croatie, en Hongrie, à Malte et à Chypre.

1. La situation du marché immobilier en Europe

En suivant la croissance du prix de l’immobilier à Budapest, il n’est pas inutile de suivre les tendances du marché européen, puisque les conclusions peuvent nous prévenir de certains changements.

Après la crise générale du marché immobilier en Europe, on peut constater que celui-ci a pris de l’élan. Autant pendant les années précédentes le marché européen était très divisé, autant actuellement son image est beaucoup plus homogène, on peut même parler de la disparition progressive de la polarisation: seuls les pays gravement touchés par des problèmes économiques ont un marché immobilier « souffrant ».

Evolution prix immobilier : en faisant la comparaison de 2015 avec 2016, on peut constater que cette année la croissance du prix de l’immobilier s’est produite dans  plus de pays qu’en 2015. On peut citer l’exemple de l’Espagne, de la Slovaquie et de la Slovénie qui ont vaincu leurs difficultés économiques.

Les meilleurs pays pour investir dans l’immobilier en Europe (Source : Portfolio le 13/05/2016)

Les pays dans lesquels l’augmentation du prix était régulière, eux, n’ont pas connu de tendances négatives, c’est-à-dire que les prix n’ont pas baissé : ni en Autriche, ni en Allemagne, ni au Royaume Uni par exemple. Dans la plupart des pays qui jouissent de bonne santé, comme la Hongrie, la Suède et l’Irlande, le marché immobilier est en plein essor.

Il est aussi vrai que dans certains pays le marché immobilier ne s’est encore remis du choc de la crise de 2008 mais le tournant n’est pas loin. La Pologne et la France piétinent ; ayant toujours de grosses difficultés économiques, les prix en Grèce continuent à baisser.

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Les meilleurs élèves du marché immobilier

Les marchés immobiliers dont les prix ont augmenté dans les années précédentes, n’ont pas encore atteint leur sommet.  On constate que cette tendance a bien continué en 2015 en Allemagne et en Autriche, par exemple, où les prix ont augmenté d’une façon spectaculaire.

• Au Royaume Uni  la tendance est similaire même si le taux d’augmentation était plus faible en 2015 qu’en 2014 : 5,6% au lieu de 10%. Les prix du  marché immobilier à Londres prennent leur essor après une courte période de baisse entre août 2014 et janvier 2015 : tandis qu’en février 2015 le prix moyen des appartements était  643 272 euros (488 000GBP), en décembre 2015 le même appartement a pu être vendu pour  698 636€ (530 000GBP). En févier 2016, en Angleterre le prix moyen des appartements a atteint 392 818€ (298 000GBP), au Pays de Galles 228 045€ (173 000GBP), en Ecosse 249 136€ (189 000GBP), en Irlande du Nord 206 954€ (157 000GBP).
• En Allemagne, entre 2014 et 2013 les prix ont augmenté en moyenne de 2,5%, entre 2015 et 2014 de 4,7%. A Berlin le prix moyen du mètre carré a atteint 2 785€, à Hambourg il était plus cher : 3 247€, à Munich il fallait payer 4 691€ en moyenne pour un mètre carré. Dans les plus grandes villes d’Allemagne, cette augmentation peut être encore plus accentuée dans les 15 années à venir en raison de l’immigration. A Berlin, pour 2030 les experts de Postbank prévoient une croissance de prix de 14,5%, sans le flux de l’immigration celle-ci ne serait que 8,5%.
• En Autriche, pendant le dernier trimestre de 2014 les prix ont baissé, pendant le premier trimestre de 2015 ceux-ci ont augmenté de 4,5%.

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Le marché immobilier des pays en plein élan en Europe

Sur le marché immobilier européen, la Hongrie occupe la première place avec une augmentation de 14% en 2015. A Budapest où les prix sont les plus élevés, le prix moyen était 51 997€ (16 300 000HUF), dans le Nord du pays où ils sont les plus modérés, le prix moyen était 18 502€ (5 800 000HUF).

Selon les données de FHB Index, au cours des trois premiers trimestres à Budapest,  le prix moyen du mètre carré était 844€, dans le Nord du pays 308€.

• En Suède l’augmentation du prix de l’immobilier est similaire à celle de la Hongrie. En 2014 les prix ont augmenté de 9,6%, en 2015 11,6%. En 2016, l’augmentation est de 64% par rapport à 2007 en raison du taux d’intérêt bas et de l’offre abondante. Cependant le nombre des nouvelles constructions suit plus timidement la hausse de la demande. Pendant le premier trimestre de 2016, le prix moyen était 278 806€. Stockholm était le plus cher : 571 010€, suivi par Göteborg : 424 270€ et par Malmö : 364 864€.
• En Irlande la baisse des prix s’est arrêtée, ceux-ci augmentent depuis 2013. Sa hausse était moins importante en 2015 pourtant elle était autour de 10%. Au troisième trimestre de 2015, dans le centre de Dublin le prix moyen était 237 017€, mais dans le sud de la ville,  réputé pour être le plus cher, les prix ont atteint 520 451€. Cependant on peut observer que  la hausse s’est ralentie parce qu’en 2014 elle était de 21%, en 2015 elle n’a atteint que 10%, et en janvier 2016 seulement 2,6% par rapport à la même période de 2015. On dirait que tout cela est dû d’une part à  l’attente excessive des investisseurs qui tirent les ficelles, d’autre part à l’offre faible. (Source : Portfolio le 11/05/2016)

2. La situation du marché immobilier commercial en Europe centrale et de l’Est

On peut dire que ce sont des milliards d’euros qui s’y investissent.

Pendant le premier trimestre de 2016, 1,84 milliards d’euros sont arrivés sur le marché  de l’immobilier commercial des pays de l’Europe centrale et de l’Est. C’est 6% de moins qu’à la même période de 2015 mais l’année 2016 peut atteindre voire dépasser le résultat de 2015.

Evolution prix immobilier : voyons les détails !

Ce sont les transactions de petites et de moyennes valeurs qui ont primé sur le marché de l’ immobilier commercial en Europe centrale et de l’Est au cours du premier trimestre de 2016. Le volume des affaires a atteint 24 millions d’euros en moyenne. L’année dernière, le volume était  de 45 millions d’euros ! Les investisseurs achètent surtout les biens immobiliers de grande taille, mais les moins grands attirent également leur attention.

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Qui achète en Europe centrale et de l’Est ?

En 2015, 30% des transactions étaient signées par des investisseurs américains, en 2016 ce sont les allemands qui sont les plus actifs. Les investisseurs sud-africains sont également réapparus dans la région en concluant des affaires record en Serbie, au Monténégro, et ils prévoient d’étendre leurs investissements aux autres pays de la région.

Entre parenthèse, en parlant de rendement, la bonne nouvelle est que celui-ci est resté stable dans toute la région en 2016 par rapport à 2015, à l’exception de deux pays : la Pologne et la République tchèque, dans lesquels le rendement a baissé de 25%. Cette tendance est renforcée par la forte demande pour  les meilleurs biens immobiliers commerciaux puisque l’offre est très restreinte, on peut même parler d’une certaine pénurie.

Evolution prix immobilier en Hongrie, CBRE a noté un début d’année positif : pendant le premier trimestre de 2016, les investisseurs ont acheté pour 208 millions d’euros  qui correspondent au double du volume de la même période de 2015. Il mérite d’être souligné qu’en 2016 plus d’investisseurs étaient intéressés par le marché hongrois qu’en 2015. Malgré l’intérêt porté à ce secteur, ce sont les investisseurs du pays qui étaient  finalement les plus actifs. Le volume des affaires se situait entre 20 et 40 millions d’euros. La transaction la plus volumineuse fut l’achat de Váci Corner, dans le  XIIIe arrondissement de Budapest par Zeus Capital. Les experts de CBRE attendent plusieurs affaires importantes similaires à celle de Váci Corner pendant le reste de l’année 2016.

Váci Corner Budapest XIII (Source :penetron.hu)

Sur le marché immobilier du continent, pendant le premier trimestre de 2016, le volume de vente a atteint 50,7 milliards d’euros. Ce montant dépasse largement la moyenne de 43 milliards d’euros de dix dernières années. Ce ne sont que les premiers trimestres de 2007 et de 2015 qui étaient meilleurs que celui de 2016.

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Qui sont les meilleurs  immobiliers en Europe du Nord et de l’Est?

La Finlande, le Pays-Bas, le Portugal et la Russie sont les grands gagnants.

Le record a été battu en Finlande puisque  le capital investi a augmenté de 214% par rapport au premier trimestre de 2015. Le pays n’a pas connu un résultat si remarquable depuis 2008.

Au Pays-Bas, les investisseurs ont dépensé 2,1 milliards d’euros ce qui fait une hausse de 75% par rapport à la même période de 2015. Le Portugal a eu une hausse de 158%, la Belgique de 31%. Le marché russe sort du sommeil et commence à s’animer : surtout ce sont des investisseurs russes qui achètent sur le marché marqué par les prix et les loyers bon marché. (Source : Portfolio le 18/05/2016)

Marché immobilier commercial Europe centrale

3. Prix immobilier au bord de la mer Adriatique et du lac Balaton

Les vacances d’été ne sont plus loin donc je vous emmène aux endroits où on aurait envie de passer plus de temps : au bord du la Balaton et au bord de la mer Méditerranée.

Même si autour du lac Balaton le prix de l’immobilier a augmenté de 20% en 2015, il est loin de celui de la Méditerranée. Si au bord du Balaton le prix moyen était 638€/m² (rarement le double à Siófok et à Balatonfüred), au bord de la mer Adriatique celui qui veut acheter un bien immobilier doit compter sur un prix entre 1595 et 2552€/m². Plus l’immobilier est proche du bord de la mer, plus son prix est élevé. Logique, dirait-on. Les biens appartenant à la catégorie prémium peuvent coûter 319 000€. La situation à Chypre n’est pas meilleure, mais le vainqueur de cette course folle est Malte.

Même si l’achat d’une maison au bord du Balaton est le rêve de beaucoup de Hongrois et de plus en plus d’étrangers (Belges, Hollandais, Allemands, Français, Russes), il n’est pas sans intérêt de tourner leur regard vers la mer Adriatique. On dirait que cette idée est tardive parce que les meilleures occasions sont déjà passées mais… la Croatie et Chypre constatent actuellement la fin de la chute du prix de l’immobilier. Les prix sont encore relativement bas mais ils montent lentement depuis le deuxième trimestre de 2015.

La situation est légèrement différente à Malte où les biens immobiliers les moins chers ont été déjà vendus, et les prix ont augmenté de 20% entre 2009 et 2015. Dans la région du lac Balaton les prix ont également bien monté donc ceux qui ont agi et  conclu l’achat de la maison en 2015, ont fait une bonne affaire.

Prix immobilier Balaton et Méditerranée

A quel prix peut-on acheter actuellement ?

• En Croatie l’augmentation des prix a débuté au deuxième semestre de 2015. La question est de savoir si elle sera durable ou non. Les prix sont de 15,5% en dessous de ceux d’avant 2008 (année de la crise), et le rendement locatif est presque égal à celui de Budapest (autour de 6% par exemple à Dubrovnik).
• A Chypre, la baisse des prix ne s’est pas encore arrêtée mais elle s’est bien ralentie. Il faut payer 30% de moins qu’avant 2008.
• Par contre, à Malte les prix sont plus élevés de 10% par rapport à l’avant 2008.
• En Hongrie, dans la région du lac Balaton, les prix sont plus bas de 9,6% par rapport à l’avant 2008 mais en s’approchant de la zone proche du lac, on ne constate que 6,7%.

En 2015, l’augmentation était de 20% mais elle devrait ralentir cette année. Ceux qui cherchent le rendement, ne doivent pas passer à côté de l’achat. Il faut dire que malgré les prix plus élevés par rapport aux années précédentes, en comparant les prix de l’immobilier, ceux du Balaton sont toujours moins chers qu’à Malte, à Chyre et en Croatie. Le prix du mètre carré est entre 400 et 510€ en fonction de la distance du bien immobilier par rapport au lac. Dans les villes les plus chères (Siófok, Balatonfüred, Fonyód, Hévíz) il faut compter 638€ pour un mètre carré mais dans certains quartiers de  Siófok et de Balatonfüred le prix approche les 1 276€.

Bien que les prix à Chypre soient plus bas qu’avant 2008, ils sont bien au-dessus de ceux du Balaton. Même dans les régions les meilleurs marchés ils sont autour de 1 276€, et autour de 1 914€ dans les régions les plus chères. Prenons quelques exemples et faisons la comparaison !

Comparaison prix immobilier au Balaton et à Chypre

Montons au bord de la mer Adriatique ! On peut constater que dans le comitat Lika-Senj (en Croatie), considéré comme le moins cher, le prix du mètre carré des maisons est 1 397€, celui des appartements est 1684€. La région la plus chère est celle de Dubrovnik. Le prix du mètre carré des maisons est 1 946€, celui des appartements 2 408€.

Celui qui souhaite s’offrir une villa luxueuse, doit dépenser bien plus : sur les îles les moins chères, (Makarska et Rovinj) il vaut mieux avoir sur le compte bancaire plus de 319 000€, sur l’Ile de Hvar les prix sont entre 478 500 et 669 900€.

Les acheteurs sont majoritairement les étrangers : 43% sont Slovènes, 35% Allemands, le reste vient de l’Italie et de l’Autriche. La demande des riches européens augmente constamment, surtout de la part de ceux qui cherchent une résidence secondaire.

Malte est recommandée pour ceux qui  ont un compte bancaire bien rempli. Le prix du mètre carré à Malte est quatre fois plus élevés qu’au Balaton c’est-à-dire entre 1 879 et 2 826€. Le mètre carré d’un appartement de 75m² commence à partir de 2 953€, celui de 120m² à partir de 2 297€ et celui de 250m² à partir de 3 323€. Malte est indiscutablement le pays le plus cher de la région examinée. (Source : Portfolio le 11/05/2016)

4. Situation du marché immobilier à Budapest

Après le Balaton, je vous invite à monter à Budapest qui n’est qu’à 120km du premier village du lac.

Après avoir lu cet article, si un propriétaire hongrois désireux de vendre son appartement croit que tout lui est permis, il se trompe gravement. Les conséquences seraient-elles déjà visibles sur le marché immobilier à Budapest ?

On dirait que oui, parce que niveau evolution prix immobilier : les prix irréalistes des appartements à vendre caractérisent le marché, ce qui fait que le nombre des offres a augmenté dans les VIIe, VIIIe et XIe arrondissements. Il est donc évident que la vente est plus difficile que l’année dernière. En plus, les acheteurs ne sont plus pressés : ils sont de plus en plus nombreux à ne plus vouloir acheter vite et à tout prix. Par conséquent, les agences immobilières  sont plus sollicitées par les propriétaires-vendeurs qu’il y a quelques mois et elles voient augmenter le nombre des appartements à vendre.

Une autre conséquence : la différence est de plus en plus grande entre le prix affiché et celui de la vente. Un exemple : le prix d’annonce d’un appartement était  47 531€. L’acheteur potentiel a proposé 44 979€, ensuite 46 893€. Le propriétaire les a refusés, finalement il a vendu son appartement pour 46 255€ à quelqu’un d’autre car l’acheteur potentiel a vite trouvé un autre appartement grâce au choix de plus en plus large.

Notons que la possibilité de négocier le prix reste restreinte. On ne peut espérer qu’une baisse de 4% en moyenne.

Les acheteurs potentiels disposant de liquidités sur leur compte bancaire, sont toujours en majorité. Par contre ils ne sont pas forcément tous des investisseurs, il y en a de plus en plus qui achètent pour eux-mêmes. Les investisseurs achètent pour le rendement locatif qui reste une bonne affaire surtout qu’ils trouvent relativement facilement de locataires. A Budapest, un acheteur sur trois était investisseur.

Leur achat se concentre essentiellement sur les quartiers du centre de Budapest. Un exemple : 80% des achats réalisés dans le Ve avait pour but d’investir.

Il ressort également des statistiques que pendant le premier trimestre 2016, à Buda le nombre d’appartement vendu pour un prix supérieur à 1 276€/m² a augmenté de 27% à 46%, à Pest de 11% à 28%.

Par contre, la revente rapide n’est pas recommandée en raison des prix d’achat élevés : avant de revendre, les travaux de rafraichissement, dont le coût ne peut  être que partiellement intégré dans le prix de vente, sont indispensables.

Les investisseurs privilégient actuellement  les appartements plus spacieux c’est-à-dire  ceux qui sont supérieurs à 80m². A mon avis ils le font par force parce que dans les quartiers du centre de Budapest les appartements de 50-70m² commencent à disparaître. Le prix des grands et beaux appartements bourgeois ayant plus de 110m² commencent  à partir 200-250 000€. (Source : Portfolio le 09/05/2016)

Prix du loyer à Budapest

Dans les quartiers précités (VII, VIII et XI) on peut trouver sans problème des locataires parce qu’on y trouve plusieurs universités et des emplois. En plus, ces quartiers sont bien desservis par les transports en commun, ce qui représente un atout majeur. La demande augmente, le nombre des appartements à louer également mais… Amis Propriétaires, vous devez vous familiariser avec l’idée que le prix du loyer ne peut plus être augmenté, voire qu’il commence à baisser un tout petit peu, et que le temps de trouver des locataires s’allonge depuis quelques mois.

Par exemple, sur Üllői út, pas loin de la ligne de Métro 3, des appartements de 70-80m² trouvent rapidement des locataires pour 255-300€, en revanche  le nombre des appartements proposés pour un loyer de 415-450€ ne trouvant pas preneur, va croissant.

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Les préférences des acheteurs sur Budapest :

Actuellement, le VIIe arrondissement, autour du Bois de Ville a la cote ainsi que dans le VIIIe Corvin negyed (Quartier Corvin) attirant de plus en plus de monde ainsi que les rues Liliom et Viola dans le IXe. Je vous en ai déjà parlé dans l’article précédent sur l’achat d’appartement à Budapest.

Plan Budapest IX

Les immeubles et les appartements bien entretenus sont très recherchés. La demande est la plus forte pour les appartements de 40-70m² avec deux pièces construits en brique ou en béton armé.

Evolution prix immobilier : les prix d’achat au cours du 1^er trimestre de 2016 : on peut constater que dans le VIIe le prix du mètre carré est entre 1 212 et 1 786€ (pour un appartement en brique). Dans le IXe, le prix du mètre carré est plus modéré, entre 1 212 et 1 340€.

Les promoteurs et les constructeurs s’appliquent à satisfaire leur clientèle suite aux dispositifs en vigueur de puis le 1^er janvier 2016. Cela veut dire que le nombre des constructions neuves va bientôt augmenter, ce qui aura deux conséquences : d’une part la hausse de l’offre des nouveaux appartements, d’autre part l’élargissement du marché des anciens appartements. (Source : Portfolio le 18/05/2016)

5. Conclusion :

Evolution prix immobilier en Europe centrale et de l’Est?

La Hongrie reste le pays où l’investissement dans l’immobilier tient ses promesses. La situation géographique de Budapest et du lac Balaton, le coût de vie bas par rapport aux pays occidentaux et même des pays de la région, et la sécurité  sont les atouts majeurs.

On ne peut pas passer à côté des changements qui se déroulent dans le secteur immobilier ce qui fait que les prix sont montés en moyenne de 30% en 2015, et que le rendement est en légère baisse en 2016.

Si vous avez des projets d’investissement, je vous conseille de ne pas les reporter trop longtemps afin de profiter de la possibilité de négocier le prix d’achat en sachant qu’il y a peu d’espoir que les prix baisseront significativement à l’avenir proche.

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Article rédigé par le docteur Andrea Molnar (optimisé par Cyril Jarnias)