Immobilier en Hongrie : Tout Va Bien ?

Mise à jour 11/10/18 :

De nombreux articles sont disponibles depuis plusieurs années sur le marché immobilier en priorité Budapest sur notre site.

Je tiens d’ailleurs à remercier le Docteur Molnar (hongrois) pour son aide précieuse et sa connaissance très pointue sur l’immobilier hongrois.

Les prix ont pratiquement doublé sur Budapest dans les meilleurs arrondissements.

Les rendements sont sous les 4% nets par an. Quel intérêt quand on a en France du LMNP avec du 4% nets par exemple?

Les prix dépassent les 2000 euros du m 2 et même plus par exemple sur le 5ème arrondissement (exorbitants) sur les zones recherchées.

Certes, il existera toujours des biens de niches (rares). Vous pouvez aussi aller dans d’autres villes mais vous en accepterez le risque également de sortir de la capitale. Vous devrez réagir à la journée pour espérer faire une vente tellement les vendeurs et acheteurs sont réactifs. Le rendement a un prix, le risque.

Vous pouvez viser la valorisation du bien, peut être… Mais, le marché est au sommet.

Il semble préférable de mettre en attente ce marché et de regarder d’autres pays.

Nous y reviendrons dans de nouveaux articles sur l’immobilier et vidéos sur BFM Business.

Nous mettons l’immobilier hongrois en pause car il est à ce jour trop cher à nos yeux : prix trop élevés et rendement trop bas. Nous vous invitons à regarder d’autres marchés par exemple la Bulgarie (jusqu’à la fin de l’année 2018, après tout dépendra des prix).

Seuls éventuellement les investisseurs prêts à mettre le prix pour un espoir à long de valorisation peuvent peut-être le regarder.

Nous vous invitons à contacter des agences locales si vous souhaitez toujours investir en Hongrie.

Nous ne pourrons pas vous aider sur ce marché.

Pour toutes solutions de niches, rares, hors Budapest, il faudra accepter le risque à tenant si on vous le propose localement. La réactivité s’imposera pour choisir un bien car la rareté et la pression sur les prix sont très fortes. Comme toujours en immobilier, il conviendra d’accepter le risque locatif hors de France.

Néanmoins, pour d’autres marchés (hors Hongrie), n’hésitez pas à nous contacter formulaire à la fin de l’article pour échanger.

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Mise à jour du 01/07/18 :

J’ai évoqué ma vision du marché de l’immobilier en Hongrie et des pays à privilégier pour un investissement immobilier à l’étranger  dans ma nouvelle chronique sur BFM :

En parallèle, je vous invite à découvrir :

mon nouvel outil sur l’investissement immobilier à l’étranger : ICI

Les prix galopent sur le marché immobilier en Hongrie, ce qui est une bonne nouvelle, pour plusieurs raisons.

• les Hongrois ont reconnu que l’investissement en immobilier est plus sûr et surtout assure un rendement plus attractif par rapport aux autres placement ICI que n’importe quel  autre placement existant actuellement en Hongrie,
• de plus en plus de nouvelles constructions apparaissent au marché,
• le taux d’intérêt des prêts n’a jamais été aussi bas qu’actuellement,
• le niveau de l’emploi augmente,
• la TVA appliquée sur les nouvelles constructions baisse quand on achète un appartement à Budapest ICI ,
• il faut relativiser : malgré la hausse du prix de l’immobilier à Budapest, la capitale hongroise est loin d’être la plus chère en Europe,

Pour des explications plus détaillées, je vous propose le menu suivant qui s’annonce fort intéressant.

Sommaire de l’article :

1. Marché immobilier en Europe centrale et de l’Est
2. Situation immobilier neuf en Hongrie
3. Situation immobilier ancien en Hongrie
4. Immobilier à Budapest
5. Conclusion

1. Marché immobilier en Europe centrale et de l’Est

Grâce à plusieurs facteurs communs, le marché immobilier des pays de l’Europe centrale et de l’Est  monte en flèche: le PIB augmente et le taux d’intérêt baisse dans plusieurs pays de la région. Par conséquent, la demande s’éveille et les prix sont en hausse.

Globalement, le marché immobilier de cette région de l’Europe laisse les années de crise derrière lui, même s’il y a des différences significatives entre les pays en fonction de la date de la sortie de la crise. Au regard de la dynamique des prix, la Hongrie se détache, même au niveau européen : les deux dernières années, les prix ont augmenté de 29%.

Bon à savoir : les prix de l’immobilier en Hongrie ont augmenté de 29% sur les deux dernières années.

En avril 2016, j’ai déjà fait le point pour acheter un appartement à Budapest ICI sur l’année 2015, je vous propose maintenant de faire un tour d’horizon du marché des pays de l’Europe centrale et de l’Est en tenant compte des résultats de 2016.

Plan de l’Europe

Zoom sur l’immobilier en Europe centrale et en Europe de l’Est :

Immobilier en POLOGNE

Avant 2008, les prix se sont envolés entre 2005 et 2007, entre 23-48% par an, le marché a pris de l’essor.

En 2008, la hausse des prix n’a été que de 13%, suivie de six ans de baisse. Celle-ci finalement n’a pas été si importante : 14% entre 2008 et 2013 selon des informations de la Banque Nationale de Pologne.

En Pologne comme en Hongrie, le taux d’intérêt bas et l’aide à l’acquisition d’un logement neuf attirent les acheteurs. Mais malgré la hausse de la demande, les prix augmentent peu : 1% pendant le premier trimestre de 2016 par rapport à la même période de 2015.

La ville la plus chère est Varsovie où un mètre carré coûte 1 975€, suivi par Cracovie avec 1 558€/m².

Les conditions favorables pour l’acquisition resteront en vigueur, donc les perspectives du marché immobilier en Pologne s’annoncent positives, ce qui aboutira à une demande de plus en plus forte.

Immobilier en HONGRIE

A cet endroit, je ne fais qu’un résumé succinct, vous pouvez lire l’analyse détaillée plus loin.

Le marché immobilier en Hongrie a traversé une longue période caractérisée par la baisse des prix, mais depuis 2014 la croissance a pris un élan irrépressible, ce qui est remarquable, même au niveau européen. Pendant le premier trimestre de 2016, le prix de l’ancien a augmenté de 5,6%. Si l’on fait la comparaison entre 2013 et le 31 mars 2016, on observe 29%.

Il est aussi vrai que cette tendance se manifeste différemment selon les régions du pays et en fonction de leur développement économique, ainsi que de la taille des agglomérations. Dans la région de l’Ouest où l’on trouve plus facilement de l’emploi, les demandes en immobilier sont plus importantes, ce qui entraîne la montée des prix.

A l’heure actuelle, on peut s’attendre à la poursuite de cette tendance, puisque le taux d’intérêt est bas, la croissance économique continue, les salaires augmentent, le taux de chômage est l’un des plus bas en Europe.

Immobilier en CROATIE

En Croatie le prix de l’immobilier est en baisse depuis des années en raison de la crise économique interne à laquelle s’ajoute la crise de la zone euro qui a touché sensiblement l’économie du pays basée principalement sur le tourisme. Mais depuis le troisième trimestre de 2015, le marché immobilier croate semble sortir du trou : les prix commencent à tout doucement monter pour atteindre une hausse de 2% à la fin du premier trimestre de 2016.

Bon à savoir sur l’économie en Hongrie : les chiffres sont bons! Hausse des salaires, croissance et un des taux de chômage les plus bas d’Europe!

L’évolution du prix de l’immobilier est plus accentuée au bord de la mer Adriatique, où pendant les trois premiers trimestres de 2016, elle a avancé de 3,3%, ce qui serait dû à l’intérêt que les investisseurs étrangers portent pour cette zone maritime.

La capitale, Zagreb se porte moins bien : à la fin de 2015 les prix ont baissé de 1,3%, une petite augmentation de 1,8% a été constatée à la fin du premier trimestre de 2016. Cette tendance positive peut être maintenue pour deux raisons : la croissance économique de 2016 est au-dessus de celle de 2015 et l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier ne s’affaiblit pas. Ces deux éléments peuvent avoir un effet positif sur le marché immobilier croate.

Immobilier en ROUMANIE

Le marché immobilier roumain a emprunté le chemin de la croissance suite aux meilleurs résultats économiques du pays et au faible taux d’intérêt. Le prix de l’immobilier a progressé de 2,6% à la fin du mars 2016 par rapport à la même période de 2015.

Les grandes villes ont dépassé le prix moyen : à Bucarest où la hausse était de 3%, le prix du mètre carré coûte 1 100€, à Cluj le mètre carré coute plus cher qu’à Bucarest.

Les perspectives du marché immobilier sont plutôt positives, soutenues par la croissance économique et par l’élargissement des conditions de crédit.

Immobilier en BULGARIE

La situation bulgare ressemble à celle des autres : l’immobilier est en train de s’en tirer ; la demande est de plus en plus forte, et les investisseurs sont de plus en plus nombreux sur le marché.

Les prix augment régulièrement d’une année à l’autre depuis 2014, malgré une légère baisse pendant le troisième trimestre de 2015. La capitale, Sofia, est le moteur du marché immobilier où on a observé une augmentation de 6% en 2015 par rapport à 2004. Le prix du mètre carré en Bulgarie est 800€, le plus cher depuis 2011.

Le nombre des transactions est en train d’augmenter de 17% ce qui correspond à 24 400 achats-ventes officiellement enregistrés.

Il faut dire que malgré les signes positifs, les prix sont loin de ceux de l’avant crise (2008), mais ils montent doucement. Ces éléments positifs font suite au retour de la confiance, surtout dans les grandes villes, mais l’offre est restreinte, car l’industrie du bâtiment ne se montre pas disposée à en faire plus. Dans cette situation où l’offre est bien limitée en face de la forte demande, tout va, logiquement, dans le sens de l’augmentation des prix.

Immobilier en REPUBLIQUE TCHEQUE

Le marché immobilier tchèque ressemble à ceux de la région. La croissance interne, le taux d’intérêt  bas et la forte demande des investisseurs étrangers font leur effet positif sur le marché.

A la fin du premier trimestre de 2016, le marché a enregistré une augmentation de prix de 4,5% par rapport à la même période de 2015 ce qui est significatif, mais elle n’est pas la plus forte parmi les pays de la région. En tout cas, les prix reviennent au niveau le plus élevé où ils étaient à la fin du troisième trimestre de 2008.

Et cette tendance va de pair avec le progrès du nombre des transactions enregistrées. Les investisseurs étrangers, anglais, allemands, italiens, achètent volontiers à Prague mais la demande interne n’est pas négligeable non plus.

Les perspectives du marché immobilier tchèque sont positives donc à l’avenir, on peut compter sur la montée des prix.

2. Immobilier neuf en Hongrie

A l’exception de la Croatie et de la Slovénie, le nombre de permis de construire des immeubles à deux ou à trois appartements est en expansion en l’Europe centrale et de l’Est. Le marché est très actif en Autriche, 57% de plus de permis de construire validé,  en Roumanie 37% de plus, en Pologne 15%.

Après la Hongrie, c’est la Bulgarie qui annonce le meilleur résultat : plus de 63% de permis de construire ont été accordés par rapport à 2015 quand on a observé le point le plus bas.

Par rapport à la moyenne européenne (11%) à la fin du deuxième trimestre de 2016, la baisse du nombre des permis de construire est considérable en République tchèque (39%) et en Slovaquie (55%) par rapport à la même période de 2015.

Les chiffres sont pires si l’on regarde la période de l’avant crise : moins de 73% ! C’est en Pologne où la baisse est la moins significative : 23%.

Si l’on étend la comparaison aux pays de l’UE, après la Hongrie, c’est au Portugal que l’on a demandé le plus de permis de construire : 155% d’augmentation à la fin du deuxième trimestre de 2016 par rapport à la même période de 2015.

Nouvelle construction en Hongrie

Quant au nombre de nouvelles constructions, selon les données d’Eurostat, la Hongrie est en tête des pays de la région, et même en comparaison avec tous les pays de l’UE : le nombre des nouveaux permis de construire a augmenté de 230% à la fin du deuxième trimestre de 2016 par rapport à la même période de 2015.

Bon à savoir sur l’immobilier en Hongrie : les permis de construire ont augmenté de 230% sur un an glissant!

Et c’est une bonne nouvelle, parce que, pendant de longues années, c’était le point faible de l’immobilier en Hongrie ICI.  L’extension du parc immobilier actuel va bon train avec le projet de 48 appartements de luxe avec port de yacht dans le XIIIe arrondissement, quartier devenu l’un des plus chics de Budapest. Je reviens aux détails plus loin.

Voyons les raisons de ce changement !

• Les Hongrois ne trouvent pas satisfaisant le rendement des autres formes de placement donc ils  donnent la priorité à l’investissement dans l’immobilier, avec comme conséquent, le développement de l’industrie du bâtiment et la croissance du prix de l’immobilier.
• Le taux d’intérêt est bas (0,90%)
• Le taux d’emploi monte. Le taux de chômage est faible : le 31 août 2016 en Hongrie 4,9%, en France 10,1%. Après l’Islande (2,9%), Malte (4,8%) et la République tchèque (3,7%) c’est la Hongrie qui a le meilleur résultat en Europe. (Données : Eurostat) 
• La TVA appliquée sur la construction des logements neufs baisse
• L’aide de l’Etat aux familles pour favoriser la construction des maisons individuelles (programme lancé le 1^er janvier 2016) a fait déjà son effet

Si l’on préfère le neuf à l’ancien, il faut être patient : le temps de livraison peut durer un an au minimum. Ce délai explique que la demande pour l’ancien rénové est à la hausse. Par conséquent,  le prix de celui-ci est surévalué par rapport au neuf qui n’existe encore que  sur le plan des promoteurs immobiliers. C’est ce qui explique qu’un appartement construit il y a 10-15 ans, peut être vendu plus cher que celui qui n’est qu’un beau projet actuellement.

Cette tendance risque d’être inversée à partir de 2017 puisque les premiers projets seront réalisés. On peut compter sur le changement d’avis de ceux qui veulent acheter : ils seront probablement de plus en plus nombreux à  reporter leur décision d’achat sur le neuf plutôt que sur l’ancien. Il en découle que le prix de l’ancien va baisser ou que celui du neuf va augmenter.

Il est peu probable  que le prix du neuf baisse suite à la hausse des frais globaux. On peut citer deux raisons :

1. la qualité des matériaux de construction : les meilleurs coûtent plus chers
2. la qualité de finition  va vers le luxe. 

Aussi peut-on prévoir que la demande sera moins forte dans l’ancien ce qui peut se répercuter sur le prix de l’ancien de 10-15 ans.

Surtout il faut faire attention aux quartiers où le prix des appartements a fortement augmenté dans les derniers temps quand les nouveaux projets ont démarré, par exemple la partie Sud de Buda dans le XIe. On peut constater que les anciens appartements ont été ainsi surévalués, leur prix approche celui du nouveau.

Concrètement les prix : dans le XIe, le mètre carré sur le Mont Gellért coûte 2 261€, ailleurs dans le même quartier 1 615€. Mais si l’on sait qu’un nouvel appartement est à peine plus cher (10% à 20%) que l’ancien dans le même quartier, cela change presque tout.

Mon conseil donc à ceux qui veulent acheter : il vaut mieux d’acheter un ancien rénové en attendant l’arrivée sur marché d’un nombre suffisant des nouvelles constructions.

Question : dans quelques années quand le marché du neuf sera suffisant, les acheteurs voudront-ils payer presque autant pour un ancien que pour un neuf ?

Il m’est impossible d’y répondre à l’heure actuelle, en tout cas il serait souhaitable que le prix de l’ancien surévalué se corrige et baisse.

Bon à savoir pour acheter à Budapest : l’ancien rénové sera souvent plus attractif que le neuf!

Les perspectives d’avenir sont donc plutôt encourageantes même si on ne peut pas s’attendre au résultat de l’essor d’un jour à l’autre: la demande a augmenté de 43% en moins d’un an, l’offre de 53%. Celle-ci va continuer sa lancée avec l’arrivée de 15 000 – 20 000 nouvelles constructions entre  2017 et le premier semestre de 2018.

Avant de terminer ce chapitre, afin que vous ayez une idée surtout de la qualité du neuf, je vous donne quelques informations et quelques images sur le plus beau programme à réaliser à Budapest. Il s’agit de Marina Part dont je vous ai déjà parlé dans un précédent article sur Budapest ICI et montré une photo dans un article en 2015.

Les premiers propriétaires sont arrivés à Marina Part en 2005. C’est un nouveau quartier se situant à Pest dans le XIIIe arrondissement à Angyalföld, quartier limitrophe au Nord du VIe très prisé. Depuis 2005, on y a construit 1200 appartements. Le nouveau bâtiment, dont les travaux sont en cours d’exécution, s’appelle Marina Bay.

Marina Part XIIIe Pest

Les 48 appartements de luxe s’étendent sur 3800m² avec 1200m² de balcon et de terrasse. Les travaux se termineront en été 2017, et en plus des investisseurs déjà présents sur le lieu, le promoteur compte sur l’arrivée des nouveaux investisseurs, du pays et de l’étranger, qui souhaitent placer leur argent dans l’immobilier de haute gamme.

A partir de l’été 2017, dans une autre baie, le projet de deux nouvelles étapes de 35 appartements sera lancé à condition que la construction actuelle avance comme le calendrier le prévoit.

Plan appartement Marina part Budapest

Si vous voulez y aller, en prenant le métro 3 à la place Deák (Deák tér), vous devez descendre à  station rue Forgách (Forgách utca). On peut s’y rendre par bus, le 15 ou le 105,  en bateau ou en cinq minutes, en voiture.

Déjà vendu, cet appartement en brique d’orientation ouest a un panorama sur le port et sur la baie du Danube, et dispose d’un garage souterrain de 18m² et d’un local à vélo de 3 m². Il est au 7^e étage avec ascenseur, la hauteur intérieure est de 3 mètres. Le chauffage est collectif mais chaque appartement a son propre compteur. Il est spacieux et très lumineux. Le prix du mètre carré : 1 629€ (504 000HUF)

La salle de bains est équipée d’un jacuzzi, une piscine et une sauna sont à la disposition exclusive des habitants de l’immeuble, gratuitement.

Pour donner une idée, voici quelques photos d’un bel appartement dans Budapest 

Salon Marina part Budapest

 Salle de bains Marina part Budapest

Vue piscine Marina part Budapest

Chaque appartement est climatisé,  chaque immeuble a son propre service d’accueil 24h/24. Il y a des caméras de surveillance à chaque entrée. L’architecte d’intérieur a utilisé de matériaux de luxe, les intérieurs de ces appartements modernes ont une finition design. On peut déplacer les murs en fonction des besoins individuels.

Le promoteur (Autóker) a déjà réalisé avec un succès unanime plusieurs projets à Budapest : par exemple la cour Gozsdu (Gozsdu udvar) dans le VIIe, la Maison Cézár (Cézár Ház) avec ses appartements de luxe dans le XIIIe près du Danube et du centre commercial West end City. Dans un avenir proche, il a l’intention de présenter ses projets en province également, notamment au bord du Lac Balaton (Balatonlelle).

Que ces projets réussissent ! C’est d’autant plus réjouissant, qu’il y a un an certains experts ont pensé et ont dit à haute voix que le luxe n’est pas vendable à Budapest. C’est la réalité du marché actuelle qui leur apporte une réponse cinglante. Grâce à  une bonne touche de modernité, ce neuf rafraîchit et dépasse l’image classique mais très appréciée des immeubles de la capitale hongroise.

3. Situation Immobilier ancien en Hongrie

Il est rare de gagner à tous les coups ! La Hongrie est à deux doigts de le faire ! Elle est parmi les pays européens où le nombre des nouvelles constructions est le plus élevé.

Mails elle est également parmi les meilleurs placés si l’on regarde la hausse des prix dont la moyenne dans l’UE est de 4% à la fin de deuxième trimestre de 2016. En Hongrie et en Lettonie, la moyenne était de 10%, en Autriche de 9%, en Roumanie de 7%, en République tchèque et en Slovaquie de 6%, en Pologne et en Croatie les prix se sont stabilisés.

La crise économique de 2008 a tellement bouleversé le marché immobilier hongrois que le nombre des nouvelles constructions ainsi que l’offre et la demande sont tombés bas. C’est environ il y a deux ans que les prix ont commencé à remonter, et le marché  a fini par rattraper le retard.

Mais cher Amis Lecteurs, par rapport aux prix des pays limitrophes, Budapest est toujours le meilleur marché.

Concrètement :

A Varsovie (Pologne) : le mètre carré d’un appartement situé au centre ville est entre 2100€ et 2700€, A Prague (République tchèque) entre 2400€ et 4500€, à Bratislava entre 2000€ et 3000€. A Budapest, ce sont uniquement les prix du Ve arrondissement (2000€/m²) qui peuvent concurrencer avec ceux-là. A noter que les prix d’autres quartiers de Budapest (IIe, XIe et XIIe) considérés comme les plus côtés actuellement par les Hongrois, sont autour de 1500-1600€.

Question d’emplacement pour acheter à Budapest :

Il faut voir clairement que derrière le galop des prix, on découvre des inégalités selon l’emplacement du bien immobilier. La capitale et sa région, les chefs lieux des départements sont bien plus exposés à cette tendance  puisque la forte demande tire vers le haut les prix. Les agences immobilières enregistrent peu de transactions dans les villages à l’exception de la région du lac Balaton.

La Banque nationale hongroise publie son analyse mensuelle sur le marché immobilier. Il est utile de la consulter pour lire un avis modéré sur la situation. Donc cette analyse consacre un paragraphe au mouvement des prix et il en ressort qu’au niveau national l’augmentation des prix n’a atteint que 3,8% à la fin du premier trimestre de 2016.

A la fin du septembre, l’étude prévoit 9% en admettant la disparité territoriale : à Budapest la hausse des prix a atteint plus de 50%, dans les grandes villes de provinces seulement 20% au cours des deux dernières années mais globalement la hausse n’est pas excessive. A mon avis, si globalement veut dire « la moyenne au niveau national », on peut être d’accord avec la conclusion de la Banque nationale hongroise.

Les agences immobilières à Budapest tiennent la liste des quartiers les plus recherchés par les acheteurs potentiels. Il y a un an, dans l’un des premiers article sur le marché de l’immobilier à Budapest, je vous ai recommandé certains quartiers : Ve, VIe, VIIe à Pest, Ier et une partie du IIe à Buda. La situation évolue : actuellement dans le XIe, en raison de la proximité de l’Université de Polytechnique, de la faculté des Sciences naturelles de l’Université Eötvös Lóránt, des bureaux et de la pénurie de place dans les foyers universitaires, on peut réaliser de bonnes affaires. Par contre, si vous cherchez dans des immeubles typiquement budapestois comme on en trouve dans le VIIe, vous serez déçu. Mais le rendement est au rendez-vous…

Les nouvelles constructions augmentent la cote du XIIIe au bord du Danube comme je l’ai déjà mentionné plus haut.

Ceux qui veulent quitter le centre ville en restant à proximité, cherchent dans le XIVe, derrière la Place des Héros et le Bois de Ville.

 Meilleurs quartiers pour acheter immobilier à Budapest

Rendement et emplacement sur Budapest :

« L’immobilier en Hongrie, même après la hausse des prix, est un bon moyen pour diversifier vos investissements. Cela peut se faire directement ou indirectement (par des fonds d’investissement) »,  argumente un conseiller financier indépendant hongrois. Portfolio, un portal financier et économique hongrois modéré, a récemment recensé les cinq raisons qui déterminent l’achat d’un bien immobilier :

1. Emplacement : les qualités du quartier
2. La sécurité du quartier
3. Les faibles charges de l’immeuble
4. L’état physique de l’immeuble
5. L’accès par les transports en commun

Celui qui cherche le rendement, doit vérifier qu’il y ait des établissements d’enseignement supérieur, un quartier d’affaires ou un parc de bureaux dans la proximité de son appartement desservis par les transports en commun ou des possibilités de se garer sans difficulté.

Il ressort du sondage que pour la majorité des acheteurs la question de la possibilité d’une éventuelle revente n’a pas trop d’importance au moment de l’achat. Par contre, l’emplacement était noté le plus haut sur une échelle de 1 à 5.

Les meilleurs critères pour acheter un  appartement à Budapest

Mettez-vous à la place d’une personne vivant en Hongrie qui est propriétaire d’un appartement qu’il donne à louer. Cette personne a également des investissements en assurance vie. Supposons qu’elle vit dans le meilleur des mondes où tout est géré le mieux possible. Que doit-il constater ?

Bon à savoir pour acheter un appartement à Budapest : priorité sur la qualité du quartier!

Si elle regarde la période entre 1998 et 2016, elle voit que la valeur de l’appartement a augmenté de 9%, ce qui a largement dépassé le rendement des dépôts en banque qui n’était que de 7,1% malgré la meilleure gestion des plus values réalisées.

Par contre, si elle ne regarde que la période entre 2001 et 2016, elle constate que la valeur annuelle de son appartement était de 4,3%, celle de ses dépôts en banque de 6,1%.

Entre 2006 et 2016, la différence entre les deux est encore plus importante : 1,6% pour la valeur de son appartement et 5,3% pour ses dépôts en banque.

Au cours de cinq dernières années (entre 2011 et 2016), la valeur de son appartement étaient plus élevée (4,2%)  que le rendement de ses investissements en assurance-vie (3,7%).

Place de Changement prix appartement et rendement assurance vie

A la fin du 3^e trimestre 2016, le rendement brut est en moyenne de 8%. On peut dire que le rendement n’augmente plus, il est stabilisé autour de 8%. Je vous rappelle qu’en 2008-2009, le rendement était de 5-6%. Il a commencé à monter jusqu’à 2015 et depuis un an, son augmentation est ralentie.

4. Immobilier en Hongrie à Budapest

A la fin du mois d’octobre 2016, le prix moyen du mètre carré, 1784€, était le plus cher dans la partie nord du Buda où l’on trouve beaucoup d’immeubles en béton. Dans le centre de la capitale, le prix moyen était 1 485€ mais dans le Ve on a payé plus de 2 226€.

Les négociations permettent de baisser le prix de 4% environ ce qui correspond aux frais de notaire.

La proportion des investisseurs est toujours élevée, 43% du marché immobilier à Budapest.

34% (Buda) et 38% (Pest) des transactions réalisées concernaient les appartements de 40-60m².

A la fin du 3^e trimestre de 2015, 17% des ventes étaient supérieurs à 127 200€, à la même période de 2016, 28%.

Pour terminer l’article, je souhaite (r)évoquer le sujet de la location, plus exactement ce qui se passe actuellement autour de la location à court terme via Airbnb.

D’abord je vous conseille de vous renseigner avant l’achat pour savoir si les copropriétaires sont favorables ou non à ce genre de location car dans le Ve arrondissement il y a deux immeubles où l’assemblée générale des copropriétaires a voté contre ce genre de location. Parmi les raisons évoquées, on trouve le plus souvent les désagréments causés par les touristes (bruit, dégradation de l’état physique et les frais liés à sa réparation).

Finalement, l’assemblée générale des copropriétaires a le droit d’opposer son veto à cette activité ou au moins d’exiger que son accord soit demandé par le propriétaire.

Selon l’avis de nombreux agents immobiliers, ce genre de restriction va faire baisser la valeur de l’appartement puisque les investisseurs vont éviter d’acheter dans ces immeubles. Il est vrai, aussi, que pour ceux qui y résident en permanence, la tranquillité est de première importance. Ils ne veulent pas déménager, et ils ne sont pas préoccupés par la baisse de la valeur de leur propre appartement.

Selon une autre vision de ce phénomène : la conséquence à long terme de cette interdiction peut être la baisse du loyer mais on en est loin puisqu’il s’agit de cas plutôt isolés, pour l’instant. Par contre, les prix d’achat ne seraient pas concernés parce que les investisseurs opteraient pour la location à long terme.

Un article du quotidien Magyar Nemzet, marqué à droite, rappelle qu’à Amsterdam la location pour touristes est limitée à 60 jours par an, et l’activité doit être déclarée. A Berlin et à New York, depuis cet été, la location à court terme est interdite, à Barcelone l’autorisation de la mairie est nécessaire.

Evidemment, il faut citer le lobby des hôteliers qui regardent de travers cette activité et qui souhaite une concurrence loyale.

5. Conclusion pour acheter de l’immobilier en Hongrie :

Les tendances sont parfois contradictoires mais le marché immobilier à Budapest est toujours dynamique.

Les quartiers du centre restent les favoris des investisseurs étrangers qui commencent à apprécier des appartements  situés au premier étage ou au rez-de-chaussée puisqu’en cas de location à court terme cela peut être même plus avantageux.

Les acheteurs qui visent un appartement dans le centre de la capitale paient cash. Le plus souvent il s’agit d’investisseurs étrangers, les investisseurs hongrois achètent plutôt bon marché et après la rénovation, ils tentent de vendre cher.

L’arrivée des nouvelles constructions sur le marché va se répercuter sur les prix en général mais on n’est pas encore là. Les promoteurs ne seraient pas favorables à l’augmentation des prix du neuf parce qu’ils veulent vendre le plus possible par conséquent le prix de l’ancien s’alignerait sur ceux du neuf.

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Pour ceux qui souhaitent en savoir plus sur l’investissement immobilier en Hongrie : vous pouvez nous contacter sur le formulaire à la fin de l’article.

Article rédigé par Andrea Molnar optimisé par Cyril Jarnias