Faut-il investir en Floride ? Dans cet article, je vous propose d’étudier l’investissement en Floride. Comment investir en Floride ? Où investir en Floride ? Quels sont les villes ou les quartiers avec la plus forte hausse immobilière en Floride ?
DISCLAIMER : Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. N’investissez jamais plus que l’argent que vous êtes prêt à perdre. Investir en Floride, comme tout investissement, comporte un risque de perte de capital partiel ou total. Les données de cet article sont susceptibles d’évoluer dans le futur. Elles sont données pour août 2024. N’oubliez également que les performances passées ne préjugent en rien des performances futures.
Pourquoi investir en Floride ?
La Floride est un État américain de près de 23 millions d’habitants. Le climat très doux de la Floride attire chaque année des milliers d’investisseurs, ainsi que des touristes. Nous allons voir les raisons principales qui poussent les investisseurs locatifs à investir en Floride.
Carte de la Floride
On a souvent l’habitude de comparer la Floride à un petit département français. Sur une carte, il est vrai que l’État semble démesurément petit. Pourtant la Floride couvre une superficie totale de 170312 km 2. Presque 25% de la superficie totale de la France.
Voici une carte de la Floride :
Démographie en forte hausse : +22.34% en 10 ans !
En 2010, la population de la Floride était d’environ 18,8 millions d’habitants. Depuis, la population a augmenté chaque année, atteignant environ 23 millions en 2023. Cela représente une croissance de plus de 4,2 millions de personnes sur cette période, soit une augmentation d’environ 22,34 %.
Une hausse qui a été notamment alimentée par la migration des Millenials (termes qualifiant les jeunes actifs de moins de 40 ans), les nombreux retraités qui s’installent en Floride pour profiter du climat exceptionnel de la Floride, les entreprises de haute technologie qui recrutent des profils expérimentés et l’immigration massive des pays avoisinants (Mexique,…).
Climat agréable toute l’année
Le climat de la Floride est particulièrement agréable toute l’année. Il y fait chaud quasiment toute l’année. La température descend rarement au-dessous de 15° C. La Floride bénéficie d’un climat subtropical. On compte environ 240 jours de soleil par an. Les températures peuvent atteindre 40° C l’été.
Divertissement en Floride
Certaines plages en Floride, comme la plage de Naples, vous permettent de voir des dauphins nager librement dans les vagues. On peut aussi les admirer dans les nombreux parcs d’attractions de la Floride.
On peut aussi s’adonner aux joies de la plongée sous-marine. Plonger le long de la barrière de Corail et nager parmi les requins.
La Floride est également connue pour ses nombreux parcs à thèmes, comme le fameux parc Universal Orlando Resort, un complexe de loisirs américain regroupant un parc aquatique, les studios Universal de Floride, ainsi que de nombreux parcs d’attractions.
Paysages à couper le souffle
Autant vous le dire tout de suite : les USA ont beaucoup à offrir en termes de paysages.
La Floride ne déroge pas à cette règle.
Si vous aimez les plages, la Floride est faite pour vous. La Floride compte en effet plus de 1770 km de plages. L’archipel des Keys regroupe près de 1700 îles ou îlots, dont la plupart sont totalement inhabitées. Le parc national des Everglades attire aussi les aventuriers.
État pro-business
En 2023, la Floride comptait environ 3,76 millions d’entreprises actives. Ce chiffre inclut différentes formes juridiques telles que les sociétés à responsabilité limitée (LLC), les sociétés par actions, les organisations à but non lucratif, les partenariats et autres entités commerciales. Les LLC constituent la majorité des entités commerciales en Floride, avec plus de 2,6 millions enregistrées.
Détails des Chiffres :
- LLC domestiques: 2610257
- Sociétés à but lucratif domestiques: 843983
- Organisations à but non lucratif domestiques: 196855
- Sociétés à but lucratif et non lucratif étrangères: 72511
- Partenariats: 18913
- Autres entités: Inclut les partenariats généraux, les partenariats à responsabilité limitée, les déclarations de fiducie, etc.
Ces chiffres illustrent la diversité et la croissance du paysage entrepreneurial en Floride, qui reste un état attractif pour les nouvelles entreprises grâce à son environnement favorable aux affaires et ses nombreuses opportunités économiques.
Sources :
- Florida Chamber of Commerce, “2023 Florida Business & Economic Mid-Year Report”, flchamber.com
- Division of Corporations – Florida Department of State, dos.fl.gov
- Office of Advocacy, “2023 Small Business Profiles for the States, Territories, and Nation”, advocacy.sba.gov
L’État de Floride est réputé pour sa politique pro-business. C’est important dans la mesure où les entreprises américaines ont une totale liberté d’implantation : elles peuvent choisir librement au moment de l’immatriculation le lieu de leur siège social.
Le TOP 10 des villes où investir en Floride
La Floride est l’un des États américains les plus dynamiques au niveau immobilier. On constate une très forte progression des prix depuis 2012. 2020 ne fait pas exception à la règle puisque globalement les prix ont progressé dans l’ensemble de l’État de Floride de près de 12.7% sur une année (source).
Evolution des prix dans l’État de Floride sur la période 2011 – 2021 (source):
En Floride, sur 10 ans, l’immobilier a progressé de 105%. Une progression spectaculaire.
Croissance de l’immobilier en Floride en 2023 :
En 2023, le marché immobilier de la Floride a continué de croître, malgré les défis économiques. Voici un aperçu des chiffres de cette croissance :
Taux de croissance de l’immobilier
- Dernier trimestre 2022 à premier trimestre 2023 : Le marché immobilier de la Floride a connu une légère appréciation de 0,02 %, surpassant la moyenne nationale de 0,08 %.
- De 2022 à 2023 : Sur une période de 12 mois, le marché immobilier a affiché une appréciation substantielle de 13,07 %, soulignant la résilience du marché immobilier en Floride.
- Depuis 2021 : Sur deux ans, de 2021 à 2023, les prix immobiliers ont augmenté de 44,36 %, dépassant la moyenne nationale de 20,15 %.
- Sur cinq ans : De 2018 à 2023, l’immobilier en Floride a montré une croissance impressionnante de 77,01 %, dépassant la moyenne nationale de 12,10 %.
- Depuis 2013 : Sur la dernière décennie, de 2013 à 2023, le marché a enregistré une augmentation remarquable de 174,83 %.
Facteurs influençant le marché
- Taux d’intérêt et inflation : En 2023, la hausse des taux d’intérêt et l’inflation persistante ont ralenti les ventes de maisons, bien que les prix aient continué à augmenter légèrement.
- Migration et emploi : La Floride a bénéficié d’une forte croissance de l’emploi et d’une migration interne continue, ce qui a aidé à soutenir la demande sur le marché immobilier.
En 2023, le marché immobilier de la Floride a affiché une croissance notable malgré les conditions économiques difficiles. Cette croissance est soutenue par une forte demande, une migration continue vers l’État, et une résilience face aux hausses des taux d’intérêt et à l’inflation.
Sources :
- Florida Housing Market Predictions for 2023, 2024 & Beyond, RealWealth
- Florida Realtors Market Data, Florida Realtors
- Florida’s Real Estate Market: Stats and Trends for 2022, Roofstock
Dans cette section maintenant, je vous propose d’étudier le TOP 10 des villes régulièrement cités pour un investissement en Floride en 2024 et pour 2025. Les informations dans cet article ne constituent en aucune manière une incitation à l’investissement. Si vous souhaitez bénéficier d’une stratégie d’investissement personnalisée, je vous invite à me contacter.
1. Miami :
- Description : Miami est une métropole vibrante connue pour ses plages, son ambiance culturelle diversifiée et sa vie nocturne animée.
- Situation Économique : L’économie de Miami est dynamique avec des secteurs clés comme le tourisme, les finances et l’immobilier.
- Prix moyen au mètre carré : Environ 5000 EUR/m².
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Maison 2 chambres
- Surface : 120 m²
- Localisation : Quartier de Brickell
- Prix : 600000 EUR
- Prix au mètre carré : 5000 EUR/m²
- Loyer moyen : 2500 EUR par mois
- Rendement locatif net : Environ 4,5%
-
Appartement 2 chambres
- Surface : 90 m²
- Localisation : Quartier de South Beach
- Prix : 450000 EUR
- Prix au mètre carré : 5000 EUR/m²
- Loyer moyen : 2200 EUR par mois
- Rendement locatif net : Environ 4,8%
2. Tampa :
- Description : Tampa est une ville portuaire offrant un mélange de vie urbaine et de plages. Elle est réputée pour ses musées et autres offres culturelles.
- Situation Économique : L’économie de Tampa est robuste avec une croissance notable dans les secteurs de la santé, de la finance et de la technologie.
- Prix moyen au mètre carré : Environ 3500 EUR/m².
Exemples de biens à la vente à Tampa :
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Maison 2 chambres
- Surface : 110 m²
- Localisation : Quartier de Hyde Park
- Prix : 385000 EUR
- Prix au mètre carré : 3500 EUR/m²
- Loyer moyen : 1800 EUR par mois
- Rendement locatif net : Environ 4,2%
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Appartement 2 chambres
- Surface : 85 m²
- Localisation : Quartier de Downtown Tampa
- Prix : 297500 EUR
- Prix au mètre carré : 3500 EUR/m²
- Loyer moyen : 1700 EUR par mois
- Rendement locatif net : Environ 4,6%
3. Orlando :
Évolution des prix :
- 1 an : +2,8 %
- 5 ans : +65 %
Description et situation économique : Orlando est célèbre pour ses parcs d’attractions, incluant Walt Disney World et Universal Studios. L’économie locale repose fortement sur le tourisme, l’hôtellerie, et le divertissement.
Prix moyen au m² : 2700 EUR
Exemple de biens :
- Maison 2 chambres : 130 m², quartier Winter Park, 350000 EUR, loyer mensuel moyen : 1500 EUR.
- Appartement 2 chambres : 85 m², quartier Lake Eola, 250000 EUR, loyer mensuel moyen : 1200 EUR.
4. Jacksonville :
Évolution des prix :
- 1 an : +2,6 %
- 5 ans : +60 %
Description et situation économique : Jacksonville est la ville la plus peuplée de Floride et un centre commercial important avec une économie diversifiée incluant les transports, les finances, et la technologie.
Prix moyen au m² : 2200 EUR.
Exemples de biens :
- Maison 2 chambres : 120 m², 264000 EUR, 2200 EUR/m². Loyer moyen : 1200 EUR/mois. Rendement net : 4,5%.
- Appartement 2 chambres : 85 m², 187000 EUR, 2200 EUR/m². Loyer moyen : 950 EUR/mois. Rendement net : 4,1%.
5. Fort Lauderdale :
- Prix moyen au m²: Environ 3800 €.
- Exemples de biens à la vente:
- Maison 2 chambres: 100 m², 380000 €, soit environ 3800 €/m².
- Appartement 2 chambres: 80 m², 320 000 €, soit environ 4000 €/m².
- Prix moyen de location: 2200 €/mois.
- Rendement net: Environ 4,5 %.
6. St. Petersburg :
- Prix moyen au m²: Environ 2900 €.
- Exemples de biens à la vente:
- Maison 2 chambres: 110 m², 319000 €, soit environ 2900 €/m².
- Appartement 2 chambres: 85 m², 247000 €, soit environ 2906 €/m².
- Prix moyen de location: 1 700 €/mois.
- Rendement net: Environ 5 %.
7. Hialeah :
- Prix moyen au m²: Environ 2500 €.
- Exemples de biens à la vente:
- Maison 2 chambres: 90 m², 225000 €, soit environ 2500 €/m².
- Appartement 2 chambres: 70 m², 175000 €, soit environ 2500 €/m².
- Prix moyen de location: 1400 €/mois.
- Rendement net: Environ 5,5 %.
8. Fort Myers :
- Description: Située sur la côte ouest de la Floride, Fort Myers est une destination populaire pour les retraités et les touristes, connue pour ses plages et ses îles.
- Situation économique: L’économie de Fort Myers est soutenue par le tourisme, le commerce de détail, la santé et l’éducation.
- Prix moyen au m²: Environ 2700 €.
- Exemples de biens à la vente:
- Maison 2 chambres: Située à McGregor, 100 m², 270000 €, soit environ 2700 €/m².
- Appartement 2 chambres: Situé à Downtown, 85 m², 240000 €, soit environ 2824 €/m².
- Prix moyen de location: 1800 €/mois pour un appartement 2 chambres.
- Rendement net: Environ 5 % après fiscalité et charges.
9. Sarasota :
j’ai pour ma part un faible pour cette ville en plein développement et à la qualité de vie excellente.
- Description: Connu pour son climat chaud et ses plages de sable blanc, Sarasota attire de nombreux touristes et retraités.
- Situation économique: L’économie de Sarasota est diversifiée, avec des secteurs clés comme le tourisme, l’immobilier, la santé et les arts.
- Prix moyen au m²: Environ 3200 €.
- Exemples de biens à la vente:
- Maison 2 chambres: Située à Siesta Key, 110 m², 352000 €, soit environ 3200 €/m².
- Appartement 2 chambres: Situé à Downtown Sarasota, 90 m², 288000 €, soit environ 3200 €/m².
- Prix moyen de location: 2000 €/mois pour un appartement 2 chambres.
- Rendement net: Environ 4,5% après fiscalité et charges.
10. Gainesville :
- Description: Ville universitaire abritant l’Université de Floride, Gainesville combine une atmosphère académique avec une communauté dynamique.
- Situation économique: L’économie de Gainesville est fortement influencée par l’éducation, les soins de santé, et la technologie.
- Prix moyen au m²: Environ 2300 €.
- Exemples de biens à la vente:
- Maison 2 chambres: Située à University Park, 90 m², 207000 €, soit environ 2300 €/m².
- Appartement 2 chambres: Situé à Downtown Gainesville, 70 m², 161000 €, soit environ 2300 €/m².
- Prix moyen de location: 1400 €/mois pour un appartement 2 chambres.
- Rendement net: Environ 5,5% après fiscalité et charges.
Pour chaque ville, le rendement net est calculé en tenant compte des éléments suivants :
- Taxes foncières en Floride: Environ 1,02% de la valeur de la propriété par an.
- Charges de copropriété et maintenance: Environ 1% de la valeur de la propriété par an.
- Frais d’achat: Environ 3% de la valeur de la propriété.
- Revenus locatifs bruts annuels: Multipliés par 12 le loyer mensuel moyen.
- Rendement net: (Revenus locatifs bruts – Taxes foncières – Charges de copropriété et maintenance) / (Prix d’achat + Frais d’achat).
Comme vous pouvez le constater dans les grandes villes en Floride, investir dans l’immobilier en Floride en 2024 et 2025 suppose de disposer de fonds importants, la moindre maison 2 chambres va se négocier au-dessus de 600000 euros et les rentabilités ne dépasseront pas les 5% au mieux (logique).
Fiscalité dans l’état de Floride
La fiscalité aux USA est lourde et complexe. Les contribuables supportent une triple taxation : fiscalité au niveau fédéral, taxes au niveau des États et taxes au niveau local (municipalité).
La taxe foncière (Property Tax aux USA)
La taxe foncière est déterminée par la municipalité. Le taux varie considérablement d’une ville à une autre. La taxe foncière est déterminée sur la valeur marchande estimée de la propriété. Cette valeur marchande estimée est généralement un peu inférieure au prix du marché. La valeur marchande estimée est réévaluée chaque année par la municipalité en fonction de l’évolution du marché immobilier.
Dans l’État de Floride, la taxe foncière est d’environ 1.7% en moyenne.
Les autres taxes de l’état de Floride
L’État de Floride applique également d’autres taxes qui touchent aussi bien les personnes physiques, que les personnes morales.
La politique fiscale de l’État de Floride est décrite sur le site officiel de l’État.
Il n’y a pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques en Floride. Les personnes physiques sont malgré tout taxées par le gouvernement fédéral selon les règles fiscales en vigueur.
L’État de Floride applique une taxe de 6% sur la vente ou la location de biens sur son territoire. Cette taxe est appelée Sales Tax en droit fiscal américain. Certains produits en sont souvent toutefois exemptés, comme les produits d’épicerie et les médicaments.
Il est important de souligner que certains comtés (55 sur 67 comtés de la Floride) appliquent également une taxe locale en plus du montant prélevé par l’État.
Les sociétés qui ne sont pas exemptées d’IS doivent remplir une déclaration d’impôt sur le revenu des sociétés une fois par an. L’impôt sur les sociétés (si non exempté) est fixé à 5.5%.
Les risques d’investir en Floride ?
L’investissement locatif en Floride est globalement assez sûr. L’État de la Floride bénéficie de la législation américaine. Si un locataire cesse de payer son loyer, la procédure d’éviction dure en moyenne 45 à 60 jours. Il n’y a pas de trêve hivernale aux USA.
Comme dit le proverbe : “un homme averti en vaut deux”. Pour plus d’informations, je vous invite à consulter le guide consacré à l’investissement aux USA.
Forte dépendance au tourisme
L’État de Floride recouvre une superficie totale de 170 451 km2. Près de 6 fois la superficie de la Belgique. Inutile donc de vous dire que certains comtés sont très dépendants de l’industrie du tourisme. Ce n’est pas le cas de Miami qui a su au fil du temps attirer diverses industries sur son territoire.
Cataclysme : tempêtes tropicales
Le climat de la Floride est semi-tropical, ou voire même tropical à son extrémité. La Floride offre 300 jours d’ensoleillement par an. La Floride est balayée par des cyclones durant la wet season. En 1992, le cyclone Andrew a totalement ravagé une partie du littoral de l’État de Floride, causant au passage plus de 25 milliards de dollars USD de dommages.
La souscription d’une assurance contre les dommages causés par les tempêtes tropicales est indispensable.
Frais HOA
HOA est le sigle de Home Owner Association. C’est en quelque sorte le syndic de copropriété aux USA. Avant de finaliser l’acquisition d’un bien immobilier, renseignez-vous bien sur les restrictions imposées par le syndic de copropriété. Certains syndics peuvent interdire par exemple la location saisonnière, la location longue durée pendant un certain laps de temps ou imposer d’autres restrictions.
Les frais HOA ne sont pas négligeables. Les frais varient considérablement d’une résidence à une autre. Pour un simple studio situé dans un complexe résidentiel avec piscine et salle de gymnastique, on parle de frais HOA pouvant atteindre 650 USD par mois.
Taxe foncière élevée en Floride
La taxe foncière est de 1.7% dans l’ensemble de l’État de Floride.
Les autres risques
Méfiez-vous des frais liés à une acquisition immobilière. Votre avocat doit non seulement se charger de la rédaction des documents d’achat, mais aussi s’assurer que la propriété immobilière ne fait l’objet d’aucune procédure judiciaire en cours.
N’oubliez pas que les frais HOA sont supportés par l’ensemble des résidents d’un complexe résidentiel. En cas de défaillance d’un résident, les frais peuvent être supportés par les autres résidents.
Pour plus d’informations, je vous invite à consulter le dossier spécialement consacré à l’investissement aux USA, où je décris l’ensemble des risques et pièges à éviter lors d’un investissement sur le sol américain.
Conclusion : Faut-il investir en Floride ?
Faut-il investir en Floride dans l’immobilier ? On constate encore une très forte accélération des prix dans le secteur immobilier.
Les prix de l’immobilier en Floride ont continué de croître, bien que de manière plus modérée par rapport aux années précédentes. En 2023, les prix des maisons individuelles ont augmenté de 2,7 % par rapport à 2022, atteignant une médiane de 410805 euros.
La Floride est très dynamique au niveau économique. L’État a considérablement réduit sa dépendance au secteur du tourisme, en attirant des grandes entreprises de technologies, ainsi que des services financiers.
Le gros atout de la Floride est sans conteste sa forte croissance démographique. L’Etat attire les Millenials (jeunes actifs de moins de 40 ans), les retraités ainsi que les immigrés. Sur les dix dernières années, sa population s’est accru de plus de 2% par an, ce qui est considérable.
La Floride doit être considérée comme un marché de valorisation lente en 2024 et pour les prochaines.
Pour 2024 et 2025, on achète aujourd’hui et on achètera cher l’immobilier en Floride. Il faut cibler la côte Ouest autour de Maples : Miami par exemple est hors de prix selon moi.
La qualité doit primer. Je pense qu’il faut tabler suivant les villes de Floride entre 600000 euros et 1,5 millions d’euros pour des villas de standing avec 2 à 3 chambres. La rentabilité ne dépassera pas les 5% nets (légèrement plus en saisonnier).
Je vous invite bien sûr à me contacter si vous souhaitez bénéficier de conseils personnalisés dans le cas d’une stratégie d’investissement en Floride.
D’autres régions aux USA offrent un taux de rendement supérieur, comme la ville de Detroit ou Cleveland par exemple.
