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Investir en Floride – Immobilier en Floride – TOP 10 des villes où investir

Faut-il investir en Floride ? Dans cet article, je vous propose d’étudier l’investissement en Floride. Comment investir en Floride ? Où investir en Floride ? Quels sont les villes ou les quartiers avec la plus forte hausse immobilière en Floride ?

DISCLAIMER : Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. N’investissez jamais plus que l’argent que vous êtes prêt à perdre. Investir en Floride, comme tout investissement, comporte un risque de perte de capital partiel ou total. Les données de cet article sont susceptibles d’évoluer dans le futur. On ignore également l’impact de la crise sanitaire du Covid-19 sur l’économie de l’État de Floride. N’oubliez également que les performances passées ne préjugent en rien des performances futures.

 

Pourquoi investir en Floride ?

Pourquoi investir en Floride ?

La Floride est un État américain de près de 21 millions d’habitants. Le climat très doux de la Floride attire chaque année des milliers d’investisseurs, ainsi que des touristes. Nous allons voir les raisons principales qui poussent les investisseurs locatifs à investir en Floride.

Carte de la Floride

On a souvent l’habitude de comparer la Floride à un petit département français. Sur une carte, il est vrai que l’État semble démesurément petit. Pourtant la Floride couvre une superficie totale de 170 451 km 2. Presque 25% de la superficie totale de la France.

Voici une carte de la Floride :

Carte de la Floride

Démographie en forte hausse : +14.20% en 9 ans !

La population en Floride s’est accrue de près de 14.20% sur la période 2010 – 2019 (source). Une hausse qui a été notamment alimentée par la migration des Millenials (termes qualifiant les jeunes actifs de moins de 40 ans), les nombreux retraités qui s’installent en Floride pour profiter du climat exceptionnel de la Floride, les entreprises de haute technologie qui recrutent des profils expérimentés et l’immigration massive des pays avoisinants (Mexique,…).

Climat agréable toute l’année

Le climat de la Floride est particulièrement agréable toute l’année. Il y fait chaud quasiment toute l’année. La température descend rarement au-dessous de 15° C. La Floride bénéficie d’un climat subtropical. On compte environ 240 jours de soleil par an. Les températures peuvent atteindre 40° C l’été.

Divertissement en Floride

Certaines plages en Floride, comme la plage de Naples, vous permettent de voir des dauphins nager librement dans les vagues. On peut aussi les admirer dans les nombreux parcs d’attractions de la Floride.

On peut aussi s’adonner aux joies de la plongée sous-marine. Plonger le long de la barrière de Corail et nager parmi les requins.

La Floride est également connue pour ses nombreux parcs à thèmes, comme le fameux parc Universal Orlando Resort, un complexe de loisirs américain regroupant un parc aquatique, les studios Universal de Floride, ainsi que de nombreux parcs d’attractions.

Paysages à couper le souffle

Autant vous le dire tout de suite : les USA ont beaucoup à offrir en termes de paysages.

La Floride ne déroge pas à cette règle.

Si vous aimez les plages, la Floride est faite pour vous. La Floride compte en effet plus de 1770 km de plages. L’archipel des Keys regroupe près de 1700 îles ou îlots, dont la plupart sont totalement inhabitées. Le parc national des Everglades attire aussi les aventuriers.

État pro-business

Ce sont près de 2.5 millions d’entreprises qui sont immatriculées dans l’État de Floride. Rien que sur l’année 2020, on dénombre 524 734 nouvelles entreprises immatriculées dans cet état (source). Un chiffre record atteint malgré une crise sanitaire inédite. Du salon de coiffure jusqu’aux laboratoires pharmaceutiques, les entreprises sont souvent attirées par la législation très libérale de l’État de Floride.

L’État de Floride est réputé pour sa politique pro-business. C’est important dans la mesure où les entreprises américaines ont une totale liberté d’implantation : elles peuvent choisir librement au moment de l’immatriculation le lieu de leur siège social.

Le TOP 10 des quartiers où investir en Floride

TOP 10 des villes ou comtés où investir en Floride ?

La Floride est l’un des États américains les plus dynamiques au niveau immobilier. On constate une très forte progression des prix depuis 2012. 2020 ne fait pas exception à la règle puisque globalement les prix ont progressé dans l’ensemble de l’État de Floride de près de 12.7% sur une année (source).

Evolution des prix dans l’État de Floride sur la période 2011 – 2021 (source):

Prix immobilier en Floride sur la période 2011 - 2021

En Floride, sur 10 ans, l’immobilier a progressé de 105%. Une progression spectaculaire.

Dans cette section, je vous propose d’étudier le TOP 10 des villes (ou quartiers) régulièrement cités pour un investissement en Floride. Les informations dans cet article ne constituent en aucune manière une incitation à l’investissement. Si vous souhaitez bénéficier d’une stratégie d’investissement personnalisée, je vous invite à me contacter.

Winter Park à Orlando : plus-value de 10.10% par an ?

Winter Park en Floride (à ne pas confondre avec la ville du Colorado) est une ville américaine située en Floride dans la banlieue d’Orlando. C’est une ville de 30 630 habitants (avril 2020).

Faut-il investir en Floride dans la ville de Winter Park ?

La ville attire une population de plus en plus nombreuse (forte croissance démographique). Il est vrai que la ville de Winter Park est dynamique. Cette ville offre de nombreuses attractions touristiques (parcours de golf, terrain de tennis, parcs de jeux,…).

Le taux d’occupation dans la ville de Winter Park est élevé (87%). La ville a un ratio de propriétaires / locataires plus faible que la moyenne nationale (42% des habitants sont locataires). Forte liquidité du marché immobilier : une propriété immobilière est vendue dans un délai de 64 jours.

A Winter Park (FL), une propriété immobilière s’échange à un prix moyen de 356 265 USD (contre 289 799 USD pour l’ensemble de la Floride).

On constate une très forte progression des prix (+10.10% sur un an) et + 121% sur les dix dernières années.

St Cloud : en hausse de 8.16% par an ?

La ville de Saint Cloud est située dans l’État de Floride, et plus précisément dans le comté d’ Osceola. C’est une petite ville américaine de taille moyenne.

La ville de Saint Cloud est réputée au niveau touristique. C’est une ville qui est très appréciée par les pêcheurs et les chasseurs. On peut notamment y pratiquer des activités aquatiques, la pêche, des excursions en bateaux à la recherche des crocodiles, les parcs et ranchs consacrés aux reptiles et aux crocodiles et encore de nombreuses autres activités.

Faut-il investir en Floride dans la ville de Saint Cloud ?

La ville de Saint Cloud connaît actuellement un développement rapide. C’est l’une des villes les plus dynamiques de l’État de Floride. Au dernier recensement de 2019, la ville comptait une population de 54 579 habitants contre 37 787 habitants (2010), soit une croissance démographique spectaculaire : 44.40% sur 9 ans.

La plupart des logements sont habités par les propriétaires dans la ville de Saint Cloud (taux de 73.30%). Le prix médian d’une location par mois est de 1 119 USD (2019).

Dans la ville de Saint Cloud, une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 287 618 USD (en hausse de 8.20% sur 12 mois). Sur la période 2011 – 2021, la hausse est toute aussi spectaculaire avec des prix en hausse de 119% (8.16% par an).

Fruitland Park : 6.31% par an de plus-value ?

Fruitland Park est une ville située dans l’État de Floride dans le comté de Lake. C’est une petite ville américaine de moins de 8 000 habitants.

Faut-il investir en Floride dans la ville de Fruitland Park ?

Sa population est en très forte croissance depuis 2010. La croissance s’est accélérée à partir de 2017. Entre 2017 et 2018, la population s’est accru de près de 21.50%. En 2018, la ville de Fruitland Park (Floride) comptait une population de 6600 habitants avec un âge médian de 46.1 ans. Le revenu médian des ménages est de 49 922 USD (2018) en forte hausse depuis 2017. (source). Le taux de propriétaires est de 72.90% (en 2018).

Une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 212 335 USD (mai 2021), en hausse de 10.80% sur une année. On constate une hausse des prix de 84.35% (soit 6.31% par an) sur la période 2011 – 2021.

Kissimmee : plus-value de 8.94% par an ?

Kissimmee est une ville américaine située dans l’État de Floride. C’est une ville de taille moyenne avec une population de 63 369 habitants.

Faut-il investir dans la ville de Kissimmee ?

Une propriété immobilière s’échange en moyenne sur la base de 259 515 USD (7.20% de hausse sur 12 mois). Il y a seulement 10 ans, une propriété s’échangeait à seulement 110 000 USD. Sur 10 ans, la hausse est spectaculaire : environ 135.45% (8.94% par an).

Clermont : 7.11% de hausse par an ?

La ville de Clermont (en Floride) est située dans le comté de Lake.

Faut-il investir dans la ville de Clermont ?

C’est une ville de petite taille, mais elle mérite définitivement sa place dans le TOP 10 des endroits où investir en Floride en raison notamment de sa forte croissance démographique.

Une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix moyen de 318 278 USD (mai 2021) en hausse de 10.40% sur 12 mois. Il y a seulement 10 ans, une propriété immobilière se négociait en moyenne à un prix de 160 000 USD. La progression est spectaculaire : 7.11% de hausse par an.

Collier County : en hausse de 14.90% par an ?

Le comté de Collier est situé au sud-ouest de l’État de la Floride. Il couvre une superficie totale de 5970 km2. Le taux d’occupation des logements par le propriétaire est de 73.30%, ce qui est plus élevé que la moyenne de Floride.

Ce comté est très attractif au niveau touristique. Les plages, les parcs aquatiques, les parcs de jeux, les parcs régionaux ou encore les parcs aménagés pour les skates et les BMX attirent chaque année des touristes.

Faut-il investir en Floride dans le comté de Collier ?

La croissance démographique dans ce comté est très forte. En moins d’une décennie, la population totale de ce comté est passée de 321 522 habitants (2010) à 384 902 habitants (2019). Soit une progression de 19.70%. Rien que sur l’année 2020, plus de 4473 permis de construire ont été émis par le comté, signe du dynamisme immobilier de ce comté.

Dans le comté de Collier, une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 400 756 USD (en hausse de 14.90% sur un an). Sur la période 2011 – 2021, la progression des prix est similaire au reste de la Floride.

Flagler County : en hausse de 13% sur un an ?

Le comté de Flagler avec la ville de Palm Coast est l’un des comtés les plus sous-évalués de l’État de Floride. Un comté sous les radars. Le comté est situé dans le nord-ouest de l’État de Floride.

Pourtant la ville de Palm Coast est attractive.

Dans le comté de Flagler, une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 277 330 USD (en hausse de 13% sur un an).

Lake County : plus-value de 6.90% par an

Le comté de Lake (Lake County) est un comté situé en Floride à l’ouest de la ville d’Orlando.

Faut-il investir en Floride dans le comté de Lake ?

Sa croissance démographique est spectaculaire. En l’espace d’une décennie, la population de ce comté est passée de 297 052 habitants à 367 118 habitants (+23.58%).

Le comté de Lake est recouvert de forêts au nord, ce qui le rend très attractif pour les amoureux de la nature qui apprécieront des activités naturelles comme le Kayak ou encore le camping.

Sa ville la plus dynamique est Clermont (voir un peu plus haut dans l’article).

Une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 264 967 USD (mai 2021) en hausse de 10.40% sur 12 mois. 94.17% de hausse sur 10 ans (6.90% par an).

Lee County : en hausse de 7.37% par an ?

Le comté de Lee (Lee County) est l’un des comtés les plus peuplés du sud-ouest de la  Floride avec une population totale de 770 577 habitants (2019). Comme dans tout le reste de la Floride, la progression des prix dans le secteur immobilier est spectaculaire.

Faut-il investir en Floride dans le comté de Lee ?

En seulement une année, les prix ont progressé de 14.50% à 285 336 USD. Sur une période de 10 ans, la hausse est encore plus flagrante : 103.57% sur 10 ans, soit une hausse moyenne annuelle de 7.37%.

Lee County mérite définitivement sa place dans le TOP 10 en raison de sa forte croissance démographique (+24.59% en 10 ans). Le comté est dynamique au niveau économique : son  taux de chômage est de 4.10%.

Doral à Miami : 6.50% de plus-value ?

Doral est une ville américaine située à l’ouest de Miami. La ville est située dans le comté de Miami-Dade. La ville de Doral est située à seulement quelques minutes de l’aéroport international de Miami et du centre-ville de Miami.

La ville de Doral est réputée en Floride par tous les amateurs de golf. La ville comprend notamment le Trump National Doral (parcours de golf), le Doral Glades Park ainsi qu’un grand centre commercial : le Miami International Mall (130 boutiques réparties sur une surface commerciale de 100 573 m2).

Faut-il investir à Doral / Miami en Floride ?

Une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 368 254 USD. La progression sur les 12 derniers mois est assez faible : +6.50% (+57.26% sur la période 2011 – 2021).

West Miami : +8.87% par an ?

West Miami est une petite ville américaine située dans le comté de Miami-Dade. West Miami fait partie de l’agglomération de Miami.

La ville compte au dernier recensement 8915 habitants (avril 2020). Un véritable pied de nez quand on sait que la ville ne comptait à l’origine que 700 habitants.

La ville attire une population de plus en plus nombreuse (forte croissance démographique).

Faut-il investir en Floride dans la ville de West Miami ?

La ville de West Miami est très réputée dans la ville de Miami. Les prix immobiliers sont donc naturellement élevés : il faut débourser en moyenne 442 207 USD pour investir dans une propriété immobilière (contre 289 799 USD pour l’ensemble de la Floride).

En seulement une année, les prix ont progressé de 10.20% (+133.86% sur 10 ans). Une progression spectaculaire de 8.87% par an (en moyenne).

Fiscalité dans l’état de Floride

Fiscalité dans l'État de Floride

La fiscalité aux USA est lourde et complexe. Les contribuables supportent une triple taxation : fiscalité au niveau fédéral, taxes au niveau des États et taxes au niveau local (municipalité).

La taxe foncière (Property Tax aux USA)

La taxe foncière est déterminée par la municipalité. Le taux varie considérablement d’une ville à une autre. La taxe foncière est déterminée sur la valeur marchande estimée de la propriété. Cette valeur marchande estimée est généralement un peu inférieure au prix du marché. La valeur marchande estimée est réévaluée chaque année par la municipalité en fonction de l’évolution du marché immobilier.

Dans l’État de Floride, la taxe foncière est d’environ 1.7% en moyenne.

Les autres taxes de l’état de Floride

L’État de Floride applique également d’autres taxes qui touchent aussi bien les personnes physiques, que les personnes morales.

La politique fiscale de l’État de Floride est décrite sur le site officiel de l’État.

Il n’y a pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques en Floride. Les personnes physiques sont malgré tout taxées par le gouvernement fédéral selon les règles fiscales en vigueur.

L’État de Floride applique une taxe de 6% sur la vente ou la location de biens sur son territoire. Cette taxe est appelée Sales Tax en droit fiscal américain. Certains produits en sont souvent toutefois exemptés, comme les produits d’épicerie et les médicaments.

Il est important de souligner que certains comtés (55 sur 67 comtés de la Floride) appliquent également une taxe locale en plus du montant prélevé par l’État.

Les sociétés qui ne sont pas exemptées d’IS doivent remplir une déclaration d’impôt sur le revenu des sociétés une fois par an. L’impôt sur les sociétés (si non exempté) est fixé à 5.5%.

Les risques d’investir en Floride ?

Les risques et les pièges où investir en Floride

L’investissement locatif en Floride est globalement assez sûr. L’État de la Floride bénéficie de la législation américaine. Si un locataire cesse de payer son loyer, la procédure d’éviction dure en moyenne 45 à 60 jours. Il n’y a pas de trêve hivernale aux USA.

Comme dit le proverbe : “un homme averti en vaut deux”. Pour plus d’informations, je vous invite à consulter le guide consacré à l’investissement aux USA.

Forte dépendance au tourisme

L’État de Floride recouvre une superficie totale de 170 451 habitants. Près de 6 fois la superficie de la Belgique. Inutile donc de vous dire que certains comtés sont très dépendants de l’industrie du tourisme. Ce n’est pas le cas de Miami qui a su au fil du temps attirer diverses industries sur son territoire.

Cataclysme : tempêtes tropicales

Le climat de la Floride est semi-tropical, ou voire même tropical à son extrémité. La Floride offre 300 jours d’ensoleillement par an. La Floride est balayée par des cyclones durant la wet season. En 1992, le cyclone Andrew a totalement ravagé une partie du littoral de l’État de Floride, causant au passage plus de 25 milliards de dollars USD de dommages.

La souscription d’une assurance contre les dommages causés par les tempêtes tropicales est indispensable.

Frais HOA

HOA est le sigle de Home Owner Association. C’est en quelque sorte le syndic de copropriété aux USA. Avant de finaliser l’acquisition d’un bien immobilier, renseignez-vous bien sur les restrictions imposées par le syndic de copropriété. Certains syndics peuvent interdire par exemple la location saisonnière, la location longue durée pendant un certain laps de temps ou imposer d’autres restrictions.

Les frais HOA ne sont pas négligeables. Les frais varient considérablement d’une résidence à une autre. Pour un simple studio situé dans un complexe résidentiel avec piscine et salle de gymnastique, on parle de frais HOA pouvant atteindre 550 USD par mois.

Taxe foncière élevée en Floride

La taxe foncière est de 1.7% dans l’ensemble de l’État de Floride.

Les autres risques

Méfiez-vous des frais liés à une acquisition immobilière. Votre avocat doit non seulement se charger de la rédaction des documents d’achat, mais aussi s’assurer que la propriété immobilière ne fait l’objet d’aucune procédure judiciaire en cours.

N’oubliez pas que les frais HOA sont supportés par l’ensemble des résidents d’un complexe résidentiel. En cas de défaillance d’un résident, les frais peuvent être supportés par les autres résidents.

Pour plus d’informations, je vous invite à consulter le dossier spécialement consacré à l’investissement aux USA, où je décris l’ensemble des risques et pièges à éviter lors d’un investissement sur le sol américain.

Conclusion : Faut-il investir en Floride ?

Faut-il investir en Floride dans l’immobilier ? On constate encore une très forte accélération des prix dans le secteur immobilier. En l’espace d’une année, l’immobilier a encore progressé de 12.70% dans l’État de Floride.

La Floride est très dynamique au niveau économique. L’État a considérablement réduit sa dépendance au secteur du tourisme, en attirant des grandes entreprises de technologies, ainsi que des services financiers.

Le gros atout de la Floride est sans conteste sa forte croissance démographique. L’Etat attire les Millenials (jeunes actifs de moins de 40 ans), les retraités ainsi que les immigrés. Sur les dix dernières années, sa population s’est accru de plus de 2% par an, ce qui est considérable.

Je vous invite bien sûr à me contacter si vous souhaitez bénéficier de conseils personnalisés dans le cas d’une stratégie d’investissement en Floride.

D’autres régions aux USA offrent un taux de rendement supérieur, comme la ville de Detroit ou Cleveland par exemple.

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Qui suis-je

Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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