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Investir au Portugal ? Les régions où investir

Investir au Portugal ? Les régions où investir
par cyril jarnias - le 24 mai 2020

Vous souhaitez investir au Portugal ou obtenir des informations supplémentaires sur l’investissement immobilier au Portugal ? La crise du Covid-19 va t’elle avoir un impact sur la santé économique du Portugal ? Faut-il toujours investir au Portugal ? Je vous invite à découvrir le guide de l’investissement au Portugal.

Le Covid-19 va avoir un impact considérable sur la santé économique du Portugal : secteur du tourisme en chute libre, consommation des ménages en baisse, conflits sociaux et volume d’exportations en forte baisse. Les prix des propriétés immobilières présentés dans ce guide sont uniquement à titre d’information. Les prix devraient fortement baisser dans le courant des prochains mois.

1. Pourquoi investir au Portugal ?

Le Portugal est l’une des destinations phares pour l’investissement immobilier. Ce pays offre de nombreux atouts pour les investisseurs.

Le Portugal est un pays membre de l’Union Européenne, ainsi que de diverses organisations internationales : ONU, OCDE,… Sa devise est l’Euro, ce qui est un gage de stabilité monétaire.

Carte du Portugal :

Carte Portugal

Atout N°1 : Un ensoleillement maximal (plus de 300 jours par an)

Le Portugal est le pays le plus occidental de l’Europe, et également le plus ensoleillé. Le climat y est très agréable : divers doux et des étés secs et chauds. Au Portugal, vous profiterez de plus de 300 jours d’ensoleillement par an, mais attention globalement cela varie considérablement d’une région à une autre (ainsi dans le sud du Portugal, vous avez plus de 3200 heures par an d’ensoleillement, tandis que vous n’aurez que “seulement” 1600 heures dans le nord du Pays). Les régions les plus ensoleillées attirent généralement le plus de vacanciers, et ce sont donc des régions qu’il faut privilégier pour investir au Portugal.

Atout N°2 : Climat agréable (douceur des températures)

Grâce à sa latitude et sa proximité avec l’océan atlantique, le Portugal offre une douceur de vivre incomparable : les températures y sont douces toute l’année (l’été c’est rare de voir le thermomètre dépasser les 30°, tandis que la température moyenne en hiver est de 18°). Un atout non négligeable pour investir au Portugal !

Atout N°3 : Des plages naturelles et propices aux activités touristiques

Le Portugal compte quelques unes des plus belles du sud de l’Europe. Ce sont des plages avec un charme certain, et généralement peu bondée. C’est clairement un spot touristique majeur, et le pays dispose d’un potentiel non négligeable pour développer son tourisme. Je pense qu’investir au Portugal dans le secteur du tourisme a du sens !

Quelques plages célèbres :

Praia da Nazaré : très connu, peu bondée, propice aux activités de surf (les vagues dépassent plusieurs dizaines de mètres).
Praia do Amado : environnement sauvage et préservé. Plage réputée pour le surf. Longue plage.
Praia da Aguda : longue plage, propice au surf et à la pêche
Praia de Portinho da Arrábida : plage naturelle classée Parc Naturel.

Atout N°4 : Un coût de la vie inférieur de 34% à la France

Le coût de la vie est inférieur à 34% (au coût de la France), mais au niveau des loyers la disparité est moins forte (le coût est de 15.7% inférieur à la France en 2018 selon le site Numbeo). Cela témoigne de la forte demande locative propice à l’investissement au Portugal. La demande de location saisonnière est en forte hausse.

Atout N°5 : Une fiscalité attractive

Un programme fiscal incitatif a été mis en place par le gouvernement Portugais afin d’attirer des capitaux étrangers sur son territoire. L’objectif du gouvernement portugais : convaincre des investisseurs internationaux d’investir au Portugal dans son économie (immobilier, tourisme). Nous détaillons les avantages fiscaux un peu plus bas dans cet article.

Atout N°6 : Pays pacifique propice à l’investissement immobilier

Investir au Portugal vous offre une sécurité indéniable : selon une étude Doing Business 2019, le Portugal se classe à la 34éme place du classement (à titre de comparaison la France occupe la 32éme place). L’indice “Doing Business 2019” prend en compte 23 indicateurs basés sur le degré de pacifisme du pays (répression policière, sécurité nationale,…).

2. La situation économique du Portugal

Avant d’investir au Portugal, il est essentiel de comprendre son économie. Le pays a été frappé par une crise économique de grande ampleur sur la période 2008 – 2013, et le pays en garde encore les stigmates.

Mon point de vue : La crise du Covid-19 va avoir un impact négatif sur la croissance du Portugal. Le Portugal n’a pas la capacité de résister à la crise économique, comme je vais le détailler ci-dessous.

Une dette publique énorme

Avant d’investir au Portugal, il est essentiel d’évaluer les risques macroéconomiques. Le pays souffre cependant d’un endettement public très fort. Ce fort endettement fragilise son économie, et le rend très sensible à une éventuelle crise financière / économique. Le pays a traversé dans les années 2008 – 2013 une récession économique. Durant cette période, la dette publique s’est envolée passant de 75.6% (2008) à 131.4% (2013). La dette publique s’est depuis stabilisée, mais elle reste à un niveau élevé. En 2018, selon l’organisation Eurostat, la dette publique (en % du PIB) était de 122.2% en 2018, en légère baisse par rapport à 2017.

Avec la crise du Covid-19, la dette publique va s’envoler : forte baisse du PIB (au moins 20% ou plus, car le pays est très dépendant des exportations vers son pays : l’Espagne, pays très touché par le coronavirus, et très dépendant du tourisme) ET la dette publique va connaître une forte augmentation (le gouvernement actuel, comme tous les pays européens, va devoir intervenir pour sauver l’économie : donc dépenses publiques).

Un taux de chômage faible : un atout pour investir au Portugal ?

Le taux de chômage est faible : 6.6% (selon Eurostat, pour septembre 2019). Le taux de chômage est en constante baisse depuis début 2013, ce qui témoigne de la reprise économique.

Évolution du taux de chômage au Portugal, en comparaison avec la France et l’Espagne :

Évolution du taux de chômage au Portugal

Une croissance économique très vigoureuse depuis 2013

Le Portugal est l’un des pays européens qui a le plus souffert de la crise financière de 2008. En 2012, son PIB par habitant s’est effondré de 4.03% (comme le rélève le graphique ci-dessous), alors qu’il avait déjà chuté de 1.83% en 2011. Mais depuis 2013, la relance économique européenne, ainsi que toutes les incitations à l’investissement au Portugal ont permis au Portugal de se redresser très vigouresement. Ainsi en 2018, son PIB a progressé de plus de 2.10%.

Malgré tout, le pays est très fragile financièrement.

Évolution du PIB par habitant au Portugal

Croissance du PIB au Portugal

Faut-il investir au Portugal dans le secteur touristique ?

Le tourisme occupe une place importante dans la croissance économique du Portugal. Ainsi, en 2018, selon l’agence officielle du tourisme au Portugal, on estime que le secteur du tourisme pése (de manière directe) environ 8.2% du PIB, contre seulement 4% en 2009. Cette année, les entreprises spécialisées dans le tourisme devraient fortement souffrir de la crise Covid-19. On peut anticiper un effondrement total du tourisme.

Une forte corrélation à la santé de son voisin : l’Espagne.

Comme je vais le décrire en bas d’article, le Portugal échange beaucoup avec son voisin : l’Espagne. Le souci c’est que l’économie espagnole n’est pas excellente, et la crise du Covid-19 va lourdement pénaliser ses exportations.

3. Les avantages d’investir au Portugal

Avantage N°1 : Impôt sur les sociétés bas

Forte baisse de l’impôt sur les bénéfices. Le taux de l’impôt sur les sociétés (IRC) est de 21% sur le bénéfice réalisé (dans le bas de la moyenne européenne). Les petites entreprises bénéficient d’un taux minoré de 17% jusqu’à 15 000 euros de bénéfices. Un taux d’imposition attractif dans une optique d’investissement.

Avantage N°2 : Une destination touristique en plein développement

Faut-il investir au Portugal pour son potentiel touristique ? Détaillé dans le point 1 de ce guide, vous aurez compris que le Portugal dispose d’atouts naturels indéniables : des plages à perte de vue, un climat agréable, un ensoleillement maximal. Le Portugal attire chaque année plus de 7 millions de touristes en 2018 (0.69 touriste par habitant), en constante augmentation depuis quelques années. Le Portugal reste, au vu de ses atouts naturels (plages, paysages,…), une destination phare dans les 15 prochaines années. A titre de comparaison, un pays comme l’Ukraine a attiré en 2018 0.48 touriste par habitant.

Un projet de deuxième aéroport est dans les cartons. Si tout se passe bien, ce second aéroport devrait ouvrir ses portes en 2021.

A court terme cependant, la crise du Covid-19 va fragiliser toute l’économie portugaise. De nombreuses faillites à prévoir : agences de voyage, hôtels, restaurants,… Impossible d’investir au Portugal dans le contexte économique actuel, car trop risqué.

Avantage N°3 : Un statut de Résident Non Habituel (RNH) très favorable aux investisseurs

Le statut de résident non habituel a été supprimé par le Portugal. Mais par contre, cette suppression ne rentrera en vigueur qu’à partir du 31 mars 2021. Elle affectera donc uniquement les nouveaux arrivants. A titre d’information, cette exemption fiscale très avantageuse avait mis en place par le gouvernement portugais à la suite de la crise financière de 2009. Il s’agissait à l’époque de relancer l’économie, et d’attirer sur son territoire des retraités à fort pouvoir d’achat, ainsi que des personnes hautement qualifiées (activité à forte valeur ajoutée, ingénieurs,…).

Le statut fiscal de Résident Non Habituel (RNH) est un statut fiscal spécial très favorable pour les investisseurs étrangers, qui concerne l’impôt sur les revenus des particuliers. Sans ce statut d’exemption fiscale, investir au Portugal est beaucoup moins attractif.

Pour bénéficier de ce statut fiscal, un investisseur doit respecter les conditions suivantes :

  • Ne pas avoir été résident fiscal au Portugal durant les 5 dernières années ;
  • Passer plus de 183 jours par an sur le territoire portugais ou bien si le résident a passé moins de temps sur le territoire portugais, avoir son lieu de résidence habituelle sur le territoire portugais au 31 décembre (cela peut être une location).

L’application de ce statut fiscal n’est pas automatique. Pour bénéficier de ce statut fiscal, il faudra en faire la demande auprès de l’autorité fiscale compétente du Portugal. Dans un premier temps, il vous faudra obtenir votre numéro d’identification fiscal (le NIF) auprès du centre des impôts portugais. Une fois obtenu ce numéro, il vous faudra alors formuler une demande de Résident Non Habituel avant le 31 mars de l’année suivant votre emménagement au Portugal.

Méfiez-vous également car le statut de Résident Non Habituel n’est pas attribué de manière systématique à chaque demande. Le centre des impôts portugais examine chaque cas de manière isolé.

Le délai de traitement de chaque demande prend, en moyenne, environ 6 mois à partir de la demande.

Dans le cadre de ce statut fiscal, le Portugal ne taxe pas les revenus de sources étrangères (exonération de toutes les retraites perçues de l’étranger pendant 10 ans). Mais attention, car cette exonération dépend également de la convention fiscale signée entre chaque état européen et le Portugal. La France a bien signée une convention fiscale le 14 janvier 1971 qui prévoit que « les pensions versées à un résident d’un Etat contractant au titre d’un emploi antérieur, ne sont imposables que dans cet état. »

Les retraités fonctionnaires percevant des retraites de l’état français ou bien encore d’une collectivité locale sont exclus du champ d’application de cette convention fiscale. Ils continueront donc à payer leurs impôts directement auprès de l’état français.

Le statut fiscal de Résident Non Habituel (RNH) offre également un autre avantage : les actifs non résidents souhaitant s’installer professionnellement dans le pays sont taxés à hauteur de 20% sur les revenus générés dans le pays à condition cependant de respecter certains critères pré-définis.

Un autre avantage de ce programme fiscal : il s’applique également aux portugais résidant en France souhaitant retourner s’installer dans leurs pays d’origine.

Avantage N°4 : Hausse des prix dans l’immobilier

Depuis 2013, la forte demande dans l’immobilier a provoqué une augmentation drastique des prix.

4. Quels sont les risques liés à un investissement au Portugal ?

Risque N°1 : Difficulté à financer l’acquisition, d’où hypothèque en France

Comme tout investissement à l’étranger, les banques françaises sont généralement très réticentes à financer l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger, à moins bien sûr d’apporter en hypothèque un bien sur le territoire français. Cela se comprend dans la mesure où la saisie d’un bien immobilier à l’étranger est compliquée et aussi très coûteux à mettre en oeuvre.

Risque N°2 : Endettement public et secteur bancaire fragile

L’endettement public au Portugal est une véritable épée Damoclès pour les investisseurs. Affaibli par une dette publique représentant 122% du PIB national (2018), le pays est très sensible à l’environnement économique international. Suite à la crise économique de 2008, le Portugal a emprunté auprès de la BCE 78 milliards d’euros entre 2011 et 2014, ce qui a ainsi propulsé sa dette publique à des niveaux inédits (jusqu’à 134%). Le secteur bancaire est très fragile, ainsi la principale banque du pays : “Caixa Geral de Depositos”, a été recapitalisée à hauteur de 4 milliards d’euros en 2017, et reste encore très fragile financièrement. D’autres banques restent également encore fragiles à ce jour, comme la banque : “Banco Espirito Santo”. Les actifs toxiques sont encore présents dans les bilans des banques, ce qui les fragilisent.

Avec la crise du Covid-19, on doit malheuresement s’attendre à des faillites en chaîne (attention à vos dépôts !! car la garantie bancaire ne couvre pas la totalité).

Risque N°3 : Forte sensibilité de l’économie aux exportations

Les exportations représentent, en 2019, un volume de 60 milliards de dollars, soit environ 25% du PIB national. Les investisseurs au Portugal sont donc très sensibles au risque lié à l’environnement économique international, car avec la crise du Covid-19, les exportations Portugaises vont fortement ralentir, ce qui va amplifier la chute de l’économie Portugaise. Les premiers effets d’un ralentissement économique se font ressentir depuis quelques mois (le FMI a publié le 15 octobre des prévisions économiques orientées à la baisse pour 2019 et 2020). Les exportations sont d’autant plus fragiles, lorsque l’on sait que les exportations reposent, pour le moment, sur l’Espagne, qui elle aussi bénéficie d’un regain de croissance avec une économie encore très fragile (et très affaiblie par la crise du Coronavirus).

Risque N°4 : Le Brexit fragilise le tourisme

Depuis l’élection du Brexit, le pays constate une baisse importante des touristes britanniques, et on ignore encore l’impact sur le long terme du Brexit sur l’économie britannique. Hors, en cas de forte récession au Royaume-Uni, les britanniques annuleront leurs voyages au Portugal.

Risque N°5 : Main d’oeuvre locale pas chère, mais pas très bien formée

La main d’oeuvre locale reste peu qualifiée. Le pays souffre d’une absence générale de sociétés à forte croissance. Certes, il y a quelques sociétés internationales qui s’implantent dans le pays, mais principalement pour profiter du faible prix de la main d’oeuvre locale. Miser uniquement sur un faible prix de main d’oeuvre n’a jamais permis à un état de se développer sur le long terme. Des pays dans l’est de l’Europe, comme la Bulgarie par exemple, offre d’ailleurs de bien meilleurs avantages dans cette optique de prix (et avec une main d’oeuvre aussi qualifiée). Les jeunes Portugais qualifiés émigrent d’ailleurs vers d’autres pays plus généreux au niveau de la rémunération comme l’Allemagne ou encore la France.

Risque N°6 : Engorgement de l’aéroport national de Lisbonne

L’aéroport de Lisbonne n’a pas l’infrastructure nécessaire pour gérer la montée en charge du tourisme. Son engorgement, et sa faible ponctualité, freine le développement du tourisme.

Risque N°7 : Bulle immobilière

La forte pression acheteuse a créée une bulle immobilière. Les appartements s’échangent sur des niveaux de valorisations inédits (jusqu’à 7500 euros par m2), alors que dans le même temps, les salaires portugais ne permettent pas aux résidents locaux de se loger dans des conditions décentes. L’émergence d’une bulle immobilière se traduit par un risque de dégonflement de la bulle immobilière dès la moindre récession économique (les acheteurs internationaux seront moins nombreux, et très souvent ils remettront à plus tard leurs décisions d’investissement).

Risque N°8 : Risque de lutte de classe

La forte pression sur les prix dans l’immobilier attise un climat social instable. On estime qu’à Lisbonne, il y a environ 9 touristes pour un habitant. Les prix ont augmenté de 20% en un an. Les expulsions de locataires s’enchainent. Les Portugais paient très cher le prix du tourisme. Il y a un ras-le-bol général. La conséquence ? Un risque de se traduire à terme par l’émergence de nouvelles idées politiques plus protectrices pour les portugais. Face à la spéculation immobilière, à Porto et à Lisbonne, les manifestants se sont réunis contre la hausse des loyers. A terme, si le tourisme de masse continue de se développer, le gouvernement serait éventuellement contraint de voter des lois très défavorables aux investisseurs : gel des loyers (le Portugal avait d’ailleurs mis en place un gel des loyers dans le passé), une régulation accrue sur les logements de courte durée ou bien encore des dispositions légales contre les expulsions. De telles mesures nuiront à votre rendement locatif.

Risque N°9 : Le Covid-19

Avec l’émergence d’une crise sanitaire planétaire, le Portugal devrait souffrir de la baisse du tourisme. Le pays est très dépendant des touristes internationaux (le secteur du tourisme pése 8.2% du PIB). Avec la récession économique, le pays devrait également être pénaliser par une baisse très forte des exportations.

5. Les meilleurs zones pour investir au Portugal ?

Zone N°1 : Investir au Portugal à Lisbonne, bonne idée ?

Investir dans la ville de Lisbonne au Portugal ?

Lisbonne a connu, depuis quelques années, un véritable boom des prix dans l’immobilier. Depuis 2013, le gouvernement a annulé le gel des loyers, ce qui incite les propriétaires à entreprendre des rénovations des immeubles. La ville est donc en chantier permanent. A côté de cela, les prix dans la ville ont explosé : au centre-ville et dans l’ancien, les appartements s’échangent sur une base de 3000 à 4500 euros par m2, tandis que dans le neuf les appartements s’échangent sur une base de 4500 à 7500 euros par m2. Lisbonne profite d’une explosion du tourisme (la ville attire chaque année plus de 6 millions de touristes). Mais est-ce une bonne idée d’investir au Portugal à Lisbonne ?

A vrai dire, Lisbonne souffre d’un engorgement de son aéroport national. Chaque année, d’après le responsable de la filière touristique portugaise, en raison de l’engorgement de l’aéroport, la ville perd plus de 1 million de touristes. Son aéroport est parmi l’un des moins ponctuels au monde, ce qui nuit au développement touristique et bien sûr indirectement à l’investissement au Portugal.

A côté de cela, les investissements étrangers dans la ville ont provoqué une véritable explosion du prix. A titre de comparaison, les biens immobiliers s’échangent sur une base de valorisation similaire aux appartements à Lyon.


Zone N°2 : Investir au Portugal dans la région de l’Algarve au sud

La région d’Algarve au sud a tout pour plaire aux touristes : une architecture unique avec des villages blancs, un climat agréable une bonne partie de l’année, des plages gigantesques parsemées de formations rocheuses spectaculaires, quelques falaises, ses parcs naturels, ainsi que son patrimoine historique. C’est une très belle destination touristique avec un climat agréable une bonne partie de l’année.

Cette région offre quelques grandes stations balnéaires : Lagos, Albufeira.

Atmosphère d’origine portugaise : traditions de pêches anciennes. Architecture unique. Vie nocturne.

Investir au Portugal dans la ville de Faro ?

Faro n’est pas à proprement parler une station balnéaire. La première plage est située à environ 8km de la ville. C’est pas une distance énorme, mais c’est clairement pas une destination les pieds dans l’eau, ce qui ne joue bien sûr pas en sa faveur. Les touristes préfèrent généralement Lagos pour la qualité de la vie nocturne. Pensez-y pour de l’investissement locatif dans la région. Dans cette région, il est possible d’acheter à Faro (le chef lieu de la région d’Algarve) à des prix moyens de 2000 euros par m2 (dans une résidence sécurisée avec piscine, vue dégagée sur la ville, appartement neuf et haut standing). Une ville de luxe se négocie entre 450 000 euros et 1.2 millions d’euros (sur la côte d’azur, c’est presque 3 fois plus cher). On peut trouver des propriétés immobilières plus accessibles (à partir de 120 000 euros).

Investir au Portugal dans la ville de Lagos ?

Dans la ville de Lagos, les propriétés immobilières se négocient sur la base de 1700 à 2300 euros le m2. Beaucoup d’activités à faire dans la ville de Lagos, et c’est une ville très festive (donc idéale pour de l’investissement locatif car potentiel au niveau tourisme). Les restaurants dans la ville sont appréciés par les touristes (notamment les plats de fruits de mer).

Investissement locatif dans la ville de Albufeira ?

Une plage à Albufeira

La ville de Albufeira est une destination touristique très prisée au Portugal. Cet ancien village de pêcheurs s’est imposé grâce à ses plages de sable blanc, ainsi que ses nombreuses activités touristiques : zoomarine, plages, parcours de golf,… Une destination idéale pour de l’investissement locatif. Les prix dans l’immobilier : entre 2000 et 2500 euros par m2. La demande locative y est forte, et les prix flambent l’été. Pour de la location courte durée, le taux d’occupation varie entre 90% (en août) à moins de 23% en janvier. Le prix moyen par location : 101 euros par nuit (148 euros en août contre environ 64 euros en février).

Ferragudo, la pépite en or de la région de Algarve ?

Ferragudo est une excellente option d’investissement au Portugal. Ferragudo est un ancien village de pêcheurs et une paroisse civile portugaise. Ce village est situé dans la région d’Algarve dans le sud du Portugal. En 2011, sa population était d’environ 2000 habitants. Le climat y est agréable toute l’année. Ferragudo est apprécié par les touristes pour ses grandes plages de sable fin (la praia da rocha, la praia dos Caneiros), sa proximité avec un autre grand spot touristique : Carvoeira, ainsi que son fort médiéval avec vue panoramique. Le village a un gros potentiel touristique, d’autant qu’il est situé à quelques kilomètres de son grand voisin : Portimão (ville de 56 000 habitants). Les prix dans l’immobilier ont fortement progressé, mais restent encore accessibles. Dans l’immobilier ancien, un appartement se négocie sur la base de 1500 à 2000 euros le m2. Quelques vieilles bâtisses peuvent être racheter à des prix très corrects (moins de 80 000 euros). La contrepartie, c’est que le village n’offre pas beaucoup d’opportunités immobilières (à ce jour 271 propriétés immobilières en vente, ce qui énorme pour un simple village mais reste assez limité en comparaison avec des villes plus importantes). Il sera sans doute nécessaire de rechercher des biens dans la ville voisine : Portimão, qui offre actuellement 1325 propriétés immobilières en vente. Les prix dans l’immobilier (dans la ville de Portimão) se négocient sur la base de 2000 à 2500 euros le m2. Au niveau de la demande locative saisonnière, le taux d’occupation moyen annuel est de 58% avec un pic pendant la saison estivale à 93%. Le prix moyen (par location) est de 84 euros par nuit (jusqu’à 121 euros au mois d’août).

Zone N°3 : Investir au Portugal dans la région du nord-ouest du Portugal

La région du nord du Portugal est moins axée sur le tourisme de masse. Cette région est la plus tempérée du Portugal, la région profite d’une très longue façade maritime avec l’océan atlantique. Sa capitale régionale : Porto est pleine de vie. Dans la ville de Porto, les touristes profitent de monuments centenaires, ainsi que d’une gastronomie diversifiée. Le quartier médiéval de Ribeira est très célèbre. Dans la ville de Porto, les prix dans l’immobilier flambent. Pour un programme neuf dans la ville de Porto, il faut compter environ 3000 euros par m2, tandis que les appartements (ancien) se négocient sur une base de 2500 à 7000 euros par m2. Pour le Portugal, c’est cher. D’autant que le potentiel touristique est limité. Les touristes préfèrent généralement les villes de l’extrême sud du pays (Lagos, Albufeira) pour la vie nocturne, ainsi que les nombreux atouts touristiques (discothèque,…).

La ville de Braga est connue avant tout pour les évènements religieux ainsi que pour ses monuments comme la cathédrale de Braga ou encore le palais de l’archevêque. C’est une ville située dans l’extrême nord du pays. Sa population est de 137 000 habitants (2018). Les prix dans l’immobilier sont très accessibles : comptez entre 1000 et 1500 euros par m2. La demande locative est assez modérée, sauf en période estivale où le taux d’occupation bondit à plus de 86% (en août). Le prix moyen par chambre, sur la plateforme de locative saisonnière AirBNB, est de 92 euros par nuit (en moyenne) avec 2545 locations actives sur la région. Le taux d’occupation annuel est faible : 43% (contre 67% pour la ville de Albufeira).

Zone N°4 : Investir au Portugal dans la région centrale ?

La région centre est une région administrative au Portugal principalement basée dans le centre du pays. Cette région comprend notamment le district de Alveiro, ainsi que Coimbra.

Au niveau touristique, cette région est très souvent délaissée par les touristes, au profit de la région d’Algarve au sud, de Porto (dans le nord) ou bien surtout de Lisbonne. Mais c’est pas forcément une région dépourvue d’intérêt au niveau touristique. La région développe d’ailleurs des programmes pour développer le tourisme.

Parmi toutes les régions du Portugal, la région du centre est celle qui possède le plus gros potentiel d’appréciation. La région a tout pour réussir : des monuments religieux (dont quelques monuments célèbres dans toute l’Europe comme le monastère de Fatima), des villes notables (Alveiro, Coimbra, Batalha), beaucoup de châteaux, des sites classés au patrimoine de l’UNESCO, des évènements culturels comme le carnaval de Ovar.

Les opportunités d’investissement dans la région centrale ?

– Investir au Portugal dans la ville d’Aveiro ?

Aveiro est souvent comparée à Venise, en raison des barques colorées qui naviguent le long de ses canaux. C’est une ville agréable, et aussi assez jeune avec son université. A quelques kilomètres de la ville, vous pouvez profiter de l’une des plus belles plages de la région : la Praia da Barra. La Praia da Barra est une grande plage, agréable, idéale pour les enfants, avec une grosse affluence de touristes l’été, la plage est très longue. Le phare d’Aveiro est une tour de forme cylindrique avec vue panoramique sur la côte. La ville possède de très bons restaurants. Au niveau investissement, la plage est située à quelques kilomètres de la ville d’Aveiro. Sur la plateforme Airbnb, le taux d’occupation moyen est de 62% sur l’ensemble de l’année (sur de la location saisonnière), avec un pic à 92% au mois d’août (contre 32% en au plus bas de l’année). Dans cette ville, il est possible de louer toute l’année (c’est tout l’avantage des villes historiques). Le prix moyen par chambre est de 70 euros par nuit sur l’ensemble de l’année.

Investir au Portugal dans la ville de Coimbra ?

Coimbra est l’ancienne capitale du Portugal. Cette ville est réputée pour héberger un centre universitaire très dynamique (donc population étudiante). C’est une ville médiévale, avec une architecture baroque. Les prix dans l’immobilier restent très accessibles : à partir de 1200 euros (suivant le quartier et la qualité de la construction). On peut dénicher de très belles maisons à partir de 150 000 euros avec une grande surface de terrain. La demande de location saisonnière est assez faible, mais assez bien équilibrée sur l’ensemble de l’année. Le taux d’occupation moyen est de 47% (ce taux évolue entre 81% au mois d’août et 23% en février). La présence d’un important pôle universitaire est un atout pour votre stratégie d’investissement locatif : vous pouvez louer un bien à un étudiant en basse saison, et mettre le bien immobilier en location saisonnière en haute saison.

Monuments religieux : sanctuaire de Fatima, plage de Nazaré, monastère de Batalha, le couvent du Christ de Tomar, le sanctuaire de Senhor.

Quelques villes notables : Aveiro, Batalha (monument religieux), Coimbra (ville étudiante avec son université).

Carnaval de Ovar.

Plages : Praia da Barra (grande plage, agréable, idéale pour les enfants, grosse affluence l’été, plage très longue, très haut phare, bons restaurants), Praia Osso da Baleia, Plage De Pedrógão, North Beach (vagues déferlantes appréciées par les surfeurs)

Zone N°5 : Investir au Portugal dans les zones rurales ? La solution ?

Dans les sections ci-dessus, je vous ai présenté principalement des zones touristiques de premier ordre. L’affluence touristique reste forte, mais la marge de progression des prix reste faible. Pour acquérir une propriété immobilière à des prix corrects, vous pouvez vous orienter vers des zones plus rurales, mais dans ce cas gardez bien à l’esprit que vous aurez plus de mal à louer votre bien à un prix correct. Voici quelques idées :

Investissement dans la ville de Batalha

Petite ville située dans la région centre. Batalha connait un important développement démographique avec une croissance annuelle de 1%. La ville est notamment célèbre pour son édifice religieux : le monastère de Batalha qui attire chaque année beaucoup de touristes. Au niveau immobilier, il est possible d’acquérir une propriété immobilière à des prix très bas : moins de 900 euros par m2. A titre d’exemple, un appartement / maison T4 de 175 m2 s’échange sur le marché immobilier pour 160 000 euros. Pour ce prix, vous avez une maison avec 3 chambres, très lumineux, garage pour 2 voitures, terrasse, climatisation, toute équipée, grande salle de bain spacieuse,…

6. La fiscalité applicable à l’investissement au Portugal ?

En investissant au Portugal, vous serez soumis en tant qu’investisseur à certaines taxes, voici un petit résumé des principales taxes :

Revenus locatifs des non-résidents taxés à 28%

Les revenus locatifs des personnes non-résidentes sont taxés à hauteur de 28%. En raison d’une convention de non double imposition avec la France, vous n’aurez pas de taxe supplémentaire à payer en France.

Impôt municipal sur les transactions immobilières (IMT)

Les transactions immobilières sont taxées par un impôt appelé IMT (taxe municipale sur les transactions immobilières). Cette taxe est applicable sur les opérations d’achat / vente de biens immobiliers : terrains, maisons, appartements… Cette taxe vise également les acheteurs résidents offshores (les acheteurs étrangers ne résidant pas au Portugal).

Il est possible d’obtenir sous certains conditions une exemption : cas notamment des immeubles classés d’intérêt publique, immeubles destinés à la revente, investissement au Portugal dans le domaine forestier, bâtiments achetés par des agriculteurs,..

Taxe foncière (ou IMI) : impôt sur les propriétaires

Taxe mise en vigueur en 2003. Taxation des propriétaires sur la base de la valeur de l’actif immobilier multiplié par le taux fixé annuellement par la municipalité (Valeur fiscale de l’actif x le taux IMI). Le taux IMI est déterminé librement par la municipalité chaque année. Le conseil municipal détermine le taux. Ce taux est compris entre 0.3 et 0.5% dans les bâtiments, et 0.8% pour une parcelle. La méthode de calcul de la valeur de l’actif immobilier varie. Le VPT est calculé notamment sur la base de différents critères : nombre de m2, emplacement, qualité, ancienneté de la propriété, et cette valeur est généralement mise à jour tous les 3 ans. Attention, il faut payer la taxe dans les délais, car sinon vous encourrez des intérêts, et si le problème persiste, une saisie de votre propriété.

Exonération d’impôts pour les résidents étrangers au Portugal

Pour les revenus de sources étrangères, depuis le 1er janvier 2013, le Portugal tente de favoriser l’investissement au Portugal en exonérant d’impôt sur le revenu de sources étrangères tous les étrangers implantant leurs résidences fiscales sur le territoire portugais.

Impôt sur la plus-value : 25%

La plus-value immobilière est taxée à hauteur de 25% en cas de cession avec plus-value.

Aucun impôt sur la succession

Aucun impôt sur la fortune

Le Portugal n’a pas d’équivalent à l’IFI (ou anciennement ISF). Dans ces conditions, et avec un cadre d’affaires aussi agréable, il y a fort à parier que des fortunes se déplacent fiscalement dans les prochaines années au Portugal.

Pour plus d’informations sur la fiscalité portugaise, je vous renvoi vers le site officiel du gouvernement portugais ici

Conclusion

Le Portugal est une destination touristique majeure en Europe. Le pays bénéficie d’atouts précieux : des plages magnifiques, un ensoleillement maximal, ainsi qu’une culture charmante. Le tourisme est le principal moteur du développement de l’économie portugaise (le secteur du tourisme représente 8.2% du PIB portugais en 2018).

Néanmoins, je constate que les prix ont fortement augmenté ces dernières années. Les propriétés immobilières sont largement surévaluées (surtout à Lisbonne ou Porto). Les acheteurs internationaux (principalement européens) ont largement contribué au développement d’une bulle immobilière. Les prix sont largement déconnectés de la réalité de la ville locale (700 euros par mois pour le SMIC portugais, alors que le prix au m2 à Lisbonne se négociait en janvier 2020 sur la base de 7500 euros le m2). Les locaux ne peuvent plus se loger dans des conditions décentes dans le centre ville de Lisbonne, ainsi que dans les autres grandes villes portugaises (Porto). D’où un risque de conflits sociaux à terme.

La crise du Covid-19 tombe au plus mauvais moment pour le Portugal. En 2009, le pays avait fortement souffert de la crise des subprimes, alors qu’à l’époque le pays bénéficiait de meilleurs fondamentaux (les banques étaient plus solides, le pays était moins dépendant du tourisme ou des exportations). En 2020, la situation est différente. Les transactions immobilières sont au plus haut niveau. Cette crise va générer une crise économique sans précédent au Portugal. Le pays est très dépendant du commerce international. Le pays n’a pas la capacité de résister à une nouvelle crise économique. Le pays souffre en effet d’un endettement public énorme (122.2% du PIB), d’une économie dépendante du tourisme et des investissements étrangers (notamment dans l’immobilier) et sa forte dépendance aux exportations avec son voisin espagnol fragilise son économie. Le secteur bancaire est également très fragile : attention la garantie bancaire ne couvre pas la totalité de vos dépôts (jusqu’à 100 000 euros par compte).

Je pense que la bulle immobilière risque d’éclater dans le courant des prochains mois. On va assister à une très forte baisse des prix dans l’immobilier. Je pense qu’il est préférable, pour le moment, de se tenir à l’écart du Portugal.

D’autres pays, dont notamment la Bulgarie offre d’excellents rendements locatifs (à Varna par exemple). Vous pouvez consulter mon dossier spécial Bulgarie en cliquant ici.

N’hésitez pas à consulter mon dossier USA, où je présente quelques opportunités dans le secteur immobilier dans certaines villes américaines.

En période de crise, il est préférable de protéger son patrimoine avec des actifs tangibles (voir mon dossier spécial actifs tangibles). N’hésitez pas à me contacter, je me ferai un plaisir de vous aider dans le choix d’un placement adapté à votre situation patrimoniale.

Je vous propose maintenant un diagnostic patrimonial gratuit avec mon outil patrimoine sur mesure (voir ci-dessous).

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