Investir en Espagne faut-il acheter maintenant de l’immobilier ?

Faut-il investir en Espagne ? À seulement 826,02 km de la France, c’est le dépaysement total ! Avec sa douceur de vivre, son climat exceptionnel et son cadre de vie agréable, l’Espagne ne manque pas d’attraits. Troisième destination touristique mondiale après la France et les États-Unis, le pays ibérique accueille chaque année plus de 84 millions de touristes qui viennent partager la joie de vivre, le soleil et l’hospitalité de cette terre de culture et d’histoire.

En plus des vacanciers, un bon nombre d’étrangers se laissent séduire par l’investissement immobilier dans cette destination baignée de soleil et aux paysages de carte postale. Y investir dans l’immobilier locatif, c’est donc la garantie d’une rentabilité optimale et sûre.

Entre mer et montagne, plage paradisiaque et nature d’exception, difficile de résister au charme de cette destination unique au monde. Posséder une maison de vacances en location dans ce pays ne présente aucun risque parce qu’en toutes saisons, les biens immobiliers trouveront toujours des locataires. En plus, la baisse significative du prix immobilier espagnol permettra de réaliser de belles plus-values.

C’est la raison pour laquelle l’Espagne fait rêver les investisseurs européens qui souhaitent diversifier leur patrimoine et investir en Espagne.

En 2018, plus de 22 000 Français ont acheté des biens immobiliers en Espagne. Comme eux, laissez-vous également tenter par cette aventure qui vous apportera gros. Que vous souhaitiez vous constituer un patrimoine rentable, profiter d’une résidence secondaire sous le soleil espagnol ou obtenir des revenus complémentaires sûrs, l’Espagne se révèle prometteuse. Louer un appartement à Barcelone, avoir une maison de vacances à Malaga ou investir en Espagne dans une finca à Séville, c’est placer votre argent dans une valeur sûre.

Mais avant de franchir le pas, maîtrisez bien le marché immobilier espagnol, la rentabilité que vous pourrez y faire, la fiscalité des revenus immobiliers en Espagne, et les pièges à éviter pour ne pas faire d’erreurs.

DISCLAIMER : Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Si vous souhaitez bénéficier d’une stratégie d’investissement personnalisée, je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze ans d’expérience. Cet article a été rédigé au début de l’année 2021, les données intégrées dans cet article sont susceptibles d’évoluer dans le temps. Il est de votre responsabilité de diversifier au maximum vos sources d’informations.

 

Investir en Espagne dans le secteur immobilier

Investir dans le secteur immobilier en Espagne

Une bulle spéculative jusqu’au début 2008

La fin des années 90 a marqué le marché immobilier espagnol qui a connu une bulle spéculative spectaculaire jusqu’au début 2008. Une augmentation excessive des prix immobiliers a été enregistrée.

Plusieurs raisons ont provoqué cette situation :

  • Le faible niveau des taux d’intérêt
  • La hausse du taux d’endettement des ménages espagnols
  • Le nombre élevé d’hypothèques et de crédits
  • L’achat de surfaces importantes par de grands constructeurs et groupe d’investisseurs

A partir de 2009, chute des prix dans l’immobilier

À partir de 2009 jusqu’à présent, la situation s’est renversée. La forte croissance du nombre de ventes a fait culminer le prix de la location. Alors que le coût de l’immobilier en général connaît une baisse importante. Cette tendance continue à s’imposer sur le marché immobilier actuel qui n’arrive plus à se redresser jusqu’à maintenant, malgré la politique de rééquilibrage pour les comptes espagnols. Une légère hausse du prix s’est fait sentir dans certaines régions, mais dans l’ensemble, le prix immobilier espagnol est nettement plus bas en comparaison avec d’autres pays. Et la pandémie du Covid-19 ne fait qu’empirer la situation. Le prix immobilier a connu une chute libre ces derniers mois.

Dans les grandes villes comme Madrid, Palma, Valencia et Barcelone, une baisse importante de prix est constatée, malgré la hausse de la demande locative et des ventes. Les acquéreurs troquent la vie animée de ces grandes agglomérations par la tranquillité, la beauté du paysage et le grand espace dans des endroits plus éloignés. Si le prix des logements a chuté de près de 20 % en général (entre 2 476 euros et 2 830 euros partout en Espagne), le nombre de ventes, de son côté, a augmenté de 16 %. Pour plus de détails, sachez que les appartements se vendent à 2 716 euros par mètre carré en Espagne, contre 2 600 euros par mètre carré pour les maisons. Mais ce tarif indicatif varie selon chaque région et ville.

Le marché immobilier barcelonais reste le plus cher du pays, même si le prix immobilier y est 3 fois moins cher qu’à Paris. Dans la capitale espagnole, le mètre carré d’une maison s’achète à 3 132 euros, contre 4 483 euros pour les appartements. Ce sont les quartiers prestigieux comme Les Corts ou Sarrià Sant Gervasi qui sont les plus chers. À Malaga, le prix moyen est à 3 358 euros/m². À Madrid, une maison peut être acquise à 3 233 euros le mètre carré, contre 4 319 euros pour les appartements. Quant à Valence, c’est 2 fois moins cher que les autres grandes villes espagnoles soit à 1 653 euros/m² pour les maisons et à 2 154 euros/m² pour les appartements.

Mais il faut tout de même signaler que dans d’autres lieux emblématiques comme Marbelle, fort de son quartier historique le Casco Antiguo, de ses 300 jours de soleil par an et de ses 23 plages, par exemple, le prix immobilier tend à se stabiliser. La demande des locations saisonnières reste raisonnable dans cette zone par sa proximité avec la plage et sa beauté naturelle. C’est également le cas pour Costa Brava. Le prix des villas de luxe s’est également stabilisé.

Quant aux loyers, ils ne cessent de s’élever depuis 2009, surtout dans les plus grandes villes espagnoles et les côtes les plus célèbres telles que Barcelone, Madrid, Costa Brava, Costa del Sol ou encore Costa Blanca. Dans ces secteurs, les loyers augmentent de 5 à 15 %. En moyenne, le mètre carré se loue à 11,1 euros sur l’ensemble du pays. Ce tarif s’élève à 15 euros par mètre carré dans les deux plus grandes villes espagnoles (Madrid et Barcelone).

Investir en Espagne vous permettra dans ce cas d’acquérir un bien immobilier au prix très attractif afin de le louer ensuite à un tarif assez élevé pour un taux de rentabilité assez exceptionnel.

Le rendement pourra osciller entre 4 et 6 %, en fonction de chaque ville. Même si le marché immobilier local n’est pas florissant, même avant la crise sanitaire, il reste assez prometteur pour les investisseurs en quête d’un rendement sûr et durable.

L’Espagne fait l’objet de convoitise, surtout auprès des Français, des Belges, des Anglais, et des Suédois. La plupart des investisseurs immobiliers louent leurs logements une partie de l’année et ils en profitent pendant une certaine durée pour leurs vacances.

Comment acheter en Espagne ?

Comment acheter en Espagne ?

Investir en Espagne sur un coup de tête sera une erreur monumentale à éviter. Pour réussir votre investissement, renseignez-vous bien sur les législations et la procédure à suivre avant de sauter le pas.

Investir en Espagne dans l’immobilier : que dit la loi ?

Acheter un bien immobilier de l’autre côté des Pyrénées se révèle plus facile qu’en France. Les autorités espagnoles ont mis en place des dispositifs plus avantageux afin d’inciter les investisseurs étrangers à investir en Espagne. L’achat d’une propriété immobilière dans le pays ibérique vous permet, en effet, d’obtenir la résidence et la citoyenneté via le visa d’or.

Régi par la loi de la résidence par investissement immobilier 14/2013 du 27 septembre, ce permis de séjour et de résidence est accessible à tous les étrangers souhaitant acheter un logement en Espagne. Il s’applique également à leur conjoint, à leurs enfants mineurs et à leurs membres de famille à charge. Mais il faut signaler que même si le visa d’or octroie la nationalité espagnole par investissement immobilier, il n’accorde pas automatiquement le permis de travail.

Pas besoin de résider en Espagne pour bénéficier du visa d’or. Une entrée sur le territoire espagnol une fois par an suffit pour préserver vos droits de propriété, de résidence et de citoyenneté. Mais le droit de résidence par investissement est limité par le temps pour les investisseurs étrangers hors de l’UE. La validité du permis de séjour par achat immobilier est d’un an, avec 2 possibilités de prolongation de 2 ans, soit une durée de validité totale de 5 ans.

Mais l’octroi de ce permis de séjour et de résidence est soumis à certaines conditions.

Il faut :

  • Investir en Espagne sur une propriété pour une utilisation résidentielle ou commerciale. La valeur du bien immobilier doit être supérieure ou égale à 500 000 euros.
  • Être âgé de plus de 18 ans
  • Propriétaire de ressources économiques suffisantes pour rester résident en Espagne
  • Être en possession du numéro d’identification d’étranger (NIE)
  • Avoir un certificat de propriété en Espagne
  • Être titulaire de 2 comptes bancaires en Espagne : un compte pour faire un transfert d’une somme destinée au demandeur et un autre pour chaque membre de la famille.
  • Être couvert par une assurance médicale nationale
  • Être en situation juridique régulière sur le territoire espagnol et dans le pays de résidence pendant les 5 dernières années
  • Être autorisé à entrer dans l’espace Schengen
  • Faire une demande de permis de séjour

Acheter via un crédit : que faut-il savoir ?

Il est possible d’acheter des biens immobiliers via un crédit en Espagne. Les établissements financiers locaux accordent des crédits aux investisseurs étrangers qui souhaitent devenir propriétaires sur le sol espagnol.

Logement neuf :

Si vous souhaitez acquérir un logement neuf, ce sera la banque qui a financé le projet de construction qui va vous accorder un prêt. Mais il est possible de procéder à la subrogation du crédit de cet organisme. Il faut tout de même signaler que beaucoup d’établissements financiers espagnols exigent une taxe de non-subrogation d’un prêt. Vous devrez donc y accorder une attention particulière avant de prendre une décision.

Logement ancien :

Pour l’achat d’un logement ancien, vous pourrez choisir librement l’établissement financier qui propose les meilleures offres de crédit immobilier.

Sachez également que pour obtenir un prêt immobilier, il faut que les coûts de remboursement du prêt immobilier ne dépassent pas 40 % de vos revenus. Depuis quelques années, les banques espagnoles refusent de financer la totalité de la valeur estimative d’un bien immobilier ainsi que les frais y afférents. On obtient dans la plupart des cas que 80 % de celle-ci, voire 50 à 60 % pour les acheteurs étrangers. Un apport personnel de 20 à 40 % sera donc requis.

Pour se voir octroyer un crédit immobilier Espagne :

  • Commencer par ouvrir un compte bancaire dans le pays et l’alimenter
  • Trouver des garanties solides
  • Faire une demande de crédit.

Investir en Espagne dans le secteur immobilier : quelques conseils pour procéder par étapes

Pour acheter un bien immobilier Espagne, il faut suivre une procédure :

  • Commencez par demander une NIE (numéro d’identification étranger) octroyée par le Ministère de l’Intérieur. Vous pourrez faire la demande de ce NIE en personne ou par l’intermédiaire d’un représentant en Espagne ou de l’ambassade ou consulat d’Espagne de votre pays.
  • Ouvrez un compte bancaire : l’ouverture d’un compte bancaire espagnol est nécessaire pour obtenir un prêt immobilier et un permis de séjour ainsi que pour payer les taxes, les factures de services publics et les autres charges relatives au logement. C’est d’ailleurs nécessaire pour transférer de l’argent en Espagne afin de payer le prix du bien.
  • Déterminez bien votre envie : dans quelle région voulez-vous investir ? Voulez-vous investir en Espagne dans le neuf ou l’ancien ? Souhaitez-vous obtenir une maison avec étage, jardin ou parking ?
  • Une fois le bien idéal trouvé, il faut procéder au dépôt de réservation qui s’élève à 10 % du prix de vente, soit en moyenne entre 3 000 et 10 000 euros. Le paiement peut se faire directement depuis votre compte bancaire dans votre pays ou par chèque qui est le mode de paiement le plus accepté. Mais c’est plus pratique de l’effectuer via votre compte en banque en Espagne. Le paiement sera accompagné par la rédaction d’un compromis de vente.
  • Quand le paiement au rendez-vous final devant le notaire arrive, la signature de l’acte authentique d’achat-vente connu sous le nom de « Escritura de Compraventa » aura lieu. Cette étape est la finalisation officielle de la transaction et le paiement final de l’acompte. Après la signature de l’acte, une copie sera envoyée au registre foncier local par le notaire. Une agence immobilière pourra s’occuper du paiement des taxes de cession et de toutes les démarches nécessaires à l’inscription au registre de votre titre de propriété. Il faut attendre 2 mois pour inscrire définitivement le bien à votre nom.
  • Après officialisation de l’achat, il faut payer l’impôt de transmissions de biens ou « Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales » de 10 % du prix de vente en cas d’achat d’un bien ancien. S’il s’agit d’un bien neuf, vous devrez vous acquitter d’une TVA connue sous le nom de IVA en espagnol, soit 10 % du prix de vente.

La rentabilité immobilière en Espagne

La rentabilité immobilière en Espagne

Un placement rentable, l’investissement locatif rapporte beaucoup en Espagne, surtout dans certaines zones en bord de mer et dans les grandes villes. Le marché local offre de belles opportunités grâce à la forte attractivité touristique. Il arrive même que les appartements soient mis en location en seulement quelques heures à des prix très intéressants. Un retour sur investissement rapide sera au rendez-vous parce qu’une forte demande locative est enregistrée chaque année dans plusieurs zones.

En général, le taux de rentabilité d’un investissement locatif en Espagne s’élève entre 4 et 6 % en fonction de chaque lieu.

Investissement locatif dans les grandes villes : quelle rentabilité ?

Même si les prix des loyers sont assez attractifs dans les grandes villes espagnoles, il faut reconnaître que les locataires s’intéressent davantage aux villes plus éloignées qui se tournent vers le tourisme balnéaire. Dans la plupart des cas, ce sont les locations de longue durée privilégiées dans les grandes métropoles. La rentabilité peut atteindre 4 à 5 %, mais le rendement locatif n’est pas aussi important que celui de la location saisonnière qui rapporte plus.

À Barcelone, un 2 pièces se loue à environ 800 à 1 100 euros. En une année, cela vous rapporte entre 9 600 et 10 800 euros.

À Madrid, le loyer est moins élevé que dans la capitale. Mais, c’est tout de même rentable, vu son prix attractif. Un logement de 2 pièces peut être loué à 700 à 1 000 euros. Même avec les différentes charges, vous gagnerez encore un rendement intéressant de plus de 5 %.

À Malaga, acheter un logement de 2 pièces de 50 m² pourra vous coûter en moyenne 120 000 €, et vous pourrez le louer à 750 euros par mois, soit 9 000 euros en un an.

Si vous souhaitez investir à Valence, sachez qu’un 2 pièces luxueuses de 50 m² s’achète à partir de 100 000 euros et se loue à 800 euros, soit 9 600 euros de revenus locatifs par an.

Tout cela pour dire que le rendement locatif en Espagne est intéressant par rapport à celui des autres villes européennes. N’hésitez pas à vous lancer.

Le rendement de la location saisonnière : est-ce intéressant ?

L’essor du secteur touristique dans certaines villes espagnoles comme Costa Brava a fortement contribué à la hausse du taux de rentabilité de la location saisonnière. Dans un tel endroit, un appartement ou une maison pourra avoir la chance de se louer en seulement quelques heures par les touristes, surtout pendant la haute saison. Dans ce secteur, un appartement de 2 à 6 personnes se loue entre 350 et 650 euros par semaine.

Même si on déduit de ce revenu locatif les taxes, les impôts, les frais qui peuvent atteindre 10 à 12 % de la valeur d’achat d’un immobilier et les différentes charges, le rendement pourra s’élever jusqu’à 10 %. La rentabilité est beaucoup plus élevée que celle des grandes villes parce que les biens trouvent toujours des locataires. Pendant la basse saison, la plupart des investisseurs profitent de leurs biens.

La fiscalité des revenus immobiliers en Espagne

Fiscalité des revenus immobiliers en Espagne

La fiscalité des revenus immobiliers est relativement moins élevée en Espagne qu’en France. Contrairement aux autres pays, cette destination met en place des taux d’imposition qui varient en fonction de la situation, du type d’occupation des biens (résidence principale ou secondaire) et du statut des acquéreurs.

Pour profiter d’une fiscalité plus avantageuse, mieux vaut investir à Madrid. La Catalogne, de sa part, applique un taux d’imposition plus élevé.

En tant que propriétaire bénéficiaire de revenus locatifs, vous serez imposable à l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ou à la taxe foncière. Cet impôt foncier revient à moins de 1 000 euros par an pour les biens inférieurs à 300 000 euros. Mais il pourra dépasser les 2 000 euros, mais c’est très rare. Pour le taux, il oscille entre 0,3 à 1,10 % selon que les biens se situent dans des lieux urbains ou ruraux.

Quant à l’impôt dû aux services fiscaux espagnols sur la plus-value immobilière, le taux s’élève à 19 % pour les non-résidents (source).

Un régime spécial est réservé aux résidents :

  • 19 % pour les premiers 6 000 euros de plus-value.
  • 21 % pour la plus-value comprise entre 6 000 et 50 000 euros
  • 23 % pour la plus-value supérieure à 50 000 euros.

Pour les ménages qui disposent d’un patrimoine d’au moins 700 000 euros en Espagne, un impôt sur le Patrimoine, lui sera imposé, selon la localisation du bien. À titre d’exemple, cet impôt s’élève à 770 euros en Catalogne contre 540 euros dans la Communauté valencienne, et 240 euros en Andalousie pour un actif total de 800 000 euros. Une exemption complète est tout de même accordée dans certaines villes comme Madrid.

La taxe d’habitation n’existe pas en Espagne. Au contraire, un abattement de 60 % sur les revenus locatifs nets est même accordé aux propriétaires qui résident sur le territoire espagnol et qui ne louent pas temporairement leurs biens. À cela, s’ajoute la déduction des frais (frais de gros travaux de rénovation ou de maintenance, charges de copropriété, assurances, IBI…) sur les revenus bruts locatifs imposables pour les propriétaires résidents de l’UE.

Les pièges à éviter pour investir en Espagne

Les pièges à éviter

Pour éviter les mauvaises surprises et le regret, des pièges sont à éviter avant et pendant l’achat immobilier Espagne.

Les pièges à éviter avant l’achat d’un logement

Il ne faut pas :

  • Faire une recherche la tête baissée, sans savoir l’emplacement souhaité et l’usage que l’on va faire du bien. C’est une perte de temps et très risquée.
  • S’entêter de tout faire seul. On devra toujours se faire accompagner par un professionnel qui connaît bien le marché espagnol pour optimiser le rendement et éviter les arnaques des personnes malintentionnées.
  • Faire une mauvaise estimation du coût immobilier. La négligence des autres charges comme les impôts, les travaux, les frais de contrat fausserait la gestion du budget

rechercher un bien avant de se renseigner sur les crédits hypothécaires.

  • La source de financement doit être la première étape à faire bien en amont de la recherche du bien pour avoir plus de temps de comparer les offres bancaires et d’opter pour la plus intéressante, notamment, en matière hypothécaire.
  • Faire une visite rapide ou prendre une décision hâtive. Certains biens espagnols se caractérisent par leur taux d’humidité important, surtout ceux situés près de la plage. Beaucoup d’entre eux disposent également de branchements d’électricité et d’eau ainsi que d’un niveau de sonorisation et d’isolation hors normes. Ces points méritent d’être examinés minutieusement.
  • Demander tardivement le NIE. Vous ne pouvez rien faire sans ce numéro. C’est donc la première étape à faire avant de vous lancer à l’achat pour ne pas rater votre opportunité ou retarder les processus d’achat.
  • Souscrire un crédit immobilier à taux variable. Demandez à la banque un prêt à taux fixe. Mais ce taux peut afficher une hausse d’environ 0,5 % de celui de votre pays.

Les pièges à éviter pendant l’achat d’un logement

Pendant l’achat immobilier Espagne, il ne faut pas :

  • Négliger la vérification de l’état juridique urbaine du bien au moment de l’achat. Le contrôle revient à l’acheteur en Espagne, mais pas au notaire qui se limite juste à la vérification de l’état-civil des deux parties. Contrôlez si le bien est bien cadastré et inscrit au nom du vendeur ou s’il n’est pas hypothéqué.
  • Oublier de se renseigner sur les caractéristiques de l’immobilier, sur sa consommation d’énergie et les émissions de CO2. Ces critères sont essentiels avant de signer l’acte de vente afin de rendre votre bien plus attractif à la location.
  • Se laisser séduire par un seul point comme l’environnement extérieur et le style sans bien étudier tous les aspects du bien comme la consommation énergétique, l’accessibilité…
  • Se laisser imposer le notaire. La loi espagnole stipule que le choix du notaire revient à l’acheteur. Le vendeur, la banque ou l’agence ne pourra donc pas vous influencer sur ce choix.
  • Signer sans examen approfondi du contrat de vente et du prêt bancaire. Avant de passer à l’acte d’achat, prenez le temps de bien vérifier chaque clause pour éviter les vices ou les négligences. De préférence, faites-vous représenter par votre avocat ou votre agence.

Conclusion : faut-il investir en Espagne ?

Grâce à sa richesse naturelle et culturelle ainsi qu’à sa diversité géographique, l’Espagne attire chaque année des millions de personnes. C’est clairement une destination touristique très appréciée en Europe (environ 83.7 millions de touristes en 2019).

Faut-il investir en Espagne et profiter d’un secteur touristique très dynamique ? 

Beaucoup d’investisseurs se laissent également séduire par l’attractivité de l’investissement immobilier local afin d’y placer et faire fructifier leur argent.

Le secteur immobilier en Espagne a beaucoup souffert depuis 2008. Le marché touristique est dynamique, mais il faut bien comprendre que le marché immobilier a souffert en 2008 de l’éclatement de la bulle immobilière.

Malgré les différentes crises qui ont impacté lourdement le marché immobilier espagnol, il faut avouer que la rentabilité de l’investissement locatif reste intéressante, surtout dans certaines villes touristiques et près de la plage.

Le marché locatif affiche un dynamisme exceptionnel grâce à l’essor touristique de certaines villes.

Les formalités à remplir et la fiscalité immobilière locale ne feront que faciliter et rentabiliser votre investissement immobilier Espagne.

Il suffit d’anticiper les démarches, de faire preuve de vigilance et de vous faire accompagner par des professionnels fiables pour réussir votre projet sans difficulté.

On ignore encore l’impact de la crise sanitaire du Covid-19 sur le secteur immobilier en Espagne.

Il ne faut tout de même pas ignorer que l’économie espagnole connaît un effondrement spectaculaire ces dernières années. Une situation qui inquiète fortement les dirigeants européens qui considèrent le pays comme un maillon faible économique de l’Europe.

Fortement touchée par la pandémie, l’Espagne fait actuellement face à une chute de croissance de près de 10.8 % (en 2020).

D’autres destinations rentables vous sont également accessibles. Vous pourrez investir dans l’immobilier en Bulgarie par exemple si vous souhaitez à tout prix rester en Europe, ou encore des destinations plus lointaines comme les USA, l’île Maurice ou encore l’Indonésie.

Cette destination baignée de soleil offre de nombreuses opportunités de rendement grâce à sa fiscalité très avantageuse et à la potentialité exceptionnelle de son marché immobilier. C’est une destination touristique par excellence qui affiche une certaine stabilité politique et économique. Le pays propose, en plus, aux investisseurs de programmes immobiliers spécifiques afin de les inciter à investir en Espagne sur son territoire. L’Ile Maurice offre dans ce cas plus de sécurité d’investissement.

Par-dessus tout, la crise sanitaire n’a pas secoué cette force économique locale jusqu’à présent.

N’hésitez pas à me contacter pour vous accompagner dans votre projet.

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Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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