Prix immobilier Hongrie sont-ils au sommet?

Mise à jour du 21 février 2020 : à la fin de l’article.

Prix immobilier Hongrie, chers Lecteurs, nous allons traiter ce sujet aujourd’hui.

La question qui se pose dans cet article : le changement du marché immobilier en Hongrie est-il inévitable?

Diagnostic du marcher immobilier hongrois

Je vous dis tout de suite que la réponse est oui. Il est évident que de prime abord on est intéressé par les prix immobilier et par le rendement mais si on n’élargit pas les champs d’examen, on risque d’être un peu court…

Pour l’ensemble du secteur immobilier hongrois, il y a deux éléments positifs à souligner :

• la construction de nouveaux logements de bonne qualité se poursuit, par conséquent l’industrie du bâtiment se porte bien à tel point qu’il manque déjà des architectes. Qu’il manque de mains d’oeuvre, c’est presque notoire!
• les nouveaux logements trouvent rapidement leurs propriétaires, dès que les plans sortent, ils sont vite réservés et vendus.

Mais qui les achète?

L’économie hongroise se porte bien, le développement de l’infrastructure de Budapest a l’influence sur la construction des logements. (Je reviendrai sur ce point plus loin.)

Le gouvernement a fait et fait même actuellement des efforts pour proposer de crédit aux futurs acheteurs.

Ceux qui achètent pour investir, ne se trompent, car ceux qui ne pourront pas devenir propriétaires doivent toujours se loger. Eux, ils seront les futurs locataires.

De l’autre côté, puisque le rythme de construction est insuffisant, on peut vendre le biens immobilier avec une plus value prometteuse.

Comme je vous l’ai dit dans mes articles précédents, l’envolée du prix de l’immobilier en Hongrie est durable depuis quatre ans, et c’est particulièrement vrai pour Budapest.

Photo : Indice prix immobilier Hongrie

Cette tendance s’accélère et serait arrivée à une phase où elle est devenue le sujet quotidien des journaux, et elle est sur toutes les lèvres des particuliers. Le problème est que cette phase est maintenant alarmante, selon certains elle est même dangereuse parce que les prix du marché immobilier en Hongrie sont gravement détachés de la réalité.

Le marché a déjà connu cet envol, et l’atterrissage sur le terrain de la réalité fut dur, très dur!

Diagnostic fait, voyons de près les causes qui ont amené le marché à cet état!

Immobilier comme produit d’investissement

Généralement, l’achat de l’immobilier a pour but de l’utiliser, y habiter ou louer. Mais pas uniquement! Le marché immobilier a les mêmes traits caractéristiques que n’import quel autre produit d’investissement (titres, or, spiritueux etc.). Son marché est aussi cyclique que celui des autres produits.

Cependant, il se différencie des autres produits d’investissement par le fait qu’il a des tendances  plus longues, avec des vagues. Par contre, les causes de ces vagues sont identiques à celles des autres produits d’investissement : le prix représentant une importante quantité d’argent, le taux de rendement, et la psychologie des acteurs du marché. On y observe

• la peur de la baisse des prix et du non paiement du locataire
• la cupidité motivée par une éventuelle hausse des prix et par le fait de ne pas choisir le bon moment pour rentrer dans le marché

Fondements du marché immobilier hongrois

Il est évident qu’à long terme, ce sont ces fondements qui déterminent le marché immobilier:

• le nombre en hausse ou en baisse des habitants dans une ville
• l’offre de l’emploi dans une ville
• la possibilité de faire des études supérieures attirant les jeunes des autres villes du pays ou de l’étranger
• et enfin le plus important: le parc immobilier disponible sur le marché local en question

Si l’on transpose ces éléments de base sur le marché immobilier à Budapest, selon les données de 2014, il y avait 910 000 biens immobiliers. Le nombre d’habitant était de 1 750 000, ce qui veut dire que 1,92 personnes pouvaient avoir un bien immobilier.

Au tournant du millénaire, la population de Budapest était presque de 2 millions, et le nombre de bien immobilier était de 820 000. Il en résulte donc qu’en 2014, par rapport au nombre d’habitants, le nombre de biens immobilier était plus élevé qu’au tournant du millénaire.

Il ne s’agit donc pas d’un manque fondamental sur le marché immobilier à Budapest, au contraire: le marché est caractérisé d’une part, par une offre plus importante que la demande ce qui correspond à la période normale du marché immobilier, d’autre part par la longueur des transactions.

Causes de l’explosion des prix immobilier

On peut en tirer la conclusion que le grand essor actuel est le résultat, en grande partie, du relèvement du niveau des investissements. A savoir:

Au départ, en 2014, le marché s’était déprimé à Budapest mais généralement dans tout le pays: les prix étaient bas, le nombre des transactions était faible.

Au-delà de ces faits négatifs, l’année 2014 représente un tournant dans l’histoire du marché immobilier hongrois: elle fut chargée en événements parmi lesquels je cite les plus importants:

• les taux d’intérêt hauts en forints ont chuté lourdement
• le marché immobilier aux Etats Unis et en Europe est en plein essor
• le tourisme de low cost a pris de l’ampleur
• la location Airbnb a gagné du terrain au détriment des hôtels, par conséquent les appartements des particuliers font partie, en grande quantité et relativement rapidement, du secteur de tourisme

Résultat: les prix ont commencé à monter, et en parallèle, le taux d’intérêt continuait de baisser (et cela dure même aujourd’hui!). Il est devenu évident que dans ce contexte il valait mieux investir dans l’immobilier ou dans la rénovation, et de mettre le biens dans le circuit du marché immobilier en intégrant les risques de location dans le prix du loyer. N’oublions pas que le rendement net de 7-8% était très attirant!

Dernière étape

Ce que je viens de dire jusqu’ici, semble logique. Les investisseurs hongrois raisonnables ont fait leurs affaires mais leur nombre a diminué d’une année à l’autre. A leur place, de nouveaux investisseurs ont fait leur apparition qui pendant quatre ans n’avaient été que des observateurs du marché et croyaient que le rendement allait continuer d’augmenter et que les prix allaient rester figés.

Ils ont tenté de prendre le train qui était déjà en mouvement! Et parmi ces investisseurs, le nombre des étrangers était de plus en plus élevé. Ces retardataires autochtones et étrangers, certes de bonne volonté mais un peu naïfs, ont cru (on leur aurait fait croire?) qu’ils avaient mis leur pied sur un marché en pleine d’expansion et de potentiel. L’état du marché immobilier hongrois ressemblait pour eux à celui des pays cherchant à rattraper le niveau des pays développés occidentaux.

Ils croyaient plus au marché immobilier qu’à la bourse. Mais ils ne voyaient pas tous ceux qui avaient l’intérêt à bien faire tourner le marché immobilier: une agence immobilière étrangère qui dégotait des futurs acheteurs, les agents immobiliers hongrois, et bien évidemment l’état hongrois, qui s’est réjoui de voir que le marché immobilier était l’apporteur des taxes non négligeables (droit de propriété etc). On avait le sourire aux lèvres…

Dénouement

Le scénario classique, il ne faut pas inventer, on le connait.

La plus grave crise du secteur a duré jusqu’en 2007, quand le monde entier était secoué par ses conséquences.

Tout le monde en a tiré les conséquences, jusqu’ici il n’y a pas de bulles de crédit dans les pays développés, les banques sont devenues beaucoup plus prudentes.

En Hongrie, le gouvernement attend surtout des futurs acheteurs qu’ils disposent d’un apport personnel et leur propose de préférence un crédit à taux fixe pour contrecarrer d’éventuels problèmes. Ainsi, si un jour, la hausse des prix immobilier hongrois s’essouffle, ce ne seront pas les endettés qui se débarrasseront les premiers de leur biens et le remettront sur le marché mais d’une part ceux qui voudront encaisser les plus values offertes par le marché, d’autre part ceux qui, montés trop tard dans le train, et constatant l’échec, seront déçus et regretteront de s’être lancés dans une telle aventure. Ils vendront leur biens, en disant: « Pourvu que je m’en débarrasse! »

Ce raisonnement ne correspond pas à un comportement rationnel quand il s’agit de l’immobilier.

Prix immobilier à Budapest

Ce n’est pas la première fois que j’évoque l’histoire du parc immobilier à Budapest. Pour comprendre le présent, il faut connaître le passé.

Si on regarde le marché immobilier à Budapest depuis 1990, on constate les grandes étapes suivantes:

Après le changement de régime (1990), la plus grande partie des appartements gérés par les mairies a été vendue pour un prix dérisoire. Les mairies, voulant se décharger des soucis de gérance et de l’entretien, ont bradé leurs biens immobiliers (appartements) ce qui a abouti à l’offre largement supérieure à la demande. Malgré l’inflation de l’époque, les prix n’ont pas augmenté. Le mètre carré a atteint 154€ (environ).

L’année 1999 représentait l’année du tournant : les prix commencèrent à monter et devinrent plus parlants, plus significatifs. Il ne fallait que quelques semaines pour que les prix doublent. Cet élan a duré deux ans. Les agents immobiliers les plus expérimentés se souviennent des jours où un matin ils avaient acheté un appartement, pour le revendre le soir même presque deux fois plus cher. Cette période ressemble à un conte de fée ou aux pires moments de l’inflation du pengö  (remplacé par le forint le 31 juillet 1946).

Arrivé au tournant du siècle, le marché s’est essoufflé. Une période de stagnation a marqué le marché, suivi par la baisse des prix surtout par rapport aux prix les plus élevés connus. A vrai dire, cette baisse était plutôt significative en valeur réelle puisque à ce moment l’inflation était élevée, autour de 10%.

La crise américaine est arrivée en Hongrie (aussi), accompagnée de la prise de crédit excessif en franc suisse et là, le marché a explosé et s’est effondré. La crise était violente! Les prix immobilier sont tombés quasi à la moitié, le marché immobilier a perdu de son intérêt, les acheteurs étaient rares et se sont fait attendre. A ce moment là, il y avait déjà un bon nombre d’étrangers présent au marché immobilier: cédant à la psychose décrite plus haut, ils se sont délivrés de leurs biens à des prix bas.

L’essor du marché dure depuis cinq ans. Nous sommes largement au-dessus des prix raisonnables, le sommet devrait être déjà atteint.

Il est impossible de ne pas voir les signes indiquant le déclin : le prix de vente qui n’a plus de limite et la baisse du rendement.

Le deuxième est la conséquence du premier. Les signes de l’arrière plan sont menaçants: dans les agglomérations de Budapest et dans les quartiers ayant la moindre cote, la vente est déjà difficile, il faut attendre longuement qu’un potentiel acheteur fasse son apparition. De plus, le vendeur doit être prêt à baisser significativement le prix de départ.

Selon les données statistiques récentes, le temp de vente a augmenté de 22% même dans les quartiers du centre de Budapest.

Tableau : temps de vente immobilier Budapest

Comme le proverbe danois le dit : le présent et l’avenir se suivent mais ne ressemblent pas, je pense que le tournant n’est pas loin parce que

– le nombre des acheteurs diminue: ceux qui achètent pour investir ne trouvent plus leur compte (même s’ils cherchent en essayant de s’adapter au nouveau profil des demandeurs);

– ceux qui auraient réellement besoin d’un appartement rentrent au marché tardivement car le compte n’y est pas: leur argent ne représente plus que l’apport personnel. Même si les conditions du crédit sont plus simples qu’auparavant, ces potentiels acheteurs disparaissent lentement mais surement du marché.

Il est évident que les prix ne vont pas retomber au niveau bas car ceux-ci n’étaient pas raisonnables non plus! et les revenus ont bien augmenté depuis les années 1990. Ajoutons à cela les effets durables du tourisme.

Que deviendront les prix immobilier en Hongrie?

L’offre de produits financiers à rendement sans risque augmente vite actuellement en Hongrie: grâce au taux d’intérêts des titres d’Etat (bons du trésor, obligations), on avoisine les 5% et cela est très compétitif avec le taux de rendement de l’immobilier. Cette compétitivité peut devenir l’une des raisons de la fin de la belle période de l’immobilier hongrois!

Comme je disais plus haut, les prix très bas ont commencé à remonter en 2014-2015 quand le taux de base de la Banque centrale de Hongrie et le rendement des titres d’Etat étaient en train de chuter lourdement. Les investisseurs (hongrois et étrangers) se sont tournés vers le marché immobilier plus attractif dans l’espoir d’obtenir les meilleurs rendements malgré les contraintes et les frais accompagnant la location. Logique!

L’arrivée d’Airbnb a boosté le rendement: le système fonctionnait bien, la location était rentable. Aujourd’hui le marché montre des signes de saturation, il n’y a plus de rendement extraordinaire. Pour atteindre les 10% (bruts), il faillait se donner beaucoup de peine, s’occuper des clients de plus en plus exigeants.

Cependant si les rumeurs se confirment, le gouvernement hongrois va émettre des obligations à compter du 1er juin 2019, on pourra alors obtenir, sans être fiscalisé, un rendement de 4,95% avec un dépôt durant 5 ans. Dans ce cas, l’avantage de l’investissement en immobilier semble nettement diminué. A partir du moment où les prix immobilier vont commencer à stagner ou baisser (pardonnez-moi cette idée farfelue!), cette possibilité d’investissement vaut la peine d’être étudiée. Et les Hongrois y pensent déjà! Ils achètent de moins en moins pour investir, et cela a pour conséquence que le marché immobilier hongrois surchauffé va doucement se refroidir, et les prix immobilier irréellement hauts vont subir une correction.

Selon l’analyse de OTP Bank (Banque nationale d’épargne), les prix immobilier en Hongrie ne sont pas loin du sommet, avis basé sur la comparaison des cycles internationaux. Les experts de la banque prévoient une hausse autour de 10% à la fin de 2019. Mais la tendance des années à venir serait une augmentation de plus en plus modérée. (Source: privatbankar.hu février 2019)

Comparaison: prix immobilier hongrois et européens

Eurostat a récemment rafraîchi les statistiques quant à la hausse des prix immobilier. Il en ressort que – après une course effrénée – à la fin du quatrième trimestre de 2018, les prix n’ont monté que légèrement en Hongrie. Le résultat du 2018 est en dessous de 10%, plus précisément 8,9%, ainsi la Hongrie occupe la septième place à l’échelle internationale.

Cependant, la tendance entre 2015 et 2018 est stupéfiante: une croissance de 35,4%! la Hongrie avance sur le podium: elle prend la troisième place derrière l’Island (45,2%) et la Slovénie (37,2%). En Europe, il y a un seul pays, l’Italie, où les prix ont baissé de 2% au cours de trois dernières années.

Le ralentissement de la croissance des prix caractérise tous les pays de l’Union Européenne et pas uniquement la Hongrie. Par rapport à la troisième trimestre de 2018, la hausse n’était que de 0,6% à la fin du quatrième trimestre de 2018. (Source: privatbankar.hu avril 2019)

Graphique : évolution prix immobilier Union Européenne

Résidence secondaire comme investissement au Balaton

Le printemps c’est l’arrivée du beau temps, des acheteurs et des investisseurs au bord du Balaton. Les exigences de ceux-ci sont en train de changer car leur pouvoir d’achat augmente.

Bonne nouvelle: pour l’instant tout le monde trouve ce qu’il cherche: soit un appartement, soit une maison. Cependant, un bon conseil s’impose: regardez bien si la réalité correspond à l’annonce!

Changement de goût

Pendant des décennies les petites maisons avec jardin étaient très recherchées. Aujourd’hui tout le monde ne souhaite pas tondre le gazon, s’occuper de l’entretien surtout que la majorité des propriétaires ne peut passer que deux-trois mois, au maximum, au bord du Balaton.

Par conséquent, de plus en plus d’acheteurs potentiels cherchent un appartement dans une petite copropriété de deux-trois étages. Les investisseurs ont également compris que la demande se dirige vers ce type de location.

Changement de prix

Mais le confort se paie cher, même très cher! Il n’est pas rare que le prix du mètre carré du neuf soit plus élevé au Balaton qu’à Budapest c’est-à-dire 3095€ (1 million de HUF).

Ajoutons que 80% des acheteurs sont des investisseurs! Surtout à Siofok, à Zamàrdi.

Selon les agents immobiliers de la côte sud, le prix de la construction des nouvelles petites copropriétés avec vue panoramique a entraîné la hausse du prix de l’ancien. Il faut compter environ 1238€ pour un mètre carré à Siofok par exemple.

La côte nord a déjà dépassé le prix du mètre carré de Siofok par exemple à Füred ou à Balatonalmàdi. En un an, la hausse du prix a atteint 26% à Balatonalmàdi par exemple.

Ceux qui veulent acheter dans cette région, apprécient toujours les petites maisons  typiques avec cave à vin et cherchent même dans l’arrière pays pas très éloigné.

Un conseil: si vous tombez sous le charme de ces villages et de ses bons vins, avant de signer le compromis d’achat, il convient de se renseigner à la mairie sur la possibilité de construction: le permis est délivré en fonction du type de terrain et de sa qualification dans le registre du cadastre.

Conclusion sur les prix de l’immobilier en Hongrie et à Budapest

Côté positif

Le marché immobilier hongrois reste en mouvement.

Le nombre des transactions reste élevé, plus de 37 000 au cours du 1er trimestre de 2019, ce qui correspond en gros aux nombres de la même période de 2018.

La demande du neuf est forte, de nouveaux projets et de nouvelles constructions voient le jour avec un prix de plus de 3000€/m2.

Les agences immobilières hongroises travaillant sur le terrain n’entendent pas une baisse de la demande du neuf. Les données statistiques justifient leur opinion. A Budapest, les quartiers les plus dynamiques sont les XIIIe, (7000 nouvelles constructions), IXe et XIe (entre 2000 et 6999).

Deux tiers ces ces nouveaux logements sont déjà vendus, 28% sont disponibles pour achat, 5% sont sous compromis ou réservés, 2% sont des projets.

Le prix du neuf à Budapest dépend principalement de l’emplacement: les quartiers de Buda (Ier, IIe et XIIe) et une partie du VIe à Pest. Dans ces quartiers très prisés, le prix du mètre carré est au-delà de 3000€ (1 000 000HUF).

Globalement le prix moyen du neuf à Budapest est de 2176€ (703 000HUF).

Côté négatif

Selon les données de l’Office central de statistiques hongrois (KSH), le nombre de permis de construire du 1er trimestre (9639) a baissé de 8-9% par rapport à la même période de 2018. La cause est la hausse du TVA passant de 5% à 27%. Cependant selon les experts en immobilier dans les banques, cette hausse ne va pas bloquer les grands projets de construction puisque leur validation continue surtout dans les IIIe, VIIIe, IXe, XIe, XIIIe et XIVe arrondissements de Budapest.

Carte : cote des quartiers Budapest

Les perdants seront les promoteurs de petite ou moyenne taille qui disposent d’un capital moins important. L’avenir sera aux grands promoteurs qui bénéficient du soutien financier des banques de crédit.

« Mais ces faits ne pourront pas baisser les prix immobilier », souligne l’expert en immobilier de la Caisse nationale d’épargne (OTP).

Ajoutons qu’à la fin du mois d’avril 2019, 21% des transactions ont été réalisées au prix de mètre carré supérieur à 2456€ (8 000 000HUF).

Au début de l’article j’ai parlé du développement de l’infrastructure à Budapest et un peu plus haut de l’importance de l’emplacement. Les deux semblent vouloir marcher ensembles.

Selon une étude récemment publiée par la Caisse nationale de l’épargne, les développeurs d’immobilier hongrois ont bien repéré les endroits où les opportunités se présentent. Je vais vous en donner trois exemples: deux du XIe arrondissement et un du XIIIe.

• L’essor du marché immobilier du XIe arrondissement est grandement dû à l’élargissement terminé en 2014 de la ligne 4 du métro. Le visage du quartier a remarquablement changé grâce au nouveau parc immobilier, aux travaux de réfection de voirie et à l’amélioration des services de transport en commun desservant le quartier. Résultat: la demande est montée, les investisseurs ont déjà repéré les opportunités. Les prix ont doublé depuis 2014, 500 nouveaux logements ont été construits ou sont en cours.

• Le XIe arrondissement profite également du prolongement de la ligne 1 du tramway à Buda. Sur les routes Fehérvàri, Szerémi et Budafoki, à la place des bâtiments industriels inoccupés et détruits, de nouvelles résidences ont vu le jour.

• L’exemple du XIIIe arrondissement : suite à la rénovation de la ligne 3 du métro, sur la route Vàci, une série de bureaux a été construite au cours des deux dernières années. On n’a pas besoin d’expliquer l’effet positif sur la construction de logement jusqu’aujourd’hui.

Conclusion de la conclusion:

« Pour celui qui achète pour investir, il est vivement conseillé de faire attention aux projets de développement à Budapest. L’amélioration des moyens de transport (rue piétonne, route de déviation, nouvelle ligne de transport en commun) influence le caractère du quartier et son marché immobilier.

Celui qui pense investir, à long terme, est prié de se renseigner auprès des autorités locales ou des experts en développement urbain. » Voilà les paroles d’un expert en immobilier.

Cependant le point négatif reste les prix immobilier qui ne cessent pas d’augmenter.

(Article rédigé par Andrea Molnar et optimisé par Cyril Jarnias)

Aujourd’hui, le rendement immobilier se trouve plus loin par exemple en Asie par exemple à Bali pour des biens sur mesure autour des lagons et du soleil :