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Immobilier Hongrie : la situation du marché pour pouvoir investir

par | 26 Août 2015 | Immobilier Hongrie

Comme vous le savez amis lecteurs, nous développons une rubrique immobilier Hongrie sur le blog gestion de patrimoine :

Selon le Dr Andréa Molnar, il est impossible de parler de la situation actuelle du marché immobilier en Hongrie sans avoir évoqué le passé : les bâtiments construits pendant la deuxième moitié du XIXe siècle et au début du XXe siècle disposaient de belles hauteurs sous plafond et de très beaux volumes (plus de 100-200m²). La plupart des appartements a été découpée pendant la pénurie de logement après la fin de la seconde guerre mondiale. Ce découpage a donné des appartements mal distribués dont toute la gestion était à la charge d’IKV (prédécesseur communiste des agences immobilières actuelles).

L’histoire de la Hongrie montre que les bâtiments créés sont imposants et sur de belles surfaces.

Avant le changement de régime en 1989, l’Etat cherchait déjà à se débarrasser de cette charge couteuse, et il a proposé aux locataires de devenir propriétaires moyennent des prix plus qu’intéressant. Par ce fait, beaucoup de hongrois sont devenus propriétaires mais manque de moyens, les entretiens ont été reportés aux temps infinis. Certains d’entre eux étaient trop âgés pour contracter des prêts et sont décédés sans pouvoir rénover leur appartement. Pendant les crises économiques successives,  peu de hongrois  avaient les moyens d’acheter ces appartements à rénover. Les plus belles opportunités s’ouvraient alors et s’ouvrent encore aujourd’hui devant les étrangers pour acheter un appartement en Hongrie, surtout à Budapest. On arrive à  l’époque où soit la rénovation a été faite donc les futurs acheteurs trouvent des biens entièrement refaits selon le dernier goût, soit la rénovation est à faire selon le goût de l’acheteur.

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A la recherche des programmes immobiliers en Hongrie :

L’autre aspect de l’immobilier en Hongrie est que la construction des nouveaux appartements a du mal à prendre du volume. En Hongrie, les vastes programmes de construction tels qu’ils existent en France sont morts avec la suppression des bureaux d’étude d’état et  la disparition des promoteurs  d’état. Il faut dire que la crise de l’industrie du bâtiment dure depuis longtemps et que celle-ci n’est pas prête d’en sortir. Même si au niveau des statistiques annuelles la croissance du secteur est significative, les prévisions ont des couleurs ternes. Les commandes sont en baisse : leur nombre constaté au mois de juillet était à la moitié de la même période de l’année 2014. L’effet de cette baisse sera perceptible à la fin de l’année 2015, au plus tard au début de 2016. Pour maintenir ou augmenter la croissance on aurait besoin  des fonds de l’UE mais on en est loin car les plans de l’UE ne sont pas encore ouverts à la consultation.

Il serait important que le gouvernement hongrois ne diminue pas le nombre de ses commandes qui représentent 60% de celles de  2014.

Le troisième élément non négligeable est que les éventuels acheteurs hongrois aient la possibilité d’emprunter au taux de 3% pour construire ou pour rénover. On se demande si les banques de commerce ont entendu cet appel…

Augmentation du nombre de logements en construction et taux d’intérêt bas : autant d’atouts pour pouvoir acheter de l’immobilier en Hongrie.

Traitent actuellement sous tous les angles le problème de la construction, la longue série des articles parue dans les quotidiens hongrois propose l’élaboration des programmes de construction à long terme ce qui serait de l’intérêt de la population et de l’industrie du bâtiment. La construction de 10 mille maisons donnerait du travail à 44 mille personnes. Actuellement il manque 30 mille maisons dont la construction créerait 120 mille postes.

On n’a pas besoin de nouvelles constructions uniquement pour augmenter le nombre des maisons mais aussi pour renouveler la qualité du parc immobilier existant qui ne pourra pas être maintenu encore 400 ans. Il y a des associations soucieuses de proposer des solutions qui ne demandent pas de recourir au budget de l’Etat. Elles mettent l’accent sur l’application de solutions énergétiques et écologiques efficaces qui seraient réalisables avec l’aide de la Banque européenne d’investissement.

Le gouvernement hongrois favorise des nouveaux logements avec le respect des dernières énergétiques et écologiques.

Elles proposent au gouvernement de revoir sa politique sociale c’est-à-dire que le montant de l’aide aux familles entreprenant  la construction d’une nouvelle maison soit égal le montant de la TVA, ce qui n’est pas le cas actuellement.

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Le côté le plus positif à connaître :

Comme je le disais la Hongrie a beaucoup de potentiel touristique donc tout type d’investissement dans l’immobilier peut s’avérer fructueux dans le pays. En 2008, le marché immobilier a atteint son niveau le plus bas avec la chute vertigineuse des prix. Depuis le deuxième trimestre de 2014 la situation s’améliore, les prix montent, sans atteindre les prix de l’avant crise.  Surtout les prix du secteur immobilier résidentiel et des immeubles commerciaux comme dans les SCPI et industriels montent. La hausse des prix est accompagnée de l’augmentation du nombre des achats-ventes effectivement réalisés. Par contre, l’augmentation est différente entre les régions du pays et même entre les quartiers de Budapest. Cependant, on ne peut pas  tirer de conclusion sûre et certaine pour les 10-20 années à venir, on ne peut  se faire une idée qu’au sujet de prix des années suivantes.

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Quel type d’immobilier en Hongrie est recherché ?

Les acheteurs privilégient les appartements dans les grandes villes ce qui s’explique par le fait que le travail se trouve ici (surtout à Budapest et dans les grandes villes de Transdanubie : Györ, Szombathely)

Le profil des investisseurs est également intéressant : il y a quelques années, les acheteurs ont rarement évoqué l’idée d’un futur investissement. Aujourd’hui, de plus en plus d’entre eux pensent à acheter de l’immobilier pour le rendement à l’exemple de l’immobilier Pinel qui dépend du changement du prix de l’immobilier et de l’offre. La baisse de l’offre se répercute sur les prix qui partent vers la hausse. Pour calculer le rendement (même provisoire), il est conseillé de tenir compte à la fois des prix de l’immobilier et du loyer que l’on peut demander. Il peut y avoir une différence importante entre deux appartements du même immeuble en fonction des différents paramètres (la disposition, la vue, le niveau de confort).

Attention : d’un logement à l’autre sur une même zone en Hongrie, vous pouvez avoir des écarts sur la qualité du bien. Vous devez vous entourer des bons experts locaux pour choisir efficacement le bon bien immobilier.

Il y a un autre groupe d’acheteurs chez qui l’idée de l’investissement est moins importante. Cependant, il souhaite que la valeur du bien immobilier acquis évolue, de préférence  qu’elle augmente. Pour cela, il vaut mieux bien regarder se situe l’immobilier.

J’espère que ces informations vous permettent de faire une idée plus précise du marché immobilier. Dans le prochain article, nous allons regarder de près la situation du marché  et parler d’immobilier à Budapest.

En attendant, vous pouvez nous contacter!

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Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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