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Immobilier Hongrie : la nouvelle Pologne pour investir?

Immobilier Hongrie : la nouvelle Pologne pour investir?
par cyril jarnias - le 08 février 2016

Immobilier Hongrie serait-ce la Nouvelle Pologne pour investir ?

Sommaire de cet article :

Tout le monde fait attention au marché immobilier de Budapest

La Hongrie pourrait-elle devenir la nouvelle Pologne ?

Le marché immobilier serait-il à l’envers: bureaux ou appartements ?

Hausse du prix appartement dans la zone UE

La situation de l’immobilier en Slovaquie 

Achat d’appartement : avec ou sans négociation ?

Que peut-on prévoir pour 2016 ?

Conclusion

Dans cet article je vais vous parler de la situation de l’investissement immobilier en Hongrie, à Budapest car cher Lecteur la situation risque de changer et d’évoluer. Vous vous souvenez de l’un des premiers articles dans lequel j’ai attiré l’attention sur l’importance de la connaissance du marché dont vous souhaitez devenir acteur par l’achat d’un appartement à Budapest.

2015 sans doute la meilleure année pour l’immobilier en Hongrie.

Comme vous le savez, l’année 2015 était une excellente année pour l’immobilier en Hongrie : elle a dépassé toutes les attentes des spécialistes qui souhaitent  qu’en 2016, la vente et  l’achat d’appartement connaissent une croissance saine et durable plutôt qu’une évolution brusque et explosive.


Tout le monde fait attention au marché immobilier de Budapest

Les spécialistes estiment que l’effet des mesures annoncées par le gouvernement hongrois devra être positif. Il s’agit de deux annonces récentes : la baisse de la TVA et l’aide aux familles à la construction de la maison. Je dirais qu’il est grand temps d’inciter les jeunes à construire leur habitation surtout quand on sait qu’en 2012 et 2013 on a construit en Hongrie moins d’appartements que pendant la seconde guerre mondiale, dans les années 40 quand la confiance en l’avenir était au point le plus bas.

D’après les tendances positives du marché de l’immobilier en Hongrie, l’année 2015 est indiscutablement l’année de l’essor du secteur immobilier. Ce qu’il est important de savoir : 40% des ventes d’appartement à Budapest sont signées par des investisseurs. Donc il s’agit toujours d’une bonne idée d’investissement.

Baisse de la TVA en Hongrie, aide aux familles pour construire : autant d’indicateurs qui vont rendre l’achat d’un appartement à Budapest attractif.

L’événement le plus récent et le plus positif du marché immobilier à Budapest est l’apparition des sociétés, surtout étrangères, qui s’intéressent à l’investissement immobilier en Hongrie, surtout à Budapest même si actuellement il est impossible de trouver des produits comparables à ceux qui existent aux Etats-Unis ou dans les pays occidentaux. Ces grandes sociétés cherchent par exemple les logements d’étudiants (student housing) mais pour l’instant ce type de produit manque sur le marché hongrois.


La Hongrie pourrait-elle devenir la nouvelle Pologne ?

La Pologne est souvent au centre des conversations dans le milieu professionnel. On constate depuis un certain temps une surévaluation du marché immobilier polonais et la baisse du rendement. Ces faits poussent de plus en plus d’investisseurs à se tourner vers les autres pays de la région, notamment vers la Hongrie. Depuis le changement du gouvernement en Pologne, le risque politique renforce cette tendance et présage que la gagnante de la perte de la popularité de la Pologne pourrait être la Hongrie.

Pour les non initiés, vous pouvez par exemple en savoir plus sur l’évolution du marché immobilier en Pologne avec cet article.

C’est particulièrement intéressant parce que pendant des années, les investisseurs étrangers ont évoqué le risque politique comme la raison principale de leur absence du marché immobilier en Hongrie. Depuis 2014, cet avis semble être dépassé et non justifié par la présence constante des investisseurs étrangers. Il semble que la performance remarquable du marché immobilier hongrois dépendra principalement des résultats économiques du pays qui devront être suffisamment bons pour attirer l’attention des investisseurs sur le pays.

Le financement reste un sujet délicat pour ceux qui veulent investir et développer leur activité dans le secteur immobilier en Hongrie. Bien que quelques banques soient déjà prêtes à leur accorder un crédit, de nombreuses institutions financières sont encore très réticentes. Cependant il faut admettre qu’il y a une nette amélioration concernant le financement des projets de développement immobilier.


Le marché immobilier serait-il à l’envers: bureaux ou appartements ?

Comme je viens de dire, la vente et la location des immeubles de bureaux rapportent plus aux agences immobilières, mais la baisse de la TVA (5%) et le vaste programme de construction de maisons individuelles attirent l’attention sur la construction des immeubles en copropriété.

On peut observer dans tout le pays qu’à la place des bureaux, on construit des appartements pour profiter des conditions financières favorables. La capitale suit la tendance : sur un terrain situé au centre de Pest ou de Buda, à la place des sièges des grandes entreprises internationales, on voit bientôt pousser des appartements neufs et  bien exposés. Leur vente ne posera pas de problème puisque Budapest en manque, surtout les quartiers du centre ville.

Le prix de l’appartement s’est envolé en Europe

Dans la zone euro, le prix des appartements a augmenté de 2,3% à la fin de l’année 2015 par rapport à la même période de 2014.

L’augmentation globale à l’UE a atteint 3,1%.

Prix d'un appartement en Europe

Source : Eurostat, Portfolio

Prix appartement dans l’UE et dans la zone euro

On peut bien voir que dans la zone euro le prix des appartements a augmenté de 1% entre le deuxième et le troisième trimestre de 2015 tandis que dans la zone UE la  hausse était de 1,3%.

Dans la zone euro, à la fin de septembre 2015, les prix se sont élevés de 2,3% par rapport à la même période de 2014  tandis que dans la zone UE la hausse était de 3,1%.


Hausse du prix appartement dans la zone UE

Si l’on examine les membres de la zone UE, entre septembre 2014 et septembre 2015, c’est la Suède qui a produit la hausse la plus significative du prix des appartements : 13,7%. En Autriche, elle était aussi importante : 9,3%, en Irlande 8.9% et en Danemark 7,2%.

Les prix ont baissé par contre en Lettonie : -7,6%, en Croatie -3%, en Italie -2,3% et en France -1,2%.

Pendant le troisième trimestre de 2015, la hausse la plus significative a été enregistrée à Malte 6,2%, en Irlande 4,5%, en Autriche 4,1%, en Suède 3,9 et aux Royaume Uni 3,9%.


Vous souhaitez acheter un appartement en Hongrie ? Préparez-vous à ça !

Le marché immobilier à Budapest est le grand gagnant de l’essor de l’année 2015. Il ne s’agit pas seulement de l’augmentation du nombre des transactions mais également de celle des prix qui ont atteint le niveau d’avant la crise (2008). Les prix n’ont pas baissé à Budapest contrairement à la tendance nationale observée au cours du troisième trimestre de 2015. Pendant neuf mois il y avait peu de signes du ralentissement : même si le nombre de ventes a augmenté de 17%, en même temps, au niveau national les prix ont commencé, lentement mais sûrement, à descendre.

Par contre à Budapest, on a observé la tendance à la hausse des prix dont la progression est devenue inquiétante pour les professionnels. Les prix ont augmenté de plus de 20% à Budapest.

J’ajoute que je n’ai pas l’impression que la hausse du prix de vente se soit arrêtée en janvier 2016.

Prix achat d'un appartement à budapest

Baisse des prix au niveau national

D’après les statistiques, à Budapest le prix de l’ancien a augmenté de de 5 778€ (1,8 millions HUF)  ce qui a donné un prix moyen de 52 323€ (16,3 millions HUF). Ce qui est plus parlant, c’est le prix moyen du mètre carré : il a augmenté de 771€ (240 000HUF) à 893€ (278 000HUF).

La majorité des ventes immobilières a été réalisée dans les grandes villes : en 2008, elle s’est élevée à 45%, en 2015 elle a atteint 53% dont 30% ont été dignées à Budapest. Dans la capitale, les trois quarts des appartements vendus se trouvent dans des immeubles en copropriété, la vente des maisons ne fait que 8%, celle des appartements en béton 20%.


La situation de l’immobilier en Slovaquie

La Hongrie n’est pas le seul pays de la région qui ait un programme de construction.

Le 29 janvier, le premier ministre slovaque, Robert Fico a annoncé officiellement le nouveau programme de son gouvernement qui compte donner une aide d’Etat aux municipalités pour construire 1500 logements locatifs par an, surtout dans les régions qui proposent des possibilités  d’emploi.

A cet effet, cette année le gouvernement slovaque réserve 30 millions d’euros de son budget. Ce dispositif consensuel doit être maintenu  après les élections parlementaires du mois de mars.

Pour obtenir cette aide, ce sont les municipalités qui doivent faire la demande : la moitié des frais de construction des appartements leur sera versée directement sous forme d’aide d’Etat,  l’autre moitié sous forme de prêt sans intérêt venant du Fonds de Développement de Logements.

Selon les paroles du premier ministre, le programme s’est fixé comme objectif de faciliter l’achat de logement aux jeunes mariés ayant moins de 35 ans. Pour cette raison l’aide ne s’applique que pour la construction des appartements de maximum 60m² ne comprenant que deux pièces. Les jeunes ne peuvent être locataires que pendant trois ans maximum, renouvelables une fois pour trois ans. Le prix du loyer ne dépassera pas  quatre fois et demie le montant du revenu minimum décent qui est environ 405€ nets.

Les professionnels sur l’immobilier en Hongrie dans cet article   disent qu’un programme similaire serait largement nécessaire en Hongrie aussi car le pays aurait besoin d’environ cinq mille logements locatifs puisque les jeunes hongrois quittent le pays principalement dans le souci d’assurer un niveau de vie plus élevé dont les conditions d’habitation font partie. (Source : privatbankar.hu le 03/02/16)


Achat d’appartement : avec ou sans négociation ?

Ceux qui pensent que les possibilités de négociation des acheteurs d’immobilier en Hongrie à l’image de cet article sont actuellement restreintes, n’ont pas tort. Pendant les années de la crise, les acheteurs ont pris l’habitude d’être en position de force, de dicter les conditions  et de négocier les prix en obtenant un rabais de 10% du prix initial.

Maintenant la situation a changé : un acheteur qui tente de baisser le prix, risque de se faire rire au nez par le vendeur qui sait que les acheteurs potentiels font toujours la queue et beaucoup d’entre eux sont prêts à payer le prix demandé. Ces temps-ci, il arrive qu’il y ait une surenchère à la hausse entre acheteurs, eux-mêmes pour un appartement bien placé et rénové.

Donc on peut en conclure que dans l’état actuel du marché immobilier, il est possible de négocier le prix mais moins qu’auparavant. Le résultat ne représente que quelques centaines d’euros correspondant à 1-3% (maximum !) du prix initial.

Négocier l'immobilier en Hongrie

Négociations des acteurs et vendeurs appartements en Hongrie :

Il faut voir clairement qu’en janvier la demande était moins forte qu’au cours du quatrième trimestre de 2015. Cela ne veut pas pour autant dire que maintenant on peut acheter moins cher, au contraire. Mais les grandes lignes se dessinent : sous l’effet de l’aide à la nouvelle construction et de la baisse de la TVA des nouveaux appartements, les vendeurs seront obligés de revoir leur prix. Plus clairement, la négociation peut aboutir à une baisse de 5% mais uniquement pour les maisons familiales.

Au centre de Budapest, la demande est très forte pour les appartements de 40-60m²rénovés selon le dernier design ou à rénover. Cependant, le vendeur risque de garder sur les bras  son appartement surévalué, dont la vente  durera plus de 90 jours et pour baisser finalement son prix de 4-5%.

Plan d'un appartement à Budapest

Exemple d’un plan appartement Budapest 

(Source : designlakas.hu)

L’acheteur qui a le montant suffisant sur son compte bancaire jouit d’une situation privilégiée car il peut obtenir une baisse de prix de 5-10%. Le vendeur ne doit pas attendre le déblogcage des fonds qui peut durer des semaines et des mois. Il faut admettre qu’une telle situation ne se produit pas tous les jours. La majorité des propriétaires est consciente des prix et s’ils constatent que le produit est vendable, ils ne baissent pas le prix mais ils l’augmentent plutôt. (Source : privatbankar.hu le 12/01/2016)


Immobilier Hongrie : que peut-on prévoir pour 2016 ?

On sait déjà que c’est vers la fin de 2015 que la situation est devenue plus intéressante.

Le marché a beaucoup perdu de son élan, les prix ont stagné et l’offre immobilière en Hongrie était inférieure à la demande comme nous l’indiquons dans cet article.

Il semblerait que cette constatation doive être corrigée car le nombre de l’offre est parti vers le haut. Ce qui mérite encore d’être souligné c’est que les investisseurs ont été moins nombreux au quatrième trimestre de 2015 pour deux raisons : d’une part parce que les prix sont restés figés, d’autre part parce qu’un grand volume de capital a été déjà dépensé, et le nouveau se forme lentement. Il en résulte que les acheteurs qui apparaîtront sur le marché ne seront plus les investisseurs spéculateurs mais les autochtones qui satisferont leur besoin d’appartement.

Cependant, on ne peut pas encore mesurer l’effet des dispositifs du gouvernement hongrois (la baisse de la TVA et l’aide à la nouvelle construction de 32 100€ (10 millions HUF). On peut supposer que la demande va se décaler vers les nouveaux appartements, ce qui est déjà constaté par les tendances du début de 2016. Ce fait peut se répercuter sur le prix de l’immobilier ancien, notamment dans le sens de la baisse de son prix.

Les nouvelles constructions peuvent devenir de sérieuses concurrentes aux anciens appartements de plus de 65 000€ (20 millions HUF). Ceux qui coutent moins chers ne seront pas touchés car il faudra avoir minimum 65 000€ pour acheter une nouvelle maison à Budapest.

Nouvelle construction à Budapest

Nouvelle construction Budapest

(Source :alacsonyjutalek.hu)


Immobilier à Budapest ou en Hongrie : une conclusion positive?

En 2015, hors les investisseurs, la population hongroise s’est également mise à l’achat d’ un appartement, ce qui est une bonne nouvelle même si à partir du troisième trimestre elle a perdu de son élan ne pouvant pas suivre la hausse drastique du prix de l’immobilier. On peut dire qu’elle ne s’est pas encore habituée au nouvel environnement. La demande a sensiblement baissé, par contre, ceux qui sont restés sur le marché, avaient des intentions sérieuses. La population hongroise passe actuellement par une période d’adaptation, elle ne dépensera pas n’importe quel montant pour acheter un appartement ou une maison.

Malgré ce fait, les prix augmenteraient, mais le rythme serait ralenti. Le nombre des transactions pourra être maintenu mais la clé est entre les mains de ceux qui veulent acheter pour eux-mêmes. La rapidité de leur réaction pourra marquer le marché.

On peut s’attendre à ce que la grande différence de prix entre la nouvelle et l’ancienne construction diminue. On ne compte pas sur un grand nombre de constructions qui envahiraient le marché, le changement du visage du marché ne serait pas violent. L’essor attendu du marché de la nouvelle construction pourra aider la hausse du nombre des achats-ventes parce  qu’en général, l’achat d’un nouvel appartement est précédé par la vente d’un ancien.

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Article réalisé avec l’aide précieuse du Dr Andréa Molnar

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