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Immobilier Budapest : les pièges à éviter

Immobilier Budapest : les pièges à éviter
par cyril jarnias - le 05 octobre 2015

Immobilier Budapest : comment ne pas se tromper?

Question de détails…

Ca y est ! Vous êtes tombé sous le charme d’un bel appartement à Budapest ! Félicitations !

Avant d’apposer votre signature sur le contrat de vente, pensez aux détails ! Si l’appartement se trouve dans un immeuble, je vous conseille de vous informer sur les travaux effectués :

Rénovation de la structure,

Changement de tuyaux d’eaux, d’électricité ou de gaz,

Acheter un bien en Hongrie : c’est en priorité échanger et disposer du maximum de données et d’informations « papiers » de la part du vendeur propriétaire. Vous comprenez alors l’intérêt d’avoir un bon traducteur sur ces documents.

La source la plus sûre est le propriétaire : lui demander  la commande écrite des travaux ou la facture payée de ceux-ci. S’il n’a pas la possibilité d’avoir l’une ou l’autre, vous pouvez demander au syndic ou aux voisins s’ils étaient au courant et s’ils ont vu des ouvriers effectuer des travaux dans l’immeuble !

Il vaut la peine de se renseigner auprès du syndic ou de l’agence immobilière

sur le montant des charges,

sur des travaux prévus

sur des éventuels crédits

sur le paiement des charges : vous devez être sûr que le propriétaire ne vous laisse aucune facture impayée ou de dette quelconque.

Il est utile de toujours fixer dans le contrat d’achat-vente la date de la transmission des clefs ainsi que la date du relevé commun des compteurs d’eau/de gaz/d’électricité et de leur transcription chez le fournisseur de services. (J’y reviendrai plus tard !)

Bains Széchenyi immobilier budapest

Bains Széchenyi

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Pensez aux défauts cachés !

Il est vraiment embêtant de découvrir et de constater des défauts cachés après la signature du contrat de vente ! Un mur moisi derrière un placard, une fuite sur le plafond, ce n’est pas beau ! La première question qui se pose : l’acheteur a-t-il droit d’une indemnisation ? Je conseille de faire enregistrer l’état de l’appartement dans le contrat de vente. Si les défauts plus ou moins graves se révèlent plus tard, l’acquéreur peut demander la modification du contrat ou trouver un accord afin d’obtenir des dommages-intérêts. Par contre, pour les dégâts imprévisibles ou non visibles (par exemple une rupture des canalisations d’eaux usées) l’acheteur ne peut pas demander des comptes au vendeur.

En Hongrie, en cas de défauts cachés sur le bien immobilier l’acquéreur peur se retourner!

Conseil à retenir : en cas d’achat d’un ancien appartement (il y en a beaucoup à Budapest), il est important de s’adresser à un ingénieur spécialisé en statique pour un examen approfondi de l’immeuble pour avoir ainsi une idée de son état réel et pour éviter des désagréments ultérieurs.

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Combien d’arrhes à verser? Quel est leur sort en cas d’échec de la transaction?

Quand on verse des arrhes (en général 10% du prix), selon le droit civil hongrois, celui qui est responsable de l’échec de la transaction, perd les arrhes : s’il s’agit de la faute de l’acheteur, le propriétaire peut garder les arrhes ; si le propriétaire est incapable de tenir une promesse, il doit verser le double du montant des arrhes à l’acheteur.

Il y a un troisième cas où personne n’est fautif ou les deux parties sont fautives, dans ce cas le droit parle de vis maior, et les arrhes reviennent à l’acheteur et le contrat sera classé sans suite. Le droit civil hongrois est précis sur les cas qui rentrent dans cette catégorie : catastrophe naturelle, décès inattendu, droit de préemption.

Attention à la nuance ! Après le versement d’arrhes, il est possible d’annuler l’achat : que ce soit l’acheteur ou le vendeur, aucun ne peut être contraint à exécuter le contrat. En revanche, les sommes versées en avance sont perdues.

Si l’acheteur tient fermement à son projet d’acquisition, il vaut mieux payer des arrhes un peu plus élevées car si le vendeur trouve un autre acheteur qui paie plus pour le même bien, celui-là rembourse plutôt le double pour qu’il puisse vendre plus cher. Il n’est pas conseillé d’accepter l’avocat du vendeur car la complicité malhonnête n’est pas exclue entre le vendeur et son avocat !

Sculpture géante Place Szechenyi à Budapest

Széchenyi Sculpture géante

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Faire les démarches auprès d’EDF-GDF et des Eaux

Il est peu agréable d’acquitter les factures d’électricité et d’eau à la place de l’ancien propriétaire ou locataire. Pour l’éviter, l’ancien et le nouveau propriétaire peuvent également prendre l’initiative : pour signer le nouveau contrat, les intéressés peuvent se rendre au service clientèle, soit ils règlent par courrier. Dans les deux cas, ils doivent présenter la copie du contrat de vente, l’extrait du cadastre modifié et enregistré au nom du nouveau propriétaire, la copie des cartes d’identité, une déclaration signée par les deux parties concernant les états des compteurs en attestant qu’ils correspondent à la réalité et que toutes les factures à venir seront à la charge du nouveau propriétaire ou locataire.

Budapest Deux visages du 8e arrondissement

Les deux visages du 8e arrondissement

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Les frais des agences immobilières

Si vous passez par une agence immobilière, vous lui devez la commission d’intermédiaire. Or, ces  frais sont tenus plutôt secrets. On cherche en vain des informations, on ne trouve rien  sur les pages internet des agences immobilières. Heureusement il y a quelques exceptions !

Les frais d’agence varient entre 2,5% et 5% sur Budapest.

Dans le cas de plusieurs agences, les frais ne sont pas gravés dans le marbre, cependant ils s’étalent entre 2.5% et 5%. Les agences donnent souvent le pourcentage exact après avoir visité le bien à vendre. Les frais sont exprimés sur une échelle assez large ce qui s’explique par le fait que les agences travaillent avec trois types de contrat accompagnés de trois niveaux de commission. Les types de contrats possibles :

le contrat général où les mains du vendeur ne sont pas  liées, il peut vendre librement lui-même son bien immobilier ou charger quelqu’un (avocat, ami) de le faire. Les frais de commission seront versés à celui qui amène l’acheteur

le contrat en demi-exclusivité : le vendeur signe un contrat avec une seule agence qui se charge de la vente mais lui-même peut aussi trouver un acheteur

le contrat en exclusivité : l’agence met en vente le bien mais il est possible au propriétaire de trouver l’acheteur. Par contre, les commissions doivent être versées à l’agence.


Immobilier Budapest : moins de pièges et surtout du bon sens

Quand on achète un bien immobilier, le bon sens peut vous aider. Fixez vos critères, ne vous laissez pas bousculer par les acteurs, ayez l’esprit ouvert. Pensez à ce que vous allez faire avec l’appartement acheté. Vous cherchez le plaisir ou le rendement ? N’oubliez pas que l’EMPLACEMENT de votre futur bien est décisif.

Vous disposez de notre expertise pour faire une acquisition immobilière en Hongrie

Nous restons donc à votre écoute pour échanger sur votre futur bien immobilier à Budapest!

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A Propos De Cyril Jarnias

Cyril Jarnias est expert en gestion de patrimoine. Son objectif est de vous aider à mieux comprendre et gérer votre patrimoine. Gestion de patrimoine . (Placement, Assurance-vie, immobilier...). Vous pouvez reprendre ses articles pour vos sites : pour cela,vous devez juste reprendre ces quelques lignes en insérant le lien vers mon site : https://www.cyriljarnias.fr

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