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Bourgas, immobilier au soleil sur la mer noire en Bulgarie

Bourgas,  immobilier au soleil sur la mer noire en Bulgarie
par cyril jarnias - le 31 janvier 2021

Bourgas en Bulgarie : mieux que Varna au bord de la mer noire?

Bourgas  est un des principales villes le long de la mer noire en Bulgarie.

La Bulgarie est un pays en pleine mutation avec sa sortie du communisme et son ouverture à une économie plus libérale.

A partir des années 2000 et grâce aux prouesses économiques réalisées durant cette période, le pays a pu rejoindre l’Union européenne.

Le pays vise la monnaie européenne dans les prochaines années. Historiquement, cela s’est toujours traduit par une hausse des prix de l’immobilier.

Il n’est donc pas étonnant de savoir que le marché de l’immobilier à Bourgas et dans d’autres villes bulgares bordant la mer noire soit de plus en plus dynamique. La seconde ville maritime de Bulgarie fait-elle tout de même mieux que Varna, Sofia, Sunny Beach ou Plovdiv ? Les détails suivants vous permettront de mieux répondre à cette interrogation.


Sommaire : Bourgas

  1. Position géographique en Bulgarie
  2. Histoire de la ville
  3. Que visiter à Bourgas
  4. Où se loger
  5. Prix de l’immobilier à Bourgas
  6. Conclusion.

où se trouve Bourgas

1. Position géographique en Bulgarie

Bourgas est une ville du sud-est bulgare et qui a le statut de chef-lieu du plus important département du pays. C’est à elle qu’on doit le nom de la baie de Bourgas, dont elle occupe la partie la plus profonde et la plus occidentale. Varna est la grande agglomération bulgare la plus proche, étant située à 118 au nord. On retrouve, après, Plovdiv, qui se trouve à 272 km à l’Ouest. La ville est localisée, par contre, à 400 km à l’Est de Sofia, la capitale bulgare, et à 350 km au Nord-Ouest d’Istanbul, la plus grande ville Turque. Elle est habitée par environ 235000 âmes.

Bourgas se trouve dans la région éponyme, la région la plus grande du pays après celle de Sofia. Cette région est reconnue non seulement pour ses plages, mais également pour son importante industrialisation. En plus de son chef-lieu, plusieurs localités font sa renommée, notamment auprès des touristes et des investisseurs immobiliers. C’est le cas notamment de Sunny Beach ou Côte du Soleil, de Nessebar, d’Elénité, d’Athopol et de Sozopol. Cette région compte près de 430 000 habitants. Plus de la moitié vivent ainsi à Bourgas. Les Bulgares constituent la communauté la mieux représentée devant les Turcs. Depuis maintenant une dizaine d’années cependant, on y compte de plus en plus de retraités français et anglais.

Si Varna bénéficie du statut officieux de capitale bulgare de la mer noire, la ville de Bourgas ne manque également d’arguments pour pouvoir s’en accaparer. C’est le cas de la disposition d’une université et du plus grand port universitaire du pays. On y trouve également le plus important aéroport du pays après celui de Sofia et Varna. Son cachet artistique et son art de vivre font de Burgas une ville où il faut être en Bulgarie. La cordialité, la joie et l’accueil des locaux ne pourront jamais laisser indifférents.

L’attrait des investisseurs pour l’immobilier à Bourgas peut également être lié à son climat.

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La ville permet en effet à ses habitants de profiter de ses étés méditerranéens, périodes durant lesquelles les températures diurnes peuvent atteindre les 20 à 30°C. En août, un mois caniculaire dans le pays par ailleurs, les températures peuvent même monter jusqu’à 40°C. Les journées estivales dans la région sont sèches et ensoleillées, mais les nuits, il peut y avoir des orages. Les épisodes orageux restent cependant moins fréquents et moins violents qu’en septembre et octobre, les débuts de l’automne. Le reste de la saison, par contre, les journées sont douces et moins pluvieuses. L’hiver, malgré sa rigueur, reste plus soutenable que dans la plupart des pays du nord de l’Europe avec une température moyenne allant de 0 à 7°C. Les habitants de la région n’ont à craindre, par ailleurs, des tempêtes de neige qu’au seul mois de février.

En plus d’être une ville côtière, Burgas est une ville de lacs et autres plans d’eau, ce qui en fait un des réservoirs fauniques de la Bulgarie. Les habitants de la cité n’ont pas en effet besoin d’en sortir pour voir pas moins de 250 espèces d’oiseaux choisissant de faire escale dans le plus grand lac du pays. Parmi celles-ci, citons notamment les cigognes, les grues, les pélicans, les harriers et les faucons.

Bourgas n’a cessé de s’étendre depuis la fin du communisme et compte ainsi actuellement pas moins d’une quinzaine de quartiers. Le premier n’est autre que son centre, qui concentre, en plus de ses sites touristiques, sa gare routière, sa gare, des boutiques, des restaurants, des discothèques et des lieux d’animation en tout genre. À proximité se trouvent Bratya Miladinovi et Vazrazhdane, qui sont surtout des espaces de vie très prisés par les locaux et les touristes. Les amateurs de vie nocturne ne manqueront pas d’option en choisissant le quartier Lazur, qui se situe par ailleurs non loin de la plage.

Izgrev, qui est établi sur le bord du lac Atanasovsko, est une espace de vie également appréciée par les locaux, mais pas par les touristes. Il en est de même pour les quartiers de Slaveiko, qui a pourtant en son sein les locaux de l’Université Asen Zlatarov, et Meden Rudnik, qui se situe non loin des lacs Mandrensko et lacs Vaya.

Plusieurs anciens villages font actuellement partie de Bourgas, à commencer par Sarafovo, qui a l’avantage de se trouver à la fois près de la plage et près de l’aéroport. Ce quartier se trouve tout de même loin du centre-ville, au même titre que les autres anciens villages Kraimrie, Dolno Ezerovo, Gorno Ezerovo et Lozovo.

À tous ces quartiers s’ajoutent les zones industrielles d’Akatziite et de Pobeda.


bourgas histoire

2. Histoire de la ville

Comme pour une bonne partie de la Bulgarie, le site actuel de Bourgas a été occupé par les Thraces, avant l’arrivée d’autres peuples. Ceux-ci s’y sont établis en formant des petites communautés. Ces dernières ont été notamment plus nombreuses autour de la station thermale appelée à l’époque des Romains aquae Calidae ou Aguas Calientes se trouvant au Nord-est de Burgas. Ce n’était cependant pas la seule station se trouvant sur le site et qui constituait un foyer du peuplement thrace dans la région. Il y a eu également le Deultum, qui devrait se trouver dans l’actuelle banlieue sud-est de la ville moderne.

Les Thraces ont été rejoints par les Grecs vers le VIIe Siècle avant J.C. Ceux-ci ont fondé, à l’époque, une colonie appelée Apollonia Pontica qui se trouvait à une trentaine kilomètre du site actuel de la ville. Deuktum, de sa part, est devenu, en même temps, un comptoir commercial de haute importance pour les Thraces. Les Grecs ont assis leur domination sur la région moins d’un siècle après, mais a dû abandonner leur souveraineté sur elle après une de leurs batailles perdues contre le roi Perse Darius I. La région repasse ensuite sous l’Empire grecque après qu’Alexandre le Grand  mette fin à la puissante empire Perse. Au IIIe siècle avant J.C, elle est intégrée l’Empire romain.

En 77 après J.C, l’empire romain, à travers son souverain Vespasien II, a prouvé son attachement à la région à travers la fondation, non loin du village Thrace Deultum, la nouvelle colonie de Flavia Pacis Deultemsium. Les deux localités n’ont pas tardé à fusionner pour former, avec quelques autres, un des centres urbains majeurs de la Thrace romaine. Cet ensemble urbain a gagné encore importance après le réaménagement de son port et l’érection d’une forteresse pour sa défense.

La présence barbare dans la région et dans tout l’Empire romain a gagné en importance à partir du troisième siècle. Dans l’actuel Bourgas et dans toute la Bulgarie, les Goths ont réussi à asseoir leur domination après de multiples revers infligés aux Romains, notamment en 376. Bien qu’ils n’avaient plus la mainmise sur la région après leur défaite contre les Goths, les Romains ont continué à considérer la ville Thrace comme faisant partie de sa partie Est, et ce même après la déposition de Romolo Augusto en 476. Ce n’est qu’en 708, défaite de Justinien II contre les Bulgares, que la région devient Bulgare. Les Byzantins n’ont tout de même pas abandonnée toute idée de la reconquérir et y sont même parvenus à y asseoir leur souveraineté entre 970 et 1304.

Les Bulgares récupèrent la région  en 1304, mais ont perdu leur pouvoir sur elle après sa conquête par le Sultan Ottoman Murad. Le site de l’actuel Bourgas était ainsi une possession ottoman jusqu’au XIXe Siècle, à l’exception d’une courte période de sa reconquête par la Bulgare entre le XIVe et le XVe Siècle.

La ville a changé plusieurs fois de noms durant son existence avant d’être désignée plus régulièrement sous son appellation actuelle ou ses variantes (Ahelo-Burgas, Pirgos ou Borgos) à partir du XVIIe Siècle. Lors de la signature du traité de Santo Stafano de 1878, Burgas est intégré à la nouvelle Bulgarie indépendante. Toutefois, quelques mois après, le Traité de Berlin a scindé la Bulgarie en deux et Burgas a été attribué à la partie appartenant à l’empire ottoman. Les locaux se sont soulevés cependant contre ce traité en 1885 et y ont obtenu gain de cause à travers La paix de Bucarest entraînant le rattachement de la région à la Bulgarie, pays auquel il appartient jusqu’à aujourd’hui.


que peut on visiter à Bourgas

3. Que visiter à Bourgas ?

En plus d’être l’une des plus grandes villes de la Bulgarie, Burgas est un centre touristique, culturel, environnemental et historique de premier plan.

Vous voulez en avoir le cœur net ?

Faisons la découverte des endroits les plus incontournables de la ville et de sa région.

Le jardin maritime

C’est le lieu où il faut être pour tous les habitants de Bourgas durant les journées et nuits chaudes de l’été. Cela est dû à ses allées ombragées, mais pas seulement. On vient également à la principale attraction de la ville pour admirer ses magnifiques plantations, pour voir de plus près des animaux sauvages dans son zoo et/ou pour assister à des spectacles dans son théâtre de plein air. Le parc bénéficie d’un emplacement privilégié entre le port de Bourgas et le nord de la ville et permet ainsi à ses visiteurs d’aller d’un jardin classique à des marais salants sans avoir à parcourir de nombreux kilomètres. Pour les personnes voulant en connaître plus sur la fabrication et la récolte du sel, le parc leur donne la possibilité de visiter ses usines spécialisées dans le domaine.

Le Jardin maritime surplombe la plage et permet ainsi de profiter d’un excellent panorama sur la baie. Le pont constitue une plateforme d’observation très prisée par les visiteurs pour avoir une vue d’ensemble sur le parc et ses alentours. Beaucoup des jeunes passent également par là pour s’entraîner à plonger. Auprès des pavillons, les visiteurs peuvent s’acheter quelques compositions florales ou plantes rares. La plage se trouvant en contrebas du site a été choisie pour l’accueil du festival annuel « Burgas Sand Fest », un grand rendez-vous d’artistes autour notamment de sculptures de sable uniques.

Musée de l’Ethnographie

Avant de faire votre premier achat immobilier à Bourgas, vous voulez en connaître plus sur les artisans, les arts populaires et les traditions de la région et de toute la Bulgarie ?

Ne manquez pas un détour par le Musée ethnographique. Ce centre culturel de haute importance est abrité dans la Maison de Brakalov qui, comme son nom le laisse déjà savoir, a été construit en 1873 en l’honneur du célèbre leader communautaire Dimitar Todorov Brakalov.

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Le lieu est réputé pour son animation et la richesse de sa collection. Malgré son appellation, son premier étage, dont l’aménagement a été fait selon la tradition bulgare du XIX, accueille régulièrement des expositions relatives à la mode féminine. Au deuxième étage sont, par contre, exposés une collection de costumes traditionnels bulgares et de tenues de mariage issues de diverses cultures.

Le musée reste tout de même reconnu principalement comme promoteur et garant des traditions vivantes de la région de Bourgas et de toute la Bulgarie. Il y est même possible d’apprendre les artisanats traditionnels comme le tissage de tapis, le crochet et la poterie bulgare. Le musée propose en effet des cours en la matière durant les vacances d’été. Des ateliers traditionnels dédiés aux femmes, durant lesquels les chants populaires, le tissage et la broderie sont à l’honneur, y sont aussi régulièrement organisés.

Galerie des beaux-arts

Toujours dans le registre culturel, Bourgas dispose d’une autre adresse qui ne manque pas de faire parler d’elle dans toute la Bulgarie et même dans d’autres pays. Il s’agit de la Galerie des Beaux-arts. Sa célébrité est liée non seulement à la richesse de sa collection, mais également à son ancienneté. Le centre culturel est en effet abrité dans une ancienne synagogue construit en tout début du XXe siècle et dont la conception a été confiée à l’architecte italien Ricardo Toscani. Il porte le nom de l’illustre artiste et sculpteur Petko Zadgorski, qui y est né et a grandi.

Lors de son ouverture en 1946, la Galerie des Beaux-Arts de Bourgas ne comptait que 58 peintures et 6 sculptures et a été localisée dans la Chambre du commerce. Il faut attendre une vingtaine d’années après cette ouverture pour assister à son déménagement dans ses locaux actuels. À l’heure de l’écriture de cet article, 2 500 peintures, dessins, sculptures et autres formes d’arts y sont exposés d’une manière quasi-permanente. Car Bourgas est une ville côtière, de toute évidence, les arts se rapportant à la mer et aux plages constituent le plus grand attrait de la collection. Ils sont complétés par des icônes bulgares de la région du Strandzha datés du XVème au XXème. Durant les années 1990, des travaux de restauration ont été entrepris sur la synagogue et ont donné la possibilité de découvrir des fresques singulières que les visiteurs du lieu peuvent encore admirer aujourd’hui.

Cathédrale Saints-Cyrille-et-Méthode

Une autre merveille signée Ricardo Toscani constitue également l’un des plus incontournables pour les personnes qui viennent à Bourgas pour du tourisme ou pour y résider d’une manière permanente. Il s’agit de la Cathédrale Saints-Cyrille-et-Méthode, qui en est la plus imposante Église orthodoxe. Ayant été édifié durant les années 1894 à 1907, le monument religieux est caractérisé  par sa basilique à trois nefs en pierre grise et ses deux tours couvertes de dômes de chaque côté de l’entrée principale. Son emplacement sur la place éponyme en plein cœur de la vieille ville augmente encore son attrait auprès des visiteurs de Bourgas. Son nom constitue un hommage aux deux frères qui sont à la source de l’alphabet cyrillique et de la conversion des Bulgares au christianisme.

Les deux frères, qui ont eu de nombreuses caractéristiques physiques communes, sont représentés sur les vitraux se trouvant au-dessus de l’entrée principale de la cathédrale. Le volume majestueux de l’édifice religieux est encore rehaussé, à l’intérieur, par sa dizaine de colonnes en marbre ayant pour vocation de soutenir les voûtes et les vitraux dont la création a été confiée aux artistes bulgares Gyudzhenkov et Kozhuharov. On trouve également, au centre de la cathédrale, un tambour comprenant 12 murs percés de petites fenêtres. La visite sera encore intéressante si elle est ponctuée d’une messe promettant un voyage dans le temps grâce à ses encens et poèmes, entre autres.

Réserve naturelle de Poda

Cette réserve naturelle ne se trouve pas, à proprement parler, à Bourgas, mais à une vingtaine de minutes au sud d’elle. C’est une zone qui fait l’objet d’une protection par le ministère de l’Environnement et des Eaux. Sa gestion et son entretien sont assurés par la société bulgare pour la protection des oiseaux.

Mais pourquoi tant d’efforts pour la protection de cette zone ?

En effet, bien que ses dimensions soient très réduites, cette dernière constitue un repère d’innombrables espèces d’oiseaux. Certaines de ces espèces sont rares ou en danger. À noter aussi que la Réserve naturelle de Poda est une étape très prisée par les oiseaux migratoires venant du nord du vieux continent voulant profiter d’un climat plus doux.

Parmi les oiseaux qu’on peut trouver sur le lieu, il y a notamment les érismatures à tête blanche, les cormorans pygmées, les spatules, les ibis, les hérons, les aigrettes et les cigognes blanches. Les oiseaux ne constituent cependant pas les seuls animaux qu’on peut trouver dans la réserve naturelle de Poda. Il y a également plusieurs autres dont le plus grand serpent de Bulgarie et la musaraigne à dents blanches pygmée, le plus petit mammifère du vieux-continent. Pour que la visite se passe de la meilleure des manières, il est recommandé de passer par le centre de conservation de la nature, qui peut mettre à disposition un guide ou prêter des jumelles et des télescopes.

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Les autres lieux à ne pas manquer dans la région

En investissant dans l’immobilier à Bourgas, vous vous donnerez également l’occasion de profiter d’une région comptant d’innombrables localités et sites incontournables. C’est le cas de Nessabar, un ancien village thrace pittoresque datant du IIème siècle avant J-C. Venez-y pour découvrir les vestiges de ses anciennes fortifications, son temple construit en hommage à Apollon et ses aqueducs. Cette localité fait partie des plus anciennes encore habitée en bordure de la mer noire. Venez dans ses cafés pour en connaître plus sur son histoire de la bouche de ses habitants et dans ses magasins pour pouvoir emporter des souvenirs. Nessabar se trouve à seulement une demi-heure de Bourgas.

Durant les week-ends d’été, les plages de Bourgas sont généralement bondées. Heureusement que si vous êtes à la recherche de la tranquillité, ce ne sont pas les plages préservées à l’état sauvage qui manquent dans la région. Parmi vos meilleures options figurent notamment Irakli, une localité qui se trouve à une soixantaine de kilomètres de Bourgas et dont l’entrée est entièrement gratuite. En la choisissant, vous profiterez d’une plage de sable ayant 3 kilomètres de longueurs sur lesquelles vous pourrez admirer de plus près des plantes reconnues comme étant rares et en danger. C’est le cas notamment de l’Euphorbe, du Stachys maritima Gouan et des lis de sables. La richesse de la faune du littoral ne peut également que vous laisser admiratif.

Varna constitue la plus grande concurrente des Bourgas auprès des individus souhaitant investir dans l’immobilier sur le littoral bulgare de la mer noire. Certes,  les deux ne se trouvent pas, administrativement parlant, dans la même région, mais partagent de nombreux points communs qu’il m’est difficile de ne pas en parler. La capitale maritime de la Bulgarie dispose également en effet d’un riche patrimoine historique et culturel. Elle possède par ailleurs un grand nombre de discothèques, d’hôtels et de restaurants, qui en font un lieu privilégié pour les vacances et les retraites dans la région.


où loger à Bourgas

4. Où se loger à Bourgas ?

Vous venez à Bourgas seulement pour les vacances ou vous souhaitez trouver un lieu pour vous accueillir avant de trouver un logement à acheter ou à louer ? Sachez que dans cette ville, les choix ne manquent pas en matière d’hôtels et de location de courte durée entre particuliers. Je vais vous en citer quelques-uns.

ATTENTION : les prix peuvent évoluer au fin des années.

Meilleurs hôtels Bourgas

Pour l’achat de votre immobilier à Bourgas, vous prévoyez de vous déplacer personnellement sur place ? Quoi de mieux pour rendre votre séjour bien plus intéressant que d’opter pour un hébergement 5 étoiles. Deux choix s’offrent à vous pour cela. Il y a en premier lieu Le Primoretz Grand Hotel, qui se trouve à une vingtaine de mètres de la plage de Bourgas. L’établissement est notamment apprécié pour sa piscine de 25 mètres avec un bain à remous et son spa permettant de profiter de nombreux soins. En second lieu se trouve la Villa Promenade Adults Only, qui se trouve dans le quartier du centre le plus prisé par les touristes. Chacune de ses chambres est dotée d’un balcon. À noter tout de même que pour profiter d’un hébergement 5 étoiles dans cette ville, vous devrez disposer d’un budget environnant les 120 euros pour une nuitée.

Vos options sont, par contre plus nombreuses, en matière d’hébergements 4 étoiles, et du coût, le tarif est plus concurrentiel, car environnant les 45 euros. Parmi les plus prisés figure notamment le Mirage hotel, qui a l’avantage de disposer d’un restaurant et d’un accès plus facile à Sunny Beach et Varna. Cet établissement se trouve à seulement 1 kilomètre du centre-ville. Il y a également l’hôtel Bulgaria, qui vous permet, depuis une bonne partie de ses chambres, de profiter d’un magnifique panorama sur  le golfe de Bourgas ou sur le centre-ville.  L’établissement dispose également d’un restaurant et vous permet d’avoir le choix entre 3 bars pour savourer un délicieux cocktail.

Si vous voulez, par contre, passer vos premières nuits à Bourgas dans un établissement 3 étoiles, il vous faudra un budget moyen de 38 euros par nuitée. En déca de cette moyenne, vous pourrez, par exemple, être hébergée par l’Avenue Hotel, un établissement se trouvant sur la route principale de la ville. Il y a également, entre autres, l’Hotel Bulair, l’hotel Chiplakoff et le Mikado Hotel. Reconnaissons cependant que pour plus de 38 euros, vous pourrez profiter de  plus de commodités et de services. Avec le Milano Hotel par exemple, vous aurez une chambre se trouvant en face du lac Atanasovsko et accéder à un service de prêt vélo. Utopia Forest, qui se trouve à une dizaine de kilomètres du site d’observation ornithologique de Pod, est surtout apprécié pour son spa et son aire de jeux pour enfants. Il permet de pratiquer un grand nombre d’activités à proximité, en ne citant que le vélo.

Le budget moyen pour une nuitée dans un hôtel à 2 étoiles à Bourgas est de 25 euros. Les options disponibles pour cette catégorie d’hébergement sont par contre plus limitées, car ne dépassant pas la dizaine. Parmi les plus prisées d’entre elles figure L’Hotel Briz, qui a l’avantage de se trouver en front de mer. Chacune de ses chambres permet de profiter d’un magnifique panorama sur la baie de Bourgas et sur le paysage environnant. Il y a également, l’Hotel Slivnitsa, qui se trouve à seulement 500 mètres de l’opéra et à 800 mètres du terminal ferry et qui permet de disposer d’un coin salon dans certaines de ses chambres.

Le constat est presque le même en ce qui concerne le nombre des établissements à une étoile. Le plus connu des rares qui existent pour cette catégorie d’hébergement est Old House, qui se trouve à seulement 450 mètres du centre-ville et a presque la même distance de la plage et du Jardin de la mer. Le budget moyen pour un hébergement à une étoile à Bourgas est de 20 euros.

Ce graphique vous permettra, sans avoir à tout lire, de connaître le budget nécessaire pour une nuitée dans chaque catégorie d’hôtel à Bourgas :

Meilleurs airbnb Bourgas

En matière de location de courte durée proposée par des professionnels, la quatrième ville bulgare ne manque également pas de propositions. Le prix n’est cependant pas le même d’un standing à un autre, et d’une localisation à une autre. Pour occuper durant vos vacances la villa avec sur la mer par exemple, vous devrez débourser 120 euros par nuitée.

Par contre, si vous voulez seulement d’un petit appartement à une chambre climatisée, une vingtaine d’euros par nuit suffira largement.

Le prix est légèrement plus élevé, car se trouvant aux alentours des 25 euros par nuitée, pour une location de courte durée proposée par des particuliers. Il concerne tout de même le plus souvent un bien plus spacieux et bien mieux équipé. Evelina propose, par exemple, une location airbnb en entier de son RELAX Center, cet appartement comprenant une chambre, une cuisine avec un four micro-ondes, un réfrigérateur, une télévision à écran plat, un coin salon et une salle de bains pour le prix de 23 euros seulement la nuitée.

Pour un budget plus faible, la commodité sera légèrement réduite, mais devrait satisfaire de nombreuses personnes voulant se sentir comme chez elles durant leurs vacances ou dans l’attente de l’achat de leur bien immobilier à Bourgas.  Viara 55 LTD propose, par exemple, en location de courte durée cet autre appartement se trouvant en centre-ville pour seulement 20 euros la nuitée.

Il faudrait, par contre, être prêt à monter aux environs de 30 euros pour profiter d’un confort plus important. Le Joy appartement, bien qui nécessite, par exemple, de la part d’un couple, un budget de 29 euros. Il se trouve également en plein centre de Bourgas.

Les plus romantiques auront du mal à résister aux charmes de cet autre appartement proposé par Dimitar & Jasmina, qui se trouve à seulement 100 mètres de la plage et du Jardin de la mer.  Son nom est « The Olive Green » House et pour l’occuper durant ses vacances, un couple devra être prêt à débourser 30 euros pour chaque nuitée.


prix immobilier bourgas

5. Prix de l’immobilier à Bourgas

Après quelques jours en hôtel ou dans un appartement loué en airbnb, vous pouvez vous interroger sur les opportunités d’investir en immobilier à Bourgas. Il est important de vous donner un aperçu des prix pratiqués sur le marché local avant d’entrer dans les détails avec quelques exemples de biens en vente et en location.

Pour s’acheter un appartement en centre-ville de Bourgas, en Bulgarie, il faut disposer d’un budget moyen au mètre carré de 2 061,88 de lev Bulgares, soit environ 1055 euros. En dehors du centre-ville, par contre, la moitié peut suffire pour l’acquisition de ce type de bien, la moyenne étant établie à 1 274,67 levs bulgares, soit environ 652 euros. Si vous achetez en vue de vous constituer une rente à vie grâce à la location, sachez qu’en investissant dans cette ville, vous pourrez espérer un rendement locatif de 4,5% en centre-ville et de 5,5% en dehors pour les appartements.

En bien cherchant, vous pourrez profiter d’une rentabilité encore plus intéressante pour la location d’un appartement acheté à Bourgas. Le bien qui se situe pourtant en centre-ville, et qui dispose de 3 chambres et d’une salle de bains avec jacuzzi vous coûtera seulement, par exemple 1533 euros le mètre carré. Son prix est en effet de 161 000 euros pour 105 mètre carré.

Pourtant, au vu de sa localisation et de la qualité de son équipement, vous pourrez la mettre en location mensuellement pour un prix allant jusqu’à 900 levs bulgares, soit environ 460 euros. Pour rappel en effet, le loyer moyen pour un appartement à 3 chambres en centre-ville de Bourgas est de 659,58 levs bulgares, soit à peu près 337 euros. En périphérie, par contre, il est de 535 levs bulgares, c’est-à-dire environ 274 euros.

En faisant confiance à une meilleure agence, vous pourrez jouir d’un prix encore bien intéressant pour votre achat immobilier à Bourgas. Vous cherchez une autre preuve. Il vous suffira seulement d’un budget au mètre carré de 650 euros pour acquérir cet appartement une pièce se trouvant non loin du cœur de la ville. Certes, en termes d’ameublements et d’équipements, ce bien est moins attrayant, mais même en remplaçant ceux qui y existent, vous ferez toujours une bonne affaire. Pour précision, ce bien coûte 30 550 euros pour 47 mètre carré de surface.

À noter qu’un tel type de bien peut être loué en moyenne à un prix mensuel de 468 levs bulgares (environ 239 euros) en centre-ville et 354,55 (environ 181 euros) en dehors.

Rentabilité de l’immobilier à Bourgas :

 

le pouvoir d’achat des bulgares n’est pas élevé avec un salaire moyen par exemple à plus de 600 euros sur la capitale Sofia, vous imaginez bien que des villes intermédiaires comme Bourgas ne peuvent pas prétendre à des loyers élevés sur du locatif longue durée. Sur du saisonnier, il est complexe en période COVID d’avoir de la visibilité. Sachez que sur Varna par exemple, on dépasse difficilement 4% de rendement nets.

L’intérêt aujourd’hui de l’immobilier à Bourgas est plus pour profiter du bien pendant des congés ou pour viser une valorisation à 5 ans par exemple avec l’arrivée de l’euro.

En nous basant sur ces données donc, nous pouvons déduire qu’un appartement à deux chambres en centre-ville de Bourgas devrait être proposé en location à un prix moyen mensuel de 563 levs bulgares, soit environ 288 euros. En dehors de la ville par contre, la moyenne devrait être de 445 levs bulgares, soit à peu près 227 euros. L’appartement à deux chambres  situé en centre-ville proposé en vente à un prix de 62 000 euros se trouvant dans le complexe devra ainsi vous permettre de gagner en moyenne  6750 euros chaque année de location. Le prix de l’acquisition sera donc couvert au bout 10 ans.

À noter qu’une bonne partie des personnes choisissant de résider à Bourgas sont des retraités voulant profiter d’une qualité de vie bien meilleure qu’en France ou dans un autre pays d’Europe occidentale pour le même revenu.

Beaucoup d’entre elles s’intéressent ainsi surtout aux maisons avec terrain et clôture autour, non pas aux appartements. Les offres en la matière ne manquent également pas dans cette ville et elles sont souvent très abordables. Une magnifique maison avec jardin et clôture métallique ne vous coûte en effet, par exemple que, 185 000 euros pour 170 mètres carrés. Elle ne requiert ainsi de votre part qu’un budget au mètre carré de 1107 euros. Impossible de jouir du même prix pour un bien similaire en France.

Toute la question est de trouver le bon bien et d’avoir les bonnes personnes sur le plan local pour faire d’éventuels travaux. C’est là que l’investissement peut réellement se compliquer.


6. Conclusion sur la ville de Bourgas

Comme une bonne partie des grandes villes Bulgares, Bourgas est une ville ayant su profiter de ses influences Thraces, grecques, romaines, ottomanes et communistes. Cela lui constitue une grande richesse, une richesse dont les composants peuvent encore être admirés de près à travers les sites les plus incontournables de la cité. Sa position en bord de mer lui permet également d’avoir un plus grand attrait auprès des personnes voulant profiter de l’art de vivre bulgare tout en investissant dans l’immobilier.

La ville souffre tout de même de la grande concurrence d’autres localités longeant le littoral bulgare de la mer noire.

Et plusieurs d’entre elles ont même un plus grand attrait auprès des investisseurs et des touristes. C’est le cas notamment de Varna, qui est par ailleurs un centre urbain plus important, et de Sunny Beach, la fameuse côte du Soleil.  Sofia, la capitale, semble même être encore plus intéressante, même si elle  se trouve loin de la mer.

Comme tout investissement, un investissement immobilier en Bulgarie, qu’il se fasse à Bourgas ou dans d’autres villes du pays, nécessite une bonne préparation, notamment sur le plan juridique, une maîtrise des meilleurs emplacements pour investir et la détermination de prix justes pour acheter.

Pour éviter de vous tromper dans votre choix et pour établir la bonne stratégie pour investir dans l’immobilier en Bulgarie, il est toujours prudent de faire appel à un agent immobilier local accompagné par un expert en gestion de patrimoine indépendant qui maîtrise le marché ce qui est mon cas.

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A Propos De Cyril Jarnias

Je suis Cyril Jarnias. Expert en gestion de patrimoine depuis plus de 15 années. J'interviens dans les Médias et la presse patrimoniale et financière : BFM Business TV, Patrimoine TV, Agefi Actifs, Investir ou encore Cercle les Echos.

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