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Immobilier Sofia quel marché, où et comment acheter ?

Immobilier Sofia quel marché, où et comment acheter ?
par cyril jarnias - le 13 juin 2018

Immobilier Sofia quel marché, où et comment acheter ?

Mise à jour du 27/08/18 :

Quelques informations à jour sur l’immobilier à Sofia et sur le tourisme en Bulgarie.

J’ai eu quelques retours d’investisseurs voilà plus d’un an sur des appartements (studios / 2 pièces) sur Sofia.

Ils cherchent à acheter de nouveaux appartements neufs car contents de leurs acquisitions avec des rendements supérieurs à 6% nets.

Ils constatent :

une hausse de l’ordre de 7 à 10% des prix des appartements pour les mêmes surfaces.

Là où l’on était en 2017 à 900-950 euros du m carré avant finition (En Bulgarie, vous pouvez achetez un appartement avant la fin des travaux de finition carrelage, mise en place des éviers, sanitaires… plus vous êtes au début de la réalisation du programme immobilier plus le prix est bas, c’est logique),

Aujourd’hui, nous sommes autour de 1020 à 1050 euros du m carré avant finition.

A cela, pour trouver des petites surfaces en neuf autour des universités, cela devient le vrai parcours du combattant.

Mon sentiment :

Les biens disponibles en neuf sont plus autour de 60-70ke tout compris tout équipé pour un deux pièces livrable à horizon 2019.

La fenêtre de tir se réduit pour les investisseurs avec une telle tendance à la hausse : à 6-12 mois, nous serons sans doute autour de 5% nets de rendement. Sofia deviendra peu ou pas intéressant.

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J’ai découvert ce site et ce parcours très intéressant : ICI.

Mise à jour du 01/07/18 :

J’ai évoqué ma vision du marché de l’immobilier et des pays à privilégier pour un investissement immobilier à l’étranger  dans ma nouvelle chronique sur BFM :

En parallèle, je vous invite à découvrir :

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Trouver la réponse à ces questions vous permettra de statuer si investir dans l’ immobilier à Sofia en Bulgarie vous est profitable ou non. Là est la question!

Depuis qu’elle a intégré l’Union européenne en 2007, la Bulgarie fait partie des pays d’Europe avec une économie florissante. C’est une économie basée sur un système de libéral des plus classiques dont les principales sources de revenus sont l’industrie légère, l’exploitation minière et le tourisme. Bien que les Bulgares n’aient pas un pouvoir d’achat assez élevé (salaire minimum +/- 230 euros) et que l’économie du pays dépend surtout de l’industrie et du tourisme, le secteur immobilier du pays a connu un boom important qui fait que la Bulgarie se révèle être une terre prometteuse pour les investisseurs étrangers, particulièrement dans les zones rurales du pays ou en ciblant les principales villes dont la capitale Sofia dont j’ai déjà rédigé cet article.

L’immobilier sur Sofia reste attractif au moment de l’écriture de cet article à moins de 1000 euros du m carré pour du neuf non achevé (finition à faire et équipement soit +/- 200e/m en plus).

 

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Pour vous aider à y voir clair, dans cet article, je vous explique comment fonctionne l’immobilier à Sofia, pour déterminer quels sont les points positifs et les points négatifs des investissements dans le secteur immobilier à Sofia, en Bulgarie.


Sommaire :

  1. La ville de Sofia
  2. Les prix des appartements à Sofia
  3. Le montant des loyers suivant les appartements
  4. La fiscalité et les charges à prendre en compte avant d’acheter
  5. Le rendement des appartements
  6. Comment acheter ?
  7. Le choix des locataires
  8. Conclusion

1. La ville de Sofia

La capitale et la plus grande ville de la Bulgarie, Sofia, suscitent aujourd’hui beaucoup d’intérêts de la part de nombreux investisseurs étrangers. Située à proximité du fleuve Iskar, elle se trouve en bas du mont Vitocha, à 590 mètres d’altitude.

Sofia est peuplée par 18 % de la population Bulgare et est la 13e ville la plus peuplée des pays membres de l’Union européenne. La majeure partie des activités du pays se déroule à Sofia. Ainsi que vous soyez un acteur politique, industriel, économique ou culturel, vous êtes sûr de trouver l’activité que vous recherchez dans la région. Sans oublier que tous les échanges importants du pays se déroulent à Sofia. La combinaison de sa position géographique et du fait qu’elle soit le centre des activités du pays joue un rôle important dans son expansion démographique. Dans un rayon de 3h en voiture ou quelques dizaines de minutes en avion de l’aéroport de Sofia, cette capitale vous ouvre la porte vers la mer noire ou encore la mer égée, avec la Grèce. La beauté souvent à couper le souffle de ses magnifiques plages de sable fin, les verdures des vastes plaines et montagnes qui la composent et les grandes montagnes qui constituent son paysage ne peuvent qu’attirer les touristes et investisseurs.

Histoire de Sofia, la capitale de la Bulgarie

Sofia, la capitale de la Bulgarie tient son nom au racine de la Basilique Sainte-Sophie, après avoir été nommée au VIIe siècle avant Jésus Christ Serdica par les Thraces de Serdes, Triaditsa  par les Byzantins et Stredets, la ville située au milieu par les Bulgares. Elle fait partie d’une des plus anciennes capitales européennes.

Elle a été au début, le lieu d’implantation de la tribu thrace des Serdes qui avait une culture fortement marquée par la culture Celte. Les restes de l’établissement de la tribu ont été retrouvés au centre de la ville. C’est dans l’ère chrétienne, en l’an 29 qu’elle a été conquise par les Romains qui déclarèrent Serdica comme étant la capitale de Dacie. Les Romains ont, sous la gouvernance d’Aurélien, aux IIIème siècles, érigé un mûr autour de Sedrica. Toutefois, elle a été attaquée par les Huns en 441, où l’empereur Byzantin, Justinien Ier, la rebaptise Triaditsa.

C’est en 809 qu’elle a été conquise par les Bulgares, et a été renommée par ces derniers: Sredets et est immédiatement considérée comme étant une ville stratégique du Premier Empire bulgare. En 1382, les Ottomans l’ont conquise et ont fait de la ville la capitale de la province de Roumélie. Bien qu’elle fût très prospère durant le règne Ottomane, elle décline quand les pachas s’installent à Monastir au XVIIIe siècle.

C’est en 1879, après la guerre entre la Russie et la Turquie que Sofia devient la capitale de Bulgarie. Sous se règne, elle se modernise rapidement et devient plus occidentale.

C’est durant la période entre 1881 et 1882 que les principales infrastructures de la ville qui subsistent encore aujourd’hui ont été construites.

Et c’est finalement en 1992, plus précisément le 17 septembre que sa municipalité a été consacrée et que le jour a été déclaré jour de la ville de Sofia, en hommage de sainte Sophie la Martyre.

La ville de Sofia regroupe en son sein quelques patrimoines, religieux et non religieux importants de la Bulgarie : l’Église Saint-Georges, la Basilique Sainte-Sophie, Mosquée BaniaBachi ou Mosquée des bains, la Cathédrale Alexandre-Nevski, la Galerie nationale d’art, l’Église russe Saint-Nicolas, et la Synagogue de Sofia.

La situation géographique de Sofia

Sur le plan géographique, la ville de Sofia qui s’étend sur une superficie de 110 000 k m2 est bien située et est dotée de vastes plaines fertiles. Elle se situe à l’ouest de Bulgarie, limitée au sud par le Mont Vitocha, avec un point culminant de 2 290 m et à 25 km au nord par les montagnes des Balkans. Les montagnes des Balkans s’étendent d’ouest en est sur une distance de 500Km du pays. L’affluent droit du Danube, le fleuve Iskar traverse la ville.

Sofia compte 24 districts à son actif. Elle abrite plus de 2 millions d’habitants soit plus de 18 % de la population bulgare.

 

Son climat est assez changeant d’année en année. L’été est assez doux avec une température variant entre 20 et 25º, tandis que l’hiver est assez froid, les amateurs de ski sont servis, car la ville se transforme en station de ski incontournable. Bien que la population de la Bulgarie ne soit pas très riche, c’est seulement dans la région de Sofia et de Varna que l’on retrouve une classe moyenne et une classe aisée. Le bulgare est la langue officielle du pays. À son entrée dans la communauté de l’Union européenne, le pays emmène avec lui un nouvel alphabet, le Cyrillique, qui rejoint les deux autres alphabets européens, le Grec et le Latin.

Le tourisme à Sofia

Le tourisme joue un rôle important dans l’économie de la Bulgarie. Cependant, la ville de Sofia est encore méconnue des touristes et voyageurs du monde entier.

Toutefois, comme c’est une ville dynamique et cosmopolite, elle dispose de nombreuses attractions qui vont vous occuper durant toute votre visite. La ville de Sofia dispose de nombreux patrimoines, vestiges de la ville. Restaurant, musées et différents parcs, tout y est pour vous faire passer un agréable séjour loin de l’ennui et de la monotonie.

Le monument à ne surtout pas manquer est le musée national d’histoire qui renferme en son sein l’histoire de la ville. Sans oublier la population très accueillante qui est prêt à rendre votre séjour plus facile et idyllique. Surtout, n’oubliez pas de faire un tour dans la rue Rakovski  et sur le boulevard Vitosha pour profiter des cafés et des bars branchés de la ville.

Côté déplacement, ne vous inquiétez pas, les transports communs sont performants tout particulièrement le métro.

La capitale de la Bulgarie est équipée de différents moyens de transport pour faciliter le déplacement dans la ville : tramway, voiture, bus, taxi et métro, pour que vous ne perdiez pas votre temps à la recherche d’un moyen de transport.


prix appartement Sofia

2. Les prix des appartements à Sofia

Si vous pensez à investir dans l’immobilier à Sofia en faisant l’acquisition d’un bien immobilier, il est nécessaire d‘avoir une idée du prix des biens pour vous faciliter la tâche. Depuis quelque temps, l’achat d’un bien immobilier dans la capitale de la Bulgarie a beaucoup suscité l’intérêt de nombreux investisseurs étrangers. En effet, c’est un secteur encore en voie de développement, exploitable tant qu’on sait quel bien choisir.

Aujourd’hui, le prix d’un appartement dans la capitale de la Bulgarie varie selon vos demandes et vos besoins. Toutefois, le prix d’achat peut varier entre 1022.18€ le mètre carré soit l’équivalent de 2000 lev et 1635.48 € soit 3200 lev. Bien sûr ces prix sont à titre indicatif, tout dépend de quel bien vous recherchez. Pour l’agence immobilière Luximmo par exemple, un appartement T3 de de 97,47 m2   coute 139000€, quand un appartement de 50 m2 m2 au 7e étage avec une chambre coûte 50000 €. Holprop.fr propose aussi des biens immobiliers à  vendre dans la ville de Sofia. Un appartement à 2 chambres peut être estimé entre 90 € et 115 000 € sur le site. Le site Sunfim propose même des appartements à partir de  40000 €. Le prix varie selon la qualité du bien, le quartier où il se trouve, mais aussi du nombre de pièce qu’il possède,  à quel étage l’appartement est-il situé et surtout sa superficie.

Toutefois, les biens de la ville de Sofia sont plus abordables que ceux de la France et dans de nombreux pays européens où les prix se sont envolés à l’immobilier en Hongrie (2000e du m sur les meilleurs quartiers prisés). Exemple : 1000 euros du  m à Sofia pour du neuf contre 10000 euros à Paris!

 

Il est important de consulter plusieurs offres et de comparer les prix, les avantages des appartements, leur localisation avant de se décider à acheter un bien immobilier dans la ville de Sofia. Et pour que vous ne rencontriez aucun problème, pensez à faire appel aux services d’une agence immobilière parlant votre langue ou l’anglais à minima. Non seulement vous aurez un large choix de bien s immobiliers à Sofia, mais vous n’aurez à vous occuper de rien. Les agences s’occuperont de toutes les démarches.

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3. Le montant des loyers suivant les appartements

Pour avoir un retour sur investissement sur votre achat, vous pouvez mettre en location votre bien en passant par une agence locale. Comme la région n’est pas encore envahie par les touristes et les investisseurs, et que les Bulgares ont un faible pouvoir d’achat qui ne leur permette pas d’acheter un appartement dans la région, il vous sera plus facile de mettre en location votre appartement et de trouver rapidement un locataire étranger.

Pour vous assurer une rentabilité, votre locataire sera donc principalement étranger, non un local!

Pour la location d’un appartement dans la ville de Sofia, le prix est variable. Un bien immobilier à louer à Sofia peut couter entre 100 € à plus de 1000 € au mois suivant la surface. En moyenne, un appartement de 50 m carré vous donnera 250e/mois nets (attention les prix peuvent changer dans trois mois!).

 

Tout dépend de quel type d’appartement vous possédez, du quartier dans lequel il est situé et d’autres critères qui font la différence par rapport aux autres appartements de la région. Sur booking.com par exemple, vous pouvez trouver un appartement entièrement meublé pour 6 personnes à 1500 €. L’appartement en question est situé en plein cœur de la ville de Sofia, ce qui facilitera l’accès aux attractions que la ville offre à ses touristes. Tout dépend du confort, de la localisation de l’appartement et de son prix de location.

Vous pouvez prendre exemple sur ces prix pour établir le prix de location de votre bien. Pour être sûr que votre bien immobilier à Sofia trouve un locataire sérieux rapidement, pensez à placer votre bien auprès de diverses agences immobilières. Ces agences vous aideront à trouver un locataire rapidement.

Compte tenu du faible pouvoir d’achat des ménages bulgares, il est capital de louer à des étrangers expatriés (grands groupes, fonctionnaires européens…) travaillant sur Sofia ou à des étudiants étrangers en quête d’un diplôme européen!


charges fiscalité immobilier sofia

4. La fiscalité et les charges à prendre en compte avant d’acheter

Investir dans l’immobilier à Sofia attire beaucoup d’investisseurs étrangers depuis quelques années déjà. Un engouement expliqué par le fait que le secteur immobilier de la région est encore sous exploité et que le prix des biens n’est pas très élevé. D’autre part, la région de Sofia est d’une grande beauté. En effet, la nature continue à la valoriser et l’a dotée de magnifiques vallées et de vastes plaines, d’immenses forêts et de montagnes à quelques encablures en voiture de la capitale. Une beauté au naturel accompagnée d’un climat complexe de type méditerranéen qui favorise à la fois les activités hivernales que celles de l’été. Sans oublier le patrimoine de la région et les différents parcs, cafés et bars qui font que la ville de Sofia soit une ville cosmopolite à souhait, promesse d’un avenir favorable à ses habitants privilégiers.

Cerise sur le gâteau, le fait que la fiscalité de la Bulgarie est la plus basse de toute l’Europe , seulement 10%, ce n’est pas sans déplaire aux investisseurs. Pensons un instant à un investisseur français fiscalisé sur ses revenus fonciers à 17,2% de revenus fonciers et donc l’impôt sur le revenu croîtra également avec la hausse du taux marginal d’imposition mécaniquement!

Trois points à retenir avec l’investissement immobilier en Bulgarie :

une fiscalité la plus basse d’Europe à 10%,

la possibilité d’avoir un crédit avec une banque bulgare si vous avez financez « comptant » au moins deux appartements et,

le neuf reste à ce jour plus attractif que l’ancien est moins risqué car vous connaitrez mieux le type de construction!

 

Néanmoins, le crédit n’est pas possible sur vos premiers achats, avant de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier dans la région de Sofia, pensez à évaluer votre capital financier pour savoir jusqu’à quel montant vous êtes prêt à investir dans votre achat. Sous 50000 euros, les opportunités ne seront pas là.

Outre le prix du bien immobilier, vous devez ajouter à vos dépenses les impôts sur les propriétés bâties. En tant que propriétaire, vous devez payer un impôt annuel pour votre bien immobilier. Cet impôt annuel est fixé à 10% de sa valeur. Mais il faut savoir que la valeur est fiscale d’un bien bulgare n’est pas celle du prix d’achat du bien. Elle est très faible donc cette taxe est mineur. De même, le frais d’enregistrement et le frais de mutation du bien est à ajouter à votre fiscalité. Ces frais dépendent également de la superficie du bien, mais aussi de son prix d’achat. Le frais de mutation du bien varie entre 0,1 % à 4 % du prix d’acquisition du bien. Et les frais d’enregistrement sont de 0,1 % sur le prix du premier bien. Ces taxes varient selon la municipalité et le cours des biens immobiliers. Les expatriés sont aussi tenus de payer une taxe sur le revenu de 10%. Le paiement de ces taxes se fait entre le 1er janvier et le 31 mars de l’année en cours. Au-delà de ce délai, vous êtes passible d’une amende. Et en tant qu’expatrié français, vous êtes obligé de remplir le formulaire 2047 avant de vous établir en Bulgarie.

D’autre part, il est indiqué d’ajouter à votre budget des charges que vous ne pouvez éviter. En effet, pour acheter un bien immobilier à Sofia, il faut recourir aux services d’une tierce personne. Les frais engendrés par ces personnes sont donc à ajouter aux dépenses que vous allez effectuer. Et si vous pensez à assurer votre propriété, n’oubliez pas d’inclure cette dépense dans votre budget.


5. Le rendement des appartements

Et pour être sûr que vous avez fait le bon choix en investissant dans un bien immobilier à Sofia, mis à part les taxes et charges, pensez à vérifier le rendement de l’appartement. Voici un petit guide qui va vous permettre de faire un calcul sur le rendement d’un bien que vous avez acheté et que vous ayez décidé d’y habiter ou de le louer selon votre choix.

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Rendement locatif attention! Sous les 6% nets, nous estimons que l’intérêt est limité de sortir de France, ce rendement doit être après fiscalité et toutes les charges déduites dont les charges de gestion!

 

Calcul d’un rendement locatif

Pour calculer le rendement locatif brut du bien, il vous faudra multiplier par 100 le loyer mensuel sur 12 ans et le diviser par son prix d’achat soit 100 x (loyer mensuel x 12)/ prix d’achat. Si vous avez donc acheté un appartement à 307 000 € et que vous avez décidé de le louer à 1500 € par mois, son taux de rendement brut est donc 100 x (1500 x12)/ 307 000 = 5,8 %. Ce rendement brut se situe dans la moyenne, ce qui fait que vous n’avez pas fait le mauvais choix en investissant sur ce bien. De même, la charge nette locative de votre bien se fait selon le calcul suivant : 100 x (loyer mensuel x 12) – charges non récupérables – taxes locales – frais de gestion – impôts – ISF / prix d’achat du bien.

Il est à noter que ce taux de rendement dépend également de la valeur fiscale (faible en Bulgarie) de votre bien et surtout du montant de loyer, des charges qu’il engendre et de sa localisation. Il est donc très important de bien vous documenter avant de faire votre choix.


6. Comment acheter ?

Pour ceux qui sont intéressés pour investir dans un bien immobilier à Sofia, la ville présente de nombreux avantages. Depuis son entrée dans la zone euro, les prix des biens immobiliers dans le pays sont beaucoup plus avantageux pour les investisseurs étrangers. Pour vous aider à trouver le bien qu’il vous faut, voici quelques démarches à suivre.

Avant tout achat : localiser le lieu, fixer un budget et entourez-vous des bons partenaires locaux. Si vous le pouvez, diversifiez-vous, en regardant au moins deux appartements sur des surfaces de 50 m carré environ.

 

Le choix d’un bien

Faire le bon choix est capital quand il s’agit d’un bien immobilier, au risque de courir à votre perte. Ainsi, avant de commencer votre recherche, déterminez votre budget. Tout dépendra de votre capital financier. C’est après que vous procéderez à la recherche d’un bien et à la sélection de différents biens potentiels qui pourraient vous intéresser. Surtout, il faut tenir compte de la situation géographique des biens (par exemple non loin des universités), et prêtez attention à tous les détails. L’intérêt d’un bien réside dans ces deux critères. Il est donc nécessaire d’effectuer plusieurs visites des biens avant de faire votre choix. Ce n’est qu’après que vous procèderez à la signature d’une promesse d’achat du bien.

Contacter les bons partenaires

Pour faciliter votre acquisition, contacter un spécialiste de l’immobilier dans la région. Pour ne pas vous faire abuser, il est préférable de faire appel à un bon partenaire qui a une grande expérience dans la région, voire des professionnels qui y sont établis depuis plusieurs années. Une agence immobilière vous aidera à trouver un bien et vous aidera dans toutes les démarches pour son acquisition. Sa prestation équivaut à 5 % du prix d’achat en moyenne du bien pour tout gérer. Les frais de gestion sont de l’ordre de 10% pour avoir la garantie d’avoir une bonne gestion à distance et des locataires réguliers et solvables.

Ensuite, vous devrez recourir à un notaire et un avocat pour acheter le bien. Leur honoraire équivaut à 1,5 % chacun du prix de vente de la propriété. Enfin, acquérir un bien nécessite plusieurs documents, leurs traductions vous couteront entre 15 € par heure pour les traductions orales et 3 € par page pour les traductions écrites. D’autres coûts additionnels sont à prendre en compte, comme la localisation du bien qui coutera dans les 300 €, la régularisation 2 € / m2 et la comptabilité dans les 200 €. Alors, faites bien le calcul avant de vous lancer.

En d’autres termes, pour acquérir un bien immobilier à Sofia, vous devez ouvrir un compte bancaire dans la région, arrêter votre choix sur un bien et signer une promesse de vente avec l’aide d’une agence immobilière.


7. Le choix des locataires

Pour être sûrs de trouver un bon locataire, nous vous conseillons de cibler les personnes suivantes :

Les étudiants étrangers :

Les étudiants désirant poursuivre leur cursus universitaire dans la ville de Sofia. Souvent, ces étudiants désirent avoir leur indépendance et ne désirent pas vivre sur le campus universitaire. Avec un budget établi pour la location, vous êtes sûr de trouver preneur parmi ces étudiants étrangers. De plus, ses étudiants ont un budget pour un type de bien spécifique. Donc si votre appartement correspond à leurs attentes, vous êtes assuré de récupérer votre investissement plus rapidement.

Pour vos locataires sur Sofia : cibler les étudiants étrangers, les familles d’expatriés de grands groupes ou fonctionnaires des ambassades ou de l’union européenne.

 

De même, vous pouvez cibler les familles d’expatriés ou celles qui travaillent au sein des différentes ambassades en Bulgarie. Il en va de même pour les grands groupes internationaux qui viennent s’installer en Bulgarie et sur Sofia. Comme ces familles ont un budget alloué assez confortable, vous pouvez trouver de locataires potentiels parmi ces expatriés. Les travailleurs étrangers sont de très bonnes cibles, car comme c’est l’entreprise dans laquelle ils travaillent qui paie leur location, on peut dire que le budget est plutôt élevé pour assurer le confort des travailleurs et de leur famille.


8. Conclusion

Se positionner dans un bien immobilier à Sofia, avec un budget débutant à 50000 euros tout compris, cela peut être un tremplin pour les jeunes investisseurs en quête d’un marché abordable et accessible à leur budget. Cet investissement peut aussi être une source de revenus complémentaires pour les investisseurs qui sont à la recherche d’un marché qui n’est pas encore saturé ou pour les retraités qui souhaitent arrondir leur fin de mois.

Investir dans la région de Sofia et en Bulgarie se révèle être profitable pour tous les investisseurs, car l’achat de bien est accessible aux étrangers et les prix sont bien moins chers qu’en France. Sans oublier que le pays est celui dont la fiscalité est la plus basse d’Europe ce qui profite bien aux investisseurs à petit et gros budget.

A Sofia, on trouve des biens de qualité sous 50000 euros pour louer à des étudiants étrangers, qu’avez-vous en France à ce prix et pour quelle rentabilité? Quelle fiscalité?

Attention : le marché sur Sofia est étroit sur ces petites surfaces neuves pour les étudiants, les opportunités ne dureront pas et il faudra donc savoir réagir vite.

Hors Sofia, par exemple sur Varna le long de la mer noire, il faut faire très attention à la multitude biens saisonniers. A qui louerez-vous en hors saison?

 

Vous pouvez ajouter que le coût de la vie en Bulgarie est bien accessible, voire moindre (2 à 3 fois inférieur à celui de la France), par rapport aux autres pays de l’Europe.

En somme, investir dans l’immobilier à Sofia peut être profitable pour les investisseurs en quête de marché encore non exploité. Les biens immobiliers sont abordables, et les taxes ne sont pas là pour vous voler votre argent. Avec le bon avocat et les bons professionnels, votre projet peut être réalisable.

Toute la difficulté est de pouvoir réagir vite sur ce marché car à l’image de la Hongrie et Budapest, nous avons sur mon blog qu’en 2 ans, les prix se sont envolés dans la capitale hongroise pour des rendements immobiliers passants en moyenne de 7% à 4% nets et plus de 2500 euros du m carré sur les quartiers prisés…

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A Propos De Cyril Jarnias

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