Immobilier Monténégro meilleur que la Croatie pour investir ?

L’immobilier au Monténégro n’est pas la première chose à laquelle on pense quand on entend parler d’investissement dans les Balkans. La raison est que ce pays est mis à l’ombre par ses encombrants voisins. Parmi ces derniers se trouvent notamment la Croatie, qui, elle aussi, dispose des mêmes atouts, dont la mer Adriatique, les paysages à couper le souffle et les richesses historiques et culturelles. 

Reconnaissons toutefois qu’investir au Monténégro est plus accessible qu’en Croatie au niveau des prix nous le verrons par la suite.

En effet, dans cette dernière, le prix est de plus en plus proche des standards des pays d’Europe occidentale alors qu’il reste encore plus réduit au pays « des montagnes noires ».

Comme plusieurs de ses voisins de l’Ex-Yougoslavie cependant, le Monténégro souffre de divers problèmes compromettant son attrait auprès des investisseurs. C’est le cas notamment du déficit de la balance des opérations courantes, du niveau élevé de la dette extérieure, de la corruption et du manque d’infrastructures.

Faut-il donc abandonner toute idée d’y investir ?

Les détails suivants vous permettront de probablement mieux répondre à cette question.

Introduction

Ce n’est pas une énigme pour les acteurs du monde de l’investissement immobilier :

Pour pouvoir miser dans la pierre sans quitter le vieux-continent et sans dépenser aussi lourdement qu’en France, au Royaume-Uni ou en Belgique, le mieux pourrait être de penser à l’Europe de l’Est et aux Balkans

Pourquoi par ailleurs, diront certains, traverser les océans quand il est possible, pour le même budget, de trouver des opportunités intéressantes à seulement 2 heures d’avion de chez soi ?

Les pays de la péninsule balkanique disposent par ailleurs d’un avantage de taille  que ne peuvent avoir les pays des autres continents : les perspectives d’adhésion à l’Union européenne.

Deux d’entre eux appartiennent déjà par ailleurs  à cette organisation : la Croatie et la Bulgarie.

Les autres, de leurs côtés, multiplient les projets ayant pour vocation l’atteinte des standards de l’UE en matière de développement économique et d’infrastructures. C’est le cas du Monténégro, un pays qu’on aime comparer avec la Croatie pour de nombreuses raisons.

A. Pourquoi une comparaison avec la Croatie ?

En parlant de votre projet d’acquisition d’un bien immobilier au Monténégro à un proche, vous ne serez pas épargné d’une remarque de type : « pourquoi pas la Croatie ? ». Cela est compréhensible sachant que cette dernière est plus développée et se trouve ainsi plus souvent sous les projecteurs que tous ses voisins réunis. Ce n’est cependant pas la seule raison.

En plus d’être frontaliers, les deux pays partagent aussi plusieurs caractéristiques communes, à commencer par leurs villes offrant des panoramas dignes de Games Of Thrones. Croatie est-elle reconnue, dans ce registre, grâce à sa ville forteresse Dubrovnik ? Les Monténégrins, de leur côté, sont fiers d’avoir plusieurs cités similaires, dont Kotor, Budva et Sveti Stephan. La première a même le privilège d’offrir aux visiteurs venant de la Croatie une entrée des plus pittoresques dans le pays grâce aux fameuses Bouches du Kotor.

Il y a également le fait d’être coincé entre les Montagnes et la Mer Adriatique, qui fait que les deux pays promettent à leurs visiteurs une grande diversité de paysages et de climats. Reconnaissons cependant qu’en termes de dépaysement, le Monténégro est plus intéressant que son voisin du nord. Ceci est compréhensible sachant que le pays est encore préservé du tourisme et des investissements de masse. De fait, le prix de l’immobilier et le coût de la vie y sont encore plus réduits.

La proximité culturelle avec l’occident constitue également un élément qui différencie bien les deux pays. La Croatie a en effet une culture plus proche l’Europe occidentale, avec une bonne représentation des catholiques dans sa population. En choisissant d’investir au Monténégro par contre, vous devrez vous adapter à une culture plus orientale, la majorité des habitants étant orthodoxes et musulmans. Cela ne devrait pas par ailleurs étonner sachant que le pays formait une entité commune du nom de Serbie-Monténégro avec la Serbie dès la dissolution de l’Ex-Yougoslavie jusqu’en 2006.

B. Bref aperçu du pays pour se défaire des idées reçues le concernant

Donald Trump s’est fait moquer sur les réseaux sociaux en qualifiant, il n’y a pas très longtemps le Monténégro de « petit pays très agressif ». Pourtant, il n’en est rien, l’armée de ce pays comptant seulement 2000 soldats pour une population de plus de 600 000 individus (+/- 3%…). Cela traduit la méconnaissance du Monténégro même parmi les politiques. Il est ainsi important de fournir quelques informations de base le concernant.

Ce pays a 13 818 km2 de surface et partage des frontières, non seulement avec la Croatie, mais également avec la Serbie, la Bosnie-Herzégovine et le Kosovo. La majorité de ses habitants déclarent être de confession chrétienne slave orthodoxe.

Sa capitale, Podgorica, est également sa ville la plus peuplée, comptant environ 152 000 habitants.

Même s’il s’est séparée du juron de la Serbie depuis la proclamation de son indépendance le 3 juin 2006, le Monténégro en reste très proche. La Serbie est par ailleurs le plus grand partenaire commercial du pays. Le Monténégro est aussi un pays ouvert à l’Europe occidentale si bien qu’il est devenu membre de l’Otan depuis 2017 et a entamé les négociations pour faire partie de l’UE en 2012.

Pourquoi donc la qualification de « pays très agressif » par Trump ?

Comme tous les pays des Balkans indépendants depuis la désintégration de la Yougoslavie en effet, le Monténégro reste encore miné par la corruption et les crimes organisés. Et, malgré les efforts de ses dirigeants pour assurer sa croissance économique, son taux de chômage environne encore les 20%. Pour essayer d’inverser la tendance, ces dirigeants incitent les étrangers à investir au Monténégro. Certains répondent, certes, à leur appel, mais il existe encore une frange non négligeable d’investisseur potentiel qui se demande s’il ne s’agit pas d’une mauvaise idée.

C. Un pays exerçant une certaine attraction auprès des investisseurs

Si de plus en plus de personnes veulent acquérir de l’immobilier au Monténégro ou y réaliser d’autres investissements, cela s’explique par le fait que le pays présente un certain nombre d’avantages pour les investisseurs étrangers.

Citons, en premier lieu, les droits accordés aux entreprises étrangères qui sont les mêmes que ceux des entreprises locales. Il y a, en second lieu, son système fiscal très attrayant se résumant généralement à ce chiffre : 9%. Sa main-d’œuvre bon marché, mais de qualité, se trouve en troisième lieu. À ces atouts s’ajoutent l’utilisation de l’euro en tant que monnaie nationale, la simplicité et la rapidité des démarches pour la création d’entreprise et la stabilité politique.

Tout aurait été parfait si le pays n’est pas rattrapé régulièrement par son passé communiste et surtout par les démons de la crise liée à transition vers l’économie de marché. Il a ainsi encore du mal à couvrir la majeure partie de sa dette extérieure et sa balance des opérations courantes souffre d’un important déficit.

Ses dirigeants sont tout de même conscients quant à leur capacité à endiguer tous ces problèmes. Ils n’ont pas par ailleurs le choix, s’ils veulent voir leur pays devenir, à l’horizon 2025, membre de l’Union européenne.

Le Monténégro

Même s’il est un petit pays, le Monténégro étonne par sa diversité. Et celle-ci ne concerne  pas seulement ses paysages, mais également sa culture et sa religion. Cela ne devrait pas étonner sachant qu’au cours de son histoire, le pays a été influencé par diverses nations et de différents systèmes politiques, économiques et religieux. Avant de décider d’investir au Monténégro, les informations générales suivantes nécessitent d’être prises en compte.

A. Histoire

Bien qu’il ne soit devenu une république indépendante que très récemment, le Monténégro reste un pays ayant une importante richesse historique. Et aussi surprenant que cela paraisse, ce sont les Grecques, puis les celtes et les Romains qui s’y sont installés les premiers à partir du VIe Siècle avant notre ère. Les Slaves, qui occupent actuellement tous les Balkans, de leur côté, ne sont arrivés qu’au VIIe Siècle après J.C. C’est à cette époque que se constitue dans la région une principauté dépendante du Royaume serbe du nom de Zéta. Cette entité a eu des relations troubles avec les rois serbes, mais ne parvenait pas réellement à s’en défaire. Jusqu’à l’arrivée des Ottomans, en 1499 donc, le Monténégro était un pays à prédominance slave orthodoxe.   

Les Monténégrins ont été toujours réputés pour leur résistance face aux autorités étrangères qui voulaient avoir une mainmise sur leur pays. Les Ottomans ont dû ainsi batailler un siècle pour mater leurs révoltes et pousser la dynastie des Crnojević à quitter la Côte pour se réfugier à Cetinje. Leur tutelle n’a duré par ailleurs que jusqu’au milieu du XVIe Siècle, année ou de nouveaux révoltes, puis des massacres, ont poussé de plus en plus de musulmans turcs ou non à quitter la région. Les Ottomans ont essayé de rétablir leur autorité sur le Monténégro au cours du XIXe Siècle, mais ont été vaincu par Danilo II. Ils ont abandonné toute tentative de reconquérir le pays à partir de l’échec d’une expédition contre les troupes dirigées par le prince Nicolas Ier. Ils ont par ailleurs exprimé la reconnaissance de l’indépendance et des frontières du Monténégro en 1878.

Le Monténégro est devenu, après l’élaboration d’une nouvelle constitution, une monarchie parlementaire en 1910. Il se bat aux côtés des Alliés au cours de la grande guerre, mais est intégré, à la fin de celle-ci, au Royaume de Serbie, puis à celui des Serbes, Croates et Slovènes. Bien évidemment, quand cette dernière entité devient le Royaume de Yougoslavie, il en fait également partie.

À l’issue de la deuxième guerre mondiale, les communistes prennent le pouvoir dans tous les territoires du Royaume Yougoslave. La République socialiste du Monténégro, une des composantes de la République fédérale socialiste de Yougoslavie, a ainsi vu le jour. Elle constitue avec la Serbie les derniers composants de l’ex-république socialiste ayant utilisé le nom de Yougoslavie. Les deux Etats se sont par ailleurs fédérés pour former la Serbie-Monténégro en 2002 avant de se désintégrer quelques années après, suite à un référendum sur l’indépendance du Monténégro.

Depuis cette indépendance, le nombre des étrangers qui achètent du bien immobilier au Monténégro ne cesse d’augmenter, profitant de l’usage de l’euro en tant que monnaie nationale et la souplesse de la législation locale à leurs égards.

B. Géographie, climat et paysage

L’étymologie du nom du pays suffit pour avoir une idée sur les éléments qui dominent le plus son paysage : les montagnes noires. 3 des 5 parcs nationaux du pays se trouvent par ailleurs dans sa région montagneuse : lac de Briograd, Durmitor et Prokletije. C’est une région réputée notamment pour ses forêts de conifères et ses oiseaux rapaces endémiques. En descendant à une plus basse altitude vers le sud et la plaine centrale où s’établit la capitale Podgorica, vous ne pourrez qu’admirer un paysage dominé par les arbres à feuilles caduques. Les ours bruns, les loups et les sangliers sont les rois de ses milieux hostiles. La région du côté, elle, est caractérisée par ses villages fortifiés et les plages bordant l’Adriatique. Sa végétation est à prédominance méditerranéenne.

Avec ses 13 812 km² de superficie, il est difficile de croire qu’investir au Monténégro, c’est miser de l’argent dans un petit pays où le climat n’est pas homogène. En effet, si dans la vallée centrale, dans les environs du lac de Skadar et sur le littoral Adriatique, le climat est de type méditerranéen, il est plutôt de type continental dans la région montagneuse. L’amplitude thermique est même ahurissante en été, avec Podgorica qui peut profiter d’une température moyenne de 27°C, alors qu’à une cinquantaine de kilomètres seulement, à Cetinje, le dépassement des 10°C relève du miracle.

C. Les incontournables

Que vous vouliez investir en immobilier au Monténégro ou seulement y passer vos vacances, il est important de savoir quels sont ses lieux les plus incontournables. Il y a, en premier lieu, ce que les connaisseurs ont l’habitude d’appeler la Riviera Adriatique monténégrine. Celle-ci est formée seulement d’environ 70km de côtes, mais sa beauté fait du pays une destination balnéaire de premier plan dans les Balkans aux côtés de la Croatie, sa voisine. Ses plages ne constituent cependant pas ses seules curiosités. Ses localités ne manqueront pas également de vous susciter l’étonnement avec, entre autres, leurs ruelles d’antan. Les plus populaires d’entre elles se nomment Budva, plus connues pour ses murailles vénitiennes, et la presqu’île de Sveti Stefan.

Un voyage au Monténégro n’en sera cependant pas vraiment un sans un passage par ses importantes cités historiques. C’est le cas de Kotor, ville dominée par le seul fjord d’Europe du Sud célèbre pour ses murailles abritant églises et palais. Quand vous y venez depuis la Croatie à bord d’une voiture, vous ne pourrez qu’apprécier la vue offerte sur les gorges de Kotor par la « Serpentine » au dénivelé de 1000 m.

D. L’état de l’économie

Le nombre des personnes ayant un emploi au Monténégro est de 240 000, ce qui représente environ 80% de la population apte à travailler. 7,8% d’entre elles travaillent dans l’agriculture, secteur duquel est tiré 6,7% du PIB du pays. Le recours aux méthodes anciennes entrave le développement de ce domaine, car avec des terres agricoles représentant 20% de sa surface totale, le Monténégro est un pays où le rendement agricole devrait encore être important. L’élevage est généralement tourné vers les moutons et les cultures autour des légumes, des agrumes, des oliviers et du tabac.

15,9% du PIB est tiré de l’industrie, secteur dans lequel travaille 17% de la population active. L’industrie a vu depuis la chute de la Yougoslavie et la séparation avec la Serbie, son impact sur l’économie se réduit fortement. Elle est par ailleurs représentée, en très grande partie, par l’industrie de l’aluminium et de l’acier. Le secteur manufacturier, de son côté, est sous-représenté et sous-équipé.

Le secteur tertiaire est donc le plus grand contributeur de l’économie du pays, car représentant 54,5% de son PIB et faisant travailler environ 75% de sa population active. Signe qu’investir au Monténégro dans l’hôtellerie et la location des vacances est une bonne idée une fois que la crise du COVID sera passé, le tourisme y vit une période d’expansion sans précédente. Il est en effet à la source du 25% du PIB du pays. Et avec l’amélioration des infrastructures qui s’y attachent par le gouvernement local, l’atteinte de l’objectif de 30% de représentation dans le PIB de l’industrie d’écotourisme semble être assurée à l’horizon 2027.

Depuis son indépendance, le Monténégro enregistre annuellement une croissance économique significative. Celle de 2019 était ainsi de de 3,6% contre 5,1% l’année précédente. Sa croissance continue est due à l’investissement massif dans l’énergie, le tourisme et les infrastructures. Elle ne suffit cependant pas pour mettre un terme à la vulnérabilité de sa situation économique, le pays ayant encore une dette publique de plus de 80%. Encore 24% de sa population vit par ailleurs sous le seuil de pauvreté national, ce qui est quand même plus réduit que certains de ses voisins, le Monténégro en tête de liste.

L’immobilier au Monténégro

Pour des atouts quasi-similaires, acheter un bien immobilier au Monténégro nécessitera un budget plus réduit qu’en Croatie. On observe cependant depuis quelques années une montée progressive des prix, les promoteurs locaux étant de plus en plus conscients de l’attrait du pays auprès des étrangers. Pour vous aider à prendre de la décision de vous lancer dans l’aventure de l’investissement dans la pierre locale donc, voici un aperçu de l’état de son marché immobilier et des prix qui y sont pratiqués.

A. Aperçu général du marché

Le Monténégro était l’un des pays des Balkans à éviter pour investir dans l’immobilier dans les années 2000 pour les petits et moyens budgets. En effet, à l’époque, d’année en année, la croissance des prix se faisait à 2 et même 3 chiffres. Le mètre carré coûtait ainsi plus de 10 000 euros à Budva. Mais tout a basculé à cause de la crise financière de 2008, au grand bonheur des personnes qui veulent investir au Monténégro sans trop casser la tirelire. Ceci fait donc que la moyenne pour s’offrir un mètre carré de bien en ville est de l’ordre 1500 euros, soit 60% de moins qu’en Hexagone.

En périphérie par contre, la moyenne de prix pour le prix au mètre carré d’un appartement est de l’ordre de 1100 euros. À noter toutefois que dans certaines localités, un bien se trouvant en centre-ville est plus accessible financièrement qu’un autre se trouvant en banlieue aux caractéristiques similaires.  Et aussi surprenant que cela paraisse, la moyenne la plus élevée ne concerne pas la capitale, mais la ville de Budva dans lesquelles le mètre carré coûte aux environs 2600 euros en centre-ville et encore plus dans certaines périphéries en bord de mer. Pourtant, à Podgorica, le mètre carré en centre-ville coûte seulement 1400 euros en moyenne.

Mais qu’en est-il du rendement locatif ? Pour y répondre, il est également important de donner un aperçu en ce qui concerne la moyenne de prix pratiquée pour un appartement de deux chambres. Celle-ci est de 450 euros en centre-ville et de 300 en dehors. Sur ce registre, la ville qui enregistre le plus important loyer est Kotor, celui-ci pouvant facilement dépasser les 650 euros pour un appartement à deux pièces. Elle est suivie par Tivat et Budva.

B. Les zones à privilégier pour investir et quelques exemples de biens en vente

Tivat  et ses environs constituent la première zone où il est bien d’investir dans l’immobilier au Monténégro. C’est en effet un secteur très prisé par les touristes en tout genre, qu’ils soient étrangers ou locaux. Cela est dû à sa grande avancée en termes d’infrastructures par rapport à ses autres concurrents du pays. Pourtant, la ville de Tivat est l’une des plus récentes du pays. Son attrait est si important que le prix ne cesse d’y augmenter. Ainsi, si en centre-ville, le prix moyen du mètre carré est de 1767 euros, dans sa marina, il peut facilement monter au-delà de 6000 euros.

Les bonnes affaires ne manquent tout de même pas dans cette zone. Par exemple, un appartement à deux pièces au premier étage de ce bâtiment en centre-ville avec vue sur la mer est proposé à « seulement » 77 000 euros. Le mètre carré coûte ainsi 1600 euros.

Et même pour les biens se trouvant en bord de mer comme celui sur se trouvant au 4^ème étage de cet immeuble de bord de mer doté de piscine, avoir un budget de plus de 5000 euros le mètre carré n’est pas nécessaire. Cet appartement de 70 m2 à deux chambres coûte en effet 287 000 euros, soit 4100 euros le mètre carré.

La deuxième zone à privilégier pour investir au Monténégro est celle intégrant Kotor. Cela est compréhensible sachant que pour son importance historique et grâce à une meilleure préservation de son aspect ancien, cette ville fait partie du Patrimoine de l’UNESCO. Parmi ses sites les plus incontournables figurent notamment sa cathédrale, son musée maritime et la Forteresse Saint-Jean. Non loin de ces merveilles, vous pourrez acquérir des biens immobiliers pour un prix moyen de 1450 euros le mètre carré. Reconnaissons cependant vous devrez être prêt à monter au-delà de 2000 euros pour avoir un bien de standing.

Cet appartement de deux pièces soigneusement meublées du centre-ville de Kotor vous est ainsi proposé à 150000 euros pour une surface totale de 72m2. Ce qui représente un investissement de 2083 euros pour le mètre carré. Une magnifique vue sur la mer vous est promise avec ce bien.

Si vous voulez monter encore en gamme, apprêtez-vous à débourser 250000 euros pour acquérir l’appartement deux pièces dotées d’une piscine offrant ce beau panorama sur la mer et les montagnes environnantes. Sa surface totale est de 85 m2. Chaque mètre carré coûte ainsi 2941 euros.

À une vingtaine kilomètre de Kotor et à une centaine de Kilomètre de Podgorica, la capitale, se trouve une autre ville symbolisant la renaissance du secteur de l’immobilier au Monténégro : Budva. Grâce à sa richesse historique, à ses plages de sable doux et sa vie culturelle et nocturne dynamique en effet, la station balnéaire ne cesse d’attirer de nouveaux venus. Les projets de constructions immobiliers s’y multiplient donc. C’est le cas de celui qui est présenté sur cette image. Si vous voulez acquérir un appartement de son 5^e étage dont la surface est de 71 mètres carrés, il vous faudra un budget de 202 000 euros. Le mètre carré est ainsi proposé à 2845 euros.

À noter tout de même que trouver des biens pour moins de 2500 euros le mètre carré reste possible. Cet appartement avec vue sur la mer et donnant accès à une piscine coûte, par exemple, 160 000 euros pour une surface totale de 68m2, soit 2352 euros le mètre carré.

En 2024, les prix ont continué à monté le long de la mer au Monténégro :

• Budva Riviera : Les prix varient de 1700€ à 3500€ par m² pour les appartements standards, et de 3500€ à 6000€ par m² pour les appartements de luxe. Les maisons, cottages et villas peuvent coûter entre 3000€ et 10000€ par m².
• Bar Riviera : Les prix des appartements vont de 1400€ à 3000€ par m², tandis que les maisons et cottages se vendent entre 1200€ et 3500€ par m².
• Baie de Kotor : Les prix des appartements varient de 2000€ à 3500€ par m². Les appartements de luxe coûtent entre 3500€ et 8000€ par m², et les villas peuvent atteindre jusqu’à 7000€ par m².

En 2024 et 2025, pour de bons emplacements dans des villes le long de la mer : il faudra viser les 3000 euros du m carré pour des biens neufs et de qualité.

Quelle est la fiscalité au Monténégro ?

La Fiscalité à retenir en 2024 au Monténégro :

La fiscalité constitue aussi l’une des explications de l’accroissement en nombre des personnes qui choisissent de s’établir et/ou d’acheter un bien immobilier au Monténégro. 

Impôt sur le revenu des personnes physiques

L’impôt sur le revenu des personnes physiques au Monténégro est progressif :

• 0% pour les salaires mensuels inférieurs à 700€.
• 9% pour les salaires mensuels entre 701€ et 1000€.
• 15% pour les salaires mensuels au-dessus de 1000€.

Les cotisations sociales, telles que l’assurance pension et invalidité, représentent 15% du côté de l’employé et 5,5% du côté de l’employeur. Les contributions à l’assurance chômage sont de 1%, partagées entre l’employé et l’employeur​ (Adriacom Main)​.

Impôt sur les sociétés

Le taux de l’impôt sur les sociétés dépend du revenu annuel :

• 9% pour les profits annuels jusqu’à 100000€.
• 12% pour les profits annuels entre 100001€ et 1500000€.
• 15% pour les profits au-dessus de 1500001€​.

Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

La TVA au Monténégro est de :

• 21% pour la plupart des biens et services.
• 7% pour les biens essentiels comme les médicaments, les livres, et les aliments de base.
• 0% pour les exportations et certains services liés au tourisme de luxe et aux yachts​​.

Impôts fonciers et taxes immobilières

Depuis début 2024, les taxes sur l’acquisition de biens immobiliers sont les suivantes :

• 3% pour les biens immobiliers jusqu’à 150000€.
• 4,5% plus 5% de la valeur au-dessus de 150001€ pour les biens entre 150001€ et 500000€.
• 22000€ plus 6% de la valeur au-dessus de 500001€ pour les biens de plus de 500000€​.

Contributions additionnelles

Les employeurs et les employés doivent également payer :

• Contribution au fonds du travail : 0,20%.
• Contribution obligatoire à la chambre de commerce : 0,27%.
• Contribution au syndicat : 0,20%​

Vous voulez investir au Monténégro dans un logement ancien ?

Une taxe relative à l’acquisition de 3% devra être réglée. En matière de taxe foncière, le taux applicable varie de 0.2 à 1% de la valeur du bien immobilier quelle que soit son ancienneté.

Enfin, à l’opposé du Portugal, les pensions de retraites des étrangers s’établissant au Monténégro sont exemptées à vie, de toute forme de contribution fiscale.

Comment acheter de l’immobilier au Monténégro ?

Certains pays des Balkans ne permettent pas de consulter des données publiques cadastrales très complètes et détaillées avant l’acquisition d’un bien immobilier. Ce constat ne concerne cependant pas le Monténégro dont le gouvernement a préféré rendre publiques ces données avec les cartes cadastrales. Mais qu’en est-il du processus d’achat du bien immobilier proprement dit, des possibilités de financement et des frais et taxes ? En voici des éclaircissements à ces propos.

Les processus d’achat et le financement

Ce n’est pas seulement au niveau des prix que l’on peut affirmer qu’acquérir un bien immobilier au Monténégro est plus facile. En effet, pour favoriser l’investissement dans le domaine, le gouvernement du pays a préféré simplifier le processus d’acquisition. Ce dernier peut être ainsi déclenché par le remplissage et la signature d’un formulaire de réservation suivi par la fourniture de pièces d’identité certifiée et le paiement des frais de réservation. Vous pourrez avoir besoin d’un avocat pour vérifier l’état juridique du bien à acheter et d’un agent immobilier local pour effectuer, si besoin, les négociations directes avec le vendeur ou son représentant.

Votre contrat de pré-vente vous sera envoyé après deux ou trois semaines de réservation. Cet envoi est tout de même conditionné par le règlement d’un dépôt initial. Ce contrat devra afficher toutes les clauses relatives à votre accord, même celles relatives au planning de construction dans le cadre d’un achat VEFA.

Pour le financement de votre achat, deux options s’offrent à vous : le prêt immobilier hypothécaire Monténégrin (complexe à obtenir si vous n’êtes pas un local) et au comptant.

La deuxième option est celle à mettre en avant : les monténégrins aiment le cash et cela vous donnera peut être une marge de négociation.

Les frais et les taxes

Votre acquisition immobilière pour commencer à investir au Monténégro générera des coûts administratifs et des taxes. Il y a, en premier lieu, les frais de notaire dont la valeur sera fonction du prix. Ils sont ainsi de 70 euros entre 0 et 5000 euros de transactions et peuvent monter jusqu’à 350 euros à partir de 80001 euros jusqu’à 120000 euros. A partir de 120001 euros, il y aura majoration des frais de notaire de 10 euros par tranche de 15000 euros. Le cap de 5000 euros ne doit cependant pas être dépassé.

En second lieu, vous devez prendre en compte le coût d’un traducteur officiel dont la présence est exigée par la loi Monténégrine. Si pour un traducteur officiel, 150 euros suffisent largement, en cas de recours à un traducteur écrit, la facture montera facilement à 500 euros.

À ces deux types de frais s’ajoute une taxe relative à l’acquisition du bien et à payer au moment de la conclusion des transactions. Elle ne concerne cependant que les biens anciens. Pour les biens neufs, une TVA de 21% vous saura incontournable sauf si vous investissez dans une zone où il y a peu de développement (complexe à trouver et à mettre en place).

À ne pas oublier également la taxe foncière qui représente entre 0,25% et 1% de la valeur du bien en fonction de la zone d’emplacement. C’est très faible comparé à la France par exemple.

Les risques de l’immobilier au Monténégro

Certes le Monténégro peut attiré par ses prix et sa localisation géographique.

Beaucoup ignorent cependant que ce pays n’est pas dénué de risques. Ceux-ci sont liés non seulement à sa situation économique, mais aussi directement aux biens qui y sont proposés.

A. Risques liés à la situation économique du pays

En voyant les photos de ses localités emblématiques, il est difficile de croire que le Monténégro est un pays qui est encore fragile économiquement et surtout très endetté. Pour réaliser ses projets de développement en effet, le pays a contracté des prêts colossaux. La dernière en date est celle accordée par la China Eximbank, qui a pour vocation le financement d’un projet d’autoroute.

En 2023, la dette publique du Monténégro atteint environ 4,22 milliards d’euros, ce qui représente 59,7 % du PIB. Ce montant inclut diverses obligations nationales et prêts internationaux. La gestion budgétaire améliorée et une croissance économique modérée ont permis de réduire légèrement le ratio dette/PIB par rapport aux années précédentes​.

En incluant les dépôts du ministère des Finances, la dette nette est ramenée à environ 3,91 milliards d’euros, soit 53,67 % du PIB. Ces dépôts comprennent également des réserves d’or évaluées à environ 83,78 millions d’euros​​.

En pleine période de séduction de l’UE, le Monténégro multiplie ses efforts pour répondre aux standards exigés par l’organisation. Force est cependant de reconnaître que de nombreux problèmes pouvant compromettre son adhésion subsistent encore, en ne citant que la corruption et le crime organisé. À cela s’ajoutent les manœuvres russes destinées à ne pas faire aboutir ce processus d’intégration. À noter par ailleurs que les Russes occupent une part importante de l’investissement immobilier et financier dans le pays. Investir dans l’immobilier au Monténégro, c’est donc prendre le risque de se confronter avec eux, alors qu’ils sont prêts à tout pour défendre leurs intérêts.

B. Risques liés directement aux biens

S’ils sont généralement bien situés et fournissent ainsi un magnifique panorama sur la mer ou ses montagnes à ses occupants, les biens immobiliers au Monténégro ont un confort et une commodité qui laisse à désirer par rapport à des concurrents se trouvant en Europe occidentale. Beaucoup d’entre eux ne disposent pas ainsi d’un chauffage central. À la place de ce dernier en effet, les promoteurs préfèrent l’air conditionné qui, lui, est plus énergivore.

Attention au risque sismique car sur ces 40 dernières années, le Monténégro a vu nombreuses de ses villes emblématiques subir les ravages d’un tremblement de terre d’ampleur. Certaines ont dû même être entièrement reconstruites sur les mêmes bases. Bien que les risques de la survenue d’un nouveau séisme d’une ampleur similaire existent bel et bien, les constructions locales n’ont pas été, pour la plupart, aux normes antisismiques.

Investir au Monténégro nécessite donc de bien vous assurer si le bien qui vous intéresse dispose d’une bonne résistance à un tremblement de terre de plus grande amplitude.

Conclusion

Si on ne se concentre que sur l’évolution passée de son PIB ces dernières années, le Monténégro est un pays ayant une bonne santé économique.

La période du COVID n’a pas été simple pour un pays dépendant du tourisme mais depuis 2022, la croissance repart au Monténégro.

Ce n’est qu’après une lecture totale de tous les chiffres récents de son économie qu’on se rend compte que cette santé reste délicate et y investir n’est pas donc sans risque.

Le tourisme est reparti après le COVID. Ce pays reste moins cher au niveau de l’immobilier que la Croatie. On peut à la fois profiter du ski et des sports nautiques au Monténégro.

Par ailleurs, si par rapport à la Croatie, le prix des biens immobiliers reste abordable, comparé aux autres voisins, il est encore très élevé.

A mon sens, l’immobilier au Monténégro cible des investisseurs qui joueront sur la valorisation des biens à 10 ans et qui peuvent souhaiter s’installer dans ce pays pour des raisons fiscales avantageuses ou encore pour la retraite avec un coût de vie faible (deux fois inférieurs à la France) au bord de l’eau.

On ne viendra clairement pas sur ce pays pour le rendement immobilier immédiat.

Pour des biens placés en bord de mer, il conviendra de cibler des budgets de 200-300000 euros. 

Parmi ces voisins figure la Bulgarie où il est possible d’investir en immobilier en bordure de la mer noire pour des prix inférieurs au Monténégro et en étant déjà dans l’Union Européenne.

Dans le cas où vous voulez  acheter de l’immobilier à l’étranger dans un pays plus solide, pourquoi ne pas opter pour un pays très stable économiquement comme les États-Unis. Le pays de l’Oncle Sam vous réserve en effet d’excellentes opportunités surtout à Cleveland.