Alors que la Bulgarie devrait très certainement rejoindre la zone euro d’ici le début de l’année prochaine, de plus en plus de touristes sont désormais séduits par les charmes authentiques de ce pays. Avec un prix au mètre carré dans certaines stations balnéaires à moins de 800 euros, la Bulgarie est également l’occasion inespérée d’investir des fonds dans une résidence secondaire. Découvrons dans cet article les opportunités d’investissement dans l’immobilier en Bulgarie !
Disclaimer : Les informations qui figurent dans cet article sont des informations purement générales et elles peuvent ne pas s’appliquer à votre situation financière personnelle. Il est impératif de consulter un professionnel avant toute acquisition d’une maison en Bulgarie. L’auteur de cet article décline toute responsabilité en lien avec l’utilisation des informations figurant dans cet article. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plusieurs années d’expérience à mon actif.
Sommaire
Où acheter en Bulgarie ?
La Sunny Beach
Située entre les villes de Varna et Bourgas, Sunny Beach est une destination absolument incontournable pour ceux qui recherchent un climat agréable, particulièrement durant les mois d’été. Cette longue plage ensoleillée, comme son nom l’indique, est une option attractive pour profiter de bonnes vacances en famille dans un cadre propre et sécurisé. Il faut savoir qu’avec son climat de type continental, caractérisé par des étés chauds et des hivers frais, Sunny Beach offre une expérience climatique similaire à celle du littoral italien de l’Adriatique du Nord, y compris Venise. En effet, le mois de juillet se distingue comme étant le plus chaud avec une moyenne de 28°C, tandis que janvier est le plus froid, affichant une moyenne de -1°C.
La Sunny Beach est donc tout naturellement une option attractive pour tous les investisseurs qui souhaitent investir dans une maison en Bulgarie sur les côtes de la mer Noire. On peut encore acquérir un logement dans cette région ensoleillée à partir de 900 euros par mètre carré. Un prix encore très faible, par rapport à d’autres destinations ensoleillées, et le tout à faible fiscalité ! Le prix final peut bien sûr varier considérablement suivant la superficie du logement et les caractéristiques de la propriété immobilière.
Les stations balnéaires
La Bulgarie est réputée comme une destination absolument incontournable pour tous les amoureux des sports d’hiver. L’une des stations de ski les plus connues : Bansko, permet encore d’acquérir une maison en Bulgarie pour un prix très correct : à partir de 800 euros par mètre carré pour un appartement correct, voire un peu plus pour les nouveaux appartements situés dans des complexes résidentiels.
Pour plus d’informations, je vous invite à consulter les articles suivants :
Investir dans l’immobilier en Bulgarie : dans quel quartier acheter à Sofia en Bulgarie ?
Immobilier à Sofia en Bulgarie : les meilleurs quartiers et les outsiders
Comment acheter une maison en Bulgarie ?
La procédure d’acquisition d’une maison en Bulgarie est globalement assez simple, mais il convient cependant de se faire assister par un professionnel dans le domaine fiscal et juridique pour éviter toutes déconvenues. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
1 – La phase de recherche d’une propriété
La première phase consiste à rechercher activement une propriété immobilière. A ce stade, il est important de déterminer une zone géographique bien spécifique pour restreindre son périmètre de recherche. La plupart des agents immobiliers bulgares ne parlent pas français et il est donc ainsi préférable de s’adresser à un agent immobilier de confiance parlant idéalement le français pour faciliter la communication. Certains agents immobiliers se chargent par ailleurs de toute la procédure : phase de recherche et de conseils, procédure légale d’acquisition, conseils en vue de l’acquisition d’une propriété en Bulgarie. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
2 – L’ouverture d’un compte bancaire
L’ouverture d’un compte bancaire est fortement recommandée pour procéder aux règlements de l’ensemble des démarches administratives liées à l’achat d’une maison en Bulgarie. Le compte bancaire devrait ainsi vous permettre de payer plus facilement le dépôt nécessaire pour réserver votre propriété immobilière ainsi que l’ensemble des frais légaux liés à l’acquisition de la résidence secondaire.
3 – La réservation d’une propriété immobilière
Il est nécessaire d’effectuer un dépôt pour réserver votre propriété immobilière. Le dépôt n’est pas remboursable à ce stade de la transaction.
4 – La signature d’un accord d’acquisition
Une fois que le dépôt a été réglé par l’acheteur, vous devez ensuite signer un accord préliminaire d’acquisition avec le propriétaire immobilier dans un délai maximal de trente jours. L’accord définit les conditions du transfert : prix de vente, conditions de paiement, caractéristiques de la propriété, date d’achèvement. Un notaire local, en présence des acteurs principaux de la transaction immobilière, doit ensuite procéder à la rédaction de l’acte notarié.
5 – Transfert immédiat du montant restant dû sur le compte du vendeur
Une fois l’acte notarié signé, marquant l’accord formel entre les parties, l’acheteur est tenu de procéder au transfert immédiat du montant restant dû vers le compte du vendeur. C’est à ce stade également que tous les frais supplémentaires associés à la transaction sont réglés.
Il est important de noter qu’une réglementation spécifique encadre le mode de paiement de ces sommes. En effet, pour toute transaction dont la valeur excède 5000 euros, le paiement en espèces est strictement interdit. Cette mesure vise à assurer une plus grande transparence financière et à prévenir d’éventuelles fraudes ou blanchiments d’argent. Les parties doivent donc s’organiser pour que le paiement s’effectue par des moyens alternatifs, tels que le virement bancaire, garantissant ainsi la sécurité et la traçabilité des fonds échangés lors de l’achat immobilier.
6 – Transfert de la propriété
Immédiatement après la conclusion de l’accord, le notaire se charge de l’envoi de l’ensemble des documents pertinents au tribunal compétent. Cette démarche a pour but de mettre à jour les données relatives à la propriété au sein du registre public, assurant ainsi la transparence et la légalité de la transaction.
La procédure ne s’arrête pas là pour l’acheteur. Dans la semaine suivant l’envoi des documents par le notaire, il est invité à se rendre à nouveau dans le bureau du notaire. C’est à ce moment-là qu’il lui sera remis un acte officiel, attestant de l’enregistrement de la nouvelle propriété. Ce document, essentiel, est tamponné par le notaire, ce qui confirme son authenticité et sa validité légale. La récupération de cet acte marque l’achèvement du processus d’achat et l’officialisation de l’acheteur en tant que nouveau propriétaire du bien immobilier.
Quels sont les prix des maisons / appartements le long de la mer noire ?
Depuis 2015, les prix ont beaucoup progressé en Bulgarie et plus particulièrement dans les zones les plus recherchées (Sofia, stations balnéaires de la mer noire). Il faut compter au moins 100 ke pour acquérir quelque chose de bien, sans doute un peu plus dans les stations balnéaires les plus prisées. Les prix varient considérablement suivant les caractéristiques de la propriété : taille de la superficie, propriété avec une vue sur la mer ou pas, complexe résidentiel, piscine, jeux pour enfants, accessibilité de la propriété.
La fiscalité en Bulgarie
Avec une fiscalité locale de seulement 10% d’impôt sur le revenu, les contribuables en Bulgarie figurent largement parmi les mieux lotis de toute l’Union européenne. Les entreprises bulgares, qu’elles soient détenues par des résidents ou des non-résidents, sont assujetties à l’impôt sur les sociétés, avec un taux actuel de 15%. Cette imposition s’applique aux bénéfices réalisés par l’entreprise.
Malgré tout, l’acquisition d’une maison en Bulgarie, y compris une résidence secondaire, entraîne l’application de plusieurs coûts qu’il convient de connaître. Voici ci-dessous un petit tour d’horizon des différents coûts qu’un acheteur étranger peut supporter lors de l’acquisition d’une résidence secondaire en Bulgarie :
TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) :
Il est fortement recommandé de vérifier si le vendeur est soumis au régime de la TVA en Bulgarie, car si c’est le cas, le prix de vente pourrait dans ce cas être majoré de 20% (taux de TVA de base en Bulgarie).
Taxe sur le transfert d’une propriété immobilière :
Lors de l’acquisition d’une maison en Bulgarie, les acheteurs sont soumis au paiement de diverses taxes sur le transfert d’une propriété immobilière. Parmi ces coûts, on trouve une taxe de transfert s’élevant à 2% du prix de la propriété, ainsi que des frais d’enregistrement de 0,1% du prix de celle-ci. En outre, un frais de notaire est également appliqué; son montant est calculé en pourcentage du prix convenu, variant de 1,5% pour les propriétés dont le prix est inférieur ou égal à 1 000 BGN, à 0,1% pour celles dont la valeur dépasse 100 000 BGN, sans toutefois excéder 3 000 BGN.
Bien que ces frais soient généralement à la charge de l’acheteur, il est possible pour les parties de négocier des arrangements différents. Si elles décident de partager les coûts, elles seront alors solidairement responsables de ces montants. Dans le cas où l’acheteur prendrait en charge le paiement des taxes et frais, le vendeur agira en tant que garant de ce paiement. Il est important de noter que le notaire chargé de l’acte notarié vérifiera le paiement de ces taxes et frais avant de procéder à la transaction.
Pour les acheteurs étrangers, il faut savoir qu’il existe des obligations supplémentaires. Ils doivent s’inscrire au bureau local BULSTAT pour des fins statistiques dans les 7 jours suivant l’achat de la propriété. Cette inscription est nécessaire pour l’identification de l’investisseur auprès des autorités bulgares. De plus, un formulaire d’enregistrement fiscal doit être déposé dans les 2 mois suivant l’acquisition du bien immobilier.
Taxe annuelle sur l’immobilier :
L’administration fiscale bulgare prélève une taxe annuelle d’un montant de 0,15% calculée sur la Valeur Fiscale de la propriété. Cette taxe est payable en quatre versements, aux dates suivantes : 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 30 novembre de l’année en cours.
Frais de collecte des ordures ménagères :
Les frais de collecte des ordures ménagères sont déterminés par chaque municipalité et peuvent être soit un pourcentage de la valeur fiscale de la propriété, soit un pourcentage plus un montant fixe. Ces frais sont généralement dus en même temps que la taxe annuelle sur la propriété immobilière.
Les autres taxes sur l’immobilier :
Les acheteurs immobiliers peuvent faire face à d’autres taxes sur l’immobilier (taxe sur l’héritage, taxe sur les plus-values immobilières,…). N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
Le coût des vacances en Bulgarie
Située à seulement 2h45 de vol de Paris et à quelques heures de vol de la plupart des grandes capitales européennes, la Bulgarie attire donc naturellement de nombreux touristes étrangers sur son territoire. Il faut savoir que pour les vacances, la Bulgarie offre de nombreux avantages, y compris au niveau du coût de la vie.
Avec un coût de la vie presque deux fois inférieur aux prix à Paris, la Bulgarie est une option attractive pour passer des vacances à prix réduits au soleil. Une sortie dans un restaurant moyen de gamme coûte par exemple 35 euros (selon l’outil Numbeo), contre près de 70 euros pour un repas équivalent à Paris. Les déplacements en taxi sont près de trois à quatre fois moins cher que dans la plupart des grandes capitales européennes occidentales.
Les risques d’acheter une maison en Bulgarie
1 – La barrière linguistique
Les documents administratifs sont rédigés dans la langue nationale, c’est-à-dire le Bulgare. Il s’agit d’une langue assez complexe et il est clair que si vous ne la maîtrisez pas, il est fortement recommandé de prendre un avocat parlant bien le français. Méfiez-vous également des avocats anglophones : la maîtrise parfois aléatoire de la langue de Shakespeare (des deux côtés) peut parfois déboucher sur des quiproquos.
2 – Le risque de construire sur les terrains ruraux
Lorsque vous envisagez d’acheter une propriété résidentielle en Bulgarie, une compréhension claire du concept de “terrain régulé” s’avère indispensable. Ce terme fait référence à une classification spécifique du sol qui détermine sa conformité pour le développement immobilier, une nuance particulièrement cruciale dans ce pays.
Il est essentiel de savoir que dans le cadre bulgare, toutes les parcelles de terre ne sont pas automatiquement éligibles pour la construction résidentielle ou commerciale. Ainsi, avant de vous engager dans l’achat d’un terrain, surtout si votre choix se porte sur des zones moins urbanisées, telles que les régions rurales ou les secteurs côtiers, une vérification rigoureuse du statut réglementaire du terrain est nécessaire. Un terrain dit “régulé” a été officiellement désigné par les autorités compétentes pour accueillir des développements de nature résidentielle ou commerciale, contrairement aux terrains “non régulés”, qui ne sont pas approuvés pour de tels projets.
Pour éviter toute surprise désagréable, il est fortement conseillé de consulter l’acte de propriété pour confirmer le statut réglementaire de la parcelle ou de demander un relevé de propriété récent. Cette précaution est d’autant plus importante que l’erreur d’investir dans un terrain non régulé est fréquemment commise par des acheteurs étrangers, et peut conduire à des complications majeures. En effet, construire sur un terrain non approuvé peut non seulement s’avérer illégal, mais également entraîner des sanctions financières sévères, voire l’exigence de démolir les structures érigées.
La liste ci-dessus n’est pas exhaustive. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter.
Pourquoi acheter une maison en Bulgarie est une excellente idée ?
Acheter une maison en Bulgarie représente une opportunité exceptionnelle pour plusieurs raisons, allant de son climat agréable à son potentiel d’investissement immobilier prometteur. Voici un petit tour d’horizon sur les raisons pour lesquelles l’acquisition d’une maison en Bulgarie est une excellente idée pour votre prochain achat immobilier :
1 – Climat agréable et destinations variées :
La Bulgarie bénéficie d’un climat diversifié qui satisfait tous les goûts. Que vous soyez attiré par le farniente sur les plages ensoleillées des stations balnéaires ou que vous préfériez les activités hivernales dans des stations de ski de qualité, ce pays offre une vaste gamme d’activités touristiques.
2 – Des paysages sublimes à couper le souffle :
La Bulgarie est un véritable paradis pour les amoureux de la nature. De la Vallée des Roses, avec ses champs infinis de roses, à la plage de Bolata et la Baie de Sozopol, en passant par les paysages pittoresques de Melnik et les aventures en plein air dans le Parc national du Pirin, la Bulgarie offre une diversité de panoramas époustouflants.
3 – Facile d’accès et très proche de la France :
Située à seulement 2h45 de vol de Paris et de la plupart des capitales européennes, la Bulgarie est facilement accessible, ce qui en fait une destination idéale pour les vacances ou pour s’y installer.
4 – Une fiscalité très avantageuse :
Avec une taxe annuelle immobilière très réduite de 0,15% calculée sur la valeur fiscale de la propriété, la Bulgarie propose un environnement fiscal attrayant pour les propriétaires. La taxe foncière est nettement moins élevée que dans la plupart des municipalités françaises, et il faut savoir par ailleurs qu’il n’y a pas de taxe d’habitation non plus !
5 – Une forte hausse des prix dans le secteur immobilier : gros potentiel ?
Le marché immobilier bulgare a connu une forte hausse des prix au cours des dernières années, avec une augmentation de +90,48% depuis le 1er trimestre 2015 jusqu’au 3ème trimestre 2023 (source). Cette forte hausse des prix dans l’immobilier est d’ailleurs beaucoup plus forte à Sofia, la capitale de la Bulgarie, que dans le reste du pays. On constate par ailleurs une forte hausse des prix dans le secteur immobilier dans les stations balnéaires.
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N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus sur l’acquisition d’une maison en Bulgarie. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de vingt ans d’expérience à mon actif.
