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Défiscalisation
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La loi Cosse la meilleure défiscalisation pour de l’immobilier ?

La loi Cosse  la meilleure défiscalisation pour de l’immobilier ?
par cyril jarnias - le 13 janvier 2019

La loi Cosse la bonne idée pour défiscaliser dans l’immobilier?

Qu’est-ce que la loi Cosse?

Après l’assurance vie, l’immobilier est un moyen d’investissement favorisé par la majorité des Français.

De nombreux mécanismes d’incitations fiscales sont prévus par le gouvernement afin de booster l’investissement dans divers domaines et permettre de faire baisser son revenu imposable ou de bénéficier de réductions et de crédits d’impôt. Vous êtes sur la bonne page si vous êtes à la recherche d’un dispositif de défiscalisation immobilière pouvant permettre d’obtenir un rabais fiscal en contrepartie d’un placement dans l’immobilier.

La loi Cosse fait partie des dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État qui peut permettre d’obtenir un abattement fiscal conséquent.

 

Cet article est en mesure de vous aider à connaitre les détails de la loi Cosse, son fonctionnement, ses avantages comme ses inconvénients ainsi que les autres lois de défiscalisations immobilières.   


Sommaire loi Cosse :

  1. Définition de la loi Cosse
  2. Le fonctionnement de la loi Cosse
  3. Les avantages et les inconvénients
  4. Les autres lois de défiscalisation en immobilier
  5. Conclusion

loi cosse

1. Définition de la loi Cosse

C’est une proposition de loi présentée par la ministre du Logement Emmanuelle Cosse au projet de loi de finances de 2017. La loi Cosse appelée également dispositif « Louer Abordable » ou « Cosse ancien » est un nouveau dispositif de défiscalisation immobilier qui est entré en vigueur depuis le 1er février 2017 en remplacement des dispositifs Besson et Borloo ancien.

C’est un dispositif de déduction fiscale pour la location solidaire destiné à inciter les propriétaires de logements dans des zones tendues à louer leurs logements à des prix raisonnables et de bénéficier d’une déduction fiscale conséquente sur leur revenu foncier. Et plus le loyer sera modéré, plus l’incitation fiscale est forte.

Le montant des abattements proposé par le dispositif de la loi Cosse varie en fonction du lieu de situation du bien loué. Il est possible de déduire son revenu de 15 à 70 % des loyers perçus. La déduction peut même aller jusqu’à 85 % pour les propriétaires qui confient la gestion de leur bien à une association agréée faisant de la location sociale.

  • Les objectifs de la loi Cosse

La loi Cosse a pour but d’inciter les propriétaires de logement situé dans des zones où la demande en logement est forte de les mettre sur le marché de la location à un prix abordable. C’est-à-dire de proposer des loyers abordables au montant des loyers des HLM dans les parcs privés.

Son principe consiste dans la mise en location d’un logement à des personnes à revenus modestes afin de défiscaliser ses revenus locatifs.

Plus le loyer proposé par le propriétaire sera modéré, plus l’incitation sera forte.

Elle a également pour objectif de relancer l’immobilier, c’est-à-dire de dynamiser la construction immobilière et logement disponibles à la location dans les zones tendues où la demande locative est supérieure à l’offre.

Il est cependant impossible pour un même logement de cumuler le dispositif de la loi Cosse avec l’investissement locatif Scellier, Pinel, Besson ancien et autre.


fonctionnement loi cosse

 

2. Le fonctionnement de la loi Cosse

Il est nécessaire de respecter certaines conditions afin de pouvoir bénéficier de la défiscalisation immobilière de la loi Cosse.

  • L’engagement du propriétaire à louer le bien immobilier nu à titre de résidence principale au locataire ;
  • Investir dans une zone spécifique du territoire, c’est-à-dire que le bien doit être situé dans une zone éligible loi Cosse ;
  • La signature par le propriétaire d’une convention avec l’ANAH ou Agence Nationale de l’Habitat entre le 1er janvier et le 31 décembre 2019 pour la mise en location du logement ; le propriétaire est libre du choix du locataire et du niveau de loyer à appliquer entre loyer intermédiaire, social ou très social ;
  • Le logement doit être un bien immobilier ancien ;
  • Le locataire ne doit faire partie du foyer fiscal du propriétaire ou une personne qui occupe déjà le logement sauf renouvellement du contrat de location ;
  • Le respect des normes de décence prévues par le décret du 30 janvier 2002 pour le logement ;
  • Le loyer appliqué ne doit pas dépasser un certain plafond.

Plafonds de loyers en euros/m² par mois

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Loyer intermédiaire

16,96

12,59

10,15

8,82

8,82

Loyer social

11,86

9,13

7,86

7,55

7

Loyer très social

9,23

7,10

6,12

5,86

5,44

  • le respect d’un certain plafond pour les ressources des locataires qui dépend du nombre d’habitants dans le logement ainsi que le nombre de personnes à charge

Plafonds de ressources applicables en euros

Plafond intermédiaire

Composition du ménage

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2/C

Personne seule

37508

37508

30572

27515

2 personnes sans aucune personne à charge

56058

56058

40826

36743

Personne seule ou couple avec 1 personne à charge

73486

67386

49097

44187

Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge

87737

80716

59270

53344

Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge

104390

95553

69725

62753

Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge

117466

107527

78579

70721

Personne à charge supplémentaire

plus 13087

plus 11981

plus 8766

plus 7888

Plafond PLUS pour les conventions à loyer social

Paris et communes limitrophes

Ile-de-France

Autres régions

Personne seule

23354

23354

20304

Couple

34904

34904

27114

Pers. seule ou couple avec 1 pers. à charge

45755

41957

32607

Pers. seule ou couple avec 2 pers. à charge

54628

50257

39364

Pers. seule ou couple avec 3 pers. à charge

64997

59495

46308

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

73138

66950

52189

Personne à charge supplémentaire

plus 8150

plus 7460

plus 5821

Plafond PLAI pour les conventions à loyer très social

Personne seule

12848

12848

11167

Couple

20943

20943

16270

Pers. seule ou couple avec 1 pers. à charge

27452

25174

19565

Pers. seule ou couple avec 2 pers. à charge

30049

27641

21769

Pers. seule ou couple avec 3 pers. à charge

35746

32724

25470

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

40227

36823

28704

Personne à charge supplémentaire

plus 4482

plus 4102

plus 3202

  • La location du logement conventionné pendant toute la durée de la convention qui est de 6 ans pour les conventions sans travaux et de 9 ans pour les conventions avec travaux.
  • La réduction d’impôt de la loi Cosse

La loi Cosse peut permettre aux propriétaires de bénéficier d’une déduction fiscale loi Cosse qui peut aller de 15 à 70 % du montant des loyers perçus. La réduction peut même aller jusqu’à 85 % si le propriétaire décide de confier la gestion de son bien à une association agréée et ce quelle que soit la zone géographique dans laquelle le logement se situe. L’avantage fiscal est calculé sur les revenus bruts encaissés et la déduction s’applique dès le premier jour de la date d’effet du bail et pendant toute la durée de la convention. Les revenus issus de la location sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Le dispositif Cosse peut être rentable pour un propriétaire, car l’avantage fiscal accordé peut équilibrer l’abaissement consenti sur le loyer. Il est en outre possible de déduire de ses revenus locatifs les autres frais comme les charges de copropriété, la taxe foncière ou les dépenses de travaux.

  • Les biens concernés par la loi Cosse

Le dispositif de la loi Cosse concerne :

  • Tous les logements anciens ou récents, avec ou sans travaux et situés sur le territoire métropolitain ou en outre-mer : Guyane, Guadeloupe, Martinique, Mayotte et Réunion, mais il ne s’applique pas aux biens immobiliers neufs ;
  • Les logements conventionnés avec l’ANAH entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 ;
  • les logements donnés en location directement par le propriétaire ou dans le cadre de l’intermédiation locative ; l’intermédiation locative consiste pour le propriétaire soit de louer son bien immobilier à un organisme public ou privé qui va le mettre à disposition de personnes en grande précarité, soit de confier un mandat de gestion à une agence immobilière sociale ou à vocation sociale qui va se charger de la gestion locative du bien.
  • Le zonage applicable à la loi Cosse

La loi Cosse est applicable sur l’ensemble du territoire et reprend le zonage de la loi Pinel, mais est renforcée dans les zones tendues ou la demande locative est en déséquilibre par rapport à l’offre. Notamment dans les zones A, A bis, B1, B2.


avantages inconvénients loi cosse

3. Les avantages et les inconvénients de la loi Cosse

Tout comme les nombreux dispositifs mis en place en faveur de l’investissement locatif, la loi Cosse a ses avantages et ses inconvénients à savoir :

  • Des économies d’impôts non négligeables

La Loi Cosse peut permettre d’obtenir des avantages fiscaux supérieurs à ceux de la loi Pinel. L’avantage fiscal accordé par la loi Cosse peut permettre systématiquement aux propriétaires bailleurs de réduire leur impôt sur le revenu, car consiste dans la déduction de ce montant sur ses revenus fonciers. Le montant de la réduction fiscale dépend du lieu de situation du bien et le caractère plus ou moins social du loyer choisi.

Zone A bis, A, B1

Zone B2

Loyer intermédiaire

30 %

15 %

Loyer social ou très social

70 %

50 %

Intermédiation locative

85 %

85 %

Mais la loi Cosse est également assujettie à des contraintes lourdes qui peuvent occasionner un certain inconvénient.

  • Un rendement peu élevé et des risques locatifs

Les plafonds de ressources de la loi Cosse sont relativement faibles et peut faire craindre aux propriétaires de faire face à des impayés, une rentabilité trop faible ou des risques de dégradations de leur bien.

Le dispositif est également moins avantageux du point de vue fiscal dans la zone B2 avec seulement un abattement fiscal de 15 % pour un loyer intermédiaire et 50 % pour un loyer social ou très social. Il est donc nécessaire pour un investisseur avant de décider de réaliser un projet de location avec le dispositif Cosse de vérifier que la décote de loyer peut être compensée par l’abattement qui peut être obtenu.


autres lois defiscalisation immobilier

4. Les autres lois de défiscalisation en immobilier

Il existe d’autres lois de défiscalisations immobilières mises en place par le gouvernement dans le but de soutenir l’investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien. Les différentes lois de défiscalisation peuvent permettre de bénéficier d’une réduction fiscale à des conditions et des taux différents.

C’est un dispositif d’aide à l’investissement locatif qui concerne les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. La loi Pinel peut permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu qui peut aller jusqu’à 63000 euros sur 12 ans en échange de l’achat d’un bien immobilier neuf destiné à la location dans des zones définies pendant une durée minimum de 6 ans. Le bénéfice des avantages fiscaux de la loi Pinel est assujetti au respect des plafonds de loyers, des ressources et de la durée de la location.     

  • La Loi Mézard

C’est un dispositif de défiscalisation immobilière qui peut permettre à un contribuable français d’obtenir un rabais fiscal qui sera imputable sur son impôt sur le revenu en contrepartie d’un investissement dans la construction ou l’achat d’un logement neuf destiné à la location. La loi Mézard peut également concerner les logements anciens avec quelques différences concernant les conditions d’éligibilité. La Loi Mézard reprend les mêmes principes que la loi Pinel avec certaines adaptations. Il concerne les investissements locatifs réalisés depuis le 1er janvier 2018 pour des logements neufs ou en cours de construction. La réduction d’impôt de la loi Mézard est identique à celle de la loi Pinel, mais la réduction est basée sur le prix du bien immobilier avec une limite de 63000 euros pour un investissement locatif de 300000 euros.

  • La loi Censi Bouvard

Également appelée loi Bouvard ou Censi Bouvard. C’est une loi de défiscalisation destinée à l’investissement dans des résidences de services neuves ou rénovées à caractère social qui peut concerner les résidences seniors, les résidences étudiantes ou les résidences pour personnes handicapées. Elle peut permettre de défiscaliser les loyers générés par l’investissement grâce à la récupération de la TVA de 20 % du montant de l’opération et d’obtenir une réduction d’impôt jusqu’à 11 % du prix du bien avec un plafond de 300000 euros sous certaines conditions.   

  • La loi Malraux

C’est un dispositif de défiscalisation immobilière qui peut permettre de bénéficier d’une fiscalité avantageuse en contrepartie d’un investissement dans des bâtiments à restaurer dans les secteurs sauvegardés. La loi Malraux est en vigueur depuis de 4 aout 1962 et a subi des modifications en 2009. Elle peut permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut couvrir jusqu’à 30 % du montant des travaux dans la limite de 400000 euros sur 4 ans sous certaines conditions.   


 

5. Conclusion loi Cosse 

La Loi Cosse est un dispositif de défiscalisation immobilière qui peut permettre de bénéficier d’un abattement fiscal qui peut aller de 15 % à 85 % à condition de mettre un logement situé dans une zone tendue en location ou en passant par l’intermédiation locative quelle que soit la zone géographique dans laquelle le logement est situé.

A ce jour, la défiscalisation la plus connue sur l’immobilier en France reste la loi Pinel. Maintenant, avant de se lancer dans une défiscalisation, on peut éviter la fiscalité de l’immobilier sur les revenus fonciers avec le LMNP.

Que retenir sur la loi Cosse en priorité?

Opter pour le dispositif Cosse peut être rentable à condition que l’avantage fiscal obtenu puisse compenser l’abaissement consenti sur le loyer.

 

La loi Cosse peut en outre permettre de déduire de ses revenus la taxe foncière, les charges de copropriété ou les dépenses de travaux.

Mon sentiment?

Je pense que vous devrez bien évaluer la valeur à l’achat de votre bien et la rentabilité réelle avant de vous lancer dans cette solution de défiscalisation.

Quid de la revente de ces biens à la fin de l’avantage fiscal surtout si tous les acheteurs vendent pour aller un nouveau programme pour réduire l’imposition sur le revenu?

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