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Immobilier Pinel : comment acheter le meilleur bien à tous les coups?

Immobilier Pinel : comment acheter le meilleur bien à tous les coups?
par cyril jarnias - le 16 décembre 2016

Vous êtes décidé, vous voulez acheter un bien immobilier Pinel!

Mise à jour du 17/10/18 :

Grande nouveauté pour l’immobilier de défiscalisation en France,

jusqu’à présent si vous étiez  expatrié, vous ne pouviez pas bénéficier de l’immobilier de défiscalisation à l’image du Pinel en France (voir plus bas pour les avantages).

Cela va changer puisque le gouvernement annonce que ce dispositif sera ouvert également aux expatriés (je rappelle qu’il s’agit de français avec un contrat français mais qui vivent et travaillent à l’étranger).

Ces expatriés étant soumis également maintenant au prélèvement à la source (grande nouveauté aussi) pourront faire de la réduction fiscale avec l’immobilier Pinel.

Lien sur cet article également : expatrié et immobilier Pinel.

Question : peut-on imaginer que d’autres dispositifs immobiliers (Malraux, Censi-bouvard, autre…) puissent aussi être ouverts aux expatriés dans un avenir proche?

A suivre…

C’est une sacrée décision que de vouloir acheter de l’immobilier de rendement et de défiscalisation.

L’immobilier Pinel est la dernière mouture en date en France pour réduire son impôt sur le revenu.

Je ne vais pas revenir sur le fonctionnement du Pinel remplaçant du Duflot.

Maintenant, amis lecteurs du blog gestion de patrimoine, j’ai le regret de vous informer qu’un bien immobilier ne s’achète pas comme une baguette de pain.

L’immobilier d’investissement n’est pas si simple. Vous avez pléthore d’offres et aussi malheureusement beaucoup de programmes de mauvaises qualités malheureusement.

Des lecteurs en quête de bien de défiscalisation, un peu perdu, on doit bien le reconnaître m’ont demandé mon avis et des pistes pour trouver le meilleur bien Pinel.

Pour éviter de me répéter, je vous propose 7 points à regarder avant d’investir dans de l’immobilier Pinel. J’espère qu’ils vous aideront à éviter de vous retrouver avec un mauvais bien Pinel en pesant le pour et le contre avant d’acheter.

Comme je le dis toujours avec la gestion de patrimoine, on apprend à comparer et à définir ses objectifs patrimoniaux avec un bon bilan patrimonial!

Immobilier Pinel

Allons droit dans le cible pour avoir le meilleur bien immobilier Pinel!

J’aime bien l’idée d’une « check liste » où vous cocherez chacun des points pour être certain de sélectionner et d’investir dans un bien Pinel de qualité.

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7 points à regarder dans l’investissement PINEL

1 > Mon taux d’endettement :

Ca peut paraître une évidence mais aller s’amuser à acheter un bien Pinel pour réduire ses impôts : je dis pourquoi pas?

Maintenant, généralement, vous n’allez pas financer votre bien cash.

Vous allez avoir recours au crédit.

Souvent, vous avez déjà le crédit de votre résidence principale.

L’enjeu avant de faire un crédit pour du Pinel : voir si vous êtes loin de 33% d’endettement?

Je pense que si vous êtes déjà à 30% de taux d’endettement même si vous savez que le loyer va vous couvrir pratiquement le crédit, c’est souvent une erreur.

A moins d’avoir une épargne de précaution importante, vous n’aurez plus aucune marge de crédit.

En plus, vous devez bien comprendre que les charges de votre bien peuvent augmenter, que votre bien peut avoir un mauvais locataire à un moment (assurance ou pas) et surtout que vous aurez toujours un peu de fiscalité à payer sur le bien après réduction d’impôt.

Généralement, vous avez toujours un petit effort d’épargne à faire et si vous êtes déjà au maximum de votre capacité de crédit, vous avez peu de marge de mannoeuvre en cas de coups durs (perte d’emploi, santé, voiture à changer…).

Si vous êtes déjà à 30% de taux d’endettement ou plus : attention avant de financer à crédit un bien immobilier Pinel.

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2 > Sous les 100000 euros, l’immobilier Pinel  ressemble à du low cost :

C’est malheureux à dire mais je pense qu’on vous ment un peu quand on vous propose un bien Pinel bon marché.

Je peux comprendre qu’une chambre de bonne sur Paris peut rapporter encore un peu avec un prix faible à l’achat (et encore…).

Sauf que cette foi-ci, il s’agit d’un appartement ou d’un studio que vous allez loué sur une durée qui peut aller jusqu’à 12 ans.

Sous les 100000 euros, ce n’est pas de l’immobilier Pinel, c’est du low cost souvent bon marché et de qualité moyenne. Attention le jour de la revente à la décote!

Je n’ai pas peur de parler d’immobilier d’abattages : on vend de la masse, on casse les prix et la qualité s’en fait ressentir.

Vous trouvez avec des parcs « Pinel » avec une multitude d’investisseurs et souvent une qualité de matériaux mauvaises.

Je dis toujours si vous n’avez pas les moyens pour quelque chose de qualité, souvent, vous devez oublier.

Que ferez-vous après 12 ans pour revendre votre bien Pinel?

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3 > J’achète un bien Pinel dans un programme immobilier où il n’y a pas que du Pinel :

Cela semble du bon sens mais si tout le monde achète au même endroit :

On peut imaginer que dans 12 ans au maximum de la réduction d’impôt, tous les petits investisseurs voudront revendre.

De préférence prendre des programmes où les investisseurs ne sont pas là que pour la défiscalisation.

Je m’informe donc si dans le programme vendu, il n’y a pas que des investisseurs pour de la défiscalisation pure et dure.

Cela pourra me garantir une décote moins forte de mon bien à la revente.

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4 > Je suis méfiant sur les simulations des vendeurs Pinel :

Une simulation Pinel : c’est toujours sexy.

Elle vous montre que le locataire et la baisse d’impôts financeront en grande partie le bien.

Elle met un taux de revalorisation des charges souvent faible.

Elle montre que le crédit va financer pratiquement tout votre bien.

Pour les simulations Pinel : vous devez toujours demander les hypothèses les plus défavorables.

Elle n’insiste parfois pas assez sur votre effort d’épargne et le surcoût de fiscalité sur les revenus fonciers générés.

Elle ne tente pas de simuler le rendement du bien après la défiscalisation si vous le louez dans les conditions de l’immobilier ancien où se trouvera un jour votre bien.

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5 > Pinel : emplacement d’aujourd’hui mais aussi de demain!

On pourrait se dire, je vais acheter un bien Pinel dans une zone dense avec des entreprises autour, des boutiques, des écoles, des emplois. J’aurais donc facilement un locataire et la zone sera recherchée.

Oui mais car dans le cadre de l’immobilier Pinel, vous allez devoir anticiper l’avenir.

Je me renseigne sur les futurs axes de développement de la ville où je compte acheter mon bien Pinel.

Pas simple!

Vous devrez trouver des zones où le potentiel est bien réel.

Prenons un exemple, le nouveau stade de l’olympique lyonnais : on peut imaginer qu’autour de cette zone, il peut y avoir du potentiel.

C’est un peu la même idée avec votre achat de défiscalisation. Vous devez donc vous renseigner sur les projets d’infrastructures de la ville où vous allez acheter (par exemple).

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6 > Le rendement du Pinel après ou avant avantage fiscal?

Je crois que c’est une évidence, sans la réduction d’impôt et avec des loyers plafonnés, on prendra un rendement avec avantage fiscal.

Je pense que le piège est là.

Vous allez projeter votre bien dans 12 ans par exemple et regarder le prix du locatif dans la zone d’achat dans l’ancien.

Rendement après fiscalité et rendement comme si vous achetiez de l’ancien dans la zone d’achat de votre bien immobilier de défiscalisation.

Vous regardez le coût des charges, le poids de la fiscalité et vous aurez un rendement pour l’avenir.

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7 > Etre certain d’avoir le bon programme immobilier :

Je vais décevoir les rois du système D en matière d’achat d’immobilier de défiscalisation mais les bons programmes sont rares.

Vous trouverez certainement facilement des programmes sur internet ou en cherchant dans une ville donnée.

Les meilleurs programmes Pinel sont généralement accessibles principalement avec de bons professionnels du patrimoine ou dans un bon réseau.

Maintenant, êtes-vous certain que l’on vous proposera le bon programme Pinel? Ce n’est pas certain du tout.

La raison est simple.

Avant vous, particulier en direct, les promoteurs vont servir leurs meilleurs clients : certains investisseurs privés ou encore un meilleur conseiller en gestion de patrimoine.

Résultat, vous aurez sur le marché une offre où un premier tri sur les biens de qualité aura déjà été fait.

Des partenaires financiers qui se serrent la main !

Handshake of business partners

 

Vous aurez le meilleur bien Pinel à tous les coups? Sans doute en vous alliant avec le bon expert.

Malheureusement, c’est rarement le cas sans le bon réseau.

Les 7 points que j’ai mis en avant devraient vous aider à éviter les pièges classiques lorsque l’on achète de l’immobilier de défiscalisation.

Le choix du Pinel n’est qu’un exemple.

Je vous demande avant tout de prendre votre temps, de faire preuve de bon sens et d’être épaulé.

+

J’aime bien citer l’exemple d’un lecteur qui cherchait un bien Pinel :

Je l’ai eu plusieurs fois au téléphone. Il était allé regarder plusieurs programmes en France. Il a fait des calculs dans tous les sens.

Au final, il a reconnu qu’il avait besoin d’aides car il s’est rendu compte que la réduction fiscale n’était pas le seul enjeu de son achat immobilier. Ensuite, devant la multitude d’offres, il était incapable de savoir quel était le meilleur bien Pinel ou en tout cas celui qui correspond à sa situation et ses objectifs patrimoniaux.

Si vous êtes un peu ou beaucoup perdu dans la « jungle » Pinel, je vous propose d’échanger ensemble avec mon service sur mesure en remplissant le formulaire ci-dessous. L’union fait la force!

 

 

 

 

 

 

 

 

Je vous propose maintenant un diagnostic patrimonial gratuit avec mon outil patrimoine sur mesure (voir ci-dessous).

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