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Investir dans l’immobilier aux USA comment faire?

Investir dans l’immobilier aux USA comment faire?
par cyril jarnias - le 03 février 2019

Investir dans l’immobilier aux USA, que devriez-vous savoir ?

Un investisseur en quête d’une rentabilité plus élevée peut envisager d’investir hors de la France. Les États-Unis figurent à l’heure actuelle parmi les pays à regarder pour investir dans l’immobilier hors de l’Exagone. C’est un pays fédéral qui connait à l’heure actuelle une situation de plein emploi avec un taux de croissance de +2,5 % en 2017.

Les États-Unis sont rapidement sortis de la crise des subprimes et disposent de nos jours de nombreux biens immobiliers qui n’ont pas encore trouvé preneur.

Cet article est en mesure de vous éclairer sur toutes les informations à connaitre si vous envisagez d’investir aux États-Unis et de répondre à la question si oui ou non il est possible de faire des profits dans l’immobilier dans « la patrie de l’oncle Sam ».   


Sommaire investissement aux USA :

  1. Investissement aux USA
  2. Investissement locatif aux USA
  3. Fiscalité aux USA
  4. Processus achat immobilier aux USA
  5. Quelques spécificités de l’immobilier aux USA
  6. Pièges à éviter avant d’acheter
  7. Conclusion

investissement usa

 

1. Investissement aux USA

Le marché de l’immobilier aux USA est intéressant pour les investisseurs depuis 2012 avec une progression à la hausse du prix de l’immobilier. Les États-Unis sont considérés par les Européens comme une terre d’accueil et d’investissement. Les Français en particulier sont de plus en plus attirés par ce vieux continent que ce soit pour investir, pour passer ses vacances ou bien pour sa retraite.

Le marché immobilier américain s’est peu à peu amélioré après la crise des subprimes avec une augmentation des prix. En effet, les prix immobiliers américains sont en pente ascendante et les économistes prévoient en moyenne une hausse du prix de l’immobilier de 4,8 % en 2018. Le prix du mètre carré est actuellement de 150 dollars, le prix médian de 275000 dollars et le prix de location médian de 1655 dollars.

Faut-il investir aux USA?

Le concept du rêve américain est toujours présent aux États-Unis avec la constante évolution du nombre d’étrangers qui s’y sont installés. Bon nombre de Français choisissent les États-Unis pour passer leurs vacances ou font le projet de s’y installer de manière permanente, mais ils représentent également une cible privilégiée pour les investissements professionnels des entreprises.

Les États-Unis constituent une destination idéale pour un investissement immobilier pour de nombreuses raisons :

  • Les États-Unis disposent d’un marché économiquement fiable avec un taux de croissance à la hausse, un taux de chômage très faible et une consommation importante.
  • Les prix de l’immobilier aux États-Unis sont très attractifs, car ils n’ont pas encore atteint leur niveau initial d’avant la crise et peuvent donc permettre d’obtenir de bonnes plus-values. 
  • Les rendements des investissements immobiliers locatifs aux États-Unis sont plus intéressants qu’en France et peuvent aller de 5 à 11 % avant impôt alors que le rendement locatif à Paris ne dépasse pas les 2% nets en moyenne.
  • Investir aux États-Unis est peu risqué avec le système fédéral qui peut permettre de réduire fortement le risque d’impayé.
  • La fiscalité américaine sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières sont plus intéressantes qu’en France
  • La forte demande locative en conséquence des saisies immobilières qui ont contraint les foyers à louer le temps de reconstruire leur « credit history ».

Tableau comparatif des rendements en Europe avec les États-Unis

PAYS

Rendement moyen annuel

USA

6,5 % à plus de 10 %

Amsterdam

5,33 %

Londres

3 %

Paris

2 %

 


investissement locatif usa

2. Investissement locatif aux USA :

Les États-Unis connaissent un essor économique important en entrainant une augmentation des prix à la location par rapport à des prix d’acquisition encore relativement bas. Le nombre des locataires est également très élevé aux États-Unis, car beaucoup de foyers ont perdu leur bien immobilier pendant la crise des subprimes et sont donc obligés de louer. Les États-Unis constituent donc une destination idéale pour investir en prenant le minimum de risque.

Les conditions d’acquisitions immobilières aux USA

Seules les coopératives d’habitations ou les copropriétés sont interdites à la propriété étrangère aux États-Unis. Les acheteurs étrangers sont autorisés à acheter des maisons familiales, des maisons communales et des appartements. Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier aux États-Unis sans avoir besoin d’une autorisation de résidence permanente ou de citoyenneté. Les ressortissants étrangers ont juste besoin d’un numéro d’identification du contribuable ou ITIN, un numéro d’identification fiscal de traitement du contribuable américain. Celui-ci peut être délivré par l’IRS, l’autorité fiscale américaine, ou par un comptable agrée et approuvé par l’IRS en remplissant le formulaire W-7 en anglais.

Des prix d’achat très en dessous du marché

Le prix de l’immobilier aux États-Unis est encore très en dessous du marché. Même si les prix sont plus élevés qu’après la crise, mais sont encore inférieurs aux prix avant la crise et peuvent permettre d’obtenir un bon retour avec un minimum de risque. Par ailleurs, l’euro est actuellement positif face au dollar et il est possible d’investir à partir de 60000 dollars.   

L’immobilier à Detroit : du risque rémunéré!

Le marché de l’immobilier à Detroit est actuellement favorable grâce au rachat et à la rénovation des quartiers entiers de la ville par des investisseurs fortunés. Une initiative qui a conduit à la redynamisation de tous les secteurs d’activité de cette ville. Il est possible de faire des profits importants en matière d’investissement immobilier à Detroit, car l’immobilier est accessible à l’acquisition et peut garantir une bonne rentabilité ainsi qu’une plus-value certaine à condition de bien choisir son quartier.

Les quartiers de Detroit les plus favorables à l’investissement immobilier sont :

  • La partie ouest de la ville, dont les quartiers de l’University District et Bagley, les quartiers voisins de West village et Indian Village
  • La partie nord-est avec le rachat du Packard Automative Plant par l’espagnol Fernando Palazuelo qui va redonner sa splendeur et son faste à ce quartier.
  • Les zones hors agglomération comme Warren, Red Fort ou Harpers Woods qui sont également propices à une bonne rentabilité locative avec des prix en dessous du marché et des locataires plus sûrs. 

L’immobilier à Miami :

Investir dans l’immobilier à Miami peut être intéressant pour plusieurs raisons :

  • Des conditions d’acquisitions attractives avec des prix en dessous du marché capable de générer une bonne rentabilité avec des loyers relativement élevés et une demande locative plus forte que l’offre.
  • La possibilité de bénéficier d’une fiscalité simplifiée avec des frais d’acquisition de 2 % qui permet de réaliser une plus-value de 10 % (aux prix actuels mais ils montent vites!) après une détention d’un an seulement.
  • Les prix de vente sont en constante augmentation et peuvent garantir une plus-value réelle en cas de revente future.

Réaliser un investissement immobilier à Miami peut représenter une opportunité intéressante à condition de bien choisir son quartier. Les quartiers à forte rentabilité sont :

  • Les quartiers de South Beach, Design District ou Midtown en investissant dans des appartements, des penthouses dans des condos de luxes ou des villas les pieds dans l’eau.
  • Downtown Miami est propice à l’investissement dans le neuf avec des logements ou des bureaux.
  • Il est également possible de faire d’excellents investissements dans le quartier de Brickell, de Bal Harbour, de Sunny Isles ou quartiers de Coconut Grove et Coral Gables.

L’immobilier dans d’autres villes aux USA :

Parmi les autres villes les plus intéressantes pour investir dans l’immobilier figurent Tampa, Atlanta, Hudson, Denver, Seattle, Austin et autres. Il y a également la ville d’Orlando qui dispose de tous les atouts indispensables pour un investissement immobilier. Par contre, sur Orlando les prix sont plus à 6 chiffres +/- 200000 dollars).

En effet c’est une zone très dynamique avec un taux d’emploi en progression et une demande locative de plus en plus forte. La présence de parcs d’attractions qui attirent des millions de touristes par année et l’implantation de nouveaux pôles de compétences font qu’Orlando peut offrir de meilleures opportunités en matière d’investissement immobilier.   


 

fiscalité usa

 

3. La fiscalité aux USA

Les États-Unis disposent d’une fiscalité plus avantageuse par rapport à la France et peuvent permettre de bénéficier de nombreux abattements fiscaux. La convention fiscale bilatérale franco-américaine peut permettre d’obtenir une rentabilité 3 fois supérieure à ce qu’on peut envisager en France. Elle permet également d’éviter la double imposition grâce à un mécanisme de crédit d’impôt obtenu en France.

Il est possible de déduire des loyers bruts les charges supportées dans le cadre de la gestion du bien immobilier comme les travaux de maintenance, les assurances, les honoraires du gestionnaire ou du comptable, les frais d’hôtel, les billets d’avion, etc. Une partie du prix de l’acquisition peut en outre être amortie de manière linéaire sur 27,5 ans, quel que soit le statut de l’investisseur. Et un abattement fiscal forfaitaire de 3900 dollars sur le revenu net à déclarer est octroyé à chaque propriétaire.

La déclaration d’impôt

Aux USA, il faut déposer sa déclaration d’impôt avant le 15 juin de l’année suivante sous peine de pénalité financière. Un investisseur étranger doit avoir un numéro d’identification au niveau fédéral, l’Individual Tax Identification Number ou ITIN qui peut être demandé à l’IRS. Vous pouvez aussi recourir l’aide d’un comptable agrée et certifié auprès de l’IRS pour ce faire si besoin.

L’imposition réelle d’un contribuable français est réalisée aux États-Unis, mais il doit déclarer ses revenus américains auprès du fisc français dans sa déclaration de revenus, et bénéficier d’un crédit d’impôt pour éviter la double imposition. Il ne sera pas assujetti aux prélèvements sociaux de 17,2%, mais les revenus perçus aux États-Unis vont s’ajouter à sa base imposable.

Les taxes pour les Français aux États-Unis

Aux États-Unis, il existe différents niveaux d’imposition que ce soit au niveau fédéral, au niveau fédéré et éventuellement au niveau des collectivités locales de résidence. Un résident fiscal français est tenu de payer l’impôt sur les loyers ou « rental income » à l’État fédéral ainsi que sur les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien ou capital gain. À l’échelle locale, il sera assujetti à la taxe foncière ou « Real estate tax » ou « Property tax ».

Il doit également s’acquitter d’une taxe sur le revenu fédéral jusqu’à 39,7 %, et il peut être soumis au « Medicare Tax » de 3,8 % ainsi qu’à l’impôt sur le revenu de l’État concerné de 14 % au maximum. Toutefois, les charges sont déductibles et peuvent concerner les intérêts de l’emprunt, la taxe foncière, les charges communes de l’immeuble, les assurances, les frais de réparation et autres.


achat immobilier usa

   

 

4. Le processus d’achat immobilier aux USA

Le processus d’achat d’un bien immobilier diffère largement de celui de la France. Les étapes à respecter pour pouvoir devenir propriétaire d’un bien immobilier aux États-Unis sont les suivantes :

La recherche du bien

L’accompagnement d’un agent immobilier ou un « Real estate agent » est conseillé pour la recherche d’un bien immobilier. Les États-Unis disposent d’une base de données MLS ou « Multiple Listing Service » qui recense tous les biens disponibles à la vente.

En ayant accès au MLS, le « Real estate agent » peut rechercher le bien immobilier que vous souhaitez acquérir parmi ceux mis en vente. Il est nécessaire de faire appel à un agent immobilier qui dispose d’une licence pour exercer sa profession. C’est lui qui va vous représenter pendant tout le processus d’achat immobilier.

La rédaction d’une offre

Il faut faire rapidement une offre d’achat écrite après avoir fixé son choix sur un bien immobilier précis. L’offre, paraphée et signée, est transmise à l’agent du vendeur ou à la banque dans le cas de saisies bancaires. L’offre d’achat doit préciser :

  • Le prix d’acquisition ;
  • Le dépôt initial également appelé « Good faith deposit » ou « Earnest money ». Il correspond à 10 % du prix demandé pour un achat au comptant et de 1 à 2 % pour un achat avec financement ;
  • Les modalités de paiement qui peuvent être au comptant ou avec un crédit immobilier ;
  • La durée de validité de l’offre ;
  • La date de signature définitive ou date de closing ;
  • Les conditions d’obtention du prêt qui permet d’annuler la vente et de récupérer l’acompte dans le cas où le prêt n’est pas obtenu;
  • Les conditions d’inspection de la propriété par un home inspector;
  • Les conditions de valeur minimale, etc.

Si l’offre est acceptée par le vendeur, elle devient le contrat de vente. Ainsi, il faut procéder au règlement du dépôt initial et commencer la procédure d’inspection. Le règlement du dépôt initial doit se faire dans un délai de 30 à 35 jours pour un achat au comptant et de 40 à 60 jours pour un achat avec financement.

La finalisation de l’achat

La finalisation de l’achat consiste dans la signature de l’acte notarié ou « Closing ».

La première étape de la finalisation consiste dans la rédaction de l’ « Escrow letter », dont le but est de certifier que les fonds du premier versement sont positionnés sur le compte séquestre de l’agence immobilière du vendeur. Le « Title company » qui est l’équivalent du notaire reçoit la copie du contrat de vente définitive, de l’ « Escrow letter » et des informations personnelles concernant le vendeur.

Ensuite, il procède à des enquêtes pour vérifier que le bien est libre de toute hypothèque.

Il élabore ensuite un document appelé HUD, un compte rendu financier de la transaction qui récapitule les montants à verser par l’acheteur et le vendeur à la signature.

Le title company vous remet les clés après la remise du prix de vente au vendeur. Il délivre l’acte d’achat définitif ou DEED après l’enregistrement auprès du centre administratif. 

Vous  devenez alors propriétaire d’un bien immobilier aux USA!


 

spécificités immobilier aux usa

 

5. Quelques spécificités de l’immobilier aux USA

Le marché de l’immobilier américain attire de plus en plus les investisseurs du monde entier par son dynamisme et les diverses opportunités qu’il peut offrir.

Un large éventail de biens immobiliers

Les États-Unis d’Amérique sont un grand pays composé de 50 États. Le marché de l’immobilier aux USA est donc caractérisé par une multitude de surfaces et de quartiers. Chaque ville possède son dynamisme et son potentiel propre ce qui peut permettre d’avoir de nombreuses possibilités pour obtenir une bonne rentabilité, mais également une éventuelle plus — value. La majorité des villes dispose en outre d’un fort potentiel en matière de croissance d’investissements et d’emplois. Ainsi, il est possible d’investir dans un condominium, une maison ou une villa dans des quartiers cotés et des résidences privées et sécurisées.

Des prix d’achat en dessous du marché

La crise des subprimes à laquelle les États-Unis ont été confrontés a obligé les banques à céder de nombreux biens immobiliers inscrits à leur actif à des prix très bas. Cependant les prix d’achat des biens n’ont pas encore atteint leur niveau d’avant la crise ce qui peut permettre de bénéficier de prix décotés très attractifs. La possibilité d’acquérir un bien immobilier fait que l’investissement immobilier locatif aux États-Unis est particulièrement intéressant.

Investir aux États-Unis peut permettre en effet de générer un rendement annuel de l’ordre de 7 à 12 % hors impôt.

 

Une fiscalité avantageuse

Les règles fiscales américaines sur les revenus fonciers et les plus-values sont plus avantageuses que celles de la France. Il est possible de bénéficier d’un abattement fiscal forfaitaire ou amortir son bien fiscalement sur 27,5 ans.

Les frais d’acquisition d’un bien immobilier aux États-Unis sont en outre plus compétitifs qu’en France. Ils s’élèvent en moyenne autour de 2 % du prix d’acquisition contre 8 % en France. Les frais d’acquisition englobent le diagnostic immobilier qui n’est pas obligatoire, les honoraires du closing attorney, l’équivalent du cabinet de notaire, l’assurance du titre de propriété et les frais administratif divers.   

Les services d’un avocat ou d’une agence immobilière

La réalisation d’une transaction immobilière aux États-Unis nécessite de faire appel à un professionnel comme une agence immobilière ou un avocat. Cela permet de s’assurer sur la conformité vis-à-vis des règles locales et éviter tout désagrément dans le futur. Aux États-Unis, ce ne sont pas les notaires qui sont en charge des transactions immobilières. Celles-ci sont prises en charge par des avocats spécialisés en immobilier ou « Real estate attorney ».

Il est recommandé de faire appel à un « Real estate attorney » pour connaitre exactement les coûts et les taxes qui doivent être réglés.

 

 

Ce professionnel va gérer l’ensemble des démarches administratives et l’enregistrement du titre de propriété. Un avocat peut vous représenter lors de la signature de l’acte de vente et vous dispenser de vous déplacer sur place en lui remettant une Power of attorney.   


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6. Les pièges à éviter avant d’acheter

Avant de décider de se lancer dans l’investissement immobilier aux États-Unis, il est nécessaire de connaitre les pièges à éviter pour éviter les désagréments dans le futur.

Ne pas connaitre les termes du contrat

Tous les documents concernant un achat immobilier aux États-Unis doivent être rédigés en anglais. Il est donc impératif de bien comprendre tous les termes de son contrat en procédant soi-même à la traduction des documents afin d’éviter les surprises après la vente.

Se méfier des prix de vente trop bas

D’une manière générale, les biens offerts à des prix extrêmement bas peuvent être situés dans des quartiers peu sûrs ou nécessitent des travaux importants. Il est donc important de faire des recherches sur le quartier où est situé le bien, mais également de faire appel à une agence de bonne réputation pour être bien conseillé. Il est plutôt recommandé d’investir dans des biens totalement rénovés pour un prix plus élevé, mais qui peut offrir une rentabilité immédiate.

 

 

La promesse d’une rentabilité irréaliste 

Il faut évaluer la rentabilité réelle de son investissement et ne pas se baser uniquement sur des rentabilités qui ne correspondent pas à la réalité. Il est indispensable de connaitre la rentabilité que l’on peut espérer réellement avec son investissement en prenant en compte tous les éléments qui peuvent avoir une incidence sur la rentabilité de l’investissement dont notamment le prix d’achat, les frais de closing, les revenus mensuels et annuels bruts, les dépenses annuelles.

A titre d’exemple sur Détroit, il faut oublier les biens à 30000 dollars, il y aura de gros défauts à prévoir ou ils n’existent pas !

 

Les taxes immobilières et les charges de propriété

Il est indispensable de connaitre les divers impôts auxquels est assujetti un investisseur immobilier, ainsi que leur montant pour être en règle auprès de l’administration fiscale. Mais également les diverses charges qui peuvent résulter de l’achat d’un logement dans un immeuble de copropriété.  


 

7. Conclusion immobilier USA

Les États unis constituent donc une destination intéressante pour réaliser un investissement immobilier à condition de bien étudier le marché et choisir avec soin la ville qui convient.

Le prix d’achat qui est en dessous du marché par rapport à des prix de location en constante progression en peut permettre d’obtenir une rentabilité bien plus élevée que ce que l’on peut espérer en France.

En résumé sur l’immobilier aux USA :

  1. Ce marché est recherché par les investisseurs européens,
  2. La forte correction durant la crise des Subprime reste un atout,
  3. La demande locative reste importante pour ceux exclus de l’achat,
  4. Il est très important d’être accompagné par des agents immobiliers règlementés aux USA,
  5. La fiscalité peut s’avérer très attractive suivant les villes (par exemple : pour les sociétés sur Détroit),
  6. Les rentabilités peuvent dépasser 10% si on en accepte le risque à l’image de Détroit sur des budgets de l’ordre de +/- 60000 dollars (en dessous faire très attention!) et,
  7. Des villes plus chères  et moins rentables(budget +/- 200000 dollars) comme Orlando peuvent être intéressantes.

 

Le dynamisme économique peut également garantir de bénéficier de belles perspectives de plus-values à long terme. Les États-Unis disposent en outre d’une fiscalité avantageuse avec des revenus fonciers peu fiscalisés ainsi que le bénéfice de nombreux abattements.

Il existe également d’autres possibilités pour un contribuable français pour investir à l’étranger comme par exemple l’Indonésie Bali ou l’Espagne avec les îles Canaries..

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