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Immobilier Cleveland un meilleur investissement que Détroit?

Immobilier Cleveland un meilleur investissement que Détroit?
par cyril jarnias - le 06 octobre 2019

Immobilier Cleveland meilleur que Détroit et moins risqué ?

Mise à jour du 11/10/19 : comment investir et où à Cleveland aux USA mon passage sur BFM Business?

 

L’immobilier à Cleveland pour investir, ce n’est pas la première chose à laquelle beaucoup de personnes pensent pour investir aux USA.

Que retenir sur la ville de Cleveland?

À la fin de la première décennie du XXIe siècle en effet, les plus grandes victimes de la crise des subprimes ayant frappé les États-Unis sont les villes du Midwest. Cependant, si Détroit a encore du mal à se relever, sa voisine Cleveland a su rectifier le tir. Avant d’entrer dans le vif du sujet cependant, il est important de faire un bref aperçu sur cette ville.

Cleveland se trouve dans la Ruhr américaine, une immense zone reconnue pour le secteur manufacturier incluant également Détroit, Chicago et Pittsburgh. Elle fait partie de l’État de l’Ohio et en est la deuxième ville grâce à ses près de 400 000 habitants. Elle se trouve au sein d’une conurbation habitée d’environ 2 100 000 âmes comprenant deux autres localités, à savoir Mentor et Elyria.

Contrairement à Détroit, Cleveland a vu sa dépendance vis-à-vis de l’univers manufacturier diminuer fortement ces dernières décennies, et surtout après la dernière crise des subprimes. Plusieurs grands noms de divers autres secteurs y sont en effet implantés, en ne citant que Forest City Enterprises, Sherwin-Williams, KeyBank, National City Corp. et American Greetings. Reconnaissons tout de même que le principal pourvoyeur d’emploi de la ville reste le Cleveland Clinic, l’un des plus grands centres hospitaliers des États-Unis.

Grâce à une proportion entre citoyens riches et citoyens à bas revenus plus équilibrés par rapport à celle de Détroit, Cleveland a le privilège de voir les participations citoyennes dans son économie augmenter régulièrement depuis 2007. Celles-ci lui ont permis notamment de développer ses offres culturelles et de miser plus dans des installations touristiques.

Tous les voyants sont donc au vert pour investir à Cleveland.


 

Sommaire immobilier Cleveland :

  1. Investissement à Cleveland
  2. Investissement locatif à Cleveland
  3. Fiscalité à Cleveland
  4. Processus achat immobilier à Cleveland
  5. Quelques spécificités de l’immobilier à Cleveland
  6. Pièges à éviter avant d’acheter
  7. Conclusion

1. Investissement à Cleveland

Le midwest est souvent associé à la crise des subprimes et ses interminables conséquences sur l’économie et l’investissement de ses villes majeures. Force est cependant de reconnaître qu’il y a toujours des exceptions qui confirment la règle parmi ces dernières. C’est le cas de Cleveland.

Investir en immobilier à Cleveland, c’est profiter d’une ville ayant le statut de capitale de la médecine dans le pays de l’oncle Sam, un statut obtenu grâce, entre autres, à Cleveland Clinic, au centre médical MetroHealth et au Centre de Convention médicale.

Cette situation lui permet aujourd’hui d’attirer chaque année une nouvelle population de médecins.

Si Cleveland a su garder intact le nombre de sa population malgré la série de crises qui a frappé sa région de plein fouet, c’est en grande partie à la volonté et les efforts de ses dirigeants pour la rendre attrayante pour les investisseurs. Parmi les secteurs qui attirent le plus ces derniers figurent la biotech. Celle-ci a connu notamment un regain d’intérêt après que la Cleveland Clinic, les hôpitaux universitaires et l’université Case Western ont établi des programmes dédiés à sa dynamisation. Ce programme a favorisé l’arrivée de chercheurs venant des autres localités américaines dans la ville.

Les autres secteurs ne sont cependant pas en reste. Plusieurs firmes faisant partie du classement Fortune 500 ont ainsi choisi de se domicilier à Cleveland, dont Progressive Insurance, First Energy, Goodyear et Sherwin Williams. L’industrie y reste aussi bien présente avec, comme grands noms, General Steel Corporation, Arcellaor, Arcola Aluminium Company et Ford. 

Mais qu’en est-il de l’immobilier à Cleveland ?

L’immobilier à Cleveland reste très abordable.

C’est une des villes de cette taille ayant les prix des biens immobiliers les plus abordables, il est donc difficile de résister à l’idée d’y investir. La section suivante est dédiée à ce sujet.


2. Investissement locatif à Cleveland

Leur forte dépendance au secteur industriel a fait qu’après la série des faillites des entreprises manufacturières qui se trouvent sur leur territoire, de nombreuses villes du Midwest ont vu le nombre de leur population diminuer d’une manière drastique.

Le facteur population : la clé pour un investisseur immobilier, Cleveland a des atouts!

Détroit en est le parfait exemple avec actuellement un peu moins de 675 000 habitants intra-muros actuellement, contre 1 030 000 en 1990. Cleveland, de son côté, est parvenu à stabiliser sa population depuis les années 2000.

Et contrairement à Détroit, son taux d’occupation est très élevé, étant établi à 98%. Rappelons par ailleurs que la hausse enregistrée au cours du dernier exercice des ventes de logements était de 12%. Détroit, de son côté, est délaissé de plus en plus par ses habitants, et a ainsi, à son sein, de nombreux quartiers inhabités malgré la politique locale actuelle de gentrification.

Par contre, un bien immobilier à Cleveland comme investissement permet de profiter d’un processus de gentrification qui porte déjà ses fruits.

En effet, les millenials sont de plus en plus nombreux à s’établir dans la ville et lui redonnent son dynamisme d’il y a quelques décennies. Ce sont eux, par ailleurs, qui représentent actuellement 63% de la population locale. Ils constituent notamment le profil type des locataires majoritaires en centre-ville.

La stabilité et la future croissance en matière de population de Cleveland sont aussi, en partie, le fruit d’une série de mesures adoptées pour diversifier l’économie. La ville est notamment réputée pour ses secteurs de la médecine et de la biotech qui contribuent pleinement à la réduction du taux de chômage de sa population en pourvoyant régulièrement de nouveaux emplois. Ce qui favorise l’augmentation en nombre de locataires à revenus élevés. De quoi donner le sourire aux personnes ayant décidé d’investir à Cleveland.

Le parc immobilier de Cleveland fait également partie des plus compétitifs non seulement dans le Midwest, mais dans tous les États-Unis. La valeur médiane d’une maison y est en effet de 55 000 dollars. >

La médiane de mise en vente et le prix médiane de vente à Cleveland, eux, sont respectivement de 80 000 et 53 000 dollars.

Les rendements locatifs sont aujourd’hui supérieurs à 10% nets à ce jour.

Les propriétaires sont fortement protégés aux USA : mise en demeure sous un mois et un fichier central des mauvais locataires qui incitent à les américains à rapidement quitter le bien pour ne pas prendre le risque de ne plus jamais pouvoir louer.

 

Pourtant, à New York ou à San Francisco, pour avoir un bien de dimensions similaires, il faut un budget 20 fois supérieur, soit environ 600 000 dollars.

On observe également que depuis quelques années, la ville de Cleveland compte un nombre important d’appartements en construction et en vente.

Reconnaissons tout de même que les locataires et les potentiels locataires locaux ont un intérêt plus important pour les maisons. 

La plupart d’entre eux ont plutôt une préférence pour les maisons familiales. Les moins chères dans cette catégorie se trouvent notamment sur South-Collinwood, nécessitant chacune un budget environnant « seulement » les 50 000 dollars. Par contre, pour avoir un bien comptant deux appartements aux abords du lac Érié, il faut être prêt à débourser environ 75 000 dollars. Ce prix reste tout de même plus raisonnable par rapport à celui des quartiers similaires d’autres villes américaines de la même taille. 

Mais où se trouvent les biens les plus chers, mais qui permettent les plus d’attirer de locataires ayant un excellent niveau de revenu ?

Les meilleurs quartiers à Cleveland? 

Ceux-ci sont notamment situés dans les quartiers de Detroit Shoreway, d’Old Brooklyn et de Tremont. Leur prix varie, pour la plupart, entre 73 000 et 91 000 dollars.

 


fiscalité cleveland

 

3. Fiscalité à Cleveland 

Pour prétendre à figurer dans la liste des meilleures villes pour l’investissement immobilier, une ville devra se montrer généreuse en matière fiscale.

Un immobilier à Cleveland constituera donc une meilleure idée pour investir sachant que cette cité du Midwest américain accorde une certaine largesse en matière d’imposition. Comme tous ses pairs de l’État de l’Ohio en effet, cette ville a procédé à une réduction progressive de son taux d’imposition sur le revenu depuis 2005.

 

La plus forte réduction était enregistrée entre 2004 et 2008 où elle était de 16,8%. Après, la diminution s‘est poursuivie, mais d’une manière plus soutenue.

L’année d’imposition 2018 était la première où les particuliers investisseurs à Cleveland ont pu profiter d’un ajustement de leurs tranches d’imposition sur le revenu. Et cet ajustement est prévu pour être appliqué les années suivantes. Grâce à son application, les contribuables n’ayant enregistré que moins de 10 850 de revenus ont déjà profité en 2018 d’une exonération totale d’impôt sur le revenu. Comme on peut donc le voir, il y a indexation des tranches d’imposition selon l’inflation.

Mais qu’en est-il du seul secteur immobilier pour la fiscalité à Cleveland ?

 

Investir à Cleveland dans ce domaine est également avantageux fiscalement.  En effet, en matière de taxe immobilière, la capitale du comté de Cuyahoga occupe la 28e place sur 35 946 des villes les plus abordables. Le prélèvement moyen y est en effet de 1271 dollars. Pourtant, dans les autres cités américaines de la même taille, les taxes d’habitation sont beaucoup plus chères. Par rapport à la valeur du logement utilisé par le propriétaire, le taux des impôts fonciers locaux se trouvent au neuvième rang le plus bas, étant de 1,60%.

L’achat en société LLC permet par le jeu des charges et des amortissements de réduire drastiquement la fiscalité de l’immobilier sur Cleveland (à l’image du LMNP en France).  Il conviendra d’être entouré d’un fiscaliste et d’un comptable lors de votre achat.

 

Il n’est pas donc étonnant de savoir que Cleveland figure parmi les villes de la zone industrielle incluant Détroit, Chicago et Pittsburgh où le secteur immobilier est le plus dynamique. Pour preuve, la valeur de biens immobiliers y a augmenté de 12% pour la seule année 2018. La tendance haussière est prévue pour se poursuivre en 2019, mais avec une intensité plus faible, 6% selon les prévisions.

Enfin, par rapport aux autres cités majeures du nord des États-Unis, dont Colombus et Chicago, Cleveland se distingue pour son équité en matière de répartition de richesse. Une autre raison pour y investir.

 


achat immobilier à Cleveland

4. Processus achat immobilier à Cleveland

Pour la diversification et l’élargissement de leur patrimoine, de plus en plus d’Européens investissent dans l’immobilier à Cleveland. On comprend leur décision compte tenu des avantages que cette ville peut leur offrir. Cela ne veut toutefois pas dire qu’il ne faut pas être attentif quant aux démarches et aux délais relatifs à l’acquisition d’un bien immobilier local. Voici donc les étapes à suivre pour que tout se passe pour le mieux.

La recherche du bien à acquérir : l’emplacement

 

Cette première étape pour l’achat d’un bien immobilier à Cleveland nécessite de connaître à l’avance le type de bien immobilier que l’on souhaite avoir. Car ici, on s’intéresse plutôt à l’investissement locatif, il est important de bien s’interroger si l’emplacement permet d’atteindre rapidement de locataires potentiels. Du fait de l’effort des autorités locales pour attirer des emplois, on constate que tous les quartiers de cette ville du Midwest américain attirent de nouveaux venus.

Cependant, trois d’entre eux ont vu leur côte augmenter d’une manière exponentielle ces dernières années, notamment auprès de Millenials : Collinwood, Mount Pleasant et Buckeye Shaker. Ce qui ne devrait pas étonner au vu de leur importance historique et leur proximité avec des institutions et établissements publics, de musées, de restaurants et autres lieux de loisirs.

La rédaction d’offre d’achat :

Après avoir trouvé un bien immobilier sur lequel il est prêt à investir à Cleveland, l’intéressé peut passer à l’étape suivante, celle consistant à émettre une offre d’achat au propriétaire. Dans cette offre, elle devra faire précision :

    • Du dépôt initial
    • Du prix auquel il est prêt à acheter le bien
    • De la date de closing
    • Du délai de validité de son offre

Diverses contingences devront également être jointes à l’offre, en ne citant que les éventuels documents relatifs à un financement bancaire.

Dans le cas où le vendeur exprime son accord concernant cette offre, l’investisseur devra procéder à un dépôt initial conforme à son type de contrat. Il pourra, après, passer à l’inspection du bien.

L’inspection et l’acte de notariat :

À Cleveland comme dans toutes les villes américaines, quelques semaines peuvent suffire pour parvenir à l’étape de la signature du contrat. Celle-ci devra cependant être précédée de l’inspection du bien, qui est indispensable pour s’assurer que son état correspond réellement à celui qui a été précisé dans l’annonce le concernant.

L’investisseur en immobilier n’est pas tenu d’être présent à la signature. Rien ne l’empêche en effet de transmettre tous les documents par mail et de faire une signature électronique.

Pour rappel, les documents relatifs à l’acquisition sont l’acte notarié ou DEED et le compte rendu financier de la transaction ou HUD.

 

La signature constitue l’acte d’officialisation de la transaction. Quand elle est faite, il suffit d’enregistrer le titre au comté pour pouvoir exercer tous les droits relatifs à la propriété du bien.


spécificités immobilier Cleveland

 

5. Quelques spécificités de l’immobilier à Cleveland

Si une bonne partie de ses sœurs du Midwest peinent encore à faire oublier leurs déboires financiers, Cleveland profite déjà pleinement des fruits efforts de ses dirigeants et n’aura pas ainsi du mal à devenir la plus grande destination en matière d’investissement immobilier aux États-Unis.

A Cleveland :

tous les secteurs d’activités locaux retrouvent en effet leur dynamisme et les offres d’emploi ne manquent pas.

S’y ajoutent les avantages fiscaux que toute personne décidant d’investir dans la ville peut bénéficier.

Il ne faut tout de même pas se lancer directement dans l’investissement immobilier local sans en connaître les particularités.

 

Rentabilité assurée sous certaines conditions :

 

Investir à Cleveland dans le secteur immobilier permet de profiter d’un important retour sur investissement. Cela est dû notamment aux largesses fiscales accordées aux investisseurs, mais pas seulement. Il y a aussi le fait que cette ville figure dans le top 10 de celles où les biens immobiliers sont les plus abordables notamment pour les primoaccédants, se positionnant à la 5e place. Un budget moyen de départ de 148.000 dollars incluant le prix d’acquisition et les autres frais relatifs à la transaction peut en effet suffire pour y avoir une maison pouvant être mise en location, en moyenne, à 1 100. Pourtant, la moyenne nationale est de 302 000 dollars.  Quelques années suffisent ainsi pour couvrir le coût d’acquisition. Mais, car tout le monde ne dispose pas de plus de 100 000 dollars pour s’acheter un bien immobilier aux States, d’autres alternatives encore plus accessibles existent dans des pays d’Europe de l’Est comme la Bulgarie.

 > Grands intérêts pour les maisons, mais pas seulement :

La majeure partie des personnes choisissant d’habiter Cleveland ont plutôt une préférence pour les maisons familiales.

La plupart viennent d’y trouver un emploi bien payé. Les investisseurs peuvent ainsi trouver plus rapidement de locataires en optant pour une maison de trois chambres se trouvant dans les quartiers de Lee Mile et de South-Collinwood.

Une autre frange de la population locale à revenu moyen ou élevé, elle, s’intéresse surtout sur les appartements à 2 ou 3 chambres se trouvant aux abords du Lac Érié.

Ce type de bien constituera également donc un choix idéal pour acheter un bien immobilier à Cleveland. Enfin, il ne faut pas négliger la population estudiantine, qui fréquente les collèges et les universités existant dans tout l’Ohio, dont une partie des composants préfèrent louer un studio ou un petit appartement à Cleveland.

Il est possible d’investir dans des « unit » avec des « blocs » ou appartement dans un immeuble : les budgets sont généralement entre 170000 et 400000 euros suivant la localisation et le nombre d’appartement. Avec un immeuble vous pourrez mieux diversifier votre risque locatif avec plusieurs locataires.

Passer par un professionnel est important :  

Pour acquérir un bien immobilier lui permettant de trouver rapidement un locataire à Cleveland, une personne va devoir débourser plus d’une centaine de milliers de dollars. 

En moyenne la gestion locative coûtera 10% des revenus fonciers tous les ans grâce à l’aide d’une agence locale.

 

Vu l’importance de la somme à engager, elle ne devra pas se lancer seule dans cette aventure. Il lui faudra donc l’accompagnement d’une agence immobilière.

Celle-ci lui permettra d’éviter des erreurs pouvant porter atteinte à son investissement tout en lui donnant la possibilité de trouver des biens en bon état et ayant une bonne localisation. Un avocat lui sera aussi d’une grande aide tout au long des étapes relatives à l’acquisition.


pièges achat Cleveland

  

6. Pièges à éviter avant d’acheter à Cleveland

Le fait qu’elle affiche une forme bien meilleure que ses voisines ne fait pas de Cleveland une ville où il faut investir en immobilier sans se poser de questions diverses. Les investisseurs devront donc connaître les pièges les plus fréquents dans le marché local pour être à l’abri d’éventuelles déconvenues. Les voici !

Les biens non certifiés :

 

Il y a seulement quelques années, Cleveland était quasiment une ville où les infrastructures étaient en ruines et une bonne partie des logements abandonnés par leurs occupants. Mais à la différence de Détroit, la grande ville de l’Ohio est parvenue à rectifier le tir. De nombreuses habitations vidées de leurs habitants ont ainsi fait l’objet de divers travaux de rénovation. Il faut tout de même noter que ces derniers n’ont pas été toujours réalisés conformément à la législation locale. Avant d’acheter un bien immobilier à Cleveland donc, il faut s’assurer qu’il dispose d’une certification délivrée par la municipalité. Celle-ci atteste que des inspections ont été déjà faites et des permis et un certificat d’occupation était remis au propriétaire par la municipalité.

Ne pas prendre en compte la section 8 :

Bon nombre d’investisseurs à Cleveland et dans de nombreuses villes américaines font une impasse sur la « section 8 », un programme fédéral favorisant l’accès au logement. Pourtant, ce dispositif avantage également les propriétaires, leur mettant à l’abri de tout risque d’impayés.

La raison ? L’Etat prend en charge la majeure partie ou la totalité des loyers des personnes ayant de ressources réduites à travers ce programme.

Ne pas se concentrer sur les locataires payant immédiatement :

C’est l’erreur la plus courante commise par les personnes faisant un important investissement locatif immobilier à Cleveland et dans les autres grandes villes du Midwest américain. Pourtant, bien que la situation économique locale ait connu une nette amélioration depuis la fin de la crise des subprimes, une frange de la population peut, en cours de location, ne pas avoir assez de moyens financiers pour le paiement de leur loyer. La garantie par la municipalité d’une partie des logements que l’on y dispose est ainsi indispensable.

Ne pas mettre la qualité en tête de ses priorités :

La décision d’investir à Cleveland est souvent fondée sur un besoin de profiter de l’un des marchés les plus accessibles des États-Unis. Cela ne veut cependant pas dire qu’il faut s’y lancer les yeux fermés, en se ruant directement sur la première offre alléchante trouvée. En effet, derrière celle-ci peut se trouver des pièges, comme des anomalies dans le dossier (des impayés que le nouvel acquéreur devra acquitter par exemple) ou des toitures en mauvais état. Le mieux est toujours de se concentrer, en priorité, sur la qualité, car c’est de cette dernière que dépendra la réussite de l’investissement.

Passer par plusieurs intermédiaires :

Pour espérer trouver plus rapidement la bonne affaire en matière d’investissement immobilier à Cleveland, beaucoup d’investisseurs n’hésitent pas à faire appel à plusieurs intermédiaires. Ce qui n’est pourtant pas une bonne idée, sachant que ceux-ci n’hésiteront pas à se déresponsabiliser en cas de problèmes, et il sera difficile de désigner un coupable. Il faut ainsi privilégier un seul interlocuteur pouvant s’occuper du projet de A à Z.


 

 

7. Conclusion sur l’immobilier à Cleveland :

Comme on a pu la découvrir à travers tout ce qui a été écrit, Cleveland n’est plus la ville morne qu’elle a été il y a seulement une décennie.

Cleveland est une ville en renaissance qui accueille régulièrement de nouveaux arrivants notamment pour le secteur médical, l’activité de recherches et le monde biotech.

Cela est confirmé par son taux d’occupation largement supérieur à celui de sa voisine Détroit.

Les biens y sont par ailleurs accessibles à un prix réduit comparé à celui d’autres villes américaines de la même taille. Pour bien en profiter pleinement cependant, il est important de savoir déjouer de différents pièges, dont ceux relatifs au rapport entre la qualité et le prix.

Pour des budgets plus élevés que Détroit, entre 60000 et à plus de 200000 euros, les investisseurs à Cleveland peuvent viser des rentabilités supérieurs à 10% avec une fiscalité optimisée en achetant en société LLC.

Vous pouvez nous contacter pour vous donner accès à notre expertise et notre réseau sur Cleveland.

Pas convaincu sur l’immobilier aux USA? 

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A Propos De Cyril Jarnias

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