Je vous souhaite mes meilleurs vœux de santé et de bonheur pour cette nouvelle année 2022 !
La hausse de l’immobilier sur les douze derniers mois a été spectaculaire au Texas : + 20,90% ! On assiste depuis quelques mois à une forte accélération de la hausse des prix dans plusieurs villes du Texas. Je vous propose dans ce guide d’étudier les différentes solutions pour investir au Texas.
Pour plus d’informations sur le marché immobilier américain, je vous invite à consulter ce dossier.
Disclaimer : Ce dossier ne constitue pas un conseil en investissement. Pour bénéficier d’une stratégie d’investissement personnalisée, je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze ans d’expérience. Veuillez noter également que les informations dans cet article sont susceptibles d’évoluer dans le courant des prochaines semaines, et qu’il est de votre responsabilité de diversifier votre source d’informations.
Comment investir au Texas ?
1 – Investissement dans l’immobilier en pleine propriété
Le mode d’investissement privilégié par la majeure partie des investisseurs locatifs consiste bien sûr à investir dans une propriété immobilière. Vous percevez donc ainsi directement les loyers chaque mois.
Ce mode d’investissement est cependant très contraignant. Il faut prévoir une gestion locative. Le coût de la gestion locative représente environ 10% du montant du loyer (mais très variable suivant l’agence immobilière). Des frais de maintenance sont également à prévoir. Pour un maximum de sécurité, il est préférable d’investir via une structure juridique comme une LLC (société à responsabilité limitée).
Important :
N’oubliez pas que le Texas est régulièrement balayé par des ouragans et des inondations. La souscription d’une assurance logement est indispensable pour vous couvrir contre les intempéries. Il faut compter environ 1500 à 2000 dollars par an en moyenne par propriété.
2 – Investir dans le commerce de proximité
Le commerce de proximité, comme les petites épiceries, les salons de coiffure ou encore les fast food, profitent de la croissance démographique du Texas. L’acquisition d’un commerce de proximité nécessite un investissement important. Sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d’un visa entrepreneur – investisseur (voir mon dossier consacré aux visas investisseurs aux USA).
3 – Investir au Texas via les marchés financiers
Pour investir au Texas dans le marché immobilier, il existe également une autre solution moins contraignante que l’achat en pleine propriété. Il s’agit d’investir dans un fonds spécialisé dans la gestion immobilière (dénommé REIT). Ce fonds est cotée sur un marché financier réglementé.
On dénombre plusieurs REIT spécialisés dans le marché immobilier texan, comme la société Brookfield Property REIT Inc. On ne peut malheureusement pas toutes les décrire sur cette page. N’hésitez pas à me contacter si vous avez besoin de renseignements complémentaires.
Bon à savoir :
Investir au Texas via un fonds REIT vous permet d’acheter de manière simultanée plusieurs propriétés immobilières. Un REIT offre également des performances régulières car ces sociétés sont tenues de distribuer au moins 90% du revenu imposable sous forme de dividendes.
4 – Les marchés porteurs au Texas
La croissance démographique au Texas est forte. Le secteur de la petite distribution profite bien sûr de cette croissance, ainsi que toutes les sociétés spécialisées dans les services de proximité. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez obtenir des renseignements complémentaires.
Pourquoi investir au Texas ?
1 – Une économie dynamique
Le Texas est à lui seul la neuvième puissance économique mondiale avec un PIB de 1 776 milliards de dollars en 2020. Le Texas abrite les sièges sociaux de 51 entreprises américaines de la liste Fortune 500.
L’économie de l’État est stimulée par un environnement favorable aux entreprises (aucun impôt sur le revenu, aucun impôt sur les sociétés et des programmes dédiés au développement des entreprises).
La main-d’œuvre locale hautement qualifiée, les infrastructures performantes, les réglementations prévisibles, l’accès facile aux marchés mondiaux facilitent le développement des entreprises.
2 – Plusieurs villes dynamiques
Le Texas est le second état américain le plus peuplé aux USA. L’État compte à lui seul près de 30 millions d’habitants (environ 10% de la population américaine). La population est en majeure partie concentrée dans les grandes villes de l’État : Houston, Austin, Dallas ou encore San Antonio. Les villes sont très dynamiques, et elles profitent de la politique libérale du gouvernement.
3 – Fiscalité très faible
La fiscalité au Texas est l’une des plus faibles des Etats-Unis d’Amérique. Il n’y a pas d’impôt sur le revenu, ni d’impôt sur les sociétés. La taxe sur les ventes est fixée à 6,25%. En revanche, il faut savoir que la taxe sur la propriété est globalement l’une des plus élevées des USA avec un taux de 1,69%.
4 – Un état favorable aux affaires
Le Texas est un état très favorable au développement commercial des entreprises. Le Texas marche main dans la main avec les entrepreneurs et les investisseurs
Le Texas offre ainsi des programmes fiscaux ou des programmes d’aides aux entreprises.
Vous pouvez découvrir quelques-unes des aides offertes par l’État sur le site officiel de l’État du Texas. On peut citer par exemple le Texas Enterprise Fund (fonds d’investissement dans le capital d’entreprises innovantes), le fonds fiduciaire pour les événements, le programme Texas Enterprise Zone, le fonds de développement et d’incubation de petites entreprises ou encore le fonds de développement des compétences (liste non exhaustive).
5 – Forte croissance démographique
16% de croissance démographique depuis 2010 ! En une seule décennie, l’État du Texas a accueilli plus de 4 millions de nouveaux résidents. Cette forte croissance démographique stimule l’économie locale.
Le TOP 5 des villes pour investir au Texas
1 – Houston
Houston est le centre urbain du Texas. La ville concentre une population de 2,31 millions d’habitants (selon le dernier recensement de 2019).
La ville bénéficie d’un climat subtropical humide avec des étés très chauds et humides, ainsi que des hivers plutôt doux.
Faut-il investir au Texas dans la ville de Houston ?
Houston est l’une des grandes villes américaines qui connaît, depuis quelques années, la plus forte croissance démographique. Les migrations de population dans la ville continuent à renforcer la diversité de sa population. Houston concentre une population urbaine de 2,31 millions d’habitants (selon le dernier recensement de 2019), mais sa population totale dépasse le cap de 7,1 millions d’habitants en comptant son agglomération. La ville de Houston est désormais la quatrième ville américaine en termes de population. Cet article révèle d’ailleurs que la croissance démographique dans la ville de Houston sur la dernière décennie a dépassé les 10%. Une croissance exceptionnelle pour une aussi grande ville américaine !
La ville de Houston concentre de nombreuses opportunités d’emplois. On assiste depuis quelques années à une progression des salaires, ce qui bien sûr profite indirectement au marché immobilier dans son ensemble. Il faut savoir que le Metroplex de Houston est une zone industrielle importante, qui abrite de nombreuses entreprises américaines comme le Texas Medical Center qui est le plus grand centre médical du monde, ainsi que des entreprises technologiques de pointe (biotechnologies, énergie,…).
Avant d’investir au Texas dans la ville de Houston, il faut savoir que la fiscalité locale y est très faible (il n’y a pas d’impôt sur le revenu, ni d’impôt sur les sociétés). La seule et unique source de financement pour les municipalités est l’imposition immobilière. Il faut savoir que l’impôt foncier est très élevé dans la ville de Houston (deux fois plus élevés par exemple qu’en Californie).
Tout comme de nombreuses municipalités au Texas, la ville de Houston est souvent dévastée par des ouragans et des inondations, même si la ville est située loin des côtes de l’Atlantique et des Caraïbes. Les propriétaires fonciers doivent donc se protéger contre les dégâts des intempéries avec des assurances coûteuses (il faut compter au moins 2 000 dollars américains par an par propriété en moyenne).
Le système de transport municipal est clairement un autre point négatif pour la ville de Houston, et certainement un frein à son développement. La plupart des habitants de la ville possèdent leur propre véhicule, et ils n’ont donc pas besoin de prendre les transports en commun. Le système de transport municipal est donc largement limité, et c’est souvent un frein pour le développement de la ville car cela décourage une population jeune dépourvue de moyen de transport de venir vivre dans la ville. En tant qu’investisseur immobilier, vous devez impérativement veiller à évaluer le potentiel de location en fonction de son emplacement et la disponibilité des éventuels moyens de transports publics.
Au niveau immobilier :
En novembre 2021, une propriété immobilière s’échange (en moyenne) sur une base de valorisation d’environ 241 000 dollars américains. C’est très faible pour une grande ville américaine, surtout si on compare avec la ville de Austin. La hausse des prix dans le secteur immobilier est cependant très forte sur la période octobre 2020 – novembre 2021, avec une hausse des prix de 17,60%.
Evolution des prix dans le secteur immobilier (sur la période 2012 – 2021) :
2 – Austin
La ville de Austin est la capitale de l’État du Texas. La ville concentre une population de 950 807 habitants (selon le dernier recensement de 2019).
Faut-il investir au Texas dans la ville de Austin ?
La qualité de vie dans la ville de Austin est mondialement reconnue. Un classement du site Numbeo classe la ville de Austin à la sixième place au niveau mondial et à la troisième place au niveau des USA pour la qualité de vie (source).
La main-d’œuvre dans la ville de Austin est mondialement reconnue pour son esprit de créativité. La main-d’œuvre locale est performante. Ce qui n’a rien d’étonnant vu le nombre d’universités dans la ville (23 universités locales), dont quelques universités internationales comme l’Université de Texas à Austin (plus de 50 000 étudiants). La forte concentration étudiante constitue véritablement un gisement de talents intellectuels qui attire beaucoup d’entreprises technologiques.
La ville de Austin regroupe ainsi plusieurs centres technologiques majeurs. On estime que la ville concentre plus de 3 300 entreprises technologiques sur son territoire (pour plus de 110 000 emplois directs).
Le climat des affaires est très propice au développement d’entreprise. Austin est souvent considéré comme le lieu idéal pour l’implantation d’entreprises étrangères. La ville compte plusieurs entreprises internationales, comme le géant mondial de la vente d’ordinateurs Dell, le géant des calculatrices National Instruments.
Austin est située en plein milieu du continent américain, ce qui permet ainsi aux centres d’appels de communiquer avec tous les clients américains sans grand dérangement au niveau du fuseau horaire.
Il faut également noter que la fiscalité à Austin est l’une des plus faibles de tous les Etats-Unis. Il n’y a pas d’impôt de la ville sur le revenu des particuliers ou des sociétés.
Au niveau immobilier :
D’après le site officiel de la ville de Austin, le prix d’une maison est inférieur de 23% à la moyenne nationale. Austin est également l’une des villes américaines du Texas avec le plus fort PIB par habitant.
Sur la période octobre 2020 – novembre 2021, la hausse des prix dans le secteur immobilier est spectaculaire avec une hausse de 39,40%. Une propriété immobilière se négocie désormais sur une base de valorisation de 612 545 dollars américains. La hausse des prix depuis janvier 2012 est constante et spectaculaire, puisque à l’époque une propriété immobilière se négociait en moyenne à un prix de 225 000 dollars américains.
Evolution des prix dans le secteur immobilier dans la ville de Austin (2012 – 2021) :
3 – Dallas
Dallas est une ville moderne située dans le nord de l’État du Texas. La ville concentre une très forte population de 1,33 million d’habitants, ce qui en fait le centre culturel et commercial de l’État.
Faut-il investir au Texas dans la ville de Dallas ?
L’investissement locatif dans la ville de Dallas est stimulé par une croissance démographique régulière. La ville compte actuellement plus de 1,3 million d’habitants et plus de 6,3 millions en comptant l’agglomération. La croissance démographique reste très forte puisque chaque année, la ville attire près de 150 000 nouveaux résidents.
La ville de Dallas est l’une des plus grandes villes des USA, et aussi celle qui connaît la croissance la plus rapide du pays. Cette forte croissance démographique stimule bien évidemment l’ensemble du marché immobilier du pays.
Le potentiel locatif est énorme dans la ville de Dallas. Le rapport entre le nombre de locataires et le nombre de propriétaires favorise nettement la demande locative. On estime que près de 47% seulement de la population est propriétaire (contre une moyenne nationale de 67%). A l’heure actuelle, la location reste moins chère sur le long terme que l’achat dans la ville de Dallas. Il faut bien comprendre également que la majeure partie de la population de Dallas est composée de jeunes qui préfèrent louer plutôt que d’acheter une propriété immobilière. La demande locative est donc stimulée. Cette forte demande locative a tendance à attirer les investisseurs locatifs.
La législation locale est très favorable aux investisseurs dans la ville de Dallas. Il faut bien comprendre que la principale stratégie économique de l’État du Texas est de travailler main dans la main avec le monde des affaires afin de créer des nouvelles opportunités économiques. La ville de Dallas ne déroge pas à cette règle, puisque la ville propose de nombreux programmes fiscaux pour attirer de nouveaux investisseurs et entrepreneurs sur son territoire.
La ville offre divers programmes de réductions d’impôts. La ville propose par exemple une exonération d’impôt pour les propriétaires qui participent à des projets de réhabilitation de propriétés historiques (monuments historiques de la ville de Dallas ou structures dans des districts historiques). Les entreprises peuvent également bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
La ville de Dallas est l’une des villes américaines avec la plus forte concentration de sociétés Fortune 500. On y dénombre quelques-unes des plus beaux fleurons de l’industrie américaine, comme American Airlines, Exxon Mobil ou encore Mc Kesson. La forte densité d’entreprises technologiques sur son territoire permet d’attirer des chercheurs d’emploi hautement qualifiés, et souvent des salaires beaucoup plus élevés. C’est plutôt une bonne nouvelle pour le marché de l’immobilier dans son ensemble.
Au niveau immobilier :
Le marché immobilier dans la ville de Dallas est très dynamique. On constate que depuis octobre 2020 à fin novembre 2021, le prix d’une propriété immobilière a progressé en moyenne de 20% (contre 19,30% pour la moyenne nationale). Une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 290 564 dollars américains (contre 316 368 dollars américains pour la moyenne nationale).
Evolution des prix dans l’immobilier dans la ville de Dallas (sur la période 2012 – 2021)
On constate une forte hausse des prix depuis 2012. En 2012, une propriété immobilière s’échangeait en moyenne à un prix de seulement 122 000 dollars américains.
4 – San Antonio
San Antonio est une grande ville située dans le sud de l’État du Texas. C’est une ville à forte densité de population, avec plus de 1,51 million d’habitants (lors du dernier recensement de 2019). C’est la seconde ville la plus peuplée de l’État du Texas.
Faut-il investir au Texas dans la ville de San Antonio ?
La ville de San Antonio connaît une forte croissance démographique. Depuis le recensement de 2010, la ville a accueilli plus de 100 000 nouveaux résidents sur son territoire (soit une croissance de près de 8%). Cette forte croissance démographique crée bien sûr des opportunités dans le secteur immobilier.
San Antonio, au Texas, est l’une des villes américaines où il fait bon vivre. La population locale apprécie beaucoup l’environnement, les soins de santé, la qualité de la connexion Internet, l’environnement des affaires et les nombreux centres de divertissements disponibles.
L’immobilier locatif dans la ville de San Antonio
Une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 243 114 dollars américains (novembre 2021), en hausse de 20,50% depuis un an. On constate également une très forte hausse des prix depuis 2012 (cf le graphique ci-dessous).
Evolution des prix dans la ville de San Antonio au Texas sur la période 2012 – 2021 :
5 – Arlington
Arlington est une ville située dans l’État du Texas. Il s’agit d’une ville de taille moyenne avec une population de 395 477 habitants (selon le dernier recensement de 2019).
Faut-il investir au Texas dans la ville de Arlington ?
Arlington est en plein essor économique. La ville profite d’une forte croissance démographique (+2,20% par an en moyenne). Le faible coût de la vie, un système éducatif de premier ordre, une sécurité optimale ainsi que le développement d’un complexe de divertissement font de la ville d’Arlington une ville unique.
Investissement immobilier dans la ville de Arlington :
Selon l’étude du cabinet américain Turbo Tenant, Arlington est classée (en septembre 2019) comme le meilleur endroit au Texas pour investir dans une propriété immobilière. Avec une croissance démographique de 2,20% en moyenne par an et la présence de nombreuses universités, la demande locative reste très forte dans la ville de Arlington. D’après ce classement, le prix médian d’une location immobilière est de 1117 dollars américains (pour une propriété de deux chambres). Le marché immobilier semble particulièrement liquide. Le classement estime qu’une propriété reste en moyenne 9 jours sur le marché immobilier.
Une propriété immobilière s’échange en moyenne à un prix de 289 787 dollars américains (novembre 2021), soit une hausse de 23,90% sur une année.
Evolution des prix dans le secteur immobilier dans la ville Arlington (sur la période 2012 – 2021) :
Les graphiques, ainsi que les données chiffrées ci-dessus sont issus du site Internet spécialisé dans les annonces immobilières Zillow.
Mise à jour du 10 février 2024 : le Texas est-il toujours un état intéressant pour investir dans l’immobilier aux USA en 2024?
J’avais dès 2022 indiqué le potentiel de cet état et notamment de la ville de Houston qui je rappelle est la quatrième ville la plus grande des USA avec plus de 2,3M d’habitants.
Pour cela, je me suis penché sur la dernière étude du Texas Real Estate Research center pour 2024.
La première chose qui frappe : c’est sur le plan purement structurel du Texas en matière de population. Nous sommes à plus de 30 millions d’habitants soit proche des 10% de la population. On comprend donc le potentiel en matière d’immobilier ne serait-ce qu’en volume.
En 2023, nous sommes à 8,2 millions de single family homes avec un prix oscillant entre 320000 et 340000 dollars.
Le loyer mensuel pour ces maisons est de l’ordre de 2100 dollars soit un rendement brut de plus de 6,5%!
La bonne nouvelle pour les futurs investisseurs en 2024, c’est que les prix ont légèrement baissé ou stagnent sur un an.
Cela pourrait donner des réels points d’entrée à l’achat.
Autre bonne nouvelle pour 2024, les loyers sur Multifamily house devraient augmenter de 2,5%.
Enfin sur le plan règlementaire : des nouvelles lois pourraient alléger les coûts et les démarches administratives pour les propriétaires au Texas en 2024.
Regardons un peu l’évolution de la 4ème ville des USA Houton où incontestablement les investisseurs se positionnent que ce soit dans la ville et sa zone périphérique.
Je rappelle que l’on peut encore trouver des rentabilités de 8 à 10% sur Houston et sa périphérie sur des appartements anciens à des prix entre 120000 et 150000 euros.
Selon les dernière chiffres de la Houston Association of Realtors à fin 2023 et comme l’indique sa présidente Cathy Treviño, elle voit une hausse des ventes des biens immobiliers sur Houston et sa périphérie. Elle voit une amélioration des stocks et une réelle modération des prix, ceci devrait créer des conditions favorables pour les acheteurs.
Comme vous pouvez le voir, nous sommes à un plateau sur les prix à Houston et un léger recul sur un an autour des 1%.
Cela peut donner de bons points d’entrée sur Houston.
Si les taux d’intérêt sur le crédit venaient à baisser aux USA, les prix devraient repartir à la hausse. Tout est donc une question de timing pour se positionner à l’achat sur Houston et sa périphérie en 2024.
En conclusion pour 2024, le rendement locatif reste là et les prix sont encore attractifs sur Houston et sa périphérie.
J’ai complété ces données par deux graphiques provenant du site Zillow spécialisé sur le marché immobilier américain :
Conclusion : Faut-il investir au Texas ?
On constate une très forte hausse des prix dans l’immobilier au Texas dans les principales villes américaines (Dallas, Austin, Houston). La hausse dépasse parfois les 30% sur une seule année ! Ce qui est considérable !
Le Texas attire les investisseurs et les entrepreneurs grâce à des programmes d’exonération fiscale. La fiscalité au Texas est également très favorable aux investisseurs et aux entrepreneurs, puisque le Texas n’applique pas d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur les sociétés. Le Texas favorise également le développement économique en travaillant main dans la main avec les entrepreneurs locaux.
La demande locative est forte, notamment dans les grandes métropoles du Texas. La demande est notamment stimulée par la politique libérale du Texas qui attire des entreprises technologiques. Ce sont souvent des employés hautement qualifiés, et les salaires sont donc très élevés. Tout cela profite au marché immobilier dans son ensemble.
La hausse des prix dans l’immobilier est déjà très élevée. Dans certaines villes, on constate que les prix ont été multipliés par trois en seulement une décennie, ce qui est considérable. Est-ce que l’on approche de la bulle immobilière ? Pas facile à dire. Mais n’hésitez pas cependant à consulter mon dossier spécialement consacré à l’immobilier rural aux USA. Si vous souhaitez en savoir plus, je vous invite bien sûr à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine.
