Le secteur immobilier explose depuis plusieurs années aux USA. Dans certaines villes, comme Cleveland par exemple, on assiste à des hausses de prix spectaculaires dépassant parfois les 20% par an ! Mais si le secteur immobilier aux USA offre de nombreuses opportunités d’investissement, il faut savoir qu’il existe également une opportunité unique d’investissement dans ce secteur : les saisies immobilières !
Encore assez peu connus en Europe, les saisies immobilières nécessitent cependant une compréhension approfondie du marché et des risques associés. Dans cet article, nous allons vous faire découvrir comment fonctionnent les saisies immobilières et comment font les investisseurs pour participer aux ventes aux enchères.
Disclaimer : Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou d’investissement. L’investissement dans les saisies immobilières aux États-Unis comporte des risques et il est important de consulter un professionnel qualifié avant de prendre une décision d’investissement. Nous vous recommandons de faire vos propres recherches approfondies et de bien comprendre les lois et réglementations locales avant de vous engager dans tout investissement. Ni l’auteur, ni l’éditeur de cet article ne peuvent être tenus responsables des décisions d’investissement prises sur la base des informations fournies ici. Les performances passées ne sont pas indicatives des performances futures et aucun rendement ou profit n’est garanti. Investir dans les saisies immobilières peut entraîner une perte partielle ou totale du capital investi. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
Le fonctionnement du système de vente aux enchères de biens immobiliers aux USA
Bon à savoir :
Connu sous le nom de Foreclosure, une saisie immobilière est une procédure juridique qui permet de vendre un bien immobilier afin de procéder au remboursement des créanciers. En règle générale, une saisie immobilière est déclenchée lorsqu’un emprunteur ne parvient plus à satisfaire le remboursement d’un crédit, mais cette procédure peut également être déclenchée dans d’autres circonstances, par exemple lorsque l’emprunteur ne respecte pas d’autres conditions du prêt hypothécaire.
La procédure de la saisie immobilière aux USA : comment ça fonctionne ?
La procédure de la saisie immobilière aux USA varie selon l’État, mais celle-ci démarre normalement lorsqu’un emprunteur ne rembourse pas au moins un versement hypothécaire. Le prêteur (généralement une banque) envoie alors un avis de paiement manqué à l’emprunteur lui indiquant que le paiement du mois n’a pas été reçu dans des conditions normales.
Si l’emprunteur ne rembourse au moins deux paiements hypothécaires successifs, le prêteur envoie cette fois-ci une lettre de mise en demeure, invitant l’emprunteur à respecter les conditions du prêt et à prendre des dispositions pour rembourser les paiements en retard.
Le prêteur peut ensuite envoyer un avis de défaut au bout d’un délai de 90 jours de paiements manqués. Le dossier du prêt est ensuite transmis au service de recouvrement du prêteur. L’emprunteur à ce stade dispose à nouveau d’un délai supplémentaire de 30 jours pour procéder aux paiements et rétablir le prêt. Cette période est appelée la période de rétablissement. A la fin de la période de rétablissement, le prêteur pourra alors procéder à la saisie immobilière.
Bon à savoir :
Il est important de noter que les lois de saisie varient d’un État à l’autre aux États-Unis, donc le processus peut différer légèrement en fonction de l’endroit où se trouve la propriété. Les investisseurs intéressés par les saisies immobilières doivent se renseigner sur les lois de saisie de leur État pour comprendre comment le processus fonctionne localement.
La saisie de biens immobiliers : un marché qui explose en période de crise !
En période de crise économique, le marché des saisies immobilières explose. C’était par exemple le cas lors de la crise des subprimes en 2007 – 2008. Cette crise a profondément impacté le marché immobilier et de nombreuses propriétés avaient alors été saisies sur le marché, provoquant une très forte baisse des prix immobiliers.
La crise du COVID contre toute attente n’a finalement pas eu d’impact majeur sur le secteur immobilier, avec un taux de saisies immobilières sur l’ensemble de l’année 2022 assez faible (0.23%). On reste encore très éloigné du record absolu atteint en 2022 sur ces 20 dernières années : 2.23%, comme vous pouvez le constater sur le graphique ci-dessous.
Mais avec la crise économique qui se profile, l’inflation incontrôlable et les fortes augmentations de taux d’intérêt, il est assez probable que le marché immobilier se retourne dans les prochains mois et il faut donc savoir rester vigilant. Si le scénario d’une éventuelle crise immobilière se confirme, cela pourrait alors favoriser une forte hausse des taux de saisies immobilières et amorcer une nouvelle baisse des prix dans le secteur immobilier.
Comment participer aux ventes aux enchères ?
Il faut savoir que les propriétés saisies peuvent être vendues très rapidement par le prêteur. En fait, très souvent, c’est dans l’intérêt même du prêteur de se débarrasser de la propriété le plus rapidement possible afin d’éviter des frais d’entretien ainsi qu’une éventuelle détérioration de la propriété immobilière.
Pour participer aux saisies immobilières aux États-Unis, vous pouvez alors suivre les étapes suivantes :
1 – Recherche
La première étape consiste à rechercher des propriétés en pré-fermeture ou en fermeture. Vous pouvez le faire en ligne, par le biais de journaux locaux, ou en contactant directement des banques et des institutions financières.
Il existe également un site spécialisé dans les foreclosures : Multiple Listing Service, qui recense la plupart des biens immobiliers aux enchères mis en vente sur le marché américain.
Les propriétés immobilières qui ne se vendent pas aux enchères deviennent ainsi la propriété de la banque. On appelle donc ainsi ces biens des biens immobiliers REO. Certains sites en ligne tels que RealtyTrac peuvent vous permettre de trouver l’ensemble des propriétés appartenant à ces banques. Il est alors possible de rechercher par ville, état ou encore code postal.
2 – Analyse et évaluation de la valeur marchande de la propriété
Une fois que vous avez trouvé une propriété qui vous intéresse, il vous faudra alors procéder à son analyse complète. Cela comprend la vérification de l’état de la propriété, l’évaluation de sa valeur marchande, et le calcul des coûts potentiels de réparation et de rénovation.
Il faut savoir rester très vigilant, dans la mesure où certaines propriétés saisies n’ont strictement aucune valeur et vous aurez alors beaucoup de difficultés à trouver d’éventuels locataires solvables. Il faut généralement certaines compétences techniques en matière immobilier pour évaluer, avec précision, l’état d’une propriété et sa valeur marchande.
Attention, car vous devrez également prendre à votre charge l’ensemble des dettes associées à la propriété. Avant de finaliser votre offre, il est donc essentiel de vérifier avec un professionnel l’ensemble des dettes, les éventuelles détériorations d’une propriété et la valeur réelle de la propriété.
3 – Financement de l’acquisition
Si vous décidez de procéder à l’achat, la prochaine étape consiste à obtenir un financement. Vous pouvez le faire par le biais d’un prêt hypothécaire traditionnel, d’un prêt privé, ou en utilisant vos propres économies. L’utilisation d’une société telle qu’une LLC ou encore une Corporation peut avoir un effet sur le mode d’acquisition d’une propriété.
4 – Enchères
Les propriétés saisies sont généralement vendues aux enchères. Vous devrez donc participer à une vente aux enchères et faire une offre sur la propriété. Il faut donc disposer des compétences techniques nécessaires pour évaluer la propriété.
L’investissement dans une propriété vendue aux enchères fait généralement fureur auprès des investisseurs locatifs, mais il reste parfois possible d’obtenir jusqu’à 10% de décote par rapport au prix normal sur le marché immobilier ou parfois plus en fonction du type de propriété.
5 – Acquisition
Si votre offre est acceptée, vous devrez ensuite finaliser l’achat de la propriété. Cela comprend le paiement du prix d’achat, le règlement de tous les frais et taxes associés, et l’obtention d’une assurance propriétaire.
6 – Rénovation et revente
Enfin, après avoir acquis la propriété, vous devrez probablement effectuer des réparations ou des rénovations avant de pouvoir la revendre ou la louer. Il faut prendre en compte ces frais afin de proposer une offre ferme sur la propriété.
Bon à savoir :
Rappelez-vous que l’investissement dans les saisies immobilières peut être risqué, et il est important de faire des recherches approfondies et de consulter un professionnel avant de prendre une décision d’investissement. Outre les risques déjà évoqués dans cet article, il faut savoir que le délai de finalisation de la transaction peut être considérablement allongé en raison des documents administratifs. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez obtenir des informations complémentaires.
Le principe des shorts sales :
Une short sale dans le secteur immobilier désigne une opération qui consiste pour un propriétaire d’un logement à vendre sa propriété immobilière à un prix demandé inférieur au montant dû sur l’hypothèque de son emprunt. Le propriétaire doit obtenir l’autorisation de l’établissement bancaire pour procéder à cette opération.
Une short sale est généralement déclenchée par un propriétaire qui rencontre des difficultés financières et qui se voit dans l’obligation de se débarrasser de sa propriété dans un délai rapide. Très souvent, ce type de vente permet d’obtenir une décote importante par rapport au prix normal constaté sur le marché immobilier.
Il est possible d’obtenir la liste de toutes les propriétés en saisie immobilières sur le Multiple Listing Service (MLS) disponible en cliquant ici. Il est alors possible de filtrer la recherche par état, budget, code postal ou encore comté. Tout comme les ventes immobilières traditionnelles, il faut savoir s’entourer de professionnels de l’immobilier avant de finaliser une transaction immobilière.
