Détroit après la crise, le rendement en immobilier  et l’accès aux USA à moindre coût?

Mise à jour du 11/10/19 : comment investir et où dans l’immobilier à Détroit et aux USA? Mon intervention sur BFM Business!

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Malgré la crise économique qu’a subie la ville durant quelques années, Détroit connaît actuellement une période de renaissance pour remonter cette pente. Son économie est notamment basée sur l’industrie automobile avec la présence de trois grands constructeurs automobiles dans le secteur. Même si le déclin de la ville a pesé sur son économie, le secteur immobilier reste toujours exploitable dans le centre-ville et tout le long de la rivière. Ces terres sont notamment prometteuses pour les investisseurs étrangers qui souhaitent y trouver un rendement stable et élevé.

L’immobilier aux USA est-il intéressant? L’exemple de Détroit à découvrir : entre prix bas et fiscalité attrayante.

Pour vous mettre dans la réalité de cette ville, cet article va vous proposer les différents fonctionnements de l’immobilier à Détroit USA pour en tirer les points positifs et les points négatifs des investissements existants dans cette ville.

Sommaire Détroit :

1. La ville de Détroit
2. Les prix des logements à Détroit
3. Quel est le montant des loyers à Détroit ?
4. Quels sont les coûts fiscaux à prendre en compte ?
5. Le rendement des biens immobiliers
6. Comment faire l’achat ?
7. Quels sont les choix des locataires ?
8. Conclusion

1. La ville de Détroit

Détroit est la principale ville du Michigan aux États-Unis et attire notamment l’intérêt des investisseurs étrangers. C’est une cité portuaire qui se situe à proximité de la rivière du même nom dans le Midwest américain. Détroit compte 673 104 habitants en 2017 et est classé 18^e parmi les pays les plus peuplés de son pays. Malgré la régression de son rang, les activités maritimes, touristiques et industrielles y sont de moyenne envergure. Si vous êtes un acteur économique et industriel, vous y trouverez sûrement la rentabilité de vos choix.

Comme elle se situe près d’une rivière qui relie deux lacs, les différentes exportations entre les villes voisines peuvent se faire facilement. Ce qui contribue notamment à son intérêt. Que ce soit au Nord, à l’Est ou à l’Ouest, Détroit est borné par différentes villes intéressantes, qui peuvent être des sources d’audience parfaite pour des activités. La grande rivière et la beauté de la ville accentuent pleinement son attraction, non seulement pour les habitants, mais aussi pour les villes environnantes et les étrangers.

Histoire de Détroit, la principale ville du Michigan

Détroit, la principale ville du Michigan, a été nommé ainsi en référence à la rivière qui se situe à sa proximité. Elle a été fondée en 1701 par Antoine Delamothe-Cadillac, un français qui y a formé une colonie baptisée Fort Pontchartrain du Détroit. La période française a tout d’abord été menée par Cadillac, qui fut envoyé en Lousiane. Ensuite par Henri Louis Deschamps de Boishébert en 1728 qui favorise l’arrivée des colons dans la ville.

Durant la période britannique, c’est le major Rogers, sous le commandement de François-Marie Picoté, qui s’empare de la ville pour en avoir la possession. Cet assaut engendra quelques problèmes au niveau des échanges entre les tribus indiennes. En effet, ceux qui étaient au pouvoir ont instauré de nouvelles règles qui n’étaient pas favorables aux Indiens et cela a causé la protestation. Et en juin 1761, un nouveau commandant prend le pouvoir, Donald Campbell, et déclare la période de guerre avec les Anglais.

Le chef Pontiac monte une alliance avec différentes villes en vue de s’emparer de Détroit et d’y chasser les Britanniques, mais l’attaque fut vaine à cause de la dissociation de certains membres. Après avoir reçu des renforts à Louisiane, les hostilités ont pris fin suite à l’accord de paix de la France et de la Grande-Bretagne.

C’est en 1783, suite aux termes du traité de Paris que Détroit a été cédé aux États-Unis d’Amérique. De 1805 à 1847, après le rétablissement de la ville de l’incendie dévastateur en guise de sabotage, Détroit devient la capitale du territoire et ensuite du Michigan. Elle a été sous l’emprise des Britanniques en 1812, mais les Américains ont vite repris les rênes en 1813.

La situation géographique de Détroit

La superficie de Détroit s’étend sur un total de 370,2 km — qui est composé de 10,8 km — de surface lacustre et fluviale. Elle est bordée à l’Est par les cinq communautés favorisées de Grosse Pointe, à l’ouest par Redford Township et Dearborn, et au nord par les villes d’Oakland et de Macomb. La rivière Détroit se situe sur les rives qui bordent la ville.

Son climat tropical en général peut toutefois changer au cours des saisons. En effet, les saisons hivernales peuvent atteindre une température de -10 °C tandis que durant les saisons chaudes, elle peut monter jusqu’à 32 °C et plus. L’été offre une saison très pluvieuse et durant l’hiver, les couches de neige peuvent atteindre jusqu’à 25 cm d’épaisseur. La ville de Détroit est séparée par l’Alter Road qui définit d’un côté le quartier pauvre et de l’autre celui des riches.

Le tourisme à Détroit

Le tourisme est un élément important qui contribue fortement à l’économie de la ville. En effet, l’attrait touristique de la ville réside notamment dans sa passion pour l’automobile. Ainsi, Détroit reçoit plus de 18 millions de visiteurs durant les grands salons et ces derniers dépensent en moyenne une somme de plus de 5 milliards de dollars.

Par ailleurs, pour donner un bon point à son attractivité, le musée de Henry Ford sur les automobiles suscite l’intérêt de la plupart des touristes ainsi que les habitants. Il y a également le musée Chrysler, qui s’active également dans les arts automobiles. Sans oublier le zoo de Détroit qui ne manque pas d’attirer les gens.

L’accueil de la ville est très chaleureux. De nombreux hôtels et magasins ornent les rues. Les habitants sont très accueillants et vous ne risquez pas d’y faire un mauvais séjour. Et pour ce qui est des déplacements, les transports en commun, surtout le métro, sont très pratiques pour vous déplacer. Mais vous pouvez également faire un tour dans les usines de Ford pour y acheter une nouvelle voiture et le garder comme un souvenir par la même occasion.

2. Les prix des logements à Détroit

Si vous voulez investir dans l’immobilier à Détroit, il faut que vous ayez en tête les prix des biens immobiliers pour bien commencer votre projet. L’achat d’un immobilier est devenu un investissement rentable à long terme de nos jours et c’est le cas pour un investissement à Détroit. En effet, c’est une ville en pleine expansion après la crise qu’elle a subie bien des années. En effet, l’investissement immobilier des étrangers contribue énormément au développement de l’économie de la ville, en plus de la remise en marche de l’industrie automobile.

Le prix d’une maison à Détroit varie selon l’offre et la demande disponibles. En effet, c’est un marché très élastique, puisque le prix d’aujourd’hui peut très vite doubler dès demain et vice-versa. Le prix est également défini selon plusieurs critères. :

• Le plus important est notamment le lieu : Plus c’est en centre-ville, plus c’est cher. Comme, c’est dans cet endroit que se déroulent la plupart des activités, il attire donc le plus de touristes.
• Ensuite, il y a l’état de la maison, ce qui est vraiment évident.
• Et enfin, la grandeur de la maison : Des agences vendent souvent les maisons ou les appartements en fonction de la surface bâtie et la surface à utiliser. Pour une maison assez simple non loin du centre-ville, le prix se fixe à partir de 30 000 euros. Ce n’est pas un prix exact puisque tout dépendra de vos besoins.

Par ailleurs, vous devez étudier plusieurs offres avant de faire votre investissement. En effet, certains prix peuvent varier en fonction de l’agence immobilière que vous aurez choisie. Donc, essayez de voir le plus d’offres possible avant de faire votre choix. Vous pouvez contacter plusieurs agences immobilières qui peuvent se charger de toute la paperasserie utile, sans que vous n’ayez pas à lever le petit doigt.

Pour plus de maîtrise du processus d’achat et de location sur Détroit, optez pour une agence qui parle votre langue.

3. Quel est le montant des loyers à Détroit ?

Pour assurer la rentabilité de votre investissement, il est important de connaître les prix du marché afin de mieux vous y adapter. En effet, un prix très bas ne serait pas rentable à long terme, tandis qu’un prix trop élevé pourrait nuire à l’attractivité de votre appartement.

Les activités touristiques n’affluent beaucoup que durant certaines périodes, donc les gros retours ne peuvent être que passagers durant l’année. Par contre, les habitants de Détroit ne sont pas encore assez riches pour se permettre d’acheter un appartement. Ils se ruent donc vers la location et il vous faut fixer un prix qui leur est abordable en s’alignant à ceux qui sont déjà présents sur le marché.

Le prix de location d’un appartement à Détroit USA dépend notamment des mêmes facteurs que celui de l’achat. Selon des statistiques arrondies reçues pour l’année 2018, le prix peut varier entre 400 € et 2300 € environ en fonction de la qualité de l’appartement.

Si vous possédez un appartement tout près du centre-ville avec plusieurs surfaces, il sera beaucoup convoité et vous pouvez le louer jusqu’à 2000 € aux touristes. En dehors de cela, vous pouvez opter pour le prix minimum. Par ailleurs, il est à noter que le prix peut changer tous les mois et durant les périodes de l’année. En effet, il peut subir une forte croissance durant les occasions festives, puisque la demande sera en hausse. Par contre, les prix peuvent baisser durant les périodes calmes de l’année.

Pour augmenter vos chances d’avoir des locataires très rapidement, vous pouvez confier votre bien à une agence immobilière qui se chargera d’attirer les locataires sérieux en échange d’un certain pourcentage sur votre premier loyer.

Pour avoir un maximum de rentabilité, privilégiez la location de votre appartement à des gens de classe supérieure, des touristes ou encore des étudiants étrangers. Les habitants de Détroit ne seront pas aussi rentables que ces derniers.

4. Quels sont les coûts fiscaux à prendre en compte ?

Comme Détroit est une ville qui semble se reprendre de la crise et qui est en voie de développement, elle attire beaucoup d’investisseurs qui veulent tirer profit de cet essor. Bien qu’elle ne commence pas à se rétablir, la diversité des différents prix se constate déjà. Mais ils restent néanmoins assez bas pour le moment. Le but des investisseurs est de viser le futur brillant de la ville qui ne peut qu’accroître ses avantages.

Détroit est une belle ville, même si elle est assez petite. Elle regorge d’activités touristiques qui peuvent attirer les étrangers et les touristes. Sa beauté est donc indéniable. Sans oublier, la passion de l’automobile qui lui permet d’attirer de nombreux touristes chaque année.

Pour couronner le tout, la fiscalité est prometteuse. En premier lieu, vous n’avez pas besoin d’imposer votre revenu en France selon l’accord franco-américain. En second lieu, le total des charges que vous aurez à payer s’élève à seulement 12 % de votre revenu, incluant l’assurance, les taxes foncières, les impôts sur le revenu et les frais de maintenance.

Par ailleurs, comme Détroit est en train de se redresser, le marché immobilier est ouvert à tous et ne connaît aucune limite tant que l’investissement se fait dans les normes. En effet, l’essor de l’économie dépend entièrement des activités touristiques et des investissements extérieurs, donc ils n’ont pas vraiment le choix. Mais, quand le développement aura atteint son apogée, le marché montera et la valeur de votre bien immobilier aussi par la même occasion.

A Détroit, les entreprises sont exonérés d’imposition sur les premières années. Pour votre achat immobilier, vous pouvez acheter en créant une société LLC, vous ferez de belles économies fiscales!

Par ailleurs, les charges que vous devez prendre en compte sont notamment les commissions des agences dans les démarches administratives, ainsi que les papiers de vos biens immobiliers à mettre en règle par rapport au gouvernement. Ne soyez pas amadoué par la facilité de certaines procédures qui peuvent passer par la corruption, cela pourrait vous en coûter plus.

5. Le rendement de l’immobilier à Détroit 

Après avoir pris en compte les différentes charges que vous devez supporter, il est maintenant temps de voir si votre appartement peut être rentable sur le long terme ou non. Pour cela, vous pouvez faire un calcul rapide en suivant la formule suivante : 100 x (loyer mensuel x 12) – charges (fiscales et gestion)/prix d’achat.

Sur Détroit compte tenu du risque locatif, Vous devez donc avoir un taux de rendement d’au moins  8% pour avoir une bonne rentabilité.

Pour avoir le rendement net, il vous suffit de déduire les différentes charges au loyer mensuel de votre appartement.

Exemple de maison en location à Détroit :

Nous allons prendre en exemple une villa dans le quartier de Warrendale qui dispose de 2 chambres avec une salle de bain rénovée et un garage d’une surface totale de 110 m² qui est mise en vente à 47649 euros. Mise directement en location, elle offre, à titre indicatif, une rentabilité brute immédiate de 12.1% avec un loyer mensuel de 693 euros.

Nous pouvons donc voir que le rendement de votre maison dépendra entièrement du loyer et des charges que vous aurez à supporter. Donc, il serait mieux de vous documenter encore plus sur ce point pour avoir de plus amples informations à votre actif.

Quels frais de gestion pour l’agence immobilière?

Vous devrez compter en moyenne 10% (on retrouve des prix similaires sur de nombreuses agences gérés par des français dans le monde) si vous passez par un intermédiaire qui parle votre langue et vous suivra votre bien immobilier de A à Z sur la durée.

Nous pouvons donc voir que le rendement de votre bien immobilier dépendra entièrement du loyer et des charges que vous aurez à supporter. Donc, il serait mieux de vous documenter encore plus sur ce point pour avoir de plus amples informations à votre actif.

6. Comment acheter à Détroit ?

Sachez que la ville de Détroit regorge plusieurs opportunités en termes d’investissements immobiliers. Elles ne sont pas encore bien visibles pour le moment, mais c’est une perspective assurée. C’est un endroit des plus avantageux pour les investisseurs étrangers. Pour vous aider un peu plus, voici une démarche que vous pouvez suivre pour trouver la maison ou l’appartement qu’il vous faut.

Faire le bon choix d’un bien immobilier

La rentabilité de votre investissement dépendra entièrement du bien immobilier que vous allez choisir. De ce fait, il est important de faire le bon choix pour ne pas courir à votre perte.

Le premier point que vous devez prendre en compte est le budget qui est alloué au projet. En effet, vous ne pouvez acquérir un bien de qualité sans un gros capital financier. Vous pouvez alors déterminer les biens à votre portée en fonction de la somme que vous avez allouée à votre investissement. Vous pouvez alors consulter les différentes offres.

Le second point est la situation géographique de l’appartement. Si vous avez le budget nécessaire, optez pour les appartements qui se trouvent en centre-ville, car ils présentent les plus fortes attirances touristiques, donc plus de rentabilité. Par ailleurs, si votre budget est assez limité, choisissez l’appartement qui est le plus près du centre-ville possible et qui est à la portée de votre capital.

Le troisième point est notamment la qualité du bien immobilier. En effet, pour éviter la rénovation et la réparation de l’appartement, il faut qu’il soit bien en bon état. En effet, la rénovation peut engendrer beaucoup de charges et peut même dépasser votre budget. Autant investir dans un immobilier bien fait pour éviter les ennuis.

Être en contact avec les bons partenaires

Pour éviter les arnaques et les entourloupes, il vaut mieux faire appel aux services d’un spécialiste de l’immobilier dans la région. Vous serez ainsi assuré de la qualité de votre investissement. Vous pouvez choisir les services d’une agence immobilière renommée qui se chargera de trouver le bien qui vous convient le mieux. Les commissions d’agence peuvent aller jusqu’à 15 % du prix d’achat de votre bien, incluant les différentes démarches administratives à prendre en compte. 

Ensuite, pour déclarer votre bien, vous devez faire appel à un notaire et un avocat que vous allez payer à 1,5 % chacun du prix d’achat de votre propriété. Vous devez également prendre en compte les coûts de localisation du bien, la régularisation ainsi que la comptabilité. Pensez donc à bien faire le calcul avant toute chose et à réserver un budget spécial pour les différentes commissions.

Pour faciliter les différentes transactions, il vous sera plus pratique d’acquérir un compte bancaire dans la région et d’une personne de confiance pour vous faciliter la tâche.

7. Quels sont les choix des locataires ?

Pour assurer la rentabilité de votre appartement à Détroit, vous devez bien choisir les locataires que vous voulez cibler. Aussi, nous vous proposons ces quelques choix intéressants :

Les touristes

Ce sont notamment les locataires qui contribuent grandement à votre chiffre d’affaires. En effet, les attraits touristiques de la ville attirent chaque année des millions de touristes et durant ces périodes, vous pouvez avoir un grand nombre de clients qui seront prêts à payer un prix bien élevé pour un hébergement. Cependant, les festivités ne durent pas toute l’année, donc il y aura un temps où les touristes ne seront pas au rendez-vous.

Les étudiants étrangers

Certains étudiants veulent poursuivre leurs études dans la ville de Détroit ou les villes environnantes. Et ceux qui veulent avoir un peu d’indépendance choisissent la location d’appartement. Ils optent souvent pour un appartement simple, mais qui peut accueillir assez de monde, idéal pour les travaux de groupes et les soirées entre amis. Cependant, ils ont un faible budget, mais ils se réunissent souvent en groupe pour la location d’un appartement.

Les hommes d’affaires

Les professionnels du monde des affaires qui partent souvent en voyage ont besoin d’un hébergement temporaire. Parfois, c’est la société qui fait appel à des agences immobilières pour trouver l’appartement qu’il leur faut et elle est toujours prête à payer un bon prix pour une bonne qualité de service et de bien.

Les habitants mêmes de Détroit

Comme la ville est assez petite et les activités touristiques ne durent pas toute l’année, vous pouvez cibler en quatrième choix les habitants mêmes de Détroit USA. Mais pour cela, vous devez opter pour un prix assez rentable puisque ce sont notamment ceux qui n’ont pas les moyens d’acheter une maison qui optent pour la location.

8. Conclusion sur l’immobilier à Détroit

Pour résumer, si vous voulez acheter un immobilier à Détroit USA, vous devez avoir un budget minimum de 60 000 € pour l’achat d’un bien rénové et ainsi que de 7000 € pour les honoraires, les commissions et les documents à mettre en place notamment pour acheter en société.

70000 euros est donc le bon budget pour commencer à acheter à Détroit.

En résumé sur un achat immobilier à Détroit :

1. Avoir un interlocuteur qui parle votre langue et a déjà de l’expérience,
2. Les budgets à 30000 euros avec de fortes rentabilités sont à oublier : ce sera trop risqué et souvent des biens de mauvaises qualités.
3. Compter 60000 euros pour une maison de 100 m carré rénovée avec une rentabilité cible nette de 10% soit 500 euros de loyers par mois dans un quartier en développement. Pour moins de 70000 euros (prix à avril 2019, ils montent!), vous aurez votre maison achetée en société LLC prix tout compris.
4. En deux mois, vous avez votre titre de propriété et vos premiers loyers.
5. Les propriétaires sont bien protégés sous un mois on peut expulser un locataire qui ne paye. Cela arrive peu car un fichier central des mauvais payeurs existent, les locataires ne prennent pas le risque d’être fichés.
6. La fiscalité en société sera faible d’où l’intérêt d’acheter en société LLC.
7. Vous devrez faire un compte bancaire local.
8. Anticipé un déposit de 10000 dollars au départ pour pouvoir négocier au mieux l’achat avec le vendeur.

Investir à Détroit reste un excellent moyen pour assurer une rentabilité à long terme, car c’est une ville qui est actuellement en plein essor et en redressement suite à la crise.

Que pouvez-vous acheter pour moins de 70000 euros en France avec une fiscalité faible et du rendement possible? 

Souhaitez-vous avoir un titre de propriété sur le sol américain et une société à moindre coût?

Le marché immobilier de Détroit USA est actuellement vraiment profitable pour les investisseurs étrangers, car il est accessible à tous pour l’amélioration de l’économie de la ville.

Il est nécessaire de profiter de cette occasion, car ce ne sera plus le cas dans 2 ou 3 ans maximum car les prix montent vites!

Par ailleurs, même après la crise, la ville de Détroit connaît un niveau de vie accessible à tous, ce qui constitue un grand avantage pour un bon investissement.

Si vous voulez vraiment investir, il est donc temps  de le faire, car la situation économique peut vite s’améliorer avec la fluctuation des investisseurs étrangers qui veulent profiter de cette occasion. Alors, le rendement peut vite dégringoler.

Nous pouvons même voir actuellement qu’une maison qui coûte 50 000 € aujourd’hui peut coûter jusqu’à 80 000 € dans quelques années, donc vous pouvez en juger par vous-même.

En somme, si vous avez les moyens nécessaires, que vous acceptez le risque locatif et la distance, investir son capital dans un immobilier à Détroit aux USA n’est pas du non sens, que ce soit pour du moyen ou encore du long terme.

Vous n’êtes pas convaincu par Détroit?

Je vous invite à découvrir mon analyse en vidéo sur BFM sur l’immobilier à l’étranger :