IFI ou comment tout comprendre pour réduire l’Impôt sur la Fortune Immobilière?

IFI ou Impôt sur la Fortune Immobilière, il fait suite à la nouvelle Loi Finances de 2018, le gouvernement supprimera cette année l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune).

En première lecture du texte, le Ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, s’est dit ravi de cette avancée et affirme que c’est « Un totem idéologique vieux de trente-cinq ans est tombé »…

L’historique ISF, instauré en 1988, pour aider le financement du RMI (Revenu Minimum d’Insertion) tire désormais sa révérence en ce début d’année 2018.

Sous Macron, l’ISF devient l’IFI dans l’espoir de réorienter des capitaux vers l’appareil productif.

Dorénavant, avec l’Impôt sur la Fortune Immobilière, Emmanuel Macron souhaite orienter l’épargne des contribuables vers le financement de l’économie française. Concentré sur le patrimoine immobilier, l’IFI concerne uniquement les biens et droits immobiliers. Sont dorénavant taxables au titre de l’IFI tous les biens immobiliers détenus par le contribuable français de façon directe ou indirecte, c’est-à-dire par le biais de société ou pas.

À l’inverse de l’ISF, les actifs mobiliers (financiers principalement) ne font plus partie de l’assiette taxable. Si l’ISF avait rapporté presque 5 milliards d’euros à l’état en 2016, il semblerait que l’IFI pourrait entrainer un manque à gagner de presque 3 milliards d’euros…

Je vous propose donc un petit tour d’horizon de l’IFI (ex ISF) de son histoire, ses caractéristiques mais surtout les incidences sur votre fiscalité et les solutions pour réduire cet impôt.

Sommaire : comprendre et réduire l’IFI impôt sur la fortune immobilière

1. De l’ISF à l’impôt sur la fortune immobilière

2. Caractéristiques de ce nouvel impôt

3. Quelles déductions immobilières?

4. Les exonérations de base possibles

5. Barème et calcul

6.  Pourquoi ce qui réduisait l’ISF ne fonctionnera plus pour réduire l’IFI

7. Le don aux associations

8.  Comment réduire cet impôt?

1. De l’ISF à l’IFI

L’histoire de l’ISF, devenue aujourd’hui l’IFI a débutée sous le Président François Mittérand et a évoluée jusqu’au gouvernement actuel d’Emmanuel Macron.

Tout juste arrivé au gouvernement, François Mittérand instaure un Impôt sur les Grandes Fortunes (IGF) dès 1982. Le principe semble alors simple et l’IGF a pour principale vocation de faire participer les contribuables qui possèdent une fortune importante.

En 1986, Jacques Chirac, alors Premier Ministre, fait voter l’abrogation de l’IGF, décision impopulaire, qui à l’époque, fait énormément polémique. En 1988, cette fois sous le gouvernement de Michel Rocard, l’IGF devient l’ISF, « Impôt de Solidarité sur la Fortune ». Si le mot « solidarité » est introduit, ce n’est pas une surprise puisque l’ISF est destiné à financer le Revenu Minimum d’Insertion (RMI). Petit à petit les modalités et le calcul de l’ISF changent et se renouvellent.

Si l’ISF devait servir à financer le revenu minimum d’insertion. Sous Macron, l’IFI pourrait orienter les capitaux des épargnants plus vers l’économie réelle car non taxables!

En 2007, Nicolas Sarkozy décide de renforcer le bouclier fiscal et d’amoindrir l’ISF. Face aux critiques, le président Sarkozy reviendra sur sa décision en 2011.

Le seuil d’entrée de l’ISF fixé alors à 800 000 euros augmentera à 1 300 000 euros. En 2012, c’est François Hollande qui s’attardera à son tour, sur le calcul de l’ISF, en proposant un barème progressif qui passe de 2 à 5 tranches. Les biens pris en compte dans le calcul de l’ISF étaient des biens mobiliers comme les bijoux, les œuvres d’art, les bateaux, les véhicules de collection, mais également des biens immobiliers comme les maisons, terrains, appartements et aussi différents placements, comme les assurances-vie ou encore des liquidités.

Le 4 octobre 2017, Édouard Philippe a affirmé « Prendre des mesures courageuses pour favoriser l’investissement productif et l’attractivité du pays passe par la suppression d’un impôt qui, objectivement, ne remplit pas sa mission, c’est-à-dire la redistribution… » Par rapport à l’ISF, le Premier Ministre a rajouté « En quinze ans d’ISF, on a fait partir 10.000 contribuables représentant globalement 35 milliards de capital. Et quand ils sont partis, ils ne payent pas non plus l’impôt sur le revenu. L’ISF provoque un appauvrissement de la ressource fiscale et donc de tout le pays »…

« Service Public, l’ISF devient l’impôt sur la fortune immobilière ».

2. caractéristiques de l’IFI

L’IFI possède désormais ses propres caractéristiques et applications. À l’instar de l’ISF, l’IFI ne prend pas en compte les revenus du ménage. L’IFI s’appliquera à l’ensemble du foyer fiscal dès 2018, qu’il s’agisse d’une personne seule, en couple, mariée ou pacsée. Pour les couples mariés, l’imposition commune est de mise, à moins que le couple ne soit séparé « de corps » ou bien qu’il n’habite plus sous le même toit. Les couples homosexuels peuvent désormais faire office d’imposition commune à l’IFI grâce au pacte civil de solidarité, mis en place le 15 novembre 1999. Pour déterminer si vous avez un foyer fiscal en France, l’administration va examiner si votre lieu de résidence principale se trouve en France, si vous travaillez en France et si le centre de vos intérêts économiques se trouve également dans l’hexagone (investissements, biens, affaires…). Pour en savoir plus, « Comment déterminer son domicile fiscal ».

L’IFI s’appuiera sur les mêmes principes de base que l’ISF, c’est-à-dire que tout foyer fiscal qui bénéficiera d’un patrimoine immobilier net supérieur à 1.3 million d’euros sera assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière.  Dorénavant, l’assujetti à l’ISF ne sera donc plus obligé de déclarer ses biens mobiliers, au titre de l’IFI. Par ailleurs, pour le calcul de l’ISF, tous les actifs que possédait le contribuable, comme le patrimoine, les bijoux, les meubles, les voitures de collection, les chevaux de course, l’art, devaient impérativement être déclarés, ce qui n’est plus le cas pour l’IFI. Il ne sera plus possible de déduire de l’IFI, la taxe d’habitation ou encore les prélèvements sociaux. En ce qui concerne l’immobilier, cœur du nouvel impôt, seront dorénavant taxables :

Bon à savoir : les biens ostentatoires type oeuvres d’art sortent de la base taxable. Les SCI sont impactées avec les parts de SCI qui rentrent dans la base taxable.

• Les résidences principales (toujours avec un abattement de 30%) ainsi que les résidences secondaires, les terrains et que les biens immobiliers loués, que ce soient des maisons, des appartements, des bâtiments, des caves, ou des immeubles,
• Les immeubles en cours de construction,
• Les bâtiments classés monuments historiques,
• Les terrains non bâtis comme les terrains agricoles,
• Les parts détenues au sein de Société Civile Immobilière (SCI),
• Les parts détenues au sein de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI),
• Les parts détenues dans des Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI), même si elles sont détenues au titre de l’assurance-vie
• Les immeubles financés en crédit-bail et/ou en location-accession.

Impôt sur la fortune immobilière, on va taxer plus votre immobilier cet article vous en dit plus.

3. IFI, déductions des dettes immobilières

Certaines dettes immobilières permettent d’obtenir une déduction de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Si l’IFI sera calculée d’après la valeur nette de votre patrimoine au 1^er janvier 2018, il le sera également après déduction des dettes existantes à cette même date, à la seule condition de pouvoir les justifier. Parmi ces dettes déductibles, on note les dettes relatives à

• Un emprunt immobilier (acquisition de biens imposables),
• Une réalisation et un paiement de travaux de rénovation, d’amélioration ou d’agrandissement de votre résidence,
• L’acquisition d’actions au prorata de la valeur des biens immobiliers imposables,
• Un paiement de travaux d’entretien supportés par le propriétaire au bénéfice de son locataire, dont il n’a pas pu obtenir le remboursement,
• Au paiement des différents impôts comme la taxe foncière.

Il conviendra néanmoins d’être vigilant, car les dettes afférentes à l’acquisition de biens immobiliers seront déductibles, non sans un certain nombre de garde-fous, parmi lesquels on retrouve,

Avec l’IFI : attention à l’imputation des crédit comme les in fine, le montant déductible devra être recalculé tous les ans.

• La déduction des prêts « in fine » sera limitée et dégressive. En effet, les prêts « in fine » ne seront que partiellement déductibles. Ces derniers se caractérisent par le remboursement de la totalité du capital emprunté, mais seulement au terme de ce prêt. Pendant toute la durée du prêt, seuls les intérêts sont acquittés chaque année.
  La dette se veut ainsi semblable pendant toute la durée du prêt. Pour le savoir si le prêt « in fine » peut entrer dans la liste des dettes déductibles, le contribuable devra établir des annuités théoriques en divisant le montant de l’emprunt par le nombre total d’années de l’emprunt,
• Les prêts familiaux ne seront pas déductibles,
• Lorsque le patrimoine immobilier excède 5 millions d’euros avec des dettes qui dépassent 60 %, alors la déduction s’en trouvera elle aussi, limitée.

Pour savoir comment déclarer votre IFI, Service Public, déclaration et paiement.

4. Exonérations de l’IFI

À ces règles de fond, s’ajoutent quelques précisions et quelques exonérations.

Bon à savoir : avec l’IFI, la SCI est moins à la fête, terminé l’abattement des 30% sur la résidence principale logée dans une SCI!

En effet, on notera dans les exonérations possibles :

• Les biens immobiliers professionnels soumis à l’impôt sur les sociétés sont exonérés si le contribuable possède une fonction de dirigeant (PDG ou gérant de SARL) et détient au minimum 25% du capital de l’entreprise,
• Les biens immobiliers détenus par un exploitant individuel ou libéral sont directement affectés à son activité professionnelle,
• Quant au contribuable qui loue un meublé professionnel, il est exonéré d’Impôt sur la Fortune Immobilière étant donné que les loyers représentent 50% de ses autres revenus d’activité.
• En ce qui concerne les Sociétés Civiles Immobilières (SCI), si le contribuable est propriétaire de sa résidence principale à travers cette SCI, alors l’abattement de 30% (prévue pour la résidence principale) ne s’applique pas ici. Les parts détenues au sein d’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier), et de SCPI seront donc soumises à l’IFI, même lorsqu’elles sont détenues via une assurance-vie.
• Les détenteurs de bois ou forêts (ou regroupement forestier) seront exonérés à hauteur de 75% de la valeur de ces derniers, comme pour l’ISF.

5. Barème et calcul de l’IFI

L’IFI possède son propre barème de calcul et se décompose en 6 tranches d’imposition. Il convient de savoir que l’IFI est un impôt annuel. Son plafond reste le même que celui de l’ISF. Cela signifie que les contribuables qui possèdent un patrimoine immobilier supérieur à 1 300 000€ au 1^er janvier 2018 seront imposables à l’Impôt sur la Fortune Immobilière en 2019. Si vous résidez à l’étranger, seul votre patrimoine français sera pris en compte. L’IFI sera donc calculé sur la valeur de votre patrimoine net taxable, et se décompose en 6 tranches d’imposition. Le barème est le suivant :

ISI vers IFI : le barème ne change pas.

• Jusqu’à 800 000€, l’impôt applicable sera de 0%,
• Entre 800 001€ et 1 300 000€, l’impôt applicable sera de 0.5%,
• Entre 1 300 001€ et 2 570 000€, l’impôt applicable sera de 0.7%,
• Entre 2 570 001€ et 5 000 000€, l’impôt applicable sera de 1%,
• Entre 5 000 001€ et 10 000 000€, l’impôt applicable sera de 1.25%,
• Enfin, pour toute valeur patrimoine supérieure à 10 000 001€, l’impôt applicable sera de 1.5%.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière est plafonné en fonction du montant cumulé de tous vos impôts. L’impôt des revenus de 2017 ajouté à l’IFI de 2018 ne devra pas dépasser 75% des revenus perçus en 2017. En cas de dépassement de ce montant, la différence sera déduite du montant de l’IFI (Loi du Code général des impôts N°2017-1837 du 30 décembre 2017). Calcul de l’impôt sur la fortune immobilière

6. Pourquoi ce qui réduisait l’ISF ne fonctionnera pas pour réduire l’IFI

Etant donné que l’assiette taxable n’est pas la même pour l’ISF que l’IFI, il est tout à fait logique que ce qui pouvait réduire l’ISF ne fonctionnera pas pour réduire l’IFI. Le seuil d’entrée en taxation est le même pour l’ISF que pour l’IFI, soit 1 300 000 euros avec une première tranche à 800 000 euros. Afin de payer moins, voire plus aucune taxe sur l’ISF, il existe des astuces ou solutions à mettre en place dès que possible. Néanmoins, ce qui permettait de réduire l’ISF ne permettra pas obligatoirement de réduire l’IFI, dont le patrimoine immobilier sera plus lourdement taxé.

Grand perdant avec l’arrivée de l’IFI : terminé les 50% de réduction dans l’investissement dans les PME

• Les signes ostentatoires de richesse

Avec la nouvelle réforme de l’IFI, les signes extérieurs ne seront pas pris en compte, alors que c’était le cas pour l’ISF. Les biens de luxe comme les bijoux, les voitures de collections, l’art, l’antiquité, les yachts ou jets privés ne seront pas pris en compte dans le calcul de l’IFI.

• L’investissement au capital des PME

Le dispositif de réduction pour investissement des PME est dorénavant supprimé. En effet, le taux de réduction d’ISF-PME était de 50% du montant des versements. Quant à la réduction proprement dite, elle était plafonnée à 45 000€. La société devait employer un minimum de deux salariés, son chiffre d’affaires ne devait pas dépasser 43 millions d’euros et la PME ne devait pas être cotée en bourse. Néanmoins et afin de compenser cette suppression, le dispositif Madelin destiné aux PME a été renforcé.

• La nue-propriété

Avec l’ISF, lorsqu’un bien immobilier faisait l’objet d’un démembrement de propriété, il revenait à l’usufruit de régler l’ISF, sur la valeur en pleine propriété. Ainsi le « nu-propriétaire » n’était pas redevable de l’ISF. Aujourd’hui, avec le nouvel impôt IFI, la loi est quelque peu changée. En effet, elle stipule que « Les actifs taxables à l’IFI grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété ». Néanmoins, à ceci s’ajoutent des exceptions qui entraineraient le fait que l’usufruitier et le « nu-propriétaire » se partageraient la taxe à régler. Sont principalement concernés par cette disposition, « les démembrements de propriété dont la constitution de l’usufruit résulte de l’application des articles 757, 1094 ou 1098 du Code civil. Les biens dont la propriété est démembrée en application d’autres dispositions, notamment de l’article 1094-1 du Code civil, ne peuvent faire l’objet de cette imposition répartie ».

• Le pacte Dutreil

Le pacte Dutreil ISF a permis d’obtenir des exonérations de 75% de la valeur des titres de sociétés opérationnelles. Étant donné que ces titres ne sont plus contenus dans l’assiette taxable de l’IFI, le pacte Dutreil n’a plus de raison d’être aujourd’hui.

7.  Les dons aux associations solution la plus simple pour réduire l’IFI

Pour bénéficier de réduction de l’IFI, le don aux associations est une aide non négligeable. Les dons aux associations doivent impérativement être effectués en numéraire ou encore en titres de sociétés cotées. Dans ce cas, la réduction de l’IFI s’appliquera jusqu’à 75% du montant des versements aux associations. Elle est également plafonnée à 50 000 euros.

Réduire simplement son IFI en soutenant une bonne cause, c’est 75% d’éxonération jusqu’à 50000 euros avec les donations!

Parmi les organismes concernés, on note :

• Les établissements de recherche et/ou d’enseignement supérieur à but non lucratif,
• Les fondations reconnues d’utilité publique,
• Les entreprises et chantiers d’insertion,
• Les associations intermédiaires,
• Les entreprises adaptées,
• Les groupements d’employeurs bénéficiant du label GEIQ (Groupement d’Employeurs pour l’Insertion et la Qualification),
• L’agence nationale de la recherche,
• Les fondations universitaires.

Ce sont les dons effectués au titre de l’année précédente qui définiront le montant de la réduction à l’IFI.

8. Les solutions pour réduire l’IFI

De nombreuses solutions existent afin de réduire partiellement ou entièrement la taxe de l’IFI.

Afin de maitriser votre budget et votre patrimoine, il convient d’analyser ce dernier au mieux de vos besoins. Une fois votre patrimoine analysé, il conviendra de s’orienter vers des solutions qui vous permettront de bénéficier d’une exonération partielle ou totale de l’Impôt sur la Fortune Immobilière dès 2019.

Si la part de biens immobiliers est supérieure à 60% de vos biens personnels, il sera important d’envisager un rééquilibrage de votre patrimoine.

Mis à part les dons aux différentes associations (vu plus haut), il peut être préconisé :

• D’investir dans des placements financiers comme le PEA (Plan d’Épargne en Actions) ou les assurances-vie qui vous permettront de gagner en abattement,
• D’investir dans des actifs exonérés tels que les biens professionnels ou les œuvres d’art,
• De ne pas mettre sa résidence principale au cœur d’une SCPI, ce qui lui enlèverait les 30% d’abattements liés à la résidence principale.
• D’investir dans une PME ouvre droit, sous certaines conditions, à une défiscalisation ISF issue de la loi Tepa (Travail Emploi Pouvoir d’Achat) de 2007.  Vous pourrez bénéficier de 50% de réductions d’impôt plafonnées à 45 000€ par an. En contrepartie, la souscription d’actions devra se faire pour une entreprise de moins de 7 ans (ou une start-up).
• Profiter de l’avantage fiscal de l’investissement dans les forêts,
• Vendre son patrimoine immobilier,
• Acheter des parts dans des Groupements Fonciers Viticoles (GFV),
• Donner à ses proches tout en profitant des différentes lois en vigueur sur les droits de donation,
• Procéder à une donation temporaire d’usufruit au bénéfice d’un de vos enfants majeurs, et fiscalement indépendants, en besoin de revenus,
• Acheter en nue-propriété. En effet, le démembrement d’une propriété immobilière est un moyen de continuer à bâtir un patrimoine immobilier sans en augmenter sa fiscalité. Grâce à l’acquisition d’un bien en nue-propriété, le contribuable bénéficie d’un bien qui n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI, mais en plus, il a la possibilité d’intégrer dans son patrimoine, un bien acheté à l’aide d’une décote pouvant aller de 30 à 50%, par rapport à la même propriété achetée en « pleine propriété ». À titre d’exemple, l’acquisition d’un appartement d’une valeur en nue-propriété de 300 000 € vous permettra de bénéficier d’une économie d’IFI, sur 15 ans, de 67 500€.

Que peut-on conclure sur l’IFI?

L’arrivée de l’IFI en remplacement de l’ISF n’est pas en soi une mauvaise chose.

Il a pour vocation d’inciter les contribuables français à s’orienter plus vers le financier qui sort de la base taxable de l’imposition sur la fortune.

Souhaiter que des capitaux s’orientent vers l’économie réelle semble légitime.

Maintenant, nous rentrons dans un véritable casse-tête fiscal pour des français fortement exposés sur l’immobilier.

En fait avec l’IFI et la hausse des prélèvements sociaux, le contribuable français qui a tout misé sur l’immobilier va se retrouver piégé sur le poids de la fiscalité.

Peut-il alors tout réorienter?

C’est toute la difficulté car bien souvent ses biens sont achetés à crédit et surtout ils ont normalement de la plus-value immobilière car ils ont bénéficié souvent à plein de la hausse de l’immobilier ces dernières décennies en France.

Vous comprenez donc chers lecteurs que si vous ne revoyez pas votre copie, votre patrimoine n’a pas fini d’être taxé. L’enjeu majeur est d’adopter pour cette année ou pour les prochaines années les bonnes stratégies qui vous permettront de réduire ce nouvel impôt.

Par conséquent, être conseillé par un expert de la gestion de patrimoine reste, à ce jour, le meilleur moyen de bénéficier de réductions adaptées à son patrimoine. Je peux vous aider pour cela.