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Immobilier
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Les dix étapes pour acheter une maison à Bali

Les dix étapes pour acheter une maison à Bali
par cyril jarnias - le 28 juillet 2019

Les 10 étapes pour acheter une maison à Bali et faire des revenus

Quelles ont les étapes pour acheter une maison à Bali?

Cette destination, Bali, est souvent synonyme de destination de rêve mais elle permet aussi d’acquérir des biens immobiliers avec de belles rentabilités et une fiscalité attrayante.

 

Pour de nombreux touristes, c’est le lieu idéal pour se ressourcer et pour passer d’excellentes vacances entre amis, en famille ou même seul.

Pour d’autres, c’est la région parfaite pour entreprendre des investissements immobiliers.

Ces deux catégories de personnes ont tout à fait raison.

Dans cette partie de l’Indonésie, il est possible de passer des vacances de rêve tout en investissant dans la région. En termes de tourisme, cette partie du monde est vraiment prometteuse. Elle offre des paysages et des destinations touristiques aussi prodigieuses les unes comme les autres. Chaque année, les touristes se bousculent afin de découvrir les merveilles proposées par la région. Ceux qui sont déjà venus reviennent tous les ans, car Bali propose une expérience que l’on ne trouve nulle part ailleurs.

Les investisseurs vantent les avantages de Bali. Ce pays offre une fiscalité très intéressante. Pour le prix d’un petit pavillon de province, on peut obtenir une splendide villa meublée.

La construction d’une habitation est plutôt abordable.

Le prix de la main-d’œuvre et des matières premières ne sont pas du tout chers.

On s’en rend compte dès que l’on compare les prix de ceux de la métropole.

Concernant les taxes à payer, ceux de Bali sont vraiment intéressants. Entre les taxes à payer en France et les taxes à payer en Indonésie en matière de biens immobiliers, la différence est flagrante.

C’est plus avantageux à Bali.

Acheter ou construire une maison à Bali? Acheter! Nous allons vous expliquer pourquoi.

Les personnes sont souvent tiraillées entre l’idée d’acheter et de construire une maison. La meilleure alternative est d’en acheter une. 

Pourquoi voulez-vous qu’un propriétaire vende une maison alors qu’il vous vend son bien avec une belle rentabilité locative?

Quelles sont vos recours si vous découvrez des vices cachés sur une maison qui a souvent été revendue plusieurs fois?

En Europe, vous dépendez du droit européenne protecteur?

Quelle juridiction en Indonésie en cas de litiges? Cela risque de vous coûter cher!

Nous vous conseillons donc de construire à Bali et de partir sur une feuille vierge que vous pourrez compléter comme vous le souhaitez en partant sur de bonnes bases et des professionnels qualifiés pour vous accompagner.

Toutefois, afin d’éviter de se faire piéger comme un débutant dans le domaine, le mieux c’est de connaître le processus relatif à la construction.

En vous informant sur le sujet, l’investisseur pourra acquérir un bien unique en vue d’une location. C’est ce que nous allons tenter de faire dans cette article.

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Sommaire : 10 étapes pour acheter une maison à Bali et faire du revenu

  1. Les 10 étapes pour acheter une maison à Bali 

Étape 1 : Collaborer avec un professionnel

Étape 2 : S’informer sur la fiscalité

Étape 3 : Fixer le montant à investir

Étape 4 : Se renseigner sur les régions potentielles d’investissement

Étape 5 : Choisir son statut

Étape 6 : Choisir le terrain

Étape 7 : Négocier la durée

Étape 8 : Verser un acompte pour le terrain, régler les formalités administratives et financières

Étape 9 : Choisir son architecte

Étape 10 : Nommer un gestionnaire locatif

Conclusion


1. Les 10 étapes pour acheter une maison à Bali 

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  • Étape 1 : Collaborer avec un professionnel de l’immobilier à Bali

Lorsqu’on parle de Bali, ce qui vient en tête en premier, c’est le paysage paradisiaque et dépaysant qu’il offre aux touristes.

En voyant ce grand potentiel touristique à Bali, les investisseurs songent tout de suite à acquérir des biens immobiliers afin de les fructifier.

 

Toutefois, l’investissement en matière d’immobilier n’est pas seulement réservé aux grands investisseurs. Les particuliers peuvent aussi se lancer dans cette grande aventure.

Avant de faire le grand saut de la construction immobilière à Bali, il est important de connaître les étapes pour investir dans l’immobilier en Indonésie.

 

Il serait dommage d’investir dans un terrain qui n’a pas vraiment de potentiel. Il est également possible que le particulier se soit précipité à acheter alors que les papiers du bien ne sont pas en règle.

Afin d’éviter ce genre de désagrément, il est conseillé de travailler avec un professionnel de confiance. Étant déjà familier dans le domaine, il pourra donner des conseils sur les processus du métier. Ce dernier saura vous recommander les biens qui sont des valeurs sûres. Comme dans chaque pays, l’emplacement d’un immeuble suffit à lui donner de la valeur ou non.

Il est important de savoir s’entourer de personnes de confiance : la clé!

 

Il ne faut pas confier son patrimoine au premier venu. Ce n’est pas l’avis de tous les professionnels qui se vaut dans le domaine de l’immobilier à Bali. De ce fait, avant de choisir la personne ou l’agence avec laquelle vous allez travailler, demandez des références. N’hésitez pas à vous informer sur leur réputation. Des personnes de votre entourage ont déjà peut –être recouru au service des professionnels de confiance dans le domaine. Demandez-leur des contacts d’experts compétents et dignes de confiance.

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  • Étape 2 : S’informer sur la fiscalité à Bali et en Indonésie (étude de la convention de non double imposition)

La fiscalité est assez attrayante à Bali avec 10% sur vos revenus fonciers seulement.

Pour la France, vous avez une convention fiscale de non double imposition : les impôts payées en Indonésie ne seront pas à payer à nouveau en France.

Il convient d’étudier la convention fiscale de votre pays de résidence fiscale avec celle de l’Indonésie.

Nous vous recommandons de consulter un fiscaliste international pour valider la fiscalité de vos futurs revenus fonciers.

La fiscalité sur les revenus fonciers est de 10% à Bali.

 

 

C’est pourquoi de plus en plus d’investisseurs se ruent vers ce pays.  Acheter une maison de 9 chambres coûte 420.000 euros sur une surface de 9,45 ares. Une fois la villa opérationnelle, on peut en tirer un bon prix de 600 à 700 euros la nuitée.

 

La plupart des maisons touristiques de Bali enregistrent un taux de remplissage entre 50 à 60 % chaque année.

 

De ce fait, l’investissement ne peut être que rentable.

Par exemple, il est possible de faire fructifier son argent en construisant une maison de 4 à 5 pièces. Le prix du bien s’élève à environ 230000 euros avec un lease ou location sur le terrain d’une période de 20 ans.

La surface de la construction est de 180 m², ce qui équivaut à 2 terrains de 6 ares.

Une fois opérationnelle sous 10 mois en moyenne (temps de construction), on pourra obtenir 300 euros minimum pour chaque nuitée.

Avec une rentabilité de 10% en moyenne nette, vous aurez de l’ordre de 20000 euros par an.

Dans le cas de cette maison ou d’une maison avec lease (location du terrain), l’investisseur peut choisir d’étendre la période de location ou lease sur 10 ans par exemple. Il peut encore accroître ses bénéfices.

Quel prix pour le lease du terrain?

Dans ce contexte, le prix d’un are de terrain est évalué à 300 euros durant une année. L’investisseur devra payer 1.800 euros pour un terrain par an. Sur 10 ans, le prix de la location s’élèvera à 18.000 euros. En considérant que le taux de remplissage moyen de 50%. Vous obtiendrez une rentabilité annuelle assez intéressante.

Si vous avez décidé d’investir dans une société PMA (nous expliquerons ce statut ci-dessous), il faudra payer 1 % comme impôts des sociétés sur les bénéfices. Dans la mesure où le loyer encaissé est inférieur à 300.000 dollars soit de 261.142 euros, il faudra payer 1% d’impôt. Par contre, si le montant du loyer encaissé est supérieur à cette somme, il faudra s’acquitter de 12 % du bénéfice réalisé.

La société en question effectue un bénéfice net de 25.000 euros, il est possible de le déclarer soit en tant que salaire soit en tant que dividende.

Dans la mesure où l’on choisit de mentionner en tant que salaire ses bénéfices, il est nécessaire de demander un quitus fiscal comme justificatif. L’argent pourra être rapatrié légalement en France.

Étant donné que la même assiette ne peut pas être imposée deux fois, l’argent en question ne sera plus imposé en France.

 

Il faut veiller à ne pas perdre le quitus fiscal car il est très important lors des déclarations fiscales.

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  • Étape 3 : Fixer le montant à investir dans un bien immobilier à Bali

Avant d’acheter ou de construire une maison à Bali, il est nécessaire de fixer le budget que vous êtes prêt à investir. Il n’y a pas vraiment de budget idéal si l’on veut se lancer dans un investissement à Bali. Certains choisissent d’investir 220.000 euros. D’autres sont prêts à y mettre 400.000 euros. Tout dépend de la somme dont vous disposez et du risque que vous êtes prêts à prendre. Le budget fixé doit aussi prendre en compte les besoins du futur propriétaire ainsi que de la réalité sur le marché. Il est aussi possible que le budget investi soit ajusté en fonction de l’emplacement.

Toutefois, il est important d’avoir une idée a priori sur la somme que vous être prêt à utiliser dans le cadre de cet investissement. 

Prévoir un budget, vous aidera aussi à mieux cerner vos attentes en matière de rentabilité.

Votre budget déterminera par exemple le nombre de chambres à construire, la surface à bâtir ainsi que le matériel à utiliser.

Le budget idéal pour une maison à Bali doit être supérieur à 100000 euros.

L’investissement se fera au comptant car il est impossible d’obtenir un crédit.

 

 

Si vous hésitez sur le budget à investir, essayez de demander des références auprès des professionnels. Il est aussi possible d’aller sur place et de faire quelques comparaisons.

En ayant une vue a priori des maisons sur place, l’investisseur pourra aisément arrêter son choix.

 

Il est à préciser que le budget investi aura un grand impact sur le montant du loyer et des bénéfices du propriétaire. Mais tout dépend évidemment de la somme dont dispose l’investisseur.

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  • Étape 4 : se renseigner sur les régions potentielles où investir à Bali et en Indonésie

Avant de se référer au prix du terrain, il faut s’informer sur les régions potentielles où investir à Bali. Certaines personnes ont l’habitude de se référer au coût du terrain, toutefois, ce seul facteur n’est pas suffisant. Il se peut que l’endroit en question soit trop éloigné du centre ville ou peu accessible.

Même si Bali est un endroit très attractif, certaines zones de l’île sont encore inaccessibles. C’est le cas de la partie nord. Il faut quand même se méfier. Ces zones attirent encore peu de monde. Pour y aller, il faut encore plusieurs heures de trajet, environ 2 à 3 heures de route. Les prestataires externes auront des difficultés pour suivre concrètement le déroulement des projets dans cette partie de la région. La meilleure alternative est de miser sur des valeurs sûres comme Ubub, Uluwatu, Canggu, Seminyak ou aussi Sanur.

Avant d’entamer les travaux, demandez toujours un conseil auprès d’un professionnel spécialisé dans le domaine. Il est également possible de s’inspirer du design des maisons sur les lieux et de s’installer vers les régions où les agences ont tendance à construire. Ces régions attirent sûrement des clients potentiels, c’est pourquoi ils ont été choisis. Il ne faut jamais investir à la va-vite, il est toujours impératif de faire une étude des lieux. Ce sera un facteur très important lorsque le bien sera mis à la location. Un endroit peu fréquenté par les touristes fera moins de bénéfices et sera difficilement amorti.

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  • Étape 5 : choisir son statut pour acheter en entreprise son bien immobilier à Bali

Investir à Bali est un peu particulier. C’est pourquoi, il faut être très vigilant concernant le statut que l’investisseur choisira de porter. Lors de la transaction immobilière, le futur propriétaire pourra opter pour un « Freehold », un « Leasehold » et avoir une PMA.

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  • Le freehold

En théorie, les Indonésiens sont les seuls à avoir le droit de posséder des titres de propriété de terrain. Toutefois, le freehold permet d’y faire exception. Une personne de nationalité étrangère peut obtenir les titres de propriété d’un terrain grâce à l’adossement d’un prête-nom local. Celui-ci est appelé Nominé. Cette prérogative est obtenue dès que la personne possède un Hak Pakai certificate. Ce titre n’est pas délimité par le temps. Pour en bénéficier, il faut satisfaire certaines conditions. Il faut par exemple investir 5 milliards de rupiah au minimum. Cette somme équivaut à 300.000 euros environ. Il faut également vivre au moins 6 mois en Indonésie. Cette option est soumise à beaucoup de contraintes. Une fois que la personne ne satisfait pas certaines conditions, il faudra qu’il revende le bien.

Attention : si vous quittez plus de 6 mois l’île, vous perdez la propriété de votre bien! Il en est de même pour vos héritiers, ils doivent être résidents indonésiens.

 

  • Le Leasehold

Le Leasehold consiste à louer un terrain durant une période déterminée. Le contrat peut faire l’objet d’une extension en matière de durée. Tout dépend de l’arrangement du propriétaire et de l’investisseur. L’investisseur pourra agir comme le propriétaire durant la durée de validité du contrat. La durée de la location est en minimum 20 ans. Mais, elle peut être étendue à 30 ans et peut être renouvelée.

  • Investir dans une PMA

En d’autres termes, une PMA est une société à responsabilité limitée à capitaux étrangers. L’adhésion à cette société est très avantageuse pour les investisseurs. Ces derniers possèdent la propriété des terrains. Pour sa création, il faut deux associés et il n’y a pas d’âge minimum. Tous les papiers administratifs, tels que les autorisations de location, seront au nom de la PMA. En cas de revente, c’est cette alternative qui est la plus intéressante. Une propriété à nom propre sera imposée de 10 %. L’assiette prise en compte sera le prix total de la revente et non la plus-value. Par contre, pour la PMA aucune imposition ne sera retenue.

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  • Étape 6 : Choisir le terrain pour construire sa maison à Bali

Le choix du terrain est aussi un facteur à ne pas prendre à la légère. Il faut tout d’abord qu’il soit situé dans une région où les touristes affluent en masse. L’environnement où se situe le terrain est aussi important. Le mieux, c’est qu’il soit situé à proximité de lieux touristiques ou qu’il offre une vue panoramique intéressante. 

Aucun touriste n’aimerait être hébergé dans un lieu qui n’a pas d’intérêt pour lui. Il est à la recherche d’un lieu pour se ressourcer et aussi d’un endroit qui lui fait découvrir de nouvelles attractions. Les zones situées près des endroits riches en culture et en histoire sont également très convoitées.

Il ne faut pas hésiter à faire une présélection des terrains. Cette option vous permettra de choisir à tête reposée.

Si vous êtes en contact avec des professionnels de confiance, demandez-leur s’ils ont une bonne localisation à vous proposer sans vis à vis.

Ils sont souvent les premiers à être au courant des meilleures opportunités de vente avec les propriétaires sur Bali.

 

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  • Étape 7 : Négocier la durée du lease pour son terrain à Bali

Une fois que le choix du terrain est fait, on peut procéder à la négociation de la durée de la location. Pour la majorité des cas, le Leasehold est proposé à 20 ans. Néanmoins, il est possible de l’étendre jusqu’à 40 ans. Tout dépend du propriétaire du terrain. Il est préférable d’entamer les négociations dès la première contractualisation. Il faudra faire une demande auprès du titulaire du terrain. Il possède la prérogative d’accepter ou de refuser la proposition.

Si vous choisissez de travailler avec des agences, ils pourront vous proposer des contrats intéressants. Certains ont déjà négocié jusqu’au renouvellement du contrat auprès du propriétaire. Au lieu de bénéficier d’un seul contrat, vous pourrez bénéficier d’un deuxième contrat. Ce qui est très intéressant si l’on souhaite étendre son business. À ce moment-là, le prix du deuxième contrat dépendra des prix du marché. La démarche devra toujours être certifiée auprès d’un notaire.

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  • Étape 8 : Verser un acompte pour le terrain, régler les formalités administratives et financières

Le versement d’un acompte pour le terrain est une étape cruciale. L’objectif de ce premier acompte est de bloquer le terrain. Une fois que le premier versement est effectué, le terrain sera retiré du marché des terrains disponibles. En moyenne, son montant est de 5.000 euros environ. C’est une manière de formaliser le contrat. La durée du blocage du terrain est de 1 mois au maximum. Si les formalités y afférentes ne sont pas engagées, le contrat sera remis en question. Cette période permettra à l’investisseur de rassembler la somme nécessaire pour la location et de régler les papiers administratifs.

Le contrat de non-disponibilité du terrain doit se faire par écrit entre le propriétaire et l’investisseur.

Si l’investisseur ne peut pas être présent à Bali, quelle que soit la raison il devra donner une procuration à son représentant.

Le notaire a droit à 1 % de la valeur du terrain. Avant de conclure la transaction immobilière, ce dernier doit effectuer des recherches sur l’identité réelle du propriétaire.

Étant donné que le notaire est responsable juridiquement de ce qu’il va faire signer, il est passible d’aller en prison s’il fait signer des documents erronés.

 

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Toutes les personnes concernées doivent assister à la signature.

C’est seulement après la signature du document et après avoir réglé toutes les formalités que l’investisseur pourra commencer l’exploitation du bien.

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  • Étape 9 : choisir son architecte pour construire à Bali

Dès que les formalités administratives et financières sont réglées, on peut procéder à la phase de construction.

  • La phase de préparation

C’est durant cette phase que l’investisseur et l’architecte dialoguent.

L’investisseur pourra faire part de ses attentes à la personne en charge du design et du plan de la maison à savoir un architecte.

 

Durant cette période, les deux parties se mettent d’accord sur la surface à construire, du nombre de chambres et du budget à respecter. Durant cette période, la personne en charge de la construction devra faire une étude de faisabilité du projet.

Généralement, les capitaux seront demandés sous forme d’appels de fonds (3 à 4 en moyenne) :

Appel 1 : pré contrat de réservation (quelques milliers d’euros)

Appel 2 : paiement de la location du terrain et premier appel de fonds pour la construction allant jusqu’aux toitutres 45% des fonds

Appel 3 : réalisation de l’intérieur avec l’équipement pour meubler le bien 45% des fonds

Appel 4 : généralement 10% pour prévoir certains ajustements ou finitions.

Attention : pour réduire le risque de change, réduisez le nombre d’appels de fonds par exemple sous format 60 / 30 / 10 ou 90 / 10 (le mieux). Plus vous donnez au départ, plus vous serez en mesure de négocier les prestations!

 

Enfin, on vous remet les clés du bien fini après contrôle qualité et le bien est mis en location.

  • La phase de construction

C’est la phase d’exécution. Le prestataire en charge de la construction devra respecter scrupuleusement les termes convenus, que ce soit en matière de durée ou de coût. En cas de changement, l’investisseur devra toujours être informé.

Astuce : vous pouvez demander des photos toutes les deux semaines pour suivre le chantier à distance.

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  • Étape 10 : Nommer un gestionnaire locatif pour gérer sa maison à Bali

La gestion locative est assez délicate. Elle assure le bon fonctionnement de la propriété. Elle englobe la comptabilité, le marketing ainsi que les formalités administratives afférentes à la gestion. Des agences spécialisées dans le domaine peuvent se charger de cette gestion locative. Pour éviter les malentendus en tous genres, il est essentiel de travailler avec des personnes de confiance. Lors de la collaboration, il faudra privilégier la communication. La gestion doit se faire de manière transparente de sorte que l’investisseur soit au courant des dépenses et des revenus de son entreprise. Il ne faut pas oublier de demander les quitus fiscaux au gestionnaire, car il sera très important lors des déclarations fiscales.

Bon à savoir sur les frais de gestion : ils sont en moyenne de 30% quand vous êtes sur une gestion à forte rotation touristique comme Airbnb.

En ce qui concerne le marketing et la visibilité de la villa ou la maison à louer, l’utilisation de la plate-forme airbnb est efficace. Le bien en question sera visible sur le site ce qui favorisera sa location.


3. Conclusion sur les 10 étapes pour acheter une maison à Bali

Devenir le propriétaire d’une magnifique demeure est de moins en moins accessible au niveau de la métropole. Le prix des propriétés sur le marché augmente sans cesse. Un petit budget d’épargne ne sera pas suffisant pour couvrir les frais engagés dans l’acquisition ou la construction d’une maison d’exception. Dans ce contexte, plusieurs Français décident de bâtir la maison de leur rêve ailleurs comme à Bali.

Plus qu’un simple lieu touristique, cette destination Bali permet de fructifier les investissements immobiliers tout en bénéficiant d’une fiscalité intéressante.

 

En matière d’investissement immobilier, Bali fait partie des destinations très convoitées par les investisseurs. Dans cette région, les Européens bénéficient d’un pouvoir d’achat important. Toutes les transactions immobilières sont sécurisées. Comparée à la fiscalité à la plupart des pays Européens, la fiscalité y est minimalisée. En plus d’offrir un cadre de vie hors du commun aux expatriés, le pays offre également une grande facilité d’installation. Les investisseurs choisissent aussi Bali pour sa stabilité politique.

L’avantage avec la location de biens immobiliers à Bali, c’est le flux constant des touristes sur ce île. On dénombre à ce jour un avion toutes les 7 minutes sur l’île!

 

On constate une augmentation de plus 22% des touristes en Indonésie. Bali reste la destination phare et les hôtels et les villas affichent un taux de remplissage intéressant tout au long de l’année. 

Durant les hautes saisons, la plupart des habitations affichent complets.

Ces facteurs facilitent l’amortissement des investissements immobiliers sur l’île. 

Bon à savoir : l’immobilier à Bali délivre 10% nets par an et  la fiscalité ne dépasse pas 10% sur les revenus fonciers. Vous devez privilégier la construction à l’achat ancien trop risqué et moins porteur de nouveautés face à la concurrence locative.

S’il semble nécessaire de se déplacer une première fois pour  faire construire sa maison , sélectionner son terrain ou encore définir le type de maison à Bali, des agences peuvent gérer votre bien à distance ensuite.

Au final, l’investissement immobilier à Bali est porteur aujourd’hui avec une fiscalité et un rendement à 10% pour peu que vous acceptiez d’être locataire de votre terrain et que vous assuriez votre bien contre les risques sismiques et climatiques.

Je résume l’investissement immobilier à Bali dans cette vidéo sur BFM, si vous avez besoin de renseignements et de réseau, vous pouvez me contacter sur le formulaire après cet article.

 

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A Propos De Cyril Jarnias

Cyril Jarnias est expert en gestion de patrimoine. Son objectif est de vous aider à mieux comprendre et gérer votre patrimoine. Gestion de patrimoine . (Placement, Assurance-vie, immobilier...). Vous pouvez reprendre ses articles pour vos sites : pour cela,vous devez juste reprendre ces quelques lignes en insérant le lien vers mon site : https://www.cyriljarnias.fr

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