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Immobilier
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Baisse prix immobilier  acheter ou attendre encore ?

Baisse prix immobilier  acheter ou attendre encore ?
par cyril jarnias - le 30 août 2020

Baisse prix immobilier : acheter ou attendre ?

Pendant que le Coronavirus continu à sévir dans le monde, entraînant, à l’heure où nous écrivons ces lignes, de nombreux décès, l’économie est en berne et les investisseurs se demandent déjà s’il ne faut pas attendre et profiter de la baisse de prix de l’immobilier à venir.

Reconnaissons en effet qu’en coupant l’économie à cause des semaines de confinement qui ont lieu dans de nombreux pays dans le monde, le covid-19 devrait avoir pour effet la chute des prix.

Nous assistons depuis plusieurs décennies à une inflation sur le prix de l’immobilier dans le monde.

Mais, est-ce vraiment le cas partout dans le monde ?

La crise économique à venir va-t-elle changer la donne?

Est-il plus judicieux d’investir maintenant ou faut-il attendre encore plusieurs mois ?

Pour acheter quoi?

Où?

Pour quel prix?

Quel rendement?

Quelle fiscalité? 

Les éléments qu’il vous faut pour répondre à ces questions vous seront fournis à travers cet article.


Sommaire sur la baisse des prix de l’immobilier :

  1. Introduction
  2. Évolution des prix de l’immobilier depuis 10 ans (France et Monde)
  3. Hausse des taux et difficulté à venir pour acheter à crédit
  4. La Bulgarie
  5. Les USA
  6. L’île Maurice
  7. Immobilier France pourquoi attendre
  8. Conclusion

prix immobilier

1. Introduction

Au moment de faire le bilan de l’année 2019 concernant le secteur de l’immobilier, beaucoup d’experts ont misé sur une hausse des prix de l’ordre de 2 à 5% partout dans le monde et une augmentation des transactions se trouvant entre 6 et 11%. Le Coronavirus est cependant passé par là et la plupart d’entre eux ont revu leur prévision à la baisse. Certains sont même allés jusqu’à soutenir que la tendance devrait s’inverser, avec notamment une réduction de 7 à 10% des prix pour l’ensemble de cette année 2020 à Paris et de 4% pour le reste de l’Hexagone.

Reconnaissons tout de même qu’actuellement, en France, le bilan du premier semestre 2020 semble aller à l’encontre d’une telle hypothèse avec un bond allant de 0,4 à 1% dans les plus grandes agglomérations françaises. Les connaisseurs y voient déjà pourtant un signe de fléchissement, les derniers taux d’augmentation du prix étant très faibles par rapport à ceux précédant le début de la crise du Coronavirus. Nous aurons l’occasion de fournir plus de détails sur la situation actuelle, mais poursuivons par un focus de ce qui se passe dans d’autres pays.

À la question de savoir s’il y aura hausse ou baisse de l’immobilier, nos voisins d’Outre-Manche peuvent déjà répondre avec certitude qu’il y aura hausse. Le mois d’avril 2020 en effet, il y a eu une baisse de 1,7% du prix de l’immobilier au Royaume-Uni par rapport au mois précédent, un recul mensuel inédit depuis février 2009. Certains pourront se dire qu’il n’y a rien à s’alarmer pour les vendeurs, mais traduit en prix, 1,7% représente quand même 4000 livres par propriété pour un prix moyen de 218.902 livres. Le marché, lui, est en chute libre, car connaissant un effondrement de 53% de ventes sur un an, c’est-à-dire entre avril 2019 et avril 2020. 

Le recul concernant les transactions est plus soutenu en Espagne, en effet, selon El País, il y a eu réduction des ventes de 6% entre février 2019 et février 2020. Une tendance haussière du prix similaire à celle de la France a été même observée en France. Les chiffres concernant les mois de mars, avril et mai n’ont pas été publiés et il est très tôt d’en faire un avis sur la question. Au moment où nous écrivons ces lignes cependant, nombreux sont les sites immobiliers auprès desquels profiter d’une baisse prix immobilier de l’ordre de 20% est possible. L’Espagne fait donc partie des « the places to be » pour investir sans attendre dans ce contexte très difficile pour le monde.

L’Europe n’est pas le seul continent sur lequel on peut miser sur une chute du prix de l’immobilier durant et/ou après cette crise. L’Asie n’est pas en reste avec, notamment, comme meilleur exemple, Hong-Kong. La ville chinoise à statut spécial aurait du mal à tenir son statut de cité la plus coûteuse pour les expatriés. Les experts locaux planchent ainsi sur une baisse des prix du logement se trouvant entre 10 et 15% avant la fin de l’année. Un écroulement pouvant aller jusqu’à 20% pourrait même être enregistré dès la fin du mois de janvier de 2021. Des témoignages rapportés par South Chine Morning Post ont permis de savoir que déjà en mars, acheter un logement avec un prix 2,3% inférieur à celui du mois précédent était possible. Sur le continent américain, la province autonome de Québec enregistre déjà une réduction de prix de l’ordre de 4% de ses biens immobiliers.


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2. Évolution des prix de l’immobilier depuis 10 ans (France et Monde)

La baisse des prix de l’immobilier constatée actuellement et celle à venir constituent-elles un phénomène singulier ou l’on a déjà vécu la même chose dans le passé ?

Faisons un focus sur la situation du marché français et le marché mondial ces 10 dernières années pour y répondre de la meilleure des manières.

A. France

Pour avoir un aperçu de l’évolution du marché de l’immobilier en France ces dernières années, le meilleur moyen est de se référer aux chiffres avancés par les notaires de France quand ils ont fait un bilan de l’année 2019. Cette dernière a été marquée par un important dynamisme, étant l’année de tous les records pour le secteur de l’immobilier en France. Elle a vu notamment passé 1 059 000 transactions dans l’ancien, un chiffre exceptionnel. Il y a eu donc 100 000 transactions supplémentaires par rapport à l’année 2018, ce qui traduit une progression annuelle de 10,4%.

Mais qu’en est-il du prix de l’immobilier en France?

 

Ce dernier a progressé aussi bien pour les appartements que pour les maisons. Ainsi, selon les notaires de France, il y a eu 4% de hausse des prix des appartements T3 anciens en 2019. L’Ile-de-France est la région qui porte le plus ce chiffre avec une hausse de 4,7%, contre 3,5% en province, ce qui n’aurait pas permis de miser sur une baisse du prix de l’immobilier à Paris, sans cette crise sanitaire. L’augmentation des prix en ce qui concerne les maisons est plus soutenue, se trouvant seulement entre 2 et 3%, avec une plus importante hausse en Province qu’en île de France.

Contrairement à ce que beaucoup pensent, pour la seule année 2019 ? Paris ne figure pas sur le podium des villes qui ont connu les plus importantes augmentations du prix de l’immobilier en 2019. Les trois premières places sont en effet occupées par Lyon, Nantes et Saint-Etienne, avec 10% pour les premières et 7,7% pour la dernière. Paris ne se trouve qu’à la 5e place avec une augmentation de 6,3% de son prix, après Rennes et ses 7,6%, mais devant Toulouse et ses 5,7%, Nice et ses 3,8% et Orléans et ses 3,4%. Reims, de son côté, se distingue par une baisse de 2,7% et par un prix moyen de logement beaucoup plus faible que dans les grandes villes : environ 2000 euros.

Quand on étale la période de l’observation des chiffres de l’immobilier en France sur 10 ans,

Paris se trouve sur le Podium des villes qui ont connus la plus importante explosion des prix, mais reste derrière Bordeaux et Lyon, avec 61%, contre respectivement 79% et 62% pour Paris. On note également l’existence de plusieurs villes qui ont connu une augmentation de plus de 20% du prix de leur marché immobilier ces 10 dernières années : Nantes, Rennes, Strasbourg, Toulouse et Lille. Marseille, de son côté, n’a pu faire que 2% et devrait ainsi faire partie des grandes villes françaises pour profiter prochainement des baisses du prix de l’immobilier.

B. Dans le monde

Qu’en est-il des autres pays du monde ? Doit-on miser sur une hausse ou baisse de l’immobilier ? Pour y répondre, il est également important de faire une rétrospective de ce qui s’est passé ces 10 dernières années.

À noter que durant les premières années de la décennie de 2010, les effets de la crise des subprimes ont été encore sentis dans le secteur de l’immobilier dans de nombreux pays du monde. Il n’est donc pas étonnant de savoir qu’entre 2013 et 2018, l’Espagne a enregistré une augmentation du prix de son immobilier de 4,6%. En effet, la bulle immobilière de 2007 a fait que le prix a continué de chuter jusqu’en 2012. Un véritable regain de dynamisme est noté en 2019 avec une augmentation de plus de 6% entre février 2019 et février 2020, mais la rechute est inévitable à cause de la crise sanitaire et ses conséquences financières et économiques.

Aux États-Unis, pays où a commencé la bulle immobilière en 2007, le constat est tout autre. Certes, il y a eu entre le 2e trimestre 2007 et le 2e trimestre 2012 une baisse de l’indice des prix de l’immobilier, mais après, une hausse plus rapide et plus importante a été constatée. Ainsi, entre 2012 et 2017, les logements anciens dans les zones métropolitaines ont vu leur coût augmenter de 40%. Un ralentissement avait été tout de même noté en 2018 et en 2019 avec respectivement 4,7 et 4,6% des prix. Pour cette année 2020, même les 2,9% prévus les années précédentes par les experts de Realtors pourront ne pas être atteints, les États-Unis étant le pays qui souffre le plus de la crise actuelle comptant le plus grand nombre de décès et de personnes qui ont perdu leur emploi.

Le Royaume-Uni semble vouloir préserver à tout prix sa proximité historique et culturelle avec les Américains. En effet, entre 2011 et 2018, la hausse du prix de l’immobilier dépassait les 35%. Il y a ainsi quelques mois, prédire d’une baisse du prix de l’immobilier dans le pays pour cette année 2020 relèverait de l’hérésie.  Mais comme on l’a déjà évoqué, il y a eu un constat de réduction du coût de 1,7% dans le pays, une première depuis plus d’une vingtaine d’années. La tendance est même prévue pour se poursuivre pour le reste de l’année. Son voisin irlandais, de son côté, devrait également perdre son dynamisme, lui qui a connu une croissance de son prix de 74% depuis le 1er trimestre 2013.

Mais qu’en est-il du reste du reste du monde ces dernières années ?

Au Japon, troisième puissance mondiale, on n’a pas constaté d’importantes variations du prix ces 10 dernières années et même depuis le milieu des années 1970, ce qui est plus exceptionnel pour être souligné. Et il ne faudrait pas également miser sur une baisse durant ou après cette crise.

La Corée du Sud voisine, elle, a connu une envolée de 81% du coût de l’immobilier du 1er trimestre 2001 au 2e trimestre 2012.

Depuis, l’augmentation était plus modérée, étant « seulement » de 10,2% entre 2012 et 2018.

L’Afrique du Sud, premier marché du continent africain, de son côté, a assisté, entre 2012 et 2019, à une hausse de 42% du coût de son immobilier.

Suivant l’évolution de la crise du coronavirus et l’impact économique qui est devant nous, la tendance pourrait s’inverser ou, du moins, se stabiliser.


hausse des taux immobilier

3. Hausse des taux et difficulté à venir pour acheter à crédit

Pour profiter d’une éventuelle baisse du prix de l’immobilier en France, il vous faudra trouver rapidement un financement bancaire. Ceci implique de suivre régulièrement l’évolution des taux de crédit sur le marché et espérer que les banques ne resserrent pas les conditions d’octroit de crédit.

Selon le Baromètre Crédit Logement, une hausse légère a été constatée entre le mois d’avril et le mois de mai 2020, le taux moyen de prêts allant de 1,18 à 1,25%. Il n’y a rien d’alarmant à cela, à première vue, mais cette tendance devrait se maintenir tout au long de cette crise sanitaire et même au-delà. Si l’on ne considère que ce paramètre donc, attendre ne constitue pas la bonne stratégie.

De leur côté, les courtiers veulent rassurer leur futur client emprunteur, en mettant en avant la stabilité du taux et à son maintien à un taux encore réduit depuis de longues années.

Le taux moyen du crédit était en effet seulement de 1,50% sur 25 ans, 1,20% sur 20 ans, 1,05% sur 15 ans et 0,85% sur 10 ans.

A côté, il existe même des banques qui ont décidé de réduire leur taux après quelques mois d’augmentation. Il s’agit, pour eux, d’un moyen de bien se repositionner sur le marché afin d’augmenter leur attractivité auprès des emprunteurs et de générer de la volumétrie.

Ces initiatives ne suffisent cependant pas pour faire de l’ombre à un problème de plus en plus récurent depuis le début de la crise : les fossés entre les meilleurs profils d’emprunteurs et les autres ne cessent de s’amplifier.

Ainsi, si les premiers, du fait de l’importance de leur revenu et de leur apport financier ont plus de chance de se faire appliquer un taux très réduit, les autres, à cause de leur ressource limitée et leur taux d’endettement élevé risquent de plus en plus un refus systématique de leur demande de prêt.

Si la hausse des taux reste encore modérée, le principal soucis va être la difficulté d’obtenir des prêts sans apport ou la qualité de l’emprunteur qui devra augmenter pour obtenir un crédit.

 

Ainsi, si vous voulez des financements sans apports, aussi appelés financements à 110% pour la réalisation d’un projet de construction ou d’acquisition immobilière actuellement ou après la crise, il y a de fortes chances que vous n’obteniez pas une réponse positive pour votre demande. Il en est de même pour les demandes portant sur un crédit de très longues durées. À noter que cette tendance a fait son apparition avant la crise sanitaire, suite à des recommandations allant dans ce sens venant du Haut Conseil de stabilité financière. Elle a cependant gagné en ampleur depuis le début du confinement.

Crédit à 110% et sur 25 ans : dans les prochains mois, ces leviers vont disparaître pour acheter de l’immobilier. Ne faut-il pas s’endetter maintenant?

Avant, si les banques ne portaient pas attention sur l’employeur avant de donner leur accord sur une demande de crédit, actuellement, une bonne partie d’entre elles vérifient s’il ne s’agit pas d’un acteur de l’un des secteurs les plus touchés par la crise, le tourisme, le transport, l’hôtellerie et la restauration en tête de liste. Il est difficile de leur donner tort sachant que dans ces secteurs, la mise au chômage partiel ou au chômage tout court et la révision à la baisse des salaires étaient inévitables.

Si nous regardions certains pays dans le monde où ils existeraient des opportunités maintenant pour acheter de l’immobilier?


Bulgarie immobilier

4. La Bulgarie

Aller au-delà des frontières européennes n’est pas nécessaire si vous ne voulez pas patienter jusqu’à une baisse du prix de l’immobilier à Paris. En effet, à 2h30 de voyage en avion vous trouverez un pays où on peut investir sans attendre en Bulgarie tout en profitant du prix le moins cher d’Europe avec sa capitale Sofia, de conditions fiscales souples et une rentabilité attrayante. Ce pays fait partie par ailleurs partie des membres de l’UE, vous serez protéger par le droit européen.

A. Un prix meilleur prix à Sofia et dans les villes « balnéaires » le long de la mer noire

La première raison qui pousse le plus à investir en Bulgarie est le prix de son immobilier plus abordable par rapport à d’autres pays de l’Union Européenne. Certes, une hausse de l’ordre de 5 à 10% a été constatée ces dernières années, mais cela n’enlève en rien l’attrait des investisseurs immobiliers pour ce pays. 1000 à 1200 euros suffisent en effet largement pour le mètre carré à Sofia, la capitale du pays. Pour la moitié de ce budget par ailleurs, il est possible de s’acheter un mètre carré à Varna. C’est à Sunny Beach, la station balnéaire la plus prisée du pays que le prix du mètre carré peut monter jusqu’à 2500 euros. À cause de la crise actuelle, le pays voit actuellement se réduire drastiquement le nombre de ses touristes, qui constituent sa principale source de débouchée. Cela permet d’espérer une baisse du prix de l’immobilier local dès maintenant ou tout du moins une marge de négociation.

B. Des conditions fiscales attrayantes

La Bulgarie tient également son attrait auprès des investisseurs immobiliers des largesses fiscales qu’elle leur accorde. Elle partage en effet avec la Hongrie la tête de liste des pays où il y a le taux de taxation le plus réduit sur les sociétés : 10%. Les personnes physiques, de leur côté, devront se soumettre à une flat tax de 10%. Ce qui signifie un assujettissement d’une façon forfaitaire à une contribution personnelle de 10%, sans distinction de revenus. Enfin, l’existence d’un accord fiscal entre le pays et la France donne la possibilité de ne payer qu’en Bulgarie  des contributions sur les gains et revenus générés localement.

Si vous souhaitez revendre à 3 ans, vous n’aurez pas de taxe sur les plus-values. Sur les droits de succession, ils seront le plus souvent inexistants tout comme les taxes locales sur le foncier très très faibles.

C. Un investissement sur la durée avec l’arrivée de l’euro en Bulgarie

Après qu’elle ait tourné le dos au communisme, la Bulgarie a vu son attrait auprès des étrangers augmenter d’une manière exponentielle. Ceci en fait l’un des pays des Balkans qui est prisé par les touristes de la partie occidentale du vieux-continent. Les étudiants européens et des autres continents sont également de plus en plus nombreux à le choisir pour des échanges universitaires car les coûts des études sont plus faibles et les diplômes bulgares reconnus en Europe.

Mieux encore, ses villes et autres stations bordant la mer noire gagnent en dynamisme grâce à la venue en plus grand nombre de nouveaux résidents étrangers qui viennent passer leur retraite ou leurs vacances dans des appartements ou villas d’un certain standing. Difficile de ne pas les comprendre connaissant les atouts du pays en matière de climat, de paysage, d’une nature omniprésente, sans oublier la nécessité de ne payer que 10% de taxes sur les plus-values. Après 3 ans de détention, on peut bénéficier d’une exonération de ces taxes.

En Juillet 2020, la Bulgarie est entrée dans un processus de deux ans avec l’union européenne pour obtenir le passage à l’euro. A 5 ans, on peut imaginer que cela encouragera une hausse mécanique des prix de l’immobilier dans ce pays.

J’avais évoqué l’immobilier en Europe de l’Est dont la Bulgarie lors d’une de mes chroniques sur BFM :

 


immobilier usa

 

 

5. Les USA

Quand on nous demande s’il y aura hausse ou baisse de prix de l’immobilier dans les prochaines semaines ou dans les mois qui viennent, il nous est difficile de ne pas penser aux États-Unis. Dans ce pays en effet, les effets de la crise des subprimes ne s’estompent pas encore alors que tous ses secteurs économiques sont meurtris  par l’importante baisse de la consommation liée au Coronavirus. Il est difficile de ne pas penser à une baisse des prix, même si la réserve fédérale fait tout son possible pour maintenir l’économie américaine à flot et éviter une importante inflation.

La crise des subprimes a entraîné dans le pays de l’Oncle Sam une chute de prix allant de 20 à 60% entre 2006 et 2011 selon les zones. Certes, une tendance à la hausse a été observée depuis 2012, mais actuellement, elle n’a pas permis l’atteindre le niveau des 3 années ayant précédé cette crise notamment aux alentours de Détroit, à Chicago, à Miami et en Nouvelle-Orléans. Et si l’on ajoute à ces paramètres les effets du coronavirus, il est probable qu’il y aurait, au moins, maintien du niveau du prix actuel jusqu’au 1er trimestre 2021, après quoi la tendance haussière se reprendra.

Cette tendance vous permettra dès le deuxième trimestre 2021 de profiter d’une plus-value intéressante à la revente. Si vous souhaitez par contre mettre une acquisition américaine en location, sachez que les rendements nets d’impôts peuvent atteindre facilement les 10% dans certaines villes, voire les dépasser notamment dans certaines zones enregistrant régulièrement la venue de jeunes faisant partie de la classe moyenne : c’est le cas notamment de l’immobilier à Cleveland.

À titre de comparaison, le taux de rendement pour un bien de 120 000 dollars acheté en France et loué à 1000 euros dollars dépasse rarement les 3% euros net d’impôts, alors que le minimum est de 10% dans des villes comme Cleveland après déduction des diverses charges.

Comment expliquer cette différence ? Au pays de l’Oncle Sam, un amortissement linéaire du bâti et une exemption individuelle sont appliqués, contrairement à la France. Il existe également une convention fiscale entre les deux pays mettant les investisseurs à l’abri d’une double-imposition et de dépenses trop lourdes en matière de déplacement annuel en avion.


immobilier ile maurice

6. L’île Maurice

Les investisseurs qui veulent profiter d’une baisse de prix  de l’immobilier durant ou après cette crise du Coronavirus pourront également envisagé de miser sur des biens se trouvant sur le sol mauricien. Après qu’il ait obtenu son indépendance en effet, ce pays est celui de l’Océan Indien où faire des affaires est recommandé pour les ressortissants européens. Il ne manque pas par ailleurs d’atouts, à commencer par son environnement naturel et économique favorable aux investissements étrangers.

L’île Maurice est appréciée pour son paysage à couper le souffle, son niveau d’ensoleillement élevé et ses plages parsemées de filaos et de cocotiers. Son environnement culturel est également unique, sa population étant partagée entre racines indiennes, africaines, européennes et arabes, entre autres. Ce qui lui permet d’avoir un patrimoine historique et culinaire unique. Cela se reflète notamment par la chaleur de l’accueil de ses habitants et à leur capacité à parler parfaitement le français et l’anglais en plus de la langue de leurs ancêtres pour certains.

L’environnement politique et économique est propice à l’investissement, se démarquant par sa stabilité et un meilleur encadrement pour mieux protéger les investissements des locaux et des étranges. Ces derniers y profitent ainsi des avantages suivants, entre autres :

    • Impôt sur le revenu de 15% à partir de 200 000 euros de chiffre d’affaires
    • Non soumission à une taxe d’habitation et à une taxe foncière
    • Possibilité de profiter deux programmes permettant de louer des biens immobiliers à n’importe quelle période de l’année : le Property Development Scheme et la non-Citizen Property
    • Des dirigeants modèles sur les aspects éthiques, bonne gouvernance, liberté économique et politique
    • Une grande diversité d’offres

Vous envisagez non seulement d’investir en île Maurice, mais également d’y habiter ? Le gouvernement de ce pays vous exige d’investir au moins 500 000 dollars pour obtenir le statut de résident aussi bien pour vous que pour votre conjoint et vos enfants. Ce montant de base vous sera suffisant pour vous offrir cette villa de qualité avec piscine et varangue intégrant par exemple en investissant dans un programme immobilier mêlant tradition et modernité.

Par cette acquisition, vous pourrez alors vous installer sur Maurice et devenir résident.

Toutefois, si votre objectif est de percevoir de bons loyers avec, le moment est mal choisi, les candidats à la location d’un tel bien étant actuellement peu nombreux à cause de la crise.

Avec la crise du Covid, se concentrer sur des programmes moyen de gamme sur une population locale entre les îles :

Dans ce cas, le mieux pour vous est de cibler un programme de gamme moyenne autour des 150 000 euros, sur des programmes types « pierre et vacances » dans de beaux complexes sur une clientèle moyenne semble la meilleure option. 

Vous pourrez obtenir des rentabilités saisonnières autour de 10% et profiter du bien sur les périodes creuses.

Vous éviterez le choc possible sur l’immobilier haut de gamme avec une clientèle étrangère qui ne pourra pas de déplacer durant cette crise sanitaire sur laquelle nous avons peu de visibilité sur sa fin et ses conséquences sur le tourisme et le transport aérien.


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7. Immobilier France pourquoi attendre?

Vous êtes plutôt pour un investissement en France ? Ne vous attendez pas encore à un une baisse du prix de l’immobilier pour les quelques semaines qui viennent dans le pays. Poussé par le rattrapage post-confinement, le prix a même augmenté. Le même constat a été également fait en ce qui concerne le volume des transactions qui, lui, a connu une hausse de 35% par rapport à juin 2019.

Nous estimons tout de même qu’il s’agit d’une euphorie passagère, sachant que l’économie est encore sous-perfusion et que la crise économique est devant nous.

A. Continuité des opérations immobilières en France après déconfinement

Contrairement à ce qu’ont prédit de nombreux experts, la baisse de prix de l’immobilier à Paris n’a pas commencé en juin dernier. Selon les chiffres concernant ce mois en effet, le coût du mètre carré a augmenté de 0,4% pour s’établir à 10.586 euros dans la capitale. Cette dernière est tout de même devancée par Lyon et Lille sur ce point, les deux réalisant respectivement 0,7 et 0,8% de bond. La tendance est quasiment la même dans les autres villes de l’Hexagone. La catastrophe annoncée par certains acteurs ne s’est donc pas réalisée.

Comment expliquer ce phénomène ? Avec le recul, on a pu découvrir que les opérations conclues au mois de juin ont, pour la plupart, déjà commencé avant le confinement. Les acheteurs qui s’y sont engagés n’ont cependant pas souhaité une remise en cause de leur projet de vie, évitant par exemple de demander des conditions plus souples. Les incertitudes qui règnent actuellement leur ont plutôt poussé à signer l’acte de vente le plus rapidement possible suite au déconfinement pour pouvoir déménager avant une éventuelle deuxième vague.

B. Vers la prolongation de la tendance haussière

Au cours du mois de juin, on a à nouveau constaté qu’il y a encore d’importants mouvements sur le marché des grandes agglomérations. Les acheteurs étaient ainsi nombreux à avoir peur que le bien de leur rêve puisse leur échapper du fait de l’importance de leur exigence en termes de rabais. Et cette peur pourra encore se généraliser et se prolonger jusqu’à la fin de l’été. L’immobilier sera ainsi épargné de la crise durant encore deux mois et la tendance haussière pourrait tirer vers le haut les prix.

Ainsi, à Paris, il faudrait s’attendre, en août, à une hausse annuelle de 7,7% du prix pour s’établir ainsi à 10 750 euros le mètre carré. Pour l’ensemble de l’île de France, la hausse prévue pour le mois d’août est légèrement plus faible, étant de 6,7%. Il reste tout de même possible, sans attendre septembre ou octobre, de trouver des biens plus accessibles financièrement. C’est le cas de ceux se trouvant en centre-ville et qui ont du mal à trouver des locataires Airbnb à cause du recul du tourisme. Il en est de même pour les biens présentant quelques défauts, mais bénéficiant d’un meilleur emplacement.

Notez tout de même que l’accès au crédit pour l’acquisition devrait amener à des conditions plus compliquées pour obtenir du financement comme nous l’expliquions plus haut dans cet article.

Je me suis penché lors d’une de mes chroniques sur BFM sur une solution pour trouver de l’immobilier en France géré de A à Z en minimisant les risques et optimisant la fiscalité avec le LMNP :


 

8. Conclusion  sur la baisse des prix de l’immobilier

Y aurait-il une hausse ou une baisse du prix de l’immobilier ?

Manque de chance, je ne suis pas Nostradamus. Par contre, je peux émettre quelques hypothèses et faire preuve de bon sens.

 

Le temps est encore mal choisi pour y répondre en ce qui concerne la France, les derniers chiffres confirmant encore une tendance haussière au moins pour quelques semaines.

Maintenant, nous voyons pas encore les propriétaire casser les prix à la vente. La résistance est là.

Si vous devez investir des capitaux maintenant que vous ne pensez pas être judicieux d’espérer rapidement une baisse du prix de l’immobilier, le mieux est de se tourner vers l’immobilier aux USA, on peut acheter à des prix avantageux avec du rendement par exemple sur Cleveland.

Ma grande thèse sur les prix de l’immobilier dans le monde et une baisse des prix dans les six prochains mois :

si le choc « crise économique » sera fort sous les douze prochains mois,

les biens de qualité coûteront toujours chers et ne seront pas bradés par leurs propriétaires.

La casse aura lieu surtout sur les apprentis de l’immobilier via Airbnb ou du crédit « à gogo » sur des biens moyens (avec défaut) pour eux avec la « casse » sur le tourisme pour peu qu’ils soient à crédit, des ventes auront lieux et sans doute des affaires à venir.

Nous aurons une résistance sur les prix car cette crise poussera ceux qui sont « cash » à sécuriser leurs avoirs dans la pierre. Ils vont donc maintenir les prix en moyenne.

Où voulez-vous sécuriser votre argent sur l’or bien volatile? Sans rendement régulier? L’immobilier reste la solution avec une inflation constante sur les prix dans un environnement où l’accès encore à l’argent bon marché est possible.

 

Si vous êtes étrangers ou français, vous avez un biais local, le plus souvent vous êtes principalement sur l’immobilier de votre pays de résidence. C’est là que peut-être l’erreur, pas de diversification!

Je crois que c’est sur l’immobilier à l’étranger qu’il faudra se concentrer sur les prochaines années :

Plusieurs autres pays étrangers méritent s’y attarder :

Les USA cette crise est une aubaine pour saisir des opportunités!

La Bulgarie « low cost » est son passage futur à l’euro  a un vrai potentiel pour faire de la plus-value dans les prochaines années.

L’Ile Maurice dans une logique de tourisme « moyen de gamme » entre îles me semble une idée à creuser.

Je n’ai pas développé plus sur l’Asie : j’attends de voir comment le coronavirus va impacter le tourisme et les opportunités que cela créera sur les prix. L’immobilier à Bali est toujours à regarder si on a du temps devant soi.

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