ATTENTION : la règlementation fiscale évoluant régulièrement, il est important de faire valider les informations par l’administration fiscale du pays concerné.
La crise sanitaire est loin de se terminer, mais beaucoup se demandent déjà « où investir en 2021 ? ». L’anticipation est en effet l’un des maître-mots de l’investissement et il est raisonnable de savoir quelle direction emprunter à l’année prochaine, une année qui devrait être plus compliquée économiquement parlant que celle dans laquelle où nous nous trouvons.
Nous nous concentrons délibérément sur l’immobilier car nous pensons que les actifs tangibles sont la clé dans la crise économique actuelle et hors de France ou hors de son marché local de résidence pensant que la diversification géographique en matière d’immobilier sera capitale pour valoriser son patrimoine.
L’or, l’argent, les diamants, l’art, le vin, les spiritueux rares, les voitures de collection et encore d’autres actifs hors immobilier ne peuvent constituer que des solutions limitées en diversification dans son patrimoine.
Ce constat implique donc la nécessité de bien s’informer pour contourner tous les pièges qui peuvent s’attacher à l’investissement immobilier dans un pays autre que le sien.
Pour cette raison, nous vous avons concocté une liste des pays où il est bien de s’investir l’année prochaine, quand le monde vaincra ce virus qui lui a causé tant de dégâts. Mais avant tout, faisons un point sur l’état actuel du marché et regardons ensuite les pays où l’immobilier peut être intéressant.
Introduction sur où investir en 2021?
Les investisseurs qui ont le plus de réussite sont ceux qui voient de l’opportunité même dans des situations critiques, comme c’est le cas aujourd’hui. Se poser la question « où investir en 2021 » constitue donc ainsi un moyen de profiter de l’opportunité de trouver des biens à prix réduit dans le contexte actuel à l’étranger pour pouvoir se constituer un revenu attrayant à partir de 2021.
Reconnaissons en effet que les marchés de l’immobilier ne sont pas en forte baisse dans le monde, il va donc falloir saisir les opportunités maintenant et sur la prochaine année 2021.
A. Baisse des prix de l’immobilier dans le monde?
Regardons par exemple le cas de la France :
Dans de nombreuses publications, des journalistes soutiennent que la crise actuelle ne pourrait pas entraîner une baisse du prix de l’immobilier en France. Ils semblent avoir raison si l’on se réfère aux chiffres de l’année écoulée entre mars 2019 et mars 2020 concernant la vente des logements anciens dans le pays. Le prix des transactions concernant ces biens a connu en effet, au cours de cette période, une progression de 5% sur tout le territoire national.
Ces chiffres sont toutefois trompeurs, car le confinement a débuté à mi-mars 2020 en France. Ils n’ont donc concerné que les deux dernières semaines de cette année écoulée. Malgré cela par ailleurs, on n’a pas pu empêcher, au cours de cette période, une chute importante des ventes qui atteint même les 22% en île de France. Il faut donc attendre le rapport concernant tout le premier semestre de l’année 2020 pour faire un avis sur la question. Rappelons qu’il existe déjà des experts qui avancent que la baisse des prix pour toute l’année 2020 devrait atteindre les 4% en Province et 7 à 10% à Paris. Mais qu’en est-il de la situation à l’étranger ?
Il ne faut pas chercher loin pour trouver des pays où une baisse significative de l’immobilier est déjà notée à cause de la crise actuelle.
C’est le cas du Royaume-Uni, dans lequel le plus important recul sur un mois depuis février 2009 a été noté concernant le mois d’avril 2009 : 1,7%. Ce chiffre qui semble insignifiant à première vue est bien plus important après traduction en prix : 4.000 livres par propriété en moyenne pour un prix médian de 218.902 livres. La chute de l’immobilier y est bien plus importante qu’en France, avec un écroulement de 53% des transactions sur une période allant d’avril 2019 à avril 2020.
L’Espagne, l’un des pays les plus cités quand on posé la question « où investir en 2021 ? », n’a pas également été épargnée par les effets du coronavirus sur le marché de l’immobilier. Une publication récente du quotidien El País a en effet permis de savoir qu’il y a eu une chute des ventes de l’immobilier de 6 % en février 2019 comparé à février 2019. Bien évidemment, car le rapport qui en est à son origine ne concerne pas encore les mois de confinement, il faut attendre le suivant pour avoir une idée précise sur la situation dans le pays. On note tout de même qu’en scrutant les annonces sur les sites immobiliers locaux, de nombreux propriétaires se sont déjà résolus à réduire de 20% le prix de vente de leurs biens, soit une baisse de 10% de plus que celle avancée par les agents immobiliers s’exerçant dans ce pays.
Le phénomène de baisse des prix n’est seulement pas européen, mais mondial.
La preuve ? Hong-Kong risque de perdre son titre de ville la plus chère pour les expatriés. Il s’agit d’un phénomène lié non seulement à la crise du Covid-19, mais à la série de bras de fer entre ses habitants et l’autorité centrale Chinoise. L’attractivité de la ville se trouve ainsi réduite, ce qui devrait causer une réduction de 10 à 15% de prix de l’immobilier local jusqu’à la fin de l’année 2020, une réduction qui devrait atteindre les 20% en début 2021 d’après une récente publication du South Chine Morning Post. Les personnes qui ont acheté une maison en mars ont pu ainsi déjà profité d’un recul de 2,3% du prix comparé au mois précédent. Les ventes à perte devraient ainsi être désormais la norme à Hong-Kong. Ailleurs dans le monde, dans de nombreux pays comme le Canada, cette baisse est plus soutenue, ne dépassant pas souvent les 4%.
B. Raison de plus pour se diversifier dans l’immobilier international
Les données précédentes nous permettent de réaffirmer que si vous voulez investir à l’étranger en 2021, le contexte actuel vous est favorable. Si vous n’êtes pas encore convaincu, sachez qu’un certain nombre d’avantages attendent les personnes qui osent s’y lancer. Nous allons vous en citer quelques-uns.
Il y a, en premier lieu, le coût réduit des biens immobiliers. Force est en effet de reconnaître qu’en France, notamment en région parisienne, les biens immobiliers sont surcotés, à cause non seulement de la rareté des offres, mais aussi une volonté délibérée des acteurs du marché de maintenir un niveau élevé de prix. Ce qui n’est pas le cas dans des nombreux pays comme la Bulgarie ou l’Ile-Maurice où l’accès à une villa luxueuse en bord de mer est largement possible à partir de 300 000 euros. Les appartements de standing avec 3 chambres, de leur côté, peuvent être acquis à partir de 100 000 euros pour la Bulgarie.
Et si la question n’était pas où investir en 2021 mais plus quels sont les avantages majeurs pour investir dans l’immobilier à l’étranger?
À une époque où beaucoup supportent de moins en moins le niveau de vie en France, une diversification géographique des investissements est une bonne idée.
À noter par ailleurs qu’investir dans une autre monnaie est aussi une manière de sécuriser son patrimoine.
Enfin, il faut savoir que tout investissement a pour objet de générer régulièrement des revenus passifs et souvent une plus-value à la revente.
L’investissement dans l’immobilier à l’étranger répond favorablement à ces objectifs dans le sens où, en plus des prix plus accessibles qu’en Europe, certains biens profitent d’une situation géographique particulière en bord de mer, dans des paysages à couper le souffle ou dans des villes se distinguant par leur dynamisme ou où le coût de la vie est plus avantageux.
En se positionnant sur des pays où le cadre de vie est agréable, cela permet d’attirer facilement des potentiels locataires à la recherche d’un meilleur cadre de vie.
Enfin, si l’on y ajoute les conditions fiscales avantageuses accordées aux investisseurs, il est difficile de soutenir qu’investir à l’étranger soit une mauvaise idée.
Les rendements de l’immobilier dans le monde
Avant la crise sanitaire et la crise économique en cours, les experts de l’immobilier nous donnaient certains pays pour investir en 2021.
En France, on parle de bon rendement locatif aux alentours de 5% bruts avant impôts. Dans la plupart des cas cependant, l’atteinte d’un tel rendement n’est pas garantie. Pour les personnes qui se demandent donc « où investir en 2021 ? », il est important de leur présenter les pays où le rendement est le plus élevé, en se basant sur le classement CBRE résidentiel.
La tête de la liste est occupée par l’Émirat d’Abu Dhabi dans lequel le prix moyen de l’immobilier au mètre carré est de 3000 euros pour un loyer moyen de 2498 euros. Ce qui permet d’espérer un retour sur investissement de 8,5%. Et les demandes n’y sont pas prêtes à diminuer sachant qu’annuellement, depuis quelques années, il y ajout d’environ 3000 nouveaux logements.
Plus surprenant que cela paraît, l’État de l’Illinois, aux États-Unis, est le dauphin de l’Émirat d’Abu Dhabi en termes de rendement locatif annuel. Annuellement, 203 000 euros en moyenne sont déboursés par chaque investisseur à Chicago pour l’acquisition ou la construction immobilière. Aucune perte n’est à craindre sachant que le loyer moyen dans cette ville est de 1379 euros. On arrive à un rendement annuel de 8,1%.
La troisième place des pays où il paraissait intéressant d’investir à l’étranger en 2021 pour profiter d’un meilleur rendement est l’Émirat de Dubaï. Le nombre de logements qui y est ajouté annuellement depuis quelques années dépasse les 35 000. De quoi permettre aux personnes qui en achètent pour 3106 euros le mètre carré de profiter d’un rendement immobilier moyen de 7,5%.
Un autre État américain occupe la troisième place du fait de son attractivité liée à son climat et sa situation géographique idéale : la Floride. Sans conteste, Miami est sa ville où le rendement immobilier est le plus élevé. En effet, en achetant un logement local pour 296 000 euros en moyenne, en peut le louer à 1060 euros, d’où l’atteinte d’un rendement locatif moyen de 6,1 euros.
Le dernier membre du top 5 est l’Espagne. S’acheter un logement dans sa capitale Madrid nécessite, certes, un budget moyen de 508 000 euros, mais on avait une moyenne de loyer de 1312 euros suffisant pour profiter d’une rentabilité locative de 5,8 %.
Si on étend liste à un top 10, on trouve des pays où le rendement locatif net d’impôts varie entre 4,5 et 5,5% grâce à leur attractivité auprès des touristes et retraités, du prix de leur logement plus abordable et de leur souplesse en matière fiscale : la République Dominicaine, le Maroc, le Portugal, l’île Maurice et le Brésil.
Peut-on croire les analyses passées sans prendre en compte la grave crise de coronavirus et de la crise économique en cours?
Tout ces chiffres ne prennent en aucun cas les impacts de la crise sanitaire et de la crise économique en cours.
Le tourisme est fortement handicapé, cela va faire baisser le rendement saisonnier de nombreux logements sur Airbnb par exemple. Pire, pour les investisseurs se finançant à crédit, nous aurons de la « casse » avec des ventes forcées. Mais sur quel type de biens? Quand? A quel prix? Pour louer à qui ensuite à quel rendement?
Quels seront les marchés de l’immobilier perdants et les gagnants?
Qui pourra acheter si le chômage de masse sera une dure réalité sur les prochaines années?
Les investisseurs pourront-ils attendre longtemps alors que la peur d’une fragilité du système bancaire amènera ceux-ci à rapidement protéger leurs économies dans la pierre?
Le monde va changer et bien malin sera celui qui sera capable d’anticiper les grandes tendances sur l’immobilier.
Il semble donc trop tôt pour espérer voir des fortes baisses sur des biens de qualité ou mettre au rebut des zones que les investisseurs peuvent privilégier.
Nous allons donc nous axer sur des zones géographiques maîtrisées où nous avons de la visibilité.
La Bulgarie
Si votre idée est de miser dans la pierre à l’étranger sans sortir de l’Union européenne, n’attendez pas longtemps pour investir en Bulgarie. Ce pays des Balkans se trouve en effet à seulement 2h30 de vol de la capitale et dispose d’un certain nombre d’atouts en plus de son paysage diversifié et son appartenance à l’UE. Voici donc un aperçu des avantages qui peuvent s’attacher au fait d’investir en immobilier sur le sol Bulgare.
A. Un prix de l’immobilier plus réduit aussi bien en capitale qu’en province
Faisant régulièrement partie des réponses à la question « où investir en 2021 ? », la Bulgarie intéresse, en premier lieu, pour le prix réduit de ses biens immobiliers. Bien qu’une hausse progressive de 5 à 10% par an soit observée depuis quelques années, la moyenne du prix pratiquée dans la capitale Sofia pour le mètre carré varie de 1000 à 1200 par m2 (plus de 2000 euros du m2 dans l’hyper centre).
On peut descendre sous les 1000 euros le long de la mer noire. Le plus haut niveau du prix concerne la station balnéaire de Sunny Beach, où le mètre carré peut coûter jusqu’à 2500 euros.
B. Une fiscalité avantageuse
La fiscalité est également l’un des plus grands atouts de la Bulgarie. Cette dernière est en effet le pays qui a le taux d’imposition le plus faible de l’UE sur les sociétés avec la Hongrie : 10% seulement. Pour ce qui est des contributions des personnes physiques, vous avez l’application d’une flat tax de 10%. Ce qui veut dire quel que soit vos revenus, vous serez soumis d’une manière forfaitaire à une imposition individuelle de 10%. Enfin grâce à une convention fiscale de non double imposition avec la France, vous pourrez, dans ce pays, profiter d’une imposition seulement en Bulgarie de tous les gains ou revenus perçus localement.
C. Rentabilité croissante avec l’arrivée de l’euro
Depuis qu’elle a abandonné le système communiste en 1991, la Bulgarie est plus visité par les touristes venant de l’Europe de l’Ouest et de l’Est. Sa capitale est également de plus en plus choisie par des étudiants dans le cadre d’un échange universitaire car c’est un moyen d’avoir un diplôme reconnu en Europe pour des coûts plus faibles.
Les expatriés s’y font aussi de plus en plus nombreux, voulant profiter de la douceur de son climat, de son paysage riche et diversifié par sa nature, de sa richesse culturelle et historique. Ajoutons-y la taxation à seulement 10% des plus-values avec une exonération au bout de 3 ans de détention pour garantir la rentabilité de l’investissement. À ne pas oublier également la possibilité d’obtenir de financements bancaires après deux acquisitions dans le pays pour pouvoir encore y accroître votre patrimoine immobilier.
La Bulgarie devrait intégrer d’ici deux ans l’euro, cela devrait être très favorable aux prix de l’immobilier.
Les USA
Pour expliquer la rentabilité locative plus faible en France, certaines personnes mettent en avant le positionnement économique important du pays dans le monde. Elles se trompent énormément, car la première puissance économique mondiale fait actuellement partie des pays idéaux pour investir à l’étranger en 2021. Et la convention fiscale bilatérale entre les États-Unis et la France ne constitue par la seule explication.
Le marché de l’immobilier américain est celui qui a souffert le plus de la crise des subprimes avec une baisse du prix variant entre 20 et 60% de 2006 et 2011 en fonction des régions. Une reprise a été notée depuis 2012, mais le niveau des prix reste encore loin de celui d’avant la crise dans certaines villes où il est bon d’investir comme Cleveland et Miami.
En choisissant d’investir aux USA donc, vous misez sur un marché à tendance haussière, où la chance de réaliser ultérieurement de belles plus-values est plus élevée. Les rendements locatifs sont plus importants que ceux en France, variant entre 5 et 11% net d’impôts en fonction des Etats et des villes. La demande locative reste par ailleurs encore plus importante qu’en France, surtout dans les zones d’investissement recommandées par les experts immobiliers internationaux comme Cleveland, Miami, Orlando, Tampa, New-York, Memphis et Atlanta.
En acquérant un logement neuf à Atlanta pour le prix de 120 000 dollars, un investisseur pourra le louer mensuellement à 1195 dollars. Il lui restera encore après déduction des charges locatives 8300 dollars de loyers. Ses revenus mensuels locatifs nets d’impôts environneraient ainsi les 7000 dollars, ce qui représenterait un rendement de 7,3 %. Pourtant, pour un bien français ayant un même prix, un même loyer et une même charge, le taux de rendement serait de 3,75%.
Surtout sur Cleveland, vous pouvez acquérir des maisons rénovées pour 60000 euros et plus de 500 euros de loyer tout compris avec des garanties locatifs et une fiscalité faible en société LLC. L’immobilier progresse de près de 10% par an. Crise ou pas, l’industrialisation de la zone et la forte demande médicale est favorable à l’emploi au Nord des USA. Ce sont des rentabilités supérieures à 10% nettes.
La grande différence est liée à l’application, aux USA, d’un amortissement linéaire du bâti et d’un personal Exemption. À cela s’ajoute l’existence d’une convention fiscale franco-américaine donnant la possibilité de diminuer le prix d’un déplacement annuel en avion et d’éviter une double-imposition, permettant ainsi de payer des contributions fiscales bien réduites qu’en France.
Île Maurice
Aux personnes se demandant « où investir en 2021 ? », il est difficile de ne pas leur recommander l’île Maurice. Depuis son indépendance en effet, ce pays de l’Océan Indien n’a pas cessé de multiplier les initiatives dédiées à augmenter son attractivité auprès des investisseurs.
A. Un environnement exceptionnel dans tous les sens du terme
Quand on parle de l’île Maurice, il est difficile de ne pas penser à ses plages aux mille cocotiers et filaos, à son parfait ensoleillement à n’importe quelle période de l’année et à sa végétation luxuriante lui fournissant un paysage exceptionnel. Ce ne sont cependant pas ses seuls atouts. Il y a également l’accueil chaleureux et le dynamisme de sa population qui maîtrise à la fois l’Anglais et le Français. L’environnement de l’investissement proprement dit ne manque également pas d’intérêt grâce notamment à la stabilité économique et politique du pays, à la protection des actifs étrangers, l’inexistence de contrôle d’échanges, les traités de non-double imposition sous l’OCDE et la mise à la disposition d’un port franc. Faisons un point sur quelques-uns de ces atouts.
B. Un pays détenteur de nombreuses distinctions sur divers aspects
En matière de bonne gouvernance, d’éthique, de transparence et de liberté économique et politique, l’île Maurice est l’un des meilleurs élèves du continent africain, ayant notamment figuré en tête de liste de l’Indice d’Ibrahim de la gouvernance africaine (IIAG) en 2014. Ce ne sont cependant pas ses seuls mérites. Le pays figure aussi dans le top 50 des pays les plus compétitifs en matière fiscale dans le monde, ce qui traduit sa volonté de multiplier ses efforts pour favoriser l’investissement étranger sur son territoire. Il se trouve également dans la liste des 30 pays où il est plus facile de monter une affaire.
C. Des programmes sur-mesure pour les étrangers
En investissant en Ile Maurice, vous vous donnerez la possibilité de jouir de deux programmes dédiés aux étrangers : le Property Development Scheme et la non-Citizen Property. Le premier comme le deuxième vous permet d’utiliser des biens immobiliers à des fins locatives à n’importe quelle période de l’année. L’investissement dans le locatif dans le pays contribuera à l’allègement de votre assiette fiscale en France et d’avoir une résidence secondaire dans l’océan indien.
À noter qu’avec un investissement de base de 500 000 dollars pour acquérir un appartement ou une villa dans une résidence luxueuse, tout étranger bénéficiera d’une éligibilité au permis de résidence concernant également son conjoint et ses enfants à charge. À noter qu’une bonne partie des résidences de luxe disposent de toutes les commodités favorisant leur attrait auprès des locataires saisonniers ou des retraités voulant une habitation secondaire à l’île Maurice : grand jardin, piscine, spa, centre commercial à proximité, etc.
D. Important attrait fiscal
Si l’île Maurice figure dans la liste des pays pour investir à l’étranger en 2021, la clémence de sa fiscalité pour les investisseurs étrangers y est pour quelque chose. Elle se traduit, en premier lieu, par l’existence d’un principe de non-double imposition permettant de n’être imposé que sur le sol mauricien. Les investisseurs étrangers devront ainsi se soumettre seulement à un impôt sur le revenu à taux fixe de 15%. À noter tout de même qu’ils devront enregistrer un chiffre d’affaires annuel de 200 000 euros pour jouir de cet avantage fiscal.
En second lieu, même s’il est propriétaire du terrain bâti, un ressortissant étranger en Ile Maurice n’aura à payer ni taxe d’habitation ni taxe foncière. Ce qui lui permet de profiter d’un prix de revient attrayant. Y posséder plusieurs logements ne devrait pas ainsi lui infliger un poids fiscal important, comme c’est le cas en France.
Et la crise du coronavirus et économique sur le tourisme à Maurice?
Pourquoi ne pas cibler des programmes immobiliers sur un tourisme entre les îles sur une population moyen gamme donc en évitant le tourisme international haut de gamme qui souffre avec le covid? Sur l’île de la Réunion, tous les mois, les réunionnais vont sur Maurice, ils ont du pouvoir d’achat et la demande est là.
Bali
L’Indonésie, et plus particulièrement l’île de Bali, est également un excellent choix pour investir en immobilier pour en faire une résidence de vacances à Bali ou une source de revenus supplémentaires. Dans ce pays en effet, les arguments ne manquent pas pour attirer investisseurs, vacanciers et retraités.
A. Les atouts de l’Indonésie en général
Pays constitué d’environ 260 millions d’habitants, l’Indonésie est considérée par de nombreux dirigeants d’entreprises et investisseurs français comme un marché incontournable. Il ne faut donc pas s’étonner de savoir que plusieurs sociétés françaises y disposent d’une bonne implantation, en ne citant que Crédit lyonnais, Carrefour, Total, Danone, Crédit lyonnais, Michelin et Accor. L’abondance de ses ressources naturelles incluant pétrole, gaz naturel, bois d’œuvre et pétrole permet à ses dirigeants d’améliorer le niveau de vie de la population. Les membres de la classe moyenne ne cessent ainsi d’augmenter, ce qui constitue un marché important pour l’investissement locatif.
La croissance durable de l’économie est garantie dans ce pays, la solidité de son système bancaire et de son secteur financier étant assurée. Pour rappel, la moyenne de sa croissance annuelle de ces 5 dernières années est de 5%. Le rythme de croissance pourrait toutefois ralentir cette année à cause du Coronavirus, mais une importante reprise devrait avoir lieu dès l’année prochaine. En effet, le gouvernement du pays a déjà émis son souhait d’augmenter les opportunités pour les étrangers en vue d’une meilleure relance économique post covid-19.
B. Les atouts de Bali en particulier
Si l’Indonésie est actuellement l’un des pays où investir en 2021 constitue un meilleur choix, l’île de Bali est le plus grand contributeur. On y trouve en effet pas moins de 1500 hôtels et 500 tours opérateurs au service de 6 millions de touristes annuels. Ceux-ci viennent notamment pour profiter de ses nombreux kilomètres de sables fins, de ses magnifiques rizières et de ses montagnes verdoyantes. À ces derniers s’ajoutent la gentillesse de sa population et sa capacité à bien associer tourisme et sauvegarde de sa culture. Il ne faut donc pas s’étonner de savoir que l’Île a déjà été élu Première Destination de Rêve par le Huffington Post et Destination Préférée des Voyageurs par TripAdvisor.
Et pour les investisseurs immobiliers français plus spécifiquement, une contrée stable économiquement, financièrement et politiquement les attend. Ils y profiteront par ailleurs d’un prix plus réduit qu’en Europe du fait notamment de la faiblesse de la monnaie locale. Moins de 200 000 euros suffisent ainsi pour avoir une villa de 3 chambres d’environ 150m2 avec piscine dont le loyer devrait se trouver entre 500 et 850 euros mensuels. Vous ne pourrez cependant en devenir entièrement propriétaire, la propriété étant une prérogative pleinement indonésienne. Vous pourrez tout de même le louer pour 30 ans et profiter d’un renouvellement pouvant aller jusqu’à 80 ans.
En parlant de location par ailleurs, notez que la rentabilité locative peut atteindre facilement les 10% à Bali, cela grâce non seulement au prix réduit des biens, mais également à la fiscalité très abordable. L’imposition sur les revenus perçus y est en effet seulement de 10% et il n’y a ni de taxe foncière ni d’impôt sur la fortune immobilière, ni droits de succession.
Et la crise du tourisme avec le coronavirus?
Oui, le tourisme est impacté. Les avions circulent peu ou pas. Les chinois ne viennent pas. Les touristes australiens battent en touche.
Bali ne plait pu?
Son attractivité va s’effacer?
Pour construire, une belle maison différenciante bien localisée, pour un budget de 200000 euros et sur 12 à 16 mois, c’est possible.
A horizon 1 an 1/2 ne peut-on pas espérer voir le tourisme repartir (même avant)?
Oui, acheter un bien ancien qui ne se louera pas n’a pas de sens.
Mais, sur du neuf à construire, vous êtes dans le bon timing pour faire une belle future acquisition.
Allemagne
Soyons très clair, vous n’irez pas sur l’immobilier allemand pour son rendement, ce sera plus un espoir sur une hausse des prix dans de nombreuses années dans un environnement où les loyers sont clairement très règlementés dans ce pays. Voyons plus un investissement protection pure avec l’immobilier allemand.
Aussi surprenant que cela paraisse, l’Allemagne se trouve dans le top 10 des pays où investir à l’étranger en 2021.
Allemagne permet aux investisseurs français de miser dans des biens à l’étranger qui se trouvent seulement 2 ou 3 heures de train de chez eux et surtout profiter d’une puissance économique accessible.
Grâce à un PIB par individu de 40 000 euros, l’Allemagne est la première économie européenne et la quatrième mondiale. Le pays dispose par ailleurs de l’un des taux de chômage le plus faibles de l’UE : environ 6% depuis quelques années. Ses habitants ont ainsi, pour la plupart, les moyens pour payer des loyers, d’autant plus qu’ils profitent d’excellentes rémunérations accordées par ses entreprises internationales des secteurs automobiles, chimie, produits sportifs et technique industrielle, entre autres.
L’implantation de ces entreprises dans les grandes villes allemandes fait que celles-ci connaissent une importante croissance démographique. Cette croissance est ainsi annuellement de 5% pour Berlin, la capitale. Malgré cela, les prix restent accessibles dans le pays par rapport à la France. La moyenne de prix pour le mètre carré est ainsi de 3500 euros à Berlin, contre le double ou triple à Paris, et cela concerne des biens qui ont un important potentiel de revalorisation. À un tel prix, les appartements plus grands sont accessibles, avec un logement de 50 ou 60 m2 à 2 ou 3 pièces nécessitant « seulement » 250 000 euros à Berlin, alors que pour le même prix à Paris, on aura de quoi acheter, au plus, un bien de 30m2.
Bien évidemment, le loyer est plus réduit que celui de Paris, mais cela ne réduit pas pour autant l’attrait de la capitale allemande, l’écart étant plus faible que celui du prix d’acquisition. En effet, si le loyer moyen pour un appartement meublé est de 2220 euros à Paris, dans la ville Grise, elle est de 1670 euros, de quoi s’assurer encore un peu de rentabilité locative. Mais qu’en est-il des conditions de revente ? C’est seulement après 10 années de détention que les plus-values sur les ventes immobilières en Allemagne par les personnes physiques sont exonérés. À l’issue de ce délai, vous pourrez profiter à 100% de vos plus-values. Pour les entreprises, il n’y a pas d’exonération.
En résumé, investir dans l’immobilier pas pour de beaux revenus fonciers et de grandes rentabilités, cela restera juste de la sécurité.
Donc, pour des revenus immédiats élevés, ce ne sera pas l’Allemagne.
Espagne
Le dernier pays de cette liste des pays où investir en 2021 dans l’immobilier est également un voisin de la France. Il s’agit de l’Espagne, un pays qui grâce à sa grande diversité culturelle et à la beauté de ses paysages ne cesse d’attirer des investisseurs français.
Pour l’Espagne le pari se fait à horizon un an en espérant que la crise économique et l’impact négatif sur le tourisme feront baisser les prix dans les capitales ou le long de la Costa brava.
Faisons un focus sur les raisons d’y investir et sur ses avantages financiers et fiscaux.
A. Les raisons d’investir en Espagne
Depuis la crise financière de 2008, l’immobilier espagnol a vu son accessibilité devenir plus facile notamment pour les investisseurs étrangers. En effet, son prix a continué de baisser jusqu’au milieu des années 2010 avant de se stabiliser. Ce n’est qu’en 2018 qu’une réelle augmentation ait été notée, mais cela n’a pas encore suffit pour atteindre le niveau de prix des années d’avant-crise. Il n’est donc pas étonnant de savoir que l’Espagne est l’un des pays de zone euro où le prix de l’immobilier est le plus abordable. Ainsi, pour s’acheter un bien à Madrid, 2800 euros suffisent largement pour le mètre carré, même si dans les quartiers les plus huppés, il faut être prêt à monter jusqu’à 4000 euros. À Barcelone, par contre, le prix moyen du mètre carré est un peu plus important, mais reste très en deçà de celui pratiqué à Paris, étant de 3000 euros. Enfin, sur la fameuse Costa Del Sol, le prix peut varier de 1200 à 3000 euros en fonction du type et de l’emplacement des biens.
Ces prix pourront peut-être changer à horizon : il conviendra de les surveiller, si les baisses sont là alors oui, l’achat en Espagne aura du sens.
B. Les atouts du pays qui ne font pas oublier la fiscalité
L’Espagne ne sera pas un eldorado fiscal. La fiscalité restera aussi élevée que la France et il faudra bien prendre en compte les coûts des taxes régionales.
Donc, il conviendra de bien faire ses calculs car la rentabilité pourra vite être impactée.
Conclusion sur où investir en 2021
La France est reconnue comme étant le pays européen qui taxe le plus l’investissement immobilier dans toutes ses étapes (acquisition, détention et cession).
Avoir un bien immobilier est certes logique, mais est moins intéressant en matière de rentabilité car les prix restent élevés et cette fiscalité pèse.
La crise du coronavirus et celle économique entraineront sans doute des opportunités mais peut-on tout mise sur l’immobilier français?
Tout sera une question de timing mais dans cette telle incertitude celui qui a des avoir importants en banque ou a besoin de revenus complémentaires immédiats pourra-t-il longtemps attendre?
Savoir où investir en 2021 : c’est avant tout savoir saisir les opportunités maintenant et prochainement.
Des pays peuvent avoir un intérêt pour l’immobilier à l’étranger :
- Allemagne : pour la sécurité uniquement et non des locatifs élevés.
- La Bulgarie : pour la fiscalité, les prix bas et la plus-value possible avec l’arrivée de l’euro.
- Les USA pour la diversification sur le dollar, la fiscalité et de belles rentabilités à deux chiffres dans les bonnes zones.
- L’Espagne non pour la fiscalité mais pour le climat, la proximité si les prix baissent vraiment.
- Enfin, l’Asie et Bali en investissant pour des biens qui verront le jour à horizon un an et demi car on ne peut imaginer que le tourisme ne repart tôt ou tard sur cette zone tant prisée par les investisseurs.
Je vous invite donc à me contacter si vous souhaitez avancer dans votre projet d’immobilier à l’étranger avec l’expertise, l’accompagnement et les bons pays où investir.
