Investir à l’île Maurice uniquement pour le soleil ou pour du rendement ?

Mise à jour immobilier  (24/12/18) :

Ma nouvelle chronique BFM sur les opportunités dans l’immobilier  sur BFM Business Intégrale placements.

Je vous souhaite d’agréables fêtes de fin d’année et mes meilleurs voeux de santé et de bonheur pour l’année 2019!

Cette destination n’est pas seulement un paradis touristique, il dispose également d’un environnement favorable pour investir à l’île Maurice.

En effet, l’île Maurice fait partie des pays propices pour un investissement immobilier à l’étranger. Vous êtes sur la bonne page si vous envisagez d’investir sur cette île.

L’île Maurice est une petite île indépendante située dans le sud-ouest de l’océan indien. Sa superficie est de 1 865 km2 et ses ressources primaires sont assez limitées. Il est reconnu pour sa stabilité et ses performances économiques remarquables depuis les années 70 malgré son éloignement des grands centres d’intérêt mondiaux. La mise en place par le gouvernement des agréments qui offrent la possibilité d’acquérir certains biens immobiliers spécifiques a accentué encore plus l’intérêt des étrangers à investir et à s’établir sur l’île.

Le secteur immobilier de l’île Maurice présente des avantages intéressants pour les investisseurs étrangers et par conséquent pour les citoyens français.

Ce pays tropical dispose d’un contexte politique favorable, d’un environnement d’affaires attractif, d’un cadre légal sécurisant, d’une politique fiscale attractive ainsi que d’une éthique et d’une bonne gouvernance.

Cet article peut vous aider à connaitre exactement la situation géopolitique, économique et financière de l’île. Ainsi que les avantages fiscaux, les modalités d’investissement, les retours sur investissements, mais surtout de savoir s’il est possible de faire des profits dans l’immobilier a l’île Maurice. 

Sommaire investir à l’île Maurice

1. Investissement à l’île Maurice
2. La fiscalité à l’île Maurice
3. Exemple de prix pour louer ou acheter
4. Processus d’achat immobilier à l’île Maurice
5. Les spécificités de l’immobilier à l’île Maurice
6. Pièges à éviter avant d’acheter
7. Conclusion

1. investissement à l’île Maurice

Le marché de l’immobilier à l’île Maurice suscite l’intérêt des investisseurs étrangers notamment les Français depuis les années 70. L’île intéresse les investisseurs, car son secteur immobilier est très rentable et présente également des avantages considérables.

Il est nécessaire de comprendre l’histoire, la géographie et le climat afin de réaliser un bon investissement dans l’immobilier à l’île Maurice.

• La situation géographique

L’île Maurice est une petite île proche de la Réunion qui se trouve dans l’hémisphère sud au milieu de l’océan indien. Elle est à environ à 900 km de Madagascar, à 2000 km au sud des Seychelles et à 9000 km de Paris. Avec sa superficie de 1860 km2, elle dispose de longues plages de sables blancs, d’hôtels de luxe raffiné, d’habitants accueillants et d’une cuisine savoureuse. Elles forment l’archipel des Mascareignes avec la Réunion et Rodrigues et sont toutes les trois des îles volcaniques provenant de la même activité volcanique. Les volcans de l’île Maurice ne sont plus en activité à l’inverse de ceux de l’île de la Réunion.

L’île Maurice est composée d’un plateau central entouré d’une chaine de montagnes : le Moka, le Corps de garde, le Pieter Both qui constitue le reste du cratère principal ainsi que quelques sommets isolés, dont le Piton central et la Motte à Thérèse. Le plateau central s’élève progressivement vers le sud-ouest pour atteindre son point le plus haut : le Piton de la Rivière noire à 828 mètres.

• La situation climatique

L’île Maurice est caractérisée par un climat ensoleillé avec des alizés réguliers du sud-est. Le climat est tropical pendant l’été et tempéré pendant l’hiver. L’été ou la saison sèche s’étend de novembre à avril et l’hiver ou la saison humide s’étend de mai à octobre. 

Les températures sur la côte oscillent entre 24 et 30 degrés en été et entre 18 et 25 degrés en hiver. Elles peuvent atteindre 40 °C en été, mais une légère brise marine et un vent plus fort à l’est les rend plus supportables. La température au centre est inférieure de 5 degrés environ et elles ne dépassent pas les 30 degrés en général. Les écarts de températures sont importants en hiver. Elles varient entre 22 et 27 degrés le jour et peuvent chuter rapidement à 15 degrés sur le littoral et à 9 degrés au centre.

L’île connait des épisodes cycloniques entre fin janvier et mars, mais celles-ci sont rarement violentes et ne durent pas plus de 48 heures en général.      

• La situation géopolitique

L’île Maurice a été découverte par les Portugais au début du XVe siècle. Elle a été baptisée par le capitaine Domingo Fernandez par l’Île du cygne et servait aux Portugais de point de réapprovisionnement en vivres et en eau douce.

Les Hollandais prennent possession de l’île le 20 septembre 1598 et lui confèrent le nom de Mauritius en hommage à leur prince le Stathouder Maurice de Nassau. L’occupation hollandaise marque le début d’une longue période d’esclavage. Les Hollandais introduisirent des espèces animales et végétales étrangères sur l’île dont la canne à sucre, les arbres fruitiers d’Asie, des têtes de bétail, des chiens, des chats et autre. Ils provoquent l’extinction de certains animaux comme le dodo ou le lamantin en défrichant la forêt primaire. Les Hollandais quittent l’île en 1710 suite à de violentes révoltes des esclaves.

Les Français s’approprient l’île Maurice le 20 septembre 1715 qui va devenir pendant un siècle l’Isle de France et une véritable colonie de peuplement. Bertrand-François Mahé de La Bourdonnais est nommé gouverneur de l’île en 1735 et fait de Port Louis la capitale. Il emploie les esclaves en tant que main-d’œuvre pour les plantations de café et les travaux d’aménagement. La France et l’Angleterre entrent en guerre et après une défaite de courte durée, les Anglais sortent victorieux et la France capitule le 3 décembre 1810.

Avec le traité de Vienne, le Bourbon est restitué à la France, l’île reprend le nom de Mauritius et devient officiellement avec les Seychelles et Rodrigues une colonie britannique. Les Anglais abolissent l’esclavage en 1833 et procèdent à l’importation massive d’ouvriers agricoles indiens engagés pour travailler dans les champs de canne à sucre mauriciens, mais dont les conditions de vie étaient semblables à celles des esclaves. Ces ouvriers vont former la composante démographique la plus importante de l’île faute de rapatriement vers leurs pays d’origine. De violentes luttes sociales encadrées par le Parti travailliste furent menées pour l’amélioration des conditions de travail dans les usines sucrières. Londres envisage l’accession de l’île à l’indépendance et organise un referendum en aout 1967 qui suscita de violentes tensions raciales nécessitant l’intervention de l’armée britannique.

L’île Maurice accède à l’indépendance le 12 mars 1968 et à la république en 1992 et est gouvernée par une démocratie parlementaire. Le Premier ministre du pays, le docteur Seewoossagur Ramgoolam a su redresser la situation du pays et contribué à l’émergence d’un modèle économique performant qualifié par les économistes de miracle mauricien. Elle a su préserver au fil du temps sa croissance économique et éviter toute crise sociale majeure et s’attelle à son développement et à sa prospérité.

• Pourquoi investir à l’île Maurice ? Principalement, pour le tourisme et la qualité de vie!

L’île Maurice est une destination touristique la plus riche de toute l’Afrique qui attire en masse les touristes chaque année. Un investisseur peut projeter de s’y installer pour investir dans des conditions sécurisées ou pour profiter de sa retraite grâce à la possession d’une résidence. Il peut être intéressant pour un étranger d’investir à l’île Maurice pour de multiples raisons :

• • La stabilité politique et économique

Le développement de la puissance économique de l’île Maurice tient à la mise en place par le gouvernement d’une politique qui encourage fortement l’investissement. Il en résulte que l’île Maurice dispose d’une économie prospère ainsi que d’une stabilité politique et sociale exemplaire qui fait que son économie est à l’épreuve des crises. Elle dispose d’une économie florissante et diversifiée qui inclue le secteur du textile, du tourisme, au commerce électronique et autre et bénéficie d’une croissance économique constante. Elle peut également offrir un cadre de vie agréable et sécuritaire ce qui est en mesure de rassurer encore plus les investisseurs.

• • Une fiscalité attractive

L’île Maurice dispose d’une politique fiscale attractive et d’un cadre rassurant.

La fiscalité mauricienne offre des opportunités fiscales particulièrement avantageuses pour l’investissement. Elle propose un taux d’imposition unique de 15 % sur les bénéfices ou les revenus personnels. Il n’y a pas d’imposition sur les dividendes, les plus-values, sur la fortune.

Il n’y a pas de prélèvements sociaux ou de droits de succession. La circulation des flux monétaires est libre et il n’y a aucune restriction concernant le rapatriement des profits et des dividendes.

• • Une destination touristique paradisiaque

Maurice est un paradis touristique qui attire particulièrement les visiteurs étrangers en raison de la beauté de son paysage, la douceur de son climat, ses immenses plages de sable blanc et l’eau turquoise de ses lagons. Elle peut offrir un cadre de vie accueillant, sécuritaire et le sens inné des Mauriciens pour l’hospitalité peut permettre à un étranger de se sentir comme chez lui. L’île présente également une population bilingue en raison de la proximité historique entre la France et l’Angleterre et peut offrir un style de vie à la fois unique et diversifié en raison de sa richesse multiculturelle passée. Sa place prépondérante dans le domaine du tourisme peut permettre à un investisseur de trouver facilement un acquéreur à un bien immobilier de qualité et lui permettre d’obtenir une meilleure rentabilité avec des loyers plus élevés et pouvoir rembourser rapidement son crédit immobilier.

• • Des programmes immobiliers spécifiquement conçus pour les investisseurs

Le gouvernement mauricien a mis en place des agréments qui peuvent permettre à des investisseurs étrangers de devenir pleinement propriétaires de leur bien immobilier. À cet effet, le PDS ou Property Development Scheme est instauré. C’est  une réglementation immobilière qui peut permettre à un ressortissant étranger d’acquérir un bien immobilier et de devenir résident permanent grâce à un investissement minimum de 500 000 USD ou de 380 000 euros.

2. La fiscalité à l’île Maurice

La politique fiscale attrayante du pays constitue une des principales raisons qui attire les étrangers à investir à l’île Maurice. En effet, avec des coûts relativement bas et très peu de taxes, l’environnement fiscal de l’île Maurice est particulièrement favorable non seulement pour les investisseurs locaux, mais également pour les investisseurs étrangers.

• Le bénéfice des avantages fiscaux à l’île Maurice est conditionné par la notion de résidence fiscale.

La signature de la France et de l’île Maurice de la convention de non double imposition a pour effet qu’un contribuable résident mauricien ou qui est resté domicilié en France n’est tenu de payer ses impôts que dans le pays de résidence fiscale.

Une personne seule peut bénéficier d’un abattement de ses revenus de 295 000 Rs annuelle. Et les revenus inférieurs ou égaux à 295 000 Rs sont exonérés d’impôts. L’emploi de personnes à domicile permet également d’obtenir une déduction fiscale qui peut aller jusqu’à 30 000 roupies par an.

• L’île Maurice propose également de régimes fiscaux dédiés aux investisseurs étrangers :
  • Le PDS ou Property Development Scheme

Le gouvernement avait auparavant instauré trois régimes afin de permettre à un investisseur étranger de devenir propriétaire d’un bien immobilier sur l’île : le régime IRS ou Integrated Resort Scheme, l’Invest Hotel Scheme ou IHS et le RES ou Real Estate Scheme. La différence entre l’IRS et le RES concernait la taille du complexe, les aménagements et le prix de vente minimum. Afin d’harmoniser et de mieux contrôler les programmes immobiliers mis en place sur l’île, le gouvernement actuel a instauré depuis juin 2015 un cadre juridique dédié aux investisseurs étrangers en remplacement de l’IRS et du RES.

Les conditions du PDS sont identiques à celles des régimes précédents comme la sécurisation des résidences, la présence de certaines infrastructures telles qu’une salle de sport, un spa, un club, un espace commercial et autre, sans oublier que la surface de développement doit être égale ou supérieure à 10 hectares. Il n’y a pas de prix minimum d’achat imposé par le régime du
PDS pour bénéficier des avantages fiscaux mauriciens.   

• • Le Smart City Scheme ou SCS

C’est également un cadre juridique qui permet à un investisseur étranger de bénéficier d’une fiscalité allégée pour le développement de ville intelligente à travers l’île et notamment sur Moka. Le projet sous le statut du SCS doit être développé au minimum sur 21 hectares et combiner des surfaces commerciales, des centres d’activités, des zones vertes et de loisirs, des espaces résidentiels, des hôtels, des commerces et de services publics dans un environnement écologique agréable. En outre, la vente de 25 % des unités résidentielles du projet doit être réservée aux citoyens mauriciens ou membres de la diaspora.

Une demande d’acquisition doit être déposée par l’acquéreur au Board of Investment ou BOI à Port-Louis avec les renseignements et les documents requis par le guide officiel du Board. Et seuls les promoteurs immobiliers qui possèdent une réelle expertise du métier peuvent développer des projets immobiliers dans le cadre du PDS ou du SCS. Le projet doit respecter l’environnement et s’assimiler parfaitement avec la population mauricienne dans le voisinage.

• Le régime du PDS et du SCS confère comme avantages :
  • l’acquisition du bien immobilier en pleine propriété : le sol et les constructions en cours dès la signature du contrat et avant même l’achèvement des travaux ;
  • l’obtention du permis de résidence permanent avec un investissement immobilier d’une valeur supérieure à 500 000 USD ;
  • La garantie financière de fin d’achèvement des travaux par la soumission de la vente aux règles des contrats VEFA ou Vente en État futur d’Achèvement ;
  • la possibilité de réaliser l’achat du bien dans la devise de son choix 
  • L’exemption de l’impôt sur le revenu, de la TVA, des déclarations de douane, des droits d’enregistrement…

3. Exemple de prix pour louer et acheter

Les types d’investissements possibles à l’île Maurice pour un étranger consistent donc dans l’acquisition :

• d’un bien immobilier dans le cadre du PDS,
• d’une unité résidentielle développée sous les anciens régimes de l’IRS et du RES qui subsiste pour les programmes en cours,
• d’un investissement dans un complexe hôtelier dans le cadre de l’IHS et subsiste pour les programmes en cours,
• dans un appartement situé dans un bâtiment comprenant au minimum 2 niveaux ou Rdc+2.

Le marché de l’immobilier de l’île Maurice subit les influences des facteurs locaux. En effet, l’attractivité d’un bien immobilier dépend des caractéristiques architecturales et structurelles du bâtiment, de la facilité d’accès aux installations, aux équipements, aux transports et autres. Ces facteurs déterminent également le prix du bien.

L’est et l’ouest de l’île Maurice peuvent offrir une fourchette de prix plus large pour les offres sous le statut PDS ou les prix peuvent dépasser 3 000 000 USD. La partie nord du pays peut offrir en revanche une fourchette inférieure qui se situe entre 500 000 et 1 000 000 USD. 

4. Les processus d’achat immobilier à l’île Maurice

Investir dans l’immobilier à l’île Maurice peut représenter une réelle opportunité pour un contribuable français. L’île Maurice dispose en effet d’une économie dynamique, d’une situation politique et sociale stable et sécurisante et offre des avantages fiscaux et une valorisation attrayante. La procédure d’achat immobilier à l’île Maurice par un étranger comporte quelques étapes :

• le dépôt d’une demande écrite au Board of Investment avec les pièces justificatives qui sont entre autres la copie du passeport et une lettre de recommandation de la banque du demandeur ;
• le paiement des frais de la demande de 10 000 roupies mauriciennes ou l’équivalent de 250 euros ;
• après l’acceptation de la BOI, l’acheteur doit procéder à la signature du Contrat de Réservation préliminaire ou CRP ;
• le transfert de 10 % du prix du bien sur un compte séquestre ouvert par un notaire au nom de l’acheteur dans les 15 jours ;
• la signature de l’acte de vente ;
• le versement en présence d’un notaire des 90 % du prix total du bien si c’est un bien déjà construit ou de 20 % du prix s’il s’agit d’un investissement en VEFA.

Les autres frais à la charge d’un étranger pour un investissement immobilier à l’île Maurice sont les frais gouvernementaux de la BOI de 5 % de la valeur d’achat du bien immobilier selon le dispositif choisi ainsi que les frais de notaire de 1,15 %.

5. Les spécificités de l’immobilier à l’île Maurice

L’île Maurice constitue le premier choix des étrangers pour un investissement immobilier. Maurice séduit les investisseurs qui veulent investir dans un cadre sécuritaire et profiter de la douceur et du paysage d’un climat tropical. En effet, les plages paradisiaques, le climat, le paysage et la population de l’île incitent les visiteurs à investir dans des biens immobiliers avec l’obtention d’un permis de séjour permanent.

L’encadrement mis en place par le gouvernement mauricien positionne le marché de l’immobilier de l’île Maurice sur les biens immobiliers résidentiels de prestige.

L’île Maurice propose un grand choix de parc immobilier attractif selon les goûts et les envies des investisseurs. Les investisseurs étrangers peuvent trouver des biens à vendre dans les zones côtières ou en centre-ville. Ils peuvent acquérir un appartement de luxe qui fait partie d’un établissement hôtelier de prestige ou une villa de standing international dans le cadre du régime PDS. Les conditions d’acquisition sont facilitées et peuvent donner droit à des avantages fiscaux considérables ainsi que l’obtention d’un permis de résidence à vie.

6. Les pièges à éviter avant d’acheter à Maurice :

Investir à l’île Maurice comporte des risques comme tout investissement immobilier. Les investisseurs étrangers à la recherche de rentabilité doivent connaitre les pièges à éviter avant de réaliser un investissement à l’île Maurice. Il est donc nécessaire pour un investisseur de prendre certaines précautions pour faire une bonne affaire :

• Bien préparer son projet

Il est indispensable pour un investisseur étranger de bien préparer son projet afin d’éviter les déceptions. Il lui faut se rendre sur place et s’assurer que le bien immobilier répond aux critères d’un bon investissement. Il doit donc se rendre sur place et choisir le bon investissement, le bon emplacement, le bon bien au bon prix en tenant compte de spécificités locales afin de faciliter la location.

• Choisir un promoteur professionnel

Il est également recommandé à l’investisseur de vérifier le sérieux, l’expérience et la réputation du promoteur afin de garantir la réalisation de son programme pour les ventes en VEFA. En effet, la réussite d’un projet dépend en grande partie du choix du promoteur

Demander une garantie bancaire.

Un investisseur doit demander à son promoteur immobilier une garantie bancaire en fin d’achèvement des travaux afin de sécuriser son investissement sur plan ou en VEFA

7. Conclusion sur investir à l’île Maurice : 

Investir à l’île Maurice peut donc constituer une bonne alternative pour un étranger à cause de la rentabilité et la fiscalité. Un étranger peut donc à la fois profiter du soleil et investir dans un cadre sécuritaire. En effet, l’investissement à l’île Maurice attire de plus en plus les étrangers pour les nombreux avantages que le pays peut offrir.

Un investissement à l’île Maurice peut conférer de nombreux atouts : un climat ensoleillé, une géographie attractive avec des plateaux, des plaines côtières et un littoral au bord de lagons et de plages de sable blanc, l’allègement des procédures indispensables pour un investissement immobilier, un cadre règlementé, une situation politique et économique stable, un régime fiscal attrayant.

Nous pensons que l’île Maurice doit plus être vu comment un investissement plaisir et long terme et pour en profiter avec sa famille. Les prix sont élevés aujourd’hui et la rentabilité ne sera pas au rendez-vous.

Investir dans l’immobilier peut donc permettre d’avoir un bon retour sur l’investissement grâce à l’amélioration du paysage mauricien à condition de prendre les précautions nécessaires pour assurer un minimum de rentabilité du bien avec les avantages fiscaux, une étude de l’emplacement du bien, de faire un achat au bon prix et la valorisation de son investissement. Il conviendra de chercher surtout une rentabilité sur le long terme à la revente car les prix sont élevés.

Pour votre projet immobilier à l’étranger, vous pouvez bénéficier de notre expertise en nous contactant.