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Immobilier
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Investissement au Portugal immobilier maintenant ou jamais?

Investissement au Portugal  immobilier maintenant ou jamais?
par cyril jarnias - le 13 novembre 2016

Investissement au Portugal : est-ce le Moment Ou Jamais pour l’immobilier?

Mise à jour immobilier  (24/12/18) :

Ma nouvelle chronique BFM sur les opportunités dans l’immobilier  sur BFM Business Intégrale placements.

Je vous souhaite d’agréables fêtes de fin d’année et mes meilleurs voeux de santé et de bonheur pour l’année 2019!

 

 

Mise à jour du 19/06/18 :

J’ai évoqué ma vision du marché au Portugal et des pays à privilégier pour un investissement immobilier à l’étranger  dans ma nouvelle chronique sur BFM :

En parallèle, je vous invite à découvrir : mon nouvel outil sur l’investissement immobilier à l’étranger : ICI

 

 

La question aujourd’hui sera de savoir si oui ou non, vous pouvez faire un investissement au Portugal.

L’article précédent consacré au Portugal a traité l’aspect politique et touristique d’un pays qui commence à sortir d’une période économique difficile  et qui, par son passé, appartient aux grandes nations de l’Europe.

Dans la suite, je vais chercher la réponse aux questions pourquoi et comment.

Comment faire un investissement au Portugal ?

Que faut-il savoir de la fiscalité et du processus de l’achat?

Les spécificités et les pièges à éviter.

Le reste est à découvrir…


Sommaire :

1. Investissement à cibler au Portugal

2. Investissement locatif au Portugal

3. Fiscalité au Portugal

4. Processus achat immobilier au Portugal

5. Quelques spécificités de l’immobilier au Portugal

6. Pièges à éviter

7. Conclusion



1. Investissement au Portugal :

L’immobilier au Portugal a connu un développement important dans les vingt dernières années. Ce développement a été fait grâce à la qualité de la construction et du pouvoir d’achat atteignant son faîte au début des années 90.

L’industrie de construction portugaise n’a pas suivi la voie de plusieurs pays européens c’est-à-dire qu’elle n’a pas fait de constructions démesurées par conséquent sa croissance est restée raisonnable. Le parc immobilier du pays n’a augmenté que de 16% entre 2001 et 2011.

Faut-il investir au Portugal ?

Oui pour plusieurs raisons.

Pour partir et vivre là bas en tant qu’actif ou retraité, avoir un pied-à-terre pour les vacances ou investir en location saisonnière ou à long terme.

Le Portugal est un pays qui attire chaque année de plus en plus de visiteurs par sa qualité de vie.

Le marché immobilier portugais offre toujours de nombreuses possibilités, et il y a encore des opportunités à saisir. Pourquoi ? Il y a plusieurs raisons :

  1. Comme je l’ai dit dans l’article précédent sur investir au Portugal, le pays n’est pas encore sorti de la crise économique et souvent c’est pendant cette période que les meilleures affaires se font.
  2. Il est vrai que les prix de l’immobilier au Portugal sont historiquement bas. Or, comme le niveau de vie est aussi beaucoup plus bas qu’en France, le marché immobilier portugais présente des opportunités absolument incroyables pour les investisseurs français.
  3. Puisque les salaires des portugais baissent, les acheteurs portugais se font de plus en plus rares sur le marché de l’immobilier au Portugal. L’offre est beaucoup plus importante que la demande, ce qui explique la chute considérable des prix, jusqu’à 25 ou 30%.

(Vous vous en souvenez, la situation en Hongrie est inverse : peu de biens, beaucoup de demandes.)

  1. Les Français sont déjà présents sur le marché immobilier du pays puisque selon les statistiques portugaises, au premier trimestre 2016 les Français sont devenus pour la première fois la principale clientèle étrangère du pays. Ils devancent les Britanniques et les Chinois.

BON A SAVOIR : Aujourd’hui, au Portugal : les français sont les principaux investisseurs étrangers sur l’immobilier!

Sur les 25 000 transactions conclues au Portugal pendant cette période, 20% concernent des acheteurs étrangers. 25% de 5000 ventes était réalisés par les Français, 18% pour les Britanniques et 13% pour les Chinois. Les Brésiliens, les Belges et les Suisses y sont également présents mais en plus faible pourcentage.

Selon la directrice d’une agence spécialisée (Maison au Portugal)… «Les Français ont véritablement découvert le pays en 2013. Depuis l’engouement monte et les choses s’accélèrent depuis l’année dernière. Cette forte progression est notamment le résultat d’un bon bouche-à-oreille après les premières acquisitions. » Elle a également souligné que 80% des achats réalisés par son agence concernent des résidences principales. Pour une bonne partie de la clientèle, le budget s’étale de 200.000 à 350.000 euros.

  1. Le Portugal est un pays de l’UE et de la zone euro. Le taux de croissance est supérieur à celui de la France mais il reste inférieur à celui de la Hongrie.
  2. La construction et le tourisme de culture ou de nature sont les principaux secteurs d’activité ce qui va de pair avec le fait que les coûts du travail sont nettement moins élevés qu’en France.
  3. Le climat du Portugal est agréable, vous pouvez choisir entre le Nord et le Sud qui est plus chaud.
  4. La qualité des soins de thalassothérapie et du savoir faire culinaire des Portugais représente une force d’attraction.
  5. Le coût de la vie au Portugal est 30 à 40% moins cher qu’en France donc le pouvoir d’achat des retraités est bien meilleur au Portugal qu’en France.
  6. La fiscalité est avantageuse en raison de la politique d’austérité appliquée par le gouvernement portugais. Suite à la chute brutale de la consommation, les banques n’ont plus trouvé d’acquéreurs pour leurs lotissements. Elles ont donc fait appel aux capitaux étrangers pour vendre leurs biens immobiliers.

L’argent « frais » arrivé par les investissements immobiliers dans l’économie du pays permet au gouvernement  d’apporter une aide pour la relancer.

C‘est la raison pour laquelle, depuis le 1er janvier 2013, les retraités européens qui s’installent pour la première fois au Portugal sont totalement exonérés d’impôt sur les pensions perçues dans le pays d’origine pendant 10 ans.

Pour les professions libérales (médecin,  dentiste,  psychologue, architecte,  artiste) il y a une imposition minimale de 20%.

Je reviendrai à la fiscalité plus loin !

Prix de l’immobilier au Portugal

La marché immobilier est en plein essor, le pays a des potentiels : économiques et touristiques. L’investissement en immobilier au Portugal représente une valeur sûre. La législation en vigueur garantit le bon déroulement des transactions. Contrairement à la Grèce, le système de cadastre existe, les transactions (achat et vente) sont légalisées donc l’acheteur est protégé.

A propos de l’immobilier au Portugal, on ne peut pas parler du bulle spéculative donc le marché est sain et rassurant de ce point de vue. L’amélioration de la santé de l’économie du pays veut que celle-ci puisse revenir à la normale, et les prix devraient remonter progressivement. Par conséquent,  la rentabilité de l’investissement immobilier va encore augmenter pour tous ceux qui achètent maintenant.

Les prix de l’immobilier au Portugal sont beaucoup plus bas que ceux de l’Europe occidentale mais ils restent plus élevés qu’en Hongrie. Supposons que disposiez de 200 000€. Dans quelle capitale pouvez-vous acheter l’appartement le plus spacieux ?

Prix moyen immobilier au Portugal en 2015 pour 200 000 euros

Tableau Prix moyen immobilier au Portugal en 2015 pour 200 000€

Il en ressort qu’à Londres vous ne pouvez vous offrir qu’une petite chambre, à Budapest un appartement de 162 m², plus grand qu’à Lisbonne.

Le potentiel du marché portugais est classé en 30e place dans le classement de 185 économies, selon le rapport réalisé par la Banque Mondiale en 2012.

Pour faire des affaires, le Portugal est également bien classé : en 24e sur la liste de 141 pays. Cette évaluation a été faite sur les critères comme les droits de propriété, l’innovation, la technologie, la liberté individuelle, commerciale et monétaire ainsi que la protection des investisseurs.

Il y a deux autres arguments qui me font dire que l’investissement locatif au Portugal  est une bonne affaire:

  • le dynamisme du marché locatif
  • la législation qui protège les propriétaires contre les mauvais payeurs

Contrairement du marché immobilier en Hongrie, au Portugal la construction du neuf n’est pas en crise, mais elle est bien encadrée, et elle bénéficie de garanties équivalentes aux normes françaises : garantie constructeur, économie d’énergie, isolation acoustique.

Immobilier : pourquoi faire un investissement au Portugal?

Vous avez un marché locatif très dynamique.

Vous êtes protégé par la législation contre les mauvais payeurs. 

Par rapport au Sud de la France,  les prix sont attractifs. A Nice par exemple, le prix moyen d’une villa avec quatre pièces et avec une piscine et un beau terrain est d’environ 1 million d’euros, au Portugal environ 400 000€. A Budapest, sur les collines de Buda avec une vue sur le Danube, il faut compter environ le même prix.

Je vous rappelle que la taxe foncière et la taxe d’habitation sont à payer en France et au Portugal mais elles n’existent pas en Hongrie. Une différence non négligeable !

Puisque je parle des taxes, j’ajoute quelques mots sur les impôts sur les revenus locatifs:

Si vous n’êtes pas encore retraités mais que vous cherchiez une destination pour vos années en retraite, investir au Portugal dans l’achat d’une maison est une bonne idée. Si vous n’êtes pas encore prêt à prendre  votre retraite, en la mettant en location, vous aurez le temps de rembourser le prêt immobilier.

Le revenu ainsi perçu en tant que personne physique est soumis au paiement d’un impôt sur le revenu au taux fixe de 28% sur le rendement annuel. (Le taux est à 25% pour une personne ayant une comptabilité organisée.)

Dans les deux cas, les charges d’entretiens, de manutention et les impôts fonciers peuvent être déduits du revenu pour le calcul de l’impôt.

Impôts sur les plus-values immobilières:

Si vous souhaitez revendre votre propriété, vous serez taxé sur les plus-values générées au taux fixe de 28%.



2. Investissement locatif au Portugal

Je vous ai démontré plus haut que l’investissement au Portugal demande un effort financier moins important qu’en France.

Il était aussi dit que sur le marché locatif au Portugal la tendance observée se dirige vers  l’augmentation de la demande. En raison de la difficulté du financement de l’achat immobilier, les Portugais doivent souvent donner en location leur bien immobilier qui a deux conséquences positives : un bon niveau du prix du loyer et la sélection des locataires. La loi contre les mauvais payeurs est rassurante pour les propriétaires.

A Paris la rentabilité de la location à long terme est environ 3%, à Lisbonne 5%. On a vu que la rentabilité de l’immobilier à Budapest est encore plus élevée, entre 5% et 6%.

A Paris la rentabilité de la location saisonnière est environ 5%.

Elle est très à la mode en ce moment au Portugal, particulièrement à Lisbonne en raison de la capacité assez faible des hôtels par rapport au nombre croissant de touristes qui viennent au Portugal. Ce phénomène profite donc à la location de courte durée et rend les prix très compétitifs en comparaison des prix  d’hôtel. Par exemple pour un studio dans le centre de Lisbonne on peut demander 100€ par nuit en été, plus de 40€ en hiver sur le réseau Airbnb.

Quel rendement locatif au Portugal?

Il est de l’ordre de 4%.

A titre d’exemple, c’est plus de 7% en Hongrie!

A Lisbonne, le loyer en cas de location à long terme est entre 480€ et 700€ / mois.

Le rendement net annuel au Portugal est à 4,23%. En Hongrie il est à 7,60%.

Quelques conseils aux investissements locatifs au Portugal

Si vous cherchez le rendement, il vaut mieux investir dans les villes dynamiques et /ou touristiques. Lisbonne comme capitale du pays, Porto préféré par les entreprises exportant leurs produits, Algarve comme station balnéaire chic.

Vous pouvez faire confiance aux programmes neufs de bonne qualité, néanmoins l’ancien n’est pas à négliger car on trouve encore des opportunités à saisir.

Privilégiez un investissement locatif à longue durée qui paiera le prix du bien ainsi que les charges annuelles (et couts divers). Privilégiez les agences qui proposent des services de gestion locative intégrale pour éviter les soucis.

Le bon sens veut que vous deviez être vigilant dans le cas de location à court terme : si vous n’avez pas d’autre solution que confier la gestion locative à une agence, vous devez faire attention aux frais parfois astronomiques que les agences spécialisées peuvent facturer. Calculez-bien l’impact sur votre rentabilité.

Si vous optez pour la location à court terme, privilégiez l’achat au centre des grandes villes ou dans les zones touristiques généralement bien desservies par les transports en commun. Les touristes n’aiment pas perdre du temps avec le déplacement !

L’investissement à Lisbonne est le plus sûr car le tourisme explose et la ville investit énormément pour le futur.



3. Fiscalité au Portugal

Disons clairement : la fiscalité au Portugal, basée sur le taux unique, est internationalement très attractive.

Qui est concerné ?

Les retraités du privé et les contribuables européens aisés (dirigeants d’entreprises, professions libérales, professions intellectuelles, consultants) peuvent défiscaliser, de manière significative, leurs hauts revenus, grâce à des taux d’imposition plafonnés à 10 % ou 20 %.

Je précise que les retraités de la fonction publique n’ont pas droit aux conditions fiscales avantageuses.

Pourquoi cette fiscalité?

Parce que le Portugal veut attirer dans le pays ceux qui gagnent bien leur vie en utilisant sa position géographique du Portugal. Par l’attractivité fiscale, le Portugal invite à s’installer sur son territoire des entreprises européennes qui ont déjà ou qui souhaitent développer  leur activité internationale vers l’Amérique du nord, le Brésil et l’Amérique latine, le Maroc et le Maghreb, l’Angola et l’Afrique, la Chine, l’Inde et l’Asie.

De nombreux dirigeants du secteur des technologies de l’information, des communications et des biotechnologies ont déjà compris l’attractivité fiscale du Portugal et ils ont réagi en conséquent.

Les règles de la fiscalité portugaise sont claires et stables en donnant la garantie de la sécurité, de la crédibilité et de la transparence des solutions d’investissement au plan juridique et fiscal.

La fiscalité avantageuse s’ajoute aux coûts de la vie inférieurs à la moyenne européenne, et française ! et à un climat très accueillant. Ainsi le Portugal offre des avantages incomparables et non négligeables si vous cherchez à mettre en œuvre une gestion patrimoniale optimisée.

Les impôts au Portugal

Impot et taxes au Portugal

 Impôt et taxes au Portugal :

Les propriétaires doivent  payer la taxe foncière au 31 décembre.

Ce sont les communes qui fixent les taux entre 0,3% et 0,5% de la valeur du patrimoine. En zone rurale le taux est à 0,8%.

Si en tant que non-résident vous mettez en location votre bien immobilier, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu portugais au taux de 28% sur uniquement vos revenus fonciers nets (c’est-à-dire après la déduction des frais d’entretien et de la taxe foncière).

Impôt et taxes au Portugal :

Taxe foncière de 0,3% à 0,5% de la valeur du patrimoine,

Impôt sur le revenu de 28% pour le non résident,

même taux sur les plus values immobilières,

Pas de taxation pendant 10 ans pour les retraités étrangers,

Pas d’ISF.

Vous pouvez opter pour être imposé dans les mêmes conditions que les résidents mais dans ce cas vous devez soumettre tous vos revenus, y compris de source non portugaise, au barème applicable aux résidents. Cette imposition ne peut pas être imputée sur l’impôt sur le revenu français.

L’ISF n’existe pas au Portugal donc vous êtes susceptible d’être imposable à l’ISF en France sur votre bien immobilier situé au Portugal. La taxe foncière due au Portugal ne forme pas de crédit d’impôt mais elle est incluse dans le passif déductible.

En cas de revente ultérieure, la plus-value immobilière réalisée au Portugal est soumise à l’impôt sur le revenu portugais au taux de 28% et elle n’est pas imputable sur l’impôt sur le revenu dû en France.

Fiscalité avantageuse pour les retraités du privé

La nouvelle réforme mise en place en 2013 au Portugal a eu pour but d’attirer, en plus des investisseurs étrangers,  les retraités avec  le statut de résident non habituel.

En fait, les impôts sur les revenus passifs de source étrangère perçus par les résidents non habituels sont exonérés. Cette législation a été mise en place avec une convention fiscale franco-portugaise.

Cependant ces revenus restent imposables en France. Il s’agit le plus souvent d’une retenue variant entre 5 et 15%. Les plus-values immobilières des portefeuilles en France sont également exonérées. Dans ce cas, les impôts seront alors exemptés tant au Portugal qu’en France.

Le Portugal est souvent considéré comme un paradis pour les retraités du privé en raison de l’exonération totale sur les pensions étrangères (du secteur privé) à condition que le retraité passe au moins 183 jours au Portugal et qu’il justifie ne pas y avoir résidé fiscalement au cours des cinq dernières années. Ainsi qualifié comme « résident non habituel », le retraité est dispensé du paiement des impôts sur les pensions qui sont imposables en France.

Le statut « résident non habituel » n’est appliqué que pendant dix ans, au-delà de ce temps, le retraité passe au statut de droit commun et paie les impôts sur le revenu selon le taux d’imposition en vigueur au Portugal.

Avant de continuer, je propose d’ouvrir une parenthèse  pour voir les chiffres concrets  de ces fameux coûts de la vie.

Les tableaux comparatifs des prix des produits de base en France, au Portugal et en Hongrie vont vous démontrer les différences entre les pays :

comparaison cout de la vie portugal

Le coût de la vie au Portugal :

comparaison cout de la vie loisir portugal



Coût de la vie avantageux au Portugal?

Il en ressort qu’à salaire égal, le coût de la vie au Portugal et en Hongrie est moins cher qu’en France (environ 25-27 %). L’avantage est particulièrement frappant quand on regarde le prix de l’alimentation (de base) et celui du restaurant. La France est deux fois plus chère que la Hongrie qui est encore moins chère que le Portugal.

Mais si on compare les salaires de base (Smic) un Portugais a un coût de vie plus cher qu’un Français. Pour un Hongrois la vie est encore plus chère puisque le salaire de base est un tiers de celui d’un Français. L’écart est moins important entre le Smic portugais et hongrois même si le premier est une fois et demie plus grand que le Smic hongrois.

On a déjà vu plus haut qu’au niveau du logement : le prix moyen d’achat est trois fois plus élevé en France qu’en Hongrie. La différence est moins importante entre le Portugal et la Hongrie.

Donc je constate que les choses essentielles de la vie quotidienne sont vraiment moins chères au Portugal et encore moins en Hongrie.

Pour tout le reste, entre la France et le Portugal le coût est identique, voir plus cher au Portugal qu’en France, par contre la Hongrie reste meilleur marché.



4. Processus achat immobilier au Portugal

Processus achat immobilier au Portugal

1) Préparation des documents :

La signature d’un avant contrat n’est pas obligatoire.

Il y a certains documents qui doivent être réunis avant la signature de l’acte :

  • Les pièces d’identité de l’acheteur et du vendeur ;
  • Certificat du registre foncier attestant la description et les inscriptions au registre ou l’omission de leur enregistrement ;
  • Titre de propriété attestant des informations cadastrales ;
  • Licence d’utilisation ou document délivré par la mairie ou par le service des impôts attestant l’exemption au titre d’une construction antérieure au 8 août 1951 ;
  • Justificatif du paiement des impôts relatifs à la cession (impôt municipal sur les cessions à titre onéreux de biens immobiliers et impôt du timbre) ;

Le rassemblement de ces pièces doit être fait par les intéressés même si le notaire peut y participer : par exemple il peut obtenir les certificats fonciers.

L’obtention de la majorité des documents peut se faire très rapidement, pendant une journée mais les démarches effectuées auprès de la mairie par exemple peuvent prendre plusieurs jours.

2) Signature de l’acte

L’acte de vente peut être établi par acte authentique dressé par un notaire, par un document élaboré par le conservateur du registre foncier ou par acte sous seing privé authentifié soumis à un enregistrement électronique, lequel peut être dressé par un notaire, un avocat ou un avoué.

La signature, elle-même, se passe en présence de l’acheteur et du vendeur et elle oblige l’acheteur à payer le prix convenu.

3) Exécution du contrat

La transmission du droit de propriété est faite par la signature de l’acte de vente.

Le moment du paiement peut être choisi par les parties (acheteur-vendeur).

BON A SAVOIR : le processus d’achat immobilier au Portugal en 3 étapes

  1. Préparation des documents
  2. Signature de l’acte
  3. Exécution du contrat

Si un avant-contrat a été établi, une certaine somme est versée à ce moment à titre d’arrhes et d’acompte. C’est le reste du prix qui doit être versé au moment de la signature de l’acte de vente.

Cependant si les parties se mettent  d’accord, il est possible d’acquitter le prix à une date ultérieure. Il est également possible de convenir d’un paiement échelonné.

Le paiement peut se faire par chèque ou par virement bancaire.

La vérification de la levée de l’hypothèque doit être faite par le vendeur. Je reviendrai plus tard sur cette question dans la partie Pièges à éviter !

L’acheteur a deux taxes à payer lors de l’acte de vente  disposant de 24h pour procéder au paiement:

  • IMT (impôt municipal sur les cessions de biens immobiliers à titre onéreux) Son taux dépend de divers critères, par exemple : le caractère du bien immobilier, rural ou urbain et si, dans le cas d’un bien urbain, celui-ci est destiné à un usage d’habitation propre et permanente ou s’il est destiné à d’autres fins ;
  • Impôt du timbre (ou droit de timbre) dont le taux applicable est fixe et correspond à 0,8 % de la valeur déclarée ou de la valeur patrimoniale fiscale, selon la valeur la  plus élevée.

La valeur patrimoniale fiscale correspond à la valeur inscrite dans la matrice cadastrale, à la date du règlement. Cette matrice mentionne la description de l’immeuble, sa situation, et l’identité des propriétaires. Les matrices sont mises à jours tous les ans, au 31 décembre.

Ces taxes sont calculées par le service des impôts et elles doivent être payées avant la signature de l’acte de vente du bien immobilier (sauf si la cession a lieu à l’étranger, le paiement doit être effectué au cours du mois suivant).

Les taxes, les frais juridiques, le paiement de l’enregistrement de la propriété ainsi que les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur.

Au Portugal, il n’y a pas d’incidence de la TVA sur l’achat d’une propriété.

La prise de possession du bien se fait normalement après la signature de l’acte de vente définitif mais parfois elle peut se produire au moment de la signature de l’avant-contrat.

L’acte de vente signé doit être obligatoirement enregistré dans le registre foncier dans un délai de deux mois. C’est l’acquéreur qui doit le demander au guichet du registre ou directement par internet.

L’enregistrement définitif implique que le droit existe et appartient au titulaire inscrit selon les termes précis établis par le registre.



5. Quelques spécificités de l’immobilier au Portugal

  • Au Portugal de façon générale, les agences immobilières  ne raisonnent pas en mètre carré. Ce n’est pas leur référence. Cela vous semble étrange mais vous ne pouvez rien faire.
  • Au Portugal, ils raisonnent principalement en rentabilité potentielle, et en comparant des biens similaires dans des rues voisines. Conseil : visitez plusieurs appartements dans un même quartier pour vous faire une idée.
  • Quand les agences (ou les Portugais en général) parlent de la rentabilité, ils pensent souvent à la rentabilité brute à l’année, pour une location à l’année.

BON A SAVOIR : on ne compte pas les surfaces habitables d’un bien immobilier comme en France Exemple : un T3 c’est 3 chambres pas 2 comme en France!

  • Au Portugal, on ne compte pas les pièces de la même façon. Ils font un peu comme les Hongrois, c’est-à-dire un T3 comprend trois chambres et non 2 comme en France.
  • Une autre particularité : un T3+1 signifie trois chambres et une petite chambre (ou pièce) où il n’y a pas de fenêtre. Au Portugal on voit souvent des appartements ayant une pièce sans fenêtre comme par exemple les salles de bain qui ont rarement une fenêtre.
  • Le climat du pays permet aux Portugais de ne pas avoir de radiateurs mais plutôt des chauffages d’appoint.
  • L’air conditionné est également quelque chose de rare. La majorité des portugais ont des ventilateurs


6. Pièges à éviter sur l’immobilier portugais

Pour terminer l’article quelques conseils qui peuvent être toujours utiles :

Avant tout, n’hésitez pas à vous faire conseiller.

Les taxes et les impôts

Comme je disais plus haut, pour acheter un bien immobilier au Portugal, vous devez vous inscrire auprès de l’administration fiscale qui vous fournira un numéro NIF.

On a également vu que l’achat d’un bien immobilier est soumis à une taxe municipale sur les transactions financières. On appelle cela le droit de timbre dont le montant est 0,8% du prix de la vente du bien. Cette somme doit être impérativement payée avant la signature de l’acte de vente.

Le rôle de l’avocat

Avant de signer l’acte de vente,  vous devez comprendre ce point sensible de l’achat immobilier.

Subrogation qu’est-ce que c’est ?

Ce terme juridique, également connu en France, exprime une idée de remplacement. Ce mot a deux sens : subrogation réelle (une chose) et subrogation personnelle (une personne).

BON SAVOIR : les pièges classiques au Portugal

Négliger le choix d’un bon avocat et ne pas prendre en compte les dettes que vous pouvez hériter sur un bien locatif à l’achat.

Quand on parle de la subrogation réelle, on remplace un bien par un autre bien dans un patrimoine.

Quand on parle de la subrogation personnelle, on remplace une personne à une autre. La subrogation personnelle est envisagée comme une modalité de paiement. Elle est également une modalité de la cession de créance. Le tiers qui règle une dette éteint une obligation à l’égard du créancier, mais peut également acquérir la créance. La subrogation personnelle présente plusieurs aspects : légal ou conventionnel.

Quand vous achetez un bien immobilier au Portugal, il est possible de transmettre les dettes qui sont comprises dans la valeur du bien, alors elles deviennent à la charge de l’acheteur. C’est à ce moment là que vous avez besoin d’un avocat spécialisé pour éviter les mauvaises surprises et découvrir tardivement des dettes (hypothèque par exemple) « héritées » avec l’achat du bien.

Au Portugal, l’avocat a le droit et doit vérifier, auprès d’un établissement spécialisé, l’existence et l’état de la subrogation. C’est seulement après cette démarche effectuée qu’il peut établir le contrat de vente en définissant le montant de l’acompte. Il ne reste plus qu’à fixer la date de la signature chez le notaire !

Le rôle de l’avocat également est de contrôler qu’il ne s’agisse pas de la vente d’un bien illégal par exemple une maison qui n’a jamais obtenu le permis de construire (piège fréquent au Portugal)  et qu’il ne s’agisse pas de l’achat  d’un bien qui a été déjà vendu.

Annulation d’achat

Au Portugal comme en Hongrie, si vous renoncez au bien après la signature du compromis d’achat, alors vous perdez votre acompte.

La succession de votre bien

Au Portugal, lors de la succession, les conjoints et les descendants sont exonérés d’impôts. Par contre, ceux qui n’ont pas la nationalité portugaise, doivent payer le droit de timbre fixé à 10% de la valeur du bien.

Depuis la mise en place de la convention pour éviter la double imposition entre la France et le Portugal (qui existe entre la Hongrie et la France également), un résident français est susceptible de payer des impôts sur un bien au Portugal.

En conclusion, je ne peux que vous conseiller de vous bien renseigner avant l’achat d’un bien immobilier afin d’éviter les surprises désagréables.



7. Conclusion : 
investir dans l’immobilier pas pour tout le monde…

Pour les retraités, un investissement au Portugal  permet de s’offrir et de profiter une seconde vie détendue.

Le système fiscal pour les résidents non habituels permet de ne pas payer l’impôt pendant dix ans.

La qualité de vie est meilleure, le coût de la vie est moins élevé par rapport aux autres pays de la zone euro.

Les avantages fiscaux ne sont pas uniquement réservés aux retraités mais aux pratiquants de certaines professions libérales (architectes, ingénieurs, artistes, acteurs et musiciens, médecins,  dentistes, professeurs et psychologues, gestionnaires supérieurs, investisseurs) qui ne paient que de 20 % d’impôt sur le revenu pendant dix ans en sachant que le coût de vie est plus bas qu’en France.

Le Portugal a mis en place des règles fiscales claires et transparentes.

COMMENT BIEN INVESTIR A L’ETRANGER?

Vous cherchez de l’immobilier locatif en Europe?

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Le  pays a un système d’enseignement public et privé de haute qualité. Il y a des écoles internationales où les élèves peuvent étudier des programmes internationaux.

Au Portugal, les établissements de santé du service public et ceux du privé avec des professionnels indépendants fournissent des soins de qualité. Dans les hôpitaux la langue de communication est l’anglais, et souvent le français. Ajoutons que le système de santé portugais est le 12e dans le classement établi par l’Organisation mondiale de la Santé.

L’achat immobilier à crédit est possible au Portugal mais il faut être bien attentif au taux d’intérêt. De manière générale, le prêt est moins couteux quand l’acheteur dispose d’un apport.

Nous pensons qu’aujourd’hui les prix au Portugal sont moins attractifs pour jouer totalement le rendement.

L’immobilier au Portugal se destine plus selon nous pour de futurs retraités qui cherchent la qualité de vie et une fiscalité attractive.

Nous pensons que d’autres zones en Europe peuvent être plus intéressantes.

Vous voulez en savoir plus sur l’immobilier à l’international?

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Article rédigé par le Docteur Andréa Molnar avec l’aide de Cyril Jarnias

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