Loi Lagleize la nouvelle donne pour acheter de l’immobilier en France ?

10 ans ont suffi pour assister à une augmentation de 71% du prix du foncier en France selon l’initiateur de la Loi Lagleize.

L’accès au logement est de plus en plus difficile pour les Français, notamment dans les zones tendues, là où l’inadéquation entre la demande et l’offre est très criante. Nombreux sont ainsi ceux qui se résolvent à l’idée d’habiter loin des centres, quitte à se trouver à plusieurs kilomètres de leur lieu de travail. Mais les choses devraient changer dans les prochains années (peut-être) qui viennent, après que le Sénat se prononce en faveur de tous les articles de cette proposition de loi.

Ceci amènerait certains à se demander si le marché de l’immobilier français deviendrait subitement plus accessible.

Pour leur répondre, il est important de leur présenter la situation de ce marché et les mesures contenues dans cette initiative légale « loi Lagleise ».

Réalité du marché de l’immobilier en France 

L’accès à la propriété est devenu un luxe en France, notamment dans les zones tendues. Seuls les ménages ayant des revenus élevés en ont les moyens. Les autres pourraient heureusement entrevoir un avenir plus radieux en matière de logement grâce à la loi Lagleize, une proposition qui devrait peut-être ôter tous les obstacles qui se dressent devant leur route : prix incessamment élevé aussi bien pour le logement en général que pour le foncier, pénurie de logement et fiscalité désavantageuse.

A. Transactions plus nombreuses, mais prix plus élevé du logement en France

Rien n’y fait même après confinement, les prix de l’immobilier se maintiennent, cela semble logique la pierre reste une valeur refuge : on garde son bien, on achète une maison secondaire à la campagne ou encore on protège son argent en banque en le mettant dans un bien immobilier.

Pour les acteurs qui s’y exercent déjà, l’investissement dans l’immobilier en France est très fructueux, avec le nombre de transactions qui n’a  pas cessé d’augmenter : environ 1 075 000 de ventes dans l’existant le 31 décembre 2019, soit 11,4% de plus comparé à 2018. Il existe donc des Français prêts à payer plus chers pour l’accès à la propriété ou au monde de l’investissement immobilier. Par rapport à l’année 2018 en effet, il y a eu une augmentation de prix de 3,1%, pour s’établir à 2700 euros le mètre carré, sur tout le territoire français en 2019. Les appartements constituent le type de logement le moins accessible avec un prix au mètre carré de 3650 euros, contre 2222 euros pour les maisons.

Chercher de l’immobilier financièrement accessible relève de l’impossible dans les zones sensibles. Dans la capitale par exemple, les séries de spéculations de ces dernières années font que l’appartement y coûte 10 187 euros le mètre carré, ce qui représente une hausse de 5,7% par rapport à 2018. Une croissance similaire est observée à Nantes, Lyon et Toulouse. Pour l’ensemble de la région parisienne, par contre, ce prix descend à 5934 euros en 2019, ce qui est pourtant loin des 2820 euros du reste du pays.

B. Un prix du foncier non maîtrisé comme principale cause

Comme nous allons le voir dans la prochaine section dédiée au décorticage de la nouvelle proposition de loi Lagleize, parmi les mesures-phares de ce texte figure la généralisation de la séparation du foncier et du bâti.

Mais qu’est ce qui a est à l’origine d’une telle proposition ?

Pour y répondre, il est important de faire un diagnostic de l’état actuel du marché foncier. Dans les zones tendues, tout le monde s’accorde à dire que l’augmentation du prix du foncier est une réalité depuis de longues années. Il y a également, ailleurs, au moins une stagnation.

Pour en avoir la preuve, il faut se référer aux statistiques venant de la Comptabilité Nationale. Une forte hausse de la part du foncier dans le prix de l’immobilier a notamment été observée entre 1997 et 2006, allant de 14 à 50%. Un tassement a été enregistré après, mais actuellement, cette part se trouve aux alentours de 45%.

Mais qu’en est-il des prix des autres composants du bien immobilier ? Une progression a été aussi observée, mais à un rythme plus soutenu par rapport au foncier. Ainsi, en 2016, la part du bâti dans le prix est retombée à 53%.

C. Une fiscalité moins avantageuse

En Europe, la France se trouve en tête de liste des pays dont la fiscalité pour l’immobilier est la moins attractive (taxe foncière, taxe d’habitation, taxe sur la plue value, prélèvements sociaux…).

Pour compenser, les investisseurs ont tendance à vendre leurs biens pour plus chers, une tendance qui pourrait heureusement s’inverser après adoption de la loi Lagleize.  Son niveau élevé de taxation, le pays le doit notamment à l’existence de diverses contributions à chaque étape du cycle économique d’un bien immobilier.

Il y a ainsi, au moment de l’acquisition, l’application d’une TVA sur les logements neufs et des droits de mutation à titre gratuit. Durant de la détention, les propriétés ne peuvent se soustraire à la taxation foncière, à la taxation sur l’habitation et la TVA sur les travaux, entre autres. Pourront s’y ajouter la taxe sur les logements vacants, l’IFI, l’assujettissement à l’impôt sur le revenu des loyers et la taxe annuelle sur les loyers élevés des logements à surface réduite. Et quand vient le moment de céder, les impôts sur les plus-values immobilières ou les taxes sur les cessions de terrains nus devenus constructibles sont inévitables. Une réforme globale doit ainsi intervenir pour ne pas décourager notamment les néo-investisseurs.

D. Une pénurie réelle de logements

Même si beaucoup de personnes soutiennent le contraire, le manque de logements n’est pas un mythe en Hexagone. Une étude réalisée en 2018 par L’Observatoire du Moral Immobilier a permis de le prouver. Elle a en effet donné la possibilité de savoir qu’il y a eu, en 2018, 2 millions seulement de vendeurs de logements dans le pays, contre 3,5 millions de ménages envisageant d’en acheter. Il n’est pas ainsi étonnant de savoir que beaucoup d’acheteurs se plaignent de ne pas trouver de biens conformes à leurs attentes et besoins. Ce phénomène n’est cependant pas nouveau, mais il continue de s’amplifier, sachant qu’il y a eu progression de 6 points en 2018 par rapport à l’année précédente.

Par ailleurs, non seulement ces ménages ne parviennent pas à trouver les biens correspondant à ce qu’ils recherchent, mais ils sont victimes de la hausse incessante des prix. Ce phénomène est tout de même compréhensible sachant que quand la demande est plus forte et qu’il y a moins d’offres, il est difficile d’empêcher l’augmentation des prix.

Sans surprise, la ville de Paris est celle qui connaît le plus le problème de pénurie de logements et, logiquement, cela a eu un impact sur le volume des ventes. Ainsi, en 2019, les transactions y ont concerné « seulement » 35.200 appartements, contre 3 % de plus en 2018 et 9 % de plus en 2017. Ceux qui ont la chance de trouver les biens de leurs rêves sont obligés de se soumettre à un prix moyen très élevé du fait de la raréfaction des annonces de ventes immobilières correspondantes : 10 210 euros à la fin de l’année 2020.

La Loi Lagleize

Une lueur d’espoir est cependant entrevue au-dessus du paysage immobilier français depuis quelques mois. En effet, la proposition de loi Lagleize devrait être votée très prochainement au Sénat.

Elle devrait rendre plus facile l’accès à la propriété en France. Mais qu’elles en sont ses mesures-phares ? Ce que nous allons développer à travers cette section.

IMPORTANT : à l’heure où nous publions cet article le Sénat aurait été rabotée la loi Lagleize ou mise en suspens cette loi.

La situation sanitaire n’aide pas non plus pour de nouvelles décisions sur l’immobilier en France. Il reste néanmoins à comprendre l’intérêt de cette loi face à un immobilier hors de prix en France.

A. L’historique de la loi Lagleize

Le 4 avril 2019, le Premier ministre Édouard Philippe a demandé au député Jean-Luc Lagleize de se charger de la rédaction d’un rapport sur la maîtrise des coûts du foncier dans les opérations de construction s’inscrivant dans le cadre de la loi Elan. Après y avoir travaillé plusieurs mois, il a pu remettre ledit rapport le 6 novembre 2019.

On trouve dans ce rapport 50 propositions-phares ayant pour vocation la réduction du coût du foncier en Hexagone. Le rédacteur du rapport a pris le temps de consulter de nombreux acteurs du monde de l’immobilier pour les avoir. Ceux-ci lui ont ainsi permis d’avoir un texte de base pour entériner la libéralisation et l’optimisation du foncier, l’amélioration de la constructabilité, la fin de la spéculation foncière et l’augmentation des coûts du foncier.

Ce texte de base a par la suite passé par la Commission des affaires économiques de l’Assemblée Nationale qui, après discussion, a chargé le député à élaborer une proposition de loi pour une transposition législative de ses principales mesures. Après examen par la même commission, celle-ci a fait l’objet d’une adoption en séance plénière à l’Assemblée Nationale le 28 novembre 2019. Si le coronavirus n’ait pas passé par là, la loi aurait dû être discutée au Sénat le mois d’avril dernier, mais nous estimons que son adoption par cette chambre ne tarderait plus à venir.

B. Les mesures de la loi Lagleize

La proposition de loi Lagleize est un texte voué à compléter la loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique de 2018, plus connu sous le nom de loi ÉLAN.

Elle est constituée de 8 articles qui se présentent de la manière suivante :

• Article 1 qui interdit d’adjuger les biens de l’Etat et des collectivités
• Article 2 qui prévoit de mettre en place des organismes fonciers libres pour la séparation de la propriété du foncier et celle du bâti
• Article 3 qui prévoit de créer des observatoires fonciers locaux
• Article 4 qui prévoit l’établissement d’un fonds pour la dépollution des zones urbaines et industrielles en friche
• Article 5 qui autorise les collectivités à faire appel à un expert privé
• Article 6 qui prévoit une possibilité de dérogation du PLU en zone tendue
• Article 7 qui présente des mesures de transparences pour construire de logements
• Article 8 dans lequel est présentée une prévision des dépenses et pertes étatiques liés à la mise en place de ce dispositif légal.

C. La réduction du coût du foncier comme principal objectif

Il y a eu, ces 10 dernières années, une hausse de plus de 70% du prix du foncier. Le premier objectif de la loi Lagleize est d’inverser cette tendance et ainsi de faire en sorte que les prix de terrains représentent une part de moins en moins importante des prix du logement, notamment dans les zones tendues comme la capitale française.

Parmi les mesures phares pour parvenir à cet objectif se trouve notamment la fin de la vente par adjudication. Actuellement en effet, quand l’État ou les collectivités territoriales veulent vendre un composant de leur patrimoine foncier, la mise aux enchères est privilégiée. Cela est compréhensible sachant qu’elle fait du bien aux caisses publiques, d’une part. D’autre part cependant, elle est à la source d’une hausse incessante du coût foncier notamment dans les zones tendues, les vendeurs étant nombreux à se référer des derniers prix aux enchères pour déterminer les leurs.

D. Un troisième droit de propriété dont tout le monde peut jouir

Grâce à la loi Elan et la loi Alur, nombreux sont les Français à revenu moyen et modeste qui ont pu accéder à la propriété, à travers les organismes de foncier solidaire. Ces derniers leur permettent en effet d’acquérir leur logement à prix réduit, car ils ont seulement à payer le bâti et ne doivent se soucier du règlement du foncier. La loi Lagleize veut cependant aller plus loin, en étendant l’application de cette forme de dissociation du bâti et du foncier à tout type d’acquisition, et cela sans que l’on ait à soumettre à des conditions de ressources. Elle crée ainsi un troisième droit de propriété, après le droit de propriété traditionnel et la nue-propriété.

Pour que tout le monde puisse jouir le plus pleinement possible de son application, le député propose, à la place des organismes fonciers solidaires, des organismes fonciers libres détenus majoritairement par des capitaux publics. Afin d’éviter les éventuelles dérives, notamment au niveau des prix en zone tendue, il a suggéré de créer les observatoires fonciers locaux.

E. Quid de la question fiscale 

Lorsqu’il a rédigé son rapport, le député Jean-Luc Lagleize n’a pas oublié de proposer des mesures sur une question qui génère de nombreuses controverses dans le secteur de l’immobilier depuis plusieurs années : la fiscalité sur les plus-values. Celle-ci est à l’origine, selon ses termes, d’une certaine rétention du foncier qui peut aller jusqu’à 22 à 30 ans. Ce qui le pousse à suggérer de ne plus calculer les abattements sur la durée de détention, cela désavantageant énormément les investisseurs. Le membre de l’Assemblée Nationale est même allé jusqu’à proposer la révision du calcul de la plus-value, qui ne devrait plus être basé seulement sur les prix d’achat et de vente. Pour éviter de mettre plus de poids sur l’épaule du vendeur, il souhaite également la prise en considération de l’évolution de l’inflation. Rappelons tout de même que ces propositions fiscales ne font pas partie de la proposition de loi.

Conclusion en attendant une baisse des prix en France si vous regardiez l’immobilier à l’étranger ?

Nous serons, à première vue, les spectateurs d’un changement radical du domaine de l’immobilier en France si cette proposition vient à être adoptée par le Sénat. Il ne faut cependant être trop optimiste, car l’apport de telles réformes légales reste, la plupart du temps, faible.

Au 13 juillet 2020, le gouvernements semble se concentrer sur un grenelle de l’immobilier avec un axe fort sur la dimension environnementale. La question de la hausse des prix continuelle ne semblent pas être le principal objectif pour inverser la tendance de l’immobilier en France.

La preuve sur la hausse continue des prix de l’immobilier en France? 

Seulement 8 400 logements auraient été livrés par les organismes fonciers solidaires le premier trimestre 2020. Certes, avec les organismes fonciers libres prévus par la loi Lagleize, qui ne doivent plus privilégier des profils particuliers, la quantité de livraisons pourra encore être importante, mais il est difficile de croire qu’elle pourra atteindre les plus de 3,5 millions de demandes annuelles.

Hors résidence principale, pourquoi ne pas regarder l’immobilier à l’étranger?

La recherche des prix abordables, de valorisations avec une fiscalité attrayante ou encore de diversification sur d’autres devises que l’euro ouvrent le champs du possible dans l’immobilier à l’étranger.

À noter par ailleurs que ce dispositif ne pourrait pas suffire pour faire oublier que dans des pays comme la Bulgarie, Bali et les USA, des dispositifs plus attractifs existent pour attirer les investisseurs étrangers dans la pierre.