Face à la baisse des rendements locatifs, les investisseurs cherchent à investir dans l’immobilier en Europe de l’Est.

C’est bientôt la rentrée, il est temps de repartir!

J’évoque sur le blog gestion de patrimoine la baisse des rendements sur les placements sans risque à l’image du livret A avec seulement 1% et les solutions pour trouver des alternatives.

Si on regarde par exemple le marché de l’immobilier français, on se rend compte que le marché immobilier locatif a baissé. Par exemple, de 1999 à 2009 ,selon de lefigaro.fr, il est passé de 10% de rendement avant impôt à moins de 5%. Aujourd’hui, par exemple, il est courant d’être sous les 4% net en locatif sur Paris.

Le marché immobilier de l’Europe de l’Est (nous regardons ici La Pologne, la République Tchèque et la Hongrie) se retrouve de plus en plus sous le feu croisé des investisseurs. Dans le courant du deuxième semestre de 2014, la région a réalisé un investissement de 1.14 milliards d’euros ce qui a dépassé de 74% la même période de l’année précédente pour atteindre une valeur de 2.5 milliards d’euros. 

Penchons-nous plus en détails sur le marchés immobilier dans ces pays.

A quoi ressemble l’investissement immobilier en Europe de l’Est par pays?

En 2013, le plus grand nombre d’investissement a été fait en Pologne où la demande est la plus élevée pour l’immobilier d’investissement. L’intérêt porte particulièrement sur les bureaux dont la valeur fait 43% du montant global des investissements. La plus grosse transaction du premier semestre du 2014 a été effectuée à Prague où  le Groupe PPF a acheté City Tower selon les données de Cushman & Wakefield.

C’est la République Tchèque et la Pologne qui profitent davantage de l’intérêt croissant des investisseurs, mais la Slovaquie, la Roumanie et la Hongrie attirent de plus en plus ceux qui cherchent des bureaux de haute qualité (prémium) et bien situés en  Europe de l’Est.

A Budapest, suite à une activité restreinte, le rendement est resté longtemps stable. Sorti de la période creuse, la demande est à nouveau vive pour les bureaux qui assurent un bon revenu au propriétaire.

Le volume total des ventes d’immobiliers de rendement a atteint  231 millions d’euros à Budapest pendant le premier semestre de l’année. L’investissement est également important en immeuble de bureaux : le Green House de 18 000 m² conçu par Skanskaa été vendu.

A Bratislava, le volume de rendement n’a pas changé non plus, depuis le premier trimestre de 2013 il est stable et il en sera de même en 2014. Les investisseurs se concentrent sur les bureaux de haute qualité mais l’activité marchait au ralenti en raison de l’offre très restreinte et des possibilités de financement compliquées.

A Prague, l’année 2014 a bien commencé pour le marché d’investissement de bureaux : pendant les trois premiers mois, le volume des affaires conclues a atteint les 150 millions d’euros. Grâce au marché sain, les prix du loyer prémium sont restés stables et resteront ainsi pour toute l’année 2014. Les investisseurs cherchent quasi exclusivement les immeubles prémium.

A Varsovie, le nombre d’investissement en immeuble de bureaux était élevé au cours du premier trimestre de 2014, en réalisant ainsi le trimestre le plus actif des cinq dernières années. La valeur des transactions a atteint 514 millions d’euros. L’activité est dominée par les investisseurs étrangers qui cherchent, les biens immobiliers aux endroits les plus cotés de Varsovie. Actuellement de nombreuses transactions sont en préparation et l’avenir s’annonce prometteur pour le marché d’immobilier polonais.

A Budapest, le marché est en résurrection : il y avait très peu de transactions pendant le premier trimestre de 2014, le deuxième est beaucoup plus vif. Le volume de transaction annuel atteint 283 millions d’euros dont 231 millions d’euros concernent la vente des immobiliers de rendement.

Même si les intéressés ne dévoilent pas les détails des transactions, les rumeurs du marché  racontent que le niveau de rendement atteint 7.5-8%. Selon les données de Colliers International, pendant le dernier trimestre de 2013, le niveau de rendement était plus élevé à Budapest qu’à Varsovie, à Prague ou à Bratislava. (Source www.portfolio.hu le 13/08/14 / traduction : Dr Andréa Molnar)

Que conclure sur investir sur l’immobilier en Europe de l’Est et sur ce marché?

J’ai mis au début de mon article en première page du site une photo représentant la transparence du marché de l’immobilier en Europe. Le constant est simple : plus vous allez vers l’Europe de l’Est plus ce marché est opaque.

A mon sens, je vous invite à prendre de grandes précautions et vous entourez de professionnels pour aller investir votre argent dans l’immobilier en Europe de l’Est. Certes, en gestion de patrimoine, on doit se diversifier mais de là à faire n’importe quoi, il y a un pas…

Néanmoins, avant de parler de ces pays en Europe de l’Est, on constate par exemple que le marché immobilier allemand (source : lemonde.fr) a progressé de plus de 20% en 4 ans.

Pourquoi aller aussi loin?

Là encore, tout dépendra vos objectifs pour investir et votre capacité à faire appel aux bons professionnels de l’immobilier à l’international.

Vous pouvez également nous contacter juste, c’est juste en dessous!