Cyril Jarnias : on ne vends pas de produits ici !
gestion de patrimoine
0

Immobilier Budapest : vous ne rêvez pas, le locatif rapporte!

Immobilier Budapest : vous ne rêvez pas, le locatif rapporte!
par cyril jarnias - le 12 décembre 2015

Immobilier Budapest : investir Dans Du Locatif à Budapest Rapporte Plus Que Bien

Tous ceux qui ont investi l’année dernière dans l’achat d’un appartement à Budapest, ont conclu une excellente affaire : le rendement du locatif se situe entre 4,8 et 8,3%.

Pourquoi ? Parce qu’en mars 2014, le marché immobilier était à son point le plus bas. Depuis le prix des appartements a bien augmenté et l’achat immobilier a offert un rendement considérable à leur propriétaire. Le prix des locations à Budapest était plus bas en 2014 qu’en 2015. Cela n’empêche pas que les contrats de location à long terme conclus en 2014 étaient d’un bon rapport pour les propriétaires. On peut même parler d’une véritable explosion du rendement dans les quartiers très corrects mais pas luxueux de Budapest!

Les meilleurs quartiers de Budapest

Les meilleurs quartiers de Budapest


Immobilier Budapest : des exemple d’appartement dans le locatif et plus encore 

Prenons l’exemple d’un appartement de 50m²  dans le IIIe ou au XIVe arrondissement de Budapest. Ces quartiers sont un peu plus éloignés du centre de la capitale mais ils sont encore très appréciés par les budapestois.

Le IIIe arrondissement est situé au nord de Budapest, sur la rive occidentale du Danube. L’arrondissement a été créé en 1873, lors de l’unification de Pest, Buda et Obuda pour former la ville de Budapest. A Obuda, vous trouvez la ville d’Aquincum fondée par les Romains, capitale de la Pannonie.

Musée Aquincum à Obuda

Musée Acquincum à Obuda

Les maisons baroques donnent du charme à l’ancienne grande-place. Elles  ont été récemment restaurées, et l’aménagement de restaurants et de musées dans ces bâtiments a permis la création d’un îlot plein de charme à proximité immédiate des grands ensembles. Le bâtiment baroque: du château Zichy (Zichy-kastély), construit entre 1746 et 1757, organise l’été des concerts dans la cour. Depuis 1987, le château consacre une autre exposition permanente à un artiste d’origine hongroise mondialement célèbre, Victor Vasarely (né en 1908), le père de l’Op’art.

Restaurant Sipos

Restaurant incontournable Sipos à Buda

Le XIV arrondissement (dit Zugló) comprend les quartiers péricentraux de la capitale hongroise, côté Pest, il s’étend de Dózsa György út (Place des Héros, Bois de la ville) à la voie ferrée circulaire de Budapest.

Le développement de l’arrondissement commence dès le milieu du XIXe siècle. La première ligne du métro de Budapest, l’actuelle (M) (1) atteint ainsi la Place des Héros (Hősök tere) et le Bois de la Ville (Városliget) dès 1896. De nombreuses maisons et hôtels particuliers sont alors construits autour du Bois de la ville. Suite au développement de la capitale, cette banlieue se transforme en quartier péricentral. Sous le communisme, les élégants bâtiments construits avant la Première Guerre mondiale doivent cohabiter avec des constructions du plus pur style soviétique. Mais dans l’ensemble, l’arrondissement conserve son allure de quartier résidentiel huppé.

Zugló au XIVe arrondissement est le quartier le plus bourgeois de Budapest.

Zugló (correspond au XIVe arrondissement dans le vocabulaire des budapestois)est considéré actuellement comme l’un des arrondissements les plus bourgeois de la capitale hongroise. Son centre-ville devrait faire l’objet d’un profond renouvellement urbain, notamment avec l’arrivée de la ligne (M) (4) à la Place Bosnyák.

Le Musée des Beaux Arts à Zuglo

Musée des Beaux-Arts à Zugló

+

Le rendement du locatif entre mars 2014 et juin 2015   

rendement immobilier budapest

(appartement de 50m² – béton)

Source : Calcul de Portfolio sur la base des données de Duna House

Qu’en conclure ?

Le rendement pendant une période bien définie se situait entre 15 et 16.5% dans les deux quartiers de Budapest. Le rendement locatif allait de 3,5% à 5,7% (Attention ! il s’agit des quartiers sans immeubles haussmanniens !) L’autre partie du rendement (15,2%) vient de la valeur ajoutée de l’appartement au cours de l’année.

Le rendement d’un appartement de 60m² en brique acheté en 2014 (pendant la même période que le béton) se situait entre 20-22,4% dont 4,8-7,2% venaient du loyer, le reste étant dû à la revalorisation de l’appartement.

Pour un appartement de 60 m carré dans Budapest : les rendements peuvent dépasser les 7%.

Je dois attirer votre attention sur un élément qui n’a pas tellement d’importance en France. Quand vous devenez acteur du marché d’un pays, vous devez  bien comprendre sa logique de fonctionnement et de vous renseigner sur une foule de choses déjà évoquées dans les articles consacrés à l’immobilier à Budapest. Il s’avère que le marché hongrois fait bien la distinction entre les bâtiments en béton ou en brique. Ce fait a sans doute des raisons historiques : après la guerre et pendant plus de 40 ans de communisme, il fallait construire beaucoup et rapidement. Le panel en béton, synonyme de pièce, morceau, était la forme adéquate pour répondre à la demande de la population. L’inconvénient du béton est qu’il vieillit mal mais les hongrois ont relevé le défi et ils sont arrivés à donner une seconde vie à ce genre de construction ce qui n’a pas fait changé l’avis des hongrois selon lequel  un immeuble en brique vaut plus qu’un autre en béton. Voilà ce qui motive la première question, posée systématiquement, par des agences immobilières hongroises.

+

Que s’est-il passé depuis ?

Le rendement  du locatif a subi des modifications depuis mars 2014. D’un côté, parce que le prix des appartements a augmenté significativement. On a observé une hausse de plus de 15% dont le résultat est  la baisse du rendement. De l’autre côté, parce que le prix du loyer a aussi augmenté : dans certains quartiers de Budapest et de villes de province, la hausse du prix du loyer  allait de 8,3% à  83,3%. Ce dernier a été enregistré à Tatabànya, à environ 55 km de Budapest. Cette ville est un nœud routier important à l’échelle nationale (l’autoroute et aussi la ligne ferroviaire de Vienne à Budapest). Mais la hausse a atteint les 50% dans le IIe arrondissement de Budapest. L’augmentation la plus modérée a été constatée dans le Ve arrondissement, le quartier le plus chic de Budapest.

+

Comparaison des prix du loyer au mètre² à Budapest

Prix du Loyer au m2 à Budapest

A quoi peut-on s’attendre maintenant si l’on veut investir dans l’immobilier locatif en Hongrie ?

La bonne nouvelle est que la demande est très élevée, particulièrement à Budapest. A la fin du mois de septembre 2015, le nombre des acheteurs a bondi de 38%. L’explication se trouve, d’une part, dans  l’obtention du crédit à faible taux, d’autre part dans les scandales à répétition des courtiers hongrois (Buda-Cash, l’affaire Questror) qui ont enlevé l’envie aux hongrois d’investir dans des formes alternatives. Il semblerait que pour l’instant, le retour de la confiance se fasse attendre…


Immobilier Budapest  : sur le locatif que peut-on en conclure ?

 

Le rendement du locatif en novembre 2015 – appartement de 60m² – béton

rendement immobilier locatif budapest 60 m carré

Source : Calcul de Portfolio sur la base des données de Duna House

Le rendement du locatif pourrait atteindre les 2,8-5,4%, auquel il s’ajoute le rendement de la valeur ajoutée cumulée au cours de l’année. Cependant il est difficile d’annoncer à l’heure actuelle le taux  de rendement du marché immobilier. Les agents prudents prévoient une hausse plus modérée par rapport aux années précédentes. Le rendement total pourrait être entre 4,8-8,4% ce qui reste toujours attirant pour les investisseurs.

Entre 4 et 8% de rendement, le marché de l’immobilier locatif à Budapest reste encore attractif.

Evidemment il ne faut pas oublier qu’un investissement dans du locatif n’est pas sans risque. Il faut trouver des locataires qui paient régulièrement le loyer et qui font attention à l’état physique de l’appartement. Si celui-ci n’est pas loué, les charges doivent être quand même acquittées par le propriétaire et l’assurance en cas de non paiement n’existe pas en Hongrie. L’investissement dans l’immobilier est une décision importante, la vente en urgence se fait en général avec perte car le propriétaire ne peut pas attendre l’acheteur qui paie le prix demandé.

Vous voulez en savoir, vous êtes tenté par l’immobilier à Budapest : vous pouvez nous contacter juste en dessous.

Je vous propose maintenant un diagnostic patrimonial gratuit avec mon outil patrimoine sur mesure (voir ci-dessous).

Disclaimer : Nous vous recommandons fortement de consulter nos mentions légales en cliquant ici

Souhaitez-vous échanger avec notre expert en gestion de patrimoine?

Avatar
A Propos De Cyril Jarnias

Cyril Jarnias est expert en gestion de patrimoine. Son objectif est de vous aider à mieux comprendre et gérer votre patrimoine. Gestion de patrimoine . (Placement, Assurance-vie, immobilier...). Vous pouvez reprendre ses articles pour vos sites : pour cela,vous devez juste reprendre ces quelques lignes en insérant le lien vers mon site : https://www.cyriljarnias.fr

Vous voulez me contacter ?
Réagir à cet article ?!

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

 
Vous voulez des conseils personnalisés GRATUITS ? Testez notre outil de pré-bilan !
Vous voulez des conseils GRATUITS ?
Conseils GRATUITS ?
Cyril Jarnias: votre spécialiste en gestion de patrimoine

Vous voulez bénéficier de mon expertise? Je vous propose « Mon service Gratuit et Sur Mesure ». Cet outil de pré-bilan vous offre des solutions personnalisées en fonction de votre situation.

Pour découvrir cet outil, c'est par ici:

C'est gratuit et sans engagement !
Cyril Jarnias