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Investir sur l’île de Nosy Be dans l’immobilier et le tourisme (le GUIDE)

Investir sur l’île de Nosy Be dans l’immobilier et le tourisme (le GUIDE)

L’île de Nosy Be est située au Nord-Ouest de l’île de Madagascar. Cette petite île d’une superficie de 321 km² est réputée dans le monde entier pour la beauté extraordinaire de ses paysages, ses plages ainsi que ses nombreuses îles environnantes. L’île de Nosy Be compte actuellement une population totale de 50 000 habitants. Beaucoup d’investisseurs et d’entrepreneurs souhaitent investir des fonds sur cette île dans l’immobilier et le tourisme. L’occasion de faire le point dans cet article sur les avantages, les pièges et les risques à éviter afin d’investir sur cette île.

Disclaimer : cet article ne constitue pas une sollicitation en vue d’acquérir un quelconque produit financier. Tout investissement comporte un risque de perte de capital partielle ou totale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze années d’expérience.

Pourquoi investir sur l’île de Nosy Be ?

Pourquoi investir sur l’île de Nosy Be ?

1 – L’île de Nosy Be : une destination touristique à fort potentiel

L’île de Nosy Be dispose d’un aéroport international, qui dessert plusieurs destinations majeures (île de la Réunion, Rome, Mayotte, Antananarivo…). Les plages de l’île de Nosy Be sont absolument extraordinaires. La plage préférée des touristes reste bien sûr la plage d’Andilana située au Nord de l’île, qui est entourée d’hôtels de luxe. Les îles situées à proximité comme Nosy Iranja, Nosy Tanikely et Nosy Komba ont nettement contribué à assurer la réputation de l’île de Nosy Be.

Carte de l'île de Nosy Be

La vie locale y est plutôt simple. L’île reste encore largement préservée de l’impact du tourisme de masse.

2 – Le faible coût de la vie

Le faible coût de la vie attire les touristes, les retraités et les entrepreneurs digitaux. Tous les produits fabriqués localement sont très bon marché. Le coût de la construction est très faible (à partir de 300 euros par mètre carré, mais très variable suivant la qualité des matériaux de construction).

3 – La faible fiscalité sur l’île de Madagascar

La fiscalité sur l’île de Madagascar est l’une des plus faibles du continent africain. Le taux maximal d’impôt sur le revenu est défini à seulement 20%, ce qui est beaucoup plus faible que le taux en France ou dans d’autres pays de l’OCDE. Les entrepreneurs individuels réalisant moins de 200 millions MGA par an paient entre 3 et 5% d’impôt calculé sur le montant du chiffre d’affaires.

4 – Des prix d’achat très faibles dans l’immobilier

Pour un terrain, il faut compter au moins 60 000 euros pour l’acquisition d’un terrain de 2100 m² avec vue sur la mer à seulement 250 mètres de la plage. Il est également possible d’acquérir un pavillon de charme situé à 50 mètres de la plage à seulement 65 000 euros.

Pour une construction de qualité, avec un niveau de finition correct, il faut compter entre 300 et 400 euros par mètre carré. Mais il est possible de confier la construction à un prix plus faible (environ 200 euros par mètre carré), mais cela se fera au détriment de la qualité.

Comment investir sur l’île de Nosy Be ?

Comment investir sur l’île de Nosy Be ?

Investissement dans l’immobilier sur l’île de Nosy Be : 

Il faut compter au moins 60 000 euros d’investissement pour investir sur l’île de Nosy Be. Il vous faudra également déléguer la gestion locative à une agence immobilière professionnelle (environ 8 à 12% du prix total de location + versement de frais d’agence lors de la location).

Pour la location d’une maison meublée de 4 chambres, proche de toutes commodités, il faut compter environ 350 euros par mois. Le prix varie suivant la surface de location, la proximité de la plage et des commodités, le niveau de sécurité et la qualité de la construction.

Investissement commercial : 

L’exploitation d’un fond de commerce reste l’une des meilleures solutions pour profiter du développement de l’île de Nosy Be. Il s’agit généralement d’exploiter le potentiel touristique de l’île en fournissant des services aux touristes européens.

Il s’agit de répondre à un besoin du marché. Il faut clairement réaliser une étude de marché et une analyse concurrentielle pour identifier une niche de marché peu exploitée ou mal exploitée. Il peut s’agir d’un commerce de proximité (comme une épicerie locale), d’un restaurant, d’une boutique de souvenirs, d’une activité sportive (plongée sous-marine), d’un tour-opérateur organisant des excursions locales, une agence immobilière ou encore d’un café Internet.

Investissement dans le tourisme : 

Le potentiel touristique de l’île de Nosy Be est important. Il peut s’agir d’exploiter un logement AirBNB (location de vacances comme un appartement ou une maison), avec un investissement de départ assez faible (à partir de 50 000 euros).

Pour un budget plus conséquent, il est également possible de développer un complexe touristique hôtelier. Il vous faudra donc prévoir plusieurs logements, une piscine, un système de sécurité, un hall de réception, un parc aménagé ainsi que divers services. Il vous faudra investir au moins 1 million d’euros dans le développement du complexe hôtelier.

La fiscalité sur l’île de Madagascar

La fiscalité sur l’île de Madagascar

La fiscalité sur l’île de Madagascar est l’une des plus faibles du continent africain. On distingue généralement plusieurs impôts, comme l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés, l’impôt sur les revenus freelancers ou encore diverses taxes comme la TVA.

La fiscalité sur les revenus du travail : 

Madagascar applique un impôt dénommé IRSA (Impôt sur les Revenus Salariaux et Assimilés). L’administration fiscale applique un barème d’imposition progressif, avec un taux d’imposition qui varie entre 0 et 20%.

Barème d’imposition en vigueur en 2022 :

Revenu mensuel jusqu’à 350 000 Ar : 0%

Revenu compris entre 350 001 et 400 000 Ar : 5%

Revenu mensuel compris entre 400 001 et 500 000 Ar : 10%

Revenu mensuel compris entre 500 001 et 600 000 Ar : 15%

Revenu mensuel supérieur à 600 000 Ar : 20%

Quel que soit le revenu mensuel, l’impôt minimum à verser est défini à 3 000 Ar.

La fiscalité pour les entrepreneurs individuels / freelancers : 

L’administration fiscale malgache applique une fiscalité très avantageuse pour les entrepreneurs individuels et les freelancers.

Le taux d’imposition varie en fonction du chiffre d’affaires annuel généré par l’entreprise.

Pour une entreprise individuelle avec un CA annuel inférieur à 200 millions MGA :

Ainsi, pour une entreprise individuelle qui génère moins de 200 millions MGA par an (environ 43 900 euros) est soumise à un taux d’imposition de 5% sur l’ensemble de son chiffre d’affaires (avec une réduction possible de 70%).

L’impôt minimum à verser est défini à 16 000 Ar ou 150 000 Ar, en fonction de l’activité de l’entreprise.

Pour une entreprise individuelle avec un CA annuel supérieur à 200 millions MGA : 

Pour une entreprise individuelle qui génère un chiffre d’affaires annuel supérieur à 200 millions MGA, elle est alors imposable selon les mêmes conditions qu’une société traditionnelle, avec donc un impôt calculé sur le bénéfice généré par l’exploitation.

La fiscalité sur les entreprises (sociétés) : 

Les entreprises résidentes sont soumises à l’impôt sur les sociétés.

L’administration fiscale applique deux types d’imposition : 

  • Une société dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 200 millions MGA (environ 43 900 euros) est soumise à un taux d’IS de 5% sur 70% du chiffre d’affaires, avec un impôt minimum à verser de 16 000 ou 150 000 MGA. Une réduction fiscale est cependant envisageable, mais le taux d’IS ne peut pas être inférieur à 3% du chiffre d’affaires.

 

  • Une société dont le chiffre d’affaires annuel dépasse le cap des 200 millions MGA est soumise à un taux IS de 20% calculé sur le montant du bénéfice imposable.

La fiscalité sur l’immobilier et la rente locative :

En tant que propriétaire d’une propriété immobilière, il vous faudra ainsi régler l’impôt sur la propriété immobilière (taxe foncière). Le taux varie entre 5 et 10% de la valeur locative de votre propriété immobilière. Le taux dépend de la nature du terrain.

Les autres taxes :

On distingue plusieurs taxes, comme la TVA (taux de 20% par défaut, 0% sur les exportations), les contributions sociales (cotisations maximales calculées sur un salaire plafonné à huit fois le montant du salaire minimum général)…

Bon à savoir :

Chaque situation fiscale est unique. Les taux mentionnés ci-dessus peuvent éventuellement évoluer en fonction de l’évolution de la législation fiscale locale. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.

Les pièges et les risques à éviter pour investir sur l’île de Nosy Be

Les pièges et les risques à éviter pour investir sur l’île de Nosy Be

1 – La forte corruption

La corruption est omniprésente et à tous les niveaux de la sphère de l’État. Un policier peut parfois même vous demander une somme d’argent pour simplement enregistrer votre plainte. La corruption endémique se traduit par une insécurité administrative.

2 – Les infrastructures manquantes

Malgré les efforts du gouvernement local, les infrastructures sur l’île de Nosy Be sont dans un état lamentable. Le réseau électrique est défaillant et on assiste souvent à des coupures d’électricité sans préavis. Le réseau Internet est également de très mauvaise qualité sur cette île, à moins de disposer d’une connexion satellite Internet bidirectionnelle.

3 – L’insécurité croissante

La violence et les vols font partie de la vie quotidienne sur l’île de Nosy Be. En dehors de l’hôtel et des zones fortement fréquentées par les touristes, les touristes européens ne sont pas à l’abri de cambriolage (très fréquent), de vols à l’arrachée ou parfois même de meurtres.

En 2013, deux touristes européens ainsi qu’un malgache avaient été lynchés et brûlés sur une plage de l’île par une foule déchaînée… La population leur reprochait d’avoir participé au meurtre d’un enfant, sans aucune charge concrète. 

En visite sur l’île, j’ai déjà été témoin de plusieurs agressions très graves. La première dans une épicerie locale où le commerçant a été dépouillé de la somme de 200 000 Ar (environ 50 euros), tandis que la seconde concernait un touriste frappé par un coup de machette dans le dos.

L’insécurité se développe fortement sur l’île de Nosy Bé. C’est clairement un frein majeur pour le développement du tourisme. Les autorités malgaches semblent néanmoins reprendre le contrôle de la situation.

4 – L’instabilité politique

Depuis la déclaration de son indépendance en 1960, Madagascar a déjà connu quatre crises politiques majeures et quatre Républiques. L’histoire de l’île a d’ailleurs été marquée par plusieurs coups d’État. Tous les présidents élus au suffrage universel direct ont tous été renversés avant la fin de leurs mandats. L’histoire nous révèle qu’une crise politique survient généralement après une rapide croissance économique.

5 – Il est impossible d’acheter un terrain en nom propre

La loi 2007-036 interdit aux étrangers de posséder en nom propre une propriété immobilière à Madagascar. Il n’est pas possible d’acheter un terrain en nom propre, sauf exceptions (couple franco-malgache). Il y a bien l’option du bail emphytéotique d’une durée maximale de 99 ans, mais il ne s’agit que d’un contrat de location et vous devez ainsi restituer le bien à la fin du contrat de location.

6 – La saison des pluies

Madagascar est frappée par de violents ouragans qui frappent l’île principalement sur la côte est. La saison des pluies et les tempêtes tropicales perturbent le bon fonctionnement des infrastructures (réseau électrique, réseau Internet, réseau routier, fonction publique). De fortes intempéries peuvent également endommager de façon irréversible votre propriété immobilière.

Conclusion : Faut-il investir sur l’île de Nosy Be ?

L’île de Nosy Be est l’une des destinations touristiques les plus privilégiées par les français sur le continent africain. Il est clair que l’île dispose d’un potentiel de développement énorme.

L’insécurité globale et en forte croissance est clairement un frein majeur pour le développement de l’île au niveau touristique. C’est plutôt dommage, car l’île dispose d’atouts considérables : de magnifiques plages, une jungle luxuriante et un climat particulièrement agréable.

L’instabilité politique et la forte corruption sur l’île constituent également des problèmes majeurs pour les investisseurs et les entrepreneurs. Il n’est pas possible de posséder une propriété immobilière en nom propre. Il y a bien l’option du bail emphytéotique d’une durée maximale de 99 ans, mais il s’agit d’un contrat de location de très longue durée.

Pour plus d’informations sur l’île de Nosy Be, n’hésitez pas à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze ans d’expérience.

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Qui suis-je

Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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