L’île de Nosy Be est située au Nord-Ouest de l’île de Madagascar. Cette petite île d’une superficie de 321 km² est réputée dans le monde entier pour la beauté extraordinaire de ses paysages, ses plages ainsi que ses nombreuses îles environnantes. L’île de Nosy Be compte actuellement une population totale de 50 000 habitants. Beaucoup d’investisseurs et d’entrepreneurs souhaitent investir des fonds sur cette île dans l’immobilier et le tourisme. L’occasion de faire le point dans cet article mis à jour en juillet 2024 sur les avantages, les pièges et les risques à éviter afin d’investir sur cette île.
Disclaimer : cet article ne constitue pas une sollicitation en vue d’acquérir un quelconque produit financier. Tout investissement comporte un risque de perte de capital partielle ou totale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze années d’expérience.
Pourquoi investir sur l’île de Nosy Be ?
1 – L’île de Nosy Be : une destination touristique à fort potentiel
L’île de Nosy Be dispose d’un aéroport international, qui dessert plusieurs destinations majeures (île de la Réunion, Rome, Mayotte, Antananarivo…). Les plages de l’île de Nosy Be sont absolument extraordinaires. La plage préférée des touristes reste bien sûr la plage d’Andilana située au Nord de l’île, qui est entourée d’hôtels de luxe. Les îles situées à proximité comme Nosy Iranja, Nosy Tanikely et Nosy Komba ont nettement contribué à assurer la réputation de l’île de Nosy Be.
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La vie locale y est plutôt simple. L’île reste encore largement préservée de l’impact du tourisme de masse.
2 – Le faible coût de la vie
Le faible coût de la vie attire les touristes, les retraités et les entrepreneurs digitaux. Tous les produits fabriqués localement sont très bon marché. Le coût de la construction est très faible (à partir de 300 euros par mètre carré, mais très variable suivant la qualité des matériaux de construction).
3 – La faible fiscalité sur l’île de Madagascar
La fiscalité sur l’île de Madagascar est l’une des plus faibles du continent africain. Le taux maximal d’impôt sur le revenu est défini à seulement 20%, ce qui est beaucoup plus faible que le taux en France ou dans d’autres pays de l’OCDE. Les entrepreneurs individuels réalisant moins de 200 millions MGA par an paient entre 3 et 5% d’impôt calculé sur le montant du chiffre d’affaires.
4 – Des prix d’achat en hausse dans l’immobilier haut de gamme pour du rendement :
Prix d’achat et de Location d’une maison de 3 chambres à Nosy Be
Informations Générales
La location et l’achat d’une maison de 3 chambres à Nosy Be varient en fonction de l’emplacement, des commodités, et de la proximité des attractions touristiques. Voici quelques exemples et tendances de prix basés sur les informations disponibles.
Exemples de Locations et d’Achat
Villa en bord de mer à Andilana
- Description : Villa moderne avec 3 chambres, piscine privée et accès direct à la plage, située à Andilana, une zone populaire pour ses plages de sable blanc.
- Prix de location : Environ 1600 EUR par mois.
- Prix d’achat : Environ 280000 EUR.
Maison traditionnelle à Ambatoloaka
- Description : Maison de style traditionnel avec 3 chambres, jardin tropical et proche des commodités locales. Ambatoloaka est connue pour ses restaurants et sa vie nocturne.
- Prix de location : Environ 1100 EUR par mois.
- Prix d’achat : Environ 200000 EUR.
Villa luxueuse à Hell-Ville
- Description : Villa de luxe avec 3 chambres, piscine, et vue panoramique sur l’océan, située à Hell-Ville, la capitale de Nosy Be.
- Prix de location : Environ 1800 EUR par mois.
- Prix d’achat : Environ 300000 EUR.
Maison de campagne à Dzamandzar
- Description : Maison spacieuse avec 3 chambres, jardin et vue sur les plantations locales. Dzamandzar est une zone plus rurale offrant une tranquillité relative.
- Prix de location : Environ 900 EUR par mois.
- Prix d’achat : Environ 150000 EUR.
Analyse et Tendances
Les prix de location et d’achat à Nosy Be pour les maisons de 3 chambres varient considérablement en fonction de l’emplacement et des commodités offertes. Les propriétés en bord de mer et celles offrant des commodités haut de gamme tendent à être plus coûteuses. Les villas de luxe peuvent atteindre jusqu’à 1800 EUR par mois pour la location et 300000 EUR pour l’achat, tandis que les maisons dans des zones moins touristiques restent abordables autour de 900-1100 EUR par mois pour la location et 150000-200000 EUR pour l’achat. La demande pour des locations saisonnières et des propriétés d’investissement peut également influencer les prix, particulièrement durant les périodes de haute saison touristique.
Sources
- TripAdvisor : “Nosy Be Vacation Rentals” (tripadvisor.com)
- Airbnb : “Nosy Be Vacation Homes and Villas” (airbnb.com)
- Expedia : “Top Vacation Rentals in Nosy Be” (expedia.com)
- Moov Madagascar : “Real Estate Trends in Nosy Be” (moov.mg)
Comment investir sur l’île de Nosy Be ?
Investissement dans l’immobilier locatif sur l’île de Nosy Be :
Il faut compter au moins 300000 euros d’investissement pour investir sur l’île de Nosy Be pour une belle villa 3 chambres haut de gamme pour viser des rendements élevés (plus le rendement est important plus le risque est grand).
On visera des rendements d’au moins 8% nets sur du locatif saisonnier sur des maisons neuves hauts de gamme pour des touristes étrangers.
Il vous faudra également déléguer la gestion locative à une agence immobilière professionnelle (environ 8 à 12% du prix total de location + versement de frais d’agence lors de la location).
Investissement commercial :
L’exploitation d’un fond de commerce reste l’une des meilleures solutions pour profiter du développement de l’île de Nosy Be. Il s’agit généralement d’exploiter le potentiel touristique de l’île en fournissant des services aux touristes européens.
Il s’agit de répondre à un besoin du marché. Il faut clairement réaliser une étude de marché et une analyse concurrentielle pour identifier une niche de marché peu exploitée ou mal exploitée. Il peut s’agir d’un commerce de proximité (comme une épicerie locale), d’un restaurant, d’une boutique de souvenirs, d’une activité sportive (plongée sous-marine), d’un tour-opérateur organisant des excursions locales, une agence immobilière ou encore d’un café Internet.
Investissement dans le tourisme :
Le potentiel touristique de l’île de Nosy Be est important. Il peut s’agir d’exploiter un logement différentiant sur AirBNB (location de vacances comme un appartement ou une maison), avec un investissement de départ assez faible (à partir de 150000 euros pour un appartement et 250000 euros pour une maison). Nous parlons ici de logement haut de gamme pouvant se louer avec de bons loyers pour les touristes.
Pour un budget plus conséquent, il est également possible de développer un complexe touristique hôtelier. Il vous faudra donc prévoir plusieurs logements, une piscine, un système de sécurité, un hall de réception, un parc aménagé ainsi que divers services. Il vous faudra investir au moins 2 millions d’euros dans le développement du complexe hôtelier.
La fiscalité sur l’île de Madagascar
La fiscalité sur l’île de Madagascar est l’une des plus faibles du continent africain. On distingue généralement plusieurs impôts, comme l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés, l’impôt sur les revenus freelancers ou encore diverses taxes comme la TVA.
Fiscalité à Madagascar en 2024
La fiscalité à Madagascar pour l’année 2024 présente plusieurs aspects importants à considérer pour les entreprises et les particuliers. Voici un aperçu des principaux impôts et taux applicables, basé sur les informations disponibles des sources malgaches.
Impôt sur le revenu :
L’impôt sur le revenu des personnes physiques est progressif et varie en fonction des tranches de revenu. Les taux d’imposition pour 2024 sont les suivants :
- Revenus jusqu’à 2 500 000 MGA (environ 570 EUR) : 0%
- Revenus de 2 500 001 MGA à 5 000 000 MGA (environ 1140 EUR) : 20%
- Revenus au-delà de 5 000 000 MGA : 30%
Impôt sur les sociétés :
L’impôt sur les sociétés est fixé à 20% des bénéfices pour les entreprises opérant à Madagascar. Les entreprises doivent également s’acquitter de diverses autres taxes et contributions, y compris la TVA et les taxes sur les salaires.
Taxe sur la valeur ajoutée :
La TVA à Madagascar est de 20% pour la plupart des biens et services. Certaines exemptions peuvent s’appliquer, notamment pour les produits de première nécessité et certains services spécifiques.
Impôts fonciers :
Les impôts fonciers comprennent :
- L’impôt foncier sur les terrains (IFT) : Calculé sur la base de la valeur locative des terrains.
- L’impôt foncier sur la propriété bâtie (IFPB) : Basé sur la valeur locative des constructions.
Autres taxes et contributions :
- Taxe de séjour : Appliquée aux établissements d’hébergement touristique.
- Taxe de protection civile : Prélevée pour le financement des services de protection civile.
- Impôt de licence : Imposé sur les activités commerciales.
Réformes et initiatives :
Pour 2024, le gouvernement malgache a introduit des réformes visant à améliorer la collecte des impôts et à élargir l’assiette fiscale. Ces réformes incluent des mesures pour lutter contre la fraude fiscale et encourager l’industrialisation, notamment par le biais d’incitations fiscales pour les investissements dans les secteurs minier, agroalimentaire, et touristique.
Sources :
Bon à savoir :
Chaque situation fiscale est unique. Les taux mentionnés ci-dessus peuvent éventuellement évoluer en fonction de l’évolution de la législation fiscale locale. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
Les pièges et les risques à éviter pour investir sur l’île de Nosy Be
1 – La corruption
La corruption est présente et à tous les niveaux de la sphère de l’État. Un policier peut parfois même vous demander une somme d’argent pour simplement enregistrer votre plainte. La corruption endémique se traduit par une insécurité administrative.
2 – Les infrastructures manquantes mais en développement en 2024
Malgré les efforts du gouvernement local, les infrastructures sur l’île de Nosy Be ont besoin d’être améliorées. Le réseau électrique est défaillant et on assiste à des coupures d’électricité. Le réseau Internet s’améliore fortement.
3 – L’insécurité croissante
La violence et les vols font partie de la vie quotidienne sur l’île de Nosy Be. En dehors de l’hôtel et des zones fortement fréquentées par les touristes, les touristes européens ne sont pas à l’abri de cambriolage (très fréquent), de vols à l’arrachée ou parfois même de meurtres.
L’insécurité se développe fortement sur l’île de Nosy Bé. C’est clairement un frein majeur pour le développement du tourisme. Les autorités malgaches semblent avoir repris le contrôle de la situation.
4 – L’instabilité politique
Depuis la déclaration de son indépendance en 1960, Madagascar a déjà connu quatre crises politiques majeures et quatre Républiques. L’histoire de l’île a d’ailleurs été marquée par plusieurs coups d’État. Tous les présidents élus au suffrage universel direct ont tous été renversés avant la fin de leurs mandats. L’histoire nous révèle qu’une crise politique survient généralement après une rapide croissance économique.
5 – Il est impossible d’acheter un terrain en nom propre
La loi 2007-036 interdit aux étrangers de posséder en nom propre une propriété immobilière à Madagascar. Il n’est pas possible d’acheter un terrain en nom propre, sauf exceptions (couple franco-malgache). Il y a bien l’option du bail emphytéotique d’une durée maximale de 99 ans, mais il ne s’agit que d’un contrat de location et vous devez ainsi restituer le bien à la fin du contrat de location.
6 – La saison des pluies
Madagascar est frappée par de violents ouragans qui frappent l’île principalement sur la côte est. La saison des pluies et les tempêtes tropicales perturbent le bon fonctionnement des infrastructures (réseau électrique, réseau Internet, réseau routier, fonction publique). De fortes intempéries peuvent également endommager de façon irréversible votre propriété immobilière.
Conclusion : Faut-il investir sur l’île de Nosy Be ?
L’île de Nosy Be est l’une des destinations touristiques les plus privilégiées par les français sur le continent africain. Il est clair que l’île dispose d’un potentiel de développement énorme.
L’insécurité globale et en forte croissance est clairement un frein majeur pour le développement de l’île au niveau touristique. C’est plutôt dommage, car l’île dispose d’atouts considérables : de magnifiques plages, une jungle luxuriante et un climat particulièrement agréable.
L’instabilité politique et la forte corruption sur l’île constituent également des problèmes majeurs pour les investisseurs et les entrepreneurs. Il n’est pas possible de posséder une propriété immobilière en nom propre. Il y a bien l’option du bail emphytéotique d’une durée maximale de 99 ans, mais il s’agit d’un contrat de location de très longue durée.
Le gouvernement malgache pousse pour que le tourisme se développe sur Nosy bé avec de réels investissements d’infrastructures. De nouvelles lignes aériennes s’ouvrent à l’image de la Quatar. L’objectif est clairement de faire venir les touristes sur l’île. Le potentiel locatif est donc là.
Pour plus d’informations sur l’île de Nosy Be, n’hésitez pas à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de vingt ans d’expérience.
