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gestion de patrimoine
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Comment bien acheter un bien immobilier Pinel?

Comment bien acheter un bien immobilier Pinel?
par cyril jarnias - le 05 août 2015

L’immobilier pour réduire ses impôt : c’est possible avec le Pinel mais pas n’importe comment!

Au fil des années, le gouvernement français a mis en place une multitude de loi de défiscalisation pour favoriser l’investissement immobilier.

L’objectif est de permettre de disposer d’un parc locatif plus important tout en permettant à l’investisseur de réduire ses impôts.

Sur le papier, la réduction pour l’immobilier Pinel peut être alléchante : 21% de son investissement sur 12 ans.

Maintenant, je me rends compte amis lecteurs du blog gestion de patrimoine que ce n’est pas simple d’acheter ce type de bien.

Je vous propose de me mettre à votre place et de procéder par étapes pour voir comment vous pourriez investir efficacement en Pinel.

Peut-être, d’ailleurs, que la gestion de patrimoine, vous permettra de changer votre angle de réflexion pour cet investissement immobilier.


J’achète de l’immobilier Pinel : les mauvaises et les bonnes étapes.

Je vais procéder comme un novice qui cherche à investir dans un bien immobilier Pinel.

+

Etape 1 : je cherche du Pinel sur internet

C’est le premier reflex, je vais sur google et je cherche immobilier Pinel.

Sur la première page de google, il n’y a pas de secret.

Vous allez voir au début des publicités : tout commence par des offres de promoteurs immobiliers chez Bouygues immobilier, Nexity…

Généralement, sur ces sites,

vous allez pouvoir simuler l’achat d’un bien immobilier Pinel :

Je me lance dans la simulation Pinel et je mets,

le montant que je veux investir,

la durée,

et généralement, je donne également mon niveau d’impôt sur le revenu avec mes coordonnées.

On va me démontrer par A+B que mon bien va quasiment être financé par le loyer,

que je pourrais faire un crédit intéressant avec les taux bas actuels,

que le rendement ne sera pas mauvais.

En premier, on cherche de l’information et on simule pour voir l’intérêt d’acheter un bien immobilier Pinel. C’est alléchant et on va envoyer un formulaire contact pour aller plus loin. Malheureusement, j’ai bien peur que c’est là que les ennuis commencent…

Enfin, vous voyez que vous allez sans doute ne plus payer d’impôt!

On vous propose donc de vous contacter en envoyant un formulaire contact pour aller plus loin.

Vous vous dites donc : « pourquoi pas… ».

D’ailleurs, curieusement, on se rend vite compte qu’on voit l’avantage fiscal mais que l’on peut d’information sur les biens en vente.

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Autre possibilité : 

Si vous n’avez pas fait cette étape de simulation : vous pouvez procéder autrement en cherchant directement des biens immobilier Pinel.

C’est bien souvent là que cela se complique.

Généralement, les programmes Pinel sont en VEFA : c’est à dire qu’ils sont sur plan!

Cela suppose donc d’imaginer ce que sera le bien quand il sera construit.

Quand on cherche un bien immobilier Pinel : on pense que l’on va trouver par soi même. On imagine qu’on est le roi des bonnes affaires. Malheureusement, acheter un appartement en Pinel, ce n’est pas aussi simple qu’acheter un pull sur cdiscount…

Vous allez donc devoir :

connaître l’emplacement réel du bien,

vérifier la qualité du promoteur,

regarder le prix réel du bien en neuf par rapport à un bien neuf classique en vente (risque de surcoût du Pinel au m carré),

choisir le lot qui est le plus intéressant dans les appartement proposés,

vous allez vous renseigner sur les futurs acheteurs du programme : des purs investisseurs qui n’hésiteront pas à revendre dès la fin de l’exonération Pinel et donc feront chuter le prix des biens,

étudier le marché locatif là où se trouvera le bien : il faut bien savoir ce qu’il se passera après 12 ans si vous louez sans le dispositif Pinel?

Je pense que si l’on cherche un peu, vous allez avoir une multitude de questions qui vont s’ajouter au fil de votre recherche.

+

Etape 2 : je décide de contacter des sites ou des promoteurs immobiliers

Vous vous lancez et vous allez commencer par les premiers sites que vous avez visité.

Là, vous allez vite avoir une multitude d’appels.

On va vous faire de belles simulations.

On va même vous proposer de trouver votre solution de financement à crédit.

On vous propose de venir vous déplacer pour voir le lieu où se trouvera le bien.

Vous allez recevoir une multitude de plaquettes sur des programmes immobiliers Pinel alléchants mais pour l’instant uniquement sur papier glacé.

J’ai testé les formulaires et les sites sur l’immobilier Pinel. C’est au départ engageant. Par contre, si je vois de belles photos de futurs programmes, ce n’est pas simple de se projeter. Quel est le bien le plus attractif au final? Celui qui aura le meilleur rendement? Aura le prix au m carré le plus attractif? Se louera facilement? Se revendra facilement?

+

Etape 3 : est-ce que je n’ai pas raté une étape initiale?

Comment arrive-t-on à s’orienter vers un bien immobilier Pinel?

Généralement, vous avez votre dernier avis d’impôt et vous cherchez une solution pour réduire votre impôt sur le revenu.

Vous avez donc cherché sur internet des solutions, vous êtes probablement tombé sur mon blog sur la gestion de patrimoine car il parle de réduction d’impôt mais pas seulement!

Vous avez lu des articles dans la presse, parfois on vous parle des arnaques sur certaines solutions pour réduire vos impôts.

+

Comment pensez-vous réduire vos impôts?

Maintenant, vous pensez que l’immobilier est la solution : c’est de la la pierre, c’est donc du solide et si en plus vous pouvez réduire votre impôt, c’est parfait.

Vous aimeriez, de préférence, que le loyer du bien immobilier Pinel paye les mensualités de votre crédit.

Vous souhaitez également réduire vos apports à minima.

C’est là que vous vous rendez compte que vous n’avez pas la solution sur mesure pour avoir le meilleur montage pour financer votre bien.

Ensuite, comment pouvez-vous avoir le bon comparatif sur les biens immobiliers et être certain de ne pas faire une erreur? Après tout, un tel investissement, ce n’est pas rien, vous allez sans doute partir sur 12 ans et derrière l’avantage fiscal : il y a la gestion du locataire, la garantie de revendre bien son bien et de louer ensuite dans de bonnes conditions…

C’est compliqué.

Vous hésitez et vous perdez donc du temps.

+

Etape 4 : je reviens sur mes pas et au final, je ne sais plus quoi acheter.

S’il suffisait d’une belle simulation Pinel avec un rendement et une réduction d’impôt pour avoir le bon bien immobilier…

On se rend compte qu’entre la « carotte » fiscale et signer l’acte de réservation d’un bien Pinel, la décision n’est pas si simple.

Pourquoi hésite – t – on à acheter rapidement un bien de défiscalisation Pinel?

On se demande si on aura toujours des locataires solvables pour financer le crédit de son bien Pinel.

On s’interroge sur la rentabilité réelle du bien sans l’impact fiscal conséquence du Pinel.

Après au mieux 12 ans, on ignore quel sera le vrai prix à la location de son bien.

Au final, on veut réduire ses impôts, on pense que l’immobilier est la solution mais : se pose-t-on les bonnes question en matière d’investissement et de réduction d’impôt?


Comment un expert en gestion de patrimoine achèterait un bien immobilier Pinel?

J’ai un mal de tête fiscal Monsieur JARNIAS!

C’est souvent toujours la même chanson : vous en avez assez de voir vos impôts augmenter.

Résultat : vous cherchez des solutions pour rapidement réduire vos impôts.

C’est généralement comme cela que la majorité des contribuables vont sur l’immobilier Pinel. Je pense qu’ils n’ont pas la bonne démarche pour faire ce type d’investissement.

+

Comment alors acheter efficacement un bien de défiscalisation Pinel?

Bien souvent, on ne se pose pas les bonnes questions et on ne cherche pas ses réels objectifs patrimoniaux.

La gestion de patrimoine permet à l’aide du bilan patrimonial de trouver des solutions sur mesure et surtout prendre conscience de ses vrais objectifs.

Avant de me lancer dans un achat immobilier Pinel, je regarde quels sont mes vrais objectifs et je me fais épauler par un bon conseiller en gestion de patrimoine qui me fera gagner du temps et de l’argent.

Selon moi, vous devez raisonner en vous posant 4 questions :

1. Est-ce que j’ai besoin d’un bien immobilier juste pour réduire mes impôts? Si c’est le cas, je ne me pose pas les bonnes questions.

2. Ai-je besoin d’un bien immobilier locatif après 12 ans par exemple pour avoir des revenus complémentaires, par exemple, pour ma retraite? Là, c’est un peu mieux, vous allez un peu plus loin.

3. Est-ce que ce bien pourra servir par exemple à mes enfants? Où? Pour leur louer? Leur donner? Comment pourront-ils en bénéficier?

4. Au lieu de penser que je sais tout faire et tout trouver : pourquoi ne pas voir un bon conseiller en gestion de patrimoine : qui me fera gagner du temps donc de l’argent et surtout verra si oui ou non l’immobilier Pinel est la bonne solution?

Moralité, un homme averti en vaut deux.

J’ai développé un réseau avec des experts en immobilier. Je dis toujours qu’il faut savoir s’entourer et ne pas raisonner en pensant uniquement au produit. Je propose donc d’analyser votre situation et de vous faire bénéficier de ces experts et de solutions sur mesure pour un investissement immobilier.

Je ne peux que vous proposer de me contacter et d’échanger sur votre projet immobilier Pinel. Ensemble, nous évaluerons si c’est la bonne solution!

Je vous propose maintenant un diagnostic patrimonial gratuit avec mon outil patrimoine sur mesure (voir ci-dessous).

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A Propos De Cyril Jarnias

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