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Oh! Pinel! Tu m’as vu investir en coupant mon Duflot!

Cyril Jarnias Expert en Gestion de Patrimoine indépendant

Terminé le Duflot, pour acheter de l’immobilier, vous devrez investir dans le Pinel!

Parfois, pour avancer, il faut couper dans le vif. Il semblerait que notre nouveau gouvernement s’est doté d’une nouveau couteau bien aiguisé pour remplacer un dispositif immobilier Duflot bien rouillé et surtout trop lourd à mettre en place (c’est ce qu’ils disent…).

 

Tel un couteau Opinel (une marque réputée française) :  “Oh, le dispositif Pinel arrive!”.

Le nouveau gouvernement vient de l’annoncer, le système de défiscalisation immobilier Pinel remplacera le Duflot.

Les investisseurs se plaignaient car pour investir dans le Duflot, il fallait être tenace et avoir du courage compte tenu de la complexité et la lourdeur administrative de ce dispositif.

Il fallait donc simplifier cela car en période de crise si l’immobilier ne va pas, rien ne va!

 

La véritable question :

“Le dispositif Pinel va-t-il dérouillé ou dégripper l’investissement immobilier français?”

Quelques pistes et explications pour vous répondre et investir ou non dans le Pinel.

 

 

Flashback sur le Duflot, investir sur le Pinel et mon avis d’expert :

 

 Avec Duflot, ca ne “décarcasse” plus!

C’est l’article 80 de la la loi de Finance 2013 qui donner le mode de fonctionnement du dispositif Duflot.

Sa mise en place est arrivée le 1er septembre 2014 (un peu plus d’un an donc).

L’idée était de permettre de pouvoir investir dans l’immobilier locatif avec des avantages fiscaux.

Dans ce cas, précis, l’investisseur pouvait (je résume) :

_ Investir jusqu’à 300000 euros.

_ S’engager à louer 6, 9 ou 12 ans en respectant un montant de loyer réglementé.

_ Déduire fiscalement jusqu’à 18% en métropole et 29% en outre-mer sur ses revenus.

Sur le papier, cela semblait assez incitatif.

Malheureusement,  sa mise en place était très lourde pour mettre en place ce dispositif, les investisseurs s’en plaignaient.

Le gouvernement devait donc trouver une solution : simplifier.

 

Dispositif  Pinel : on coupe dans le vif mais pourquoi?

Les changements (ou pas) par rapport au Duflot :

_ On part toujours sur 300000 euros maximum pour investir dans l’immobilier Pinel.

_ On doit toujours respecter un plafond sur les loyers (il a changé par rapport au Duflot).

_ Les deux principaux changements (à mon sens) :

On peut disposer d’un réduction d’impôt sur ses revenus fonciers de 21% pour la métropole et 32% en outre-mer.

On part cette fois sur 12 ans.

 

Mon avis d’expert sur le Pinel :

J’aurais pu reprendre les avis des experts qui sont sortis dans la presse cette semaine.

Pour faire simple, en augmentant le nombre des années pour investir au final la rentabilité change peu.

Maintenant, je voudrais ajouter ma pierre à l’édifice Pinel et dérouiller le Duflot.

 

A mon sens, nous sommes entre une “mesurette” et un effet d’annonce :

Il est évident que le livret de Mme Duflot et son départ du gouvernement n’ont pas plu.

 

Je pense qu’on tend à oublier le véritable problème de fond avec l’encadrement des loyers (la loi Duflot) :

vous pouvez comprendre que les investisseurs s’affolent : pas d’inflation, ils montent peu et en plus, on veut limiter les loyers…

Je trouve d’ailleurs assez amusant la réaction des maires de Lille et Grenoble qui souhaitent expérimenter cet encadrement tout comme sur Paris…

Ensuite, dans l’absolu les avantages fiscaux du Pinel importent peu : le vrai enjeu, c’est la capacité de l’administration française a simplifié fortement (ou pas) l’investissement locatif en France et les avantages fiscaux qu’il pourrait procurer (là c’est plus une volonté politique réelle ou une marge de manoeuvre en période de forte dette).

Malheureusement, sans me lancer dans de longues études, l’immobilier français est dans une belle bulle et on constate dans les villes soit une baisse des loyers soit une légère stagnation dans les grandes villes.

Cela veut clairement dire que l’investissement immobilier locatif ne va pas bien en France.

 

A mon sens, si vous êtes épargnants, vous ne devez pas rentrer dans ce jeu de dupe :

Je vais investir dans l’immobilier locatif car j’ai un avantage fiscal.

Je dis : “Non!”.

Je vais investir dans l’immobilier locatif car c’est un projet de vie (financer ma retraite par exemple, donner à mes enfant dans le futur…).

Et, je vais me concentrer sur ce que j’achète à quel prix, quel emplacement, quelles charges, pour quelle lourdeur administrative, fiscalement et pour quelle rentabilité?

On annonce autour de 4% pour le Pinel (je vous invite à regarder la partie patrimoine du monde.fr cette semaine) : c’est théorique!

Dans ces simulations, on ne prend jamais en compte le coût réel et l’évolution réelle des taxes et montée des charges. Et que se passe t il si la crise devient plus important, si la confiance n’est plus là?

Le prix au m carré dans les grandes villes restent chers (je ne vais pas citer le cas de Paris où même le 20ème arrondissement populaire est au plus haut à 8000 euros source : meilleuragents.com). Pourquoi Paris?

Il est évident qu’un investir ne va pas mettre son argent dans un petit village de la Creuse : à qui va-t-il louer? A quel prix?

Ensuite, on a clairement un chômage croissant en France et notamment peu d’inflation donc peu de hausses des loyers possibles (ils sont indexés dessus).

Tout me fait penser que ces avantages fiscaux sont de la poudre aux yeux.

Si vous ajoutez en plus que vous allez vous endetter (les taux sont si bas, le chômage si haut) pour investir dans du locatif avec une insécurité sur votre emploi en période de crise : “Non!”.

 

A la place du Pinel : Pourquoi ne pas chercher à investir autrement avec de plus faibles montants et plus de liquidité?

Vous voyez donc que si Duflot est rouillé, Pinel risque vite de gripper : les dispositifs d’investissement locatif français ont du mal à couper dans le vif vos impôts.

Allez : tout n’est pas perdu amis lecteurs et fan de la gestion de patrimoine.

Je vous aime bien sur le blog gestion de patrimoine  : je vous donne mes 7 pistes pour gagner plus et payer moins.

En gestion de patrimoine, on apprend que l’avantage fiscal d’un placement ne doit pas être le seul déclencheur pour investir.

On part sur une approche globale.

Vous devez analyser et vous poser les bonnes questions.

Je suis là pour cela!

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Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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