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Achat appartement Budapest : retour à des prix réalistes?

Achat appartement Budapest : retour à des prix réalistes?
par cyril jarnias - le 25 avril 2016

Achat appartement Budapest : Retour Aux Prix Réalistes ?

Achat appartement Budapest le sommaire  :

  1. Prix de l’immobilier en Europe centrale et de l’Est
  2. Les investisseurs réclament des appartements
  3. Achat appartement Budapest : les prix se sont envolés à Budapest
  4. Qui achète l’immobilier en Hongrie ?
  5. Achat appartement Budapest le rendement locatif est-il au maximum ?
  6. Marché immobilier de bureaux : Pourquoi les pays de l’Europe centrale et de l’Est battent-ils tous les records ?
  7. Conclusion

Mise à jour du 01/07/18 :

J’ai évoqué ma vision du marché de l’immobilier en Hongrie et des pays à privilégier pour un investissement immobilier à l’étranger  dans ma nouvelle chronique sur BFM :

En parallèle, je vous invite à découvrir :

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En février, je vous ai donné la situation du marché immobilier en Hongrie en constatant qu’il fut le grand gagnant de l’essor de 2015. Cependant je n’ai pas pu cacher le fait que contrairement à la tendance nationale, le prix de l’immobilier ne cessait d’augmenter dans la capitale. Les agences de Budapest ont enregistré une hausse de prix de 20% qui, dans certains quartiers de Buda atteint même 30-40% actuellement.  Ce choc n’est plus justifié et il est même qualifié d’insensé par les professionnels hongrois. Ce qui est trop est trop… disent-ils.

Il est vrai que les nouveaux dispositifs du gouvernement de Viktor Orbán sont entrés en vigueur depuis le 1er janvier 2016 : la baisse de la TVA et l’aide à la nouvelle construction de 32 100€ (10 millions HUF) mais ce fait serait-il la seule explication de la situation actuelle ?

Dans cet article j’essaie de vous présenter les causes et les effets de la situation actuelle.


1. Prix de l’immobilier en Europe centrale et de l’Est

Je me demande s’il est rassurant de savoir qu’en février 2016, en Roumanie, le prix des logements a augmenté de 4,5% par rapport au mois de janvier. Le prix du mètre carré a dépassé 1000€, qui étaient considérés comme le seuil psychologique. Toutes les grandes villes roumaines ont été touchées par ce phénomène. A Bucarest la hausse était de 5.3%, un mètre carré coûtait 1089€, ce qui ne s’était jamais vu dans la capitale.

La tendance est encore plus accentuée en Transylvanie : à Cluj, en février en 2016 pour un mètre carré il fallait payer 15% de plus (1152€) qu’à la même période de 2015. Cluj devint ainsi la ville la plus chère de  Roumanie.

La deuxième ville la plus chère est Timişoara, où l’augmentation était de 14%. Le prix de mètre carré atteint 970€.

La troisième ville la plus chère est Braşov où l’augmentation était de 7,8%. Le prix de mètre carré coûte 912€.

Si on jette rapidement un coup d’œil sur l’évolution du prix des logements  chez les autres membres de l’UE, les plus fortes augmentations annuelles au cours du quatrième trimestre de 2015 ont été enregistrées en Suède (+14,2%), en Hongrie (+10,3%), au Royaume-Uni (+7,1%), tandis que les baisses ont été observées en Croatie (-2,1%), en Italie (-0,9%) et à Chypre (-0,6%).

Si on déplace notre curseur sur les pays de l’Europe centrale et de l’Est, on constate que la Hongrie se trouve à la tête, suivie de loin par la Slovaquie (+4,8) et par la République tchèque. C’est la Pologne qui a enregistré les augmentations annuelles les plus modérées (+1%).

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Hausse du prix des logements en Europe centrale et de l’Est

prix appartement europe de l'est

Evolution des prix des logements en Europe centrale et de l’Est


2. Les investisseurs réclament des appartements

Après cette comparaison, revenons à la situation en Hongrie.

L‘année 2015 était l’année des investisseurs : leur nombre sur le marché immobilier hongrois a atteint un niveau jamais vu. Pourquoi ?

D’une part parce que les taux d’intérêt étaient très bas, d’autre part parce que les scandales successifs des courtiers (cas de Quaestor et de Buda-Cash par exemple) ont bien secoué les esprits. Si la hausse des prix de l’année dernière est due au grand nombre d’investisseurs présents, aujourd’hui  la question est de savoir combien d’argent ils souhaitent encore dépenser sur le marché immobilier.

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Que se passe-t-il si les taux d’intérêt continuent  à  baisser ?

Il s’agit d’une question cruciale parce que l’évolution des taux d’intérêt a de l’influence sur le marché immobilier  d’une part à travers les taux de crédit, d’autre part à travers le taux de rémunération des dépôts. Suite à la baisse du principal taux directeur en Hongrie de la Banque centrale de Hongrie (« 1,20% représentant un nouveau plancher historique »), les taux de crédit ont également baissé, ce qui peut augmenter l’envie de contracter un emprunt pour acheter un bien immobilier. Cette envie peut exercer une influence énergisante sur le marché immobilier.

Le résultat de la baisse permanente du taux de rémunération des dépôts est que, sur le marché immobilier, le vif intérêt  des investisseurs  continue à s’intensifier. Nombreux sont ceux qui se décident à retirer leur épargne pour la réinvestir dans le secteur où le rendement est plus élevé. Par exemple sur le marché immobilier…

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Achat appartement Budapest uniquement pour investir?

Les investisseurs sont présents surtout à Budapest. Leur nombre continue à augmenter depuis 2014. Leur proportion la plus basse parmi les acheteurs était à 20% mais depuis la fin de l’année 2015 jusqu’à aujourd’hui cette proportion est déjà entre 40% et 50%.

Dans les villes de province cette tendance n’est pas vraiment visible, la proportion des investisseurs ne dépasse pas 25%.

Ajoutons à cela que ce n’est pas simplement le pourcentage de présence qui augmente mais le nombre des transactions signées aussi. Même si l’achat immobilier est plus risqué que d’investir en dépôts en banque, il est plus sûr que l’investissement  en actions.

Le rendement du bien immobilier se compose de deux éléments : de la hausse de la valeur de l’appartement et du rendement de la location. Au milieu de 2015, le rendement était 5-8% en fonction de l’emplacement du bien immobilier. Actuellement ce rendement est en légère baisse suite à la hausse des prix de vente. Le prix du loyer n’a pas suivi cette augmentation. Cependant le rendement du loyer est toujours plus attirant que celui des dépôts en banque.


3. Les prix des appartements se sont envolés à Budapest

Beaucoup de vendeurs n’entendent que les nouvelles parlant de la hausse des prix des appartements. Ils pensent que le moment est arrivé de vendre leur bien au prix qu’ils veulent. Cependant il s’agit souvent d’un prix irréaliste.

Vous vous souvenez de mon analyse dans laquelle j’ai dit que sur le marché immobilier à Budapest l’offre d’appartement à Budapest est faible par rapport à la demande.  Cette constatation commence à ne plus être vraie, me semble-t-il. Mais la joie est prématurée car sa raison n’est pas saine surtout que l’offre plus abondante n’aide pas les acheteurs potentiels. Pourquoi ?

Tout simplement parce que l’élargissement de l’offre est dû au fait qu’il y a beaucoup d’appartements dont les prix sont surestimés. Le propriétaire est content s’il arrive à vendre,  si son appartement  lui reste sur les bras, il attend des jours meilleurs. C’est comme ça qu’actuellement il y a beaucoup de propriétaires dont les intentions ne sont pas sérieuses. Leur slogan : « qui ne risque rien, n’a rien ».

Les prix d’annonce montent, mais en réalité les prix de vente réels ne suivent pas ce processus à l’exception des appartements qui sont « vraiment bons » et pour lesquels les acheteurs potentiels sont disposés à payer un prix plus élevés. Il est fréquent que ce soient les acheteurs eux-mêmes qui proposent, en faisant de la surenchère, le prix de plus en plus élevé. A côté de cela, il est possible de négocier les prix, surtout pour ceux qui règlent en liquide.


Achat appartement Budapest : où acheter?

Les acheteurs arrivent avec des idées toutes faites : ils veulent acheter un appartement lumineux et  bon marché, au premier étage avec balcon dans un quartier calme avec espace vert, près de tout transport (métro, bus, tramway). Ils cherchent les appartements de 40-50m² avec deux pièces ainsi que les appartements de 70-90 m² avec trois-quatre pièces. A Buda, ils aiment Viziváros dans le Ier arrondissement, Krisztinaváros dans le Ier et XIIe arrondissements et les rues autour du centre commercial Mammut ainsi que les appartements au bord du Danube.

Le IIIe arrondissement a toujours la cote,  l’ancienne ville surtout attire les acheteurs potentiels. Quant aux appartements moins chers, le critère le plus important est la bonne infrastructure et la proximité des transports en commun.

Les acheteurs souhaitent également que l’appartement ne soit pas au rez-de-chaussée mais au dernier étage non plus, que l’immeuble soit en bon état, que le chauffage soit au gaz avec compteur individuel et qu’il y ait un garage aussi. Cela ressemble au meilleur des mondes… et il n’est pas interdit de rêver… Le problème est que ce genre d’appartement idéal est de plus en plus rare, la concurrence est rude, par conséquent les acheteurs doivent faire de la surenchère.

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Le prix de l’appartement

Dans les quartiers favorisés de Buda, le mètre carré d’un appartement ancien en brique est entre 1610 et 1932€, pour un nouveau le propriétaire peut demander 2576€. A Óbuda (IIIe arrondissement) les prix sont un peu plus modérés : le mètre carré d’un appartement en brique coute entre 1449 et 1771€.

A Pest, dans le Ve arrondissement le prix moyen du premier trimestre a dépassé 2254€  le mètre carré.


4. Achat appartement Budapest: qui achète en Hongrie ?

L’immobilier hongrois a éveillé la curiosité des acheteurs étrangers qui continuent à apparaître sur ce marché. Tandis dans les années 2000  surtout les Irlandais et les Espagnoles ont acheté de l’immobilier en Hongrie, depuis 2009, étant déçus en raison de la crise du marché et de la chute des prix,  beaucoup d’entre eux ont quitté le pays.

achat appartement budapest par nationalite

Répartion acheteur immobilier à Budapest par nationalité

Actuellement ce sont les acheteurs chinois, russes, ukrainiens et du Moyen-Orient qui dominent le marché. Leurs achats ont représenté 4% des transactions du premier trimestre de 2016.

La majeure partie des acheteurs chinois a les moyens : ils cherchent les appartements chics et luxueux dans le centre de Pest. Ceux qui ont moins de moyens, s’intéressent plutôt aux appartements de 60-70m² des quartiers périphériques voire aux appartements en béton.

Les russes et les ukrainiens sont également présents, cependant leur nombre diminue d’une année à l’autre.

Parmi les européens, ce sont les italiens qui sont les plus nombreux et qui cherchent également les appartements de 60-80m² dans le centre de Pest pour un moyen de 45 000 000HUF (144 900€).

D’après les statistiques du premier trimestre de 2016, on peut dire que 45% des appartements vendus se situent dans les quartiers du centre de Budapest (Ve, VIe, VIIe), la taille moyenne des appartements était entre 55-90m², leur prix moyen était entre 40 000 000 et 60 000 000HUF (entre 128 800 et 193 200€).

Il en ressort également que les acheteurs étrangers peuvent s’acheter un appartement deux fois plus cher que les hongrois.

A côté de Budapest, la présence des acheteurs étrangers est remarquable dans la région du lac Balaton mais leur proportion par rapport à l’ensemble du marché immobilier local n’est pas significative. Par contre, 20% des transactions sont signées par des acheteurs étrangers dans le Ve arrondissement de Budapest, plus de 10% dans les VIe et VIIe arrondissements. 7% des acheteurs immobiliers du Ier et du IXe arrondissements sont arrivés de l’étranger. Leur pourcentage ne dépasse pas 1-3% dans les quartiers plus éloignés.


5. Le rendement locatif est-il au maximum ?

Ma réponse n’est pas un non franc mais au moins je peux parler de stagnation du prix du loyer et du rendement. Le prix du loyer n’a pas changé depuis un an à Budapest puisque la demande baisse, par contre l’offre monte brutalement : en février 2016 l’offre était 30% de plus par rapport à la même période de l’année précédente. A long terme les prix doivent se stabiliser !

Actuellement le loyer dit normal est 160 000HUF (512€) ce qui correspond au prix de la même période de 2015. Cependant le XIIIe arrondissement qui n’était pas parmi les plus recherchés, enregistre une augmentation de 20% pour un appartement en brique de 50-70m².

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Même si l’on admet que le prix moyen augmente de 7% au niveau national, ce qui ferait entendre que la hausse des prix continue, il convient de bien interpréter les données. Et de conclure que si la hausse générale est due aux prix d’achat très élevés à Budapest, en même temps, dans la capitale le loyer n’augmente plus. Cette stagnation (ou même la baisse dans certains quartiers) a deux raisons :

  • En janvier 2016 la demande a baissé de 9% par rapport au janvier 2015. Il est difficile de définir le périmètre de cette baisse, ce qui est sûr c’est qu’elle se répercute sans équivoque sur le loyer.
  • L’offre augmente de plus en plus ce qui entraîne la baisse des loyers. En février il y avait 29% d’appartement à louer de plus qu’en février 2015.

J’insiste sur le fait que l’offre croissante, qui comme on a vu n’est pas une vraie croissance, et la demande essoufflée ont abouti à l’arrêt de l’augmentation des loyers. Ce fait devrait ramener tous les acteurs du marché à un comportement plus raisonnable.

Plan Corvin sétány Budapest

 Plan Corvin sétány Budapest

En parlant du rendement locatif je souhaite vous apporter un nouvel élément par rapports à ce que j’ai déjà dit dans mes articles. Je pense au manque de logements neufs qui est le point faible de Budapest. Dans le quartier Corvin (VIIIe arrondissement) où l’on trouve des immeubles construits dans les années 80, le nombre des investisseurs a remarquablement augmenté depuis un an, un et demi. Le quartier Corvin se situe à la frontière du VIIe. Vous savez que je vous déconseille la partie basse du VIIIe qui n’a pas de très bonne réputation.

Heureusement la vie change! Et cela se voit sur le visage requinqué de la partie haute du VIIIe et sur le compte bancaire des investisseurs !

Si vous voulez connaître les raisons, suivez-moi !

Regardons de près l’évolution des loyers dans les cinq dernières années de 200 appartements du quartier Corvin (Corvin negyed). Celui qui a donné à louer il y a cinq son appartement, a pu comptabiliser l’augmentation annuelle de 8-10% de la valeur réelle de son bien ainsi que 6-8% de hausse du loyer, ce qui donne un rendement moyen de 14-18% par rapport au prix d’achat de l’appartement. Et c’est remarquable sur un marché qui, il y a cinq ans, a traversé la période la plus noire de son histoire. Les nouveaux projets de construction ont immédiatement entrainé la hausse régulière du prix des appartements du quartier. On peut même dire que les prix ont doublé depuis cinq ans.

Le loyer des studios a augmenté de 70%, celui des appartements de deux pièces de 100%. Les futurs locataires font la queue quand un appartement se libère pour pouvoir signer le bail avec le propriétaire. Sur la liste d’attente on trouve surtout des étudiants étrangers, des entreprises mais peu d’étudiants hongrois.

Ceux qui avaient du flair et, malgré toutes les tendances et modes de l’époque, ont opté pour un investissement à long terme dans ce quartier, profitent aujourd’hui de ce rendement élevé.

Le rendement de l’investissement à moyen terme s’annonce aussi très prometteur.

Je cite cet exemple à ceux qui pensent que Budapest est limité à quelques quartiers. Erreur ! Même si l’on sait que les anciens immeubles du VIIe arrondissement ont du charme, je vous assure que les immeubles de la promenade Corvin (Corvin sétány) ont le leur. Il faut oublier les idées reçues sur les constructions en béton car l’industrie du bâtiment fait des progrès. Un exemple : ici, les charges des immeubles équipés de panneaux  solaires sont plus faibles que ceux des immeubles non équipés des quartiers centraux de Pest.

En plus, la vie est très animée dans ce quartier qui tente de faire oublier, avec succès, sa réputation mitigée. Avec le métro et le tramway on peut vite joindre le centre de Pest puisque le quartier touche le VIIe arrondissement. Les constructeurs ont pensé aux besoins et aux conforts quotidiens des habitants : de la promenade Corvin, les universités, les cliniques, les terrains de sport ne sont pas loin, et sur place on trouve absolument tout : cinéma, pharmacie,  salles de sport très branchées pour faire du body building par exemple, cafés,  commerces, restaurants modernes.

Pour moi, la promenade Corvin est un bel exemple de l’effort des constructeurs et des architectes urbanistes  qui essaient de rendre agréable la vie d’un quartier moderne.

place Corvin setany

 Place Corvin sétány (Promenade Corvin)


6. Marché immobilier de bureaux: Pourquoi les pays de l’Europe centrale et de l’Est battent-ils tous les records ?

En général, le marché immobilier semble apprécier les matières premières bon marché, les taux d’intérêt bas, le chômage en baisse, et l’augmentation de la consommation due à la hausse du prix des logements. La croissance des achats de la population entraîne le développement du marché immobilier. A côté des destinations devenues classiques comme Prague et les plus grandes villes de Pologne, Budapest et Bucarest sont la cible des investisseurs.

Il est possible qu’en 2016 le record de la demande pour les bureaux soit battu grâce aux représentants du secteur IT qui regroupent les sociétés branchées sur l’info communication (en technologie interactive par exemple) et de celles qui externalisent certaines tâches (outsourcing). Les développements prévus dans  la région ne sont pas significatifs à l’exception de deux villes :

  • l’une est Varsovie où on construira dans les deux ans à venir 670 mille m² de nouveaux bureaux qui feront 15% de la superficie actuelle ;
  • l’autre est Bucarest où le développement sera encore plus important et atteindra 21% de la superficie actuelle.

Tout cela va se répercuter dans les 12-24 mois à venir  sur les prix du loyer des bureaux et sur la disponibilité des locaux.

On peut en conclure qu’en Europe centrale et de l’Est dans les deux ans à venir, le marché de l’immobilier de bureaux sera favorable aux locataires.

En 2015 toutes les formes de la vente au détail ont pris  de l’élan et la confiance des consommateurs s’est renforcée. Le problème est que les terrains à construire manquent, et l’objectif de développement est fortement limité. De nouveaux centres commerciaux ne vont s’ouvrir que dans trois capitales : à Bucarest, à Varsovie (72 mille m² en 2016) et à Kiev.

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Les grandes villes de province de l’Europe centrale et de l’Est seront plus actives en 2016 : de point de vue de la taille, la construction d’un nouveau centre commercial de 98 mille m² à Poznań en Pologne sera  la plus importante des sept dernières années. Par contre en Slovaquie et en Hongrie aucune construction de ce genre n’est prévue.

Concernant le secteur immobilier industriel, l’année 2015 était un bon « cru » : les prestataires logistiques ont profité de la demande croissante des consommateurs auprès des commerçants « classiques »  et auprès des prestataires offrant  l’achat par internet également. Un point positif : peu de constructions se réalisent dans un but spéculatif (à l’exception d’une construction en cours de 900 mille m² en Pologne). Le marché est dominé par les constructions sur mesure (BTS=built-tot-suit).


Le marché de l’immobilier de bureaux se porte bien en Hongrie

Selon les analyses de CBRE, dans les derniers 12-18 mois l’activité des investisseurs a bien augmenté en Hongrie même si le pays est resté en dehors de l’intérêt des grands investisseurs internationaux. Les points positifs de l’économie hongroise : le coût bas de l’énergie, le taux d’intérêt peu élevé et le fait qu’elle est peu concernée par le ralentissement de l’économie chinoise et qu’elle a atteint en 2015 une croissance de 2,9%.

La consommation croissante des ménages a de l’influence positive sur la vente au détail: il y a des locataires qui récemment ont déjà doublé leurs chiffres d’affaires, l’activité florissante du  secteur automobile anime le marché immobilier industriel, et le secteur IT reste dominant sur le marché immobilier de bureaux où la demande a augmenté de 51% en un an.

Etant donné que le nombre et la qualité de l’offre n’augmente pas, la valeur des biens immobiliers de bureaux et industriels continue à grimper et les chances de donner en location sont positives pour les propriétaires des locaux qui doivent faire face à la baisse du rendement actuellement très élevé.

 marché immobilier hongrie 

Marché immobilier en Hongrie


7. Conclusion

Le marché immobilier de Budapest est caractérisé par la chute de la demande, par les prix qui se stabilisent mais qui restent élevés, par le délai de vente qui s’allonge. Ce qui est positif c’est que le nombre des nouvelles constructions augmentent lentement mais sûrement. Par conséquent, les vendeurs devront bientôt s’habituer à la baisse des prix.

En négociant le prix, on peut obtenir une baisse de 1 à 5%.

80-90% des acheteurs règlent l’achat immobilier en liquide, les autres ont recours au prêt.

Un abîme sépare la réalité et l’imagination des vendeurs qui se disent qu’à leur tour, ils devront acheter, eux aussi au prix fort leur nouvel appartement donc ils se sentent justifié les prix exorbitants.

Les vendeurs suivent attentivement le mouvement des prix de l’immobilier mais ils ignorent en regardant les annonces que beaucoup d’appartements sont depuis longtemps sur le marché et qu’ils ne trouvent pas d’acheteur en raison du prix irréel. Dès que les vendeurs baissent le prix, ils s’étonnent que l’appartement trouve facilement acquéreur.

On ne peut qu’espérer que l’offre des appartements anciens va augmenter, ce qui entraînera le retour aux prix plus proches de la valeur réelle de l’immobilier.

Mise à jour Eté 2017 : les prix sur Budapest ont pris de l’ordre de +10% en un semestre. Nous estimons que le marché doit souffler et qu’il n’est plus attractif pour l’instant.

Rassurez-vous! D’autres pays existent avec du rendement et une fiscalité attrayante.

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Article rédigé par Andrea Molnár avec l’aide de Cyril Jarnias

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