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Le marché immobilier tourne à pleine vitesse à Budapest

par | 09 Sep 2015 | Immobilier Hongrie

Cyril Jarnias Expert en Gestion de Patrimoine indépendant

A Budapest, en Hongrie, l’immobilier ne s’est jamais aussi bien porté : pourquoi?

 Après la recommandation de l’attractivité de la capitale, cet article va vous présenter la situation actuelle de l’immobilier à Budapest.

Avant d’aborder ce sujet, découvrez ci-dessous la carte de la capitale hongroise.

plan budapest arrondissement

(Source : Wikipédia Arrondissements de Budapest)

Avant d’investir dans l’immobilier en Hongrie : pourquoi ne pas découvrir Budapest, ses atouts et la particularité du marché.

Je vous rappelle que si vous voulez acheter de l’immobilier à Budapest ou ailleurs en Hongrie, il est très important de choisir le quartier car à Budapest il y en a pour tous les goûts. Si vous envisagez d’acheter pour vous-même ou pour donner en location, il vaut mieux bien regarder se situe le bien immobilier puisque sa valeur évolue, de préférence, elle augmente.

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Découvrir Budapest pour acheter efficacement un bien immobilier en Hongrie :

LES ARRONDISSEMENTS

En quelques lignes, je vous dépeins les caractéristiques des  arrondissements qui peuvent vous intéresser du point de vue d’investissement.

A Budapest, c’est plus d’une dizaine d’arrondissements à découvrir. Nous vous proposons un descriptif synthétique pour gagner du temps.

  • Ier arrondissement :
  • Comprend le quartier du château, une partie du Mont Gellért, une partie de Tabán, une partie de Krisztinaváros ainsi qu’une partie de Víziváros (Ville de l’eau). La principale attraction du Ier arrondissement est le quartier du Château (église Mathias, palais Sándor, Várszinház, Bibliothèque nationale, etc.), on y trouve aussi la place Batthyány avec ses églises et les jolies collines de Krisztinaváros. L’Institut Français de Budapest se trouve aussi ici.
  • Assez peu de personnes y habitent car cet arrondissement est petit par rapport aux autres et les prix et conditions d’acquisition des biens immobiliers ne facilitent pas la tâche des investisseurs : il y a beaucoup de maisons classées monuments historiques mais l’achat d’un appartement sympathique, avec un peu de chance, est encore possible.
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  • IIe arrondissement :
  • Avec ses collines, il est considéré comme l’un des arrondissements les plus chics de Budapest. C’est un endroit idéal pour se promener, on y trouve le Turbe de Gül Baba ainsi que les bains Lukács. Dans ce quartier, pour les maisons de plus de 30 ou 40 ans, on paie principalement le prix du terrain, l’immeuble ne compte presque plus.
  • Sur Pest, plus on se trouve proche du Danube, plus les prix montent, les plus beaux appartements sont sur les quais, avec vue sur le fleuve et les collines de Buda (le m² peut y atteindre 1 million de HUF, environ 3200 euros), surtout si l’appartement possède une terrasse.
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  • Ve arrondissement : c’est le cœur de Pest. On y trouve de nombreuses attractions touristiques dont voici les principales : le Parlement hongrois, la rue Váci, la place Vörösmarty, la Basilique, le palais Gresham, l’Académie des Sciences de Hongrie, le bâtiment de la Banque Nationale hongroise, le temple de la place Deák mais il y a il y a très peu d’immeubles résidentiels.
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  • VIe arrondissement :

il est également appelé Terézváros (Ville de Thérèse). On y trouve l’Opéra, l’avenue Andrássy, la Maison de la Terreur et la gare de l’Ouest conçue par Auguste de Serres et  construite par la société Eiffel au XIXe siècle.

Gare de l Ouest immobilier budapest

Le prix de l’immobilier a connu ici une hausse de 10% depuis l’année dernière. Historiquement, ce quartier est le grand favori des étudiants.

  • VIIe arrondissement : il est également prisé des touristes. On y trouve la Grande synagogue de Budapest ainsi que le Café New York, le Gozsdú-udvar et le théâtre Madach. Le VIIème arrondissement est encore abordable : le quartier juif est très à la mode, mais les rues plus éloignées, en direction du Bois de ville sont meilleur marché.
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  • VIIIe arrondissement : C’est surtout la partie qui se trouve en-dessous du Grand Boulevard qui vaut la peine d’être visitée. On y trouve le Musée National hongrois, la gare de l’Est ainsi que de nombreuses universités.
  • Cet arrondissement est à couper en deux parties : celle à l’intérieur du grand boulevard : le quartier des magnats (Palotanegyed) qui fait penser au Ve arrondissement, et la partie extérieure sous-divisée en d’autres parties. Cette partie a énormément de charme et est très vivante, la place Mikszáth Kálmán est  un haut lieu de la fête. La partie extérieure du boulevard est elle plus triste et délaissée actuellement, néanmoins les choses se redressent et le quartier devrait retrouver un jour ses splendides couleurs d’antan. On peut y trouver la superbe église de Józsefváros ainsi que de belles façades, vestiges de la période où le quartier était celui de la classe moyenne supérieure.
  • C’est un quartier où les prix sont  deux à trois fois moins chers que dans les quartiers chics (la population y est très pauvre) mais des projets grandioses sont envisagés.
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  • IXe arrondissement (Ferencváros : ville de Ferenc) : il a un double visage : son avantage est d’être situé le long du Danube, ses handicaps : son passé industriel et son relatif éloignement du centre-ville. Il est aussi vrai que depuis quelques années il connaît un certain essor et tout le potentiel de ce quartier n’est pas encore réalisé. Les constructions récentes : le CET, centre de conférence en forme de baleine, le Palais des Arts (MÜPA). Ce quartier abrite l’université Corvinus et l’université de médecine Semmelweis. Ici  se trouvent le Musée hongrois des arts décoratifs, le Théâtre National (Nemzeti Színház), la rue Ráday avec ses nombreux restaurants, le temple de la place Calvin, le marché couvert et le musée de l’holocauste.
  • Les nouveaux immeubles d’affaires et résidentiels attestent de la vitalité de ce quartier très agréable à vivre.
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  • XIIIe arrondissement : c’est un arrondissement résidentiel de Pest. On y trouve de nombreux immeubles locatifs. Les principaux quartiers du XIIIème sont Újlipotváros, Angyalföld, Vízafogó. L’île Marguerite (Margit-sziget) se trouve dans cet arrondissement. Le quartier se développe, de nouveaux lotissements se construisent dans un cadre agréable.

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ANCIEN – NOUVEAU : quel immobilier acheter à Budapest?

De point de vue de l’âge, le parc immobilier de Budapest est vieillissant et atteint 52 ans. Le nombre des permis de construire établis au cours des dernières années était au point historique le plus bas. La baisse des mises en chantier s’est enfin arrêtée en 2014. Pendant le premier trimestre de 2015 on a pu même observer l’augmentation du nombre des permis de construire (44%) par rapport à la même période de 2014.

Dans le centre, il y a des immeubles qui ont plus de cent ans, dans d’autres quartiers, par exemple dans le quartier Corvin dans le VIIIe arrondissement et dans le XIIIe arrondissement, entre l’Ile Marguerite et Népsziget, sur le quai Marina de nouvelles constructions (des lotissements) poussent spectaculairement et offrent des belles opportunités d’investir : au bord du Danube avec vue imprenable sur le fleuve, dans un cadre  de verdure unique avec la proximité du centre ville. Le plus vieux parc immobilier de Budapest se trouve dans le Ier, le Ve, le VIe et le VIIe arrondissement. La proportion de  nouvelles constructions est la plus élevée dans le IXe, XIe, XIIIe et XIVe arrondissement.

Marina Part immobilier budapest

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A quel prix acheter à Budapest?

Y-a-t-il un rapport entre l’âge et le prix ? Oui, le prix du mètre carré du nouveau est plus élevé.

Le prix de l’immobilier à Budapest est plus que variable allant de 47000 euros le m carré à plus de 63000 euros. Vous devez bien analyser l’offre des biens avant tout achat.

Quels facteurs influencent sur le prix ?

– les investisseurs

– l’arrivée sur le marché de ceux qui ont reporté leur achat immobilier

Ceux qui achètent pour investir donnent un élan au marché immobilier puisque ils veulent profiter de l’augmentation des prix dans l’avenir  proche (pour leurs propres bénéfices). Pour ces acheteurs le temps est un facteur important, en général ils sont pressés, par contre ceux qui achètent pour leurs propres besoins, le temps est moins important. En plus, le nombre de ceux qui disposent d’un capital de 15-20 million de HUF (environ entre 47 800 et 63 800 euros) et qui ont reporté leurs achats, est limité.

LES PRIX AVANT ET APRES 2008

Les prix ont augmenté le plus significativement dans le XVIe arrondissement (plus de 4.8%), on retrouve le même ordre de grandeur dans le Ve (4%). Si l’on compare les prix avant et après 2008 (date de la crise du marché immobilier en Hongrie), on constate qu’à la fin de 2014, dans le VIe arrondissement, les prix étaient au niveau d’avant la crise. Dans le IIIe et le Ve arrondissement, l’immobilier coûtait moins cher de 1.7-2.2% par rapport au 2008. Les prix ont baissé de 10%  par rapport à 2008 dans le Ier, le II, le IIIe et le XIIIe arrondissement.

Il est important d’examiner le prix de l’immobilier avant et après 2008 parce que le marché est en plein d’essor ce qui présage de l’augmentation  des prix pour atteindre le niveau d’avant 2008. Cependant il est impossible de prévoir les prix des 10-20 ans à venir.

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BRIQUE OU BETON ARME ?

Le prix des appartements anciens en brique a augmenté de 15-20% pendant un an à Budapest (entre août 2014 et août 2015). Il faut compter 1071 euros par mètre carré en 2015 contre 890 euros l’année dernière.

Le prix des appartements anciens en béton armé a connu une augmentation encore plus importante : 740 euros en 2015 par mètre carré contre 574 euros en 2014. Cette accélération des prix serait maintenue dans les années qui viennent, d’après  les prévisions de l’une des plus grandes agences immobilières, Otthon Centrum.

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Comment négocier le prix d’un bien immobilier en Hongrie?

Sans revenir sur l’intérêt de nous contacter pour en savoir plus sur l’immobilier en Hongrie :

Plus il y a d’acquéreurs potentiels, plus leur position est faible. On peut obtenir au moment de la signature du compromis de vente une baisse de 6.9% par rapport au prix initial.  Pour l’instant, d’un côté les transactions sans marchandage sont  en minorité, de l’autre côté le nombre des transactions où le prix initial n’a pas baissé, a été multiplié par deux.

On ne peut pas encore la qualifier comme une tendance franche mais elle mérite qu’on en parle : la surenchère vers le haut est devenue tellement fréquente dans 25% des cas, le vendeur n’a pas eu à baisser le prix du bien immobilier. A Budapest on peut bien observer que les prix montent pendant la surenchère. Même si ces cas représentent une faible proportion, ils indiquent indiscutablement que l’immobilier  en bon état et bien placé est très recherché et qu’il se trouve dans la cible des investisseurs.

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LE DELAI DE VENTE

A Budapest il faut plus d’un mois pour vendre un appartement en béton armé,  moins de deux mois pour une maison en brique.

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Vous êtes convaincu par l’achat d’un bien immobilier en Hongrie?

Le marché immobilier hongrois est attractif : c’est factuel.

Vous voyez que vous devez étudier plusieurs critères avant de vous lancer dans un achat en Hongrie.

La capitale Budapest est attractive mais comme vous le voyez de nombreux acheteurs tentent l’aventure sans forcément avoir les bons

contacts et la bonne approche pour investir en Hongrie.

Nous vous proposons donc de répondre à vos questions et vous accompagner dans votre futur investissement en Hongrie.

Pour cela, il vous suffit de remplir le formulaire à la fin de l’article pour que nous puissions échanger ensemble.

Mes services

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Qui suis-je

Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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Depuis plus de 20 ans, j'accompagne mes clients dans la gestion de leur patrimoine.

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