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Loi MÉZARD  quel intérêt pour un achat immobilier ?

Loi MÉZARD  quel intérêt pour un achat immobilier ?
par cyril jarnias - le 27 janvier 2019

Loi MÉZARD  quel intérêt pour votre immobilier?

L’immobilier constitue au même titre que l’assurance vie, un des placements prisés par les Français. Il est en outre possible de réaliser un investissement immobilier et d’obtenir en contrepartie une réduction fiscale. Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière qui peuvent permettre à la fois d’optimiser la gestion de son patrimoine et de réduire ses impôts. Cette page est en mesure de vous éclairer sur une nouvelle loi de défiscalisation immobilière la loi Mézard si vous êtes à la recherche d’informations qui peuvent vous aider à faire le bon choix dans la gestion de votre patrimoine.


Sommaire sur la loi Mézard :

  1. Introduction
  2. Définition de la loi Mézard
  3. Comment elle fonctionne?
  4. Les avantages et les inconvénients?
  5. Les autres lois de défiscalisation en immobilier
  6. Conclusion

loi mézard

1. Introduction :

Depuis une dizaine d’années, plusieurs lois de défiscalisation immobilière se sont succédées : loi Robien, loi Besson, loi Scellier, loi Duflot, loi Pinel, etc. Ceci dans le but d’encourager les contribuables à investir dans l’immobilier et favoriser la construction de logements dans les grandes villes.

La loi Mézard est un dispositif de défiscalisation immobilière mis en place par le gouvernement afin d’inciter les Français à investir davantage dans la pierre. 

C’est une option qui s’offre au choix de l’investisseur et peut lui permettre de bénéficier d’un avantage fiscal conséquent.

Cet article se propose de vous aider à en savoir un peu plus sur la loi Mézard, son fonctionnement, ses avantages comme ses inconvénients ainsi que les autres lois de défiscalisation immobilière.   


définition de la loi mezard

2. Définition de la loi Mézard

  • Qu’est-ce que c’est?

C’est une proposition de loi présentée par le ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard. Elle vient en remplacement de la loi Pinel qui devait normalement prendre fin le 31 décembre 2017, mais qui a été reconduite jusqu’en 2021 par le gouvernement Macron. La loi Mézard est en fait une réforme de la loi Pinel. Son objectif vise à conserver les avantages concédés par la loi Pinel et d’en supprimer les inconvénients. Le ministre Jacques Mézard a revu le dispositif Pinel afin de permettre à l’État à la fois de continuer à soutenir l’investissement locatif et de faire des économies en même temps.

La loi Mézard s’apparente donc à la loi Pinel. C’est un dispositif de défiscalisation immobilière, dont le but est de soutenir l’investissement locatif privé par une mesure incitative d’ordre fiscal.   

Elle peut permettre d’obtenir une réduction de l’impôt sur le revenu avec la réalisation d’un investissement dans l’immobilier locatif. Concrètement, un contribuable français qui investit dans la construction ou dans l’achat d’un logement neuf destiné à la location va obtenir un rabais fiscal qui sera imputable sur son impôt sur le revenu. La loi Mézard peut convenir à tous les contribuables français qui doivent payer un impôt supérieur à 2000 euros et qui envisagent d’investir dans l’immobilier sans engendrer des impôts sur les revenus locatifs. 

Cette loi peut également s’appliquer à des logements anciens avec quelques différences concernant les conditions d’éligibilité. Quant au zonage, les plafonds de loyers et les ressources, ils restent les mêmes.   

  • Les objectifs de la loi Mézard

Son objectif principal est de dynamiser la construction de logement neuf ou rénové, principalement dans les zones à forte tension locative en France. Elle a également pour objectif de faciliter l’accès au logement au plus grand nombre. Ceci étant par la libération du foncier avec la substitution de l’État aux collectivités pour la délivrance de permis de construire, l’application de sanctions en cas d’opposition au permis de construire, la dématérialisation des procédures pour alléger les normes jugées trop contraignantes et accélérer la construction. Mais également en régulant indirectement les loyers pour pouvoir proposer une offre de logements locatifs à loyers modérés. Ceci afin de permettre aux ménages français qui éprouvent des difficultés à trouver un logement abordable de se loger à moindres coûts.

La loi Mézard a aussi pour but de favoriser une offre de logement adaptée à chaque zone du territoire afin de faire correspondre le volume de logement disponible avec le volume de la demande. Cette étape se manifeste par l’accompagnement de la demande dans les zones détendues, le renforcement de l’offre de logement dans les zones tendues, la redéfinition des plafonds d’attribution et des loyers afin de favoriser une offre immobilière adaptée au territoire.

  • Les différences avec la loi Pinel

La loi Mézard comporte certaines mesures phares dont :

  • La révision des zones géographiques éligibles aux mesures de défiscalisation qui va se faire en fonction des villes et non selon les anciennes zones définies par la loi Pinel. 
  • L’instauration de mesures d’incitation à la construction de logement neuf notamment dans les grandes villes où la demande de logement est considérable.
  • La mise en place de sanctions en cas d’opposition aux permis de construire ainsi que des mesures pour limiter les recours en justice
  • La révision à la hausse des ressources de locataires afin de faire bénéficier plus de ménages. 

Le dispositif de défiscalisation Mézard reprend en général les principes de la loi Pinel avec certaines adaptations qui visent à faciliter davantage l’investissement dans le neuf. À titre d’exemple, la loi Mézard ne nécessite aucun apport pour l’acquisition d’un logement neuf ou en état de futur achèvement qui peut être financé en totalité par un prêt. Il prévoit également une assurance décès invalidité dans le but de protéger la famille de l’investisseur en cas d’accident ou autre. Le prêt souscrit pour l’acquisition du bien immobilier sera automatiquement remboursé et la famille de l’investisseur pourra bénéficier d’un logement totalement payé. 

  • Les changements préconisés par la loi Mézard

La loi Mézard a modulé plusieurs éléments du dispositif Pinel comme :

  • L’avantage fiscal avec une nouvelle réduction d’impôt pour une plus forte défiscalisation dans le but de le rendre encore plus avantageux fiscalement.
  • La modification et l’ajustement des zones sensibles où les besoins en logement locatif sont importants afin de les optimiser. Notamment les zones A bis, A, B1 et B2
  • La modification de certaines cibles afin de favoriser la construction de logements dans les grandes villes avec un fort besoin en immobilier. 
  • La maitrise du coût de la location en zone tendue à travers leur classification et pour avoir une idée approximative du prix de la location au mètre carré.
  • L’application de la nouvelle norme de construction immobilière qui est la RT2012 pour des appartements BBC

fonctionnement loi mézard

 

3. Comment fonctionne la loi Mézard?

Le respect de certaines conditions est nécessaire pour pouvoir être éligible à la défiscalisation immobilière de la loi Mézard dont :

  • Le bien immobilier qui constitue l’objet de l’investissement doit être destiné à la location,
  • La conclusion d’un contrat de location d’une durée de 6 ans au minimum et qui peut être prolongé sur 9 ou 12 ans,
  • La délimitation des zones A bis, A, B1 et B2 comme seules zones éligibles à la défiscalisation immobilière de la loi Mézard,
  • Le respect de normes thermiques et du niveau de performance énergétique globale.

La loi Mézard n’a pas pour but de freiner le dispositif Pinel, mais de renforcer les offres de logement et faire des économies à l’État. Elle met l’accent sur les zones tendues avec un meilleur ciblage des zones sur lesquelles seront attribués les avantages fiscaux.

La question du zonage est donc primordiale dans la loi Mézard. Elle va procéder à l’ajustement et à l’optimisation des zones en :

  • Zone A bis : qui inclut Paris et ses communes voisines où les besoins en logements sont importants
  • Zone A : qui concerne les villes d’Île-de-France, la Côte d’Azur et les villes les plus importantes comme Lyon, Marseille, Lille, Nice…
  • Zone B1 : concerne le reste de la couronne parisienne et toutes les villes de plus de 250000 habitants non incluses dans la zone A comme Rennes, Strasbourg, Nantes, Toulouse, La Rochelle, Bayonne, Annecy, Saint Malo ainsi que la Corse et les DOM
  • Zone B2 : concerne les communes de 50000 à 250000 habitants et dotées d’un agrément spécial
  • Les personnes éligibles au dispositif Mézard

Ce sont les personnes domiciliées en France et qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif.

  • Les biens concernés par la loi Mézard

La loi Mézard concerne les investissements locatifs réalisés depuis le 1er janvier 2018. Les logements éligibles aux dispositifs de la loi Mézard doivent être soit neufs soit en cours de construction. Elle s’applique donc aux biens immobiliers construits ou achetés. Peu importe la manière dont le propriétaire en a fait l’acquisition, mais il faut que le logement soit neuf.

En ce qui concerne l’investissement dans l’ancien, pour être éligible, le logement doit être inhabitable et le bâtiment doit au moins déroger à 4 des quinze caractéristiques de décence et 6 des douze performances techniques. La réhabilitation doit permettre au logement d’atteindre un état et proche du neuf et réunir tous les critères de décence et de performance techniques requises. Une attestation de l’état descriptif du logement rempli par un expert de la construction est nécessaire avant et après les travaux de réhabilitation.

  • La réduction d’impôt de la loi Mézard

La loi Mézard conserve le principe de la réduction d’impôt proposée par la loi Pinel qui est fonction du montant de l’investissement et de la durée de mise en location. La réduction est donc de 12 % pour 6 ans de mise en location, 19 % pour 9 ans de mise en location et de 21 % pour 12 ans de mise en location.

La défiscalisation de l’impôt sur le revenu est calculée sur le prix du bien immobilier, sous réserve du respect des conditions liées à la location comme au locataire.

Le calcul de la réduction se base sur le prix de bien immobilier en question. Toutefois, la loi Mézard impose le respect de certains plafonds : 300000 euros au total et 5500 euros de réduction au mètre carré. Elle impose donc globalement une limite de 63000 euros pour un investissement locatif de 300000 euros.

  • Les conditions d’application de la loi Mézard

Ce sont des conditions qui tiennent à la personne bénéficiaire et au type de bien sur lequel l’investissement va porter :

  • La location doit être nue, c’est-à-dire non meublée, et le bien mis en location doit servir de résidence principale pour le locataire;
  • Seuls les logements se trouvant dans les zones tendues sont éligibles au dispositif de la loi Mézard dont les zones A, A bis et les zones B1 et B2;
  • Il faut respecter les plafonds concernant les loyers et qui font l’objet d’une modification chaque année par rapport à l’essor du marché;
  • Il faut également respecter le plafond des ressources des locataires qui peuvent aussi varier selon l’évolution du marché immobilier, de la zone concernée, de la composition du loyer et de la situation matrimoniale du locataire.

Le plafond des ressources en euros

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36971

36971

30133

27120

Locataire en couple

55254

55254

40241

36216

Locataire avec une personne à charge

72433

66420

48393

43554

Locataire avec 2 personnes à charge

86479

79558

58421

52579

Locataire avec 3 personnes à charge

102893

94183

68725

61853

Locataire avec 4 personnes à charge

115782

105985

77453

69707

Locataire avec 5 ou plus de personnes en charge

+12900

+11809

+8641

+7775

  • Il faut que le logement soit conforme aux nouvelles normes thermiques et respecter les exigences de la RT 2012. Des exigences de perméabilité à l’air doivent également être respectées : 0,6 m3/ (h.m²) pour les maisons individuelles et 1 min 3 s/(h.m²) pour les maisons collectives. En outre, les fenêtres de la maison doivent obligatoirement être équipées de volets ou de stores et la surface des aires des fenêtres doit être supérieure à 1/6 de la surface habitable du logement. La soumission aux exigences de la RT 2012 implique que le logement doit disposer d’un système qui peut permettre d’estimer ou de mesurer la consommation d’énergie pour chaque type d’énergie. Par ailleurs, il ne faut pas que le rapport entre la transmission thermique et les ponts thermiques dépasse 0,28 W/m2K à l’exclusion du pont thermique entre les murs et les planchers intermédiaires qui ne doivent pas dépasser 0,6 W/m2.K. Et il faut que les pompes des installations de chauffage et de refroidissement soient munies d’une fonction arrêt.
  • Le locataire peut être un proche du bailleur comme un parent ou un ascendant, mais il ne doit pas faire partie du foyer fiscal du bailleur.
  • Un investisseur ne peut bénéficier de la loi Mézard que sur deux logements en une année s’il en possède plusieurs tout en respectant le plafond de 300000 euros d’investissement par an.

avantage et inconvénient loi mezard

 

4. Les avantages et les inconvénients

Le dispositif de défiscalisation Mézard a été mis en place par le gouvernement afin de moduler certaines dispositions de la loi Pinel dans le bon sens. La loi Mézard peut offrir de nombreux avantages concrets et aussi variés que la loi Pinel.

  • La réduction de l’impôt sur le revenu

La loi Mézard peut permettre de bénéficier d’avantages fiscaux considérables. La réduction qu’elle propose est de l’ordre de 12 % du prix du logement pour la mise en location d’un bien immobilier pendant 6 ans. De 19 % du prix de logement pour une mise en location durant 9 ans. Et de 21 % du prix du logement pour une mise en location pendant 12 ans. Toutefois, comme le plafond d’un investissement avec la loi Mézard est limité à 300000 euros, la réduction d’impôt ne doit donc pas dépasser 63000 euros. 

  • La possibilité d’investir sans apport

Généralement, les banques ou les établissements financiers exigent pour un investissement immobilier un apport de 10 ou de 20 % pour accorder un prêt. La loi Mézard permet de pallier à ce principe en offrant la possibilité d’acquérir un logement neuf ou en état futur d’achèvement grâce à un prêt à 0 euro d’apport qui va financer l’acquisition à 100 %. Ce seront l’économie d’impôt, les loyers perçus et l’effort d’épargne de l’investisseur qui vont constituer les garanties pour la banque. Il est également possible d’augmenter le taux de financement à 110 % en demandant à la banque de financer les frais de notaire.

  • La préparation de sa retraite

L’investissement immobilier est le placement qui peut afficher un taux de rentabilité/risque le plus intéressant par rapport aux autres possibilités de placements. Réaliser un investissement avec la loi Mézard peut constituer le meilleur moyen de préparer sa retraite paisiblement. En effet, ce dispositif est en mesure de garantir totalement les loyers perçus par des assurances locatives de telle sorte que le bailleur peut être certain de percevoir une rente à la fin de l’investissement. Pour pouvoir y arriver, il faut toutefois faire un bon investissement ce qui implique de choisir un emplacement attractif non seulement pour la location, mais également pour la revente.   

  • La protection de sa famille et de ses proches

La loi Mézard propose aux investisseurs l’avantage d’une Assurance Décès Invalidité ou ADI qui a pour but de protéger la famille du bailleur contre les aléas éventuels de la vie tels que la perte d’emploi, un accident, une invalidité ou un décès. Si jamais l’un de ces cas se présente, le prêt souscrit par le bailleur pour l’acquisition du bien immobilier objet de l’investissement sera automatiquement remboursé grâce à cette assurance. Et de permettre aux ayants droit de l’investisseur d’obtenir un logement intégralement payé.

  • La constitution d’un patrimoine

Outre la possibilité de réaliser un investissement sans apport, la loi Mézard peut également permettre de se constituer un patrimoine. Un investisseur peut se constituer un patrimoine en utilisant une partie des impôts économisés et de placer les fruits obtenus avec le bien immobilier à la banque avec un taux supérieur à celui des livrets. À la fin de ses engagements avec le dispositif Mézard, il peut utiliser son bien immobilier à sa propre guise. Il peut revendre son bien immobilier et profiter de plus-values avantageuses ou le garder et augmenter le loyer afin de conserver une rente. Il peut également garder son bien et l’utiliser en tant que résidence principale ou secondaire.


Autres lois de defiscalisation immobilier

 

5. Les autres lois de défiscalisation

De nombreuses lois de défiscalisation immobilières se sont succédé depuis une dizaine d’années qui vont de la loi Scellier jusqu’à la loi Mézard. Ces lois constituent des dispositifs fonciers incitatifs dont le but est de soutenir l’investissement locatif privé avec le bénéfice d’un avantage fiscal. En effet, les lois de défiscalisation permettent de bénéficier d’une réduction fiscale à des conditions et des taux différents. Parmi les lois de défiscalisations, les plus connues figurent :

  • La loi Pinel

C’est un dispositif de défiscalisation immobilière qui consiste dans l’acquisition d’un logement neuf destinée à la location pendant une durée minimum de 6 ans en contrepartie d’une réduction d’impôt sur le revenu. C’est une loi qui porte le nom du ministre du Logement Sylvia Pinel et qui a été mise en place depuis le 1er septembre 2014 sous le gouvernement Valls. Elle était prévue prendre fin en décembre 2017, mais a bénéficié d’une prolongation de 4 ans par le gouvernement. Elle propose une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 63000 euros dont le montant dépend de la durée de la location en contrepartie de l’acquisition et de la mise en location d’un logement neuf situé dans des zones géographiques éligibles. Il convient également de respecter les plafonds des loyers, de ressource du locataire et de la durée locative.

  • La loi Cosse

C’est une loi qui a pour but d’inciter les propriétaires de logements vides pour qu’ils les mettent en location. La loi Cosse a été mise en place depuis le 1er janvier 2017 en remplacement des dispositifs Besson et Borloo anciens. Son principe réside dans la mise en location d’un logement à des personnes à revenus modestes afin de défiscaliser ses revenus locatifs. Le propriétaire doit signer une convention d’intermédiation avec l’Agence nationale pour l’habitat en signe de son engagement. LA loi Cosse peut permettre d’obtenir une réduction fiscale qui peut aller jusqu’à 85 % de ses revenus locatifs.

  • La loi Censi-Bouvard

La loi Bouvard ou Censi Bouvard est une loi de défiscalisation destinée à l’investissement locatif meublé. Elle peut permettre d’investir dans un logement neuf ou rénové en résidences services à caractère social et de le mettre en location pour une durée minimum de 9 ans. Les résidences services concernent les résidences étudiantes, les résidences seniors, pour personnes handicapées ou pour des adultes médicalisés. Ce dispositif peut permettre à un investisseur de bénéficier d’un allègement d’impôts qui peut aller jusqu’à 11 % du prix du bien dans la limite de 300000 euros. Mais également de récupérer intégralement le montant de la TVA.

  • La loi Malraux

La loi constitue également un excellent moyen pour rentabiliser son investissement immobilier. Elle peut permettre à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à l’acquisition et à la rénovation d’immeubles anciens présentant un caractère esthétique et historique et de s’engager à mettre le bien immobilier en location durant 9 ans. La loi Malraux a pour but d’encourager l’entretien du patrimoine immobilier en contrepartie d’une déduction fiscale qui peut couvrir 30 % du montant des travaux effectués dont le plafond est de 400000 euros sur 4 ans.   


 

 

6. Conclusion sur la loi Mézard

En résumé, il existe donc différentes lois qui peuvent permettre d’investir dans un bien immobilier, de le mettre en location et de bénéficier en échange d’une défiscalisation immobilière.

La Loi Mézard est également un dispositif de défiscalisation immobilière qui encourage à la fois l’investissement locatif dans le neuf ainsi que dans la rénovation de logement ancien en contrepartie d’un avantage fiscal. C’est une version améliorée de la loi Pinel avec une conservation de ses avantages et la suppression de ses inconvénients.

 

La loi Mézard a été prévue pour remplacer la loi Pinel qui devait prendre fin en décembre 2017, mais qui a été prolongé de 4 ans et retarde l’application de la loi Mézard. Elle peut permettre de rentabiliser son investissement avec les réductions fiscales accordées, mais également en termes de location, car son zonage cible des zones tendues qui peuvent garantir d’être loué en continu.

Il existe également d’autres dispositifs de défiscalisation qui peuvent permettre à un investisseur de rentabiliser son investissement immobilier comme la loi Pinel, la loi Cosse, la loi Bouvard ou encore la loi Malraux.

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