Investir location meublée  :

Investir location meublée ou répondre à un besoin locatif tout en optimisant sa fiscalité sur ses revenus fonciers.

Dans un environnement où le prix de l’immobilier en France s’envole ou la fiscalité s’envole sur les prélèvements sociaux (15,5% à 17,2%), la location classique revient toujours plus chère et est de moins en moins rentable.

En dehors de la location classique fortement taxée : n’existe-t-il pas une autre solution pour louer avec moins de fiscalité et plus de rentabilité?

Pour satisfaire les nombreux touristes, les étudiants, les salariés ou les entrepreneurs qui sont en déplacement loin de leurs domiciles, la location meublée est devenue un domaine qui intéresse de plus en plus de gens. Un peu plus cher par rapport à certains hôtels ou aux locations vides, mais représentant des avantages qui finalement arrivent à amortir le coût, l’investissement dans la location meublée est un marché assez porteur pour les propriétaires qui savent comment bien procéder et déclarer leurs revenus fonciers en les optimisant.

Quelles sont donc les spécificités d’une location meublée ?

Quels pourraient être les avantages et les pièges à éviter ?

Pour en savoir beaucoup plus, voici un article que nous avons justement consacré à ce sujet.

Sommaire investir en location meublée :

1. Qu’est-ce que la location meublée ?
2. Pourquoi investir en location meublée ?
3. Les pièges à éviter en meublé
4. La rentabilité constatée dans le secteur
5. Conclusion

1. Qu’est-ce que la location meublée ?

La location meublée est un principe de location qui permet aux locataires de vivre convenablement comme s’ils étaient chez eux. Équipé de tous les éléments indispensables, le propriétaire se doit de fournir dans toutes les pièces de l’appartement tous les petits détails qui permettront aux occupants de dormir, de cuisiner et de se laver sans devoir apporter avec eux les accessoires nécessaires. Ainsi, un logement meublé devrait être au moins doté d’une literie avec couverture ou couette, des rideaux ou des volets dans les chambres, des plaques de cuisson, d’un four, d’un congélateur, d’un réfrigérateur, d’une vaisselle en quantité suffisante pour les locataires et de différents ustensiles de cuisine. En outre,  tous les types de meubles qui permettront d’y vivre en toute aisance doivent être mis à la disposition des usagers. Nous pouvons citer en l’occurrence une table, des étagères ou des armoires, des sièges, des luminaires et des matériaux permettant d’entretenir la maison comme il le faut.

Sinon, la location d’un appartement meublé est réglementée  par différentes lois qui doivent être bien respectées. Le propriétaire doit assurer en premier lieu un logement tranquille sans l’escalade contraintes matérielles et coûteuses de devoir l´equiper. Dans ce contexte, il devrait autant que possible éviter de déranger les locataires sauf dans les cas qui sont déjà prévus par la loi comme l’accomplissement de petits travaux de réparations. Les locataires sont aussi en plein droits d’héberger ou de recevoir des proches. Et puis, ils peuvent détenir un animal domestique s’ils le souhaitent. Le propriétaire, quant à lui, ne devrait imposer la réalisation de travaux en toutes circonstances ni sans limitation de durée. Toutefois, il n’est pas responsable de tous les  désagréments que puissent être provoqués par les voisinages comme les nuisances sonores ou les tapages de toutes sortes.

En ce qui concerne les meubles, ils doivent être bien neufs ou du moins en bon état. En revanche, le locataire pourrait compléter le mobilier qui est mis à sa disposition ou le remplacer sauf en cas d’interdiction déjà citée dans le bail. En effet, certains contrats ne permettent pas aux locataires de rajouter des accessoires ou du moins les obligent à informer le propriétaire et à obtenir son autorisation avant de rajouter d’autres équipements. En outre, tous les meubles et les différents accessoires qui ont été mis à la disposition des locataires doivent être bien complets à leurs départs.

Mais lorsqu’on dit location meublée, on entend assez souvent parler du terme LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Ces deux acronymes sont surtout employés dans l’univers de l’investissement immobilier et particulièrement dans celui de l’immobilier locatif. Ce sont des régimes fiscaux qui s’appliquent aux investisseurs immobiliers qui font louer un bien meublé, mais dont les statues et les règles du lmnp représentent une certaine diffèrence. 

Pour le LMNP, les revenus ne doivent excéder 23 000 € par an, ou 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal concerné.

En revanche, le statut LMP s’impose aux investisseurs qui effectuent des recettes supérieures à 23 000 € et que celles-ci excèdent les revenus professionnels du foyer.

Dans ce cas, la location devrait être inscrite au Registre du Commerce des Sociétés (RCS). En outre, le LMP se trouve dans l’obligation de s’immatriculer au Registre du Commerce par le biais du centre de formalités des entreprises.

En ce qui concerne les conditions à respecter pour une location meublée, elles devraient bien suivre tous les décrets définis par la loi pour la location meublée. Pour entrer dans le domaine de l’investissement meublé, il faudrait alors se renseigner sur la loi, la fiscalité et avoir au préalable une certaine idée de la rentabilité possible. Le but est d’être en mesure de bien choisir le statut qui pourrait réellement correspondre à votre investissement locatif meublé.

Ainsi, une location meublée est un logement dans lequel le locataire pourrait s’installer immédiatement. Elle pourrait être une Location Meublée Professionnelle ou Non Professionnelle.

2. Pourquoi investir en location meublée ?

L’investissement dans la location meublée représente de différents avantages qui incitent d’ailleurs de nombreux bailleurs à se tourner vers ce domaine.

En effet, la location meublée est régie par les articles 1714 à 1762 du Code civil qui accordent une grande liberté contractuelle entre le bailleur et le locataire. Ainsi, ils sont à peu près libres de se décider de toutes les conditions de location comme sa durée, le loyer, le montant des charges à fixer ainsi que les éventuels travaux de réparations et toutes les questions relatives au dépôt de garantie et à la durée du préavis.

En revanche, seule la location meublée à titre de résidence principale fait exception à cette grande liberté. Dans ce cas-là, le contrat de bail doit durer au moins un an et dans le cas où le locataire est étudiant, la durée minimale sera de neuf mois.

En ce qui concerne la durée de préavis, elle est de trois mois pour le bailleur. Sinon, au cas où le propriétaire souhaiterait vendre le logement, le locataire en meublé ne disposerait pas d’un droit de préemption sauf si le logement est sa résidence principale.

De ce fait, les propriétaires des locations meublées pourront utiliser régulièrement leurs appartements. En outre, ils peuvent aussi les récupérer ou les revendre. Seule la location meublée à titre de résidence principale représente certaines contraintes juridiques qui d’ailleurs ne sont pas aussi lourdes à comparer à la loi qui encadre les locations vides.

En dehors de la juridiction, l’investissement dans la location meublée représente une fiscalité avantageuse.

Parmi ses différents points forts, les loyers des logements meublés ne sont pas soumis au régime des revenus fonciers, mais plutôt au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Ce dernier représente des conditions beaucoup plus favorables. En effet, le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % s’il effectue des recettes annuelles allant jusqu’à 32 600 €. Et même lorsque les revenus annuels atteignent les 15 000 €, l’abattement est déjà de 30 %. 

Dernière option, si les recettes dépassent les 32 600 €, le propriétaire du locatif meublé sera soumis au régime réel. Ainsi, il devra déclarer ses loyers tout en déduisant les charges relatives à la location comme le frais de notaire, les dépenses de réparation, les frais de gestion et d’assurances, les intérêts d’emprunts ou encore les impôts locaux. Et encore plus, il pourra pratiquer des amortissements, ce qui n’est pas autorisé par le régime des revenus fonciers. Ainsi, il pourra déduire de ses revenus locatifs une partie du prix des locaux et du mobilier de logement. Il est toutefois à souligner que le prix d’acquisition du terrain n’est pas amortissable.

En ce qui concerne l’immobilier, il s’amortit de 10 à 20 % par an pendant une durée de 5 à 10 ans. Le logement, par contre, s’amortit de 2 à 3  % par an pendant une trentaine d’années. À travers ces détails, vous pouvez donc imaginer à quel point les possibilités d’amortissements pourraient être avantageuses pour un bailleur qui s’est investi dans la location meublée.

Un autre point avantageux pour l’investissement locatif meublé serait au niveau de la rentabilité.  Bien que les dépenses relatives à la fourniture des meubles soient assez coûteuses, il s’agit d’un service comme un autre qui se paie. À savoir qu’un logement meublé se loue généralement de 10 à 20 % plus cher qu’un même logement vide. Cependant, cette rentabilité dépend de la durée de location, des caractéristiques des biens, des circonstances de la location et de la situation géographique. Quoi qu’il en soit, le soin apporté au logement, la décoration de l’intérieur et le confort des équipements définissent le plus souvent le montant du loyer et les rentabilités possibles.

En outre, le risque d’impayés en location meublée est beaucoup plus faible par rapport aux locations nues. La location meublée étant assez souvent de courte durée, le locataire paye généralement le loyer à l’entrée et dépose la plupart du temps une garantie équivalente à trois semaines de loyer. Et même pour les périodes beaucoup plus prolongées, les raisons pour lesquelles les locataires occupent un logement meublé sont souvent associées à des situations temporaires. Cela pourrait être le cas d’un étudiant qui va juste finir une année d’étude ou le cas d’un travailleur en mission, ou encore une personne en procédure de divorce qui cherche un logement temporaire. Et finalement, il se pourrait que ce soient des ménages en travaux de réparation qui doivent déménager pour une durée bien déterminée. 

Investir en location meublée représente donc des avantages fiscaux, juridiques et des rentabilités qui sont beaucoup plus intéressantes par rapport à la location d’un logement vide.

Un rendement d’au moins 4% nets/an est parfaitement réaliste.

3. Les pièges à éviter en meublé

Bien que l’investissement dans la location meublée représente plusieurs avantages, il est toutefois important de prendre en considération d’autres revers de l’investissement afin d’éviter toutes possibilités de pertes.

Il est bien vrai qu’un appartement meublé se loue beaucoup plus cher qu’un appartement nu et pourtant, trouver un locataire potentiel n’est pas toujours aussi évident.

Ainsi, optimisez les conditions dans lesquelles se trouve le logement meublé afin que vous puissiez le louer facilement.

Évitez les endroits qui se situent loin des centres-ville, car la plupart des locataires cherchent généralement un lieu d’habitation temporaire qui est assez proche de son lieu de travail ou de son lieu d’étude. Et puis, le prix de la location va dépendre bien évidemment de la localisation géographique de l’appartement. Sinon, évitez les petits studios et optez au moins pour un appartement à deux pièces de 25 à 30 mètres carrés chacun. Vous pourrez également attirer les locataires par des mobiliers du style contemporain, des électroménagers de qualité ou encore des connexions Wi-Fi gratuites. Tous ces petits détails sont assez importants afin que vous puissiez louer votre locatif meublé dans les meilleures conditions.

En outre, ne vous laissez non plus être impressionné par les loyers élevés pour finalement oublier les détails concernant l’achat des mobiliers et les coûts relatifs aux entretiens annuels. Comme les locations meublées reçoivent plusieurs fois des locataires différents, les travaux de réparation sont par conséquent beaucoup plus répétitifs. Sachez également qu’il faudrait toujours louer un logement avec des mobiliers en excellent état.

Ainsi, il faudrait renouveler assez souvent les équipements afin d’attirer de nouveaux locataires. Dans le cas contraire, ils préfèreraient aller à l’hôtel. À savoir que les travaux d’entretien ne concernent pas uniquement les mobiliers, mais ils peuvent aussi se porter sur le logement lui-même. Si vous ne consacrez pas un budget pour les réparations, vous risquez de connaître de sérieux problèmes. Et même si le locataire d’un logement meublé est tenu aux mêmes obligations d’entretien qu’un locataire en nu, un locataire d’une semaine ou d’un mois ne va sûrement pas changer un robinet fuyant ou réparer un internet en dérangement. 

Côté fiscalité :

il faudrait aussi être prudent. C’est vrai les avantages fiscaux sont attractifs, mais il faudrait toutefois bien choisir le statut qui correspondrait le plus à vos revenus annuels. De toutes les manières, louer en meublé professionnel ou non professionnel représente à la fois des avantages et des inconvénients qui devraient être bien étudiés. Pour cela, rien ne vaut le conseil d’un expert qui sera en mesure d’analyser la valeur de vos chiffres d’affaires et d’anticiper les évolutions  possibles des prix de vente, du moins dans les cinq années à venir.

En outre, si la location meublée permet d’éviter le risque d’impayés, la possibilité de vacance locative est pourtant assez élevée. Ce qui pourrait diminuer la rentabilité au cas où celle-ci n’est pas bien contrôlée. Plus le bailleur favorise la location à courte durée, plus le risque de vacance locative devient élevé. Ainsi, il faudrait être assez souple en alternant la location de courte, de moyenne et de longue durée. Pour cela, il faudrait cibler les locataires en fonction de la saison traversée. En début des périodes universitaires, privilégiez les locataires étudiants. Pendant les périodes de vacances, choisissez plutôt des touristes et entre deux locations de longues durées, optez pour des locations à la semaine afin de combler le trou.

Si vous ne savez pas gérer les durées de location et acceptez toutes les opportunités sans anticiper en faisant les bons calculs, il se pourrait que vous traversiez assez longtemps des périodes de vacance locative. Afin de trouver des locataires au bon moment, n’hésitez pas à collaborer avec des agences qui en plus de vous proposer des locataires, pourra également vous donner des conseils qui permettront de mieux rentabiliser votre chiffres d’affaires.

4. La rentabilité constatée dans le secteur

La rentabilité dans le secteur du mobilier locatif est généralement beaucoup plus favorable qu’une location vide. Toutefois, cela dépend des conditions dans lesquelles le propriétaire gère ses affaires. Généralement, elle est de 2 à 7 %, voire beaucoup plus dans certains cas. Pour que vous puissiez calculer votre propre rentabilité, voici quelques bases de calcul qui vous permettraient d’y voir plus clair.

Bien évidemment, un placement est fait pour rapporter. Si vous placez par exemple 100 € et que vous obtenez à partir de ce placement 105 € un an plus tard, la rentabilité annuelle est donc de 5 %. Et c’est exactement dans ce même principe que la rentabilité de l’immobilier locatif fonctionne. Dans tous les cas c’est la rentabilité qui permet de juger si le placement rapporte vraiment bien. Ainsi, l’investisseur doit faire en sorte que son opération immobilière ne va lui faire perdre de l’argent.

Pour connaître la rentabilité locative du meublé  :

il faudrait considérer dans son calcul de base les loyers et le prix du logement. Ces derniers sont indispensables pour déterminer le rendement brut. En outre, il faudrait rajouter les charges et les impôts afin d’obtenir la rentabilité nette. Et si vous intégrez les avantages fiscaux, on parlerait cette fois-ci de la rentabilité nette-nette.

Tout d’abord, la rentabilité brute s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement. Ensuite, il faudrait multiplier le résultat par 100. Dans ce cas-là, on parlerait de rendement brut annuel. Prenons l’exemple d’un studio acheté à 200 000 € qui est loué à 700 € par mois. Il va dons apporter une rentabilité de 4,2 % (700 x 12/200 000 x 100 = 4,2). Bien que cette rentabilité est encore un pourcentage brut, il s’agit d’un bon indicateur pour pouvoir effectuer par la suite un calcul beaucoup plus précis.

Après le calcul de la rentabilité brute, il faudrait procéder au calcul de la rentabilité nette des charges :

Vous allez donc reprendre le calcul précédent, mais cette fois-ci, vous allez enlever au loyer annuel du studio la taxe foncière, le frais de gestion et la valeur des charges non récupérables. Après le même principe de calcul que celui dont nous avons déjà expliqué dans la rentabilité brute, vous allez obtenir un nouveau loyer annuel et la rentabilité nette des charges. De cette manière, vous pouvez avoir une idée beaucoup plus précise du rendement de votre investissement.

Et pour terminer, vous allez procéder au calcul de la rentabilité nette-nette :

Il s’agit donc de la rentabilité nette des charges avec les avantages fiscaux. Ce dernier calcul dépend du profil fiscal du bailleur et de son investissement. Toutefois, cette rentabilité devrait être la plus précise possible afin que vous puissiez partir sur un plan de financement beaucoup plus solide. Lorsque vous faites votre calcul, il faudrait également prévoir les éventuelles vacances locatives. Sinon, vous pourrez également faire des hypothèses de hausse de loyers qui devraient quand même se baser sur des chiffres raisonnables. Et finalement, considérez les avantages fiscaux comme étant un bonus et non pas un objectif recherché.

Pour optimiser encore plus leurs rentabilités, certains investisseurs choisissent de déléguer leurs affaires à une agence. Ainsi, ils pourront se décharger des tâches de gestion et pourront espérer de trouver des locataires avec beaucoup plus de chances. L’agence se chargera donc d’assurer tous les contacts avec les locataires soit les paiements des loyers ou encore les envois des quittances. Et en cas de travaux à faire, ils vont aussi prévenir des entrepreneurs. De même, ils s’occuperont de toutes les contraintes juridiques et fiscales. Sachez toutefois qu’il faudrait compter de 8 à 10 % des loyers et des charges encaissés pour ce genre de service.

Ainsi, rien ne vaut de bien se renseigner, de faire ses propres calculs, de comparer les charges possibles et de jouer la concurrence. Pour cela, demandez toujours conseil à un gestionnaire de patrimoine afin que vous puissiez opter pour la meilleure solution.

La rentabilité en location meublée est plutôt avantageuse toutefois il faudrait partir sur de bonnes bases de calcul afin de l’optimiser encore plus.

5. Conclusion sur l’investissement en location meublée

Les avantages investir location meublée :

• Les avantages juridiques
• Les avantages fiscaux
• La rentabilité
• Le risque d’impayé moins élevé

Les inconvénients investir location meublée :

• Les travaux d’entretiens répétitifs
• Les contraintes liées à la recherche des locataires potentiels
• Le risque de vacance locative
• Le choix des statuts fiscaux approprié

Les points à retenir dans cet article

• La location meublée représente de nombreux avantages par rapport à la location vide

• Bien qu’elle soit avantageuse, il faudrait quand même éviter certaines erreurs :

• Partir sur une bonne base de calcul permettrait d’optimiser encore plus la rentabilité : quels coûts réels?
• Si vous ne savez pas gérer vos biens, vous devez être épaulé par une agence avec l’appui d’un comptable pour le statut LMNP.
• Vous pouvez également demander conseil à un bon gestionnaire de patrimoine pour mieux vous guider.