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investissement hôtelier bonne ou mauvaise idée pour investir?

investissement hôtelier bonne ou mauvaise idée pour investir?
par cyril jarnias - le 17 mars 2019

Investissement hôtelier bonne ou mauvaise idée pour de l’immobilier avec du rendement?


Investissement hôtelier, les particuliers ont le choix entre différentes solutions d’investissement pour diversifier leurs portefeuilles. L’investissement dans l’hôtellerie est un placement qui attire de plus en plus les particuliers en raison de sa fiabilité et le taux de rendement qu’il peut procurer.

L’hôtellerie est un secteur dynamique qui dispose de nombreux atouts. Un investisseur en quête d’une rentabilité plus élevée peut envisager l’investissement hôtelier en alternative à l’investissement locatif.

L’investissement hôtelier devient plus attractif aujourd’hui avec des tickets d’entrée plus abordables.

Maintenant, quels sont les avantages et surtout les inconvénients pour ce type d’investissement?

 

De nombreux véhicules financiers peuvent aujourd’hui permettre d’investir dans des murs d’hôtels ou des fonds de commerce.

Si l’investissement hôtelier a toujours été réservé aux institutionnels ou aux investisseurs fortunés, c’est aujourd’hui un investissement accessible aux particuliers par la souscription de produits hôteliers avec des fonds ou des véhicules dédiés.

Cet article est en mesure de vous éclairer sur toutes les informations à connaître si vous envisagez d’investir dans l’hôtellerie et de répondre à la question si l’investissement hôtelier est une bonne ou une mauvaise idée.

 


Sommaire investissement hôtelier :

  1. Activité hôtelière en 2017 et perspectives de croissance 2019
  2. Les véhicules financiers d’investissement
  3. Les avantages et les contraintes
  4. Les autres solutions pour investir dans l’immobilier et se diversifier
  5. Conclusion

activité hôtelière en 2017

1. Activité hôtelière en 2017 et perspectives de croissance 2019

Après avoir enregistré des baisses significatives de fréquentations et de prix moyens en 2016 en raison des attentats à Paris et à Nice, l’activité hôtelière enregistre une progression des chiffres d’affaires en 2017 grâce au regain de la fréquentation touristique. La France demeure la première destination touristique internationale avec 89 millions de visiteurs en 2017, soit une hausse de 6 % par rapport à 2016 selon l’Organisation mondiale du tourisme.

L’année 2017 est placée sous le signe de la reprise pour l’industrie hôtelière qui enregistre à la fin 2017, toutes gammes confondues, une hausse de fréquentations de 4 % par rapport à 2016.

Les taux d’occupation sont dynamisés par le retour de la clientèle étrangère, les activités du congrès et la reprise économique sur les segments loisirs et business.

 

 

L’ensemble des segments sont en hausse par rapport à 2016 avec 2 % sur l’hôtellerie super-économique et de 5 % sur le milieu de gamme.

L’hôtellerie parisienne connaît une hausse de 1% du prix moyen ainsi qu’une progression de son taux moyen de 8 %.

 

Le chiffre d’affaires hébergement augmente de 9 % par rapport à 2016 et la Côte d’Azur enregistre +3 % du taux d’occupation fin 2017.

Le chiffre d’affaires hébergement en régions progresse également de plus de 2 % sur l’ensemble des catégories avec 1 % sur l’hôtellerie économique et 3 % dans le haut de gamme.

Les perspectives de croissance dans le secteur hôtelier dont Paris et la Cote d’Azur sont plutôt optimistes. La dynamique économique générale ainsi que le renforcement de l’attractivité de la destination avec les nombreux évènements programmés à court ou à long terme comme la perspective des Jeux olympiques de 2024 ou la Coupe du monde de Rugby en 2023 qui vont contribuer à la croissance du secteur hôtelier.

Que ce soit dans les grandes villes comme Paris, la région francilienne et Nice ou dans les grandes agglomérations régionales, le marché français peut donc offrir de belles perspectives aux investisseurs pour dénicher le bon actif.

Pour maintenir le dynamisme touristique, il est nécessaire de réinventer le produit hôtelier qui est figé dans des structures codifiées.

 

En effet, pour séduire et surprendre le consommateur touristique qui est plus exigeant qu’autrefois, il est indispensable de repenser les offres et mettre l’accent sur les nouveautés technologiques.


véhicules financiers hôteliers

 

2. Les véhicules financiers d’investissement dans l’hôtelier :

L’investissement hôtelier est un actif de diversification qui séduit de plus en plus les particuliers. En effet, les possibilités d’investir dans l’hôtellerie tendent à se multiplier et il est désormais possible pour un particulier d’investir partiellement dans un hôtel par la souscription de produits hôteliers avec des fonds ou des véhicules financiers dédiés. Il est possible d’investir dans un établissement hôtelier existant en achetant seulement les murs, uniquement le fonds de commerce ou les murs et le fonds de commerce à la fois.

Les fonds communs de placement :

Il est possible d’investir dans des hôtels avec des fonds communs de placement. C’est un bon moyen de diversifier ses placements qui consiste à investir des fonds sans avoir besoin de devenir propriétaire de l’établissement tout entier ou d’en assurer la gestion. Il s’agit d’investir dans un portefeuille diversifié de participation afin de le placer de manière spécifique à travers les FIP, FPCI et les FPCR.

L’achat d’un fonds peut se faire par l’intermédiaire de sa banque ou d’un courtier et nécessite l’acquittement de frais d’entrée de 3 % du montant investi. L’investissement peut se faire à travers un PEA, un PEA-PME ou une SCPI et la majorité des fonds sont diversifiés afin de minimiser les risques. En effet, l’atout de l’investissement dans des fonds de placement consiste à donner aux particuliers l’accès à des opérations mixtes avec l’expertise de l‘administrateur des fonds. Il permet également de devenir copropriétaire des hôtels achetés dans le cadre d’une levée de fonds. Toutefois, l’investisseur n’a pas la possibilité de choisir le bien qui est sélectionné par le soin de l’intermédiaire.

Les FIP ou Fonds d’investissement de Proximité :

Ils peuvent investir dans l’hôtelier.

Ils pourront convenir à des investisseurs qui désirent profiter des avantages fiscaux dès leur entrée et permettent d’investir dans des PME régionales à hauteur de 60 %. Ils peuvent conférer au souscripteur une réduction de 25% en 2019. L’investisseur bénéficie d’une exonération des plus-values et de l’impôt sur le revenu après les 5 années de détention obligatoires. La durée moyenne de l’investissement va de 5 à 7 ans et peut générer un rendement entre 5 et 6 %.

Les SCPI  :

 

Elles sont des véhicules qui s’inscrivent dans une logique purement immobilière, car ils permettent d’investir uniquement dans les murs.

C’est un moyen d’investir dans l’hôtellerie de manière sereine et peut convenir aux investisseurs en quête de rendements sécurisés. L’achat de part dans une société civile de placement immobilier ou SCPI peut permettre d’obtenir un rendement qui peut aller jusqu’à plus de 6%. Il n’y a pas de distribution de revenus, mais seulement des plus-values de cession à terme.

Les plus-values sont exonérées d’impôt sur le revenu, mais pas de prélèvements sociaux. La distribution des revenus n’interviendra qu’à la dissolution du fonds, sept à neuf ans plus tard.

Le crowfunding hôtelier :

C’est un type de placement qui peut offrir la possibilité à des particuliers de participer dans des projets hôteliers.

Il est possible de se positionner sur ce type d’actif par l’intermédiaire d’une plateforme spécialisée comme TheGoodInvest, Wiseed ou Ulule par la souscription de titres financiers ou obligations.

En contrepartie de son investissement, le particulier devient propriétaire d’actions et bénéficie de nombreux avantages. Il touche ensuite son capital avec les intérêts au moment du débouclage de l’opération. Ce type d’investissement est ouvert non seulement aux grands investisseurs, mais également aux investisseurs classiques avec une souscription minimale qui peut varier entre 1000 et 15000 euros.

Le crowfunding hôtelier offre la possibilité d’investir auprès de grands groupes, mais aussi de soutenir des PME. La durée de l’investissement ainsi que le taux de rendement prévisionnel annuel sont fixés dès le début dans le contrat. Un placement en crowfunding peut offrir un rendement entre 9 et 12 % par an

La démarche pour investir consiste simplement à souscrire en ligne sur la plateforme de crowfunding de son choix et signer électroniquement son bulletin de participation. Ce type de placement comporte une part de risque comme la perte totale ou partielle du montant investi en cas de faillite du promoteur immobilier. Avant de prendre la décision de souscrire, il est donc indispensable de choisir une plateforme agréée par l’AMF, de cibler des projets solides et viables, de s’assurer de la capacité de gestion du promoteur et de s’intéresser de près à l’emplacement du programme. 

 

Investir dans une résidence hôtelière en LMNP :

Il est également possible pour un particulier d’acheter un appartement dans une résidence hôtelière sous le régime fiscal LMNP et de bénéficier d’une réduction d’impôt de 25 %, un remboursement de la TVA lors de l’achat et une garantie de 4,4 % sur 20 ans. L’investisseur devient propriétaire du bien acheté qui va s’ajouter à son patrimoine immobilier personnel. Il perçoit un revenu sur la base de l’ensemble des locations et n’a pas à se préoccuper d’une éventuelle carence locative. L’investisseur signe un bail commercial avec la société gestionnaire et s’engage à louer le bien pendant une durée d’environ 9 ans. La société s’engage en échange à se charger de la gestion du bien, à maintenir le remplissage au maximum du bien et verser un loyer à l’investisseur chaque trimestre.

Il convient avant de prendre la décision d’investir dans une résidence hôtelière de s’assurer de l’attractivité de celle-ci afin de garantir le taux d’occupation et la pérennité de l’investissement. Il est indispensable de s’enquérir de ses accès, la qualité des services proposés, la présence d’activité économique dynamique, d’attractions touristiques, ou d’évènements ponctuels tels que salons, colloques ou festival qui peuvent susciter des déplacements professionnels ou touristiques réguliers.

Investir dans une résidence de tourisme :

 

Un particulier peut également acquérir un ou plusieurs logements dans une résidence de tourisme. Une résidence de tourisme étant un ensemble immobilier locatif destiné à accueillir une clientèle touristique ou d’affaires dans des espaces de vie confortable avec des équipements ou des services communs à disposition. C’est un moyen d’allier l’investissement dans la pierre et le plaisir, car investir en résidence de tourisme permet de profiter de son bien avec un usage personnel quelques semaines dans l’année. Il peut s’agir d’appartements dans une station de sports d’hiver ou au bord de la mer, de complexes avec piscine, une salle de sport, avec de l’animation ou de bungalows à la campagne disposant d’un parc aquatique et d’autres équipements dédiés à la famille.

Le statut de loueur meublé non professionnel ou LMNP confère à l’investisseur le droit d’amortir son investissement tous les ans, mais également de créer un déficit foncier qui va se déduire des revenus imposables des propriétaires. Il est en outre possible de financer l’investissement à 100 %, car les banques en raison de la simplicité de la formule qui est en mesure de les rassurer surtout avec des sociétés renommées.

Investir dans une résidence de tourisme permet également de percevoir des revenus avec le minimum de carences locatives, car le loyer est versé trimestriellement avec ou sans locataire.

Toutefois, avant d’investir, il est nécessaire de s’assurer de la demande touristique dans la zone d’emplacement de la résidence, les services proposés qui doivent être nombreux et de qualité et la connaissance de son métier par le gestionnaire ou l’exploitant en charge de la résidence. Ces précautions sont en effet primordiales pour la solidité de l’investissement.


avantages et contraintes hôteliers

 

3. Les avantages et les contraintes de l’hôtelier

L’investissement dans l’hôtellerie est un marché porteur de plus en plus prisé par les investisseurs.

Les avantages :

 

En effet, investir dans un hôtel confère de nombreux avantages :

  • C’est un marché fiable

Le secteur de l’hôtellerie française est une valeur sure en raison de son dynamisme et de sa croissance pérenne. Le nombre des touristes et de visiteurs est en augmentation et la France demeure la première destination touristique mondiale avec 89 millions de visiteurs en 2017. L’industrie hôtelière a prouvé sa robustesse après la période de crise de 2015 et de 2016 avec le retour de la fréquentation touristique. C’est en outre un investissement performant qui peut donner lieu à des perspectives de rendements moyens supérieurs à 4% nets par an sous réserve d’un bon emplacement et d’une bonne exploitation.

Rentabilité sur l’investissement hôtelier

Placement

Rendement annuel moyen estimé/risque

Parts d’une Société Civile de Placement immobilier ou SCPI

4 à plus de  6% (risque prudent ou équilibré)

Fonds d’investissement de proximité ou FIP

> 5% (très risqué)

FPCI et FPCR

> 5% (très risqué)

Crowfunding ou financement participatif

5 à 12 % (très risqué)

Résidences hôtelières

4% (risque prudent)

Résidences de tourisme

4% (risque prudent)

  • C’est un secteur d’investissement intéressant

L’investissement hôtelier séduit les investisseurs, car c’est un placement simple qui peut répondre à ses attentes. Notamment la rentabilité dynamique qui est assurée par une forte demande, une clientèle diversifiée, la stagnation du parc hôtelier; mais également la liquidité des investissements, la limitation des risques avec l’expertise d’un groupe solide et la tangibilité de l’investissement.

  • C’est un outil de défiscalisation

L’investissement hôtelier peut permettre de bénéficier d’un régime fiscal favorable. En effet, c’est un investissement économique qui entre dans le champ d’application de la loi TEPA. Il est également possible dans le cadre des FIP et FCPI investissant dans l’hôtelier de bénéficier d’une réduction de son impôt sur le revenu de 25% en 2019 du montant versé au capital d’une PME dans la limite de 9000 euros pour une personne seule avec une souscription au capital de 50000 euros ou dans la limite de 18000 euros pour un couple marié avec une souscription au capital de 100000 euros. L’investisseur peut en outre bénéficier d’une exonération de ses impôts sur les plus-values éventuelles lors de l’échéance du fonds.

Les contraintes :

 

Comme tout investissement, l’investissement dans l’hôtellerie n’est pas exempt de risque. En effet, un rendement élevé comporte a priori un risque sensible. Il est indispensable de se montrer vigilant notamment face aux risques spécifiques au secteur de l’hôtellerie. Il faut s’assurer que le bien soit situé à un bon emplacement et vérifier la capacité de l’exploitant pour pouvoir assurer une bonne gestion de l’hôtel. Il faut également prendre en compte de l’environnement conjoncturel qui peut influer sur son investissement comme les grèves, les attentats ou les inondations qui peuvent faire baisser la fréquentation d’un hôtel et impacter sur le chiffre d’affaires et donc sur la rentabilité.

Il faut également considérer la concurrence des plateformes d’intermédiation touristiques ainsi que la pression des comparateurs et des sites de réservations en ligne.


autres solutions immobiliers

4. Les autres solutions pour investir dans l’immobilier et se diversifier

Il existe d’autres solutions pour investir et diversifier ses placements pour un investisseur à la recherche d’un rendement plus élevé, notamment :

  • Investir dans l’immobilier à l’étranger en Bulgarie

Il est tout à fait possible d’envisager un investissement immobilier en Bulgarie, un pays d’Europe du Sud qui est doté d’une situation géographique privilégiée. C’est un pays favorable aux affaires avec un taux de croissance positif et peut offrir une bonne opportunité aux investisseurs étrangers qui veulent faire des profits dans l’immobilier. Le prix au mètre carré qui est de 1000 euros est parfaitement abordable et est 4 fois moins cher qu’en France. Par ailleurs, un étranger peut acheter directement un appartement destiné à la location. Il est possible d’obtenir un rendement de 5,5% en 2019 si en France le rendement que l’on peut espérer n’est que de 2 %. La fiscalité en Bulgarie a en outre subi des changements dans le but d’attirer les investisseurs étrangers avec la simplification des procédures et la baisse des impôts. Les propriétés locatives sont assujetties à une taxe sur le revenu de 10 % et la taxation sur les plus-values immobilières est de 10 %. Les investisseurs ont le choix entre une grande variété de choix dans l’emplacement du bien : en bord de la mer noire, à la montagne, et autres. Mais également dans le type de bien qui va du studio à la villa de haut standing.

  • Investir dans les résidences seniors en LMNP

Investir dans les résidences seniors peut également constituer une opportunité pour un investisseur d’obtenir un bon rendement et de profiter en même temps d’un cadre fiscal avantageux. C’est un marché sûr en raison de l’allongement de l’espérance de vie, de l’augmentation du nombre des personnes âgées qui sera de 50 % d’ici 2040 selon l’INSEE et l’accroissement de la demande de logement pour seniors. Un investisseur peut acquérir un ou plusieurs logements dans une résidence de service seniors et bénéficier de la réduction d’impôts Censi-Bouvard de 11 % hors taxe du prix d’acquisition du bien sur 9 ans dans la limite de 300000 euros d’investissement par an. Il est possible d’investir dans un bien d’occasion ou un bien neuf dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement. Investir dans une résidence de services seniors peut permettre d’obtenir des rendements attractifs de 4% en moyenne à condition de bien choisir l’emplacement du bien, la qualité du gestionnaire et la qualité du bail pour la répartition des charges. Investir dans les résidences seniors en LMNP permet de percevoir des loyers tous les trimestres sans avoir à se soucier de la gestion qui est totalement prise en charge par la société gestionnaire de la résidence.


 

5. Conclusion sur l’investissement hôtelier

L’investissement dans l’hôtellerie est à la fois un moyen de diversifier ses placements et un outil de défiscalisation. Investir dans un hôtel peut permettre de réduire à la fois son ISF et son impôt sur le revenu. C’est également un investissement qui peut permettre d’obtenir des rendements attractifs qui peuvent être en moyenne de 4 %.

Il peut donc être intéressant d’investir dans un hôtel que ce soit un grand groupe ou une PME, car c’est un investissement fiable qui porte sur un marché croissant et dynamique.

Toutefois, ce n’est pas un placement exempt de risques, notamment ceux qui sont liés à l’emplacement du bien, la gestion de l’établissement, les risques liés à l’environnement conjoncturel ainsi que la concurrence féroce des plateformes d’intermédiation touristique.

Les avantages de l’immobilier Hôtelier :

Une gestion de A à Z par le gestionnaire

La possibilité d’amortir son investissement en LMNP

Un coût d’achat raisonnable autour de 100000 euros HT

Une rentabilité nette en moyenne de 4%

Les inconvénients des résidence hôtelières : 

La dépendance à la conjoncture économique

Les coûts d’entretien compte tenu de la rotation importante de votre « appart hôtel »

La concurrence exacerbée des logements en « airbnb »

Le choix du gestionnaire : capitale pour être certain d’avoir un bon gestion de son bien

Le prix d’achat accessible mais qui suppose des loyers faibles si on n’achète pas plusieurs biens.

 

En résumé sur l’investissement hôtelier,

Un ticket d’entrée accessible pour un rendement des plus corrects mais des risques en matière de gestion, conjoncturelle et de gestion qui supposent de diversifier ses achats sur plusieurs biens.

Donc, si vous recherchez d’autres alternatives pour investir et diversifier vos placements, il existe d’autres solutions qui peuvent aussi permettre d’obtenir des rendements attrayants  :

comme envisager la possibilité d’investir dans l’immobilier à l’étranger ou,

investir dans l’immobilier sous le statut de Loueur meublé non professionnel avec des résidences de services seniors ou autres.

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