Investir à Fuerteventura entre soleil et rendement

Investir à Fuerteventura comporte actuellement plusieurs avantages. L’Espagne est reconnue pour sa forte potentialité touristique. Mais parmi ses îles, c’est Fuerteventura qui attire le plus de monde. Magnifiques plages de sable blanc, climat favorable toute l’année, reconnue d’ailleurs comme le meilleur d’Europe, proximité avec la France, pas de pollution,… cette île est prisée par les touristes européens et du monde entier. On dit que dans l’île, on est en Afrique tout en restant en Europe.

Fuerteventura : position géographique favorable en Europe, températures agréables toute l’année et potentiel touristique. L’immobilier a encore de beaux jours devant lui mais à quel prix pour quel rendement?

Mais les investisseurs trouvent également en Fuerteventura des opportunités à saisir. L’immobilier est le secteur qui y marche le plus en ce moment. Et pour preuve, plus d’un millier d’étrangers par semaine acquièrent un bien immobilier en Espagne, y compris à Fuerteventura. Et malgré la hausse du mètre carré, le marché de l’immobilier se porte encore très bien.

Mais quelles sont les particularités de cette île ? Pourquoi représente-t-elle une destination privilégiée pour les touristes et les investisseurs ? Je vais tenter de répondre à ces questions dans cet article.

Mise à jour immobilier  (05/01/19) :

L’immobilier sur Fuerteventura peut être attractif notamment pour des investisseurs qui veulent aussi en profiter pour les vacances.

Maintenant, les prix s’envolent et le rendement aujourd’hui oscillent autour de +/- 6% nets avec des prix supérieurs à 100000 euros pour un grand studio dans les meilleures zones.

Il faut pouvoir réagir vite car les biens partent très vites et les prix montent tout aussi vites sans pouvoir garantir ces 6% nets de fait.

N’oublions pas que Fuerteventura n’est pas une île gigantesque, les nouvelles constructions se font rares et les vendeurs sont « gourmands » ou rares.

Enfin, la fiscalité espagnole reste élevée.

Je vous invite à découvrir les nouvelles opportunités en immobilier pour 2019.

Ma nouvelle chronique BFM sur les opportunités dans l’immobilier  sur BFM Business Intégrale placements.

Découvrir Fuerteventura

Si vous êtes amateur de tourisme, vous connaissez sûrement les îles Canaries, ces îles d’Espagne. Mais avez-vous déjà entendu parler de Fuerteventura ?

• Identité de Fuerteventura

Cette île a été autrefois connue sous le nom de « Fortaventure ». C’est dans l’océan Atlantique et parmi les sept îles Canaries que l’île Fuerteventura se situe. Cela fait donc d’elle une île d’Espagne. Sa  capitale est Puerto del Rosario. En outre, elle appartient à la province de Las Palmas. De par sa taille, 1660 km², elle est la deuxième île de l’archipel après Ténériffe. Cette île a été reconnue par l’UNESCO « réserve de biosphère » le 26 mai 2009.

Cette île est située à 100 km environ de la Grande Canarie. Par ailleurs, il n’y a que 97 kilomètres qui la séparent des côtes sud-est marocaines, ce qui fait que Fuerteventura est l’île de l’archipel canarien la plus proche de l’Afrique. En 2015, il y avait à dans l’île un nombre de 107.367 habitants, ce qui la met au quatrième rang des îles les plus peuplées de l’archipel Canaries.

• Géographie de Fuerteventura

Fuerteventura est étendue sur une superficie de 1660 km. Du nord, à Corralejo, jusqu’au sud-ouest, à la pointe de Jandia, l’île mesure 120 km environ. Sa largeur maximale est de 30 km, et le minimum se trouve entre l’isthme de La Pared et la presqu’île de Jandia avec une distance d’environ 5 km. Le pourtour de l’île mesure à peu près 320 km, dont plus de 50 km de plages.

Fuerteventura est, comme les autres îles de l’archipel canarien, d’origine volcanique. Elle est caractérisée par ses dunes et ses terres désertiques et arides. C’est sur la presqu’île Jandia que se trouve le point culminant de l’île, nommé le Pico de la Zarza (traduit en français « le pic de la ronce ») qui a une altitude de 812 mètres.

À cause du chergui, vent chaud qui vient du Sahara, il fait presque toujours chaud au Fuerteventura. Néanmoins, son climat est agréable, car toute l’année, il fait beau et lumineux. Comme l’île se situe près de l’équateur et que le vent africain Kalima souffle jusqu’à elle, le climat est doux et la température atteint en moyenne entre 18°C et 24°C pendant toute l’année, avec en moyenne 3000 heures d’ensoleillement. Quant à la température de l’eau, elle oscille entre 19°C et 24°C. En hiver, la température descend rarement en dessous de 18°C, ce qui fait que vous pouvez très bien vous baigner en plein mois de décembre. Quel que soit donc le mois de l’année, vous pouvez visiter l’île. Mais sachez que les mois les plus chauds se situent du juillet à septembre durant lesquels la température peut atteindre 30°C.

Six communes composent la Fuerteventura. Il s’agit de Betancuria, Antigua, Pájara, La Oliva, Tuineje et Puerto del Rosario.

• Histoire de Fuerteventura

Fuerteventura était déjà habitée dès le premier millénaire av. J.-C.. Selon les historiens, les premiers habitants étaient probablement venus d’Afrique du Nord. Il s’agit des Majoreros ou Guanches qui parlaient une langue proche de celle que parlent les Berbères. Ces habitants vivaient des coquillages et de la pêche. Et grâce à l’élevage de chèvres, ils pouvaient produire du fromage et manger de la viande. Une des traces de la culture que pratiquait cette ancienne civilisation, et qui a été conservée est les momies. À cette époque, deux royaumes existaient dans l’île : au nord, il y avait Maxorata, et au sud Jandia.

Outre les Guanches, d’autres peuples ont connu Fuertevantura à l’instar des Phéniciens qui y sont arrivés aux environs du XIe siècle av. J.-C.. Et vers 570 av. J.-C., pendant qu’il effectuait le voyage jusqu’au Golfe de Guinée, Hannon le navigateur qui était Carthaginois, a aussi connu l’île. Une description de l’île a été faite au Ier siècle av. J.-C. par le roi Juba II de Numidie. Et suite aux visites des Grecs et des Romains, Fuerteventura a déjà porté différents noms comme Herbania et Planaria.

Jusqu’au XIVe siècle, plusieurs peuples ont successivement visité cette île. Il s’agissait des Arabes, des Florentins, des Génois, des Espagnols, des Catalans, des Vénitiens, des Andalous, des Majorquais, des Basques, des Portugais,… Mais aucuns d’entre eux ne s’y établirent définitivement. Le nom Forte Ventura apparut pour la première fois dans une carte du majorquais Angelino Dulcert en 1339, ce qui a conduit à l’arrivée d’une expédition majorquine sur l’île en 1342.

Gadifer de La Salle et Jean de Béthencourt ont conquis l’île en 1404. Mais en 1424, ils ont fait allégeance à la couronne de Castille. À partir de là, Fuerteventura est devenue une île espagnole. En 1456, la féodalité a été instaurée dans l’île par Diego Garcia de Herrera et ne sera abolie qu’en 1836. En 1740, les Anglais ont tenté de conquérir Fuerteventura, mais ont dû abandonner après avoir essuyé plusieurs défaites.

En 1852, le port franc a été établi et ne sera abrogé qu’en 2001. En 1912, les îles de l’archipel canarien sont devenues autonomes. Les premiers touristes débarquent dans l’île en 1966. En 2002, les îles des Canaries ont adopté l’Euro comme unique monnaie.

• Économie à Fuerteventura

L’économie des villes qui composent Fuerteventura est principalement basée sur le tourisme du fait de son climat agréable toute l’année et de ses 152 plages. Mais il y a également la culture de céréales et de légumes ainsi que la pêche.

Puerto del Rosario est la capitale économique et administrative de l’île. Mais du point de vue culturel et touristique, cette ville est moins intéressante. Le gouvernement, l’administration et la plupart des activités commerciales sont à Puerto del Rosario.

Tous les sports nautiques peuvent être pratiqués dans l’île, et les endroits et lieux remarquables à visiter ne manquent pas. Il est à savoir que les principaux lieux que les touristes aiment sont situés à Corralejo, Caleta de Fuste, Betancuria, Punta Jandia et Antigua. Et pour se loger, toutes les municipalités de l’île disposent d’auberges, d’appartements, d’hôtels, de maisons d’hôte,… pour accueillir les touristes.

Pour communiquer avec les locaux, sachez que la langue officielle de l’île est l’espagnol. Mais dans les lieux touristiques, l’anglais est très utilisé, ainsi que l’allemand. Malheureusement, le français n’est parlé que par une minorité.

• Comment se déplacer dans l’île

Fuerteventura fait partie de l’espace de Schengen, ce qui fait que les Européens sont libres d’y circuler seulement avec une carte d’identité. Pour atteindre Fuerteventura, vous pouvez y aller par avion et atterrir à l’aéroport international qui se trouve dans la capitale Puerto del Rosario. À savoir qu’il y a 4 heures d’avion qui séparent la France de cette île. Mais vous pouvez également arriver dans l’île depuis l’Espagne ou les îles voisines par la mer.

Pour se déplacer à l’intérieur de l’île, la location d’un véhicule est la meilleure option pour profiter de l’île tout entière. Par ailleurs, plusieurs lignes de bus desservent l’île au cas où la location de voiture ne vous tente pas. Enfin, il y a le taxi, mais c’est le moyen de locomotion le plus onéreux.

• Le coût de la vie à Fuerteventura

Le coût de la vie dans cette île est en moyenne 32% moins cher qu’en France. Pour comparaison, voici une liste de quelques biens et services à Fuerteventura :

• Œuf : 1,9 € / pièce
• Tomates : 0,8 € / kg
• Pommes de terre : 1 € / kg
• Lait : 0,7 € / Litre
• Ticket de bus : 1,2 €
• Taxi : 1 € / km
• Essence : 0,8 € / Litre
• Électricité : 56 € / mois

Néanmoins, la nuitée dans les hôtels coûte à peu près les mêmes tarifs qu’en France. En moyenne, le une nuit dans un hôtel 4 étoiles vaut 148 € (ce qui peut descendre à 60 € et atteindre 999 €). Dans un hôtel 1 étoile, vous paierez 65 € en moyenne.

Avec ses eaux turquoise, son climat doux toute l’année et son paysage hors du commun qui rappelle l’Afrique, Fuerteventura constitue une des destinations les plus appréciées d’Europe. Et avec un coût de la vie plus bas qu’en France, l’île attire les retraités, les vacanciers et les investisseurs.

Des locataires solvables potentiels!

Le marché de l’immobilier

Pour créer du patrimoine, il est conseillé d’investir dans l’immobilier. Posséder des biens à l’étranger, vous permettra d’avoir d’autres sources de revenus mensuelles, et des plus-values quelques années plus tard à la revente. C’est donc un placement rentable et sûr si vous savez comment faire. Il constitue également un excellent moyen pour assurer sa retraite et transmettre un patrimoine à ses proches.

L’Espagne est encore aujourd’hui un des meilleurs endroits en Europe pour investir en pierre. Dans ce pays, les investisseurs bénéficient d’un meilleur prix par rapport en France, ainsi que d’une fiscalité avantageuse. Le prix attractif est une conséquence de la crise économique de 2008 durant laquelle les prix des biens immobiliers ont été divisés par deux. Aujourd’hui, bien qu’il y ait des hausses tarifaires, les bonnes affaires existent encore en Espagne, surtout dans les îles Canaries. Et selon les professionnels de l’immobilier qui résident dans ce pays, le dynamisme du marché immobilier d’Espagne durera encore au moins jusqu’en 2020.

Les îles Canaries sont idéales pour des investissements dans la pierre en Espagne. Ces îles sont à considérer du fait que le taux de remplissage des logements reste stable tout au long de l’année. La raison pour cela est que ces terres de paradis sont prisées par les touristes. Pour preuve, il y a plus de 100 vols par jour qui viennent de tous les pays d’Europe et qui atterrissent dans l’archipel canarien.

Dans les îles Canaries, la baisse des prix après la crise de 2008 a été de l’ordre de 25% en moyenne. Investir dans ces îles est donc intéressant, d’abord parce qu’elles sont proches de la France, le prix des billets d’avion est accessible et la demande d’hébergement est constante durant toute l’année. Mais le point le plus important est la rentabilité. Sachez que pour un bon investissement, la rentabilité ne descend pas au-delà de 5% par an, et certains logements font même gagner 10% par an à leurs propriétaires.

À l’achat, le prix du mètre carré d’un bien immobilier à Fuerteventura se situe entre 1764 € et 2190 € en juillet 2018. Mais cela peut considérablement baisser ou augmenter selon l’emplacement et la nature du bien (appartement, studio, maison,…). Sachez que les villes les plus chères sont La Oliva, Antigua et Pájara. Mais en moyenne, on peut dire que le prix d’un appartement est trois à quatre fois moins cher qu’à Paris. À Fuerteventura, si vous avez entre 90.000 € et 115.000 €, vous pouvez avoir un appartement en bord de mer, avec une surface habitable d’environ 30 à 40 m². En France, que pouvez-vous avoir à ce prix ? Pour un appartement à Paris, le mètre carré coûte entre 7080 € et 12.630 €, voyez vous-même la différence. Néanmoins, les tarifs pratiqués dans l’île sont plus élevés qu’en Bulgarie, un autre pays où l’immobilier est très attractif. Là-bas, le prix moyen du mètre carré est d’environ 1068 €.

Les logements saisonniers sont donc rentables à Fuerteventura si vous voulez investir dans les zones touristiques. Mais la location à l’année est également intéressante, surtout dans les nombreuses zones résidentielles de l’île. Trouver la bonne affaire est donc la meilleure façon de rentabiliser votre investissement. Pour ce faire, le mieux est de faire appel à un chasseur immobilier qui connait la région et le marché.

Le marché immobilier à Fuerteventura est encore attractif et le prix du mètre carré est trois à quatre fois moins cher qu’à Paris. Pour un bon investissement, vous pouvez avoir un taux de rentabilité de 5% à 10% par an.

Le taux d’occupation sera en moyenne de 40 semaines par an.

Budget : de l’ordre de 90000 euros pour au moins 30 m carré.

Attention : les prix bougent vites et la fiscalité espagnole à 2 chiffres est là!

Les taxes à Fuerteventura

Les avantages fiscaux sont nombreux dans cette île. Parmi eux, on peut citer l’impôt sur les sociétés qui fait partie des plus bas d’Europe et la TVA a un taux de moins de 7%. Pour les impôts fonciers, comptez 150 € à 250 € si vous avez des appartements, et 350 € à 500 € s’il s’agit de villas.

En Espagne, il y a environ 4 points de moins en pression fiscale par rapport aux pays voisins. Mais dans les îles Canaries, la fiscalité est plus avantageuse du fait de son régime fiscal et économique spécial. En effet, dans la Zone Spéciale Canaries, l’impôt sur les sociétés est de 4% alors qu’il est de 30% dans le Régime général.

Grâce à la Réserve pour Investissements aux Canaries, l’assiette imposable pour l’impôt sur les sociétés peut atteindre un pourcentage de 90% des bénéfices non distribués.

Vous ne payez pas d’impôt sur les transferts patrimoniaux et actes juridiques documentés si vous acquérez, constituez ou augmentez des biens d’investissements.

L’IGIC a un taux de 5%. Toutefois, sachez que les filiales de biens et prestations de services et leurs importations que les entités ZEC réalisent ne sont pas soumises à l’IGIC.

Il y a un abattement de 50% sur l’impôt sur les sociétés et sur les revenus qui ont été obtenus grâce à la vente de biens corporels produits dans la ZEC.

Les îles Canaries, dont Fuerteventura, sont très attractives pour les investisseurs du point de vue fiscal. L’IS est de 4% dans cette île alors qu’il est de l’ordre de 33,3% en France.

Cela supposerait d’acheter en société pour optimiser son achat et sa fiscalité : cela nécessitera un avocat et un fiscaliste! Sinon : la fiscalité sur le revenu est supérieure à 24%!

Les conditions de résidence

Pour entrer en Espagne, les personnes ressortissantes d’un pays de l’UE n’ont pas de démarche administrative à faire dans le cas où elles doivent passer moins de trois mois dans le pays. Au-delà de trois mois, il faut obtenir un titre de séjour. Ce dernier est valable pour 5 ans, pour vous et votre famille et est renouvelable. Pour l’obtenir, les services administratifs peuvent vous demander des justificatifs sur votre affiliation à une assurance maladie. Ils peuvent aussi vérifier que vous justifiez des ressources financières importantes. Par ailleurs, vous devez obtenir un NIE auprès de la police locale ainsi qu’un certificat de résidence.

Pour être considéré comme ressortissant espagnol, vous devez passer au moins 183 jours par année dans le pays. Ces 183 jours peuvent ne pas être consécutifs. Et pour être résident, il faut posséder en Espagne un foyer familial permanent d’habitation ainsi que vos centres d’intérêt vitaux. Si vous êtes résident en Espagne, vous serez assujetti aux impôts de ce pays.

Pour être résident à Fuerteventura, vous devez y résider au moins 183 jours par an. Un résident est soumis aux mêmes impositions que les locaux, mais bénéficiera également des mêmes avantages.

Les conventions fiscales applicables avec la France

Pour éviter les doubles impositions ainsi que l’évasion fiscale d’impôts sur la fortune et d’IR, la France et l’Espagne ont signé une convention le 10 octobre 1995. Si vous avez votre résidence fiscale en Espagne, vous serez soumis dans le pays à une obligation fiscale illimitée sur tous vos revenus, sauf en ce qui concerne les dérogations stipulées par la convention fiscale franco-espagnole.

Vous devez déclarer les revenus imposables en Espagne à l’IRPF durant la campagne déclarative annuelle. Pour information, si vous êtes un non-résident espagnol, en Espagne vous serez soumis à une taxation de 24,75%.

La convention fiscale franco-espagnole concerne en France :

• L’IR
• La taxe sur les salaires
• L’IS
• L’impôt de solidarité sur la fortune

En Espagne, la convention concerne :

• L’IRPF
• L’IS
• L’impôt sur la fortune
• Les impôts locaux sur le revenu et la fortune

La convention fiscale signée entre la France et l’Espagne vous évite une double imposition. Par conséquent, ce pays, y compris Fuerteventura, constitue un lieu idéal pour vos investissements.

Conclusion sur investir sur Fuerteventura 

L’Espagne constitue encore un pays avantageux pour des investissements dans l’immobilier. Suite à la crise économique de 2008, le marché de l’immobilier est encore très attractif, et cela l’est encore plus à Fuerteventura où les prix sont trois ou quatre fois moins chers qu’en France. Dans l’île, un investissement dans la pierre peut rapporter une rentabilité annuelle d’au moins 5%.

Immobilier à Fuertaventura :

Inconvénients : des prix en constante hausse (viser un budget d’au moins 90000 euros) et une fiscalité sur les revenus espagnols supérieurs à 24% hors montage en société.

Avantages : taux d’occupation élevé (moyenne de 40 semaines par an), rentabilité de 5% à 10%, climat et coût de la vie favorables, localisation géographique et possibilité de profiter de son appartement sous format location saisonnière.

Fuerteventura possède plusieurs atouts pour les investisseurs français. On peut par exemple citer sa proximité avec la France (4 heures de vol séparent la France et l’Espagne). Par ailleurs, cette île est une destination de rêve pour le tourisme, car elle bénéficie d’un climat favorable toute l’année, des plages magnifiques et des paysages qui rappellent l’Afrique.

Un autre point positif pour un français qui veut investir à Fuerteventura est que dans l’île, le coût de la vie est bien plus bas qu’en France. Comme l’Euro est la monnaie utilisée, vous aurez donc un pouvoir d’achat plus élevé. Mais n’oubliez pas non plus les avantages fiscaux qui ne sont pas négligeables et l’existence d’une convention fiscale que l’Espagne a signée avec la France.

Toutefois, même si le marché de l’immobilier y est encore attractif, il devient de plus en plus saturé et les hausses de tarifs deviennent plus fréquentes. Pour moins de fiscalité, vous avez la possibilité de vous tourner dans d’autres marchés plus avantageux comme l’immobilier en Bulgarie à Sofia.

Et n’oubliez pas le plus important qui est de vous faire accompagner par un gestionnaire en patrimoine qui saura vous conseiller sur les meilleurs placements selon vos attentes, vos moyens et la structure de votre patrimoine!