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Immobilier Grande Canarie pour le plaisir ou le rendement?

Immobilier Grande Canarie pour le plaisir ou le rendement?
par cyril jarnias - le 30 décembre 2018

Immobilier Grande Canarie la meilleure zone pour investir sur les Canaries?

Immobilier Grande Canarie est-ce le bon choix d’investissement?

La Grande Canarie fait partie des îles Canaries qui appartiennent à l’Espagne. Elle est située à 210 km de la côte africaine la plus proche. Il s’agit de la troisième plus grande île en termes de superficie et deuxième en matière de population, mais également c’est la plus actuelle et la plus avancée des sept îles de l’archipel des Canaries. Elle est réputée pour ses plages au sable blanc et noir. La Grande Canarie se trouve à proximité de Fuerteventura et Ténérife dans l’océan Atlantique. Sa capitale est Las Palmas sise au nord-est de l’île de la province de Las Palmas.

La Grande Canarie est une île aux mille richesses entre ses vastes mélanges de peuples, de traditions, de cultures et d’histoires. Bien qu’elle soit une propriété espagnole et européenne, elle intègre une région autonome au statut très particulier.

Plus frais au Nord, jusqu’au plus ensoleillé au sud, la Grande Canarie est une destination parfaite où vous trouverez une grande diversité de climats, de flores et de faunes d’où son surnom de «Continent miniature». Elle offre de nombreux sites à visiter que ce soit pour les amoureux de belles randonnées, de belles plages et du soleil.

À travers cet article, vous trouverez toutes les informations nécessaires pour en savoir plus sur cette île paradisiaque.

Mise à jour immobilier  (05/01/19) :

L’immobilier sur les îles Canaries peut être attractif notamment pour des investisseurs qui veulent aussi en profiter pour les vacances.

Maintenant, les prix s’envolent et le rendement aujourd’hui oscillent autour de +/- 6% nets avec des prix supérieurs à 100000 euros pour un grand studio dans les meilleures zones.

Enfin, la fiscalité espagnole reste élevée.

Je vous invite à découvrir les nouvelles opportunités en immobilier pour 2019.

Ma nouvelle chronique BFM sur les opportunités dans l’immobilier  sur BFM Business Intégrale placements.

Je vous souhaite d’agréables fêtes de fin d’année et mes meilleurs voeux de santé et de bonheur pour l’année 2019!

 


Sommaire immobilier Grande Canarie : 

  1. Découvrir Grande Canarie
  2. Le marché de l’immobilier
  3. Les taxes à Grande Canarie
  4. Les conditions de résidence
  5. Les conventions fiscales applicables avec la France : double imposition ou non?
  6. Conclusion

découvrir grande canarie

1. Découvrir Grande Canarie

La Grande Canarie est une île passionnante tant en termes de paysages, d’histoires ou autres caractéristiques. À seulement quelques heures de la France, visiter l’île peut vous faire découvrir énormément de choses.

Les caractéristiques de l’île

  • Un continent miniature

La Grande Canarie ou Gran Canaria en espagnol est une île d’origine volcanique, tout comme les autres îles de l’archipel d’ailleurs. Elle fait environ 1560 km² de superficie dont 236 km sont des côtes. Un peu étroite, elle est surnommée «Continent miniature», car elle dispose d’environ 50 kilomètres de haut sur 50 kilomètres de large et une variété de climats. Cette surface comprend évidemment une bonne partie des divers paysages de l’île. Depuis les sommets jusqu’aux plages de Maspalomas, en passant par les forêts touffues et les féroces dénivelés. C’est à partir de là ainsi que de ses divers climats que vient son surnom. Et étant donné qu’il y fait en permanence chaud et sec, la Grande Canarie est aussi appelée l’«île de l’éternel printemps».

  • Histoire

La Grande Canarie date de plusieurs millions d’années et sa dernière éruption volcanique a eu lieu il y a de cela 6500 ans. Au 15e siècle, l’île a enduré la conquête de l’Espagne qui a donné naissance à une violente bataille opposant les Espagnols et les premiers Canariens appelés le peuple autochtone ou les Guanches. Il a fallu un siècle entier de guerre avant que le peuple autochtone ne soit renversé et que l’île soit concédée aux Espagnols. Plusieurs souvenirs de cette civilisation s’éparpillent encore à travers toute l’île. Sa capitale, Las Palmas, a été fondée en 1478. Même aujourd’hui, la culture des Guanches demeure encore que ce soit dans certaines traditions, dans le prénom de l’île, dans l’anthroponymie des sites naturels, mais aussi dans les habitudes alimentaires des Canariens.    

  • Géographie

L’une des caractéristiques si particulières de la Grande Canarie est sa forme ronde quasi parfaite. Elle présente également une légère déforme au nord-est à cause d’une petite péninsule d’environ 12 km — connue sous le nom de La Isleta. Cette dernière est accrochée au reste de l’île par un isthme plus ou moins étroit où se forme la capitale Las Palmas.

La Gran Canaria possède de rudes sommets dont le plus élevé est le Pico de las Nieves situé au cœur de l’île. Il fait dans les 1949 mètres d’altitude, aussi haut que la célèbre silhouette du Roque Nublo qui s’avère être un des symboles naturels le plus emblématiques de la Grande Canarie. Depuis cette altitude jusqu’aux côtes qui la bordent, la Grande Canarie est submergée par de profonds ravins appelés «barrancos», dont l’apparence forme les rayons d’une roue. En 29 juin 2005, l’île fait partie des réserves naturelles de la Biosphère suivant une déclaration faite par l’UNESCO. C’est-à-dire que 46 % de sa surface terrestre et environ 100458 ha de ses territoires marins sont désormais protégés

En outre, entre deux points éloignés, la distance n’excède jamais 80 km, c’est pourquoi il est facile de découvrir plusieurs endroits en même temps tout en séjournant au même endroit.

60 km de ses côtes sont couverts de plages de sable blond.

 

  • Économie

Sur le plan économique, la Grande Canarie puise ses ressources de certains secteurs comme le montre le tableau ci-dessous :

Secteur

Pourcentage

Industrielle

10 %

Agriculture

20 %

Touristique

70 %

Énergétique

15 %

Côté tourisme, ce chiffre ne cesse d’augmenter étant donné que plus de 3 millions de visiteurs passent leur séjour sur l’île tous les ans. Au sud de l’île, la station balnéaire de Maspalomas est un site international réputé qui a d’ailleurs célébré récemment ses 50 ans.

  • Symbole

En tant qu’île autonome, la Grande Canarie possède son propre blason et son propre drapeau. Ce dernier a été créé en 1869 pour symboliser la province maritime de Las Palmas. Le choix de la forme et des couleurs du drapeau a été fait de manière aléatoire et arbitraire pour un simple enregistrement administratif.    

Lieux et activités intéressantes à découvrir

Comptant dans les 46 % d’espaces protégés dans le monde, la Grande Canarie se trouve dans la liste des Réserves mondiales de la biosphère de l’UNESCO. Alors que vous êtes un passionné de la nature ou de randonnées, c’est la destination idéale. Pour un séjour de 4 jours, vous pouvez démarrer votre excursion en visitant :

  • L’intérieur de l’île notamment les Cumbres, les petits villages aux alentours comme Tejeda, Artenara, Teror, etc. ;
  • Le grand carrefour du fameux Roque Nublo situé près du Pico Del de las Nieves;
  • La capitale Las Palmas;
  • Les côtes plus précisément les dunes de Maspalomas.

Par ailleurs, profiter des belles plages de l’île reste sans doute l’activité principale des visiteurs. Les baignades sont possibles chaque saison, même si la température de la mer est parfois fraîche en hiver et plus ou moins chaude en septembre.

En parallèle, les vacanciers ont aussi le choix entre faire du camping ou de la randonnée en montagne avec les merveilleux paysages qu’offre le territoire canarien. Le tiers de ces paysages est préservé, dont le point culminant est le Pozo de las Nieves. Aussi, la majorité de ces paysages est constituée de plusieurs canyons identiques à ceux qu’on trouve dans l’ouest de l’Amérique.       

Pour ceux qui ne sont pas adeptes de balades, il est parfaitement possible de parcourir facilement les sommets en voiture y compris :

  • Pozo de las Nieves,
  • Roque Nublo,
  • Barranco de Fataga,
  • Barranco de Guayadeque,

Enfin, la Grande Canarie possède plusieurs belles villes et villages traditionnels. Parmi les incontournables, vous pouvez vous rendre :

  • À Puerto de la Nieves-Agaete situé au nord-Ouest de l’île, un craquant port de pêche très typique;
  • Puerto Mogan, un village charmant et agréable où se trouve une plage endiguée à l’abri des vagues;
  • Las Palmas, la capitale et la plus grande ville de l’île où vous trouverez de nombreux magasins, restaurants et hôtels.

marché immobilier grande canarie

2. Le marché de l’immobilier

Dans la Grande Canarie, le marché immobilier ne s’est jamais aussi bien porté et d’après les études, le sud est le point le plus touché notamment sur Playa del Inglés. Que ce soit en termes de vente, d’achats ou de location de fonds de commerce, de bungalows ou d’appartements, investir dans cette île est intéressant. Pour investir dans l’immobilier à Gran Canaria, il est important de bien distinguer les différentes parties de l’île, car elles ne se ressemblent en aucun cas.

La raison pour laquelle les investisseurs choisissent Playa del Inglés, c’est qu’au sud le climat est plus clément durant toute l’année. Par contre, ce n’est pas pareil dans les autres zones de l’île qui sont souvent caractérisées par des variations de climat, tantôt pluvial ou tantôt froid. Pour les étrangers, il est de ce fait préférable d’acquérir son bien immobilier dans le sud de Grande Canarie. De plus, c’est aussi une ville de référence en matière d’investissement immobilier, car les services y sont disponibles en français comme les restaurants, les bars, les boutiques, etc.       

En outre, le marché immobilier en Grande Canarie est actuellement florissant. En effet, les prix et les demandes sont en pleine expansion, c’est pourquoi c’est le bon moment d’y investir avant que les coûts ne se dégradent pas trop. L’île montre un fort intérêt et une grande demande aussi bien en achat qu’en location. Le sud, plus particulièrement Playa del Inglés, est un point intéressant pour ouvrir un commerce et démarrer une affaire.   

  • Meilleure période pour investir à Grande Canarie

Comme toutes autres destinations touristiques, la saison est aussi importante en termes d’investissement immobilier. Certes, il existe une rotation appelée «tournus» dans les biens immobiliers qui a tendance à changer rapidement et fréquemment de mains et de propriétaires à l’instar des grandes métropoles résidentielles.

À Grande Canarie, la plus importante période de transaction immobilière est généralement au mois de septembre et de juin. Toutefois, il faut aussi considérer le marché actif le reste de la saison.

 

  • Les meilleurs endroits pour acheter un bien immobilier

Dans le sud de la Grande Canarie, les meilleurs centres pour se lancer dans l’investissement et la location se trouvent près du Centre Commercial Yumbo. Les stations balnéaires sont généralement très fréquentées, animées et vivantes, plus faciles et avec un meilleur prix. C’est l’endroit idéal si vous voulez louer le logement. Cela dit, cela dépend des attentes et des besoins de chacun.


taxes grande canarie

3. Les taxes à Grande Canarie

L’Espagne est reconnue pour son régime fiscal souple et confiscatoire. Contrairement aux autres pays de l’Union européenne, la fiscalité espagnole est au moins inférieure à quatre points. Si vous envisagez de réduire votre facture fiscale et acquitter moins d’impôt, investir en Espagne plus précisément en Grande Canarie est une option judicieuse.m mais c’est as optimale.

Impôt sur le revenu à Gran Canaria

De nombreux investisseurs français privilégient la grande Canarie grâce à ses mesures fiscales avantageuses.

Les profils de ces investisseurs incluent en gros :

  • Les chefs d’entreprise, 
  • Les visiteurs qui veulent rester en Grande Canarie la moitié de l’année,
  • Les retraités,
  • Les investisseurs immobiliers.

L’impôt sur le revenu sur la Grande Canarie peut être prélevé par tranche telle qu’en France et le taux d’imposition s’élève jusqu’à 45 %. Cependant, pour bénéficier de ce taux, vous devez séjourner au moins 183 jours par an dans la Grande Canarie. Pour les chefs d’entreprise, le taux d’imposition peut être exonéré jusqu’à 90 % sur les bénéfices de l’entreprise.

Il existe cependant d’autres formes d’exonération fiscale, à savoir :

  • La diminution d’impôt sur revenus des biens d’investissements et d’activités patrimoniales,
  • L’exonération d’impôt sur la vente de biens corporels réalisée sur l’île,
  • La réduction sur la totalité des taxes sur la valeur ajoutée pour les activités commerciales relatives à la télécommunication.

Taxes foncières à Grande Canarie

Dans l’île de la Grande Canarie, l’acquisition d’une propriété coûte environ 10 % du tarif payé dès lors où les taxes et les frais sont pris en compte.

Les charges fiscales par an sur une propriété à Grande Canarie sont quasiment faibles.

 

Les taxes foncières annuelles ou IBI locaux sont fixés par l’Ayuntamiento et s’élève en général entre 0,5 % et 1 % de la valeur officielle de la propriété en question. À Las Palmas, le taux est aujourd’hui de 0,73 %.

L’IBI est l’unique frais fiscal que vous devez acquitter à Grande Canarie. Néanmoins, si vous demeurez dans un complexe ou un immeuble, vous devez participer à une cotisation mensuelle correspondant à votre part de frais y compris les frais d’électricité communale, les coûts d’entretien d’ascenseurs ainsi que de la piscine et les frais d’assurances.

Pour les propriétaires non résidents, ils ont une part d’impôt locatif à payer et même si celui-ci ne loue pas sa propriété, il doit toujours s’acquitter d’un peu de taxe annuelle. Par ailleurs, les taxes d’achat sur les nouvelles propriétés s’élèvent actuellement à 7 % si le bâtiment est en cours de construction ou non lors de l’achat. Le paiement de celui-ci revient à l’acheteur.

Taxe de séjour à Grande Canarie

Il s’agit d’une taxe calculée en fonction du nombre de jours de chaque séjour. Le coût varie entre 0,5 centime à 1,5 euro par jour suivant la classe de l’établissement. Les mineurs, les personnes jouissant d’un programme d’aide sociale de l’UE, les auberges des jeunes ainsi que les campings sont évidemment exemptés de cette taxe de séjour ou taxe touristique. Cependant, cette nouvelle forme de taxe est encore un projet en cours qui fait encore l’objet d’un débat féroce.

À titre de comparaison, voici un tableau récapitulatif sur la fiscalité en Espagne notamment dans la Grande Canarie et la fiscalité en France dans le cadre d’une activité professionnelle :

Nature de la taxe

Grande Canarie

France

Charges sociales salariées

Environ 6.35% du salaire brut

Environ 20% du salaire brut

Charge sociale des employeurs

Environ 30% du salaire brut

Environ 35-45% du salaire brut

Impôts sur les entreprises

15% les deux premières années de bénéfice puis 25% les années suivantes

33.33% des bénéfices

Impôts sur le revenu (IRPF)
  • De 0€ à 12450€ : 19%
  • De 12450€ à 20200€ : 24%
  • De 20200€ à 35200€ : 30%
  • De 35200€ à 60000€ : 37%
  • Plus de 60000€ : 45%
  • De 0€ à 9700€ : 0%
  • De 9700€ à 26791€ : 14%
  • De 26791€ à 71826€ : 30%
  • De 71826€ 152108€ : 41%
  • Plus de 152108€ : 45%
Cas profession libérale / autoentrepreneurs France
  • 50€/mois les 6 premiers mois, puis 134€ les 6 mois suivants, puis 187€ les six mois d’après.
  • Ensuite taux fixe de 267€/mois.

*base minimum, peut varier selon l’âge.

  • 13 % pour les activités commerciales
  • 18,3 % pour les professions libérales
  • 23 % pour les activités de services
SMIC

764.4€ brut par mois pour 40h/semaine

1466.62€ brut par mois pour 35h/semaine


conditions de résidence grande canarie

4. Les conditions de résidence      

S’installer à Grande Canarie demande une préparation préalable concernant certaines démarches administratives. Voici les étapes à suivre pour devenir résidant en Grande Canarie.   

  • Faire une demande de NIE 

Il s’agit du numéro d’identification des étrangers qui confirme que celui-ci est inscrit sur le registre des étrangers en tant que résident en Espagne notamment en Grande Canarie. N’importe quelle formalité administrative indispensable à la vie quotidienne comme l’ouverture d’un compte bancaire, l’inscription à la sécurité sociale, enregistrement du permis de conduire et autre nécessite un NIE. 

  • Empadronamiento

C’est un document qui atteste votre résidence à Grande Canarie. Il s’effectue à la mairie de votre quartier. C’est un justificatif obligatoire et surtout recommandé, car il peut être utile lors de certaines procédures administratives. Ce document permet également au résident de jouir de certains avantages.

  • Si vous voulez obtenir un statut de résidence :
  • il faut également faire une demande de Certificado de registro de ciudadano ou la carte verte;
  • Être titulaire d’un permis de conduire valide : un français titulaire d’un permis de conduire peut circuler librement en Espagne sur une période de deux ans. Au-delà de ce délai, le résidant doit impérativement renouveler son permis. ;
  • Vous devez renouveler votre carte d’identité et votre passeport à Madrid;
  • Apprendre évidemment la langue locale, c’est-à-dire l’espagnol bien que beaucoup parlent l’anglais.

conventions fiscales grande canarie france

5. Les conventions fiscales applicables avec la France : double imposition ou non?

En octobre 1995, la France et l’Espagne ont mis en place une convention fiscale France Espagne en vigueur depuis juillet 1997, dans le but d’éviter les doubles impositions et prévenir l’évasion fiscale en termes d’impôts sur le revenu et sur les biens. Cette convention fiscale applicable concerne également la Grande Canarie.

Champ d’application de la convention fiscale 

Le premier passage de la convention concerne les personnes résidentes d’un État contractant ou de chacun de ces deux États. L’article 4, premier paragraphe stipule que toute personne physique fait partie des résidents d’un État contractant si elle est assujettie à l’impôt dans ce même État. En deuxième paragraphe, il est dit que des critères subsidiaires permettent de résoudre un cas de double résidence si l’asservissement à l’impôt ne suffit pas. Il s’agit notamment :

  • D’un logement de résidence permanent;
  • De l’État où le résident possède un centre d’intérêt vital que ce soit professionnel ou privé;
  • De l’État où la personne séjourne de manière habituelle, c’est-à-dire 183 jours de présences physiques;
  • Sinon, l’État dont la personne possède la nationalité.

En outre, les dispositions conventionnelles sur le traitement fiscal des revenus concernent à priori :

  • Les rémunérations privées;
  • Les rémunérations publiques;
  • Les pensions et rentes;
  • Les professeurs, scientifiques, étudiants et stagiaires;
  • Les bénéfices industriels et commerciaux;
  • Les revenus immobiliers;
  • Imposition de la fortune;
  • Les revenus de capitaux mobiliers : les dividendes, les intérêts, etc. ;
  • Autres revenus;
  • Règles d’imposition sur la convention fiscale applicable.

La première règle de cette convention insiste sur l’élimination de la double imposition pour tous résidents français qui gagnent des revenus de source canarienne. Cette règle s’opère selon deux méthodes, c’est-à-dire la méthode de l’imputation ou du crédit de l’impôt en Grande Canarie sur l’impôt en France et la méthode de l’exemption avec taux effectif.


 

6. Conclusion immobilier Grande Canarie :

En résumé, la Grande Canarie est une île qui présente d’énormes avantages et de nombreux atouts. Pour les touristes, c’est une destination intéressante, car elle possède une multitude de paysages et de richesses à découvrir. Le climat y est favorable toute l’année malgré les légères variations de température. C’est pour ces raisons qu’on l’a surnommée de «Continent miniature». De plus, elle est classée parmi les réserves mondiales de la biosphère par l’UNESCO. Sur le plan immobilier, elle offre un marché florissant qui assure une excellente rentabilité aux éventuels investisseurs, tout comme la Bulgarie qui est aujourd’hui l’une des meilleures opportunités en matière d’investissement immobilier principalement sur le plan fiscal.  

En outre, la Grande Canarie possède également de nombreux avantages fiscaux y compris la possibilité de réduire la facture fiscale et d’acquitter moins d’impôt que ce soit l’impôt sur le revenu, les taxes foncières ou les taxes de séjour.

En résumé sur l’immobilier sur Grande Canarie : 

  1. L’immobilier sur Grande Canarie reste attractif mais cher car les prix montent très vite,
  2. La rentabilité annuelle aura du mal à dépasser les 6% nets (début 2019),
  3. Les rendements sont en baisse car la demande est forte notamment au niveau des retraité en quête de soleil toute l’année,
  4. La fiscalité reste celle de l’Espagne : elle n’est donc pas la meilleure d’Europe,
  5. Sous 100000-150000 euros, il sera compliqué de trouver un bien de qualité sur des surfaces dépassant 30 m 2.
  6. Il faut pouvoir réagir souvent à la semaine tellement le marché est tendu sur cette zone.
  7. Le coût de la vie reste moins cher qu’en France donc attractif pour des retraités.
  8. Pour du locatif saisonnier finançant une partie des frais de votre appartement et pour en profiter une partie de l’année, l’investissement peut avoir du sens en étant proche de la France.

 

De ce fait, s’installer en Grande Canarie peut être rentable.

Cependant, obtenir le statut résident canarien est soumis à certaines conditions comme l’obtention du NIE, de carte verte, d’Empadronamiento ou d’un permis de conduire valide.

La Grande Canarie doit être principalement vue pour de l’investissement plaisir et vacances plus que pour du rendement car les prix s’envolent et une fiscalité qui reste liée à celle de l’Espagne.

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